TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º Y 151º
PARTE DEMANDANTE: NICOLAS ALBERTO ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 1.857.935.
APODERADA JUDICIAL: SONIA MARÍA PRESILLA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.292.

PARTE DEMANDADA: LEYMARBETH MARQUEZ SERRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V.-13.223.680.

ABOGADO ASISTENTE: JUDITH FAJARDO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 104.623.

MOTIVO: APELACIÓN-RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 11613
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inicia el juicio mediante demanda incoada en fecha, por el ciudadano NICOLAS ALBERTO ALVAREZ, debidamente asistido por la profesional del derecho SONIA MARÍA PRESILLA, y previa distribución de causas ante el Juzgado Distribuidor de esta misma Circunscripción, fue asignada a este juzgado, dándosele entrada en fecha 15 de enero de 2009, y admitiéndose por procedimiento breve en fecha 9 de Junio de 2008, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, en fecha 08 de diciembre de 2008, contra la decisión de fecha 5 de diciembre de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: INADMISIBLE la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano NICOLAS ALBERTO ALVAREZ, contra la ciudadana LEYMARBETH MÁRQUEZ SERRANO.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 12 de Agosto de 2008, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 23 de septiembre de 2008, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la parte actora en su libelo: 1) Que tiene suscrito mediante documento publico autenticado, contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la ciudadana LEYMARBETH MARQUEZ SERRANO, sobre una casa de su exclusiva propiedad ubicada: en la Prolongación Soublette Callejón San Felix, Casa Nº 02-67, planta baja, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con casa que es o fue de Ricardo Veitía, SUR: con casa que es o fue de FRANCISCO GIMENEZ, ESTE: con callejón publico San Felix, y OESTE: con cerro, Jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar Estado Vargas. 2) Que la cláusula tercera de dicho contrato establece que la duración será de un (1) año fijo; sin prorroga, pero es el caso, que el contrato de arrendamiento tantas veces mencionado venció el día 15 de mayo de 2005 y le notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar dicho contrato de arrendamiento, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorgó la prorroga legal correspondiente a un lapso de seis (6) meses, la cual se negó a firmar. 3) Que posteriormente le otorgó nuevamente otra prorroga de seis (6) meses ya que la arrendataria le garantizó que en ese lapso de tiempo le entregarían una vivienda. 4) Que ha hecho múltiples gestiones amistosas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa del vencimiento del termino como causal de extinción del mismo. 5) Que la arrendataria ha venido consignando los canon de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de Municipio de este Circuito Judicial, dejando de pagar tres (3) mensualidades consecutivas, tal y como consta del expediente Nº 5006-08, cuyas consignaciones son extemporáneas. 6) Que la arrendataria se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de la manifestación de voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia y en cuyo caso le ha otorgado nuevas prórrogas hasta por un plazo de un (1) año, que la arrendataria se ha negado a firmar. 7) Que por todo lo antes expuesto es que ocurre para demandar como en efecto demanda a la ciudadana LEYMARBETH MARQUEZ SERRANO, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió o en su defecto que así lo declare el Tribunal. 8) Fundamenta su demanda en los artículos 1167, 1599 y 1618 del Código Civil.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consigna en dos (2) folios útiles, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho en el cual se fundamenta la presente demanda. 2) Que niega, rechaza y desconoce la notificación. 3) Que niega, rechaza y contradice las mencionadas prorrogas de seis (6) meses que asevera haberle otorgado y las múltiples gestiones que dice haber realizado para dar por terminado el contrato, por cuanto de manera amistosa y de mutuo acuerdo, ante la posibilidad que tenía yo de recibir un crédito de CONAVI para adquisición de vivienda, celebré en dos oportunidades con su concubina DELIA MIREYA GUERRERO DUARTE, opción de compra venta sobre dicho inmueble.
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, sólo la parte actora consigna en su oportunidad legal las respectivas probanzas.-
En fecha 05 de diciembre de 2008, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…Comporta una excepción al principio de autonomía de la voluntad de las partes, la norma consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, ya que no pueden las partes pactar su renuncia en virtud del fin que ella persigue, cual es proteger los intereses jurídicos del débil jurídico, en este caso el arrendatario. Así y en el caso de marras, la parte actora afirma que habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento por un término fijo de un (1) año, y que el arrendatario hubiere disfrutado del termino de seis (6) meses que el legislador y no él, le otorgara como prórroga legal, nuevamente le otorgó una nueva prórroga de seis (6) meses, con lo cual considera ésta juzgadora, que con ello el arrendador dejó a su arrendataria en posesión pacifica de la cosa arrendada, por lo que el contrato pactado entre ellos a termino fijo se transformó en indeterminado, por efecto de la tácita reconducción y en tal virtud, tan sólo es procedente la acción de desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la peticionada en la presente querella de resolución de contrato de arrendamiento. Así se establece.
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: Inadmisible la acción de resolución de contrato de arrendamiento incoada…”
Por diligencia de fecha 08 de diciembre de 2008, la representación judicial de la parte actora, apela de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 15 de diciembre de 2008.-
En fecha 15 de enero de 2009 este Tribunal le da entrada al recurso de apelación.-
En fecha 22 de enero de 2009, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.-
En el día de hoy, nueve (9) de marzo de 2011, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
PUNTO PREVIO
SOBRE LA ACCIÒN INCOADA
La acción incoada es por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la insolvencia del arrendatario.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que se trate de un contrato a tiempo determinado; 3) La insolvencia del arrendatario; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución del contrato.
Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, dictaminó el a quo, lo siguiente:
“…En su enmarañado libelo de demanda la parte actora señala, que habiéndose acordado en el contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera, que la duración del contrato sería por un término fijo sin prorroga de un (1) año, venciendo el mismo el quince (15) de mayo del año 2005, le notificó a su arrendataria su voluntad de no renovarle el contrato y que conforme a lo estipulado en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorgó una prorroga de seis (6) meses y posteriormente, nuevamente le otorgó otra prórroga de seis (6) meses…Que en la cláusula tercera se señaló lo siguiente: “El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de un (1) año fijo sin prórroga, se entenderá siempre que aun cuando la arrendataria continuare ocupando el inmueble después de notificada no operará la tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue siendo a tiempo determinado con toda su fuerza y vigor….omisis…
Tal y como se indica en la trascripción parcial y síntesis del libelo de demanda, la parte actora pretende la resolución Comporta una excepción al principio de autonomía de la voluntad de las partes, la norma consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, ya que no pueden las partes pactar su renuncia en virtud del fin que ella persigue, cual es proteger los intereses jurídicos del débil jurídico, en este caso el arrendatario. Así y en el caso de marras, la parte actora afirma que habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento por un término fijo de un (1) año, y que el arrendatario hubiere disfrutado del termino de seis (6) meses que el legislador y no él, le otorgara como prórroga legal, nuevamente le otorgó una nueva prórroga de seis (6) meses, con lo cual considera ésta juzgadora, que con ello el arrendador dejó a su arrendataria en posesión pacifica de la cosa arrendada, por lo que el contrato pactado entre ellos a termino fijo se transformó en indeterminado, por efecto de la tácita reconducción y en tal virtud, tan sólo es procedente la acción de desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la peticionada en la presente querella de resolución de contrato de arrendamiento. Así se establece.
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: Inadmisible la acción de resolución de contrato de arrendamiento incoada…”

En efecto, no contradice la demandada la temporalidad arrendaticia, sin embargo concluye el a quo en la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el contrato de arrendamiento es indeterminado en el tiempo por efecto de la tácita reconducción, cuya renuncia la estima ineficaz en virtud del orden público inquilinario.
Así las cosas, entiende este sentenciador que el orden público inquilinario lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.
En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad Inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario el a quo entra de oficio al estudio de la temporalidad arrendaticia y concluye que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, no obstante que no hubo contradicción, para lo cual en criterio de este Juzgador, esta perfectamente legitimado, pues no es lo mismo un hecho convenido expresamente, que un hecho admitido tácitamente, cuando está involucrado el orden público inquilinario.
Entonces, en el caso de autos y no habiendo contradicción en la contestación a la demanda respecto a la temporalidad arrendaticia, puede el orden público inquilinario, justificar el apartamiento del juzgador de los efectos procesales de la omisión en la contestación a la demanda y siendo que la temporalidad arrendaticia es fundamental para determinar la pertinencia de la acción, acierta el a quo al analizar de oficio el problema de la duración en la relación arrendaticia.
Reitera este sentenciador actuando en alzada, vista la acción de resolución de contrato por incumplimiento ejercida por el actor, que la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, es fundamental para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.
Ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y admitida por el Juzgado de Municipio, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor:

“El presente contrato de Arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de (1) año, desde el 15 de Mayo del 2004 hasta el 15 de Mayo del 2005, fijos sin prórroga, entenderá siempre que aun cuando LA ARRENDATARIA continuare ocupando el inmueble después de notificado no operará la tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue siendo a tiempo determinado con toda su fuerza y vigor.”
Ciertamente, la parte actora acompañó a su demanda cursante a los folios 8 y 9 del expediente contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 5 de mayo de 2004, anotado bajo el Nº 46, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual no ha sido desconocido ni impugnado en forma alguna por la demandada, quien solo se limita a desconocer las notificaciones que afirma el actor haber realizado, en consecuencia, la documental (contrato de arrendamiento) presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, particularmente respecto a la relación arrendaticia existente entre las partes y que en pricipio tuvo una duración de un (1) año fijo, entre el 15 de mayo de 2004 y el 15 de mayo de 2005.- Así se establece.

Ahora bien, afirma la parte actora en su escrito contentivo de la demanda, que al vencimiento del año contractual se le concedió la prorroga legal de seis (6) meses, y al vencimiento de ésta se le otorgó una nueva prórroga por seis (6) meses más, pero que al vencimiento la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble.

Así las cosas, entiende este sentenciador que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal venció en fecha 15 de noviembre de 2005, y desde entonces hasta el 12 de agosto de 2008, fecha en que se introduce la presente demanda, el arrendatario ha permanecido en el goce pacifico de la cosa arrendada.

En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, pero visto la fecha de vencimiento señalada en el contrato (15/05/2005), mas la prorroga legal (15/11/2005), y la fecha en que se introduce la demanda (12/08/2008) surge la necesidad de analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, por lo que, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.

Establece el artículo 1.600 del Código Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

La tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por un (1) año fijo, tenía como fecha de vencimiento el 15 de mayo de 2005, y a partir de esta fecha comienza la prorroga legal que sería de seis (6) meses, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, la prorroga legal se venció en fecha 15 de noviembre de 2005, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prorroga legal, pues la demanda de resolución de contrato por falta de pago se introduce en fecha 12 de agosto de 2008 y es admitida en fecha 23 de septiembre de 2008, esto es, dos años y nueve (9) meses luego del vencimiento de la prorroga legal, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tacita reconducción.
Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:
“Pareciera que la “tacita reconducción”, a que se contraen los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prorroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducción”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”
No obstante lo anterior, concluye el referido autor, que lo dispuesto en el artículo 38 de LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la luz del Derecho Arrendaticio que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducción”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducción, ello no obstante la renuncia contractual, pues dicha garantía es inherente al orden publico inquilinario.
En el caso de autos, la demanda de resolución de contrato se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, hecho ocurrido en fecha 15 de noviembre 2005, esto es, dos años y nueve meses después del vencimiento, en consecuencia, no obstante la ausencia de disposición legal que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducción, en el caso de autos, el tiempo en activar el órgano jurisdiccional implica la aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo total pasividad por parte del arrendador durante los dos años siguientes al vencimiento de la prorroga legal, por tanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, y como corolario, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prorroga, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración.- Así se establece.
Pues bien, en el caso de autos, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cuestiona este sentenciador si sería procedente demandar la resolución de contrato por falta de pago?
El artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Precisa la doctrina que en el caso de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración, pues, tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de LAI, y la única acción procedente sería el desalojo.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”
Concorde con lo afirmado anteriormente, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso de marras se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago, causal prevista en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado y al invocarse la falta de pago, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no resolución, que resulta contraria a derecho, motivo por el cual, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre al mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la apelación no puede prosperar en derecho. Así se establece.
Como corolario de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir que la APELACIÒN ejercida no puede prosperar en derecho, luego la sentencia proferida por el a quo debe ser confirmada, declarando Improcedente la acción incoada, así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
III
D I S P O S I T I V A
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora y en consecuencia se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 5 de diciembre de 2008 y en consecuencia: 1) IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO incoada por el ciudadano NICOLAS ALBERTO ALVAREZ, contra la ciudadana LEYMARBETH MÁRQUEZ SERRANO. Así se establece.
SEGUNDO: Como consecuencia de la confirmación del fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora (apelante). Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Nueve (9) días del mes de diciembre del año dos mil once (2011).
EL JUEZ
LA SECRETARIA,
Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
LA SECRETARIA,
MERLY VILLARROEL

COF/