TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, Venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.793.602.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: YAMILE VILLABONA, Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-10.175.997, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.053, según poder autenticado ante la Notaría Pública tercera de San Cristóbal, agregada a los folios 7 y 8.
DEMANDADO: GERARDO BLANCO, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-6.354.898.
MOTIVO: Desalojo.
NUMERO DE EXPEDIENTE: 5410.
I
PARTE NARRATIVA
En fecha 13 de diciembre de 2.007, éste Tribunal se avoca al conocimiento de la presente causa en razón de ser recibido expediente Nro. 5794 con oficio Nro. 1664 procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que en sentencia de fecha 02 de noviembre de 2007 se declaró Incompetente por la cuantía para conocer del asunto, por lo que luego del trámite de distribución corresponde su conocimiento a éste juzgado.
La causa que nos ocupa se encuentra referida a demanda interpuesta por la abogada YAMILE VILLABONA ROMERO, con el carácter de apoderada del ciudadano JULIO CESAR AGUIRRE, contra el ciudadano GERARDO BLANCO, por motivo de desalojo bajo las siguientes alegaciones:
Que su poderdante es co propietario de una vivienda ubicada en la calle 11, Nro. 2-44, Barrio La Ermita, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, según consta de declaración sucesoral No. 486, de fecha 16 de junio de 1965.
Que en fecha 10 de febrero de 1988, la madre de su poderdante EVELIA MARIA AGUIRRE celebró contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado por seis (6) meses, prorrogable por un tiempo igual, y que posteriormente por aceptación tácita paso a ser tiempo indeterminado.
Que en el mencionado contrato se estableció que el monto del canon de arrendamiento sería la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo) pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días siguientes a la fecha de su vencimiento, en la vivienda arrendada, pero que desde hace varios meses ha venido solicitándole de manera verbal al demandado, la desocupación del inmueble, ya que no desea continuar con la relación arrendaticia por reparaciones mayores que ameritan su desocupación, ello debido al gran deterioro que actualmente presenta causado por la negligencia del arrendatario, tal y como lo establece el artículo 34, literal C, de la Ley arrendaticia, para posteriormente ser ocupado por su poderdante, según el artículo 34, literal B, iusdem.
Señala que ha tratado de buscar solución a lo planteado, recibiendo respuestas evasivas y negándose a desocupar el inmueble.
Fundamenta su acción en los artículos 33 y 34, literales b y c de la ley de arrendamientos inmobiliarios y 133, 1159, 1160 y 1161 del Código Civil.
Que por las razones expuestas ocurre para demandar al ciudadano GRARDO BLANCO, para que convenga o a ello sea condenado en:
La desocupación y entrega de la vivienda.
Estimó su demanda en la suma de Bs. 20.000,oo por concepto de daños y perjuicios derivado de la falta de reparaciones, deterioro, mano de obra, demolición y posterior construcción.
.- A los folio 20 y 21, en fecha 26 de septiembre de 2007, la parte demandada presenta escrito de oposición de cuestiones previas, siendo contestadas por la actora en fecha 02 de octubre de 2.007, las cuales son decididas en sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declarando debidamente subsanada la cuestión previa prevista en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340.3, eiusdem.
.-A los folios 25 y 26, el demandado presenta escrito de fecha 11 de octubre de 2007, donde procede a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, expresando:
.- Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la misma, alegando que no es cierto que se le haya solicitado de manera verbal la desocupación del inmueble desde hace varios meses; que no es cierto que se encuentre deteriorado, que no es cierto que se haya buscado por vía amigable una solución y que a su vez, haya respondido con evasivas.
.- Que es la primera vez, a través de esta acción, que se entera de la desocupación y que no es cierto que se haya negado a la misma; así como tampoco es cierto que el inmueble necesite reparaciones inmediatas.
.- Rechaza la estimación de la demanda por daños y perjuicios derivados de la falta de reparaciones, ya que los mismos, en el supuesto negado de ser ciertos, tienen que ser determinados con exactitud y no de manera general e inconsiderada.
.- Indica que hace oposición a los supuestos gastos y costas.
.- Señala que la parte actora no ha manifestado la verdad, por lo que se opone al desalojo al no haber incurrido en los presupuestos establecidos en las normas que cita el demandante.
.- Finalmente solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
En la sentencia emitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 14 de noviembre de 2007 en el punto previo de estimación de la demanda indica que se declara en la presente causa que el valor de la demanda es la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo). Lo cual deberá ser considerado para la decisión de la presente causa.
II
PARTE MOTIVA
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Del escrito libelar:
La demandante como co propietario de un inmueble ubicado en la calle 11, Nro. 2-44, Barrio La Ermita, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, plantea una demanda de desalojo del inmueble que ocupa el ciudadano Gerardo Blanco, según contrato de arrendamiento privado que celebró con la ciudadana Evelia María Aguirre; contrato que se estableció con un canon de Bs. 500,oo mensuales pagaderos por mensualidades vencidas. Desalojo que se fundamenta en las reparaciones menores que ameritan que el inmueble deba ser desocupado, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal C de la ley de arrendamientos, para posteriormente ser ocupado por el demandante, según el artículo 34, literal b eiusdem. Esto es, por las reparaciones inmediatas que necesita el inmueble y en la necesidad que existe en habitar la vivienda por el co propietario.
De la contestación de demanda:
En su defensa la demandada señala que:
Niega, rechaza y contradice en todas sus partes la demanda, señalando que no es cierto que le haya solicitado verbalmente la desocupación del inmueble y que el mismo se encuentre deteriorado debido a su negligencia, ya que lo cierto es que ha actuado en el cuidado del mismo como un buen padre de familia, realizando los arreglos menores a los que se encuentra obligado, por lo que no es cierto que el mismo necesite reparaciones inmediatas y la demandada lo que quiere es violentar sus derechos Constitucionales como inquilino aduciendo que la casa será demolida para su posterior ocupación, siendo que posee otros inmueble donde poder vivir y en eso pasarían 6 meses como mínimo para poder habitarlo.
En razón a las alegaciones del demandante y las defensas o excepciones de la accionada, se tiene que la presente demanda se encuentra referida a una pretensión de desalojo de una vivienda, por cuanto la misma, según el accionante, necesita ser demolida debido a su deterioro, por la negligencia del inquilino para luego ser ocupada por el demandante. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literales a y b de la ley de arrendamientos. Circunstancia que es negada por el accionado.
Conforme a lo anterior, no queda controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en autos; por tanto queda sujeto a demostración, conforme a las reglas rectoras de la carga de la prueba, la circunstancia del deterioro del inmueble y la necesidad de ocupación del mismo por parte del demandante.
Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 34 eiusdem, el cual señala:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”
Destaca éste Juzgador que en estas causales, el motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino la concurrencia de determinadas circunstancias ajenas al mismo, que incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, la necesidad de ocupar el inmueble o que el mismo vaya a ser objeto de demolición” como establecen los literales “b” y “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pueden obedecer, en el primer caso, a diversas circunstancias propias del arrendador y en el segundo al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, por que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes.
Así las cosas, en razón de la alegación de esta causal de la demandante y en aplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye para ella una carga probar su afirmación.
ACERVO PROBATORIO
De seguidas, este Tribunal analiza y valora las pruebas aportadas por las partes:
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Junto con su libelo:
.- Documental: Copia de documento privado consistente en contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de febrero de 1.988 entre Evelia María Aguirre y Gerardo Blanco Parada. Esta documental no es objeto de valoración en razón de que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos que pueden producirse en juicio en copia simple son las de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
.- Copia simple de poder otorgado por la demandante a la abogada Yamile Villabona Romero. Esta documental se otorgó ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 2.006, quedando inserta bajo el Nro. 49, Tomo 238, se trata entonces de documento Público, producida en juicio conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar impugnada se valora conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil para demostrar las facultades conferidas a la abogada actora.
.- Copia de planilla sucesoral expedida por el Ministerio de Hacienda, de fecha 16 de junio de 1965, relativo a declaración sucesoral de Francisco José García, indicándose como sus sucesores a los ciudadanos Evelia María Aguirre; María Evelia, Francisco José y Julio Cesar. En la misa se indica como activo de la sucesión el inmueble objeto de la presente acción. Esta documental se valora como documento administrativo para demostrar la cualidad de la demandante de la presente demanda.
En el lapso probatorio:
.- Mérito favorable de autos: Se indica que la indicación del mérito de autos no es en si un medio probatorio y obedece a la aplicación de los principios de comunidad de la prueba, lo cual aplicará éste Juzgador sin necesidad de alegación.
.- Inspección Judicial: esta prueba no fue admitida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito, en auto de fecha 22 de octubre de 2.007.
.- Informe al Cuerpo de bomberos de San Cristóbal y a defensa civil.
En fecha 14-07-2008, es recibido oficio No. PCO-098-2008, relativo a inspección de vivienda ubicada en la calle 11, entre carreras 2 y 3 de la ermita, casa 2-44. Se valora este informe como documento administrativo con presunción de ejecutividad y ejecutoriedad de lo indicado en su contenido.
En igual sentido fue recibido en fecha 26 de mayo de 2010, informe del cuerpo de bomberos Nro. 126-Seg-Bom-2010, que señala que el inmueble no es apto para su habitabilidad. Informe que se valora como documento administrativo con presunción hasta prueba en contrario de su contenido.
.- Oficio emitido del Cuerpo de bomberos, cuartel central, de fecha 25 de julio de 1995, informe número 36. Al ser emanado de un órgano administrativo se valora como documento administrativo con presunción, hasta prueba en contrario de ejecutividad y ejecutoriedad de lo indicado en el mismo, en especial de la indicación de que el inmueble descrito en el mismo debe ser desalojado.
.- Oficio emitido del Cuerpo de bomberos, cuartel central, de fecha 23 de septiembre de 2002, Nro. 160-BOM-SEG-2002. Esta documental se considera documento administrativo con presunción, hasta prueba en contrario de ejecutividad y ejecutoriedad de lo indicado en el mismo, en especial de la indicación de que en el inmueble no es apto para su habitabilidad.
.- Material fotográfico. No son objeto de valoración en razón de que las mismas se consideran una especie de documento privado que de ninguna manera fue ratificado en juicio.
PRUEBAS DE LA ACCIONADA:
.- Mérito de autos. No se valora como medio probatorio, sino como indicación del principio de comunidad de la prueba.
.- Documental: Constancia de residencia Nro. 2969, emitido por la prefectura de la Parroquia San Juan bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Esta prueba no es objeto de valoración ya que no resultó controvertida la ocupación por parte del demandado del inmueble.
.- Documental: Carta de residencia emitido por la Junta Parroquial Bolivariana San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal. Por cuanto el hecho de la ocupación del inmueble por parte del demandado no es controvertido, esta prueba no es objeto de valoración.
.- Informe emitido por el cuerpo de bomberos del Municipio San Cristóbal de fecha 10 de octubre de 2.007, No. 322 Seg. Bomb. 2007. Se valora como documento administrativo al ser emanado de una autoridad de índole administrativo, con presunción de ejecutividad y ejecutoriedad hasta prueba en contrario de lo indicado.
.- Constancia emitida de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 03-10-2007. Esta documental al ser emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal se valora como documento administrativo demostrativo de lo indicado en su contenido.
.- Prueba de informes del cuerpo de bomberos del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Se indica que esta prueba ya resultó valorada.
.- Prueba de informes de la Dirección de Ingeniería Municipal y de la Oficina Municipal del Planificación Urbana (O.M.P.U.), sobre permisos obtenidos por el demandante para demoler y posteriormente construir un nuevo inmueble. Se indica que esta prueba no resultó evacuada.
.- Prueba de Inspección Judicial: se indica que esta prueba no fue admitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en auto de fecha 23 de octubre de 2007.
Analizado lo anterior se tiene entonces que la pretensión de esta causa se encuentra referida a una demanda de desalojo de inmueble de conformidad con el artículo 34 en sus literales “b” y “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quedando evidenciado en autos lo siguiente:
• Que el demandante tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
• La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, porque así lo reconocen ambas partes.
• Que el inmueble objeto de la acción de desalojo ciertamente se encuentra en un estado que permite calificarlo de no apto para su habitabilidad y funcionamiento, como así lo hace el cuerpo de bomberos en su última Inspección de fecha 26 de mayo de 2.010, y en informe de defensa civil de fecha 11 de julio de 2.008, que aun cuando indica que se observa en buenas condiciones de habitabilidad, recomienda canalización de caídas de agua, mejoramiento del manto asfáltico, canalización con tubería de drenajes, reparación de paredes y techos.
En consecuencia, para este Juzgador, se encuentran llenos los requisitos para la procedencia del desalojo solicitado por la parte actora, en virtud de darse tres (3) requisitos concurrentes en el caso del desalojo con fundamento en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios como lo son: Propiedad del inmueble, la existencia de un contrato de arrendamiento, y que existen una serie de circunstancias especificas en el inmueble objeto de la presente demanda que ameritan sea desalojado para ser objeto de una serie de reparaciones mayores con el carácter de urgentes, a objeto de no poner en peligro la vida de sus ocupantes y causar mayor deterioro al propio inmueble. Así se decide.
La presente demanda de desalojo del inmueble también se fundamentó en el literal “b” del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, esto es, la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario o de uno de sus parientes consanguíneos. En relación a esta causal alegada se indica que no quedó demostrada suficientemente de autos, razón por la cual, se declara sin lugar el desalojo con fundamento en esta causal.
Finalmente y en relación a los daños y perjuicios alegados se indica que los mismos no fueron demostrados en el curso del proceso, ni en cuanto a su cuantía ni a la especificación de los mismos. Y si bien es cierto existen daños en el inmueble que ameritan reparaciones mayores, no quedó demostrado que los mismos se deban a conducta negligente del arrendatario. En consecuencia se desestima el petitorio de la cancelación de la suma demandada por ese concepto. Así se decide.
Con lo anterior se tiene que la presente demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar, y de esa manera deberá indicarse en el dispositivo del fallo.
APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34 LITERAL “C)” DE LA
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión por desalojo, fundamentada en el artículo 34 literales “b” y “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por el ciudadano JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, contra el ciudadano GERARDO BLANCO, ambos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR el desalojo con fundamento en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se ordena al demandado GERARDO BLANCO, hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario al demandante ciudadano JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE; inmueble consistente en la calle 11, Nro. 2-44, Barrio La Ermita, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, constituido por tres (3) habitaciones, una sala, cocina, comedor y un baño.
Y, por cuanto la presente demanda se fundamenta en el literal “c)” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada, un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo con el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR el desalojo del inmueble con fundamento en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR el pago de la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) por concepto de daños y perjuicios.
QUINTO: SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, por no resultar vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil diez. AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha, siendo las 02:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5410.