TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Luz Marina Cruz de Nova, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.675.013, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira .
APODERADO: Joel Darío Camargo Araque, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 31.175.
DEMANDADO: Elio Raúl Medina Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.125.804, domiciliado en Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.
APODERADOS: Johann Pedraza Torres y Giovanni Alvarado Díaz, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.230.413 y E-82.162.410 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 91.028 y 123.497, respectivamente.
MOTIVO: Retracto legal arrendaticio. (Apelación a decisión de fecha 12 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I
ANTECEDENTES

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova, parte actora, asistida por el abogado Joel Darío Camargo Araque, contra la decisión de fecha 12 de noviembre de 2010 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio por demanda interpuesta por la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova, asistida por el abogado Joel Darío Camargo Araque, contra el ciudadano Elio Raúl Medina Molina, por retracto legal arrendaticio. Manifestó que a partir del mes de febrero de 2003, es decir, hace más de seis años, ha venido sosteniendo en su condición de arrendataria una relación de arrendamiento de carácter verbal y a tiempo indeterminado, con el arrendador propietario Elio Raúl Medina, sobre un inmueble (mejoras) ubicado en el Barrio San Carlos, calle 14 con carrera 13, casa N° 14-3, San Cristóbal, Estado Táchira; relación contractual esta en la que siempre se ha destacado por ser fiel y oportuna cumplidora de todas y cada una de las obligaciones que como arrendataria ha tenido que asumir.
Que el 17 de julio de 2008 fue desagradablemente sorprendida por el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, quien en acto formal la citó para hacerse parte demandada en una causa por desalojo, expediente N° 5603, que había interpuesto en su contra el ciudadano Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, actuando en su condición de nuevo propietario-arrendador del referido bien inmueble. Que tuvo conocimiento en ese proceso judicial, que el ciudadano Elio Raúl Medina ya no era propietario ni arrendador del inmueble que ella ocupa. Que el mencionado ciudadano sin ningún tipo de consideración, aviso o notificación alguna, realizó el 25 de junio de 2007 por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, venta pura y simple, real y efectiva, perfecta e irrevocable al ciudadano Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, del bien inmueble ubicado en el Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, consistente en una casa para habitación de paredes de ladrillo, techo de platabanda, piso de mosaico, servicios sanitarios, varias piezas encerradas en paredes propias y constante de dos pisos, cuyos linderos y medidas son: NORTE, con mejoras que son o fueron de Francisco García, mide 10 metros; SUR, calle 14, mide 8,04 mts; ESTE, colinda con la carrera 13, mide 3,30 mts; y OESTE, con mejoras que son o fueron de Francisco García, mide 5, 80 mts. Que el precio de venta fue por la cantidad de Bs. 60.000.000,oo, equivalente actual a Bs. 60.000,00. Que dicha venta quedó inscrita en el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 25 de junio de 2007, bajo la matrícula 2007-LRI-T48-04. Que el referido juicio de desalojo finalizó el 04 de noviembre de 2008, mediante sentencia que declaró inadmisible la demanda interpuesta por Gerardo Alexis Sánchez Bolívar.
Manifestó, igualmente, que el ciudadano Elio Raúl Medina Molina no la notificó de la negociación que había realizado con el ciudadano Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, ni valoró su condición de arrendataria solvente y cumplidora de sus obligaciones, lo que le daba pleno derecho a que se le ofreciera en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el bien inmueble que ocupa desde hace más de seis años.
Que es evidente que ella es preferida por ese derecho, por cuanto tiene más de seis años ocupando el bien inmueble en cuestión, y siempre ha cancelado al día sus cánones de arrendamiento y ha cumplido con todas las obligaciones que tal condición le exige.
Fundamentó la demanda en los artículos 33, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.
Que por cuanto existe una violación flagrante del derecho de preferencia ofertiva contemplado en el precitado artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 eiusdem, demanda al ciudadano Elio Raúl Medina Molina para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en reconocer y hacer valer el derecho que le asiste de preferencia ofertiva y, en tal sentido, se le restituya y se le reivindique el derecho de retracto legal arrendaticio. Igualmente, que se le conceda el derecho de subrogación en el lugar de quien ha adquirido el bien inmueble arrendado, en las mismas condiciones establecidas en el documento de compraventa respectiva. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 60.000,oo. (fls. 1 al 6). Anexos. (fls. 7 al 14)
Por auto de fecha 09 de febrero de 2009 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó el emplazamiento del ciudadano Elio Raúl Medina, comisionando al Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira para la práctica de su citación. (fl. 21).
En fecha 18 de marzo de 2009, el ciudadano Elio Raúl Medina Molina, asistido por el abogado Johann Pedraza Torres, dio contestación a la demanda. Como punto previo, alegó su falta de cualidad como parte demandada, por cuanto ya no es propietario del inmueble en cuestión y no puede transmitir la propiedad del mismo. Que debió ser traído a juicio el ciudadano Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, en su condición de nuevo propietario-arrendador, reconocido por la demandante en el libelo y como consta en el título de propiedad que anexó al mismo. Que por lo tanto, el juicio no tiene existencia jurídica o validez formal.
Que en el supuesto de no proceder el anterior punto previo, niega, rechaza y contradice que a la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova se le haya violado el derecho de preferencia ofertiva, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a que en el presente caso no se cumplen los extremos establecidos en la legislación para poder incoar tal derecho, ya que la demandante tenía que estar en la condición de arrendataria de la globalidad del bien vendido, como lo presupone el artículo 49 de la mencionada Ley y ésta sólo tiene arrendada la planta baja de dicho inmueble, constante de una sala grande, un cuarto y un baño, según contrato privado de arrendamiento suscrito entre ambas partes en fecha 02 de febrero de 2007, cuando él detentaba la propiedad del bien en litigio, ya que el bien lo constituye una casa de dos pisos. Que fue así como la globalidad del inmueble fue enajenada o vendida en fecha 25 de julio de 2007, conforme lo establece el libelo de demanda, a un tercero, dado que no cabía el retracto legal arrendaticio conforme lo previsto en la precitada norma.
Que cabe mencionar que la segunda planta del bien inmueble, para el 01 de diciembre de 2003, estaba arrendada a la ciudadana Xiomara Quevedo, por lo que mal puede proceder la pretensión de la demandante, quien nunca ha ocupado la globalidad del inmueble, sino parte.
Asimismo, de manera subsidiaria propuso la defensa perentoria de caducidad de la acción incoada por la demandante. Al respecto alega que la demandante Luz Marina Cruz de Nova, en su condición de arrendataria, tuvo conocimiento de la negociación de compraventa del inmueble que posee en arrendamiento, en fecha 17 de julio de 2008, tal como se desprende del libelo de demanda, específicamente del folio 02 del presente expediente y consta también en el expediente N° 5603 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, contentivo de la demanda interpuesta por desalojo en contra de la demandante. Que desde esa fecha hasta el 13 de enero de 2009, en la que fue presentado el libelo a que se contrae la presente causa, según se evidencia del sello de recepción de la demanda que aparece al folio 6, efectivamente han transcurrido más de cuarenta (40) días calendarios, por lo que conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece el lapso de caducidad para ejercer el retracto, habiéndose verificado el agotamiento de dicho lapso sin que el demandante hubiera ejercido el retracto legal, la caducidad alegada debe prosperar. (Fls. 34 al 36).
Al folio 37 riela poder apud acta conferido por el ciudadano Elio Raúl Medina a los abogados Johann Pedraza Torres y Giovanni Alvarado Díaz.
En fecha 20 de marzo de 2009 la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova, asistida por el abogado Joel Darío Camargo Araque, promovió pruebas. (fls. 39 al 41). Anexos. (fls. 42 al 84).
Al folio 85 riela poder apud acta conferido el 23 de marzo de 2009 por la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova, al abogado Joel Darío Camargo Araque.
En fecha 23 de marzo de 2009 el abogado Johann Pedraza Torres, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. (fls. 87 al 92). Anexos (fls. 87 al 176).
Por sendos autos de fecha 26 de marzo de 2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes. (fl. 177 y 178).
Luego de lo anterior aparece la decisión de fecha 12 de noviembre de 2010, relacionada al principio de la presente narrativa. (fls. 191 al 198).
Por diligencia de fecha 30 de noviembre de 2010 la actora Luz Marina Cruz de Nova, asistida por el abogado Joel Darío Camargo Araque, apeló de la referida decisión. (fl. 205).
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2010, el Juzgado de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (fl. 206).
En fecha 21 de diciembre de 2010 se le dio entrada al presente expediente en este Juzgado Superior, y el curso de ley correspondiente. (fls. 208, 209).

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la actora Luz Marina Cruz de Nova, asistida por el abogado Joel Darío Camargo Araque, contra la decisión de fecha 12 de noviembre de 2010 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró lo siguiente: 1.- Con lugar la defensa de falta de cualidad pasiva alegada por el demandado Elio Raúl Medina, asistido por el abogado Johann Pedraza Torres. 2.- Inadmisible la demanda intentada por Luz Marina Cruz de Nova contra Elio Raúl Medina, por derecho de preferencia ofertiva. 3.- No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
La parte actora demanda al ciudadano Elio Raúl Medina Molina, aduciendo el derecho de preferencia ofertiva que en virtud del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dice le corresponde como arrendataria de unas mejoras ubicadas en el Barrio San Carlos, calle 14 con carrera 13, casa N° 14-3, las cuales posee en arrendamiento mediante contrato verbal a tiempo indeterminado, desde hace más de seis (6) años, tiempo durante el cual ha sido fiel cumplidora de las obligaciones que como arrendataria le corresponden. Que el referido inmueble fue vendido por el prenombrado propietario arrendador Elio Raúl Medina Molina, al ciudadano Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, por documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 25 de junio de 2007, inscrito bajo matrícula 2007-LRI-T48-04, de lo cual ella tuvo conocimiento el 17 de julio de 2008, fecha en la que fue citada por el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, respecto a una demanda de desalojo interpuesta en su contra por el mencionado comprador, cursante en el expediente N° 5603. Fundamenta la acción en los artículos 33, 34, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones expuestas peticiona que se le reconozca tal derecho de preferencia ofertiva. En consecuencia, que se declare el retracto legal arrendaticio y se le acuerde la subrogación en el lugar de quien adquirió el referido bien inmueble, en las mismas condiciones establecidas en el precitado documento de venta.
Por su parte, al dar contestación a la demanda el demandado alegó como punto previo la falta de cualidad pasiva. Asimismo, para el supuesto de que no proceda su alegada falta de cualidad, negó, rechazó y contradijo, a todo evento, que a la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova, se le haya violado el derecho de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma no cumple con los extremos establecidos en el artículo 49 eiusdem, para poder incoar demanda por retracto legal por cuanto no ostenta la condición de arrendataria de la globalidad del bien vendido, sino de una parte del mismo. Que sólo posee en arrendamiento la planta baja del mismo, constante de una sala grande, un cuarto y un baño, según contrato privado de arrendamiento celebrado entre ambas partes en fecha 02 de febrero de 2007, cuando él detentaba la propiedad del bien en litigio. Que la venta se hizo a un tercero por la totalidad del inmueble y, por tanto, no es procedente el retracto legal arrendaticio solicitado.

PUNTO PREVIO I
FALTA DE CUALIDAD PASIVA

Como fundamento de la alegada falta de cualidad pasiva, el demandado indica que él ya no es propietario del inmueble en cuestión y, por tanto, no puede transmitir la propiedad del mismo. Que debió ser traído a juicio el ciudadano Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, en su condición de nuevo propietario-arrendador, reconocido por el demandante en el escrito de demanda y tal como consta en el título de propiedad que fue acompañado con el libelo. Que en consecuencia, el presente juicio no tiene existencia jurídica o validez formal, y así pide sea declarado.
Ahora bien, la cualidad o legitimatio ad-causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
En palabras de los ilustres Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, “la legitimación debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito...” (Vid. Sent. Nº 1919, del 14/07/2003 Sala Constitucional).
Del mismo modo, dicha Sala, en decisión N° 102 de fecha 06 de febrero de 2001, caso Oficina González Laya C.A. y otros, dejó sentado lo siguiente:

La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961.Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:

“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal
Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

“.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

…Omissis….

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539). (Resaltado propio)

(Expediente N° 00-0096).

De igual forma, es importante destacar que la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Así, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (Resaltado propio)

De conformidad con el precitado artículo, la falta de cualidad es una excepción que debe ser decidida en la oportunidad de dictar sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.
Ahora bien, la presente causa se contrae al juicio incoado por la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova contra Elio Raúl Medina Molina, por retracto legal arrendaticio, con fundamento en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en, tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

De las normas transcritas se infiere el derecho que tiene el arrendatario de un inmueble para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, dicho bien, siempre y cuando tenga más de dos años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Igualmente, el derecho a que mediante el retracto legal arrendaticio pueda subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
En el caso sub iudice, se aprecia a los folios 9 al 13, copia certificada del documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira el 25 de junio de 2007, inserto bajo matrícula 2007 LRI-T48, mediante el cual, el demandado Elio Raúl Medina Molina dio en venta a Gerardo Alexis Sánchez Bolívar, titular de la cédula de identidad N° V-12.634.262, unas mejoras ubicadas en terreno propiedad Municipal, Título 443, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, signado con el N° catastral 01-04-002-020, consistentes en una casa para habitación de dos pisos, construída de paredes de ladrillo, techo de platabanda, piso de mosaico, servicios sanitarios y varias piezas encerradas en paredes propias, que es el mismo inmueble sobre el cual la parte actora alega tener la preferencia ofertiva.
Igualmente se evidencia en el petitorio de la demanda (fl. 4), que la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova demanda solamente al ciudadano Elio Raúl Medina Molina, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal, en reconocerle su derecho de preferencia ofertiva y, en tal sentido, se declare el retracto legal arrendaticio en su favor, concediéndosele el derecho de subrogación en el lugar del adquirente del bien inmueble arrendado, en las mismas condiciones establecidas en el precitado documento de venta.
Así las cosas, debe concluirse que en el presente caso existe un litis consorcio pasivo necesario, pues la sentencia de mérito que ha de dictarse afectará necesariamente al comprador del inmueble, dado que la relación sustancial controvertida también lo envuelve a él. Por tanto, existe una defectuosa conformación de la relación jurídico procesal.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00076 de fecha 15 de diciembre de 2009, estableció:
Respecto a lo denunciado por el formalizante, el juzgador de alzada determinó en su fallo, lo siguiente:
“…Acogiendo este sentenciador la doctrina expuesta, se infiere que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir a criterio de este sentenciador supone una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal.
Con fundamento a lo anterior y específicamente en lo que respecta al sub iudice evidencia este sentenciador con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente. Aunado a que si el accionante en retracto interpone su pretensión contra uno solo de los legitimados pasivos se expone a que se desestime la demanda, por una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto no se interpuso contra todas las personas legitimadas para sostenerla por la relación material existente y los efectos que involucraría la sentencia de fondo. Del libelo de la demanda se evidencia que la pretensión de retracto legal arrendaticia no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos; lo que conlleva a una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar por igual a los sujetos del negocio jurídico sustancial, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la ley en la relación jurídica material que se pretende modificar.
(…Omissis…)

(…). Todo lo antes explanado conlleva a que se declare ha lugar la defensa de fondo opuesta, siendo innecesario que se analice el resto del material probatorio aportado a los autos y emitir pronunciamiento con respecto a otras defensas y al mérito de la causa al haber resultado procedente el punto previo analizado, y así se declara…”.
Acorde a lo expuesto por el ad quem en su fallo, se desprende que él mismo determinó conforme a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que en el sub iudice existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto, del libelo de la demanda evidenció que la referida pretensión, no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos, razón por la cual, declaró procedente la falta de cualidad pasiva opuesta por los demandados, al no estar debidamente constituida la referida relación jurídico procesal, lo cual, quebrantaría los principios de bilateralidad de las partes, de seguridad jurídica y presunción de la cosa juzgada, causándole indefensión a los sujetos que debieron conformar el litis consorcio necesario y no fueron demandados, motivo por el cual, procedió a declarar inadmisible la presente demanda.
Del razonamiento anteriormente expuesto, esta Sala no evidencia que efectivamente el juzgador de alzada haya incurrido en la aludida infracción de inmotivación de derecho, por cuanto, el juzgador en el caso in comento ofreció los razonamientos de hecho y de derecho que sustentaron su pronunciamiento, motivo por el cual, esta Sala declara la improcedencia de la infracción del artículo 12 y ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

(Expediente N° AA20-C-2009-000385)

Se desprende de tal criterio jurisprudencial, que en caso de que se intente un juicio por retracto legal arrendaticio, la parte demandante deberá interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un litis consorcio pasivo necesario.
Ahora bien, por cuanto la actora Luz Marina Cruz de Nova no incluyó como demandado al ciudadano Elio Raúl Medina Molina, comprador del inmueble objeto de la acción, resulta forzoso concluir que la relación jurídico procesal no se constituyó debidamente. Por tanto, debe declararse la falta de cualidad del demandado Elio Raúl Medina Molina, para sostener el juicio y consecuencialmente inadmisible la demanda, sin que sea necesario entrar al pronunciamiento de mérito. Así se decide.
Ahora bien, aprecia esta sentenciadora que en la sentencia proferida por el a quo, no hubo condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo. No obstante, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, ha señalado que en casos como el presente en los que se declara la procedencia de la defensa de fondo de falta de cualidad de cualquiera de las partes e inadmisible la demanda, es procedente la condenatoria en costas. (Vid. Sent. N° 22 del 11-02-2010, Sala de Casación Civil).
Sin embargo, en virtud del principio de prohibición de la reformatio in peius, principio este de orden público según lo ha establecido nuestro Máximo Tribunal (vid. Sent. N° 884 de fecha 18 de mayo de 2005, Sala Constitucional), mal puede desmejorarse la condición del único apelante y, en consecuencia, no puede haber condenatoria en costas por la demanda. Así se decide.
III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2010.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA opuesta como defensa de fondo por el demandado Elio Raúl Medina Molina y, en consecuencia, inadmisible la demanda interpuesta por la ciudadana Luz Marina Cruz de Nova contra el mencionado Elio Raúl Medina Molina, por retracto legal arrendaticio.
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 12 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
CUARTO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte actora apelante.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veintiún días del mes de enero del año dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6269