TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º y 151º
PARTE QUERELLANTE: MARÍA ROSANA FERNÁNDES VIEIRA, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-7.999.160, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS (fallecido), venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-6.497.376.
APODERADA JUDICIAL: ELIO DANIEL MUSTIOLA RIZO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 46.776.
PARTE QUERELLADA: MANUEL RUFINO VIEIRA, Portugués, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E.-81.404.917.
APODERADO JUDICIAL: RAFAEL ISIDRO VIVAS ZAMBRANO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.348.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11751
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA debidamente representado por el profesional del derecho, abogado RAFAEL VIVAS, en fecha 04 de marzo de 2009, contra la decisión de fecha 02 de marzo de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS, contra el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 31 de octubre de 2008, por demanda incoada por la ciudadana MARÍA ROSANA FERNÁNDES, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS, debidamente representada por el Abogado ELIO DANIEL MUSTIOLA RIZO, contra el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 06 de noviembre de 2008, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la parte actora en su libelo: 1) Que en fecha 10 de agosto de 2005, mediante documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, bajo el Nº 58, Tomo 31, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, su mandante ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS, suscribió con el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA, contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un local comercial de su propiedad, ubicado en la planta baja del Edificio Los Dos Hermanos, Cónsul a Calle Mare, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas; 2) Que en el referido contrato se estableció expresamente: PRIMERA: (sic) “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” un (1) local comercial, ubicado en la Planta del Edificio Los Dos Hermanos, Calle Cónsul a Mare, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas”.- CUARTA: (sic) “El Plazo de duración del presente contrato es de Dos (2) años, sin prórroga, contados a partir del Primero de Agosto del año 2005, el cual no podrá ser prorrogado. Omisis…”. DÉCIMA: (sic) “Es convenio entre las partes que si al término del presente contrato, “EL ARRENDATARIO” no entrega completamente desocupado el inmueble, solvente en los servicios y en las condiciones que el mismo lo recibe, indemnizará los daños y perjuicios sin que estos deban ser probados, que puedan sufrir “EL ARRENDADOR” por el incumplimiento de “EL ARRENDATARIO”, y los cuales se estiman en BOLÍVARES CIEN MIL (Bs.100.000,00) diarios, por cada día de demora en la entrega del inmueble objeto de este contrato. Omisis…”. DÉCIMA SEXTA: (sic) “A los efectos de este contrato, las partes eligen como domicilio único y especial al Estado Vargas a cuyos Tribunales acuerdan someterse. Omisis…”. 3) Que en el presente caso ha operado el vencimiento del contrato en fecha 01 de agosto de 2007, y a tenor de lo establecido en el artículo 38, literal b de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este se prorrogó obligatoriamente para su mandante por el plazo de un (1) año; el cual venció en fecha 01 de agosto de 2008; 4) Que por lo antes expuesto y por cuanto ha realizado innumerables gestiones extrajudiciales tendentes a que el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA haga entrega del local comercial objeto del mencionado contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude ante esta competente autoridad para demandar como en efecto demanda el “CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO”, objeto de la presente demanda y para que el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA, le haga entrega material del LOCAL COMERCIAL que le ha sido arrendado, ubicado en la planta baja del Edificio Los Dos Hermanos, Cónsul a Calle Mare, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas; 5) Estima la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 5.000,00).
En fecha 03 de febrero de 2009, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, debidamente asistida por profesional del derecho RAFAEL VIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.348, consigna escrito de contestación de demanda y expone: 1) Niega, rechaza y contradice que el contrato firmado con el ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS se encuentre vencido; muy por el contrario, el mismo se prolongó en el tiempo; 2) Niega, rechaza y contradice que el arrendador haya realizado cualquier tipo de gestión extrajudicial ante su persona; lo que sí es cierto es que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento y se vio en la necesidad de acudir al Tribunal Cuarto de Municipio a consignar dichos cánones de arrendamiento, ya que el inmueble en cuestión fue objeto de una regulación que le resultó favorable y ese es el motivo por el cual lo están demandado; 3) Que la parte actora solicitó la nulidad de la Resolución de MINFRA, la cual fue declarada desistida.
En fecha 09 de febrero de 2009, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de febrero de 2009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha, el Tribunal de la causa admite las pruebas presentadas por las partes.
En fecha 02 de marzo de 2009, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

“DECISIÓN
En mérito de las consideraciones expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS,
administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS, titular de la cédula de identidad Nº V.-7.999.160, representado por el Abogado ELIO DANIEL MUSTIOLA, inscrito en el Inpreabogado Nº 46.776.
SEGUNDO: Y en consecuencia, se ordena la entrega del inmueble objeto de la presente causa a la parte demandante, libre de personas y cosas una vez quede firme la presente sentencia.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas.”
En fecha 04 de marzo de 2009, la parte demandada APELA de la decisión dictada por el a-quo en fecha 02 de marzo de 2009.
En fecha 05 de junio de 2008, el a-quo oye en doble efecto la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte actora, por lo que ordena la remisión de la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
En fecha 16 de marzo de 2009, previa distribución de causas, corresponde la presente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 02 de abril de 2009, la Juez Titular a cargo del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, Dra. MERCEDES SOLÓRZANO, se INHIBE de conocer la presente causa, razón por la cual se ordena la remisión de la misma a este Jugado en fecha 07 de abril de 2009.
En fecha 21 de mayo de 2009, este Juzgado le da entrada a la presente causa.
En fecha 26 de mayo de 2009, vista la consignación que hiciera la parte demandada de copia certificado de acta de defunción del ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS, el Tribunal insta a la representación de la parte actora a consignar el Acta de Defunción en original del mencionado ciudadano.
En fecha 22 de junio de 2009, comparece la parte demandada a los efectos de consignar Acta de Defunción de la parte actora, ciudadano ANTONIO FERNÁNDES DE FREITAS (fallecido).
En fecha 14 de diciembre de 2009, vista la comparecencia en autos de los ciudadanos MARÍA MANUELA VIEIRA DE FERNÁNDES, ERNESTO FERNÁNDES y MARÍA ROSANA FERNÁNDES VIEIRA, quienes manifiestan ser los sucesores conocidos del ciudadano ANTONIO FERNÁNDES DE FREITAS (fallecido), el Tribunal ordena la notificación de los herederos desconocidos del precitado ciudadano, mediante edicto, de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
En el día de hoy, Veintiséis (26) de abril de 2.011, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
La acción incoada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del término convenido en el contrato y de la Prórroga Legal Arrendaticia.
Al respecto de la relación arrendaticia, expone la parte actora que el ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS suscribió con el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA, contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sin derecho a prórroga, el cual se inició el Primero (01) de agosto de 2005, por un plazo de dos (2) años fijos, venciendo el Primero (01) de agosto de 2007, culminando la prórroga legal en fecha Primero (01) de agosto de 2008.
Por su parte, el demandado admite la existencia de la relación arrendaticia alegada, mas disiente en la calificación del mismo, por cuanto, según sus dichos, estamos ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como expone el actor.
En efecto, rielan a los autos el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS (ARRENDADOR) y el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA (ARRENDATARIO), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha 10 de agosto del 2005, anotado bajo el Nº 58, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones respectivas, con vigencia de dos (2) años fijos, sin prórroga, contados a partir del Primero (01) de Agosto del año 2.005; entendiéndose entre las partes que, según lo establece la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente causa, aun cuando el arrendatario estuviese en ocupación del inmueble al término del lapso fijado, no operaría la tácita reconducción.
Sobre las precitadas instrumentales de carácter autentico, no obstante que acreditan un hecho reconocido por las partes, cual es, la relación arrendaticia, se impone establecer algunas premisas que abonan su valor probatorio.
En efecto, un documento autentico tal como lo expone el Dr. Cabrera Romero, es el que lleva en si la certeza de su autor, como también, de la fehaciencia de su contenido, derivando de ello, la existencia de una presunción de ser cierto lo contenido en él, por tanto los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnadas por la vía de la tacha de falsedad.
En este sentido, de las actas del expediente, se aprecia que pese a que existe un desconocimiento genérico del contrato, lo cual no puede entenderse como una impugnación formal e idónea (tacha de falsedad), también se evidencia un reconocimiento de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes. Así se establece.
Ahora bien, respecto al contrato de arrendamiento, el a-quo expresó:
“Quien sentencia observa que el Apoderado Judicial del demandante, Abogado Elio Daniel Mustiola Rizo, con la finalidad de probar la relación arrendaticia entre su mandante y el demandado, así como la obligación del demandado de hacer entrega del inmueble objeto de contrató, instrumento este que fue producido con el libelo de demanda y por cuanto no fueron tachados de falsedad en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, es decir, se le otorga valor de plena prueba. Así se decide.”
Concuerda esta alzada con el criterio del a-quo, pues, encontrándose la citada instrumental de carácter evidentemente privado exenta de impugnación y, asimismo, siendo reproducido en original a los autos, se entiende como reconocido por la parte actora, por lo que la instrumental bajo análisis presta todo el valor probatorio que del mismo se desprende, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto permite demostrar la celebración de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS y MANUEL RUFINO VIEIRA, partes en la presente controversia, el cual tendría una vigencia de dos (02) años, comenzando a regir en fecha primero (01) de agosto de 2005 y venciendo el primero (01) de agosto de 2007. Así se establece.
SOBRE LA TEMPORALIDAD ARRENDATICIA Y LA ACCIÓN EJERCIDA
Así las cosas corresponde a este sentenciador el análisis del segundo de los presupuestos de procedencia de la acción, a saber, que el contrato objeto de la demanda haya sido suscrito a tiempo determinado y que el lapso por el cual se ha celebrado el mismo se encuentre vencido, tomando obviamente en consideración la prórroga legal establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 31, siendo además la misma de orden público.
Establecido como fuera el valor probatorio del Contrato de Arrendamiento, certificando así un hecho convenido por las partes, esto es, la existencia de una relación arrendaticia, toca precisar su temporalidad y al respecto tenemos que de la revisión del contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, se desprende que la cláusula cuarta del referido contrato, autenticado en fecha 10 de agosto de 2005, con vigencia a partir del 01 de agosto de 2005, señala lo siguiente:
“CUARTA: El plazo de duración del presente contrato es de Dos (02) años fijos, sin prórroga, contados a partir del Primero de Agosto del año 2005, el cual no podrá ser prorrogado. EL ARRENDATARIO deberá estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento del tiempo fijo, para el momento de la terminación del presente contrato. Es entendido entre la partes que aún cuando EL ARRENDATARIO continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no se operará en ningún caso, la tácita reconducción.”
Así las cosas, ante la interposición de la presente acción, la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda que la relación locaticia celebrada con la parte actora no se encontraba vencida, “…muy por el contrario, el mismo se prolongó en el tiempo…”, pues es falso que el arrendatario haya realizado ningún tipo de gestión extrajudicial ante su persona.
En este sentido, de la revisión de los autos que comprenden las actas procesales in comento, se desprende que la parte actora consignó conjuntamente con el libelo contentivo del escrito libelar, resultas de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, introducida ante ese Juzgado en fecha 18 de julio de 2007, a los efectos de notificar al ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA el vencimiento del contrato que él celebrara con la parte actora, en fecha 01 de agosto de 2007, fecha en la cual comenzaba a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38 letra b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debía hacer entrega del local comercial arrendado el primero (01) de agosto de 2008, libre de bienes y personas.
Ahora bien, del análisis de la estudiada documental se desprende que, admitida como fuera la solicitud, el Juzgado de municipio ya mencionado, se trasladó y constituyó en el local comercial objeto de arrendamiento, en fecha 30 de julio de 2007, dejando constancia de lo siguiente:
“… se trasladó y constituyó el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en compañía de la parte solicitante, en la siguiente dirección: calle Cónsul a Mare, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, Local Comercial ubicado en la Planta de un edificio sin nombre, el cual según manifestó la apoderada del solicitante se denomina Los Dos Hermanos…omisis…, con el fin de practicar la Notificación Judicial acordada bajo el Nro. 664-07. Presente una persona que dijo ser y llamarse: JOSÉ FEDERICO DA SILVA VIEIRA, de nacionalidad portuguesa y titular de la Cédula de Identidad Nº. E.-82.105.169, a quien el Tribunal impuso de su misión y quedó en cuenta de ella, permitiendo el acceso al interior del local. Seguidamente se procedió a hacer lectura por secretaría del contenido del escrito de solicitud de Notificación Judicial, que encabeza las presentes actuaciones, haciendo entrega de una copia simple del original de dicho escrito de solicitud a la persona notificada. En este estado se declara NOTIFICADO (A) JUDICIALMENTE al ciudadano: MANUEL RUFINO VIEIRA, en la persona del notificado JOSÉ FEDERICO DA SILVA VIEIRA, anteriormente identificada, del contenido del escrito de solicitud.”
Al respecto, el A quo expresó:
“Quien sentencia observa que el Apoderado Judicial del demandante, Abogado Elio Daniel Mustiola Rizo, con la finalidad de probar…la obligación del demandado de hacer entrega del inmueble objeto de contrato, instrumento este que fue producido con el libelo de demanda y por cuanto no fueron tachados de falsedad en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano, es decir, se le otorga valor de plena prueba.”
Coincide este sentenciador con la valoración del a quo, por cuanto evidentemente la mencionada instrumental de carácter público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, encontrándose exenta de impugnación o tacha alguna por la contraparte en la presente causa, deja constancia en autos del cumplimiento de la parte actora de la obligación que como arrendador tenía con el demandado, al instar a la práctica de la notificación judicial, en la cual se hacía de su conocimiento la voluntad del actor de darle término o fin a la relación arrendaticia, el vencimiento indefectible del término de arrendamiento y el comienzo de la prórroga legal, de conformidad a lo establecido en el artículo 38 letra b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este sentenciador le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
Alega asimismo el actor que la parte actora se negó a recibir los cánones de arrendamiento, viéndose obligado a acudir al Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a consignar dichos cánones. A los efectos de probar sus dichos, consigna: 1) Copia certificada de expediente de consignaciones signado bajo el Nº 310.07, llevado por ese Juzgado. Asimismo, la parte demandada expone que el inmueble objeto de la presente causa fue objeto de regulación, tal como se evidencia de Copia simple de Resolución Nº 011414, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en fecha 04 de octubre de 2007, donde se acordó fijar canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, en la cantidad de: UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.552.500,00), por el local comercial objeto del contrato de arrendamiento referido en marras, resolución ésta objeto de un Recurso Contencioso de Nulidad que interpusiera la parte actora, ante el Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, el cual fue sustanciado en el expediente Nº 08-2141 y declarado DESISTIDO en fecha 24 de octubre de 2008, tal como consta en copia simple de sentencia dictada en la citada fecha por ese juzgado.
Al respecto, se pronunció el a-quo de la siguiente manera:
“Observa esta Juzgadora que el abogado que asiste la parte demandada, Abogado RAFAEL ISIDRO VIVAS ZAMBRANO, en fecha 03 de febrero de 2009, mediante escrito de pruebas con la finalidad de demostrar que no ha operado la prorroga (sic) legal, promovió copia certificada del expediente N.-310-07, el cual cursa por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en donde se demuestra que está consignando los cánones de Arrendamiento correspondientes al local que ocupo (sic) como arrendatario. De igual manera promovió sentencia Nº.-08-2141 llevado por ante el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital y donde se demuestra que el ciudadano Antonio Fernández de Freitas propietario del inmueble que hoy nos ocupa solicito (sic) Nulidad contra la resolución Administrativa N.-011414, de fecha 04/10/2007, dictada por la dirección general del Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Respecto a estos instrumentos probatorios considera esta examinadora que si bien es cierto que efectivamente el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA se encuentra realizando las consignaciones arrendaticias a favor del ciudadano ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITES (sic), desde el día trece (13) de noviembre de 2007, no es menos cierto que no existe correspondencia entre el medio y la finalidad de la prueba, es decir, este instrumento probatorio no es capaz de conducir hechos al proceso en lo atinente a desvirtuar el hecho de que haya operado o no la tácita reconducción, y la continuidad del contrato de Arrendamiento alegada por el demandado, dado que en el caso en marras el hecho controvertido es el cumplimiento del contrato en razón de la duración del mismo. En consecuencia, en resguardo del principio procesal de idoneidad y pertinencia de la prueba debe esta juzgadora desechar por impertinente esta prueba. En consecuencia no existen pruebas por el accionando para ser valoradas. Así se decide.”
Ciertamente, estamos ante una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, no siendo en absoluto controvertido por la actora la solvencia en los cánones de arrendamiento por el inmueble alquilado, ni el precio que por el mismo se cancela y mucho menos el recurso del cual fue objeto la mencionada resolución administrativa, en la cual se regulaba y fijaba un nuevo canon de arrendamiento, razón por la cual, a criterio de este sentenciador, las mismas no obstante acreditar la existencia de la regulación y los pagos consignados por el demandado, estos hechos resultan ajenos al tema controvertido y por tanto sin ninguna influencia al mérito de la presente causa. Así se establece.
Así pues, analizados como han sido los medios probatorios traídos por las partes a este procedimiento, corresponde a este sentenciador dictaminar si estamos ante un contrato a tiempo determinado y ha concluido la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como expresa la parte actora, o si bien estamos ante un contrato a tiempo indeterminado y se ha producido la tácita reconducción.
Al respecto de la determinación del contrato a tiempo determinado o indeterminado, el A quo argumenta lo siguiente:
“Para concluir quien aquí decide, es del criterio que los hechos que deben tenerse como probados en juicio configuran los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela y en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos a la potestad que tiene una de las partes de reclamar judicialmente la ejecución o resolución del contrato, si la otra incumple sus obligaciones; así como la prorroga (sic) legal en materia de contratos de arrendamientos inmobiliarios.
En el caso subéxamine (sic), se constató que el contrato de arrendamiento que dio lugar a la acción, fue celebrado a tiempo determinado por dos (02) años, cuya vigencia expiró el primero (01) de agosto del año 2007, sin prorrogas. Esto así la prorroga (sic) legal correspondiente, es la establecida en el artículo 38, literal: b), de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual opera de pleno derecho de manera obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.
A manera de corolario esta operadora de justicia considera que por cuanto no existe en autos pruebas que favorezcan los alegatos esgrimidos por el demandado, es por lo que esta operadora de justicia ha llegado a la convicción de que no se demostró en el presente proceso la prolongación en el tiempo, y por el contrario consta en autos un instrumento constitutivo de plena prueba que conduce a declarar la procedencia de la presente acción. En consecuencia se declara CON LUGAR la demanda. Así se decide.”
Explanado el criterio del a-quo, debe este sentenciador, previo a cualquier consideración acerca de lo acertado o no del razonamiento parcialmente transcrito, hacer las siguientes consideraciones:
Ha quedado suficientemente establecido a lo largo de marras no solo la existencia de un contrato de arrendamiento, sino también el cumplimiento de la parte actora como arrendador del inmueble objeto del mencionado contrato, de sus obligaciones arrendaticias al informar, con anterioridad al vencimiento del lapso establecido en la cláusula cuarta de la descrita convención inquilinaria, la voluntad de terminación de la relación arrendaticia al término de la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que de autos se desprende que el comienzo de la relación arrendaticia es en fecha 01 de agosto de 2005, teniendo una vigencia de dos (02) años, es decir, venciendo el mismo en fecha 01 de agosto de 2007; realizando así la parte actora la debida notificación judicial de no prorroga convencional, y participando el inicio de la que por ley le corresponde, de la cual fue impuesta en fecha 30 de Julio de 2007, a saber, con anterioridad a la culminación del término acordado en el contrato de arrendamiento y estableciéndose asimismo el comienzo de la prórroga legal de un (01) año, prórroga ésta a la cual tenía derecho el arrendatario, inmediatamente después del vencimiento arrendaticio, concluyendo dicha prórroga el 01 de agosto de 2008.
Sin embargo, la parte demandada expone que al haber permanecido en el inmueble de autos con posterioridad al vencimiento del término establecido en el contrato, el mismo se ha prolongado en el tiempo, es decir, que el mismo se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, siendo que el actor ha recibido los cánones de arrendamiento consignados en el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, tal como consta de copias certificadas del expediente de consignaciones Nº 310-07, corriente a los folios del 20 al 41 de la segunda pieza de las actas que componen la presente causa.
Respecto al Desahucio Arrendaticio, el autor patrio Gilberto Guerreo Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, II”, páginas 342 y siguientes, expone:
“El «desahucio» no ha quedado suprimido de nuestra legislación con la LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1.601, CC), aun cuando esta forma de proceder del arrendador no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien decide ejecutarla o renunciarla…No se trata de un proceso, pues en nuestro Derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelve el inmueble arrendado.
…omisiss…
El despido puede ser antes del vencimiento del término («desahucio anticipado» o propiamente «desahucio», por el cual el arrendador hace saber al arrendatario que el contrato no se «renovará», en cuyo caso el arrendatario tiene derecho de ejercer, o hacer valer, la prórroga legal ex artículo 38 según la duración que haya tenido la relación arrendaticia…
…omissis…
De igual modo, la notificación también puede tener lugar por el arrendador al vencimiento de la prórroga legal, a objeto de enervar los efectos de la posible continua ocupación o posesión del arrendatario, que pudiera después entenderse como tolerada o permitida, aun cuando el arrendador no está obligado a realizar esa notificación, pero que si le permite impedir que el arrendatario llegare a oponerle la tácita reconducción, como dispone el artículo 1.601 del Código Civil:
Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
Expresa el mismo autor en la página 306 y 307 de la referida obra, lo siguiente:
“Sin embargo, si antes del vencimiento de tal prórroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción a menos que luego de ese desahucio le reciba directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario; y tal como observamos esa percepción pecuniaria la realiza el arrendador directamente del tribunal de la consignación no producirá la tácita reconducción en caso de haber el arrendador intentado la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, al tenor de lo establecido en el artículo 52 de la LAI…”
En este sentido expone el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 52: Cuando estuviera en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que esta estuviera fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.”
Ahora bien, ha quedado suficientemente establecido para este sentenciador que, en virtud de los criterios doctrinales y normas vigentes de nuestro ordenamiento jurídico, el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ANTONIO FERNÁNDEZ DE FREITAS y MANUEL RUFINO VIEIRA, es a tiempo determinado, por cuanto con anterioridad al vencimiento del término establecido en la cláusula cuarta del mencionado contrato, la parte actora, en su carácter de arrendador, realiza el debido desahucio en cabeza del demandado, en su carácter de arrendatario, a los fines de notificarle judicialmente la voluntad de no renovar el contrato, estableciendo el comienzo y el final del lapso establecido en la Ley como el correspondiente a la prórroga legal, siendo procedente en este caso el retiro de los cánones de arrendamiento por parte del actor, por mandato legal, en virtud de lo establecido en el trascrito artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y deviniendo en imposible la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es decir, que no se ha producido la tácita reconducción alegada por la parte demandada, y como corolario el contrato ha concluido por vencimiento del término tanto convencional como en su prórroga legal; razón por la cual, quien aquí sentencia, acoge el criterio expresado por el a-quo y, en consecuencia, deberá forzosamente declarar sin lugar el presente recurso de apelación, procedente el cumplimiento y con lugar la demanda, y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA :
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 02 de marzo de 2009. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 02 de marzo de 2009 y en consecuencia se DECLARA: 1) CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, incoada por la ciudadana MARÍA ROSANA FERNÁNDES VIEIRA, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-7.999.160, en su carácter acreditado en autos, contra el ciudadano MANUEL RUFINO VIEIRA, portugués, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E.-81.404.917, y en consecuencia, se ordena la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del Edificio Los Dos Hermanos, Cónsul a Calle Mare, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas. Así se establece. TERCERO: Se condena en costas a tenor de lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil once (2011).
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

CARLOS E. ORTIZ F. MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (12:30 pm).
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

CEOF/MV/yesi
Exp Nº. 11751