TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.115.321.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS SOLÓRZANO LEÓN, JUAN MARTINS y ADA LEÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.720, 123.080 y 30.169, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLA, venezolana, mayor de edad y titular de las cédula de identidad Nro. V-13.737.368.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARCOS HUMBERTO HERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.326.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente N° 9860.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y una vez consignados los instrumentos fundamentales fue admitida por auto fecha 20 de Mayo de 2010. Citada la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, manifestó no tener abogado, por lo que se le concedió el lapso de cinco (5) días de despacho. En fecha 21 de Julio de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación. En fecha 26 de Julio de 2010, se fijó oportunidad para la realización del acto conciliatorio, al que solo compareció la parte actora. Dentro del lapso probatorio, ambas partes presentaron pruebas, las cuales fueron admitidas por este Juzgado.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que su representado cedió en arrendamiento a la ciudadana NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLA, el local N° 4 que integra el inmueble N° 104-37-29, situado en la calle Independencia de la población de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, el cual mide tres metros de frente por tres metros de fondo, contenido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En tres metros con local comercial; SUR: En tres metros, con pasillo de circulación; ESTE: En cuatro metros con local Nro. 03; y Oeste: En cuatro metros con local Nro. 5. Que dicho local tiene un baño con sus instalaciones sanitarias, como se evidencia del contrato de arrendamiento que acompañó “A”.
Que dicho contrato fue prorrogado en fecha ocho de febrero de dos mil seis, y se fijó un canon de arrendamiento de Cuatrocientos Cuarenta y Cinco Bolívares mensuales, ratificándose todas las demás cláusulas del contrato original, como se evidencia del contrato que acompañó marcado “B”. En fecha Quince de febrero de dos mil siete, se prorrogó nuevamente el contrato por el término de un año contado a partir del día primero de marzo de dos mil siete y con vencimiento el día primero de marzo del dos mil ocho, fijándose un canon de arrendamiento de Quinientos Cincuenta Bolívares.
Que la (sic) “arrendadora” NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLA, en forma arbitraria y sin autorización alguna, tumbó la pared divisoria de los locales 3 y 4, uniéndolos en un solo local y también demolió el baño, eliminándolo sin autorización alguna.
Que la sedicente arrendataria en violación de la cláusula quinta del contrato, dio en arrendamiento el referido local Nro. 04, al ciudadano LUIS ALFREDO MARVAL TORREALBA, titular de la cédula de identidad Nro. 6.027.976, valiéndose para ello de un ardid procesal que consistió en colocar a su cónyuge JOSÉ RAFAEL CASTILLA PRENS, titular de la cédula de identidad Nro. 13.737.368, quién actúo en su condición de vicepresidente de la empresa Novedades Nazareth C.A., situación que quedo descubierta el día 09 de Noviembre de 2009, en la oportunidad de practicarse la entrega material del local Nro. 03 y el prenombrado MARVAL TORREALBA hizo oposición a la misma, consignando una copia del contrato de arrendamiento del local Nro. 3, pero como fue unido indebidamente por la arrendataria NALLIME TORRES, resulta evidente que el tercer opositor está poseyendo el local Nro. 4, que es donde esta ubicada la caja registradora y exhibidores de mercancía tal como lo dejó asentado el Juez Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el cual acompañó copia marcada “C”.
Que igualmente la arrendataria viola el contrato cuando ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de marzo del dos mil ocho (2008), y el local se encuentra en estado de deterioro en cuanto al techo.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.160, 1.594 del Código Civil.
Que por los hechos narrados y del derecho invocado, compareció para demandar en nombre de su representado, a la ciudadana NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLA, ya identificada, para que convenga o en su defecto el Tribunal la condene en lo siguiente:
PRIMERO: En resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes y como consecuencia de ello a desocupar totalmente de bienes y personas el local comercial antes señalado.
SEGUNDO: Por vía de daños y perjuicios a pagar la cantidad de Trece Mil Doscientos Bolívares, por concepto de cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan venciendo, a partir del mes de abril de dos mil diez, inclusive.
TERCERO: En construir a su costo el baño que tenía dicho local, así como también a pagar los costos por la construcción de la nueva pared que divide los locales 3 y 4 del inmueble, y en caso de no hacerlo, a pagar el costo de dichos trabajos, para lo cual pidió se determine mediante una experticia complementaria del fallo.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 27 de febrero de 2002, bajo el Nro. 53, tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el señor MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ, le dio en arrendamiento un local identificado con el Nro. 4, que integra el inmueble Nro. 104-37-29, situado en la Calle Independencia de la Ciudad de Cagua, Municipio Sucre, del Estado Aragua. El término de duración del citado contrato se estableció en un (01) año, contado desde el día 01 de marzo de 2003, motivo por el cual, la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminada de acuerdo a la interpretación de la cláusula segunda del citado contrato.
Que el canon de arrendamiento al momento de la autenticación se estableció en Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) mensuales, el cual a través del tiempo y de conformidad a lo establecido en la cláusula segunda del contrato, ha llegado a la cantidad de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) al mes.
Con respecto a los hechos en que el actor fundamentó su demanda alegó:
Negó y rechazó, que en su condición de arrendataria, en forma arbitraria y sin autorización alguna, haya derribado la pared divisoria de los locales 3 y 4 para unirlos en un solo local, indicó que es incierta dicha afirmación en lo que se refiere a la forma arbitraria de su parte y la falta de autorización del arrendador, ya que -según alega- lo cierto es que también es arrendataria del local Nro. 03, del cual fue despojada en el mes de Noviembre de 2009, cuando en forma ilegal se le hizo entrega material de dicho local al ciudadano MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ; y en realidad, la pared divisoria de los locales y el baño del local número 4, fueron suprimidos para hacer el local más amplio para la actividad comercial a la cual se dedica. Tal ampliación se llevó a efecto a partir del 01 de marzo de 2003, estando el arrendador en pleno conocimiento de los trabajos efectuados y con su consentimiento en la ejecución de dicha ampliación que convertía los dos locales en uno, hecho que desconoció por motivo a la divergencia ocurrida con respecto al arrendamiento del local Nro. 03, el cual se encuentra en litigio ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, tal como se evidencia en copia de la sentencia que acompañó marcada “A”.
Negó y rechazó rotundamente la afirmación del demandante por no ser cierto, que violó la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, al dar en arrendamiento al señor LUIS ALFREDO MARVAL TORREALBA, el referido local. Igualmente señaló, que su cónyuge tiene pleno derecho de actuar en su nombre. Nuevamente negó la violación a la referida clausula quinta del contrato de arrendamiento, por cuanto no ha traspasado, ni cedido en forma alguna el citado local y que la citada cláusula no supone como causa de resolución la violación que se haga a la misma, al contrario, establece dicha norma la obligación para la arrendataria de continuar respondiendo por las obligaciones contraídas en el contrato arrendaticio al que hacen referencia.
Negó y rechazó que como arrendataria haya dejado de cumplir con sus obligaciones de pagar los cánones de arrendamiento desde mayo de 2008, tal como se evidencia en las copias certificadas consignadas, del expediente Nro. 17-2008, en el que consta que ha depositado ante el Tribunal de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, los cánones de arrendamiento del citado local, desde el mes de abril de 2008, hasta el mes de mayo de 2010.
Que en el punto segundo de la solicitud de condenatoria, el demandante pide que por vía de daños y perjuicios, se le obligue a pagar la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.200,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo a partir del mes de abril de 2010 inclusive y que en Jurisprudencia reiterada, los Tribunales de Instancia en el Estado Vargas, han indicado que para que proceda el pago de daños y perjuicios, la actora ha debido demandar el cobro vía subsidiaria, por lo que, tal solicitud sería improcedente ya que en el caso de que hubiese insolvencia en el cumplimiento de sus obligaciones, los daños y perjuicios no se le están demandando por vía subsidiaria.
Que sobre los supuestos daños del techo del local, es de indicar que si hay tal deterioro, el mismo no se debe en su origen, a la malicia de su parte como arrendataria, sino al incumplimiento por parte del arrendador en su obligación de mantener la edificación en buen estado de mantenimiento y conservación, por lo que, es el arrendador quién incumple con las disposiciones establecidas en el Artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó y rechazó en su totalidad el contenido del libelo de la demanda interpuesto en su contra.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, bajo los siguientes términos:
La parte demandada presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:
Reprodujo la copia certificada del expediente Nro. 17-2008, expedida por el Tribunal de los Municipio Sucre y Lamas del Estado Aragua.
A los folios 52 al 152 de la primera pieza del presente expediente, cursa la copia certificada promovida expedida por la Secretaria del referido Juzgado y si bien, dichas copias certificadas fueron impugnados por la parte actora (folio 154) por no estar debidamente certificadas, este tribunal, una vez revisadas las mismas pudo determinar que fueron expedidas ajustándose al contenido del artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tratándose de instrumentos públicos, cuya eficacia probatoria no fue atacada a través de los mecanismos procesales correspondiente, se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos. Evidenciándose de dicha copia que la arrendataria demandada, en el caso de autos realizó la consignación arrendaticia de: Abril de 2008, el día 04 de Abril de 2008.Mayo de 2008, el día 13 de Mayo de 2008. Junio de 2008, el día 05 de Junio de 2008. Junio de 2008, el día 16 de Junio de 2008. (folio 76).Julio de 2008, el día 09 de Julio de 2008. Agosto de 2008, el día 07 de Agosto de 2008. Septiembre de 2008, el día 16 de Septiembre de 2008. Octubre de 2008, el día 15 de Octubre de 2008. Noviembre de 2008, el día 12 Noviembre de 2008. Enero de 2009, el día 08 de Enero de 2009. Febrero de 2009, el día 12 de febrero de 2009. Marzo de 2009, el día 20 de Marzo de 2009. Abril de 2009, el día 27 de Abril de 2009. Mayo de 2009, el día 19 de Mayo de 2009. Junio de 2009, el día 25 de Junio de 2009. Julio de 2009, el día 07 de Julio de 2009. Agosto de 2009, el día 13 de Agosto de 2009. Septiembre de 2009, el día 16 de Septiembre de 2009. Octubre de 2009, el día 08 de Octubre de 2009. Noviembre de 2009, el día 06 de Noviembre de 2009. Diciembre de 2009, el día 09 de Diciembre de 2009. Enero de 2010, el día 07 de Enero de 2010. febrero de 2010, el día 26 de Febrero de 2010. Febrero de 2010, el día 09 de Marzo de 2010. Marzo de 2010, el día 16 de Marzo de 2010. Abril de 2010, el día 05 de Mayo de 2010. Mayo de 2010, el día 04 de Junio de 2010.
Reprodujo la copia de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Promovió los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento del año 2004.
Dichos recibos cursan a los folios 162 al 163 y siendo copias fotostáticas de instrumentos privados, impugnadas por el apoderado actor. Cabe reproducir el contenido del artículo 429 del Código Adjetivo que establece:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.(…).”
Promovió las testimoniales de los ciudadanos YANETH GUZMAN CLAVIJO, JULIA AMPARO PRENS, LUZ MARÍA TISOY y LEONEIDYZ ROMINA RON LAZARO, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-22.017.475, V-23.073.827, V-14.060.181 y V-20.334.658, respectivamente.
A los folios 203 y 204 con sus respectivos vueltos cursa inserta la declaración de la ciudadana JULIA AMPARO PRENS, quien respondió a las preguntas y repreguntas formuladas en los términos siguientes:
“…PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora NALLIME DEL CAMEM TORRES? CONTESTÓ: “Si”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si conoce al señor MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ? CONTESTÓ: “Si”. TERCERA: ¿Diga la testigo si la señora NALLIME DEL CARMEN TORRES, tiene una empresa denominada NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Si”. CUARTA: ¿Diga la testigo si NOVEDADES NAZARETH, esta ubicada en la Calle Independencia de la Ciudad de Cagua, Estado Aragua? CONTESTÓ: “Si”. QUINTA: ¿Diga la testigo si usted trabajó para NOVEDADES NAZARETH, y en consecuencia para la señora NALLIME DEL CARMEN TORRES? CONTESTÓ: “Si”. SEXTA: ¿Diga la testigo desde cuando comenzó y cuando terminó esa relación del trabajo? CONTESTÓ: “2004 al 2006” SEPTIMA: ¿Diga la testigo si NOVEDADES NAZARETH utilizaba para el ejercicio de su negocio dos (2) locales comerciales dentro del inmueble? CONTESTÓ: “No, un solo salón”. OCTAVA: ¿Diga la testigo si ese solo salón tenía dos puertas santa maría? CONTESTÓ: “Si”. NOVENA: ¿Diga la testigo si en aquel entonces que usted trabajó había una pared divisoria dentro del salón? CONTESTÓ: “No”. DECIMA: ¿Diga la testigo si dentro del inmueble donde funciona NOVEDADES NAZARETH hay además de dicha empresa otros locales comerciales? CONTESTÓ: “Si”. DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de que otros locales comerciales pertenecen a empresas que han derribado las paredes intermedias para hacer un solo local o un solo salón? CONTESTÓ: “No, mientras trabajé yo no”. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo si alguna vez vió al señor MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ en el salón donde funciona NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Entraba por salida” DECIMA TERCERA: ¿Diga la testigo quien hace las cobranzas de los locales que se encuentran en el inmueble donde funciona NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “El señor MIGUEL” DECIMA CUARTA: ¿Podría decirme la testigo cual es el apellido del señor MIGUEL? CONTESTÓ: “Solórzano” DECIMA QUINTA: ¿Diga la testigo si el señor MIGUEL SOLORZANO, tiene un fondo de comercio en el inmueble donde se encuentra funcionando NOVEDADES NAZARETH, empresa propiedad de la señora NALLIME DEL CARMEN TORRES? CONTESTÓ: “Al lado”. El apoderado judicial de la parte actora ejerció el derecho de repreguntas en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga la testigo si puede informar las características fisionómicas de MARCOS PERALES? CONTESTÓ: “Lo único que se es que es un señor bajito, moreno claro, mas nada, esos es lo que le puedo decir”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si esta emparentada con el señor CASTILLO PRENS, cónyuge de NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLO? CONTESTÓ: “Lo conozco porque es el esposo de la señora NALLIME”. TERCERA: ¿Diga la testigo si por el conocimiento que tiene de NALLIME TORRES y MARCOS PERALES, sabe quien autorizó la demolición de la pared divisoria de los locales 3 y 4, y el baño del local 4? CONTESTÓ: “No lo se, porque cuando trabaje con ella era un solo salón y un baño”. CUARTA: ¿Diga la testigo que la motivó a venir de la población de Cagua Estado Aragua a declarar en este juicio? CONTESTÓ: “Bueno, la señora porque yo trabajé con ella”. QUINTA: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal si esta instruida por las personas que las trajeron a declarar sobre un determinado asunto? CONTESTÓ: “No”. SEXTA: ¿Diga la testigo que vino a declara a este Tribunal? CONTESTÓ: “Yo vine a declarar que yo trabaja con la señora NALLEIME desde el 2004 hasta el 2006, no había ninguna pared que es lo que están preguntando, había un solo baño y si conocía al señor PERALES…”
A los folios 205, su vuelto y 206 cursa la declaración de la ciudadana LUZ MARÍA TISOY CUATINDIOY en los términos siguientes:
“…PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora NALLIME DEL CAMEM TORRES? CONTESTÓ: “Si”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si conoce al señor MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ? CONTESTÓ: “Una vez lo llegue a ver, pero de allí mas no”. TERCERA: ¿Diga la testigo si conoce al señor MIGUEL SOLORZANO? CONTESTÓ: “De vista”. CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe y conoce en la Calle Independencia de Cagua, un negocio denominado NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Si”. QUINTA: ¿Diga la testigo si ha visto al señor AUGUSTO PERALES SUAREZ alguna vez en ese negocio? CONTESTÓ: “No”. SEXTA: ¿Diga la testigo si ha visto alguna vez al señor MIGUEL SOLORZANO en ese negocio? CONTESTÓ: “Si” SEPTIMA: ¿Diga la testigo si el señor MIGUEL SOLORZANO, tiene un local comercial al lado de NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Si”. OCTAVA: ¿Diga la testigo si el señor MIGUEL SOLORZANO, es la persona que hace las cobranzas de alquileres en los locales del inmueble donde se encuentra la empresa NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Si”. NOVENA: ¿Diga la testigo si la empresa NOVEDADES NAZARETH, funcionó en dos locales contiguos en el inmueble? CONTESTÓ: “Si habían dos, pero era uno solo”. DECIMA: ¿Diga la testigo desde cuando tiene usted conocimiento de que dos locales eran uno solo? CONTESTÓ: “Desde el 2004”. DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo si me esta hablando de acuerdo a su repuesta en la pregunta anterior, si me esta hablando de los locales que ocupaba NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Si”. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la señora NALLIME DEL CARMEN TORRES, es propietaria de NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Hasta donde yo sé si” El apoderado judicial de la parte actora, ejerció el derecho de repreguntar en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga la testigo porque le consta que NALLIME TORRES, es propietaria de NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Porque siempre la he visto en el negocio”. SEGUNDA:¿Diga la testigo si sabe cuántos locales arrendó MARCOS PERALES a NALLIME TORRES? CONTESTÓ: “No”…
A los folios 207, 208 y 209, con sus respectivos vueltos riela la declaración de la ciudadana LEONEIDYZ ROMINA RON LAZARO en los términos siguientes:
“…PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora NALLIME DEL CAMEM TORRES? CONTESTÓ: “Si conozco”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si conoce a MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ? CONTESTÓ: “De vista lo conozco”. TERCERA: ¿Diga la testigo si conoce al señor MIGUEL SOLORZANO? CONTESTÓ: “Si lo conozco”. CUARTA: ¿Diga la testigo si trabajó o trabaja para la señora NALLIME DEL CARMEN TORRES? CONTESTÓ: “Si trabajé”. QUINTA: ¿Diga la testigo cuando comenzó y cuando terminó su relación de trabajo con la señora TORRES? CONTESTÓ: “Yo trabajaba en julio en las vacaciones en el 2005, y trabajaba en Diciembre también en temporada, trabajé hasta el 2008”. SEXTA: ¿Diga la testigo si donde usted trabajaba para la señora TORRES, es un negocio ubicado en la Calle Independencia de la Ciudad de Cagua, en un salón ubicado dentro de un inmueble que se identifica como NOVEDADES NAZARETH? CONTESTÓ: “Si señor” SEPTIMA: ¿Diga la testigo si ese salón estaba constituido por dos locales a los cuales se le suprimió la pared divisoria? CONTESTÓ: “Cuando yo empecé a trabajar solo existía un solo local, no había pared alguna”. OCTAVA: ¿Diga la testigo si el señor MIGUEL SOLORZANO, es la persona que cobra los alquileres en todos los locales del inmueble donde está el negocio de la señora NALLIME TORRES? CONTESTÓ: “Si, el tiene un negocio al lado de ella”. NOVENA: ¿Diga la testigo si conoce al señor MARCOS AUGUSTO PERALES? CONTESTÓ: “De vista, nada más cuando iba a ver los locales”. El apoderado judicial de la parte actora, ejerció el derecho de repreguntas así: PRIMERA: ¿Diga la testigo porque vino a declarar en este juicio? CONTESTÓ: “La señora NALLIME me llamó que si podía venir, que me iban a hacer unas preguntas relacionado con la tienda”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si la señora NALLIME o alguna otra persona la instruyó lo que debía declarar en este juicio? CONTESTÓ: “No, solo me dijeron que viniera a contestar unas preguntas que me iban a realizar”. TERCERA: ¿Diga la testigo si sufragó los gastos de traslado de la población de Cagua a la Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, o fue trasladada por alguna otra persona? CONTESTÓ: “Me trajeron”. CUARTA: ¿Diga la testigo si tiene algún interés manifiesto en venir a declarar en este juicio, dado que no sabía la dirección del Tribunal, y en su condición de estudiante dejó de asistir a sus clases en el día de hoy? CONTESTÓ: “No tengo ningún interés y ahorita no estoy estudiando porque estoy de vacaciones”. QUINTA: ¿Diga la testigo sobre que vino a declarar en este juicio? CONTESTÓ: “Lo que sabía de la tienda, no me dijeron específicamente”. SEXTA: ¿Diga la testigo que sabe de la tienda? CONTESTÓ: “Una tienda que está ubicada en la Calle Independencia, en el Centro Comercial Toronkey”. SEPTIMA: ¿Diga la testigo si sabe cuántos locales arrendó NALLIME TORRES, para el funcionamiento de la tienda? CONTESTÓ: “Dos locales”. OCTAVA:¿Diga la testigo conforme a su respuesta a la pregunta formulada por el Dr. MARCOS HERNANDEZ, cuando fue la última vez que vio al seño MIGUEL SOLORZANO, cobrándole a NALLIME TORRES, el arrendamiento de los locales? CONTESTÓ: “Hasta que yo me retiré de la tienda”. NOVENA: ¿Diga la testigo si puede precisar la fecha en que retiró de la tienda? CONTESTO: “31 de Diciembre de 2008”. DECIMA: ¿Diga la testigo si puede precisar cuántas veces vio en la tienda a MARCOS PERALES? CONTESTÓ; “Como cinco meses, iba temporalmente”. DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo las características fisionómicas de MARCOS PERALES y si pudo detallar en que pierna presenta el defecto físico? CONTESTÓ: “El defecto físico no se, no me acuerdo, era flaco, moreno y pequeño de tamaño”. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que MARCOS PERALES, haya autorizado la demolición del baño y de la pared divisoria del local 4, a la señora NALLIME TORRES? CONTESTÓ: “No, cuando yo llegue ya esa pared no existía”…
Según se desprende de contenido de las testimoniales analizadas, todos los testigos fueron contestes, no incurrieron en contradicción y dieron los motivos de sus declaraciones. Es por ello, que esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia las declaraciones rendidas y antes analizadas.
Reprodujo el contrato de arrendamiento, que acompañó el demandante a su libelo de demanda.
A los folio 9 y 10 riela inserto el instrumento contentivo del hecho demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia. Dicho instrumento privado no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, se le atribuye valor probatorio.
La parte actora presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:
Reprodujo el mérito favorable de los autos.
Reprodujo e hizo valer los documentos acompañados con el libelo de demanda.
Contrato de arrendamiento, valorado con ocasión del análisis de las pruebas de la parte demandada, dándose por reproducida aquí dicha valoración.
Convenio de prorroga del contrato suscrito en fecha primero de marzo del dos mil cinco, por el lapso de un año contado a partir del primero de marzo del año 2006.
Al folio 11 riela inserto el instrumento privado promovido, el cual no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, se le atribuye valor probatorio.
Reprodujo e hizo valer la confesión ficta de la parte demandada.
Igualmente hizo valer la admisión de los hechos por la demandada.
Promovió las actuaciones practicadas por el Tribunal Ejecutor de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua. A los folios 167 al 186 de la primera pieza del presente expediente cursan copias fotostáticas de dichas actuaciones, las cuales constituyen documentos públicos y siendo que dichas copias no fueron impugnadas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 eiusdem, antes transcrito se tienen como fidedignas.
Hizo valer la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias, así como la falta de consignación del mes de Diciembre del año 2008.
CAPITULO TERCERO
PUNTO PREVIO
Revisadas las actas que conforman el presente juicio y los términos en que se ha planteado el debate, se desprende que hay aspectos que deben ser resueltos previo al pronunciamiento de fondo en la presente causa, ya sea por su naturaleza y/o por haber dejado constancia este Tribunal mediante auto (folio 155) que así lo haría. En tal sentido, este Tribunal observa:
En primer lugar, cabe decidir con respecto a la impugnación que hiciera el apoderado actor, a la contestación efectuada por la parte demandada, fundamentado en que la misma fue realizada anticipadamente. Dicha afirmación fue rechazada por el apoderado Judicial de la parte demandada.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Tal y como quedo establecido, en la narrativa del presente fallo, citada la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, 15 de Julio de 2010, compareció y manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió el lapso de cinco días de despacho, previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados para dar contestación. El cuarto día de despacho siguiente, dentro de los cinco días de despacho concedidos para contestar la demanda, se hizo presente y presento escrito, por lo que, la contestación fue realizada dentro del lapso concedido, y en consecuencia resulta tempestiva. Vale recordar los criterios esbozados por nuestro Máximo Tribunal, en lo que respecta a este punto.
La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 24-02-2006 (R. Buroz vs. D.A. Sanabria) con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, abandonó su criterio sustentado en la sentencia Nº RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004 (caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. Nº 03-400), en el sentido de que ‘los actos procesales deben celebrarse dentro de una coordenada temporal específica, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos, y por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, en razón de que, al igual que el recurso de apelación, ‘el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho y porque, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva’
Como consecuencia de lo anterior, debe considerarse válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto por la Ley para dicho acto procesal y por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales, considera el Tribunal, que al presentar la demandada su contestación a la demanda el 21 de Julio del año 2010, no causó agravio a la parte actora ni lo colocó en estado de indefensión, sino por el contrario, actuó diligentemente en defensa de su posición en el proceso, y por tanto, la contestación a la demanda debe tenerse como tempestiva y ajustada a derecho. En consecuencia, resulta improcedente la impugnación formulada por la parte actora. ASI SE DECIDE.
En segundo lugar y dentro de este punto previo, este Tribunal encuentra necesario pronunciarse sobre lo expuesto por el apoderado de la parte demandada, como aspecto previo a su contestación, relacionado con la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo, ya que -según sostiene- el contrato de arrendamiento cuya resolución pretende el actor, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Dicho pronunciamiento resulta necesario en punto previo, pues la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento. Al respecto tenemos:
La parte actora hizo valer como instrumentó fundamental de su acción, un documento demostrativo de la relación arrendaticia que alegó haber celebrado con el arrendatario demandado. Dicho instrumento, valorado en el capitulo relativo a las pruebas, en cuanto al plazo de duración establece en su clausula segunda:
“El plazo de duración de este contrato será de un (1) año, prorrogable por un lapso igual, contado desde el día primero de marzo del año dos mil cinco. En caso de prorrogarse el contrato, el canon de arrendamiento establecido se incrementara de acuerdo a la inflación del país”.
Según se desprende de la referida cláusula, el plazo de duración del contrato “es de un año, prorrogable por un lapso igual”, contado a partir del primero de marzo del año 2005. Ahora bien, refiere el actor en su demanda que dicho contrato se prorrogó en fecha 8 de febrero del año 2006, para lo cual acompañó a su libelo documento contentivo de dicha prorroga. En dicho documento privado antes valorado, se lee “de mutuo acuerdo prorrogamos el contrato por el lapso de un año contado, contado a partir del día primero de marzo del dos mil seis y Terminará el día primero de marzo del dos mil siete”. El apoderado actor también sostiene en su libelo de demanda, que en fecha 15 de febrero del año 2007, se prorrogó nuevamente el contrato por el término de un año contado a partir del día primero de marzo del dos mil siete y con vencimiento el primero de marzo del dos mil ocho; sin embargo de este convenio no acompañó a los autos, documento demostrativo del mismo.
De acuerdo a lo convenido y probado en autos la relación arrendaticia existente entre las partes del presente proceso concluyó, el día primero de marzo del año 2007. Sin embargo, vencido dicho plazo de duración del contrato de arrendamiento, la arrendataria continuo ocupando el inmueble, tal y como lo evidencia el propio actor en el libelo de demanda, al señalar “…Igualmente la arrendataria viola el contrato cuando ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de marzo del dos mil ocho, cánones de arrendamiento estos generados cuando el contrato, de acuerdo a lo alegado y lo que consta en autos, ya se había vencido. Por lo que, el contrato de arrendamiento se transformó en contrato a tiempo indeterminado; es decir, opero la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil que prevé: “ Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Establecido como ha quedado en el asunto bajo análisis, que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción de “Resolución de contrato de arrendamiento”, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en criterio de quien aquí decide, el actor al escoger esta acción, no tomo en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de resolución como motivo de su demanda realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (resolución de contrato de arrendamiento) esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado la acción es la de DESALOJO prevista en él y no la Resolución del Contrato
La Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentó la sociedad mercantil INMOBILIARIA DALTA, C.A., contra la sociedad de comercio COMERCIAL MADRID, C.A, citando criterio de la Sala Constitucional expresó:
“..Sala en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:“… ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.
De los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino…”
Cabe señalar, que con el presente pronunciamiento no pasa por alto esta Juzgadora el contenido del parágrafo segundo del artículo 34 eiusdem que establece: “… Parágrafo Segundo. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Pero según los términos en que quedo planteado el debate, el apoderado actor fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en: -remodelación sin autorización (cuando señaló que la arrendataria tumbó pared divisoria de los locales 3 y 4); por falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de marzo del 2008; por haber dado en arrendamiento al ciudadano Luis Alfredo Marval Torrealba en violación a la cláusula quinta del contrato); y por deterioro en cuanto al techo. Todas estas causales fueron previstas por el legislador en el artículo 34 eiusdem, que textualmente establece las causales invocadas por el apoderado actor en su demanda de resolución de contrato, como causales para demandar el desalojo, al regular textualmente:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…” (subrayado del Tribunal)
En razón de todo lo antes expuesto y siendo que no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, según el criterio de la Sala Constitucional plasmado en sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, N° 3084, en el caso de Salud Aranda Tirado, que expresó:
“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
‘Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.’
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide…”. (Cursivas del texto, negrillas de la Sala)…”.
Es forzoso para esta Juzgadora, declarar la IMPROCEDENCIA de la acción propuesta, conforme lo argumentos plasmados en el presente fallo.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue MARCOS AUGUSTO PERALES SUAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.115.321 contra NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLA, venezolana, mayor de edad y titular de las cédula de identidad Nro. V-13.737.368.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre del año dos mil diez (2.010). Años 200ª de la Independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

Abg. NELIDA LINARES OQUENDO.
En la misma fecha, siendo la 12:30 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
9860/LAF