TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
VISTO EN LAS ACTAS PROCESALES.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano VICTOR MANUEL RUEDA AGELVIS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-3.309.538.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.968.
PARTE DEMANDADA: FREDDY JOSÉ CHACÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-5.650.863.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ GREGORIO MORENO ARIAS, GERONIMO EDUARDO OTERO y NORMA JUDIT URBINA CANTOR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.000, 86.368 y 169.586, respectivamente, según consta en poder apud acta conferido en fecha 18 de julio de 2011, inserto al folio 48.
MOTIVO: DESALOJO (causal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
EXPEDIENTE: Nº 13.089-11.
I
PARTE NARRATIVA:

Se inicia este proceso mediante escrito libelar recibido por distribución donde el ciudadano VICTOR MANUEL RUEDA AGELVIS, ya identificado, asistido de abogado, alega:
* Que en su condición de propietario de un inmueble consistente en un galpón, ubicado en la Avenida Principal de La Popita, calle Los Carreros (calle ciega) frente al Edificio Residencial “La Popita”, identificado con el N° 44-44, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, lo dio en arrendamiento al ciudadano FREDDY JOSÉ CHACÓN, ya identificado, mediante diferentes contratos de arrendamiento, siendo el último el autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2003, bajo el N° 40, Tomo 120 de los libros respectivos.
* Prosigue su exposición señalando, que en el contrato de arrendamiento antes referido en la cláusula segunda se estableció que el uso del inmueble sería única y exclusivamente para Estacionamiento de Vehículos; estipulándose de igual manera, a su decir, en la Cláusula Tercera que la duración del mismo era por un (1) año pudiendo ser prorrogado, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido a cabalidad con las obligaciones contraídas; venciéndose dicho término el día 25 de septiembre de 2004, habiéndose prorrogado tal y como fue planteado en tres (3) oportunidades, convirtiéndose a tiempo indeterminado, en razón del incumplimiento del arrendatario, ciudadano FREDDY JOSÉ CHACON al mismo, al cambiarle su uso, sin su consentimiento previo y por escrito, tal y como a su decir, se desprende de la Resolución N° 044 realizada por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, donde se fijó monto para el canon de alquiler del inmueble, el cual cancela el demandado, a su decir, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; y de la Inspección Judicial N° 5363-2007, evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por lo que, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y de cosas. Finalmente protestó las costas y costos del juicio.
Fundamentó la demanda en los artículos: 33 y 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y; 1159 y 1160 del Código Civil; estimándola en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) (Folios 01 al 07).
Acompañó el libelo con: Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 07 de noviembre de 2008, bajo el N° 02, Tomo 198 de los libros respectivos, marcada con la letra “A”; documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Táchira, en fecha 06 de septiembre de 2000, bajo el N° 48, Tomo 100 de los libros respectivos, marcado con la letra “B”; documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 25 de septiembre de 2003, bajo el N° 40, Tomo 120 de los libros respectivos, marcado con la letra “C”; copia fotostática de la Resolución de Regulación de Alquileres interpuesta por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcada con la letra “D”; e Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “E”. (Folios 08 al 28).
En fecha 02 de mayo de 2011, se admitió la presente acción, ordenándose la citación del demandado, ciudadano FREDDY JOSÉ CHACÓN, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio. (Folio 29).
En fecha 19 de mayo de 2011, el Alguacil del Tribunal, informó que le fue imposible localizar y citar al demandado en las oportunidades en que se trasladó para tal fin. (Folio 31).
En fecha 26 de mayo de 2011, conforme a lo solicitado por la parte demandante, se ordenó la citación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose los carteles correspondientes. (Folios 32 al 34).
En fecha 06 de junio de 2011, el demandante, mediante diligencia consignó los carteles de citación ordenados por este Tribunal. (Folios 35 al 37).
En fecha 20 de junio de 2011, el Secretario del Tribunal informó que, el día 17 de junio de 2011, cumplió con la fijación del cartel de citación librado para el demandado, conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 39).
En fecha 14 de julio de 2011, el demandado asistido de abogado se dio por citado para todos y cada no de los actos del presente procedimiento. (Folio 40).
En fecha 18 de julio de 2011, se declaró desierto el acto conciliatorio ordenado en el auto de admisión de la demanda, por la inasistencia de las partes al mismo. (Folio 41).
En esa misma fecha el demandado asistido de abogado dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
* Opuso la inadmisibilidad de la demanda por considerar que la acción judicial fue instaurada de manera errada e incorrecta interpretación de la Ley, alegando al respecto, que el demandante fundamenta la demanda en lo señalado en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y específicamente en lo referido en el literal d) manifestando que, el contrato de arrendamiento venció el 25 de septiembre de 2.004, pues su duración fue de un (1) año, no obstante el mismo se fue prorrogando tal y como fue planteada dicha posibilidad por las partes en la cláusula tercera, y que en este sentido, el mencionado contrato se prorrogó en tres (3) oportunidades, con lo cual, se convirtió a tiempo indeterminado; pretendiendo a su decir la parte actora, al analizar incorrectamente la norma, que la acción a seguir es la referida a los contratos a tiempo indeterminado, habiendo transcurrido desde le momento en que decide demandarlo, a su decir, siete (7) prorrogas convencionales, siendo frecuente, a su decir, en los contratos de arrendamiento incluir la cláusula según la cual, el plazo se prorroga convencionalmente por un lapso igual si una de las parte no da aviso a la otra y como en el presente caso, que manifestaron, que el contrato se prorrogaría si el arrendatario ha cumplido a cabalidad las obligaciones establecidas en el tantas veces señalado contrato. Prosigue afirmando, que si en un contrato a término fijo, como es el presente caso, en el que se estableció como plazo de duración de un (1) año, pero además se previó sucesivas prorrogas automáticas, por periodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prorrogas, por lo tanto, a criterio suyo, con dicha manifestación realizada por los contratantes, en la cláusula tercera, estaban conformes en que el contrato siempre tendría término fijo y, por ende no existiría la tácita reconducción, que para dicho caso si implicaría el cambio de contrato a término fijo a un contrato con duración indeterminada.
* De igual manera arguye, que la voluntad de las partes, expresada claramente en el contrato de arrendamiento que riela a los folios 12 y 13, fue de que el arrendamiento continuara de año en año, hasta que alguna de las partes resolviera sobre su terminación mediante el aviso y la forma de expresarlo, entendiéndose cada prórroga como establecida por un plazo fijo de un (1) año, desde el 25 de septiembre de 2.003 hasta el 25 de septiembre de 2.004 y, luego de este lapso, se prorrogó automáticamente por siete (7) veces, teniendo como fecha de vencimiento de la ultima prorroga, el próximo 25 de septiembre de 2.011. En tal virtud, afirma que, el hecho de que haya seguido ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prorrogas automáticas convenidas, no produce la tacita reconducción que pretende la parte actora y, por lo tanto, no se puede aplicar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la que el contrato suscrito en fecha 25 de septiembre de 2.003, es a tiempo determinado, siendo totalmente errada la acción judicial por desalojo instaurada por el actor y, dada la naturaleza del contrato, la presente demanda debe ser declarada no procedente en derecho y por lo tanto inadmisible.
Como contestación al fondo manifestó que:
* Convino en: Que el ciudadano Víctor Manuel Rueda Agelvis, es el propietario del inmueble que ocupa como arrendatario. Que el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Víctor Manuel Rueda Agelvis y su persona, es el de fecha 25 de septiembre de 2.003 por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, inserto bajo el Nº 40, Tomo 120. Que el plazo de duración de dicho contrato fue de un (1) año, pudiendo ser prorrogado. Que dicho contrato se ha renovado automáticamente, tal y como fue planteada dicha posibilidad en la cláusula tercera.
* Negó, rechazó y contradijo: Que dicho contrato se haya renovado por tres (3) oportunidades, ya que a su decir, se ha renovado por siete (7) ocasiones convencionales y automáticamente, estando en vigencia la séptima prórroga convencional y automática, con fecha de vencimiento el día 25 de septiembre de 2011. Que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de septiembre de 2003 se convirtió a tiempo indeterminado. Que de la Regulación de alquiler Nº 044 proferida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal se desprenda y se demuestre que el inmueble que le fue dado en arrendamiento única y exclusivamente para estacionamiento de vehículo, pues la misma, es un procedimiento administrativo destinado, ya sea, a lograr un aumento o disminución según sea el caso, en el monto del canon de arrendamiento de algún inmueble sujeto a dicho tipo de regulación. Que a través de una Inspección Judicial evacuada en otro proceso, la cual acompaña la parte actora en copia fotostática certificada, marcada “E”, pruebe y demuestre un supuesto cambio del uso del inmueble que le fue dado en arrendamiento, pues en ningún aparte de dicho libelo de demanda, manifiesta cuál fue el uso que cambió y cual fue el aparente nuevo uso y destino que le dio al inmueble. Que le haya cambiado uso y destino al inmueble, y que por tanto se haya configurado la causal de incumplimiento. Que en la actualidad no le es posible al demandante disponer y disfrutar plenamente de su derecho de propiedad, pues existe un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en forma legal y autentica, mal podría decirse que le he imposibilitado su derecho de propiedad. Que el demandante no pueda recibir los frutos civiles derivados del inmueble, ya que, como el mismo lo sostiene inició un procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento, que ordenó el pago de un nuevo canon que le ha venido pagando a través de expediente de consignación de cánones arrendamiento por ante el Juzgado Segundo de Los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Finalmente negó y rechazo los fundamentos de derecho explanados por la parte actora, a través de los cuales ampara su solicitud de desalojo, por cuanto, ha errado en la acción judicial de desalojo instaurada en la presente causa. Asimismo solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, con todos los pronunciamientos de Ley y que la parte demandante sea condenada en costas. (Folios 42 al 47).
En fecha 01 de agosto de 2011, el demandante asistido de abogado promovió como pruebas: Capítulo I. Documentales: 1. Documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 17 de junio de 1975, bajo el N° 128, folios 244 y 245, Tomo 2, Protocolo Primero. 2. Documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Táchira, en fecha 06 de septiembre de 2000, bajo el N° 48, Tomo 100 de los libros respectivos. 3. documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 25 de septiembre de 2003, bajo el N° 40, Tomo 120 de los libros respectivos. 4. Inspección Ocular practicada en fecha 18 de octubre de 2005 por la Notaria Pública Primera de San Cristóbal. 5. Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de mayo de 2008. 6. Resolución de Regulación de Alquileres interpuesta por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Capítulo II. Aplicación del Principio de Comunidad de la Prueba. (Folios 50 al 63) Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 64).
Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:
II
PARTE MOTIVA:

Comienza esta litis por demanda de DESALOJO, con fundamento en los artículos: 33 y 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1159 y 1160 del Código Civil, donde el ciudadano VICTOR MANUEL RUEDA AGELVIS, en su condición de propietario-arrendador demanda al ciudadano FREDDY JOSÉ CHACON, en su condición de arrendatario, en virtud de haber incumplido con el último contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2011, bajo el N° 40, Tomo 120 de los libros respectivos, al haber cambiado el uso del inmueble sin autorización previa por escrito del arrendador; manifestando a su vez, que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, dado que en la Cláusula Tercera se pactó la duración del mismo por un (1) año pudiendo ser prorrogado, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido a cabalidad con las obligaciones contraídas; venciéndose dicho término el día 25 de septiembre de 2004, habiéndose prorrogado tal y como fue planteado en tres (3) oportunidades, convirtiéndose a tiempo indeterminado, en razón del incumplimiento del arrendatario, por lo que solicitó que sea condenado a entregar el inmueble arrendado, consistente en un galpón, ubicado en la Avenida Principal de La Popita, calle Los Carreros (calle ciega) frente al Edificio Residencial “La Popita”, identificado con el N° 44-44, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, completamente desocupado de bienes y de cosas. Asimismo protestó las costas y costos del juicio.
Por su parte el demandado en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, lo hizo, oponiendo como defensa previa la inadmisibilidad de la acción por considerar errada la figura escogida por el demandante para lograr sus pretensiones, puesto que considera que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión no es a tiempo indeterminado como lo alega el demandante, no siendo viable la acción por desalojo con fundamento en la causal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a su decir, la voluntad de las partes, expresada claramente en el contrato de arrendamiento que riela a los folios 12 y 13, fue de que el arrendamiento continuara de año en año, hasta que alguna de las partes resolviera sobre su terminación mediante el aviso y la forma de expresarlo, entendiéndose cada prórroga como establecida por un plazo fijo de un (1) año, desde el 25 de septiembre de 2.003 hasta el 25 de septiembre de 2.004 y, luego de este lapso, se prorrogó automáticamente por siete (7) veces, teniendo como fecha de vencimiento de la ultima prorroga, el próximo 25 de septiembre de 2.011. En tal virtud, afirma que, el hecho de que haya seguido ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prorrogas automáticas convenidas, no produce la tacita reconducción que pretende la parte actora y, por lo tanto, no se puede aplicar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la que el contrato suscrito en fecha 25 de septiembre de 2.003, es a tiempo determinado.
Seguidamente esta operadora de justicia, antes de proceder al análisis de las defensas presentadas por las partes, procede como PUNTO PREVIO a emitir pronunciamiento sobre la inadmisibilidad de la acción interpuesta por la parte demandante, comenzando entonces por la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, observando que la presente demanda fue fundamentada en el artículo 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo el artículo 34 antes referido que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

Ahora bien, se infiere de la anterior transcripción, que para la procedencia de la acción de desalojo debe verificarse la existencia de la relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, al respecto tenemos que:
En el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, inserto a los folios 10 y 11, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2003, bajo el N° 40, Tomo 120 de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en la CLÁUSULA TERCERA clara y ciertamente las partes pactaron que:

“(…) el plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, pudiendo ser prorrogable, siempre y cuando EL ARRENDATARIO haya cumplido a cabalidad con las obligaciones contraídas en este contrato”. (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

Observado lo anterior, esta Juzgadora puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año.
Por lo tanto, del análisis de la cláusula transcrita, las prórrogas automáticas sucesivas que se han dado del contrato de arrendamiento, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar sucesivamente el mismo una vez fenecido el término fijo de un (1) año, por cuanto en cada una de las prórrogas, por períodos fijos de un (1) año, ninguna de las partes efectuó el desahucio de ley, vale decir, no notificó a la otra sobre su voluntad de poner fin al contrato, con anticipación al vencimiento de prórroga convencional alguna, pues de las actas procesales no se desprende actuación alguna que demuestre que el arrendatario haya sido notificado sobre la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia. En tal virtud, el hecho de que el arrendatario continuara ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prórrogas automáticas, no produce la tácita reconducción y por tanto no se aplica lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil.
En razón de lo aquí evidenciado, concluye esta operadora de justicia que no se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo, pues nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así se decide.
Tomando como base todo lo analizado, esta operadora de justicia considera inoficioso, continuar con el análisis y valoración de las defensas y pruebas aportadas en este proceso, toda vez que, el arrendador-demandante erró al instaurar su demanda por DESALOJO, dada la naturaleza del contrato, no siendo procedente en derecho, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano VICTOR MANUEL RUEDA AGELVIS contra el ciudadano FREDDY JOSÉ CHACÓN, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los tres (3) días del mes de agosto de dos mil once. AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal y quedando anotada bajo el N° 2.620, en el “Libros de Registro de Sentencias”, llevado por este Tribunal en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 13.089-11.