TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito,
Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Demandante: CARMEN GLICELIA RUIZ ESCALANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 3.073.029, domiciliada en San Cristóbal – Estado Táchira.
Apoderado de la parte demandante: Abogada Susana de Jesús Carvajal Camperos, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro.21.385.

Demandado: BLANCA CECILIA PAREDES CAICEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 5.024.787, domiciliada en San Cristóbal – Estado Táchira.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Apelación de la decisión de fecha 22 de noviembre de 2010, dictado por el juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante.

Se encuentran las presentes actuaciones en este tribunal superior, recibidas, previa distribución, en fecha 13 de diciembre de 2010, según consta en nota de secretaría procedentes del juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, contentivo del procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento llevado por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante contra la ciudadana Blanca Cecilia Paredes.
En fecha 26 de julio de 2010, la abogada Susana Carvajal Camperos, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante, presento libelo de la demanda, en el cual señaló: que su representada es propietaria arrendadora de un inmueble ubicado en la octava avenida con calle 4 bis actualmente N° 7 – 47, Edificio Ruíz, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual cedió en arrendamiento a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal – Estado Táchira. Bajo el N° 59, tomo 46 de fecha 09 de febrero de 1995 y sucesivas prórrogas siendo la última de ellas el autenticado por ante la Notaría Pública tercera de San Cristóbal – Estado Táchira, anotado bajo el N° 56, tomo 110 de fecha 03 de julio de 2008 y prorrogado por un año mediante documento autenticado ante la Notaría Pública tercera de San Cristóbal, bajo el N° 38, tomo 39 de fecha 31 de marzo de 2009. Que es el caso que en fecha 24 de febrero de 2010, mediante telegrama que fuera recibido en fecha 06 de marzo de 2010, así mismo, comunicación de fecha 01 de marzo de 2010, recibida en la misma fecha, le fue notificado a la mencionada arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento y en consecuencia que empezaba acorrer la prórroga legal a partir del 01 de abril de 2010 de conformidad con lo establecido en el articulo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, y que el nuevo canon de arrendamiento para el primer año de la prórroga era la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,oo) mensuales, quedando modificada la cláusula tercera del contrato y manteniéndose vigente todas y cada una de las otras cláusulas durante la vigencia de la prórroga; que la arrendataria al ser notificada de la no prórroga del contrato de arrendamiento y aumento del canon de arrendamiento durante la prórroga del contrato procedió a solicitar ante la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, la regulación del canon del local comercial que ocupa en calidad de arrendataria, con el ánimo de no hacer entrega del inmueble en la fecha de culminación de la prórroga legal y pretender pagar un canon no convenido, ni acorde con las características del inmueble; siendo regulado el local comercial mediante resolución administrativa N° 236 emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal – Estado Táchira, y que le fue notificado a su representada en fecha 29 de abril de 2010, resolución que fue recurrida mediante recurso contencioso administrativo de nulidad ante la jurisdicción contencioso administrativa y hasta tanto no sea resuelto dicho recurso mediante sentencia definitivamente firme esta vigente el canon de arrendamiento, es decir, la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,oo), durante la vigencia de la prórroga legal, puesto que la arrendadora nunca rechazó el nuevo canon establecido por escrito, ni manifestó no aceptarlo. Que como quiera que a la presente fecha la arrendataria, no ha pagado el canon de arrendamiento establecido para la vigencia de la prórroga legal, tal y como le fue debidamente notificado, por la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,oo) mensuales, adeuda la arrendadora propietaria los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2010, lo cual da un total de CUATRO MIL OCHOCIENTOS (Bs. 4.800,oo). Que por todo lo antes expuesto, es que acude para interponer como en efecto lo hace acción judicial por resolución de contrato de arrendamiento, en virtud de encontrarse insolvente la demandada en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2010, por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600, oo) cada uno, para un total de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,oo) en consecuencia, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en: - La resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes actualmente en período de prórroga legal y en consecuencia en la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento consistente en un local para comercio ubicado en la octava avenida con calle 4 bis N° 7 -47, Edificio Ruíz, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, desocupado de bienes y personas en las condiciones de conservación, limpieza y mantenimientos establecidas en el contrato de arrendamiento y solvente en los servicios públicos. – El pago a título de indemnización de daños y perjuicios de la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,oo) causados por los cánones de arrendamiento dejados de percibir por la arrendadora, así como el pago de una cantidad igual a MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600. oo), mensuales a título de indemnización por cada mes que demore la entrega del inmueble hasta que se materialice la entrega definitiva del inmueble a la propietaria. (Folios 1 al 4)
Adjunto al libelo de la demanda:

1.- Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09 de febrero de 1995, entre las ciudadanas Graciela Escalante de Ruiz y Blanca Cecilia Paredes Caicedo.

2.- Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 03 de julio de 2008, entre las ciudadanas Graciela Escalante de Ruiz y Blanca Cecilia Paredes Caicedo.

3.- Copia simple del documento celebrado entre las ciudadanas Carmen Glicelia Ruiz Escalante y Blanca Cecilia Paredes Caicedo, mediante el cual convienen en prorrogar el contrato de arrendamiento firmado el 03 de julio de 2008.

4.- Copia simple de comunicación enviada en fecha 01 de marzo a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo, donde se le informa de la no renovación del contrato de arrendamiento, suscrito el 03 de julio de 2008.

5.- Copia simple del telegrama de fecha 06 de marzo de 2010.

Por auto de fecha 28 de de julio de 2010, el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la presente demanda (Folio 18).

En fecha 21 de octubre de 2010, el abogado Domingo Esteban Salcedo Prato, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, parte demandada en la causa, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual señaló entre otras cosas: Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los hechos y derechos establecidos por la demandante en su libelo, por cuanto los mismos no se ajustan a la realidad ni a su petitorio jurídico. Que la demandante en su libelo en su primer punto establece que su poderdante cedió en arrendamiento con su mandante contrato de arrendamiento por un tiempo determinado autenticado en fecha 09 de febrero de 1995, anotado bajo el N° 59, tomo 46, por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, siendo esto falso ya que la relación arrendaticia data desde el mes de abril de 1990, y quien le arrendó a su mandante fue la madre de la demandante ciudadana Graciela Escalante viuda de Ruiz, ya fallecida. Que en cuanto a las notificaciones realizadas por la arrendadora a su mandante; a través de comunicación de fecha 01 de marzo de 2010 y la otra vía telegrama de fecha 24 de febrero de 2010, como lo manifiesta la demandante en su libelo; en cuanto a la primera fue realizada por la persona no facultada para ello y la segunda realizada de manera extemporánea; es decir, que la notificación se hizo días antes al vencimiento del mes y por lo tanto no es válida; que el contrato es claro y dice que deberá hacerse con un mes de anticipación exactamente. Que en cuanto al hecho que su mandante haya solicitado la respectiva regulación por ante la Alcaldía de San Cristóbal sobre el inmueble que ocupa en calidad de inquilina es por lo que dicho incremento es exhorbitante, ya que de acuerdo al último contrato de prórroga, inserto a los folios 13 y 14 se estableció como canon de arrendamiento al cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750), mensuales y el incremento sugerido por la arrendadora, mas no aceptado por su mandante es de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,oo). Que según consta en gaceta oficial N° 39.407 de fecha 21 de abril de 2010, los aumentos o incrementos de cánones de arrendamiento, están congelados. Que de la misma manera informa que el monto fijado en la correspondiente regulación es por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 541,73). Que también señala la demandante en su libelo que su poderdante le adeuda los meses de abril, mayo y junio de 2010, para un total de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,oo), siendo dicha afirmación totalmente falsa, ya que su mandante procedió a cancelar estos meses en el procedimiento de consignación N° 775, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, a razón de QUINIENTOS CUARENTA Y MIL BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 541,73), monto que fue estipulado en la regulación realizada por la Alcaldía de San Cristóbal, es mas, se han cancelado también los meses de julio, agosto, y septiembre de 2010 y están a disposición de la demandante; que dichas consignaciones fueron notificadas a la demandante en su lugar de trabajo, ya que fue imposible notificarla en su dirección de habitación. Que en base a lo antes expuesto es por lo que rechaza y contradice en todas en todas y cada una de sus partes la demanda instaurada por la parte demandante, ya que su mandante ha cumplido a cabalidad todas sus obligaciones, en especial, la de pagar el canon de arrendamiento. (Folios 24 al 28)

Adjunto al escrito de contestación:

1.- Comunicación de fecha 29 de abril de 2010, dirigida a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira – Coordinación de Inquilinato, suscrita por la abogada Dorys C. Colmenares, en la cual informan que según resolución N° 236 se fijo la renta o canon máximo de alquiler al inmueble ubicado en la avenida octava en la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y UNO BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 541, 73).

2.- De los folios 37 al 42, constan copias simples de depósitos bancarios realizados por la ciudadana Carmen Ruiz a la ciudadana Blanca Paredes, por la cantidad de Bs. 750,oo; y por la cantidad de 541,73.

En fecha 06 de octubre de 2010, la abogada Susana de Jesús Carvajal Campero, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: Que promueve el mérito y valor probatorio favorable del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 09 de febrero de 1995, anotado bajo el N° 59, tomo 46 de la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira. Que promueve el mérito y valor probatorio favorable del original y la copia de la planilla de declaración sucesoral de la ciudadana Graciela viuda de Ruiz, con la cual pretende demostrar que la única heredera es su representada Carmen Glicelia Ruiz. Que promueve el mérito y valor probatorio favorable de la prórroga autenticada en fecha 31 de marzo de 2009, bajo el N° 38, tomo 39 de la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, referido al contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante y Blanca
Cecilia Paredes ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 03 de julio de 2008, bajo el N° 56, tomo 110, en el cual se indica fecha de culminación del contrato el 01 de abril de 2010; que según consta en la copia certificada del expediente de consignación arrendaticia N° 775 que cursa actualmente ante el tribunal segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, la arrendataria no estaba solvente para el día 01 de abril de 2010, ya que fue en fecha 04 de mayo de 2010 que interpuso ante el tribunal segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira la solicitud de consignación arrendaticia y el día 29 de mayo presentó los recaudos, lo que significa que ya para esa fecha se encontraba en mora de pagar el mes de abril de 2010, depósito que consignó el 05 de mayo de 2010. Que promueve el valor probatorio y favorable del contrato de administración suscrito entre Carmen Glicelia Ruiz Escalante y Trina Omaira Guerrero, con el cual se demuestra que la mencionada abogada fue autorizada en forma expresa por la propietaria para administrar el Edificio Ruíz, con facultades para interponer toda clase de acciones. Que promueve el mérito y valor probatorio favorable del contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2008 firmado ante la Notaría Pública de San Cristóbal entre la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante y la demandada de autos. Que promueve el mérito y valor probatorio del telegrama con acuse de recibo remitido por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante de fecha 24 de febrero de 2010, entregado en el local objeto del arrendamiento a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, con lo cual se pretende demostrar que la propietaria cumplió su obligación de notificar por escrito la no prórroga del contrato, acto que cumplió con mas de un mes de anticipación. Que promueve el mérito y valor favorable de la copia de la notificación escrita firmada por la arrendataria de parte de la arrendadora por intermedio de su administradora Trina Omaira Guerrero, con la cual quiere demostrar que la propietaria cumplió su obligación de notificar por escrito la no prórroga del contrato. Solicita que de conformidad con establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se requiera informe al tribunal tercero de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira a fin de que informe sobre los hechos que constan en el expediente 6873 del año 2010. (Folios 44 al 46).

En fecha 03 de noviembre de 2010, el abogado Domingo Esteban Salcedo Prato, actuando en nombre y representación de la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: Que promueve el valor y mérito favorable de los autos, que ratifica y reproduce el escrito de contestación de la demanda; que promueve el mérito y valor probatorio de solicitud de conformación de uso, por ante el departamento de OMPU del Consejo Municipal de fecha 24 de abril de 1990, realizada por su mandante, ante dicho organismo, lo cual evidencia que su mandante tiene mas de 20 años en calidad de inquilina del inmueble arrendado. Que promueve el mérito y valor probatorio de la respuesta de al Oficina de OMPU a mi mandante, lo que ratifica también que su mandante tiene mas de 20 años en el inmueble arrendado, Que promueve el mérito y valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la señora Graciela Escalante de Ruiz, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal de fecha 09 de febrero de 1995, donde se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) para esa fecha de acuerdo a la moneda vigente para ese momento y que demuestra la continuidad de la relación arrendaticia, Que promueve el mérito y valor probatorio del contrato de arrendamiento privado suscrito entre su mandante y la señora Graciela Escalante Ruiz, el 15 de febrero de 1997, donde se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) para esa fecha de acuerdo a la moneda vigente para ese momento. Que promueve el mérito y valor probatorio de la copia del documento privado de prórroga suscrito entre su mandante y la demandante de fecha 31 de marzo de 2007, donde se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), para esa fecha de acuerdo a la moneda vigente para ese momento. Que promueve el mérito y valor probatorio de copia del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la demandante, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal de fecha 03 de julio de 2008, donde se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo). Que promueve el mérito y valor probatorio del documento notariado de prórroga suscrito entre su mandante y la demandante por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal de fecha 31 de marzo de 2009, donde se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 750,oo). Que promueve el mérito y valor probatorio de la copia del deposito bancario certificado por el tribunal segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes, donde se evidencia el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2010. Que promueve el mérito y valor probatorio de la impresión de venta del inmueble realizada en tuinmueble.com, por Internet, donde la demandante tiene en venta el inmueble en un precio de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo), lo que evidencia la premura que tiene la demandante en que se le entregue el inmueble. Que promueve el mérito y valor probatorio de la Gaceta Oficial N° 39.539, de fecha 28 de octubre de 2010, donde se evidencia de que los cánones de arrendamiento están congelados. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pide se requiera informe al tribunal segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes a fin de que remita información sobre el expediente N° 775 de 2010. (Folios 102 al 104).

Sentencia de fecha 04 de noviembre de 2010, mediante la cual el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, amplia el lapso probatorio, por 8 días de despacho contados a partir de esa fecha. (Folios 120 al 122).

Sentencia de fecha 22 de noviembre de 2010, dictada por el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante, en consecuencia declaró resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la notaría tercera de San Cristóbal en fecha 03 de julio de 2008, bajo el N° 56, tomo 110 de los libros respectivos, igualmente condenó a la demandada a entregar le inmueble a la parte demandante desocupado de bienes, y personas en condiciones de conservación, limpieza y mantenimiento establecidas en el contrato de arrendamiento , así como también se ordeno a pagar como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 541,73) por cada mes que transcurra desde noviembre de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. (Folios 125 al 140).
Diligencia de fecha 25 de noviembre de 2010, suscrita por el abogado Domingo Esteban Salcedo Prato, mediante la cual apela de la sentencia dictada por el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2010. (Folio 141).

Diligencia de fecha 25 de noviembre de 2010, mediante la cual la abogada Susana Carvajal apela de la sentencia dictada por el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2010. (Folio 142).

DE LA VALORACIÓN PROBATORIA:

Pruebas presentada por la parte demandante:

1.- Con respecto a la copia simple del expediente N° 775 nomenclatura interna del juzgado segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el cual constan las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, el mismo es valorado por este juzgado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2.- En relación a la planilla sucesoral N° 727/2006 de fecha 10 de abril de 2006, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), no es valorada por este juzgado por cuanto la misma no aporta valor al mérito de la causa.

3.- Con respecto al documento original celebrado entre las ciudadanas Carmen Glicelia Ruiz Escalante y Blanca Cecilia Paredes Caicedo, mediante el cual convienen en prorrogar el contrato de arrendamiento firmado el 03 de julio de 2008; documento que quedó inserto bajo el N° 38, tomo 39 de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, es valorado por este juzgado de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4.- En relación al contrato de administración de inmueble celebrado entre la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante y la abogada Trina Omaira Guerrero, es valorado de conformidad con lo señalado en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que la abogada Trina Omaira Guerrero es la administradora del inmueble objeto de la pretensión.

5.- En relación al original del contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Carmen Glicelia Ruiz Escalante y Blanca Cecilia Paredes, anotado bajo el N° 56, tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 03 de julio de 2008, y que es valorado de conformidad con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; se desprende la existencia de la relación arrendaticia entre la parte demandante ciudadana Carmen Glicelia Ruiz y la parte demandada ciudadana Blanca Cecilia Paredes, así como también las condiciones en que fue celebrado el contrato.

6.- En relación al acuse de recibo enviado por Ipostel a la ciudadana Carmen Ruiz, el mismo es valorado por este tribunal como un documento administrativo, de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 08 de julio de 1998, y del cual se desprende que el telegrama dirigido a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, fue debidamente entregado en fecha 02 de marzo de 2010.

7.- En relación a la comunicación enviada en fecha 01 de marzo a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo, donde se le informa de la no renovación del contrato de arrendamiento, suscrito el 03 de julio de 2008, así como también del aumento del canon de arrendamiento, para el primer año de la prórroga en la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.600, oo), es valorada de acuerdo a lo señalado en los artículos 1363 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

Adjuntas al escrito de contestación de la demanda:

1.- Con respecto a la comunicación de fecha 29 de abril de 2010, dirigida a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, suscrita por la abogada Dorys C. Colmenares, en la cual informan que según resolución N° 236 se fijó la renta o canon máximo de alquiler al inmueble ubicado en la avenida octava en la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y UNO BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 541, 73), la misma es valorada como documentos administrativo, de conformidad con lo señalado en la sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 08 de julio de 1998, Oscar Pierre Tapia N° 7, correspondiente al mes de julio de 1998, página 460 y siguientes.

Dentro del lapso:

1.- En relación a la comunicación realizada por la ciudadana Blanca Cecilia Paredes dirigida al departamento del OMPU del Concejo Municipal de fecha 24 de abril de 1990, mediante la cual solicita la conformación de uso para el funcionamiento de un negocio denominado Barbería La Concordia, no es valorada por este tribunal ya que la misma no aporta valor probatorio al mérito de la causa.

2.- En relación a la respuesta de la Oficina de OMPU de fecha 08 de mayo de 1990, dirigida a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, no es valorada por este juzgado por cuanto la misma no aporta valor probatorio al mérito de la causa, ya que lo que se discute es la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y no cuanto tiempo tiene la demandada en su inmueble.

3.- En cuanto a los contratos de arrendamiento suscritos entre la ciudadana Graciela Escalante de Ruiz y la ciudadana Blanca Cecilia Paredes en fecha 09 de febrero de 1995, el 15 de febrero de 1997, no son valorados por este tribunal por cuanto no aportan valor probatorio al merito de la causa, ya que la existencia de la relación arrendaticia se encuentra plenamente demostrada.

4.- En relación a la impresión de venta del inmueble realizada de la pagina web tuinmueble.com, no es valorada por este tribunal, ya que no aporta valor probatorio al mérito de la causa.

El tribunal para decidir observa:

En el caso sometido al conocimiento de este Tribunal de Alzada, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia en fecha 22 de noviembre de 2010, declarando parcialmente con lugar, la demanda de resolución de contrato intentada por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante.

Así las cosas, observa esta Juzgadora, que la pretensión de la demandante se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas Carmen Glicelia Ruiz y Blanca Cecilia Paredes sobre el inmueble ubicado en la octava avenida, con calle 4 bis, N° 7 – 47 Edificio Ruiz, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

Ahora bien, la doctrina señala que la relación arrendaticia, “es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario, y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo”.

Entonces la relación arrendaticia entendida como vínculo entre arrendatario y arrendador, generadora de deberes y obligaciones para cada una de las partes, se encuentra plenamente demostrada, como se dijo en la valoración probatoria con los contratos de arrendamientos, suscritos por las partes en fecha 09 de febrero de 1995, y 03 de julio de 2008.

Ahora bien, demostrada como quedó la relación arrendaticia, pasa este juzgado a determinar si es procedente o no la resolución del contrato por encontrarse presuntamente insolvente la demandada en el pago de los meses de abril, mayo y junio de 2010 (meses de la prórroga legal)

Así las cosas, se observa que corre inserto de los folios 47 al 85, copia simple del expediente N° 775 de la nomenclatura interna del juzgado segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el cual constan:

- Escrito de solicitud de consignación de alquileres presentado por la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo, ante el juzgado distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 16 de abril de 2010, el cual luego de su distribución fue admitido por el juzgado segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes en fecha 04 de mayo de 2010, ordenando en dicho auto la apertura de la cuenta a nombre de la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante, realizando la demandada la primera consignación correspondiente al mes de abril de 2010, el día 05 de mayo de 2010.

Ahora bien, observa este tribunal, que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establece:

“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Entonces visto lo anterior, se hace necesario, analizar cuales son los requisitos esenciales, para que una consignación arrendaticia se considere válida, a tales efectos, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero señala como requisitos esenciales:

1.- Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al juzgado de municipio de la ubicación del inmueble arrendado: es decir, el tribunal de la ubicación del inmueble arrendado es el único competente para el procedimiento consignatario, por tratarse de una competencia exclusiva de aquellos tribunales establecida por el legislador fundándose en la especialidad de la materia arrendaticia. Por lo tanto es el mismo tribunal de la ubicación del inmueble en donde debe hacerse el pago.

Y en el caso bajo análisis, se desprende de la copia simple del expediente 775, que la demandada presentó su escrito de solicitud de consignación de alquileres ante el juzgado del municipio donde tiene su ubicación el inmueble.

2.- Tiempo para la consignación: Según indica el artículo 51 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, la consignación podrá efectuarse dentro de los 15 días continuos siguientes a la fecha en que debe hacer el pago del canon. Sin embargo, señala el mencionado tratadista que el lapso de 15 días continuos, puede encontrarse ampliado por voluntad del legislador como acontece con lo previsto en el literal a del articulo 34, a saber: “… que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a 2 mensualidades consecutivas…”: En tal caso el arrendatario puede, tratándose de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado consignar fuera del lapso de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y se encontrará solvente si consigna no dejando transcurrir esos 2 meses dentro de la previsión de las normas especiales, es decir, si paga mediante consignación no dejando precluir los 15 días en referencia correspondientes al vencimiento de la segunda mensualidad.

Así las cosas, se observa, que al folio 15, corre inserta copia simple de la comunicación, que le enviara la abogada Trina Guerrero a la ciudadana Blanca Cecilia Paredes, en la cual le manifiesta la voluntad de la arrendataria de no renovar el contrato de arrendamiento firmado en fecha 03 de julio de 2008, e igualmente le informa que durante el primer año de prórroga legal el canon de arrendamiento sería la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,oo), manteniéndose vigentes las demás condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Entonces del mencionado contrato de arrendamiento se desprende que el canon de arrendamiento debería ser cancelado por mes vencido, el primer día de cada mes, y del libelo de la demanda se desprende que la demandante está reclamando los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2010 (meses de la prórroga legal); en consecuencia debería la arrendataria cancelar el mes de abril de 2010 el día 01 de mayo de 2010 y así sucesivamente. Así tenemos que el expediente de consignación arrendaticia se aperturó el día 04 de mayo de 2010, y siendo que la ley otorga un lapso de 2 meses y 15 días para cancelar los cánones vencidos y se observa que la primera consignación se realizó el día 05 de mayo de 2010, según lo transcrito anteriormente, se considera que la arrendataria, realizó el pago de los cánones de arrendamiento dentro del lapso legal establecido, por lo tanto dichos pagos se consideran válidos, y así se decide.-

3.- Identidad del consignante y el carácter con que actúa: es decir, la identificación de la persona que realiza la consignación en cuanto, no sólo, a su nombre y apellido, sino su identificación completa de modo que no quede duda alguna de la persona que realiza la consignación.

4.- Identidad del consignatario: según el artículo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se exige la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, siendo ésto muy importante

ya que el tribunal no puede entregarla a una persona diferente. Así mismo, la ley exige que el consignante indique la dirección del beneficiario de la consignación, requisito que resulta igualmente esencial, pués su requerimiento guarda relación con la notificación que ha de hacer el tribunal al beneficiario.

5.- Consignación del monto exacto: es decir, entendemos por tal la cantidad dineraria acordada por las partes, que de conformidad con la ley, se obligó a pagar el arrendatario por el uso y goce del inmueble que le fue dado en arrendamiento.

6.- Las referencias del inmueble arrendado: es decir, la identidad específica del inmueble, vale decir, se trata del inmueble objeto de la relación arrendaticia, que necesariamente tiene una ubicación precisa de orden territorial, a modo de evitar confusiones que podrían dar lugar a graves inconvenientes, no sólo en perjuicio del arrendatario sino también del arrendador.

7.- Consignaciones sucesivas en el mismo expediente: Según establece el artículo 54 de la ley de arrendamiento inmobiliario, las consignaciones tienen que realizarse en el expediente que se apertura para tal fin, ésto para evitar que el consignante efectúe las consignaciones en otro tribunal, debiendo llevar en orden las consignaciones y no aperturando otro expediente.

8.- Dirección del beneficiario de la consignación: La notificación al beneficiario dependerá de la aportación por el consignante, de la dirección del beneficiario de la consignación, para que el tribunal efectúe la notificación sin estar obligado a ello, ya que ésto se trata de una mera formalidad; este es un acto de la exclusiva responsabilidad del consignante, sin que el tribunal tenga deber alguno de efectuar la notificación. El artículo 53 de la ley de arrendamientos inmobiliarios establece que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en dicho artículo el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de 30 días continuos siguientes a la primera consignación, es decir, si el consignante no aporta la dirección del beneficiario, dentro del plazo antes señalado, la consignación por esa sola omisión se tendrá como ilegítima o inválida. Entonces del expediente de consignaciones arrendaticias se desprende diligencia de fecha 04 de junio de 2010, suscrita por el alguacil del juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en la cual indica que le fue imposible localizar a la beneficiaria, y no es sino hasta el 29 de septiembre de 2010, que la consignataria diligencia indicando una nueva dirección, es decir, ya había transcurrido el lapso de 30 días que establece el artículo 53 de la citada ley, para que se efectuara la notificación, siendo por lo tanto dicha consignación inválida o ilegitima y así se decide.-

En conclusión, visto todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución de contrato solicitado por la demandante y así se decide.

DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y jurisprudenciales, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda intentada por la ciudadana CARMEN GLICELIA RUIZ ESCALANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 3.073.029, contra la ciudadana BLANCA CECILIA PAREDES CAICEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 5.024.787.

SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Domingo Esteban Salcedo, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Blanca Cecilia Paredes Caicedo, contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2010, dictada por el juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

TERCERO: DECLARA SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada Susana Carvajal, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante, contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CUARTO: CONFIRMA, la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que DECLARO PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana Carmen Glicelia Ruiz Escalante

Regístrese, déjese copia certificada conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la Ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de enero de 2011. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Jueza Titular,

Ana Yldikó Casanova Rosales.
El Secretario,

Antonio Mazuera Arias.

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00), se publicó la anterior decisión y se dejo copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Exp. 6673.
Iror.-