TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º y 152º
Expediente Nº 1548-10

Vistos estos autos.
PARTE ACTORA: Junta de Condominio de las Residencias Vimar, ubicadas en la avenida Guaicaipuro, de la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Antonio Alvarado abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 10.740; según consta de instrumento poder autenticado en fecha tres (3) de mayo de 2010, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano: Silvio Jesús Salierno de Meo, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.844.278.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Sin apoderado judicial constituido.
Defensor Ad Litem: Abogada Arlene Franco inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 96.612.
MOTIVO: Cobro de Cuotas de Condominio
SENTENCIA: Definitiva.
I
SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO
Previa distribución de Ley, efectuada en fecha veintiocho (28) de octubre de 2010, por ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de cobro de cuotas de condominio incoado por la Junta de Condominio de las Residencias Vimar contra el ciudadano Silvio Salierno De Meo (las partes identificadas supra ampliamente).
En auto de fecha dieciséis de noviembre del 2010, se admitió la demanda , luego que en fecha cuatro (4) del mismo mes y año el apoderado actor consignara los instrumentos fundamentales de la querella y que en diligencia de fecha once (11) de noviembre de 2010, estableciera en unidades tributarias el monto de su demanda; y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello.
Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora en fecha diecisiete (17) de noviembre del 2010, ésta es librada en fecha veintitrés (23) del mismo mes y año.
En diligencia de fecha quince (15) de diciembre del 2010, el Alguacil del Tribunal manifiesta la imposibilidad de lograr la citación de la parte accionada, al no poder ser ubicado en la dirección de autos en las diferentes oportunidades en las que se trasladó al lugar indicado.
En diligencia de fecha diecinueve (19) de enero del 2011, el apoderado actor peticiona la citación del demandado conforme a lo establecido en el artículo 223 del código de Procedimiento Civil; lo que se acuerda en auto de fecha veinticuatro (24) del mismo mes y año.
Librado el cartel de citación acordado, mediante diligencia de fecha diez (10) de febrero del 2011, el apoderado actor consigna las publicaciones efectuadas en prensa del mismo; y, en diligencia de fecha veintiocho (28) de abril del mismo año, el Secretario del Tribunal deja expresa constancia de haber realizado en el domicilio del demandado la fijación de Ley del cartel librado.
Mediante diligencia de fecha veintisiete (27) de mayo del 2011, el apoderado actor peticiona la designación de un defensor ad litem a la parte accionada; lo que se acuerda en auto de fecha seis (6) de junio del 2011, ordenándose la notificación a tales fines de la abogada Arlene Franco.
Así y dándose por notificada la citada abogada en fecha siete (7) de junio del 2011, en fecha nueve (9) del mismo mes y año manifiesta su aceptación y presta el juramento de Ley.
En diligencia de fecha veintisiete (27) de junio del 2011, la abogada Arlene Franco se da por citada en el presente juicio y en fecha treinta (30) del mismo mes y año contesta la demanda, en escrito de un (1) folio útil.
Mediante diligencia de fecha siete (7) de julio del 2011, la parte actora consigna su escrito de pruebas, a través de su apoderado judicial; y, en fecha once (11) del mismo mes y año la defensora ad litem consigna el suyo. Observando este Juzgado que en su debida oportunidad procesal ambos escritos de promoción de pruebas fueron admitidos.
Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda y parte demandada en su contestación a la demanda y, acota lo siguiente:
II
SINTESIS DE LA LITIS

Expresó en su libelo de demanda la parte actora lo siguiente:
Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas, de fecha 25 de junio de 1988, bajo el Nº 42, Año 1988, Protocolo Primero, que el ciudadano Francesco Antonio Salierno, adquirió un apartamento distinguido con el Nº 4-D, ubicado en el cuatro piso del edificio Residencias Vimar, situado en la avenida Guaicaipuro, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, del estado Vargas que el citado propietario dejó de pagar la las cuotas de condominio desde el mes de mayo del año 2005, hasta el mes de julio del 2010, lo que suma la cantidad de once mil cuatrocientos veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos ( Bs.11.420.74); que: “(…) fecha en que le dio en venta el antes mencionado apartamento a su hijo Silvio Jesús Salierno De Meo, de cuerdo con la especificación que produzco marcada “C” y los correspondientes recibos condominiales que produzco del 1º al 64 (…)” ( Sic). Que el nuevo propietario del apartamento ha dejado de pagarle el condominio, los recibos correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2010, los cuales totalizan la suma de Bs. Ochocientos cuatro con cincuenta y tres (Bs.804.53); que ello viola lo dispuesto en el artículo 14 del Código Civil y los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que el nuevo propietario del apartamento debe cancelar las cuotas condominiales y sus intereses, en lugar del anterior propietario Francesco Antonio Salierno, y los recibos de condominio correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2010, que suman la cantidad de seiscientos sesenta y dos bolívares con once céntimos (Bs.662.11), mas las cuotas de condominio que se sigan venciendo y las costas y costos del juicio. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 7,11,13 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con los artículos 630, 634,636 y 588 del Código de Procedimiento Civil, ocurre a demandar al ciudadano Silvio Jesús Salierno De Melo, mayor de edad, comerciante, y domiciliado en Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, en el apartamento 4-D, piso 4, para que convenga en pagar a su representada o en su defecto a ello sea condenado por este Juzgado a pagar las siguientes cantidades de dinero: Primero: La suma de once mil cuatrocientos veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos ( Bs.11.420.74) correspondientes a los pagos de condominio producidos, desde el mes de mayo del año 2005 hasta el mes de julio del año 2010, cantidad que incluyen los intereses correspondientes al 10% anual, conforme lo acordado por la Junta de Condominio en Acta de fecha 28 de noviembre de 1988, la que produce a los autos así como también el Acta de fecha 28 de junio del 2008 en donde la Junta de Condominio acordó demandar judicialmente a los propietarios morosos en el pago de la cuota condominial. Segundo: El pago de las cuotas de condominio que se sigan venciendo mas sus intereses, cuando no fueses pagadas en su oportunidad; igualmente peticionó la indexación judicial de dichas cantidades de dinero conforme a lo señalado por el Banco Central de Venezuela, en el período comprendido desde la fecha de admisión de la demanda y de la ejecución del fallo que se dicte, mediante una experticia complementaria al fallo y la imposición de las costas y costos del juicio a la parte demandada.
Por su parte la defensora ad litem, dio su contestación a la demanda en los términos siguientes:
Señaló haber agotado todas las gestiones y diligencias tendientes a buscar y localizar a su defendido, resultando todas inútiles, y a todo evento rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada contra su defendido.
Trabada la litis en los términos antes señalados, pasa esta Juzgadora a dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y entra a efectuar el análisis y valoración probatoria de las pruebas cursantes en autos y acota lo siguiente:
III
ANALISIS PROBATORIO

En escrito de fecha siete (7) de julio del 2011, la parte actora por intermedio de su apoderado judicial, reprodujo el mérito favorable de los autos y los recibos de condominio adeudados por el demandado para la fecha de presentación de su demanda, así como los consignados en el escrito de pruebas. Quien sentencia observa:
Al folio 13 al 17, aparece inserta copia fotostática del documento protocolizado en fecha dieciséis (16) de julio del 2010, ante el Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, asentado bajo el Nº 5, Protocolo 1, Tomo 8; dicha instrumental pública consignada a los autos en fotoscopia no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien ella se opone, por lo que adquiere el pleno valor probatorio que de ella emana y le otorgan los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, acreditando a los autos la parte actora lo afirmado en su libelo de demanda y atinente a la venta que el ciudadano Francesco Antonio Salierno Italiano, mayor de edad, de este domicilio, casado y titular de la cédula de identidad Nº E-971.015 hace al ciudadano Silvio Jesús Salierno De Meo, identificado en el encabezamiento de este fallo, del inmueble identificado con el numero y letra 4-D del Edificio Residencias Vimar , ubicado en la Calle Guaicaipuro, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas. Así se señala.
A los folios 18 al 21 corre inserto Recibo de Condominio librado al Sr Silvio Jesús Salierno De Meo, propietario del apartamento 4-D De las Residencias Vimar. Quien sentencia observa:
La identificada instrumental privada aparece tan sólo suscrita por quien ella emana, por lo que al no estar firmada por el obligado, tal como así lo ordena el artículo 1368 del Código Civil en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, carece de valor probatorio alguno y así se señala.
Al folio 22 al 23, aparece inserta copia fotostática del Acta de la Asamblea Ordinaria de las Residencias Vimar celebrada en fecha veintiocho (28) de noviembre de 1998. Quien sentencia observa:
La citada instrumental privada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien se opone, por lo que hace fe su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, demostrando con ella la parte accionante el monto de intereses aprobados por la asamblea a de propietarios del diez por ciento(10%) , a partir de tres (3) meses en mora de la deuda de condominio . Así se establece.
A los folios 24 al 25 aparece inserta copia fotostática de Acta Nº XXIII de la reunión extraordinaria de condominio de las Residencias Vimar, celebrada en fecha veintiocho ( 28) de junio del 2008. Quien sentencia observa:
La citada instrumental privada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien se opone, por lo que hace fe su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, demostrando con ella la parte accionante la autorización dada por los asambleístas a la Junta de Condominio para proceder al cobro judicial o extrajudicial de las personas morosas. Así se señala.
A los folios 26 al 27 aparece inserta copia fotostática del Acta levantada a la reunión de condominio de las Residencias Vimar Nº XXVIII de fecha nueve (9) de enero del 2010. Quien sentencia observa:
Mutantis Mutandi La citada instrumental privada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien se opone, por lo que hace fe su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, demostrando con ella la parte accionante la autorización dada por los asambleístas a la contratación del abogado actor para que proceda al cobro judicial o extrajudicial de las cuotas de condominio insolutas del apartamento Nº 4D propiedad de los señores Francesco Salierno y Silvio Jesús Salierno. Así se establece.
A los folios 28 y vto aparece inserta copia fotostática del Acta Nº XIX levantada por la Junta de Condominio de las Residencias Vimar de fecha 25 de septiembre del 2010. Quien sentencia observa:
La citada instrumental privada no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte a quien se opone, por lo que hace fe su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, demostrando con ella la parte accionante la propuesta pasada a la Junta de Condominio por el ciudadano Silvio Salierno de pagar el monto de condominio desde mayo del 2009 y, en espera a que se recupere su padre para constatar la deuda, así como la respuesta dada por la Junta a dicha propuesta al ciudadano Silvio Salierno referida a que él es responsable con la deuda de condominio del apartamento antes de su compra y que lo acontecido será comunicado al abogado. Así se señala
A los folios 29 al 92 y 131 al 138 corren legajos de recibos de condominio librados al ciudadano Francesco Salerno y al ciudadano Silvio Salerno, respecto al cobro de cuotas de condominio del apartamento Nº 4D de las Residencias Vimar, los que se encuentra suscritos de quien ellos emanan. Quien sentencia observa lo siguiente: Ninguno de los recibos de cobro de condominio consignados aparecen suscritos por el obligado tal como así expresamente lo ordena el artículo 1368 del Código Civil en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que carecen de valor probatorio alguno, las instrumentales privadas señaladas.
Por su parte mediante escrito de fecha once (11) de julio del corriente año, la defensora ad litem promovió tan sólo el mérito favorable de las actas que cursan en el expediente, las que ya fueron analizadas y valoradas por quien esto decide al momento de revisar el material probatorio producido a los autos tan solo por la accionante.
Efectuado el anterior análisis y valoración probatoria, pasa ésta sentenciadora a plasmar la fundamentación jurídica del presente fallo y señala que:
IV
FUNDAMENTACION JURIDICA
Dispone el artículo 1264 del Código Civil:
Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Y el artículo 1282 adminiculado al artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen:

Artículo 1282: Las obligaciones se extinguen por los medios a que se refiere este Capítulo y por los demás que establezca la Ley.

Artículo 1354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Por último y en este orden de ideas, considera pertinente invocar en el caso sub examine, los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que rezan lo siguiente:
Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado, como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12: Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7º le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes, así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor a favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

Artículo 13: La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquí hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

En el caso de marras a la parte actora le correspondía demostrar la existencia de la obligación propter rem existente entre el apartamento 4D de las Residencias Vimar y su actual propietario Silvio Jesús Salierno De Meo, referida al pago de las cuotas de condominio que aquí demanda la parte actora como insolutas, y que en su libelo de demanda señala como los pagos de condominio producidos desde el mes de mayo del 2005 hasta el mes de julio del 2010, lo que asciende a la suma de once mil cuatrocientos veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs.11.420.74) mas la suma comprendida en los recibos de condominio adeudados por los meses de agosto y septiembre del año 2010, los que suman la cantidad de ochocientos cuatro bolívares con cincuenta y tres céntimos ( Bs. 804.53), lo que así demostró a los autos, con la documental acompañada a su libelo de demanda referida al documento de propiedad del inmueble del ciudadano Silvio Jesús Salerno; mientras por su parte, al demandado le correspondía demostrar el pago o el hecho extintivo de su obligación, tal como así lo indican los artículos 1284,1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil supra transcritos, lo que así no hizo, así se señala.
Por último y en cuanto a lo peticionado por la parte actora en relación a la condenatoria del demandado referente al pago de las cuotas de condominio que se produzcan luego de la cuota del mes de septiembre del 2010, quien sentencia lo declara improcedente por no haber demostrado a los autos la existencia de la obligación reclamada y sus montos. Y Así se señala.
V
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley DECLARA: Parcialmente Con lugar la demanda de Cobro de Bolívares por pago de cuotas de condominio incoada por la Junta de Condominio de las Residencias Vimar C.A. contra el ciudadano Silvio Jesús Salierno De Meo (las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de este fallo). En tal virtud se condena a la parte querellada ciudadano Silvio Jesús Salierno De Meo a lo siguiente: Primero: Pagar a la Parte actora la cantidad de doce mil doscientos veinticinco bolívares con veintisiete céntimos ( Bs 12.225.27) correspondiente a la deuda de condominio, del inmueble de su propiedad , tal como así consta del documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, de fecha dieciséis (16) de julio del año 2010, b asentado bajo el Nº 5, Tomo 8, Protocolo Primero, identificado con el numero y letra 4D de las Residencias Vimar, ubicadas en la avenida Giuaicaipuro, de la Urbanización Caribe, de la Parroquia Caraballeda, del Municipio Vargas del estado Vargas, correspondiente a los meses de mayo del 2005 hasta el mes de julio del 2010,( ambos inclusive) y los recibos correspondientes a los meses de agosto y septiembre del 2010. Segundo: Se ordena la indexación o corrección monetaria de la cantidad de dinero que debe pagar el demandado a la parte actora, referida a la suma de doce mil doscientos veinticinco bolívares con veintisiete céntimos (Bs 12.225.27), en el período comprendido desde la fecha de admisión de la presente demanda, esto es desde el día dieciséis (16) de noviembre del año 2010 ( inclusive), hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme y ejecutoriada; para lo cual se ordena la realización de una Experticia Complementaria al fallo, con la designación en su debida oportunidad procesal de un (1) único experto. Tercero: Se niega a la parte actora por improcedente, el pago del monto de las cuotas de condominio reclamadas por el actor en su libelo de demanda referidas a las causadas luego de la del mes de septiembre (exclusive) del año 2010.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente demanda.
Publíquese, Regístrese y en su oportunidad legal archívese el expediente.
Compúlsense las copias certificadas del presente fallo para el Archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticinco (25) días del mes de Julio del año 2011.
La Jueza
Dra. Ana T. Ayala P.
El Secretario
Gamal Gamarra

En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos (03:20pm) de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra.

EXP. 1548-10
Materia: Civil/bienes