TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º Y 151º
PARTE DEMANDANTE: FELICE PACI SETTIPANI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.572.660, mediante apoderado judicial, ciudadano ROBERTO PACI CANNAVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.179.250.
APODERADA JUDICIAL: NINOSKA SOLORZANO RUIZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.510.

PARTE DEMANDADA: CELSO HIDALGO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº. V.-7.994.150.

APODERADO JUDICIAL: LEONARDO ENRIQUE ARAUJO SALAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 19.476.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 11361
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inicia el juicio mediante demanda incoada en fecha 2 de Junio de 2008, por el ciudadano FELICE PACI SETTIPANI, mediante apoderado, ciudadano ROBERTO PACI CANNAVA, y debidamente asistido por la profesional del derecho NINOSKA SOLORZANO RUIZ, y previa distribución de causas ante el Juzgado Distribuidor de esta misma Circunscripción, fue asignada a este juzgado, dándosele entrada en fecha 3 de Junio de 2008, y admitiéndose por procedimiento breve en fecha 9 de Junio de 2008, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo: 1) Que en fecha 1º de abril de 2001, su padre y poderdante dio en arrendamiento al ciudadano CELSO HIDALGO, un local destinado a Oficina de contaduría que forma parte de un inmueble de su propiedad, ubicado en el Edificio Fecla, Piso 3, Oficina 9, Cubículo Nº 2, Avenida El Ejército, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, según se evidencia del documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 26 de abril de 2001, anotado bajo el Nº 30, Tomo 27 de los libros de autenticaciones. 2) Que dicho contrato fue por un año fijo, contado a partir del primero de abril de 2001 con vencimiento el 31 de marzo de 2002. 3) Que en la cláusula segunda se estipuló el canon de arrendamiento en la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.75.000,00) mensuales que se debía cancelar por mensualidades vencidas, y en la cláusula tercera el arrendatario conviene en que la falta de pago de dos mensualidades dará derecho al Arrendador a solicitar la resolución del contrato, así como en la octava se compromete a cancelar DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) diarios por concepto de cláusula penal en caso de no entregar el inmueble al vencimiento del mismo por cada día que permanezca allí. 4) Que desde el vencimiento del contrato en noviembre de 2004, el arrendador a sabiendas de que su contrato se venció el 31 de marzo de 2002, se ha negado rotundamente a suscribir nuevo contrato o desocupar el inmueble y desde noviembre de 2004 ni siquiera cancela el canon de arrendamiento. 5) Que en fecha primero de enero de 2006 visto que no entregaba el inmueble se le participó que si quería seguir arrendado en el inmueble debía ponerse al día con las mensualidades insolutas y que el canon mensual se incrementaría a CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,00). 6) Que de conformidad con lo establecido en las cláusulas Sexta y Décima Novena el arrendatario se comprometió a cancelar y mantener solventes los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, agua y cualquier otro servicio. 7) Que por cuanto el arrendatario ha incumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2004, es por lo que no es procedente la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento, ni mucho menos le corresponde la prórroga legal. 8) Que por todo lo antes expuesto, es que procede a demandar como formalmente demanda en nombre de su representado al ciudadano CELSO HIDALGO, a que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia, se le ordene entregar el inmueble libre de bienes y personas. SEGUNDO: En cancelar por vía subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.900,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento desde mayo de 2006 hasta la presente fecha y los que siguieren venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble, así como la cancelación de los servicios, y DOCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.12.400,00), por concepto de cláusula penal. 9) Fundamenta la presente demanda en los artículos 1159, 1167 y 1579 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, cumplidas todas las formalidades inherentes a la citación de la parte demandada en fecha 2 de julio de 2008, ésta compareció en fecha 8 de julio de 2008, es decir, con posterioridad al vencimiento del lapso de contestación a la demanda y confiere poder apud acta al abogado Dr. LEONARDO ENRIQUE ARAUJO SALAS.
En la oportunidad correspondiente ambas partes promovieron pruebas.
En fecha 22 de enero del año 2009, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito dejando constancia de haber entregado el inmueble y la parte actora por intermedio de su representante judicial lo recibe conforme, y pide sentencia respecto a las restantes pretensiones.
En el día de hoy, Dieciocho (18) de enero de 2011, este Juzgado previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
PREVIO
SOBRE LA REPOSICIÓN SOLICITADA
En la oportunidad del debate probatorio, la representación judicial de la parte demandada introduce escrito en el cual solicita se decrete la reposición de la causa, en los siguientes términos:

“Solicito la reposición de la causa al estado de nueva presentación de la demanda con nulidad de todo lo actuado, de conformidad con lo establecido en los artículos 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que hay una prohibición legal para actuar en juicio, de los apoderados que no sean abogados, tal como es el caso de la representación con la que actúa el ciudadano ROBERTO PACCI CANNAVA, quien sin ser abogado introduce la demanda como apoderado del ciudadano FELICE PACI SETTIPANI…”
Al respecto observa este sentenciador, que si bien es cierto la demanda es incoada por el ciudadano ROBERTO PACI CANNAVA, en su carácter de apoderado del ciudadano FELICE PACI SETTIPANI, éste actuó debidamente asistido por la profesional del derecho NINOSKA SOLORZANO RUIZ, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.510, razón por la cual no existen motivos legales que justifiquen la nulidad peticionada, la cual se desestima por Improcedente.- Así se decide.
SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO - LA RELACIÓN ARRENDATICIA y LA ACCIÓN EJERCIDA
La acción incoada es por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento fijado inicialmente en la cláusula segunda del contrato en la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.75.000,00), y que posteriormente fue incrementado en la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,00), a la fecha y por efecto de la reconversión monetaria, la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÌVARES (Bs. F. 180,00), y la deuda a la fecha de la demanda asciende a la suma de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.900,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2006, mas la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.12.400,00).
Ahora bien, la acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, requiere para su procedencia la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y el incumplimiento (insolvencia) del arrendatario.

Por su parte, en relación al demandado, no obstante el cumplimiento de todas las formalidades inherentes a la citación y posterior comparecencia de la parte accionada mediante apoderado judicial, no consignó escrito de contestación a la demanda, razón por la cual no hay alegatos de su parte.

Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar este sentenciador, por tratarse de materia vinculada al orden público, la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración y la acción ejercida:

Afirma la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente:
“…Dicho contrato fue por un (1) año fijo, contado a partir del 01 de abril del 2001 con vencimiento el 31 de marzo de 2002…”
En efecto, riela a los folios 11,12 y 13 del expediente, contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre el ciudadano FELICE PACI SETTIPANI, en calidad de arrendador, y por la otra, el ciudadano CELSO HIDALGO, en su condición de arrendatario, sobre un local destinado a Oficina de contaduría que forma parte de un inmueble propiedad del arrendador, ubicado en el Edificio Fecla, Piso 3, Oficina 9, Cubículo Nº 2, Avenida El Ejército, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, según se evidencia del documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 26 de abril de 2001, anotado bajo el Nº 30, Tomo 27 de los libros de autenticaciones. Dicho Instrumento en la cláusula cuarta establece:
“CUARTA: La duración del presente contrato de arrendamiento se ha estipulado en un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de abril del 2001, hasta el día 31 de marzo del 2002, fecha de vencimiento del presente contrato, quedando El Arrendatario obligado hacer la entrega del local arrendado completamente desocupado, totalmente libre de personas y de bienes muebles, en las mismas condiciones de uso y servicios conforme lo recibió.”
Expuesto lo anterior no abriga ninguna duda este sentenciador sobre la existencia de una relación de arrendamiento, pues esta no fue desconocida por la parte demandada, y quedó suficientemente establecida con el contrato de arrendamiento debidamente autenticado, consignado conjuntamente con el libelo de demanda, y que este sentenciador por tratarse de un documento autentico y reconocido, le confiere pleno valor probatorio.
Respecto a la temporalidad arrendaticia, es evidente que habiendo vencido el contrato en fecha 31 de marzo de 2002, y siendo éste “fijo e improrrogable”, el hecho de la permanencia del arrendatario en posesión del inmueble arrendado durante los años siguientes 2003,2004,2005,2006 y 2007, sin oposición del arrendador, hace que se produzca en el caso de marras la tácita reconducción, es decir, tornándose en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
En consecuencia, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé el carácter de orden público de la materia Inquilinaria, debe analizar este sentenciador si dada la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, la acción intentada es conforme o no con el derecho.
El orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.
En tal sentido, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad Inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, pues, las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario y siendo que la temporalidad arrendaticia es fundamental para determinar la pertinencia de la acción, en tal sentido ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y admitida por este Juzgado, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pues bien, en el caso de autos, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, la cuestión de interés sería determinar si resulta procedente demandar la resolución de contrato por falta de pago.
El artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Precisa la doctrina que en el caso de incumplimiento de la obligación del arrendatario en cuanto al pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración, pues, tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de LAI, y la única acción procedente sería el desalojo.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”
Concorde con lo afirmado anteriormente, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de marras se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago, pues el contrato fue suscrito inicialmente por un año fijo y sin prórroga convencional, razón por la cual, habiendo permanecido el arrendatario en posesión pacífica del inmueble durante mas de cuatro años con posterioridad al vencimiento, es inobjetable que el contrato se ha transformado en indeterminado.

Entonces el incumplimiento alegado está directamente vinculado al pago del canon arrendaticio, causal prevista en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado y al invocarse la falta de pago, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no resolución, que resulta contraria a derecho, motivo por el cual, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre el mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la demanda no puede prosperar en derecho. Así se establece.
Como corolario de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir en la improcedencia de la acción incoada, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
III
D I S P O S I T I V A
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO incoada por el ciudadano ROBERTO PACI CANNAVA, apoderado del ciudadano FELICE PACI SETTIPANI, debidamente asistido por la profesional del derecho NINOSKA SOLORZANO RUIZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.510, contra el ciudadano: CELSO HIDALGO, todos suficientemente identificados en el cuerpo de este fallo. Así se establece.
SEGUNDO: No hay condena en costas por no haber pronunciamiento sobre el mérito de la controversia. Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Dieciocho (18) Días del mes de Enero del año dos mil once (2011).
EL JUEZ
LA SECRETARIA,

Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 PM).
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

CEOF/MV
Exp Nº. 11361