TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: PÉREZ DE RIVERA ADELA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.630.1445; RIVERA PÉREZ MARIA DEL CARMEN, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.224.935; RIVERA PÉREZ JOSE LUIS; venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.308.814; RIVERA PÉREZ ELEAZAR, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.308.815; RIVERA PÉREZ JUAN HERNAN, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.623.404; RIVERA PÉREZ DE ORDOÑEZ GLADYS HORTENCIA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.997.434; RIVERA PÉREZ CARLOS GUIDO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.997.626; RIVERA PÉREZ MYRIAM, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.021.078 y RIVERA PÉREZ LUZ MARINA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.659.227.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ORLANDO PRATO GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.620.637, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.973
PARTE DEMANDADA: FREDDY ANTONIO MENDEZ RAMÍREZ, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.706.358.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO MORENO ARIAS y PEDRO MANUEL RAMÍREZ MANRIQUE, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo números 34.000 y 26.126, en su orden.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE Nº 6944.
I
ANTECEDENTES E ITER PROCESAL
Es del conocimiento de este Tribunal la presente demanda por recepción del Juzgado distribuidor de causas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial recibido libelo de demanda incoado por los co demandantes PÉREZ DE RIVERA ADELA; RIVERA PÉREZ MARIA DEL CARMEN; RIVERA PÉREZ JOSE LUIS; RIVERA PÉREZ ELEAZAR; RIVERA PÉREZ JUAN HERNAN; RIVERA PÉREZ DE ORDOÑEZ GLADYS HORTENCIA; RIVERA PÉREZ CARLOS GUIDO; RIVERA PÉREZ MYRIAM y RIVERA PÉREZ LUZ MARINA, contra el ciudadano Freddy Antonio Méndez Ramírez, en la que peticiona el cumplimiento de contrato en la entrega de un local comercial ubicado en la carrera 13, Nro. 1-78 con Avenida Lucio Oquendo, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con fundamento en el vencimiento de una prorroga establecida convencionalmente como ampliación a la prorroga legal de dos (2) meses a la que el demandado había gozado desde el 22 de febrero de 2007 al 22 de febrero de 2009, en la cual se comprometió a realizar la entrega del inmueble libre de personas y cosas.
La causa se sustanció de la siguiente manera:
Al folio 22, consta auto de fecha tres (3) de agosto de 2.010, por el que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Al folio 26, mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2.010, el alguacil indica que se trasladó a la avenida Lucio Oquendo, frente al galpón de CANTV, taller mecánico Full inyección, donde solicitó al demandado, a quien contactó negándose a firmar el recibo de citación.
Al folio 27, mediante diligencia de fecha 30 de septiembre de 2010, el apoderado actor, solicita se proceda conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es acordado mediante auto de fecha 11 de octubre de 2.010.
Corre al folio 30, diligencia de fecha 22 de octubre de 2.010, por la que la secretaria del Tribunal informa haber dejado boleta de notificación en la dirección antes indicada, dando con ello cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 31 al 33 consta escrito de contestación de demanda presentado por la demandante tempestivamente, en la que rechaza, niega y contradice la demanda intentada, señalando que según el documento fundamental de la acción y de otras probanzas se deduce que se mantiene la relación arrendaticia desde el 14 de febrero de 2.001; que Juan Hernán Rivera Pérez funge falsamente como representante de la sucesión sin que esta representación conste en documento, por lo que sus actos no pueden considerarse válidos; que existe una relación arrendaticia de carácter indeterminado; que ha cumplido fielmente sus obligaciones y que el presunto convenimiento no es más que la reafirmación de la relación arrendaticia.
La demandante, mediante escrito que riela a los folios 34 al 35 presenta escrito de pruebas en fecha 08 de noviembre de 2. 010. Pruebas que se admiten mediante auto de esa misma fecha.
La demandada a través de su apoderado Judicial promueve pruebas en fecha 10-11-2010, siendo admitidas mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2.010 (fs. 50 y 51)
II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
A objeto de delimitar el thema decidendum y consecuencialmente los hechos sujetos a las probanzas de las partes, se realiza una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que se planteó la controversia.
De la lectura del Libelo de demanda presentado por la parte actora, este Tribunal observa que el accionante fundamenta su pretensión en los siguientes alegatos:
Señala que el co demandante en la presente causa, Juan Hérnan Rivera Pérez, celebró contrato de administración y con base a ello, se firmó un contrato de arrendamiento con los ciudadanos Freddy Antonio Méndez Ramírez y Nehomar Jahir Molina Guevara, sobre un inmueble ubicado en la carrera 13, Nro. 1-78 con Avenida Lucio Oquendo, La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; contrato que sufrió varias prorrogas, hasta que se firmó por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 27 de febrero de 2.009, una prorroga convencional, donde se ampliaba la prorroga legal que el ciudadano demandado había gozado desde el 22 de febrero de 2007 hasta el 22 de febrero de 2.009 por un lapso de dos meses más, por lo que para el 22 de abril de 2.009, se debía realizar la entrega del inmueble libre de personas y cosas.
Indica que el ciudadano Nehomar Jahir Molina Guevara ya hizo entrega de parte del local comercial que ocupaba como inquilino, con lo que se determina que el demandado en la presente causa violentó lo convenido en el contrato, en la prorroga convencional firmada y en consecuencia los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de arrendamientos en concordancia con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil; por lo que demanda para que se le entregue el inmueble dado en arrendamiento, libre de personas y cosas, el pago de cánones y las costas y costos del juicio.
En su defensa la demandada esgrime en su escrito de contestación:
Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada, en cuanto a que:
El ciudadano Juan Hernán Rivera Pérez, celebró contrato de administración; que se haya firmado contrato de arrendamiento con vigencia de un año fijo; que la relación arrendaticia haya fenecido el 14 de febrero de 2.002 y que posteriormente hubo varias prorrogas; que se firmó una prorroga convencional donde se amplió la prorroga legal y que el 22 de abril de 2.009, debió entregar el inmueble.
Señala que en relación al documento de fecha 27 de febrero de 2.009, se deduce que se mantiene la relación arrendaticia desde el 14 de febrero de 2.001, ya que para el momento de suscribirse los contratos de arrendamiento, funge falsamente como representante de la sucesión el ciudadano Juan Hernán Rivera Pérez sin que ello conste en documento, por lo que no pueden darse como válidas las prorrogas sucesivas y ha dado cumplimiento a sus obligaciones arrendaticias.
Expresa además que el convenio suscrito no es más que la reafirmación de relación arrendaticia en razón de la confesión del arrendador en señalar que se mantiene la relación arrendaticia de manera integral, variando además el canon.
THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a una demanda de cumplimiento de contrato en entrega de un local arrendado, en virtud, -según la demandante- no haberse dado cumplimiento a lo pactado de manera autentica en documento de “Prorroga Convencional” fijada hasta el 22 de abril de 2.009. Con la defensa de la accionada negando y rechazado lo alegado y expresando que la relación arrendaticia suscrita se mantiene ya que no hay constancia de la representación hecha por el co heredero para la suscripción de los contratos de arrendamiento.
ACERVO PROBATORIO
Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa de seguidas al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas, y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- DOCUMENTAL: Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de enero de 2.001, Nro. 47, Tomo 07, relativo a contrato de administración de inmueble, previamente confrontado con su original ante este despacho. Esta documental no fue de manera alguna impugnada, por lo que al ser promovida conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe ser valorada como documento Público, según lo indicado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 27 de febrero de 2.009, inserto bajo el Nro. 57, Tomo 27, previamente confrontado con su original, el cual fue denominado de “Prorroga Convencional”, se aprecia que esta documental no resultó impugnada, por lo que se valora como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
.- DOCUMENTAL: Copia simple, previamente confrontada con su original de compra del terreno donde se encuentra el local objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato, el cual se aprecia protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de marzo de 1978, inserto bajo el Nro. 84, Tomo 4. Esta documental que no fue objetada en el transcurso de la litis, por lo que se valora como documento Público demostrativo de la propiedad del inmueble, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de certificado de liberación Nro. 1840-A, de fecha 07 de diciembre de 1988, expedida por el Ministerio de hacienda, Administración de Rentas, departamento de sucesiones. Relativo a la declaración sucesoral de bienes del causante Rivera Carlos Hernán. Esta documental se valora como documento administrativo que demuestra la adquisición por herencia de los bienes dejados por el causante mencionado a los co demandantes de la presente causa, entre ellos, el inmueble objeto de la acción de cumplimiento.
En el lapso probatorio:
.- Valor probatorio de las actas procesales en lo que beneficie a sus mandantes. Se indica que se verificará lo indicado en las actas del proceso a objeto de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de la obligación del Juez de atenerse en su sentencia a lo alegado y probado en autos.
.- DOCUMENTAL; Expediente de consignaciones signado 703 de la nomenclatura del Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, promovido en copia certificada. Esta documental promovida en copia certificada, se valora como documento Público, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia en los términos en que fue hecha tal solicitud de consignación arrendaticia.
.- DOCUMENTAL: Valor probatorio de contrato de arrendamiento de fecha 06 de marzo de 2.006, Nro. 16, Tomo 33. Se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia regulada en los términos pactados en dicha convención locaticia.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Documento que riela a los folios 6 y 7 del expediente. Esta prueba se refiere al documento denominado de “Prorroga convencional”, el cual fue previamente analizado, por lo que se ratifica el valor otorgado previamente.
.- Documento acompañado como “A” por la actora. Se refiere esta prueba a contrato de administración suscrito entre la abogada Aurora Rojas de Castro y el ciudadano Juan Hernán Rivera Pérez. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que queda demostrada en la presente causa:
La existencia de la relación arrendaticia entre los co demandantes y el demandado, prescindiendo este Juzgador de la defensa de la accionada de una presunta indeterminación en la parte del inmueble que ocupa el demandado, ya que esto no fue indicado en su debida oportunidad procesal, esto es, en el acto de contestación de demanda y es claro que conforme a lo indicado en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, precluido el lapso de contestación, no puede admitirse la alegación de hechos nuevos. Así se establece.
Así las cosas se tiene que demostrada como quedó la relación arrendaticia, el quid del asunto controvertido a decidirse por éste operador de Justicia, es verificar si el documento otorgado por las partes en fecha 18 de enero de 2.001 ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, es realmente un contrato de prorroga legal de arrendamiento, o un nuevo contrato de arrendamiento como indica la accionada.
Al efecto se tiene que en relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la aplicación del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. Ahora bien, está demostrado en la litis que el contrato de arrendamiento traído a los autos estableció:
“…Por cuanto el tercero nombrado en su condición de arrendatario, ya disfrutó la prorroga legal que le correspondía de dos (2) años, por haber mantenido una relación arrendaticia con la mandante de la primera nombrada…”

Con ello tiene como demostrado éste operador de Justicia que ciertamente, como lo indica el demandante, había gozado el arrendatario – demandado, de la prorroga legal a que tenía derecho por efecto de la relación arrendaticia que mantenía. Así se establece.
Igualmente se pactó en el documento de “prorroga convencional”:
“En consecuencia y en virtud de lo antes expuesto las partes otorgantes de éste documento deciden fijar una PRORROGA CONVENCIONAL de dos (2) meses contados a partir del día 22 de febrero de 2.009, por lo que la misma finaliza el día 22 de abril de 2.009…”

De lo anterior tiene éste operador de Justicia que establecido que la demandada había gozado de la prorroga legal se pactó una especie de extensión o prolongación a la misma, lo cual, no perjudica, ni vulnera sus derechos irrenunciables, ni desnaturaliza la voluntad del arrendador de extinguir la relación arrendaticia por alargar tal disfrute. Y así el hecho de que las partes plasmaran en documento autentico una extensión a tal prorroga, en nada perjudica al arrendatario, valoración que realiza éste juzgador, de acuerdo a la interpretación autónoma del propósito y la intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe. Así se establece.
En esa especie de extensión temporal, llamado por las partes, “prorroga convencional”, consigue quien juzga que la arrendadora respetó el derecho irrenunciable de la arrendataria de su disfrute, por lo que se crea convicción de que tal contrato de extensión de prorroga reviste de validez y eficacia. Así se decide.
Ahora bien, establecida la validez del contrato de prorroga legal, y que la arrendataria disfrutó, incluso en exceso, de la misma, se tiene que no hay detrimento en tal derecho, por lo que se tiene que finalizada la misma, nace para la arrendadora, el derecho de exigir el cumplimiento en la entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que de seguidas se cita:
“La prorroga legal opera del pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
En igual sentido, se encuentra obligado el arrendatario por el contenido normativo del artículo 1.133 del Código Civil.
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Y el artículo 1.159 eiusdem:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
Y el artículo 1.160 expresa:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Así mismo el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Conforme a lo anterior los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
Igualmente quiere indicar este operador de Justicia que no cobra relevancia lo indicado por el demandado sobre la falsa representación del representante legal de la sucesión demandante, ya que en Venezuela es permitido incluso el arrendamiento de la cosa ajena, por lo que de existir una irrita representación no afectaría los derechos que adquirió el arrendatario. Así se establece.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, por lo que se crea en este juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar. Así se decide.
Se observa que el demandante peticiona el pago de los cánones de arrendamiento, y por cuanto no se indica expresamente a cuales cánones hace referencia, se tiene que los mismos se refieren a los causados por el uso y disfrute del inmueble durante la denominada prorroga convencional, lo cual es perfectamente permisible en razón de la naturaleza propia del contrato de arrendamiento, en el cual las partes se comprometen a prestaciones periódicas, siendo la del arrendatario cancelar el canon arrendaticio, a objeto de no causarse un enriquecimiento sin causa, por el uso del inmueble sin la contraprestación del pago del canon arrendaticio, por lo que deberá expresarse que la demandada debe ser condenada al pago de los cánones arrendaticios causados por el uso del inmueble. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por PÉREZ DE RIVERA ADELA; RIVERA PÉREZ MARIA DEL CARMEN; RIVERA PÉREZ JOSE LUIS; RIVERA PÉREZ ELEAZAR; RIVERA PÉREZ JUAN HERNAN; RIVERA PÉREZ DE ORDOÑEZ GLADYS HORTENCIA; RIVERA PÉREZ CARLOS GUIDO; RIVERA PÉREZ MYRIAM y RIVERA PÉREZ LUZ MARINA, contra el ciudadano FREDDY ANTONIO MENDEZ RAMÍREZ.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano FREDDY ANTONIO MENDEZ RAMÍREZ, a realizar la entrega a los codemandantes PÉREZ DE RIVERA ADELA; RIVERA PÉREZ MARIA DEL CARMEN; RIVERA PÉREZ JOSE LUIS; RIVERA PÉREZ ELEAZAR; RIVERA PÉREZ JUAN HERNAN; RIVERA PÉREZ DE ORDOÑEZ GLADYS HORTENCIA; RIVERA PÉREZ CARLOS GUIDO; RIVERA PÉREZ MYRIAM y RIVERA PÉREZ LUZ MARINA del inmueble que ocupa como arrendatario, consistente en un local comercial ubicado en la carrera 13, Nro. 1-78 con Avenida Lucio Oquendo, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERO: Se condena el demandado ciudadano FREDDY ANTONIO MENDEZ RAMÍREZ a cancelar los servicios públicos, y los cánones arrendaticios causados por el uso y disfrute del inmueble.
CUARTO: Se condena a la parte demandada ciudadano FREDDY ANTONIO MENDEZ RAMÍREZ, al pago de las costas procesales al resultar totalmente vencida conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil once (2.011). AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/
Exp. Nº 6944.