TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: MAXIMILIANO RODRIGUEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.449.585, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.514.
PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 6.468.498.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN MANUEL GONZALEZ BUROZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.010.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Juicio Breve
Expediente: 9906.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 16 de Julio de 2010. Citado el demandado en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda. En el lapso concedido, presentó escrito de oposición de cuestión previa y contestación al fondo de la demanda. Por auto de fecha 17 de Diciembre de 2010, este Tribunal fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, sin que se pudiera realizar el mismo. Abierto el juicio a pruebas ambas partes presentaron escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas. En la oportunidad legal para decidir, se declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, la cual fue subsanada por la parte actora, pronunciándose sobre su correcta subsanación este Tribunal por auto de fecha 01 de Febrero del año 2011.
Siendo esta la oportunidad para decidir el fondo, conforme lo establecido en la decisión interlocutoria dictada en fecha 18 de Enero del año 2011, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó el actor en su libelo de demanda:
Que en fecha 15 de Mayo de 2008, dio en arrendamiento un apartamento para vivienda familiar, ubicada en el sector José Gregorio Hernández, Calle Principal, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas, propiedad de su hija LUISA NAKARY RODRIGUEZ ALFONSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nro. V-6.449.104, al ciudadano JOSE RAFAEL SILVA, ya identificado, conforme se evidencia del contrato de arrendamiento privado suscrito y que opuso formalmente al demandado.
Que en la cláusula segunda de dicha convención, se estipuló como tiempo de duración el plazo de un año fijo a partir del 15 de mayo de 2008, existiendo la obligación por parte del arrendatario, de presentar las facturas de gastos de reparaciones que faltaban por hacer al apartamento objeto del contrato de arrendamiento para ser abonado a la amortización de los cánones de arrendamiento en forma automática, y en la cláusula tercera, se estableció la obligación puntual de la entrega de facturas de gastos para ser cargada a los cánones de arrendamiento.
Que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00), abonados automáticamente, tanto el gasto de material usado en la reparación, como el pago de la obra de mano, mediante la presentación de los soportes (facturas).
Que el arrendatario no ha cumplido con las entregas de las facturas de gastos ni tampoco ha cancelado en efectivo el primer pago de canon de arrendamiento de los meses Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, más Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2010, dejando de pagar de veinticinco (25) mensualidades, a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00), lo cual hace un total de Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 8.750,00), y que a pesar de las múltiples diligencias extrajudiciales realizadas para satisfacer el pago referido, las mismas resultaron nugatorias, lo que le faculta para exigir la resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la desocupación libre de bienes y personas del inmueble arrendado.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil.
Que por lo antes expuesto procedía a demandar al ciudadano JOSE RAFAEL SILVA, ampliamente identificado, en su condición de arrendatario de un apartamento para vivienda familiar, ubicada en el sector José Gregorio Hernández, Calle Principal, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas, para que conviniera o en su defecto fuera condenado por este Tribunal a:
Primero: La resolución del contrato de arrendamiento que tiene suscrito por el apartamento ya identificado, por su reiterado incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos por los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, más Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2010, y como consecuencia la entrega formal y material del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes muebles y personas y en las condiciones en que le fuera entregado, sin plazo alguno.
Segundo: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 8.750,00), que debe por las pensiones de arrendamiento insolutas, así como también los meses que continúen venciéndose hasta la total y definitiva entrega formal y material del inmueble.
Tercero: En pagar las costas y costos del juicio.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada consignó escrito en los siguientes términos:
Como punto previo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho las acumulaciones prohibidas en el artículo 78.
Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda en todas y cada una de sus partes, por ser totalmente inciertos los hechos narrados en el libelo de demanda.
Que en el libelo se estableció que los cánones de arrendamiento del inmueble, se verificaría con los gastos que se le hizo al inmueble, cuyas facturas opondría en la oportunidad legal.
Que es totalmente falso que ocupe el inmueble, ya que en el mes de Febrero de 2009, le hizo entrega formal del inmueble y de las llaves a la ciudadana LUISA NAKARY RODRIGUEZ ALFONZO, haciéndole todas las reparaciones que habían que hacerle al inmueble, lo cual asciende a un monto superior a lo demandado por el ciudadano MAXIMILIANO RODRIGUEZ RIVAS, e hizo entrega de copias de las facturas al demandante.
Que la parte demandante no estimó la demandada en unidades tributarias como lo establece la Ley, lo cual puede darse como motivo de reposición o declarar con lugar la cuestión previa opuesta, ya que no se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 340, ordinal 6to. Del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas:
La parte actora promovió:
- Reprodujo el mérito favorable de los autos y especialmente los documentos producidos en el libelo de demanda y los contenidos en el expediente.
Al folio seis y su vuelto del presente expediente cursa instrumento privado, demostrativo de la relación arrendaticia. Dicho instrumento privado, no fue desconocido por la parte demandada a quien se opuso, motivo por el cual este Tribunal lo aprecia en todo su valor probatorio.
La parte demandada promovió:
- Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo que le favorezca.
- Consignó:
- Factura expedida por la Ferretería Rio Bravo, por la cantidad de Bs. 15,00, de fecha 01 de Abril de 2008, cursante al folio 45.
- Facturas Nros. 36188 y 36273, de fechas 20 y 27 de Marzo de 2008, expedidas a favor del ciudadano RAFAEL SILVA, por la cantidad de Bs. 333,50 y 88,51, respectivamente, que rielan a los folios 46 y 47.
- Facturas S/N, expedidas por Supermercado Cayuga, S.R.L., de fecha 07 de Abril de 2008, por la cantidad de Bs. 15 y 30, cursantes a los folios 48 y 49.
- Al folio 50 del expediente cursa factura Nro. 25508, expedida por Confrio Litoral T.S, C.A., de fecha 26 de Marzo de 2008, por la cantidad de Bs. 2.100,69.
- Factura S/N, 11 de Diciembre de 2007, por la cantidad de Bs. 16,00, expedida por Ferre Ángel, Variedad y Economía, cursante al folio 51 del expediente.
- Facturas S/N, de fechas 31 de Marzo de 2008 y 11 de Diciembre de 2007, por la cantidad de Bs. 34,00 y 85,00, respectivamente, cursantes a los folios 52 y 53.
- Notas de despacho de Almacén S/N, de fecha 31 de Marzo de 2008, expedida por Ferretería Río Bravo, C.A., por la cantidad de Bs. 11,00 y 77,50, respectivamente, cursantes a los folios 54 y 55.
- Factura Nro. 36372, de fecha 02 de Abril de 2008, expedida por Ferretería San Miguel, a favor del ciudadano Rafael Silva, por la cantidad de Bs. 25,00, inserta al folio 56.
- Factura S/N, de fecha 09 de Abril de 2008, expedida por Ferre Ángel, Variedad y Economía, por la cantidad de Bs. 8,75 , cursante al folio 57 del expediente.
- Facturas S/N, expedidas por Supermercado Cayuga, S.R.L., por las cantidades de Bs. 12,00 y 40,00, respectivamente, cursantes a los folios 58 y 59.
- A los folios 60 y 61, rielan facturas S/N, de fecha 27 de Marzo de 1.998, expedidas por Materiales San Miguel, a favor del ciudadano Rafael Silva, por la cantidad de Bs. 27,00 y 9,50, respectivamente.
- Facturas Nros. 36315 y 36288, de fecha 30 y 29 de Marzo de 2008, expedidas por Ferretería San Miguel E.M., C.A., a favor del ciudadano Rafael Silva, por la cantidad de Bs. 69,80 y 171,98, respectivamente, cursantes a los folios 62 y 63,
- Factura Nro. 4941, de fecha 05 de Mayo de 2008, expedida por Bazar y Ferretería Miamilido, C.A., por la cantidad de 225,00, cursante al folio 64.
- Factura S/N, de fecha 15 de Abril de 2008, expedida por Ferre Ángel, Variedad y Economía, por la cantidad de Bs. 37,00, cursante al folio 65 del expediente.
- Factura Nro. 193, de fecha 23 de Mayo del 2008 expedida por Inversiones F. Bul, C.A. a favor del ciudadano Rafael Silva, por la cantidad de Bs. 3.900, que riela al folio 66.
- Factura Nro. 115637, de fecha 18 de abril del 2008 expedida por Centro Cerámico Litomar, a favor del señor Rafael Silva, por la cantidad de Bs. 46,52, cursante al folio 67.
Revisado el contenido de las instrumentales promovidas, se evidencia que se tratan de facturas emanadas de terceros que no son parte en el juicio, por lo que su evacuación requería la ratificación mediante prueba testimonial, a tenor de los previsto en el artículo 431 eiusdem, ratificación que no fue promovida, por lo que, las referidas documentales no pueden ser apreciadas. Aunado a ello, debe indicarse que a excepción de la factura que riela al folio 66, todas las demás presentan fecha de emisión, anterior a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, 15 de mayo del 2008.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el presente caso la parte actora, basa su pretensión de resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento a los meses Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, más Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2010, dejando de pagar de veinticinco (25) mensualidades, a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00), lo cual hace un total de Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 8.750,00). Por su parte el demandado, rechazó, negó y contradijo la demanda alegando para ello, que los cánones de arrendamiento se verificarían con los gastos que hizo al inmueble, y que probaría en la oportunidad legal con la factura; asimismo, indicó que es falso que ocupe el inmueble, ya que, según alega en febrero del año 2009 hizo entrega del mismo a la ciudadana LUISA NAKARY RODRIGUEZ ALFONZO.
Revisados los términos de la litis y efectuado el análisis de las pruebas aportadas, esta Juzgadora considera necesario algunas consideraciones al respecto. En tal sentido observa:
La parte actora hizo valer como instrumentó fundamental de su acción, un documento demostrativo de la relación arrendaticia que alegó haber celebrado con el arrendatario demandado. Dicho instrumento, valorado en el capitulo relativo a las pruebas, en cuanto al plazo de duración establece en sus clausulas:
“SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual es de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) el cual será abonado automáticamente a efectos de cubrir las reparaciones que presenta la vivienda, esta forma de pago fue acordada entre las partes, y la misma estará soportada mediante la presentación de las respectivas facturas de pago tanto de materiales usados a tal objeto como los gastos de obra de mano, siendo la duración del presente contrato de (1) año fijo contado a partir del quince (15) de Mayo 2008.”
Y “SEXTA: Queda entendido en vista de que el presente contrato es a tiempo determinado por un año y para darle cumplimiento a la prorroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario el mismo comienza a partir del 16 de Mayo del año 2009”.
Según se desprende de la referida cláusula, el plazo de duración del contrato “es de un año, contado a partir del 15 de Mayo del año 2008”, es decir, de acuerdo a lo convenido y probado en autos la relación arrendaticia existente entre las partes del presente proceso concluyó, el día 15 de Mayo del año 2009 y a partir del 16 de mayo del año 2009 comenzó a correr la prorroga legal de seis meses prevista en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, el plazo de duración del contrato de arrendamiento y la prorroga legal correspondiente, había concluido en fecha 16 de Noviembre del año 2009. Sin embargo, vencido dicho plazo de duración del contrato de arrendamiento, el propio actor en el libelo de demanda, alegó:
“Ahora bien ciudadano juez, es el caso que la parte arrendatario sin motivo no ha cumplido con las entregas de las facturas de gastos ni tampoco ha ha cancelado en efectivo el primer pago de canon de arrendamiento de los meses Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, más Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2010, dejando de pagar de veinticinco (25) mensualidades, a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00), lo cual hace un total de Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 8.750,00), que a pesar de las múltiples diligencias extrajudiciales realizadas para satisfacer el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, las mismas resultaron nugatorias, lo que me faculta para exigir la resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la desocupación libre de bienes y personas del inmueble arrendado…”.
De los alegatos hechos por la propia parte actora en el libelo de demanda, se desprende que vencido el plazo de duración contractual y la prorroga legal, por voluntad del arrendador continuó la relación arrendaticia, ya que el propio actor basa su demanda de resolución por falta de pago de los cánones de arrendamiento (entre otros) los correspondientes a los meses de Diciembre del año 2009 a junio del año 2010 generados cuando el contrato, de acuerdo a lo estipulado, ya se había vencido; asimismo dicho actor solicitó en el petitum de la demanda, la entrega formal del inmueble arrendado por parte del arrendatario demandado. Estos hechos fundamento de la acción, nos llevan a concluir -según lo expresado por el actor en su demanda- que el contrato de arrendamiento celebrado con el arrendatario demandado se transformó en contrato a tiempo indeterminado; es decir, opero la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, pues el arrendador baso su demanda en que el demandado arrendatario no había cancelado cánones de arrendamiento generados con posterioridad al vencimiento del lapso contractual y prorroga legal; y solicitó del arrendatario la entrega formal del inmueble arrendado.
Establecido como ha quedado en el asunto bajo análisis, que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción de “Resolución de contrato de arrendamiento”, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en criterio de quien aquí decide, el actor al escoger esta acción, no tomo en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de resolución como motivo de su demanda realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (resolución de contrato de arrendamiento) esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado la acción es la de DESALOJO prevista en él y no la Resolución del Contrato
La Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentó la sociedad mercantil INMOBILIARIA DALTA, C.A., contra la sociedad de comercio COMERCIAL MADRID, C.A, citando criterio de la Sala Constitucional expresó:
“..Sala en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:“… ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.
De los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino…”.
En razón de todo lo antes expuesto y siendo que no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, según el criterio de la Sala Constitucional plasmado en sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, N° 3084, en el caso de Salud Aranda Tirado, que expresó:“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
‘Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.’
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide…” Es forzoso para esta Juzgadora, declarar la IMPROCEDENCIA de la acción propuesta, conforme lo argumentos plasmados en el presente fallo.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguió el ciudadano MAXIMILIANO RODRIGUEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.449.585, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.514 quien actúa en su propio nombre contra el ciudadano JOSE RAFAEL SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 6.468.498.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los a los cuatro (04) días del mes de Febrero del año dos mil once (2.011) Años 200 de la Independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. NELIDA LINARES OQUENDO.
En la misma fecha, siendo las 11:30 a.m., se publicó y registró la anterior decisión. La Secretaria,

LAF/9906