TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO DE LAS PARROQUIAS CARAYACA Y EL JUNKO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º y 151º

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: DIANA ISABEL CARRIO LLOPIS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.300.181 y residenciada en el estado Anzoátegui.
APODERADOS JUDICIALES: VICTORIANO FERRER y JORGE ELIECER DOMINGUEZ SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 128.422 y 97.100, respectivamente, titulares de la Cédula de Identidad N° V-13.224.836 y V-10.066.040 en el mismo orden y domiciliados en el estado Anzoátegui.
PARTE DEMANDADA: ELVIS FRANCISCO HERNANDEZ FARIAS y VILMA COROMOTO ORTIZ GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.861.123 y V-6.183.180, respectivamente y domiciliados en el estado Vargas.
ABOGADO ASISTENTE: LEONARDO ENRIQUE ARAUJO SALAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.576, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.577.243 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA.
EXPEDIENTE No: 5680-10.

SÍNTESIS
En fecha 20 de octubre de 2010, se recibió demanda presentada por el Abogado VICTORIANO FERRER, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 128.422, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana DIANA ISABEL CARRIO LLOPIS contra los ciudadanos ELVIS FRANCISCO HERNANDEZ FARIAS y VILMA COROMOTO ORTIZ GONZALEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA.
Adujo la representación judicial de la parte actora lo siguiente:
Que la ciudadana DIANA CARRIO suscribió como arrendadora en fecha 01 de agosto de 2009 un contrato de arrendamiento privado con opción a compra con los arrendadores (sic), ciudadanos: ELVIS FRANCISCO HERNANDEZ FARIAS y VILMA COROMOTO ORTIZ GONZALEZ, para uso como vivienda, de una casa denominada “Quinta Josefina”, según consta en documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas, en fecha catorce (14) de marzo del año dos mil ocho (2008), ubicada en el caserío Taguao, Parroquia Carayaca, estado Vargas. Que establecieron en su cláusula Segunda un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) y en la cláusula Tercera, el precio de la venta, de concretarse el ejercicio de la opción, por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00); que debía cancelarse al momento de la protocolización del contrato de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, dentro de la segunda quincena del último mes de arrendamiento, es decir, entre el quince (15) de octubre de 2009 y treinta (30) de octubre de 2009, tomando en consideración que la vigencia y duración sería por un plazo de tres (03) meses y que se computaría a partir del primero (01) de agosto del año 2009, fecha de la suscripción del contrato privado celebrado según la cláusula Cuarta. Que los demandados han incumplido con la convención suscrita de manera contumaz, a partir de la misma fecha en que acordaron el contrato suscrito. Que la vivienda propia de la demandante se encuentra ocupada ilegalmente por los demandados y eso le ha costado onerosos recursos en gastos de alquiler para poder vivir dignamente. Que no cumplieron con los cánones de arrendamiento convenidos durante la vigencia del contrato, ni tampoco ejercieron la opción a compra para adquirir en propiedad el inmueble objeto del contrato. Que la demandante durante el mes de mayo de 2010 se trasladó a conversar con los demandados para solventar está situación y en su lugar recibió amenazas verbales y físicas. Que por lo antes expuesto, es que procedió a demandar a los ciudadanos: ELVIS FRANCISCO HERNANDEZ FARIAS y VILMA COROMOTO ORTIZ GONZALEZ por Resolución de Contrato Privado de Arrendamiento con Opción a Compra, el pago de la cantidad de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,00) o su equivalente en Unidades Tributarias que es igual a Ciento Cuarenta y Siete coma Sesenta y Nueve Unidades Tributarias (147,69 UT), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de doce (12) meses, por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) y los honorarios profesionales estimados en la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00) o su equivalente en Unidades Tributarias que es igual a Quinientas Cincuenta y Tres coma Ochenta y Cuatro Unidades Tributarias (553,84 UT). Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) o su equivalente en unidades tributarias que es igual a Mil Ochocientas Cuarenta y Seis coma Quince (1.846,15) Unidades Tributarias. Fundamentó su acción en el artículo 33 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 881 y siguientes, así como también en el artículo 77 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

El día 25 de octubre de 2010, se admitió la demanda por el procedimiento breve y se ordenó la citación de los accionados para dar contestación a la demanda. En esa misma fecha se negó la medida de secuestro por cuaderno separado.
El 16 de noviembre de 2010, la parte actora consignó los fotostátos para el libramiento de las compulsas, lo cual fue acordado por auto de fecha 18 del mismo mes y año. Asimismo, dejó constancia de haber entregado los emolumentos al Alguacil de este Despacho judicial, a los fines de la práctica de las citaciones respectivas.
Por diligencia de fecha 07 de diciembre de 2010, el Alguacil consignó los recibos de citación firmados por los demandados, dejando constancia de haberles entregado sus compulsas.
El 09 de diciembre de 2010, oportunidad en que los demandados debían contestar la demanda, solicitaron el diferimiento de dicho acto, por cuanto no tenían en ese momento abogado que los asistiera o representara y, en ese día, se dictó auto acordando lo peticionado de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Abogados.
El día 16 de diciembre de 2010, los demandados asistidos por el Abogado LEONARDO ENRIQUE ARAUJO SALAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.576, presentaron escrito de contestación de la demanda, en los términos que a continuación se resume:
Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda, por ser falsos los hechos que narran y por no asistirle la razón en el derecho que se invoca. Que es cierto que mediante documento privado la demandante, ciudadana DIANA ISABEL CARRIO LLOPIS, les dio en arrendamiento la casa denominada “Quinta Josefina, ubicada en al Caserío Taguao, Parroquia Carayaca del estado Vargas. Que es cierto, que en la cláusula segunda del contrato, se fijó como canon mensual de arrendamiento la suma de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo). Que la duración del arrendamiento pactado fue de tres (3) meses contados a partir del primero de agosto de 2009. Que es cierto, que acordaron entre las partes una opción a compra-venta sobre el inmueble objeto del arrendamiento. Que es cierto que la protocolización de la escritura de la compra-venta debió haberse realizado en la segunda quincena del último mes de arrendamiento, es decir, dentro del 16 y 31 de octubre de 2009. Que en el particular segundo del escrito libelar se reclama el cobro de doce (12) mensualidades de arrendamientos sin especificar cuáles son, dejándolos en un estado de indefensión pero que en agosto de 2009, se pagaron por adelantado doce (12) mensualidades y medias (sic) al depositar Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), mediante un depósito en la cuenta bancaria de la demandante. Que tal como consta en dicho depósito y sin vencerse el primer mes de arrendamiento se pagaron doce (12 sic) cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van de agosto de 2009 hasta julio de 2010 y 15 días del mes de agosto de 2010. Que actualmente son arrendatarios de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud que la vigencia del arrendamiento fue por tres (3) meses que sumados (sic) a los seis (6) meses de la prórroga legal suman (sic) nueve (9) meses la duración del arrendamiento y por habérsele pagado a la propietaria (sic) doce (12 sic) meses de cánones por adelantado y siguiendo ocupando el inmueble como arrendatarios es que debió intentar la acción de desalojo. Que tuvieron el ánimo de comprar el inmueble por la cantidad estipulada en Ciento Veinte Mil bolívares (Bs.120.000,oo). Que entregaron como garantía de la opción de compra-venta la suma de Ochocientos Bolívares (Bs.800,oo) que serían posteriormente imputados como abono al precio de la venta. Que la propietaria oferente (sic) debió suminístrales toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la venta definitiva ante el Registro Subalterno.

Asimismo, los demandados reconvinieron a la demandante-reconvenida, declarando esta juzgadora el 16 de diciembre de 2010 inadmisible la Reconvención propuesta.
En cuanto a las pruebas aportadas, la accionante, a través de su mandatario judicial, anexó junto al libelo de demanda el documento de arrendamiento con opción a compra y los demandados acompañaron al escrito contentivo de la contestación de la demanda y de la reconvención, la planilla de depósito bancario N° 415147539 del Banco Banesco por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) y durante el lapso probatorio, ninguna de las partes consignaron escritos de pruebas.
Por auto proferido el 13 de enero de 2011, se dejó constancia que venció el lapso probatorio, fijándose la oportunidad para dictar la sentencia correspondiente.
II
MOTIVA
Establecida como ha quedado la narrativa, este órgano jurisdiccional antes de entrar al mérito de la controversia judicial considera necesario verificar como punto previo, si el contrato consignado adjunto al escrito libelar y cuya resolución se pretende por falta de pago, es a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado, como lo alegan los demandados y para ello hay que proceder a valorar el documento fundamental y en caso de otorgársele valor probatorio, analizar la cláusula cuarta relativa a su duración, ello obedece a la especial legislación inquilinaria que es de eminente orden público, cuya norma rectora se encuentra prevista en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, los demandados: ELVIS FRANCISCO HERNANDEZ FARIAS y VILMA COROMOTO ORTIZ GONZALEZ admitieron la existencia de la relación arrendaticia privada con la parte actora, DIANA ISABEL CARRIO LLOPIS, por lo que dicho instrumento quedó reconocido, confiriéndosele el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1364 del Código Civil. Así se establece.
Determinado lo anterior, veamos lo que reza la cláusula cuarta del contrato, relativa a su duración, para establecer la naturaleza jurídica del mismo:
“La duración del arrendamiento pactado en el presente contrato de arrendamiento con opción a compra-venta de es TRES (3) MESES, contados a partir del primero de agosto de 2009”.
De dicha cláusula transcrita así como de las actas procesales, se observa que el contrato de arrendamiento con opción a compra comenzó a regir por tres (3) meses fijos, contados a partir del 1 de agosto de 2009, por lo tanto, el tiempo establecido en la convención venció el 01 de noviembre de 2009, y al no pactarse prórroga (s) sucesiva (s), comenzó a regir la prórroga legal por seis (6) meses de acuerdo con el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual expiró el 01 de mayo de 2010; no obstante ello, los arrendatarios ELVIS FRANCISCO HERNANDEZ FARIAS y VILMA COROMOTO ORTIZ GONZALEZ siguieron poseyendo el inmueble en cuestión, por más de cinco (5) meses y medio sin oposición de la arrendadora y no es sino el 20 de octubre de 2010 cuando presentó por medio de su apoderado, el escrito libelar ante este Tribunal, afirmando –como quedó plasmado en la narrativa- que la demandante durante el mes de mayo de 2010 se trasladó a conversar con los demandados para solventar está situación y en su lugar recibió amenazas verbales y físicas, afirmación que debió probar conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Sustantivo Civil, toda vez que no consta en autos, prueba alguna que demuestre que se opuso para que los arrendatarios no continuaran en el uso y goce del inmueble, aunado a que reclama en el numeral segundo de su petitorio el pago de doce (12) cánones de arrendamientos insolutos, que al incluir los meses posteriores a la prórroga legal, se produce un consentimiento tácito de seguir con la relación locaticia. De allí, que se infiera que se configuró la denominada tácita reconducción, figura jurídica del Derecho Civil, que se encuentra plasmada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que disponen:
Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

A mayor abundamiento, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I Caracas 2006, señala:

“La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario recepticio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.