TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º Y 151º
PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES INTERCONTINENTAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de Octubre de 1.987, bajo el Nº 53, tomo 20-A Sgdo.

APODERADA JUDICIAL: MARIA DE FATIMA GONCALVES, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.703.

PARTE DEMANDADA: NIÑO SARRIA YEHIKELLY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-13.613.003.

APODERADO JUDICIAL: JUAN MANUEL GONZALEZ BUROZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.010.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO(APELACIÓN)

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 11429
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido esta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el profesional del derecho JUAN MANUEL GONZALEZ BUROZ, en fecha 14 de Junio de 2008, contra la decisión de fecha 11 de Julio de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, que incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES INTERCONTINENTAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de Octubre de 1987, bajo el Nº 53, Tomo 20-A Sgdo., representada en este acto por su Director, ciudadano MANUEL TOMAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.053.434, contra la ciudadana NIÑO SARRIA YEHIKELLY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.613.003, y en consecuencia condenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble objeto de la presente demanda, al pago por concepto de cláusula penal y en costas procesales.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, por demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES INTERCONTINENTAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de Octubre de 1.987, bajo el Nº 53, Tomo 20-A Sgdo., debidamente representada judicialmente por la profesional del derecho MARIA DE FATIMA GONCALVES, contra la ciudadana NIÑO SARRIA YEHIKELLY.
Alega la parte actora lo siguiente: 1) Que mi representado mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 26 de enero de 2004, anotado bajo el Nº 19, Tomo 04, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana NIÑO SARRIA YEHIKELLY, el cual comenzaría a regir a partir del día 01 febrero de 2004, y tiene por objeto un apartamento identificado con el Nro. 02, situado en la planta alta de una casa ubicada en el sector el Cojo, Parroquia Macuto, Estado Vargas, destinado para vivienda, el cual anexo marcado con “B”; 2) Que el contrato en cuestión en la cláusula tercera, se establece que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que tendrá una duración de seis (6) meses, que se considerará prorrogado por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con un mes de anticipación, por lo menos antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado, de lo que deviene que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, a los fines de determinar la naturaleza de la acción; 3) Que trascurridas varias prorrogas automáticas del contrato mi representada procedió a notificar al arrendatario de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera de la convención locativa, su deseo de no renovar contrato, mediante notificación judicial, en los siguientes términos: Primero: Que de conformidad con la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, que tiene por objeto el inmueble que ocupa en calidad de inquilino, dicho contrato vence el 31 de julio de 2006, y no será renovado, en consecuencia, tiene la obligación legal y contractual de entregar el inmueble desocupado de bienes y personas. Que dicha notificación fue practicada en fecha 01 de junio de 2006, por el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la cual consignó anexa al libelo marcado con “C”, y que fue evacuado de conformidad con lo establecido por las partes en la convención locativa en lo referente a las formalidades que debe cumplir el arrendador, para efectuar las notificaciones en la clausula decima segunda, concluyendo en cuanto a esto, que en virtud de la notificación en cuestión el contrato de arrendamiento venció el treinta y uno (31) de julio de 2006; 4)Que de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la prorroga legal obligatoria, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo, que en este caso se inició el 01 de febrero de 2004, operándose prorrogas automáticas de seis (6) meses, y terminó el 31 de julio de 2006, en virtud de la notificación de no prorroga de contrato efectuado el día 01 de julio de 2006, de lo que deviene que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años y seis meses por lo que de conformidad con la referida norma, específicamente en su literal b), le correspondía al arrendatario una prorroga máxima de un (01) año, la cual contada a partir del 01 de agosto de 2006 al 31 de julio de 2007, ya transcurrió, por lo que vencida la prorroga legal, el arrendatario tenía la obligación de entregar el inmueble a el arrendador libre de bienes y personas, lo que, a pesar de las múltiples diligencias efectuadas por el arrendador por la vía extrajudicial ha sido imposible; 5) Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264. 1.592, 1.594 del Código Civil Vigente en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el artículo 38, literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en las CLAUSULAS Tercera, Décima Segunda, Décima Quinta y Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento. 6) Que de las normas jurídicas y cláusulas contractuales transcritas se evidencia que si el demandado no cumplió con lo establecido en el contrato, su representada actuando como parte actora puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución entendiéndose el primero de éstos como cumplimiento de contrato; 6) Que ambas partes establecieron una cláusula penal, aplicable para el caso de que habiendo el arrendador notificado a el arrendatario su deseo de no renovar contrato de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato y el arrendatario no cumpliera con la obligación de entregar el inmueble libre de bienes y personas, debe cancelar al arrendador a partir de la fecha de entrega, esto es, 01 de agosto de 2007 hasta la entrega, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES DIARIOS (Bs.20.000,00); que de acuerdo al decreto de reconversión monetaria vigente desde el 01 de enero de 2008, equivale a la cantidad de Veinte Bolívares Fuertes Diarios (Bs. F. 20.000,00); 7) Que por todo lo antes expuesto es que procede a demandar al ciudadano NIÑO SARRIA YEHIKELLY, quien es titular de la cédula de identidad Nº V- 13.613.003, en su condición de arrendatario para que convenga: 1) En realizar la entrega material del inmueble; 2) En cancelar la suma VEINTE BOLÍVARES FUERTES DIARIOS, desde el 1º de agosto de 2007 hasta la efectiva entrega del inmueble, por concepto de cláusula penal.
Admitida como fuera la demanda en fecha 13 de febrero de 2008, el Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 10 de junio de 2008, cumplidas las formalidades inherentes a la citación, compareció la ciudadana YEHIKELLY NIÑO SARRIA, asistida por el abogado JUAN MANUEL GONZALEZ BUROZ y se dio por citada, asimismo consignó poder Apud- acta, al prenombrado abogado.
En fecha 12 de junio de 2008, compareció el abogado JUAN MANUEL GONZALEZ BUROZ, consigno escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que opone cuestiones previas, de conformidad con el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6º, por cuanto la parte demandada no cumplió con todos los requisitos exigidos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil; 2) Que rechaza, niega y contradice tanto los hechos como en el derecho, la presente demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES INTERCONTINENTAL, C.A., por cuanto la misma carece de fundamento legal, ya que el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el primero (01) de enero de 2004, y el mismo se fue prorrogando convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado y mal podría la apoderada judicial de la referida empresa demandar la Resolución del Contrato que cursa en auto; 3) Que de conformidad con lo establecido en el articulo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, que establece la perención por falta de impulso para la citación luego de la admisión de la demanda, y tal como cursa en autos, la parte demandante, mediante diligencia del mes de febrero de 2008, solicitó medida de secuestro y en fecha 04 de junio del mismo año solicitó copia certificada de todo el expediente, y en ningún momento solicitó los tramites necesarios para la practica de la citación de la parte demandada, es por lo que solicita se declare extinguido el presente procedimiento.
En fecha 25 de junio de 2008, compareció el abogado JUAN MANUEL GONZALEZ BUROZ, consigno escrito de promoción de pruebas.
El tribunal a-quo admitió el escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 11 de Julio de 2008, el Tribunal a quo, procede a dictar su fallo, cuya dispositiva reza lo siguiente:
“…Por las razones antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuso la empresa INVERSIONES INTERCONTINENTAL C.A., contra la ciudadana YEHIKELLY NIÑO SARRIA, ambas plenamente identificadas en la parte narrativa de la presente decisión. SEGUNDO: En consecuencia de lo dispuesto en el particular PRIMERO, se condena a la demandada ciudadana YEHIKELLY NIÑO SARRIA, a hacer entrega a la empresa demandante INVERSIONES INTERCONTINENTAL C.A., del inmueble objeto del juicio, constituido por un apartamento identificado con el Nº 02, situado en la planta alta de una casa ubicada en el Sector el Cojo, Parroquia Macuto, Estado Vargas, Libre de personas y bienes, en las mismas condiciones de conservación en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la parte demandada, (sic) a cancelar la suma de VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs. 20,00) diarios, desde el 03 de Agosto de 2007. hasta la fecha en que se decrete la ejecución forzosa del presente fallo, ello por concepto de la CLAUSULA PENAL convenida. CUARTO: Se condena a la parte demandada, a cancelar las costas procesales de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 14 de Julio de 2008, el Dr. JUAN GONZALEZ BUROZ, apela de la decisión de fecha 11 de julio de 2008, dictada por el A quo.
En fecha 17 de julio de 2008, el Juzgado a-quo oyó en ambos efectos la apelación formulada por la parte demandada, y ordenó la remisión de la causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
En fecha 23 de Julio de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual se le dio entrada a la presente causa.
Por auto dictado en fecha 05 de mayo de 2010, de conformidad con lo establecido el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el día 12 de mayo de 2010, para un acto conciliatorio entre las partes.
En el día de hoy Veinticuatro (24) de febrero de 2011, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
M O T I V AC I Ó N
SOBRE LA CUESTIÒN PREVIA ALEGADA (DEFECTO DE FORMA 346 ORD.6º)
En efecto, señala la parte demandada que opone la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340…”, ello sin indicar en que consiste el incumplimiento o defecto alegado.
Al respecto el a quo estableció en su fallo:

“En cuanto a ella, quien aquí Sentencia observa, que si bien efectivamente la parte demandada invocó y opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 Ord. 6º, el defecto de forma del libelo por no llenar los requisitos del artículo 340 eiusdem, la misma se limitó a señalar en forma genérica el supuesto incumplimiento por parte de la demandante en los requisitos exigidos por la citada norma en el libelo de la demanda, sin especificar cuales de esos requisitos no se cumplieron, lo que a nuestro criterio, implica una ausencia de fundamentación de los argumentos de hecho, necesarios para determinar que requisitos concretos son los que se incumplen, y por ende de ello, conformar la posibilidad de procedencia de la previa en cuestión.”
En efecto, no especifica la representación de la demandada y promovente de la previa, cual es el contenido y fundamento del defecto de forma alegado, entonces, nos encontramos con una promoción genérica y sin argumento, lo cual imposibilita que el juzgador entre al análisis de los mismos, dejando a salvo, el examen de aquéllos requisitos que configuran los presupuestos procesales y que pueden ser revisados de oficio por el sentenciador; y en el caso de marras, basta una simple lectura al libelo contentivo de la demanda para constatar que cumple con los requisitos esenciales, llamados también presupuestos procesales de la acción, por lo que, resultará forzoso para este sentenciador y en todo concorde con el criterio desarrollado por el a quo, desestimar la previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por IMPROCEDENTE.- Así se establece.
SOBRE LA PERENCIÓN
En este punto, concluye el a quo lo siguiente:
“Que consta al folio 45 del expediente, que la demanda objeto de la presente decisión fue admitida por auto de fecha 13/02/08.
Que cursa al folio 46, diligencia de fecha 19/02/08, suscrita por la Abogada María de Fatima Goncalves, procediendo en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en la cual se expuso, citamos textualmente:
(sic) Consigno en este acto los fotostátos del libelo de demanda y los emolumentos necesarios para que el Alguacil de este Tribunal tenga a bien practicar la citación del demandado…”
…omisis…
Siendo así, conforme a las observaciones antes resaltadas, a criterio de esta juzgadora, la parte actora a los seis (06) días de haberse admitido la demanda conforme al auto de fecha 13/02/2008, dejó constancia en las actas procesales de haber proveído los emolumentos necesarios, no solo para la elaboración de la compulsa, la cual cabe señalar conforme al auto de admisión había sido librada en esa misma fecha, sino también los emolumentos para que el Alguacil lleve a cabo la citación del demandado, con lo que se evidencia el cumplimiento por su parte de las obligaciones en cuestión, y por ende de ello, se derive la improcedencia de la perención invocada. Así se declara.”
Ciertamente, consta al folio Cuarenta y Cinco (45) y cuarenta y seis (46) del expediente, el auto de admisión de fecha 13 de febrero de 2008 y la diligencia consignando los fotostátos del libelo de la demanda y los emolumentos necesarios para que el alguacil practique la citación, en consecuencia, siendo que con la eliminación de la carga arancelaria, la única obligación a cargo del actor luego de la admisión de la demanda es la relativa a la emisión de la compulsa, considera este sentenciador que entre la admisión de la demanda y la consignación de los fotostatos para la correspondiente gestión de citación no transcurrieron los treinta (30) días de inactividad a los que alude el artículo 267 Ordinal 1º, por lo tanto, no se encuentran llenos los extremos requeridos para la declaratoria de perención solicitada.- Así se establece.
SOBRE EL MÈRITO
Precisa este sentenciador actuando en alzada, vista la acción de cumplimiento de contrato ejercida por el actor, determinar entonces cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, pues, la parte demandada ha señalado que el mismo se ha tornado a tiempo indeterminado, lo que en caso de ser cierto redundaría en la improcedencia de la acción ejercida.
En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por cumplimiento de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor:
“El presente Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, tendrá una duración de seis (6) meses, y se considerará prorrogado por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con un mes de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de darlo por terminado.
Se entenderá siempre que aún cuando EL ARRENDATARIO, continuare ocupando el inmueble después de notificado, no operará la tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue con toda su fuerza y vigor…”.
Respecto a esta instrumental de naturaleza privada autentica, consignada con el libelo de demanda y que no fue impugnada por las partes, por el contrario reconocida por la demandada, no hay elementos entonces para negar autenticidad y validez al precitado instrumento y entonces presta para este sentenciador todo el merito probatorio que se desprende de su contenido, esto es: 1) Que la sociedad mercantil INVERSIONES INTERCONTINENTAL C.A., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana NIÑO SARRIA YEHIKELLY M., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2, situado en la planta alta de el Sector conocido el Cojo, Parroquia Macuto, Estado Vargas. 2) Que el precitado contrato tiene una duración de seis (6) meses, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con un (1) mes de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado. Dicho contrato comenzó a regir en fecha 1º de febrero de 2004. Así se establece.
En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, pero alega la representación judicial de la demandada que dicho contrato cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, por lo que, se impone analizar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.
Establece el artículo 1.600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
La tácita preconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda, fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por seis (6) meses, prorrogable, tenía como fecha de vencimiento en su primer período el 1º de agosto de 2004, luego en su segundo período o primera prorroga, el 1º de febrero de 2005, y sucesivamente: 1º de agosto de 2005, 1º de febrero de 2006 y 1º de agosto de 2006, pues, riela a los autos notificación judicial efectuada en fecha 1º de junio de 2006, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a la ciudadana NIÑO SARRIA YEHIKELLY, participándole que de conformidad con la CLAUSULA TERCERA del citado contrato de arrendamiento, que el mismo no será renovado. Respecto a esta instrumental observa este juzgador, que la misma no fue objeto de impugnación, control o contradicción por parte de la representación judicial de la parte demandada, razón por la cual siendo un documento emanado de un órgano jurisdiccional, con uso de la inmediación, necesaria para darle certeza, veracidad y autenticidad a sus actuaciones, por tanto de carácter público, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es: 1) Que en fecha 1º de Junio de 2006, dos meses antes del vencimiento de la prorroga convencional acordada de forma automática en el contrato, se procedió a realizar la notificación de no renovación prevista en la cláusula tercera del contrato; 2) Que la notificación se realizó en la persona de un tercero familiar de la arrendataria, presente en el inmueble objeto del contrato. Así se establece.
Entonces, ciertamente la relación arrendaticia prorrogable convencionalmente terminó en fecha 1º de agosto de 2006, comenzando en esta fecha la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia que fue de dos (2) años y seis meses, sería de Un (1) año de prorroga legal, y su vencimiento sería entonces el 1º de agosto de 2007, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prorroga legal.
Entonces, siendo que la prorroga era de un (1) año, la misma se venció en fecha 1º de Agosto de 2007, y la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de término se introduce en fecha 22 de enero de 2008, esto es, seis (6) meses luego del vencimiento de la prorroga legal, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tacita reconducción.
Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:

“Pareciera que la “tacita reconducción”, a que se contraen los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prorroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducción”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”
No obstante lo anterior, concluye el referido autor, que lo dispuesto en el artículo 38 de LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la luz del Derecho Arrendaticio que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en la LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducción”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducción.
Pues bien, en el caso de autos, la demanda de cumplimiento de contrato se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, hecho ocurrido en fecha 1º de agosto de 2007, si bien la acción se introdujo meses después del vencimiento, no existe disposición legal alguna que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducción.
Por otra parte, pudiera pensarse que si no se demanda de manera inmediata al vencimiento, se entiende que ha operado la tácita reconducción? Estima este sentenciador que el tiempo en activar el órgano jurisdiccional por si solo no implica aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, no existe ninguna disposición legal que establezca cual es el plazo dentro del cual debe ejercerse la acción para impedir la tácita reconducción y en el caso de autos, tal posibilidad siempre estuvo anunciada por la parte actora, quien desde la notificación judicial manifestó su intención de no renovar el contrato, ello aunado al hecho de que el mismo contrato prevé en la cláusula tercera que aun cuando el arrendatario continúe ocupando el inmueble luego de la notificación de no renovación, no operará la tácita reconducción, en consecuencia, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la aceptación del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prorroga, se puede concluir que no ha mutado el arrendamiento, entonces sigue siendo a tiempo determinado.- Así se establece.
En consecuencia al vencerse la prorroga legal, evento ocurrido en fecha 1º de agosto de 2007, el contrato se extinguió, lo que legitima al arrendador para exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En efecto, en los contratos a termino fijo, la desocupación del inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes: por la expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal – si el inquilino tiene derecho a ella (Art. 40) - o por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (Vgr. Art. 15 que prohíbe subarrendar), según se deduce del principio general del artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Al respecto una vieja sentencia proferida por la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 18 de Octubre de 1979, dejó establecido:
“En los contratos de arrendamiento de inmuebles, por tiempo determinado, la relación jurídica se extingue al vencimiento del término, tanto por que entre las partes el contrato produce el mismo efecto que la ley, cuanto porque así lo dispone en forma expresa el artículo 1.599 del Código Civil.”
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que los contratos de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos determinados en su artículo 1º, sean viviendas o no, que tengan fijado término de duración sin que hubiesen experimentado tácita reconducción, están sujetos a desalojo, vencido el término. “El arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”. (Art. 39). Así lo confirma la regla de derecho común contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, consistente con el principio general contenido en el artículo 1.264 eiusdem, según el cual “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” (pacta sunt Servanda), en forma que la desocupación del inmueble no obedece a la voluntad unilateral del arrendador sino a lo previsto y consentido por ambas partes al momento de la firma del contrato.
Entonces, tal como ha quedado establecido en el capítulo previo, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, a plazo fijo prorrogable, cuyo periodo de duración inicial, sería entre el 1º de febrero 2004 al 1º de agosto 2004, pero se renovó convencionalmente hasta el 1º de agosto de 2006, fecha a partir de la cual comenzaría a computarse la prorroga legal arrendaticia, lo cual no requiere declaratoria judicial previa, sino que opera de pleno derecho, y su vencimiento se verificó en fecha 1º de agosto 2007; por lo tanto, habiéndose desestimado que la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado, considera quien aquí decide que en el caso de autos se han cumplido los extremos de procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, esto es: 1) Existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) Vencimiento del termino del contrato primitivo y de la prorroga legal. Así se establece.
Adicionalmente, pretende el actor en cumplimiento a la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, el pago por efecto de la cláusula penal de la suma de VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20,00) diarios, desde el 1º de agosto de 2007, hasta el día en que la arrendataria cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado.
Establece la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“DECIMA SEXTA: (Cláusula Penal): EL ARRENDATARIO que incumpliera la cláusula segunda, habiendo EL ARRENDADOR, notificado a EL ARRENDATARIO, de acuerdo a la cláusula tercera de este contrato, y este no cumple con la obligación de entregar el inmueble en arrendamiento, completamente desocupado de bienes muebles y personas, pagará a EL ARRENDADOR la suma de veinte mil bolívares con 00/100 (Bs.20.000,00) diarios hasta la entrega a completa satisfacción de EL ARRENDADOR, en consecuencia, no operará la tácita reconducción.”
Entendemos a partir de la cláusula antes transcrita que luego de la notificación judicial de no renovación del contrato para el 1º de agosto de 2006, el arrendatario que incumpla con la cláusula segunda, esto es, el pago del canon arrendaticio, y de acuerdo a la cláusula tercera (duración del contrato) no cumple con su obligación de entregar el inmueble estaría obligado a pagar a EL ARRENDADOR la suma de veinte mil bolívares con 00/100 (Bs.20.000,00) diarios hasta la entrega a completa satisfacción del arrendador.
Se trata entonces de una obligación condicionada, pues, para que pueda ser exigible la cláusula penal, debe acreditarse: 1) La insolvencia del arrendatario posterior a la notificación de no prorroga del contrato, efectuada en fecha 1º de junio de 2006; y 2) La no entrega del inmueble al vencimiento del contrato, de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera.
Ahora bien, no señala el actor entre los hechos descritos en el libelo de demanda, que el demandado no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento luego de la mencionada notificación judicial, y en segundo lugar, no es obligatorio entregar el inmueble al vencimiento del contrato, pues, de ejercerse y gozar el arrendatario el derecho a la prórroga legal, la cláusula penal carecería de eficacia, puesto que en los contratos a tiempo determinado, el arrendatario tiene el derecho de continuar en el inmueble que ocupa, constituyendo esto un obstáculo para que dicha cláusula penal pueda surtir efecto y, por tanto, aparejando la imposibilidad de que el arrendatario sea constreñido a satisfacerla. En efecto, si el derecho a la prorroga legal se ejerce, se observa que el arrendatario no está obligado a entregar al arrendador el inmueble que continúa ocupando por disposición expresa de la ley como inquilino, en consecuencia, se evidencia que no están llenas las condiciones exigidas por la cláusula décima sexta para la procedencia de la reclamación de la cláusula penal, ya que, no ha sido alegada la insolvencia del arrendatario luego de la notificación judicial, y el arrendatario continúa ocupando el inmueble luego del vencimiento contractual por virtud de la prorroga legal arrendaticia, lo que hace ineficaz la referida cláusula e imposibilita su exigibilidad al arrendatario, entonces, contrario a lo dictaminado por el a quo, la reclamación de la suma de VEINTE BOLÍVARES (Bs. F. 20,00) DIARIOS, desde el 1º de agosto de 2007, hasta la fecha en que se materialice la entrega debe ser declarada IMPROCEDENTE, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y en consecuencia se MODIFICA la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 11 de julio de 2008 y en consecuencia: 1) CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado la sociedad mercantil INVERSIONES INTERCONTINENTAL C.A., contra la ciudadana: YEHIKELLY NIÑO SARRIA, ambas partes plenamente identificadas en autos, y como corolario TERMINADO el contrato de arrendamiento existente entre las partes y se ordena la entrega del inmueble arrendado: Constituido por un apartamento identificado con el Nº 02, situado en la planta alta de una casa ubicada en el Sector el Cojo, Parroquia Macuto, Estado Vargas, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones de conservación en que lo recibió. Así se decide. 2) SIN LUGAR la reclamación de la suma de VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20,00) diarios, desde el 01 de agosto de 2007, hasta la efectiva entrega del inmueble.- Así se establece.
SEGUNDO: No hay condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veinticuatro (24) días del mes de Febrero del año dos mil once (2011).
EL JUEZ
LA SECRETARIA,
Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

CEOF/YESI
Exp Nº. 11429