TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

200º y 151º

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-22.635.432, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado ROBERTO GUARAMATO RODRIGUEZ, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 31.100.
PARTE DEMANDADA: LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.546.643, de este domicilio.
MOTIVO: Desalojo.
EXPEDIENTE: 3742-10.

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda que incoada la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, asistida por el abogado ROBERTO GUARAMATO RODRIGUEZ, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 31.100, contra la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.546.643, de este domicilio por Desalojo, alegando que; desde el 2 de febrero de 2010, celebró contrato de arrendamiento con la demandada de autos sobre un inmueble de su propiedad ubicado en La Victoria parte alta, entre Avenidas 0 y 1, calle 18 N° 9 de la población de Rubio Municipio Junín; que el canon de arrendamiento acordado fue la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (250 Bs.), pagaderos los cinco primeros días de cada mes en la persona de la arrendadora; que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar seis (6) meses consecutivos en el pago de los cánones de arrendamiento; que la arrendataria y su concubino reiteradamente incurren en escándalos y alteración del orden publico, por desavenencias familiares, que a su decir, trascienden a la comunidad; que se realizó un acto conciliatorio ante INDEPABIS, en el cual se homologó un acuerdo en el cual la hoy demandada se comprometía a desalojar el inmueble en un lapso comprendido desde el 05/04/2010 al 05/05/2010; que la arrendataria y su grupo familiar han causado una serie de deterioros en el inmueble incluyendo destrucción de terrenos, por tales razones y fundamentándose en el artículo 34 literal a y e de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, solicitó el desalojo del inmueble objeto de la controversia, la cancelación de los cánones de arrendamiento y la entrega del inmueble.(f.1 al 3).
En fecha 15 de julio de 2010, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO para que diera contestación a la demanda. (f. 15)
En fecha 10 de agosto de 2010, el alguacil de este despacho consignó diligencia informando la práctica de la citación de la demandada de autos. (f. 20 y 21)
La parte demandada, opuso cuestiones previas en la causa del ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a su decir, el demandante no probó la propiedad del inmueble y consecuentemente la condición de inquilino, asimismo, que no se indicó el domicilio procesal de las partes requisito indispensable para los actos del proceso. Dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola, alegando que es poseedora, por lo cual jamás canceló cánones de arrendamiento, pues es ocupante no inquilina, que estaba en su núcleo familiar pues la demandante es abuela y su padre ciudadano ALBARO DIAZ CASTANEDA había realizado sobre dicho inmueble mejoras, que la relación en dicho inmueble se había desenvuelto en sana paz hasta que ocurrieron desavenencias con dos de sus tíos quienes cortaron suministros de luz y se vio en la obligación de acudir al INDEPABIS, del cual no se desprende en ningún momento que sea inquilina.(fs. 23 al 25).
En fecha 21 de septiembre de 2010, mediante escrito la representación judicial de la parte demandante, subsanó las cuestiones previas. (f. 26 y 27). En la misma fecha promovió las siguientes pruebas en la causa: Copia simple de contrato de venta celebrado entre la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ y la alcaldía del Municipio Junín del Estado Táchira, protocolizado en la oficina inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira bajo la siguiente matricula Año: 2007, Tomo 40, documento 09, de fecha 15 de octubre de 2007. Contrato de obra celebrado entre el Ciudadano PABLO EMILIO PEÑA BUSTOS y la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, sobre un inmueble ubicado en la calle 18 entre avenidas 0 y 1, Barrio La Victoria Parte Alta de la población de Rubio Estado Tachira. Boletas de notificación expedidas por el Tribunal Penal de Control de San Antonio del Tachira, para los ciudadanos HUGO ANTONIO BERMUDES Y LUZ MARY JANETH DIAZ. Acto de conciliación voluntaria celebrada entre las ciudadanas LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ y LUZ MARY YANETH DIAZ. Por último promovió escrito de contestación a la demanda. (fs. 28 y 29).
En fecha 21 de septiembre de 2010 mediante auto el Tribunal admitió las pruebas promovidas por el demandante de autos.

HECHOS CONTROVERTIDOS

Se contraen las presentes actuaciones a la demanda intentada por la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, asistida por el abogado ROBERTO GUARAMATO RODRIGUEZ, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº. 31.100, contra la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.546.643, de este domicilio, por Desalojo alegando que la ciudadana LUZ MARY YANETH Díaz Perdomo, ha dejado de pagar seis (6) cánones de arrendamiento consecutivos, aunado a los escándalos y alteraciones al orden público en el que incurre por desavenencias familiares con su concubino ciudadano HUGO ANTONIO BERMUDES PUENTES. Por su parte, la demandada de autos en la contestación de la demanda expresa que no tiene condición de inquilina, pues la propietaria es su abuela, y por tanto jamás ha pagado canon de arrendamiento. Con base a lo anterior, para quien aquí juzga la controversia en la presente causa, queda delimitada en la existencia o no de la relación arrendaticia, para así poder determinar si hubo o no incumplimiento de las obligaciones reclamadas en la presente causa, sin embargo antes de entrar a analizar las pruebas y los Derechos materiales controvertidos en la presente causa, este Tribunal debe tomar en cuenta que la causa que se ventila está referida al desalojo, acción esta que por la materia es regulada por las disposiciones del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en cumplimiento de las disposiciones establecidas en la misma de acuerdo con lo previsto en el Artículo 33 el cual establece:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

En relación a lo anterior el Procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, específicamente en el artículo 35 establece:

Artículo 35: en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recuso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Esta Jueza encuentra necesario el pronunciamiento previo en la presente causa referido las Cuestiones previas realizada por la parte demandada, para luego entrar a decidir en relación al fondo del fallo si ha ello hubiere lugar.

PUNTO PREVIO
La parte demandada alegó la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esgrimiendo que no se cumple los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues a su decir, para intentar la demanda de desalojo del inmueble arrendado, acción de derecho real, solo puede ejercerse demostrando la titularidad de la acción, a través del documento de propiedad y luego demostrando la relación arrendaticia, en este sentido considera esta jueza necesario ilustrar sobre el criterio del Dr. Edgar D. Núñez Alcántara refiriéndose a dicho tema de la siguiente manera en su obra La relación arrendaticia en Venezuela del principio del siglo XXI Pág. 246
“…Hoy día existen dos documentos fundamentales ha saber: aquellos de los cuales se deriva inmediatamente la acción (articulo 340, numeral 6° del Código de procedimiento Civil), como la letra de cambio, el cheque o la hipoteca; y aquellos que lo son por disposición de la ley (artículo 691 eiusdem, de los cuales los documentos referidos como de obligatoria presentación con el libelo en la pretensión de prescripción adquisitiva son un ejemplo. Pero tales documentos no se detectan en el ámbito inquilinario. En efecto, no existen en materia inquilinaria instrumentos fundamentales, ya que las causales de cumplimiento, resolución o desalojo no se derivan existencialmente de ningún instrumento, sino de hechos que deben ser probados en el proceso. A lo sumo, los documentos, tales como contratos o prorrogas convencionales, juegan el papel probatorio que tienen en cualquier proceso jurisdiccional…”

Por tanto, acogiendo esta jueza el criterio doctrinario y teniendo por cierto que no resulta indispensable la ocurrencia de un instrumento o prueba de la relación arrendaticia como requisito para la admisión de la demanda, toda vez que debe resultar del análisis del merito de la causa la respectiva conclusión según lo probado por las partes de la existencia o no de la relación de arrendamiento, por tanto, en criterio de esta jueza lo alegado por la parte demandada es una defensa de fondo que no puede ser analizada en esta oportunidad procesal, por cuando es inherente al derecho material controvertido, razón por la cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta y así se decide.

En relación al defecto de forma de no indicar exactamente el domicilio procesal de las partes como requisito indispensable, considera esta jueza que el domicilio procesal de la parte demandante se encuentra suficientemente señalado en folio 3 de la demanda, asimismo en relación al domicilio de la parte demandada considera que también se encuentra suficientemente señalado mas aún y cuando la razón esencial para requerir el domicilio fue satisfecho al hacerse efectiva la citación, razón por la cual considera esta jueza que dicha cuestión previa resulta infundada e insta al abogado asistente de la parte demandada en la presente causa a facilitar la aplicación de la justicia, fundamentando sus defensas procesales suficientemente, en consecuencia, se declara sin lugar las cuestión previa establecida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

PARTE MOTIVA
En este estado, pasa esta jueza analizar las pruebas promovidas por las partes en la presente causa:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1.- En relación a la copia simple de contrato de venta celebrado entre la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ y la Alcaldía del Municipio Junín del Estado Táchira, protocolizado en la oficina inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira bajo la siguiente matricula Año: 2007, Tomo 40, documento 09, de fecha 15 de octubre de 2007, esta jueza lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, por tanto hace plena fe entre las partes y con respecto de terceros que la Alcaldía del Municipio Junín vendió a la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, un lote de terreno de origen ejidal ubicado en la calle 18 entre avenida 0 y 1 del Barrio La Victoria Parte Alta.
2.- En relación al contrato de obra celebrado entre el Ciudadano PABLO EMILIO PEÑA BUSTOS y la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, sobre un inmueble ubicado en la calle 18 entre avenidas 0 y 1, Barrio La Victoria Parte Alta de la población de Rubio, Estado Tachira esta jueza lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, por tanto hace plena fe entre las partes y con respecto de terceros de la celebración de dicho contrato en los términos y condiciones pactadas y por cuanto el mismo no aporta nada a los hechos controvertidos se desecha.

3.- En relación a las boletas de notificación expedidas por el Tribunal Penal de Control de San Antonio del Tachira, para los ciudadanos HUGO ANTONIO BERMUDES Y LUZ MARY JANETH DIAZ, esta jueza valora dicha notificación como un instrumento público, por haber sido expedida con las solemnidades legales establecidas y por la autoridad de un juez, sin embargo esta jueza no puede deducir de una notificación la culpabilidad o acaecimiento de unos hechos de los cuales no consta en la causa, en tal sentido esta jueza los desecha.
4.- En relación al acto de conciliación voluntaria celebrada entre las ciudadanas LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ y LUZ MARY YANETH DIAZ por ante el Instituto para la defensa de las personas en el acceso de Bienes y servicios (INDEPAVIS) de fecha 05 de abril de 2010, del cual se desprende que la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, como dueña del inmueble y demandante, por otro lado la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO, inquilina del inmueble y denunciada en el cual llegaron al acuerdo de un mes de plazo para desalojar la vivienda propiedad de la primera, en consecuencia esta jueza tratándose de un acto administrativo de efectos particulares emanado de una entidad publica le otorga valor probatorio y considera el contenido de dicha conciliación como fidedigno.

5.- en relación al escrito de contestación a la demanda, es de aclarar a las partes que la contestación no fue concebida por el legislador como un medio de prueba sino como una herramienta para hacer efectivo su derecho a la defensa, así como para esgrimir las excepciones que considere pertinentes las partes y garantizar un debido proceso, por tanto no siendo uno de los medios establecidos por el legislador como medio de prueba es deber de esta jueza desecharla.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

La parte demandada no promovió pruebas en la causa

Valoradas como han sido las pruebas al proceso, esta operadora de justicia observa el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

De la norma reseñada se concluye, que el cumplimiento del requisito establecido en el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y cualquiera de los numerales anteriormente transcritos que fueron el fundamento de la presente demanda, constituyen la procedencia de la Acción de desalojo, los cuales se pueden resumir así: 1) Que el contrato de arrendamiento celebrado lo sea verbal o a tiempo indeterminado; 2) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, o que, el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Corresponde ahora examinar el cumplimiento o no de los requisitos supra señalados.

Respecto al primer requisito: del escrito de demanda se desprende que la parte demandante expuso: “…celebré contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO…”. Por otra parte, la demandada alega no ser arrendataria, así las cosas corresponde a este Tribunal examinar las pruebas presentadas por la partes, en las cuales esta jueza pudo constatar mediante acto conciliatorio celebrado entre las partes frente a la entidad gubernamental INDEPAVIS, en el cual fueron identificadas como propietaria y arrendataria del inmueble objeto de la controversia, ahora bien, la parte demandada alega que no es arrendataria en la causa, sino ocupante, afirmando de manera genérica, sin que haya traído a la causa pruebas que fundamente su alegato, pues siendo ella quien tiene interés de obtener la consecuencia jurídica debió traer a los autos la prueba que determinara que sobre dicho inmueble tiene contrato de usufructo, uso, habitación o cualquier otra figura que hiciera crear en esta jueza la convicción de derecho a su favor, por tanto al no existir prueba que desvirtúe la relación arrendaticia entre las partes, es deber de esta jueza declarar la existencia de la relación arrendaticia entre la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ y LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO. Así se establece.
Respecto al segundo requisito relativo a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

La parte demandante señala en su escrito libelar que la arrendataria ha dejado de pagar seis (6) cánones de arrendamiento. Ahora bien, en la presente causa se observa que la parte demandada no ejerció una actitud dinámica en el proceso, pues la demandada debidamente citada no aportó elementos de convicción en Pro de la defensa de sus derechos, tendientes a demostrar a esta Jueza el efectivo pago de los cánones de arrendamiento reclamados, hechos estos que provocarían en el Juez la convicción de verdad, tal como lo establece en el Artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal, en virtud del Principio Dispositivo y de la Verdad Procesal, establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atenerse a lo alegado y probado en autos, tomando en consideración que la parte demandada no aportó elementos probatorios que demostrare fehacientemente el pago de los cánones de la relación arrendaticia, declarar el incumplimiento en el pago, sin embargo, la parte demandante incurre en el error de solicitar el pago de los cánones de arrendamiento en la demanda de desalojo, aún y cuando ha sido constante y reiterada la jurisprudencia al considerar que si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas, tal como lo estableció la Sala Constitucional en sentencia de fecha 04/04/2003, dictada en el expediente N° 01-2891, N° 699, en la cual se estableció lo siguiente: “…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimento y resolución, ya que son antinómica, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. (R&G Tomo 198 555-03), en tal sentido, acogiendo esta jueza el criterio jurisprudencial anteriormente expuesto y siendo deber de esta jueza atenerse a lo alegado y probado en autos, resulta forzoso para declarar parcialmente con lugar la demanda y negar el pago de los cánones de arrendamiento solicitados en la demanda, tal como se hará de manera expresa positiva y directa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

En virtud de las anteriores consideraciones, así como de la normativa legal, criterios jurisprudenciales y doctrinarios explanados en el presente fallo este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana LIDUVINA CASTAÑEDA DE DIAZ, asistida por el abogado ROBERTO GUARAMATO RODRIGUEZ, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº. 31.100, contra la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.546.643, de este domicilio, por Desalojo.
SEGUNDO: se ordena la ciudadana LUZ MARY YANETH DIAZ PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.546.643, de este domicilio DESALOJAR el inmueble ubicado en la calle 18 entre avenidas 0 y 1 de la Victoria parte alta.

TERCERO: se declara sin lugar el pago de la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500) SOLICITADA POR LA PARTE DEMANDANTE.

CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.

QUINTO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio a los veintidós (22) días del mes de noviembre del año Dos Mil diez.

Abg. Ana Ramona Acuña
Juez Provisoria

Abg. Julio Cesar Colmenares González
Secretaria Titular

En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), déjese copia para el archivo del Tribunal.
El Srio.,

Mafc.-