TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO VARGAS
200° y 151°

DEMANDANTE:
MANUEL DE JESUS OLAZAGA RODRIGUEZ, de nacionalidad norteamericana, mayor de edad, titular del pasaporte N° 045242425.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
JAIRO MATIZ BUSTOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 97.555.

DEMANDADA:
LINO MARIO LUIS FERNANDES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E.-81.599.743.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
ALIRIO PÉREZ E ISOLINA ALFONZO DÍAZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 28.687 y 26.951.
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)

DECISIÓN

EXPEDIENTE DEFINITIVA

11802
I
SINTESIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado JAIRO MATIZ BUSTOS, en fecha 14 de agosto de 2009, contra la decisión de fecha 11 de agosto de 2009, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que Declaró: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y PRÓRROGA LEGAL, intentada por el ciudadano MANUEL DE JESÚS OLAZAGA RODRÍGUEZ, contra el ciudadano MARIO LINO LUIS FERNANDES.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 20 de marzo de 2009, por demanda incoada por el ciudadano MANUEL DE JESÚS OLAGAZA RODRÍGUEZ debidamente representado por el profesional del derecho, abogado JAIRO MATIZ BUSTOS, contra el ciudadano LINO MARIO LUIS FERNANDES, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 26 de marzo de 2009, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Alega la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: 1) Que en fecha 01 de febrero de 2004, su representado da en arrendamiento privado, por seis (6) meses fijos, un inmueble constituido por el apartamento único del piso dos (2) de un pequeño edificio que le pertenece, el cual está ubicado en la calle Ricaurte N° 4, La Guaira Estado Vargas, al ciudadano LINO MARIO LUIS FERNANDES; 2) Que en la cláusula cuarta de dicho contrato de arrendamiento establecieron las partes de mutuo acuerdo una duración de seis (6) meses fijos contados desde el día primero (1) de febrero de 2004; 3) Que el ciudadano LINO MARIO LUIS FERNANDES fue notificado judicialmente el día 31de enero de 2008 por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado finaliza indefectiblemente el Treinta y uno (31) de enero del 2008 y que a partir del día primero (1) de febrero del 2008 comenzara a correr la prórroga legal que establece el artículo 38 ordinal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 3) Que el ciudadano LINO MARIO LUIS FERNANDES ya consumió la prórroga legal desde el primero (1) de febrero del 2008 hasta el día treinta y uno de enero del 2009, y a la fecha no ha entregado el inmueble arrendado libre de personas y bienes, en perfectas condiciones de uso, aseo, mantenimiento y conservación, y solvente en todo lo relacionado con los servicios públicos; 4)Que ante la irresponsabilidad manifiesta del demandado y a pesar de las múltiples gestiones amistosas para que desaloje dando por terminado el Contrato de Arrendamiento suscrito con su poderdante y a pesar de utilizar el desahucio que no es otra cosa que la notificación o despido, es decir, el negocio jurídico unilateral o manifestación de voluntad de el arrendador de notificar al arrendatario de que no quiere continuar con el contrato de arrendamiento y el arrendatario se niega a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de la manifestación de voluntad en contrario con su mandante, es decir, quedarse convirtiéndose en un poseedor de mala fe; 5) Que por todo lo anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL al ciudadano LINO MARIO LUIS FERNANDES, para que convenga en desalojar el inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento privado en las mismas condiciones o que en su defecto así lo declare este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 6) Que estiman la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), reservándose el derecho de intentar acciones contra el demandado por daños y perjuicios que se le estén causando a su mandante por arbitraria e indebida permanencia del inmueble; 7) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete Medida de Secuestro en el inmueble arrendado.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consigna escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que opone la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, ordinal 4º el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión los linderos del inmueble. Ordinal 5º, la relación de hecho y fundamentos de derecho en que se basa la demanda. Ordinal 9º no cumple con el artículo 174, el cual especifica que no cumple con el domicilio procesal; 2) Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho; 3) Que suscribió un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado por un lapso de seis (6) meses, en fecha primero (1) de febrero de 2004, con el ciudadano GUSTAVO BESSON BELLORIN, venciéndose el primero (1) de febrero de 2005, la segunda renovación el primero (01) de agosto de 2005, la tercera renovación el primero (1) de febrero de 2006, la cuarta se renovó el primero de agosto del mismo, la quinta se renovó el primero (1) de febrero de 2007, la sexta se renovó el primero de agosto del mismo año, la séptima se renovó el primero de agosto del 2008; 4) Que el contrato de tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; 5) Que el contrato tenía un tiempo de duración de seis (6) meses fijo, no renovable y lo viene ocupando por más de cinco (5) años, es decir, 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009, sin ninguna oposición por parte del arrendador; 6) Que se evidencia que ha operado la tácita reconducción de conformidad con lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, convirtiéndose el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, siendo procedente a tal efecto lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 7) Que la particularidad de los contratos por tiempo indeterminado es que solamente se puede demandar al inquilino si se da alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (falta de pago, necesidad del inmueble, violaciones del inquilino, etc.); 8) Que rechazan, niegan y contradicen, cuando la parte actora se refiere en su libelo de demanda que el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado de seis (6) fijos contados a partir del primero (1) de febrero de 2004, y finaliza el 31 de enero de 2008 y que a partir del primero (1) de febrero de 2008, comenzaba a operar la prórroga legal que establece el artículo 38 ordinal B de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y que comenzó a consumir la prórroga legal desde el primero (1) de enero del 2009, y que a la fecha no ha entregado el inmueble libre de personas y bienes; 9) Que niega que sea cierto que proceda prórroga legal en los contratos de tiempo indeterminado; 10) Que no existe ningún contrato que haya vencido el 31 de enero de 2008, el único contrato de arrendamiento que existe venció el primero (1) de agosto de 2004, convirtiéndose este contrato a tiempo indeterminado como antes lo ha señalado, el arrendador sigue cobrando los cánones de arrendamiento, y posteriormente, en vista que no recibía los cánones de arrendamiento, tuvo la necesidad de depositarlos ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; 10) Que los cánones fueron retirados por el arrendador en el referido Juzgado.
En fecha 22 de julio de 2009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23 de julio de 2009, el A quo admite las pruebas de la parte demandada.
En fecha 28 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de subsanación de cuestiones previas. Asimismo, solicita sea declarada la confesión ficta de la parte demandada.
En fecha 04 de agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de pruebas. En la misma fecha, el A quo admite las pruebas presentadas por la parte actora.
En fecha 05 de agosto de 2009, vencido como se encontraba el lapso probatorio, se fija la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo expresado en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de agosto de 2009, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…En razón de lo expuesto, esta Juzgadora encuentra que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, de un contrato de arrendamiento que se transformó a tiempo determinado, es improcedente y contraria a los establecido en el artículo 39 antes citado, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declararla SIN LUGAR como en efecto se declara. ASÍ SE ESTABLECE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, ciudadano MARIO LINO LUIS FERNANDES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.599.743, en el juicio que por “Cumplimiento de Prorroga (sic) legal” sigue en su contra MANUEL DE JESUS OLAGAZA RODRÍGUEZ, de nacionalidad norteamericana, mayor de edad, casado y titular del pasaporte Nro. 045242425.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de “Cumplimiento de contrato y prórroga legal” propuesta por el ciudadano MANUEL DE JESUS OLAGAZA RODRÍGUEZ, de nacionalidad norteamericana, mayor de edad, casado y titular del pasaporte Nro. 045242425, contra MARIO LINO LUIS FERNANDES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.599.743.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.”
En fecha 14 de agosto de 2009, comparece el apoderado judicial de la parte actora y APELA de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 11 de agosto de 2009.
En fecha 17 de septiembre de 2009, el A quo ordena la remisión de la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo a este Juzgado conocer de la misma en fecha 21 de septiembre de 2009.
En fecha 24 de septiembre de 2009, el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija el décimo (10mo) día de despacho siguiente esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 07 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de informes.
En fecha 20 de octubre de 2009, el Tribunal difiere por quince (15) días continuos la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.
En el día de hoy, Quince (15 ) de marzo de 2011, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
PUNTO PREVIO
SOBRE LA ACCIÓN INCOADA
La acción incoada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal sólo posible en este tipo de contratos de arrendamiento.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 3) El vencimiento del término contractual y la prórroga legal; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción del contrato.
Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, dictaminó el a quo, lo siguiente:
“…Tal como lo señala la parte actora, en el contrato de arrendamiento que riela inserto folios 06 y su vuelto del expediente, las partes convinieron en la cláusula cuarta, con respecto a la duración del contrato lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses fijos contado desde el día Primero (01) de Febrero de 2004, no pactando las partes en el mismo la posibilidad de prorroga del mismo, por lo que se debe concluir, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, que establece: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, que dicho contrato concluyó el día 01 de agosto del año 2004, de acuerdo al contenido de la cláusula cuarta, y no como sostiene el actor en su libelo de demanda, 31 de enero de 2008.
De acuerdo a lo expresado por el propio actor (quien afirmó que el contrato vencía el 31 de enero de 2008), en el caso de autos después de haber vencido el lapso contractual, el arrendatario continuó en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues operó la llamada tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Establecido lo anterior, no queda más que señalar, ante los argumentos hechos valer por el actor en relación a la figura de la prorroga legal, cuyo cumplimiento afirma demandar en su libelo, que dicha figura está reservada para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, según se lee en el Titulo V del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38 que establece: “…omisis…”
En el asunto bajo análisis, quedó precisado que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamenta de la acción de “cumplimiento de prorroga legal”, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado y siendo que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado….esta juzgadora atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción….así como el contenido en el artículo 257 de la Constitución …, declara improcedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y prórroga legal intentada por la parte actora….”
En efecto, contradice la demandada la temporalidad arrendaticia alegada por el actor, y concluye el a quo en la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y de la prórroga legal, en virtud de que la relación arrendaticia es indeterminada en el tiempo por efecto de la tácita reconducción, y la precitada acción está reservada para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado.
Así las cosas, entiende este sentenciador que el orden público inquilinario lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.
En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los reviste de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad Inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
Reitera este sentenciador actuando en alzada, vista la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término ejercida por el actor, que la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, es fundamental para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.
En tal sentido ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y admitida por el Juzgado Primero de Municipio, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Cuarta es del siguiente tenor:
“El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses fijos contado desde el día Primero (01) de Febrero del 2004.”
Ciertamente, la parte actora acompañó a su demanda cursante al folio 6 y su vto del expediente, contrato privado de arrendamiento, el cual no ha sido desconocido ni impugnado en forma alguna por la demandada, por tanto se tiene como reconocido y en consecuencia, la documental (contrato de arrendamiento) presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, particularmente respecto a la relación arrendaticia existente entre las partes y que en principio tuvo una duración de seis (6) meses fijo, entre el 1º de febrero de 2004 y el 1º de agosto de 2004.- Así se establece.

Ahora bien, afirma la parte actora en su escrito contentivo de la demanda, que por cuanto el arrendatario fue notificado judicialmente en fecha 31 de enero de 2008 que el referido contrato finaliza indefectiblemente el 31 de enero de 2008 y que a partir del día 1º de febrero de 2008 comenzaba a operar la prórroga legal hasta el 31 de enero de 2009.

Así las cosas, entiende este sentenciador que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal venció en fecha 1º de febrero de 2005, y desde entonces hasta el 19 de marzo de 2009, fecha en que se introduce la presente demanda, el arrendatario ha permanecido en el goce pacifico de la cosa arrendada.

En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, pues, se estableció claramente en el contrato que el termino de duración sería de seis (6) meses fijos a partir del 1º de febrero de 2004, lo cual nos indica que el lapso contractual venció en fecha 1º de agosto de 2004, mas la prorroga legal (1º/02/2005), y la fecha en que se introduce la demanda (19/03/2009) surge la necesidad de analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, y para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.

Establece el artículo 1.600 del Código Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

La tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces, ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por seis (6) meses fijo, tenía como fecha de vencimiento el 1º de agosto de 2005, y a partir de esta fecha comienza la prórroga legal que sería de seis (6) meses, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, la prorroga legal se venció en fecha 1º de febrero de 2005, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prórroga legal, pues la demanda de resolución de contrato por falta de pago se introduce en fecha 19 de marzo de 2009, esto es, cuatro (4) años luego del vencimiento de la prorroga legal, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tacita reconducción.
Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:
“Pareciera que la “tacita reconducción”, a que se contraen los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prorroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducción”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”
No obstante lo anterior, concluye el referido autor, que lo dispuesto en el artículo 38 de LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la luz del Derecho Arrendaticio que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducción”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducción, ello no obstante la renuncia contractual, pues dicha garantía es inherente al orden publico inquilinario.
En el caso de autos, la demanda de cumplimiento de contrato (19/03/2009) se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, hecho ocurrido en fecha 1º de febrero de 2005, esto es, cuatro años después del vencimiento, en consecuencia, no obstante la ausencia de disposición legal que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducción, en el caso de autos, el tiempo en activar el órgano jurisdiccional implica la aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo total pasividad por parte del arrendador durante los tres años siguientes al vencimiento de la prorroga legal, por tanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, sino en fecha 31 de enero de 2008, cuando el arrendador notifica al arrendatario del supuesto vencimiento del contrato de arrendamiento en esa misma fecha, lo cual luce contrario a las estipulaciones del propio contrato de arrendamiento cuyo lapso de duración sería de seis (6) meses fijos desde el 1º de febrero de 2004, motivo por el cual tampoco tiene sentido ni cabida en el derecho el otorgamiento de la “prórroga legal”, pues, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prorroga, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración.- Así se establece.
Pues bien, en el caso de autos, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cuestiona este sentenciador si sería procedente demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal?
El artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Precisa la doctrina que en el caso del contrato por tiempo indeterminado, a tenor de lo previsto en el artículo 34 de LAI, las únicas acciones procedentes serían el desalojo y la resolución, en este último caso, siempre y cuando se invoque una causal distinta a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”
Concorde con lo afirmado anteriormente, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso de marras se demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, pero siendo que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no cumplimiento, que resulta contraria a derecho, motivo por el cual, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre al mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la apelación no puede prosperar en derecho. Así se establece.
Como corolario de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir que la APELACIÒN ejercida no puede prosperar en derecho, luego la sentencia proferida por el a quo debe ser confirmada, declarando Improcedente la acción incoada, así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
III
D I S P O S I T I V A
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora y en consecuencia se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 11 de agosto de 2009 y en consecuencia: 1) IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL incoada por el ciudadano MANUEL DE JESUS OLOZAGA RODRIGUEZ, contra el ciudadano LINO MARIO LUIS FERNANDES. Así se establece.
SEGUNDO: Como consecuencia de la confirmación del fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora (apelante). Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Quince (15) días del mes de marzo del año dos mil once (2011).
EL JUEZ
LA SECRETARIA,
Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
LA SECRETARIA,
MERLY VILLARROEL

Exp. 11802
CEOF/YESI