TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JOSE FRANCISCO GUANIPA LOPEZ, Venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad No. V-3.997.722, de este domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: NIDIA MARIBEL MORENO CONTRERAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.466.719, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 116.486, según poder apud acta de fecha 21 de julio del 2010. (f. 20)
PARTE DEMANDADA: SANDRA ELIZABETH IBAÑEZ VERGEL, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.538.821.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
DEMANDA: Nro. 6668
I
ANTECEDENTES DEL CASO
La causa que nos ocupa llega al conocimiento de éste Tribunal en razón a la distribución de escrito libelar contentivo de demanda de desalojo efectuada en fecha 23 de marzo de 2.010 peticionado por el ciudadano JOSE FRANCISCO GUANIPA LOPEZ en contra de la ciudadana SANDRA ELIZABETH IBAÑEZ RANGEL.
La demanda en cuestión es fundamentada en los siguientes términos.
.- Señala que es propietario de un inmueble constituido por un Apartamento para vivienda familiar en la calle 5, entre carrera 6 y 7, número 6-126, apartamento A-04, frente a la plaza Miranda, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
.- Arguye que en fecha 27 de noviembre de 2.007, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, el cual fue en principio a tiempo determinado e improrrogable y que no obstante llegó a su término el día 01 de julio de 2008, por lo que la arrendadora empezó a gozar de la prorroga legal, la cual finaliza el 01 de enero de 2.009.
.- Expresa que finalizada la prorroga legal solicita la entrega del inmueble, pero la arrendataria le manifestó que no podía entregarle el inmueble, por lo que se convino en un plazo de tres (3) meses a partir del 01 de febrero de 2009, para la entrega, plazo en el cual se cancelaría el canon de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo), pero la demandada no cumplió con el acuerdo de entregar el inmueble en la fecha acordada.
.- Señala que la demandada no dio cumplimiento a lo indicado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y que en ese mismo orden de ideas, la demandada, desde mayo del año 2.009, no volvió a pagar el canon de arrendamiento, disfrutando el inmueble de forma gratuita durante once (11) meses.
.- Fundamente su demanda en el artículo 26 Constitucional, 1.264, 1.265, 1.592 del Código Civil; 599 y 881 del Código de Procedimiento Civil y 10, 33, 34 y 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
.- Concluye que por cuanto la arrendataria ha incumplido con el contrato y se ha negado a entregar al inmueble y además debe 11 meses de arrendamiento, dando lugar a que como propietario y arrendador pueda pedir el desalojo y en consecuencia la entrega del inmueble.
.- Estima su demanda en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CINCUENTA (Bs. 5.000,50), peticionando el desalojo, la entrega del inmueble desocupado de personas y cosas y los gastos, más los cánones de arrendamiento que continuén venciéndose, además de la indexación y medida cautelar.
Acompaña a su demanda, copia del documento de propiedad del inmueble, copia de contrato de arrendamiento ejidal, copia de contrato de arrendamiento y copia de factura. (fs. 1 al 11)
Al folio 19, en auto de fecha 09 de abril de 2.010, se da admisión a la presente demanda, ordenándose la comparecencia de la demandada para su contestación al segundo día de despacho de la fecha en que conste en autos su citación.
Al folio 22 en diligencia de fecha 26 de julio de 2.010, el alguacil del Tribunal indica que en relación a la demandada no ha sido posible su ubicación, a pesar de buscarla en reiteradas oportunidades.
Al folio 23, mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2010, la apoderada actoral, solicita citación por carteles.
AL folio 24, en auto de fecha 30 de julio de 2.010, el Tribunal ordena la citación por carteles de la demandada conforme a la previsión del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 26, consta diligencia de la representación actoral consignando ejemplares de Diario de la Nación y de Diario de los andes, contentivos de publicaciones de carteles ordenados.
Al folio 30 consta diligencia de fecha 11 de agosto de 2.010 suscrita por la secretaria del Tribunal indicando haberse trasladado a la calle 5, entre carreras 6 y 7, Nro. 6-126, apartamento A-04, frente a la plaza Miranda, a Concordia a objeto de dar cumplimiento a lo indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 31 y 32, consta escrito de contestación de demanda realizado por la accionada debidamente asistida de abogada, en la que esgrime en su defensa:
.- Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la petición formulada por carecer de validez jurídica y fundamentación legal.
.- Señala que la accionante se contradice en cuanto a los hechos por cuanto manifiesta que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud del contrato suscrito, por cuanto al vencimiento del mismo se prorrogó a voluntad de ambas partes.
.- Niega y rechaza que el accionante hubiere hecho uso del desahucio legal previsto en la ley de arrendamientos como inicio y término legal de la prorroga legal.
.- Niega y rechaza que se esté en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y a plazo vencido.
.- Niega que esté insolvente en canon de arrendamiento alguno, por cuanto el accionante no describe cual o cuales meses supuestamente debe, ya que la relación arrendaticia se inició el 01-10-2007 y a la fecha han transcurrido mas de 38 meses, y según el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, se debe determinar con precisión el objeto de la acción.
.- Solicita se declare sin lugar la pretensión por carecer de rigidez formal y fundamentación legal, ya que no se indica si la misma es por cumplimiento o resolución de contrato.
.- Impugna por exagerada la cuantía de la demanda.
A los folios 33 y 34, consta escrito de promoción de pruebas de la demandante, las cuales son admitidas mediante auto de fecha 07 de octubre de 2.010.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
DE LA CONTROVERSIA DE LAS PARTES DE LA LITIS
SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:
Alega la actora, que ocurre para demandar a la arrendataria de un inmueble de su propiedad consistente en un Apartamento para vivienda familiar en la calle 5, entre carrera 6 y 7, número 6-126, apartamento A-04, frente a la plaza Miranda, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, sobre el que suscribió contrato de arrendamiento, el cual fue en principio a tiempo determinado e improrrogable y que no obstante llegó a su término el día 01 de julio de 2008, por lo que la arrendadora empezó a gozar de la prorroga legal, la cual finaliza el 01 de enero de 2.009; pero que finalizada la prorroga legal y solicitada la entrega del inmueble, a lo que la arrendataria manifestó que no podía entregarle el inmueble, por lo que se convino en un plazo de tres (3) meses a partir del 01 de febrero de 2009 para la entrega, plazo en el cual se cancelaría el canon de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo), pero la demandada no cumplió con el acuerdo de entregar el inmueble en la fecha acordada y no dio cumplimiento a lo indicado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, aunado a que desde mayo del año 2.009 no volvió a pagar el canon de arrendamiento, disfrutando el inmueble de forma gratuita durante once (11) meses, por lo que peticiona el desalojo y en consecuencia la entrega del inmueble, más los cánones de arrendamiento que continúen venciéndose, además de la indexación y medida cautelar.
SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:
En su defensa la demandada indica que la accionante se contradice en cuanto a los hechos, por cuanto manifiesta que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado en virtud del contrato suscrito, por cuanto al vencimiento del mismo se prorrogó a voluntad de ambas partes; así mismo niega que se hubiere hecho uso del desahucio legal previsto en la ley de arrendamientos como inicio y término legal de la prorroga legal. Niega además que esté insolvente en canon de arrendamiento alguno, por cuanto el accionante no describe cual o cuales meses supuestamente debe, ya que de la relación arrendaticia han transcurrido mas de 38 meses, y según el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, se debe determinar con precisión el objeto de la acción. Que por lo anterior solicita se declare sin lugar la pretensión por carecer de rigidez formal y fundamentación legal, ya que no se indica si la misma es por cumplimiento o resolución de contrato. Además Impugna por exagerada la cuantía de la demanda.
Aclara este Juzgador, que la demandada procede a dar contestación a su demanda en la primera oportunidad en que comparece en juicio (28/09/2010), por lo que se tiene que tal contestación se hizo anticipadamente, no obstante, se tiene como válida de acuerdo al reiterado criterio jurisprudencia que sobre la materia se ha indicado.
TÉRMINOS EN QUE QUEDA PLANTEADA LA CONTROVERSIA
A objeto de dar cumplimiento a la previsión del artículo 243. 3 del Código Procesal Civil, para éste operador de Justicia el problema judicial que le es sometido a decisión, circunscrito por la acción y la contradicción, se encuentra referido a una demanda por desalojo con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley especial arrendaticia con la expresión de la falta de pago de cánones arrendaticios por parte de la demandada, con la negativa, -por la demandada-, de tal insolvencia y la defensa previa de la no determinación con precisión del objeto de la acción. Así como la impugnación de la cuantía de la demanda. En consecuencia no es objeto de debate Judicial la existencia de una relación arrendaticia interpartes sobre el inmueble que ocupa el inquilino demandado.
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA
La contestación de la demandada, además del rechazo de la acción, al cual se aludirá después, planteo una impugnación fundada en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual manda verla como punto previo. Por ello se observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la posibilidad de que el demandado impugne la estimación que el demandante hizo del monto de su demanda, bien por exagerada o por irrisoria.
Esa impugnación debe ir acompañada de la proposición de una nueva cuantía en que deba ser estimada la demanda, pero esta vez hecha por la demandada. Esto debe ser de tal manera porque de nada serviría determinar que una estimación fue exagerada o fue ínfima, sino se ofrece un parámetro con el cual compararla y en el cual imponerla. Por esos motivos la doctrina de casación mayormente aceptada, y a la cual toma para si éste Juzgador, ha preferido tener como no hecha la impugnación que no se acompaña de una cuantía propuesta. En el caso que nos ocupa, como quiera que no se cumplió con la carga de proponer una nueva cuantía, se tiene como no hecha dicha impugnación. Así se declara
Resuelto lo anterior pasa éste Juzgador a escrudiñar la naturaleza del contrato para precisar si el mismo es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado y poder así definir cual es la acción procedente a incoar por parte del arrendador, ello en razón a la defensa argumentada por la accionada sobre el contrato de arrendamiento en cuanto a su naturaleza temporal.
En el caso de marras, consta en el expediente que en fecha 27 de noviembre de 2.007, las partes de la litis celebraron un contrato de arrendamiento, regido por la siguiente cláusula temporal:
TERCERA: El término de duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del día primero (1) de julio de dos mil siete (2007) hasta el primero de julio de dos mil ocho (2008), término que consideramos improrrogable y que solo podrá continuarse con la relación arrendaticia mediante la suscripción de un nuevo contrato que llevará implícita la revisión de las condiciones contractuales y del canon de arrendamiento. En caso de que alguna de las partes no desee continuar con la relación arrendaticia deberá notificarlo a la otra, este aviso deberá darse por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del contrato. La ocupación del inmueble por parte de LA ARRENDATARIA después de vencido el término de duración del contrato significa que se acoge a la prorroga legal a la cual tiene derecho de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios ahora vigente.
Se tiene entonces, que conforme a la anterior cláusula, las partes pactaron en primer término un término fijo, el cual feneció el 01 de julio de 2008, y que de acuerdo a lo narrado por las partes el arrendatario permanece en el uso y disfrute del inmueble, igualmente no consta que se haya producido notificación alguna por cualquiera de las partes a la otra como manifestación de no continuar con la relación arrendaticia; con lo que es concluyente que en el presente caso operó la tácita reconducción arrendaticia, siendo concluyente que el contrato de arrendamiento que vincula jurídicamente al demandante y a la demandada es a tiempo indeterminado, por lo que debe inferirse que la acción incoada de desalojo, conforme al artículo 34 de la ley inmobiliaria es aplicable al presente caso. Así se determina.
En el mismo sentido de exhaustividad de la sentencia que impone al juez el deber de pronunciarse sobre todas las alegaciones y peticiones de las partes, aunque sea para rechazarlas por extemporáneas o infundadas o inadmisibles, precisa éste Juzgador en cuanto a la excepción de la demandada de que la demanda carece de rigidez formal y fundamentación legal, por que no se indica si la misma es por cumplimiento o resolución de contrato, que se observa que la actora es clara cuando en el Capitulo VI (Del Petitum) peticiona en el literal Primero: “Que se acuerde el desalojo y en consecuencia la entrega material del inmueble…”; en el literal Segundo: “que la arrendataria demandada convenga en entregar y efectivamente entregue al arrendador el inmueble arrendado…; en el literal tercero, “… el pago de gastos judiciales y extrajudiciales incluidos honorarios de abogados, mas los cánones de arrendamiento que continúen venciéndose y cuarto, la indexación. Con lo anterior se tiene que es claro que se demanda el desalojo del inmueble, con la condena en costas y los cánones arrendaticios por vencerse, siendo esto último permisible en las demandas arrendaticias dada la naturaleza propia del contrato de arrendamiento en que las obligaciones son de tracto sucesivo o de prestaciones periódicas, en la que la el arrendatario al disfrutar del inmueble debe pagar como contraprestación un canon arrendaticio a objeto de no causar un enriquecimiento sin causa al arrendador. Así se establece.
En el mismo orden de idas se precisa en cuanto a la defensa de carencia de fundamentación legal que según el principio IURA NOVIT CURIA, los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas, indicando que se establece que la presente demanda se calificó como desalojo con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Así queda establecido.
Previo igualmente al análisis de fondo de la controversia, tiene éste Juzgado claro que la demandada indica que peticiona el desalojo por falta de pago de 11 cánones arrendaticios desde el mes de mayo de 2.009, canon que se indica en la suma de Bs. 500,oo. Así se establece.
Depurado el proceso y no habiendo otras incidencias por resolver, pasa de seguidas éste Juzgador, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes para la resolución de la litis.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal, de fecha 15 de febrero de 1996, registrado bajo el No. 8, Tomo 20, Protocolo 1, Esta documental no fue objeto de impugnación, por lo que se valora como documento público para demostrar la propiedad del inmueble por parte del demandante, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
.- Copia simple de Contrato de arrendamiento número 5234 del mes de agosto de 2.009, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Documental esta que no resultó de manera alguna impugnada, por lo que se le confiere la presunción de ejecutividad y ejecutoriedad de los documentos administrativos conforme a lo preceptuado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
.- Copia simple del contrato de arrendamiento. El mismo se observa autenticado ante la Notaría Publica Tercera de San Cristóbal, de fecha 27-11-2007, Nro. 73, Tomo 152. Esta instrumental al no ser impugnada y presentada a los autos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se aprecia como plena prueba de la existencia del arrendamiento entre las partes de la litis, regido por las cláusulas allí contenidas.
.- Copia de factura Nro. 000140, de fecha 30 de abril de 2.009. No es objeto de valoración por no ser de los documentos que según la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser traídas a los autos en copia simple.
Durante el periodo probatorio la actora promovió:
.- Mérito favorable del documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, en razón a los mismos, por ya haber sido analizados, se indica que se ratifica el valor probatorio que les fue indicado.
ANALIZADAS COMO HAN SIDO LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES, se procede a fallar sobre la cuestión de mérito en los siguientes términos.
En la presente acción de desalojo con fundamento en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado.
El arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento, en este orden de ideas acotamos que La ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se tiene que está probada en autos la propiedad del inmueble por parte del demandante y evidenciada la relación arrendaticia, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó. Así que, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, circunstancia de la que no hay prueba alguna en autos, así como tampoco prueba de que la excepcione en forma válida alguna de las obligaciones que se le señalan incumplidas, conducen a este Juzgador a concluir que efectivamente la ciudadana SANDRA ELIZABETH IBAÑEZ VERGEL gozaba de los beneficios de un contrato de arrendamiento, ahora tiempo indeterminado con el ciudadano JOSE FRANCISCO GUANIPA LOPEZ, cuyo objeto lo constituyó el apartamento para vivienda familiar en la calle 5, entre carrera 6 y 7, número 6-126, apartamento A-04, frente a la plaza Miranda, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un canon de arrendamiento fijado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) mensuales, no fue satisfecho por la arrendataria durante 11 meses consecutivos a partir del mes de mayo de 2.009, circunstancia que se subsume en la previsión legal del artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, lo que hace procedente en derecho el desalojo del inmueble peticionado. ASI SE DECIDE.
Igualmente se declara procedente el pago de los cánones arrendaticios que se causen desde la interposición de la demanda hasta la sentencia definitivamente firme en la presente causa, y la indexación de dicha suma debidamente calculada por experto contable mediante experticia contable del fallo. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano JOSE FRANCISCO GUANIPA LOPEZ, contra la ciudadana SANDRA ELIZABETH IBAÑEZ VERGEL. En consecuencia de ello, la demandada deberá desalojar y hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendataria a su demandante; inmueble consistente en un apartamento para vivienda familiar en la calle 5, entre carrera 6 y 7, número 6-126, apartamento A-04, frente a la plaza Miranda, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se condena a la demandada SANDRA ELIZABETH IBAÑEZ VERGEL a cancelar al demandante JOSE FRANCISCO GUANIPA LOPEZ, los cánones arrendaticios que se causen desde la interposición de la demanda hasta la sentencia definitivamente firme en la presente causa, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) mensuales.
TERCERO: Se ordena la indexación de la suma que resultare del pago de cánones arrendaticios, según el numeral segundo del dispositivo del fallo; dicha suma debidamente calculada por un experto contable mediante experticia contable del fallo.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada del pago de las costas procesales, por no resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. N° 6668.