TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º y 150º
PARTE DEMANDANTE: MANUEL VILA REQUEJO y LUISA GÓMEZ DE VILA, venezolano el primero y de nacionalidad española la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V.-6.487.095 y E-769.249.
APODERADOS JUDICIALES: MARÍA TERESA BRITO CARRICATI y JOSÉ RAMÓN SOLÓRZANO, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 76.065 y 39.055.
PARTE DEMANDADA
“ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de Septiembre de 1.991, quedando inserto bajo el Nº 13, Tomo 132 A-Pro.
APODERADO JUDICIAL:

XIOMARA ROSA STALLONE GONZÁLEZ, venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 107.334.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11822
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inicia la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, por escrito contentivo del libelo de demanda presentado en fecha 16 de noviembre de 2009, por los ciudadanos MANUEL VILA REQUEJO y LUISA GÓMEZ DE VILA, contra la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, correspondiendo por distribución a este Juzgado conocer de la misma.
Manifiesta la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: 1) Que su mandante firmó sendos contratos de opción de compra-venta con la empresa “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, representada para entonces por su presidenta, ciudadana ZENAIDA ROA CARRERO, venezolana y titular de la cédula de identidad V.-4.814.430, para la adquisición de dos inmuebles: El primero de ellos suscrito en fecha 30 de diciembre de 2003, cuyo objeto es el inmueble constituido por una oficina identificada como P4-14, ubicado en la planta cuatro de oficinas del “Centro Comercial Empresarial Puerta del Sol”, con un área aproximada de treinta y nueve metros con setenta y ocho centímetros cuadrados (39,78 mts²); y el segundo de ellos signado en fecha primero (01) de septiembre de 2005, por otro inmueble identificado P4-12, ubicado en la planta cuatro de oficinas del “Centro Comercial Empresarial Puerta del Sol”, con un área aproximada de treinta y cinco metros con setenta y siete centímetros cuadrados (35,77mts2); 2) Que ha surgido un incumplimiento de los referidos contratos por parte de la promitente compradora, pues su representado procedió a vender los inmuebles mencionados bajo opción de compra-venta, cuando se encontraban construyendo el edificio de comercios y oficinas que se denominó “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL”, destinado a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal ubicado en la Avenida Domingo del Rosario (antes denominada Calle Real de Maiquetía) situado en jurisdicción del Municipio Vargas, del Estado Vargas a la empresa “Roamar Asistencia Técnica, C.A; 3) Que el primer contrato de compra-venta, celebrado en fecha 30 de diciembre de 2003, respecto al inmueble constituido por la oficina P4-14, antes identificado, se acordó de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, el precio de venta en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y DOS CON 80/100, (Bs.74.219.932,80), debiendo cancelarse dicha cantidad de la siguiente forma: a) La cantidad de VEINTICINCO MILLONES CON 00/100 (Bs. 25.000.000,00), en una sola cuota el día quince (15) de enero de 2004, monto este que fue cancelado por la optante compradora; b) La cantidad de VEINTISEIS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 94/100 (Bs. 26.953.952,94), mediante el pago de tres (3) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas. Estando estos pagos respaldados por la emisión y aceptación de tres (3) letras de cambio por la cantidad de OCHO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA CON 98/100 (Bs. 8.984.650, 98), cada una y venciéndose la primera de éstas a los tres (3) meses posteriores a la firma del mencionado contrato, monto éste que fue cancelado por la parte demandada y, c) La cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE CON 86/100 (Bs. 22.265.979,86) para ser cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, monto éste que no fue cancelado por la parte demandada; 4) Asimismo, respecto al segundo contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha primero (01) de septiembre de 2005, respecto al inmueble constituido por la oficina P4-12, anteriormente identificada, se acordó el precio de venta referido a este inmueble en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES CON 06/100 (Bs. 141.838.693,06), a cancelarse de la siguiente manera: a) La cantidad de CUARENTA MILLONES CON 00/100 (Bs. 40.000.000,00) al momento de la firma del documento de opción de Compra-Venta; el cual fue cancelado por la optante compradora al momento de la mencionada firma; b) La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.10.000.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, monto no cancelado por la optante compradora, y c) La cantidad de NOVENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES CON 06/100 (Bs. 91.838.693,06) que sería financiado al doce por ciento (12%) anual fijo hasta por un máximo de treinta y seis (36) meses; monto no cancelado por la optante compradora; 5) Que la obligación por parte de la opcionante compradora, de cancelar el monto correspondiente al saldo restante y necesario para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta de los dos inmuebles identificados como P4-14 y P4-12, ha sido insatisfecha para el opcionante vendedor; 6) Que se mantuvieron conversaciones con los representantes de la empresa demandada quienes señalaron que la situación económica de la empresa no era muy óptima, razón por la cual estaban gestionando un préstamo bancario para finiquitar la negociación; 7) Que otra manera de insistir la parte actora en la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público competente, para formalizar la venta definitiva de ambos inmuebles, ha sido mediante correos electrónicos enviados por la hija de sus mandantes, ciudadana Rosario Vila Gómez, quien ejerce funciones de control administrativo en el mencionado Centro empresarial Puerta del Sol y funge como apoderada, y la ciudadana Zenaida Roa Carrero, así como Graciela Stallone, ambas en su condición de directoras de la empresa demandada; 8) Que la cláusula Décima Primera de ambos contratos de opción de compra-venta establece: “El documento traslativo de la propiedad se otorgará ante la Oficina de Registro correspondiente, una vez concluida la construcción y registrado el documento de condominio, dentro de los treinta (30) días calendarios, siguientes a la fecha de obtención del documento de condominio, si pasado dicho lapso no se han otorgado los documentos definitivos de compra venta, se aplicarán las disposiciones de la cláusula Sexta del presente contrato. EL OPCIONANTE VENDEDOR notificará a la OPCIONANTE COMPRADORA, el día y lugar en que deba realizarse el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva con por lo menos diez (10) días de anticipación, mediante comunicación enviada a la dirección suministrada por la OPCIONANTE COMPRADORA para tales fines. Si no fuese posible hacerle entrega a la OPCIONANTE COMPRADORA de dicha comunicación de notificación, o si se negase a recibirla, EL OPCIONANTE VENDEDOR podrá hacer dicha notificación, bien con la publicación de un aviso en uno cualesquiera de los diarios de mayor circulación en la ciudad de Caracas o mediante el envío de carta o telegrama con acuse de recibo a la dirección de la OPCIONANTE COMPRADORA y/o por medio de un tribunal competente. La publicación en el periódico o la constancia de acuse de recibo de la carta o telegrama, tendrá el mismo valor que el de la aceptación de la notificación por parte de la OPCIONANTE COMPRADORA; 9) Que mediante el envío de correos electrónicos se evidencia que sus mandantes han cumplido con la obligación de notificar la protocolización del documento definitivo de compra venta a la demandada, llegándose al acuerdo para ello y presentándose en dos oportunidades ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, los documentos definitivos para la protocolización de las dos oficinas sin haberse concretado la venta final por incumplimiento de la Opcionante Compradora; tal como se evidencia de las planillas de liquidación de Servicios de Actos Registrales y Notariales; 10) Que el primero de los contratos de opción de compra venta celebrado en fecha treinta (30) de diciembre de 2003, respecto a la oficina identificada como P4-14, de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, la opcionante compradora cumplió con lo requerido en el literal A y B; incumpliendo con el literal C de la mencionada Cláusula Cuarta; 11) Que la empresa “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, con relación al segundo de los contratos de opción de compra venta celebrado en fecha primero (01) de septiembre de 2005, respecto de la Oficina identificada como P4-12, y de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato, cumplió con lo requerido en el literal A, e incumplió igualmente con lo establecido en el literal B y C, del contrato; 12) Que por lo antes indicado, se evidencia el incumplimiento del pago en el plazo establecido, en los dos contratos de opción de compra venta, para formalizar de forma definitiva la venta mediante la protocolización respectiva; 13) Que en el primero de ellos no se canceló el último de los pagos establecidos en el literal “C” de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra, por el monto de VIENTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE CON 86/100 (Bs. 22.265.979,86); y con relación al segundo de los contratos de opción de compra venta celebrado, la opcionante también incumplió con el pago en el plazo establecido, ya que canceló la primera parte del valor del inmueble por el monto de CUARENTA MILLONES CON 00/100 (Bs. 40.000.000,00) al momento de la firma del documento de opción de Compra Venta, sin cumplir con el pago de las otras dos cuotas, La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.10.000.000,00) al momento de la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta y la cantidad de NOVENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES CON 06/100 (Bs. 91.838.693,06), que sería financiado al doce por ciento (12%) anual fijo hasta por un máximo de treinta y seis (36) meses; 14) Que por lo antes descrito se puede observar que hubo en los dos contratos de opción de compra, por parte de la opcionante compradora, empresa “Roamar Asistencia Técnica, C.A.”, incumplimiento en el pago, razón por la cual hoy demandan en nombre de sus representados la resolución de ambos contratos de opción de compra venta; 15) Que fundamenta su demanda en el artículo 1.167 del Código Civil.
En fecha 30 de noviembre de 2009, el Tribunal, admite la presente causa. Asimismo se ordena el emplazamiento de la parte demandada a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 18 de mayo de 2010, comparece la parte demandada representada por los ciudadanos OSCAR EDUARDO ALMEIDA PADILLA; GRACIELA JOSEFINA STALLONE GONZÁLEZ y KAREN PATRICIA DEL PILAR ORDOÑEZ, a los efectos de dar contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por Resolución de Contrato de Compra-Venta, incoada por los demandantes; 2) Que respecto a la Oficina identificada como P4-14, sus representados siempre han tenido la responsabilidad de registrar y cumplir con el compromiso adquirido, siendo que en diversas oportunidades se comunicaron vía telefónica con la ciudadana ROSARIO VILA, quien ha servido de intermediaria entre sus representados y los demandantes para concretar gastos de protocolización y cancelación total del inmueble en cuestión, a lo cual respondía que hasta tanto no le otorgaran los debidos permisos no se podía protocolizar; 3) Que en el año 2008, la Sra. Rosario Vila contactó a la ciudadana ZENAIDA ROA CARRERO, socia accionista y también Directora de la empresa a fin de informarle sobre la protocolización y gastos de registro por concepto de protocolización y fondo de reserva de condominio, monto que fue cancelado en fecha 19 de septiembre de 2008, por la accionista ZENAIDA ROA CARRERO, y en ningún momento se les notificó fecha de firma para protocolizar los inmuebles; 4) Que es imposible que luego de cancelar los emolumentos por gastos de protocolización, fondo de reserva de condominio y pagos correspondientes al condominio del Centro Comercial Empresarial Puerta del Sol, no hubiera de su parte interés alguno en la protocolización del mismo; 5) Que los demandantes volvieron a comunicarse ocho (8) meses después con la accionista ZENAIDA ROA CARRERO, quien por medio de correo electrónico en fecha 26 de mayo de 2009, hace llegar el borrador del documento correspondiente a la Oficina P4-14 y el monto de los intereses moratorios sobre la deuda del citado inmueble P4-12 y P4-14, de éste último sólo pasó los montos de los intereses, más no el borrador del documento y en fecha 27 de mayo de 2008 la accionista GRACIELLA J. STALLONE GONZÁLEZ, le escribe a la ciudadana ROSARIO VILA para informarle de la corrección de los documentos de compra venta; 6) Que a pesar que habían pasado más de ocho (8) meses desde la cancelación de los gastos de protocolización en el Registro, siendo que éstos sólo son válidos por sesenta (60) días, nuevamente se cancelan dichos gastos en fecha 19 de agosto de 2009, quedando en espera de los montos de intereses hasta el día 30 de Junio de 2009 para poder cancelar y esperar la fecha de protocolización de la cual nunca fueron informados; 7) Que en fecha 10 de agosto de 2009, la ciudadana ROSARIO VILA, se comunicó vía telefónica con la accionista GRACIELLA STALLONE G., para comunicarle que debían cancelar de manera inmediata el remanente de la deuda de la oficina P4-14, lo que la accionista aceptó, quedando en espera de la respuesta de la ciudadana ROSARIO VILA, la cual informó que de no cancelar la totalidad de la deuda de las dos oficinas P4-14 y P4-12, no se podía protocolizar la Oficina P4-12, que está casi cancelada; 8) Que el contrato de compra venta de la oficina P4-14, en su cláusula cuarta establece que para el momento de la protocolización la empresa ROAMAR ASISTENCIA TECNICA, C.A., solo debía cancelar la cantidad para estos momentos de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,00) y el remanente de la deuda sería financiado por el CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL, y la Sra. ROSARIO VILA informó que ya ellos no estaban dispuestos a dar el citado financiamiento; 9) Que desde diciembre de 2009, la ciudadana GRACIELLA STALLONE se dirigió en diversas oportunidades a las oficinas de la parte demandante a los fines de llegar a un convenimiento amistoso, no pudiendo localizarla en dichas ocasiones; 10) Que en el mes de enero de 2010, la ciudadana GRACIELLA STALLONE se apersonó en la oficina de la ciudadana ROSARIO VILA, comunicándole ésta última a la ciudadana GRACIELLA STALLONE que hiciera una propuesta escrita dirigida al ciudadano MANUEL VILA, lo cual realizó y la precitada ciudadana se negó a recibirla, alegando no ser la persona autorizada; 11) Que en este acto, sus representados manifiestan estar dispuestos a consignar la cantidad de VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS CON 00/100 BOLÍVARES FUERTES (Bs. 22.266,00) y están dispuestos a cancelar los intereses moratorios si los hubieren y la deuda de condominio que la ciudadana ROSARIO VILA, se ha negado a comunicar; 12) Que respecto al segundo contrato de compra venta celebrado en fecha primero (1º) de septiembre de 2005, sobre el inmueble constituido por la Oficina P4-14, le hicieron llegar a sus representados, documentos en borrador para su revisión, lo cual no sucedió con la oficina identificada P4-12, de la cual simplemente manifestó la ciudadana ROSARIO VILA vía telefónica a la directora GRACIELLA STALLONE, que el importe remanente de la deuda correspondiente al citado inmueble se tenía que cancelar completo sin que a la EMPRESA ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A, se le cumpliera con el crédito convenido en el contrato de compra venta en la cláusula cuarta, contrato suscrito en fecha 30 de diciembre de 2003 ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, quedando inserto bajo el Nº 21, Tomo 57 de los Libros respectivos; 13) Que lo que se pretendía con esa conversación telefónica era obligar a la empresa ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A a firmar las dos protocolizaciones juntas, cuando esto nunca ha sido estipulado en ninguno de los contratos; 14) Que en este mismo acto sus representados están dispuestos a consignar la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 10.000,00) más los intereses de los cuales son responsables, tal como está estipulado en la cláusula cuarta aparte B del contrato de compra-venta correspondiente a la oficina P4-14, para poder protocolizar el inmueble; 15) Que alega la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS (excepción de contrato no cumplido), pues, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación, el cual está contenido en el artículo 1.168 del Código Civil; 16) Rechazan, Niegan y contradicen que se den por resueltos los contratos de opción de compra venta celebradas, ya que ellos han ejecutado su obligación muy a pesar de la negativa del “opcionante vendedor” a cumplir lo pactado en los referidos contratos; 17) Rechazan, niegan y contradicen los daños y perjuicios ocasionados a la parte demandante y la solicitud de autorización a descontar el 50% de las cantidades entregadas por ellos en ambos contratos, como garantía de la negociación y la deducción total de los aportes efectuados hasta la fecha; 18) Que la parte actora debió establecer los hechos lógicos que los llevaron a estimar los daños y perjuicios, por lo que no siendo así establece el vicio de inmotivación en el que incurre la parte demandante; 19) Convienen en la celebración de dos contratos de compra venta de dos inmuebles constituidos por dos oficinas ubicadas en el CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL; 20) Que reconviene formalmente a los demandantes por indemnización de los daños y perjuicios que se les ha causado debido a su acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.196 ejusdem; dejando al libre albedrío del Tribunal fijar el monto correspondiente.
En fecha 08 de junio de 2010, el Tribunal, dicta decisión declarando INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 6 de julio de 2010, la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 7 de julio de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 9 de julio de 2010, vencido como se encontraba el lapso de promoción se publican las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 19 de Julio de 2010, el Tribunal, admite las pruebas promovidas por la parte actora y la parte demandada.
En fecha 29 de octubre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de informes.
En fecha 29 de octubre de 2010, el Tribunal, presentado como fuera escrito de informe por la parte actora, abre lapso de ocho días de conformidad con lo establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil a los fines que la parte demandada presente escrito de observaciones a los informes.
En fecha 10 de noviembre del 2010, la apoderada judicial de la parte demandada, consigna escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora.
En fecha 11 de noviembre de 2010, el Tribunal, fija un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En el día de hoy, Siete (7) de Junio de 2011, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
SOBRE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencian los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
Para determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos las siguientes documentales en original, a saber: 1) Contrato de Opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 30 de diciembre de 2003, dejándolo inserto bajo el Nº 21, Tomo 57, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, del siguiente tenor:
“Entre MANUEL VILA REQUEJO...quien en lo sucesivo, y a los solos efectos de este contrato, se denominará EL OPCIONANTE VENDEDOR, por una parte y por la otra, ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A,…representada en este acto por su presidente ZENAIDA ROA CARRERO…que a los efectos de este contrato, se denominará la OPCIONANTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar el presente contrato de opción de compra-venta, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:
…omisis…
SEGUNDA: EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a vender, y LA OPCIONANTE COMPRADORA se compromete a comprar, un inmueble constituido por una OFICINA identificada como P4-14, ubicado en la PLANTA CUATRO DE OFICINAS del “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL.”, a ser construido con un área aproximada de Treinta y Nueve metros con setenta y ocho Centímetros Cuadrados (39,78 MT2).
…omisis…
CUARTA: El precio de venta del inmueble antes indicado es la cantidad de BOLÍVARES SETENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y DOS CON 80/100 (Bs.74.219.932,80), dicho precio será cancelado por la OPCIONANTE COMPRADORA de la siguiente forma:
A) La cantidad de BOLÍVARES VEINTICINCO MILLONES CON 00/100 (Bs.25.000.000,00), monto que será cancelado en una sola cuota el 15 de Enero del 2004.
B) La cantidad de BOLÍVARES VEINTISÉIS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 94/100 (Bs.26.953.952,94) que será cancelada mediante el pago de tres (3) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas, estando estos pagos respaldados por la emisión y aceptación por nuestra parte, en el acto de la firma del documento de opción de compra, de tres (3) letras de cambio por la cantidad de BOLÍVARES OCHO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CIENCUENTA CON 98/100 (Bs.8.984.650,98) cada una, venciendo la primera de dichas cuotas a los Tres (3) meses posteriores a la firma del presente contrato.
C) Y cantidad de BOLÍVARES VEINTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE CON 86/100 (Bs.22.265.979,86), que será cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.
…omisis…
SEXTA: LA OPCIONANTE COMPRADORA conviene expresamente, que su incumplimiento a las obligaciones de pago asumidas conforme a lo establecido en los literales b) y c) de la cláusula CUARTA, en los plazos, montos y oportunidades allí señalados o por cualquier incumplimiento imputable a la OPCIONANTE COMPRADORA, dará derecho a EL OPCIONANTE VENDEDOR, a exigirle, a título de Cláusula Penal, como indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione a EL OPCIONANTE VENDEDOR, un monto equivalente al diez por ciento (10%) mensual, calculado sobre el monto de la (s) cuota (s) vencida (s), por cada mes o fracción que transcurra sin que aquél efectúe su cancelación. Sin embargo, si el incumplimiento de la OPCIONANTE COMPRADORA, en el pago de la (s) cuotas, se prolonga por un período mayor de noventa (90) días, se entenderá que la OPCIONANTE COMPRADORA desiste de la operación de compra y por consiguiente, autoriza a EL OPCIONANTE VENDEDOR, a descontarle a título de indemnización por incumplimiento de LA OPCIONANTE COMPRADORA, el cincuenta por ciento (50%) de las cantidades entregadas por esta como garantía de la presente negociación, la cual le será deducida del total de los aportes entregados a la fecha; en este caso EL OPCIONANTE VENDEDOR, tendrá libertad de disponer del inmueble objeto de esta negociación a favor de cualquier otro interesado.
…omisis…
OCTAVA: La fecha prevista para la entrega del inmueble descrito anteriormente es de Doce (12) meses contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable hasta por un período de seis (6) meses.
NOVENA: …Se entiende que la terminación de la obra ha concluido en el momento en que EL OPCIONANTE VENDEDOR introduzca ante Ingeniería Municipal, la solicitud de la Cédula de Habitabilidad correspondiente. Una vez tenido el permiso de habitabilidad, EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a efectuar la protocolización del documento de condominio en un plazo no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de emisión del mencionado permiso.
DECIMA: Una vez protocolizado el documento de condominio EL OPCIONANTE VENDEDOR deberá notificar este hecho a LA OPCIONANTE COMPRADORA a fin de que esta proporcione, dentro de los quince (15) días siguientes a la notificación que al efecto se le haga, toda la documentación necesaria, LA OPCIONANTE COMPRADORA acepta que todos los gastos que se generen por la tramitación de la compraventa, tales como: redacción de documentos, honorarios de abogados, derechos de Notaría y de Registro, incluyendo gastos por concepto de habilitación y traslado, tanto en el otorgamiento del documento de venta, como en la suscripción de la presente oferta de compra-venta, así como cualesquiera otros que se deriven de la compra-venta, correrán por la exclusiva cuenta de LA OPCIONANTE COMPRADORA. A tal efecto se compromete a entregar en un plazo no mayor de quince (15) días continuos a partir de la fecha en que EL OPCIONANTE VENDEDOR se lo solicite, el equivalente al Dos y medio por ciento (2,5%) del precio de venta cantidad estimada con (sic) cual se podrán cubrir los gastos antes señalados. Queda entendido que EL OPCIONANTE VENDEDOR deberá relacionar todos los gastos que se efectúen anexando los comprobantes correspondientes, si fuere el caso, deberá reintegrarle a LA OPCIONANTE COMPRADORA la diferencia que surgiere a su favor o bien LA OPCIONANTE COMPRADORA cancelarle a EL OPCIONANTE VENDEDOR el saldo que tuviere pendiente.
DECIMA PRIMERA: El documento traslativo de la propiedad se otorgará ante la Oficina de Registro correspondiente, una vez concluida la construcción y registrado el Documento de Condominio, dentro de los Treinta (30) días calendario, siguientes a la fecha de obtención del Documento de Condominio, si pasado dicho lapso no se han otorgado los documentos definitivos de Compra Venta, se aplicaran las disposiciones de la Cláusula SEXTA del presente contrato. EL OPCIONANTE VENDEDOR notificará a LA OPCIONANTE COMPRADORA, el día y lugar en que deba realizarse el otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva con por lo menos Diez (10) días de anticipación mediante comunicación enviada a la dirección suministrada por LA OPCIONANTE COMPRADORA para tales fines. Si no fuese posible hacerle entrega a LA OPCIONANTE COMPRADORA de dicha comunicación de notificación, o si se negase a recibirla, EL OPCIONANTE VENDEDOR podrá hacer dicha notificación, bien con la publicación de un aviso en uno cualesquiera de los diarios de mayor circulación en la ciudad de Caracas, o mediante el envío de carta o telegrama con acuse de recibo a la dirección de LA OPCIONANTE COMPRADORA y/o por medio de un tribunal competente. La publicación en el periódico o la constancia de acuse de recibo de la carta o telegrama, tendrá el mismo valor que el de la aceptación de la notificación por parte de LA OPCIONANTE COMPRADORA.
DÉCIMA SEGUNDA: Si el documento final de compraventa no se otorgase por causas imputables a EL OPCIONANTE VENDEDOR, éste, a requerimiento por escrito de LA OPCIONANTE COMPRADORA, deberá reintegrar a la OPCIONANTE COMPRADORA, en un lapso de tiempo que no exceda los noventa (90) días contados a partir de la fecha en que se produzca la solicitud, las cantidades recibidas, más un monto adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las cantidades entregadas a cuenta del precio de venta establecido en este contrato, todo esto como única indemnización por daños y perjuicios. La constancia que acredite la devolución de las cantidades recibidas por EL OPCIONANTE VENDEDOR más el pago de la indemnización aquí establecida, harán las veces de finiquito de todas las relaciones derivadas de este contrato.
…omisis…
DECIMA QUINTA: LA OPCIONANTE COMPRADORA, deberá entregar en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) por concepto de constitución del fondo de condominio para el edificio….”
De igual forma y con idéntica estipulación, las partes suscribieron otro contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 1º de Septiembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 81, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, en el cual se expresa lo que sigue:
“Entre MANUEL VILA REQUEJO...quien en lo sucesivo, y a los solos efectos de este contrato, se denominará EL OPCIONANTE VENDEDOR, por una parte y por la otra, ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A,…representada en este acto por su presidente ZENAIDA ROA CARRERO…que a los efectos de este contrato, se denominará la OPCIONANTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar el presente contrato de opción de compra-venta…
…omisis…
SEGUNDA: EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a vender, y LA OPCIONANTE COMPRADORA se compromete a comprar, un inmueble constituido por una OFICINA identificada como P4-12, ubicado en la PLATA CUATRO DE OFICINAS del “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL…”
Sobre la naturaleza de los documentos contentivos de los contratos de opción de compraventa traídos a las actas del presente expediente por la parte actora, es oportuno observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador. En tal sentido, este sentenciador observa que nos encontramos en la presente causa ante documentos contentivos de una declaración bilateral, las cuales se encuentran firmadas, reconocidas y debidamente autenticadas.
Por otra parte, las estudiadas documentales privadas de carácter autentico, no obstante que acreditan un hecho reconocido por las partes, cual es la celebración de un contrato de opción de venta, se impone establecer este sentenciador algunas premisas que abonan su valor probatorio.
En efecto, un documento autentico tal como expone el Dr. Cabrera Romero, es el que lleva en si la certeza de su autor como también, la veracidad de su contenido, por tanto, los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta una consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnados por la vía de la tacha de falsedad.
En este sentido se aprecia de las actas del expediente la relación jurídica en razón del reconocimiento de la existencia de un Contrato de Opción o Compromiso de Compra-Venta celebrada entre el ciudadano MANUEL VILA REQUEJO (opcionante vendedor y parte actora) y la ciudadana ZENAIDA ROA CARRERO, en su carácter de apoderada judicial de la empresa ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A, (opcionante comprador y parte demandada), por los inmuebles constituidos por dos oficinas identificadas como P4-14 y P4-12, ubicados en el “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL”, estableciéndose como precio de venta la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y DOS CON 80/100 (Bs. 74.219.932,80) y CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES CON 06/100 (Bs. 141.838.693,06), respectivamente, cancelando la parte demandada por el inmueble identificado P4-14 las cantidades de VEINTICINCO MILLONES CON 00/100 (Bs. 25.000.000,00), en una sola cuota, el 15 de enero de 2004 y, VEINTISESIS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON 94/00 (Bs. 26.953.952,94), respaldados por la emisión y aceptación de tres (3) letras de cambio, adeudando, según expone la parte actora, la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 86/100 (Bs. 22.265.979,86), por la mencionada oficina comercial. Asimismo, respecto a la oficina identificada P4-12, la parte demandada canceló la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000.000,00), al momento de la firma de la opción de compra-venta, adeudando, según indica la parte actora, la cantidad de DIEZ MILLONES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00), debiendo ser cancelada la misma al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y la cantidad de NOVENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES CON 06/100 (Bs. 91.838.693,06), debiendo ser cancelados al doce por ciento (12%) anual fijo hasta por un máximo de treinta seis (36) meses, luego de la protocolización. Así se establece.
Así las cosas, este sentenciador tiene por demostrado el primero de los requisitos inherentes a la acción de resolución de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compra-venta, así calificado por las partes. Así se decide
SOBRE EL INCUMPLIMIENTO
Ahora bien, respecto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe en que notificada como fuera la parte demandada de la protocolización del documento definitivo de compra-venta a partir de los correos electrónicos que cursan a los autos de la presente causa y, llegando las partes a un acuerdo para ello, presentándose en dos oportunidades ante la Oficina de Registro correspondiente, no se concretó la venta final, según consta de las planillas de Liquidación de Servicios de Actos Registrales y Notariales.
Reitera la parte actora, que habiendo cumplido de su parte con todas las obligaciones inherentes a su carácter de opcionante vendedor, el demandado incumplió la obligación de pagar el saldo restante de la compra venta de dos (2) oficinas ubicadas en el “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL”.
Para acreditar el alegado incumplimiento, promueve la parte actora los siguientes elementos probatorios:
1. Copias simples de: A) Acta Constitutiva de la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, debidamente inscrita en el Registro Mercantil primero de las Circunscripción Judicial del Distrito Federal en fecha el 20 de septiembre de 1.991 y anotada bajo el Nº 13, Tomo132 A-PRO; B)Asamblea extraordinaria de la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, protocolizada en fecha 25 de marzo de 1993, anotada bajo el Nº 32, Tomo 115-A-Pro; C) Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, protocolizada en fecha 25 de marzo de 1998, y anotada bajo el Nº 24, Tomo 61-A-PRO; D) Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, protocolizada en fecha 04 de septiembre de 2002, anotada bajo el Nº 10, Tomo 142-A-PRO; E) Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, protocolizada en fecha 28 de octubre de 2002, anotada bajo el Nº 62, Tomo 171-A-PRO; F) Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, protocolizada en fecha 14 de septiembre de 2006, anotada bajo el Nº 1, Tomo 153-A-PR; H) Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, protocolizada en fecha 20 de octubre de 2006, anotada bajo el Nº 19, Tomo 117-A-PRO.
Las mencionadas instrumentales de evidente carácter público, prestan todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto crean certeza en este sentenciador acerca de lo que las mismas contienen y dejan constancia en autos de lo siguiente: 1) Que la sociedad Mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A” fue constituida en fecha 20 de septiembre de 1991; 2) Que la ciudadana ZENAIDA ROA CARRERO fungía como Presidente de la compañía; 3) Que en fecha 14 de septiembre de 2006, se designó a los ciudadanos ZENAIDA ROA CARRERO, OSCAR EDUARDO ALMEIDA PADILLA, GRACIELA JOSEFINA STALLONE GONZÁLEZ y KAREN PATRICIA DEL PILAR ORDÓÑEZ GARCÍA, como Directores de la sociedad mercantil “ROAMAR ASITENCIA TÉCNICA, C.A”, pudiendo dos (2) de aquellos que conformaran la junta directiva, actuar indistintamente y realizar en general los actos de simple administración, así como comprar, vender, arrendar, permutar y, en general, enajenar en cualquier forma bienes muebles, así como constituir sobre ellos cualquier tipo de gravamen y celebrar contratos de cualquier especie, que involucren actos de administración; 4) Que los ciudadanos mencionados en el numeral segundo son propietarios de doscientos cincuenta (250) acciones cada uno en la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A”.
2.- Consigna la parte actora copia simple de Acta de Junta Directiva de la empresa “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A.,”, debidamente protocolizada en fecha 14 de noviembre de 2008, ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. La misma contiene en sus puntos primero y segundo el siguiente objeto:
“Primero.- Nombramiento de los Representantes de ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A., ante el BANCO MERCANTIL C.A., Banco Universal, conforme a lo establecido en el Numeral Quinto de la Cláusula Décima Segunda de los Estatutos Sociales de la Compañía, para la solicitud, gestión y contratación de un préstamo bancario, por un monto de Ciento sesenta y cinco mil bolívares fuertes (165.000,00 Bs. F), con el objeto de pagar el monto adeudado para la compra de los locales P4-12 y P4-14 del Centro Comercial Empresarial Puerta del Sol.
Segunda.- Nombramiento de los Representantes de ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A., para la compra y protocolización ante el Registro Subalterno del Estado Vargas de los locales P4-12 y P4-14 del Centro Comercial Empresarial Puerta del Sol, conforme a lo establecido en el numeral sexto de la cláusula Décima Segunda de los Estatutos Sociales de la Compañía.”
Se evidencia de la parcialmente transcrita documental de carácter público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, respecto al hecho de que la parte demandada hizo el nombramiento de los representantes para efectuar la gestión inherente a la solicitud de un crédito ante el BANCO MERCANTIL C.A., Banco Universal, a fin de pagar el monto adeudado para la compra de los locales P4-12 y P4-14 del Centro Comercial Empresarial Puerta del Sol. Así se establece.
3.- La parte actora consigna a los autos impresiones de los correos electrónicos dirigidos entre la ciudadana ROSARIO VILA GÓMEZ, quien fungía como intermediaria entre los actores y la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA C.A”, y la ciudadana ZENAIDA ROA CARRERO, en su carácter de presidenta de la mencionada compañía anónima, los cuales, son del tenor siguiente:
“Rosario Vila Gomez (sic)
Para: Zenaida.roa@gmail.com
CCO: vila.gomez@gmail.com
…9 de octubre de 2008 16:37
…omissis…
Hola Zenaida, anexo te envío los dos documentos que se introduciran (sic) en registro, esto para que puedas hacer presión a tus socios, cualquier cosa me avisas, si no tengo respuesta los introduzco la semana que viene para firmar el viernes de la otra. Espero que todo lo tuyo este caminando.
Cariñosos saludos
Rosario Vila
…omissis…
Zenaida roa
Para: Rosario Vila Gomez (sic)
11 de octubre de 2008 21:09
Feliz fin de semana
Rosario. Gracias, ya estamos en conversaciones con el Banco, para el lunes espero una respuesta de la fecha en la que nos entregan el efectivo.
De todos modos el lunes también con la gracia de Dios, te llevo las modificaciones al documento de la empresa.
Saludos
Zenaida Roa
…omissis…
Zenaida roa
Para: Rosario Vila Gomez (sic)
27 de mayo de 2009 09:56
Rosario
Buenos Días.
Anexo copia de mi cédula y rif
Saludos
Zenaida
…omisiss…
Rosario Vila Gomez (sic)
Para: Zenaida.roa@gmail.com
9 de junio de 2009 09:31
Hola Zenaida, buenos días, aun no me han enviado copia del Rif y cédula de Graciella, tampoco me han notificado del pago de los intereses pendientes, los días van pasando y aumenta la deuda.
Cordiales saludos
Rosario
…omississ…
Graciella Stallone GMAIL
…omissis…
12 de junio de 2009 13:59
Buenas tardes Rosario:
Disculpa la demora en el adjunto encontraras copia de mi C.I., RIF de la Empresa
Atentamente
Graciella Stallone
…omisiss…
Rosario Vila Gomez (sic)
Para: gracielastallone@gmail.com
Zenaida roa
12 de junio de 2009 17:57
…omisiss…
Hola Graciella, ya está tasado el documento, solo falta que me depositen los intereses para proceder a introducirlo. Avísame. Gracias
Rosario
…omisiss…
Graciella Stallone GMAIL
Responder a: gracielastallone@gmail.com
Para: Rosario Vila Gomez (sic)
12 de junio de 2009 18:15
Hola Rosario, el depósito se hace en la misma cuenta donde pagamos el condominio?
Gracias
Graciella Stallone
Director
…omisiss…
Rosario Vila Gomez (sic)
Para: gracielastallone@gmail.com
Zenaida roa ,marialuisaavila@hotmail.com
15 de junio de 2009 11:07
Hola Graciella,
El depósito se hace en la cuenta de Manuel Vila y no del condominio.
…01050038981038240271
Banco Mercantil
Agradezco me hagan llegar vía fax el deposito (sic)
Saludos cordiales
Rosario
…omissis…
Rosario Vila Gomez (sic)
Para: Zenaida.roa@gmail.com
CCO: vila.gomez@gmail.com, marialuisaavila@hotmail.com
26 de mayo de 2009 11:15
Hola Zenaida, gusto en saludarte,
De acuerdo con lo conversado telefónicamente, te anexo doc. de Protocolización de oficina P4-14; intereses de oficinas P4-12 y P4-14 por capital restante al 12% anual como se había acordado; y monto a pagar por condominio mes de Marzo de ambas oficinas y mes de abril idem.
Saludos cordiales
Rosario Vila
P.D. Necesito me envíes por este mismo medio la copia escaneada de: Rif actualizado de Graciela y el tuyo, también el de Roamar, y copia escaneada de las cédulas de identidad.

…omissis…
Graciella Stallone GMAIL
Responder a: gracielastallone@gmail.com
Para: Zenaida.roa@gmail.com
Cc: vila.gomez@gmail.com, oscaralmeida@cantv.net, Tomas Rodríguez
27 de mayo de 2009
Buen día Rosario:
En el adjunto encontraras correcciones hechas al documento que están resaltadas en color amarillo en el caso de mi nombre estaba escrito con una sola L y lo correcto es con dos, por otra parte los cargos que tenemos en la empresa son Directores y no Presidentes y como último punto de discrepancia en el costo del inmueble entre la cantidad en letras y números. En el momento de la firma debemos presentar un cheque por el total de deuda remanente más intereses o un cheque por cada importe?”.
Parcialmente trascritos como fueran los correos electrónicos intercambiados entre las ciudadanas ROSARIO VILA GÓMEZ y ZENAIDA ROA CARRERO, es menester hacer ciertas consideraciones acerca del valor probatorio de las mismas.
Estas pruebas promovidas por la parte actora, se aprecian de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual establece en su artículo 4:
“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”.
Así pues, todos los correos electrónicos, informaciones, mensajes de grupo o cualquier página web, creados a través del uso de un computador, así como sus copias computarizadas almacenadas en computadoras o en disckets, serán pruebas documentales de los hechos controvertidos admisibles en un proceso judicial o arbitral.
Se determinan como documentales, pues son la representación objetiva de un hecho, y en razón de ello debe aplicarse por analogía las normas sobre la prueba por escrito a los fines de tutelar el ofrecimiento, control y valoración de estos medios de prueba libres como pruebas documentales.
En este sentido, los correos electrónicos deben cumplir con una serie de requisitos para ser considerados como válidos, pues se consideran como un documento que tiene que llenar extremos tales como: la autoría, lugar y fecha de emisión.
Al identificarse el autor, la fecha y el sitio de la emisión, e incluso de la recepción del e-mail, el correo electrónico es una prueba documental. De conformidad con el artículo 4, del Decreto con fuerza de Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, el correo electrónico es un Mensaje de Datos, y en consecuencia tiene la misma eficacia probatoria que la ley le otorga a los documentos escritos. Constituye el correo electrónico un documento privado según los parámetros de la legislación Venezolana.
Así las cosas, de la revisión de los autos que componen la presente controversia puede constatarse que los mismos contienen la identidad de quien los envía y quien los recibe, lugar, fecha y hora de la emisión; por lo que siendo los mencionados correos considerados en nuestro ordenamiento jurídico como documentales de carácter privado y no encontrándose impugnadas por la parte demandada en el lapso legal correspondiente a tales efectos, debe necesariamente este sentenciador otorgarles pleno valor probatorio, en cuanto permiten establecer los acuerdos arribados entre las partes entre el nueve (9) de octubre de 2008 y el veintisiete (27) de mayo de 2009, respecto a los antecedentes, recaudos pendientes, correcciones a los documentos, cantidades pendientes y otras diligencias previas a la presentación y posterior protocolización del documento definitivo de compra venta de los inmuebles objeto de los respectivos contratos.- Así se establece.
4.- Consigna la parte actora tres (3) documentales contentivas de cuadros representativos de montos a cancelar por los inmuebles objeto de la presente causa. Las mismas carecen de autoría, fecha o destinatario, por lo que considerándose simples documentos privados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio. Así se establece.
5.- Consigna la parte actora planillas de liquidación de servicios de actos registrales signadas con el Nº 456-02398, 456-02400, y 456-06246, emitidas por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fechas 10 de octubre de 2008 y 5 de junio de 2009, respectivamente, a fin de hacer constar que los documentos de compra venta de la oficina identificada P4-14 y P4-12, fueron presentados ante la precitada Oficina de Registro Público para su protocolización.
En cuanto a las citadas instrumentales de carácter público administrativo, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de Junio de 1.999, estableció:
“Debido a que la administración pública se encuentra regida por un ordenamiento jurídico especial, éste ha venido creando medios de prueba especiales consustanciados con los hechos relevantes en las relaciones jurídicas entre la Administración Pública y los Administrados. Un ejemplo de esta diferencia se hace patente en el caso del documento público negocial del derecho privado y el documento público administrativo. Uno y otro son modalidades de un mismo género: el documento público,…
…La doctrina administrativa y la jurisprudencia apuntan a señalar que la diferencia primordial entre el documento público del derecho privado y el documento público administrativo radica en el hecho de que en el primero, el contenido del documento lo determinan las partes, sin que el funcionario ante quien se otorga tenga facultades para intervenir en tal aspecto, mientras que en el documento administrativo, trátese de una declaración de voluntad, de certeza o de un juicio, el contenido proviene de la propia administración que se expresa por intermedio de un funcionario o de un órgano público con competencia asignada legalmente para pronunciarse al respecto.
El documento público del derecho común expresa una actividad de los particulares, generalmente negocial, el documento público administrativo contiene la expresión de voluntad de la administración….
Partiendo entonces de la premisa de que los documentos públicos administrativos son del género de los documentos públicos, los mismos deben entenderse comprendidos dentro del concepto de “instrumentos públicos” a que alude la norma contenida en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.”
Entonces, tales instrumentales, que no fueron impugnadas, siendo documentos públicos administrativos, que se asimila a los documentos públicos en cuanto a su valor probatorio se refiere, prestan para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, esto es: 1) Que el documento contentivo de la compraventa celebrada por la ciudadana ROSARIO VILA GOMEZ, en representación de los señores MANUEL VILA REQUEJO y LUISA GOMEZ DE AVILA, en calidad de vendedores, y la sociedad mercantil ROAMAR ASISTENCIA TECNICA C.A., en su condición de compradora, sobre un inmueble constituido por una Oficina identificada con el número CATORCE (14), situada en planta CUATRO (04). (P4-14), en el edificio denominado CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL, ubicado en la Av. Domingo del Rosario, Parroquia Maiquetía, Jurisdicción del Municipio Vargas, del Estado Vargas, ha sido presentado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, a los fines de su revisión, calculo y emisión de planillas de liquidación, requisito previo a la presentación para su respectiva protocolización y otorgamiento. 2) Que el documento contentivo de la compraventa celebrada por la ciudadana ROSARIO VILA GOMEZ, en representación de los señores MANUEL VILA REQUEJO y LUISA GOMEZ DE AVILA, en calidad de vendedores, y la sociedad mercantil ROAMAR ASISTENCIA TECNICA C.A., en su condición de compradora, sobre un inmueble constituido por una Oficina identificada con el número DOCE (12), situada en planta CUATRO (04) en el edificio denominado CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL, ubicado en la Av. Domingo del Rosario, Parroquia Maiquetía, Jurisdicción del Municipio Vargas, del Estado Vargas, ha sido presentado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, a los fines de su revisión, cálculo y emisión de planillas de liquidación, requisito previo a la presentación para su respectiva protocolización y otorgamiento.- Así se establece.
6.- Promueve la parte actora Prueba de Informes, por lo cual solicita se oficie al Banco Mercantil a los fines que informaran a este Tribunal si la parte demandada, “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, solicitó un crédito a través de esa entidad Bancaria, en qué fecha y la finalidad del mismo.
A tales efectos, este Juzgado, en fecha 19 de julio de 2010 libra los solicitados Oficios a la entidad bancaria en cuestión, recibiéndose respuesta de lo peticionado en fecha 8 de febrero de 2011 mediante comunicación Nº 63107 y Nº 64357, las cuales son del siguiente tenor:
“A fin de dar respuesta a los Oficios Nº 14671/2010 y Nº 14786/2010, de fechas 19 de julio de 2010 y 05 de octubre de 2010, recibidos por nosotros en fechas 28 de julio de 2010 y 08 de octubre de 2010, les informamos que en el año 2008, la empresa Roamar Asistencia Técnica C.A., solicitó crédito hipotecario, el cual se le indico (sic) de manera verbal que no calificaba para el crédito por múltiples factores, incluyendo los estatutos de la empresa que necesitaba la firma de una directora accionista, la cual se separo (sic) de la empresa llevándose su cartera de clientes.”
La mencionada instrumental evacuada a los autos de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil presta para este sentenciador todo el valor probatorio que del mismo se desprende, por cuanto permite dejar constancia que la parte demandada realizó tramites tendientes a lograr un financiamiento del Banco Mercantil, resultando negada la solicitud. Así se establece.
7.- Promueve la parte actora documento de condominio del “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL”, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 29 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 21, Protocolo Primero. La descrita documental de carácter público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, presta pleno valor probatorio para quien aquí sentencia por cuanto deja establecer a los autos la protocolización del documento de condominio en fecha 28 de mayo de 2008, comenzando a partir de esa fecha, los lapsos a los efectos de la protocolización de los documentos definitivos de compra-venta de los inmuebles objeto de la presente causa, de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Primera de los contratos de opción de compra-venta celebrados entre la parte actora y la parte demandada. Así se establece.
Ahora bien, la parte demandada alega que no hubo incumplimiento de las obligaciones contraídas por ellos con la suscripción del contrato de Opción de Compra-Venta, siendo que en todo momento estuvo en disposición de protocolizar el documento definitivo en referencia por las oficinas del ya mencionado centro comercial. Alega asimismo, que la no protocolización del documento definitivo de compra-venta se debe a la propia parte actora, por cuanto no notificaron a sus representados de la fecha cierta de protocolización. Tampoco cumplieron con la obligación de presentar el documento definitivo de compra venta ante la oficina registral correspondiente ni el pago de los aranceles; por lo que, analizadas como fueran las pruebas aportadas a los autos por la parte actora corresponde a este sentenciador la revisión de aquellas aportadas por la parte demandada.
Promueve la parte demandada lo siguiente:
1.- Documentos contentivos de opciones de compra-venta celebradas sobre las oficinas identificadas P4-12 y P4-14, ubicadas en el “CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL PUERTA DEL SOL” entre la parte actora y la parte demandada, debidamente autenticados ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas y anotados bajo los Nros. 81 y 21, Tomos 48 y 57, de fechas 21 de septiembre de 2005 y 30 de diciembre de 2003, respectivamente. Las mencionadas instrumentales se encuentran analizadas en el cuerpo de la presente decisión. Así se establece.
2.- Correos electrónicos parcialmente transcritos en marras y debidamente analizados por este sentenciador, contentivos de las conversaciones vía e-mail mantenidas entre las partes de la presente causa. Se deja constancia que con anterioridad y en este mismo fallo, se concedió pleno valor probatorio a las mencionadas reproducciones de correos electrónicos, pues, como prueba libre, cumplía con los extremos de validez del Decreto Ley de Mensajes y Datos Electrónicos, existiendo certeza de su contenido y reconocidos por las partes. Así se establece.
3.- Anexo a los correos electrónicos reproducidos y ya analizados, trae a los autos la parte demandada, documental contentiva de la deuda que por concepto de saldo remanente, intereses anuales al 12% y cuotas de condominio, adeudaba la parte demandada.- Tales documentales carecen de firma, en consecuencia resulta imposible establecer con certeza su autoría, razón por la cual, no pueden ser apreciadas por este juzgador.- Así se establece.
4.- Consigna la parte demandada copia de tres (3) vouchers expedidos a favor del ciudadano MANUEL VILA, en la cuenta Nº 01050038981038240271 del Banco Mercantil, de fecha 19 de Junio de 2009, signados con los Nros. 000000641294966, 000000641294968 y 000000641294967, respectivamente, y por los siguientes montos: 1) BOLÍVARES CINCO MIL NOVENTA Y UNO CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 5.091,49); 2) BOLÍVARES NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 976,34); y, 3) BOLÍVARES UN MIL OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 1.082,42) .
Asimismo, reproduce la parte demandada en copia simple, cuarenta y tres (43) recibos por concepto de condominio, expedidos por la Administradora Puerta del Sol, C.A., de los locales identificados P4-12 y P4-14, cancelados entre las fechas 17 de diciembre de 2007 al 27 de mayo de 2009. Anexo a las referidas reproducciones fotostáticas se encuentran igualmente en copia simple, veintitrés (23) vouchers de depósitos realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL, C.A., a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, cuyos montos coinciden con veintitrés (23) de los cuarenta y tres (43) recibos consignados por la demandada, procurando así la acreditación de pagos efectuados a la parte actora por concepto de cuotas condominiales, coincidiendo los siguientes: A) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 506960883 y 506960885, de fecha 18 de febrero de 2009, realizado por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Trescientos Diecisiete Bolívares con 34/100 (Bs. 317,34), y, 2) Trescientos Cincuenta y Dos Bolívares con 92/100 (Bs. 352,92), por concepto de pago de condominio del mes de diciembre 2007, de la oficina identificada bajo el Nº P4-14; B) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 656711130, 656711131 y 656711133, de fecha 21 de enero de 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Seiscientos Noventa y Un Bolívares con 45/100 (Bs.691,45); 2) Quinientos Ochenta y Un Bolívares con 21/100 (Bs. 581,21), y, 3) Cuatrocientos Ochenta y Tres con 81/100 (Bs. 483,81), por concepto de pago de condominio de los meses de diciembre 2007, febrero y marzo del 2008, respectivamente, de la Oficina identificada bajo el Nº P4-12; C) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 506960875 y 506960881, de fecha 15 de febrero de 2008, realizado por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Doscientos Veinticinco Bolívares con 29/100 (Bs. 225,29) y, 2) Doscientos Dos Bolívares con 58/100 (Bs. 202,58), por concepto de pago de condominio del mes de enero del 2008, de las oficinas identificadas bajo los Nros. P4-14 y P4-12, respectivamente; D) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 656711140, 656711139 y 656711141, de fecha 21 de enero de 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Quinientos Treinta y Cuatro Bolívares con 67/100 (Bs. 534,67); 2) Seiscientos Cuarenta y Tres Bolívares con 00/100 (Bs. 643,00), y, 3) Quinientos Sesenta y Siete Bolívares con 78/100 (Bs. 567,78), por concepto de pago de condominio de los meses de febrero, marzo y abril del 2008, respectivamente, de la oficina identificada bajo el Nº P4-14; F) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 656711134, 656711137 y 656711138, de fecha 21 de enero de 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Quinientos Trece Bolívares con 57/100 (Bs.513, 57); 2) Seiscientos Dieciséis Bolívares con 06/100 (Bs. 616,06), y, 3) Quinientos Diecisiete Bolívares con 68/100 (Bs. 517,68), por concepto de pago de condominio de los meses de abril, mayo y junio del 2008, respectivamente, de la oficina identificada bajo el Nº P4-12; G) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 656711132 y 656711142, de fecha de 21 de enero 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Seiscientos Ochenta y Un Bolívares con 76/100 (Bs.681,76); y, 2) Quinientos Setenta y Dos Bolívares con 34/100 (Bs. 572,34), por concepto de pago de condominio de los meses de mayo y junio del 2008, respectivamente, de la oficina identificada bajo el Nº P4-14; H) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 641930459, 641930452, 652864197, 652864198, 641930453, 652864179, 581163120 y 581163121, de fecha 06 de marzo de 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Setecientos Treinta y Un Bolívares con 12/100 (Bs. 731,12); 2) Quinientos Ochenta y Nueve Bolívares con 17/100 (Bs. 589,17); 3) Quinientos Cuarenta y Nueve Bolívares con 78/100 (Bs. 549,78); 4) Quinientos Setenta y Un Bolívares con 40/100 (Bs. 571,40); 5) Seiscientos Veinticuatro Bolívares con 07/100 (Bs. 624,07); 6) Seiscientos Cuarenta y Cinco Bolívares con 17/100 (Bs. 645,17); 7) Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares con 44/100 (Bs. 569,44); y, 8) Cuatrocientos Cincuenta y Seis Bolívares con 31/100 (Bs. 456,31), por concepto de pago de condominio de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como los meses de enero y febrero del 2009, respectivamente, de la oficina identificada bajo el Nº P4-14; I) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 652864200, 652864201, 652864203, 641930454, 641930455, 641930456, 581163122 y 641930458, de fecha 06 de marzo de 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los siguientes montos: 1) Seiscientos Sesenta Bolívares con 44/100 (Bs. 660,44); 2) Quinientos Treinta y Dos Bolívares con 80/100 (Bs. 532,80); 3) Cuatrocientos Noventa y Siete Bolívares con 38/100 (Bs. 497,38); 4) Quinientos Dieciséis Bolívares con 83/100 (Bs. 516,83); Quinientos Sesenta y Cuatro Bolívares con 18/100 (Bs. 564,18); 5) Quinientos Ochenta y Tres Bolívares con 16/100 (Bs. 583,16); 6) Quinientos Diecisiete Bolívares con 96/100 (Bs. 517,96); y, Cuatrocientos Diez Bolívares con 31/100 (Bs. 410,31), por concepto de pago de condominio de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como los meses de enero y febrero del 2009, respectivamente, de la oficina identificada bajo el Nº P4-12; J) Copias simples de vouchers de depósito Nros. 637783948 y 637783945, de fecha 27 de mayo 2009, realizados por ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA a favor de la cuenta Nº 01050038901038254752, a nombre de ADMINISTRADORA PUERTA DEL SOL C.A., por los montos de Un mil Ochenta y Dos Bolívares con 42/100 (Bs. 1.082,42) y Novecientos Setenta y Seis Bolívares con 34/100 (Bs. 976,34), por concepto de pago de condominio de los meses de marzo y abril de 2009, de las oficinas identificadas bajo los Nº P4-14 y P4-12.
Así pues, respecto a las documentales contentivas de los vouchers consignados a los autos por la parte demandada, se trata de documentos privados que se asimila a los medios probatorios llamados tarjas, así lo dejó establecido la Sala de Casación Civil en un fallo de fecha 3 de Junio de 2009, en los siguientes términos:
“…En segundo lugar, para poder resolver la presente denuncia es menester que esta Sala pase a conocer ¿Cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios? y ¿Qué tipo de prueba constituyen?,…omisis…Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de Octubre de 2005, caso Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A., estableció lo siguiente:
“…, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el Banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante que puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta…
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por Ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad…. Dicho instrumento es asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, previsto en el género de la prueba documental, contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual dispone que “…Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal…”.
En tal sentido, coincide este sentenciador con el criterio esbozado por la Sala para la valoración de la instrumental, y en todo concorde con la Jurisprudencia antes transcrita, son documentos que nacen privados, pero en su contenido constan los símbolos probatorios suficientes para acreditar su autoría y por tanto su autenticidad, razón por la cual, el precitado depósito bancario es asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, razón por la cual prestan pleno valor probatorio a criterio de este sentenciador, por cuanto acreditan los múltiples pagos efectuados por la parte demandada a la parte actora en razón de la relación contractual y respecto a la cancelación de las cuotas de condominio en las fechas allí establecidas. Así se establece

Así las cosas, es claro para este sentenciador que las obligaciones pendientes de la parte demandada, de acuerdo a lo pactado contractualmente debían cumplirse al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, pues, antes no era exigible tal cumplimiento, y tal como consta de las planillas de liquidación de servicios emanadas del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, los respectivos documentos sólo fueron presentados para su revisión inicial y calculo de los aranceles correspondientes, pero no consta que hayan sido presentados para su protocolización y posterior otorgamiento, ya que, en tal caso, la Oficina de Registro le hubiese entregado al interesado el documento o recibo contentivo de la fecha de la firma del instrumento.- Así se establece.
Por otra parte, de las comunicaciones (correo electrónico) que rielan a los autos y que antes fueron apreciadas por este sentenciador, se ha concluido que las mismas sólo evidencian un conjunto de actividades previas a la protocolización, pero por esta vía no consta que se haya notificado a la parte demandada de la fecha de la protocolización, evento de imposible realización, pues, el documento sólo fue presentado para su revisión y cálculo, como se dejó establecido anteriormente, y por tanto, no hay evidencia de que el Registro Público haya asignado una fecha para la firma u otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Así se establece.

Siendo que las obligaciones de la parte demandada cuyo incumplimiento es alegado por el actor se circunscribe a la no cancelación de los montos y saldos adeudados por la adquisición de los inmuebles (Oficinas P4-14 y P4-12), reitera este sentenciador, que ciertamente el demandado estaba obligado a cancelar al momento de la protocolización la suma de VEINTIDOS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.22.265.979,86), hoy por efecto de la reconversión monetaria, la suma de VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 22.266,00), esto, respecto al inmueble signado como P4-14, identificado en el cuerpo de este fallo. Asimismo, respecto al apartamento signado como P4-12, identificado en el cuerpo de este fallo, el demandado estaba obligado a cancelar al momento de la protocolización la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), hoy por efecto de la reconversión monetaria, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00). Entonces, si no hubo notificación ni presentación del documento para su protocolización, carece de veracidad afirmar que el demandado incumplió porque estando notificado no asistió a la protocolización, más aun, cuando la carga de protocolización correspondía al opcionante vendedor, es decir, a la parte actora. Así se establece.
Así las cosas, siendo que no existe contradicción en el presente juicio respecto al cumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones previas a la protocolización, incluyendo pagos previstos en el contrato por concepto de fondo de condominio e incluso gastos de protocolización, pues así lo reconoce la parte actora en su escrito de informes cuando expresa:
“Reconoce la demandada que fue su representante la que canceló los derechos, acto que se efectúa posterior a la presentación y revisión del documento, en consecuencia reconoce la presentación del documento y por ende, a ella fue la persona a la que se le informó la fecha de la firma. La actuación de la demandada estuvo influida por el artículo 1491 del Código Civil, que obliga al comprador a cancelar los gastos de la tradición.”
En efecto, no hay duda que ambos documentos fueron presentados al registro para su revisión y cálculo de los respectivos aranceles, tal como consta de las planillas de liquidación antes apreciadas, y no hay contradicción en el hecho de que el demandado sufragó los montos para cancelar los gastos de registro, pero no hay constancia de que se hayan pagado tales derechos, y tampoco que se haya presentado el documento para su otorgamiento, pues, la fecha de protocolización la fija el Registro Público y entrega al presentante una especie de comprobante que indica el lugar, fecha y hora del otorgamiento, y no consta a los autos esta instrumental.- Así se establece.

Por otra parte, se aprecia de las documentales analizadas y signadas bajo los Nº 2 y 6 en la valoración de las pruebas, esto es: 1) La copia simple de Acta de Junta Directiva de la empresa “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A.,”, debidamente inscrita en fecha 14 de noviembre de 2008, ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda; y 2) La prueba de informes al Banco Mercantil, evidencian que efectivamente la parte demandada solicitó un crédito para pagar los saldos restantes por la adquisición de los inmuebles, pero, tales probanzas no acreditan la insolvencia de la demandada ni el incumplimiento alegado, porque para que se materialice la falta de pago como causa de resolución era preciso la presentación de los documentos para su otorgamiento, ya que los respectivos contratos establecen que el momento del pago era en la protocolización, no antes, entonces, la afirmación de la parte actora de que “la demandada no podía cumplir con su obligación de pagar el saldo remanente, debido a la insolvencia económica”, tal como lo expone en su escrito de informes, no era razón para no presentar los documentos definitivos de venta para su otorgamiento, pues, dicha presentación era determinante para acreditar el incumplimiento.- Así se establece.
Alega la parte demandada, la excepción de contrato no cumplido, al respecto observa este sentenciador:
El artículo 1168 del Código Civil establece:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.”
Al respecto, arguye quien aquí juzga que la acción incoada en el caso de marras, es de resolución de contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y la excepción non adimpleti contractus, contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra pueda oponer la excepción del contrato no cumplido. Por lo tanto no es aplicable cuando se ejerce la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 eiusdem. Así se establece.

Finalmente, reitera este juzgador que del texto de las comunicaciones no se aprecia que se haya efectuado la notificación prevista en el contrato, sino la realización de diligencias y pagos varios, previos a la presentación del documento para su otorgamiento, y de las planillas expedidas por el Registro del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, no es posible establecer que se hayan cancelado los servicios de registro, y que ambos contratos fueran presentados para su protocolización, y siendo que la fecha del otorgamiento o protocolización definitiva era la establecida contractualmente para el pago del saldo restante, no es posible acreditar el incumplimiento alegado por el actor, por lo que, resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la presente demanda y así quedará establecido en la dispositiva del fallo. Así se establece
III
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por los ciudadanos MANUEL VILA REQUEJO y LUISA GÓMEZ DE VILA, venezolano el primero y de nacionalidad española la segunda, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº. V.-6.487.095 y E-769.249, contra la sociedad mercantil “ROAMAR ASISTENCIA TÉCNICA, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en Fecha 20 de Septiembre de 1.991, quedando inserto bajo el Nº 13, Tomo 132 A-Pro. Así se establece. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESDE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía a los Siete (7) días del mes de junio de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL
NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la 12:00 p.m.
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL
Exp. Nº 11822
CEOF/MV/yesi.