TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

200º y 151º

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARISOL SANCHEZ BECERRA, venezolana, mayores de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.776.557, domiciliada en la avenida 11 N° 19-28 del Barrio San Martín de la ciudad de Rubio Estado Táchira.
PARTE DEMANDADA: YANETH RUEDA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-E- 60.397.859, domiciliada en la avenida 13 casa 17-25 de la población de Rubio Municipio Junín del Estado Tachira.
MOTIVO: Desalojo.
EXPEDIENTE: 3933-11.

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda que incoara la ciudadana MARISOL SANCHEZ BECERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.776.557 contra la ciudadana YANETH RUEDA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-E- 60.397.859 de este domicilio, por Desalojo, alegando que desde el 10 de septiembre de 2010, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada de autos, pactando un canon de arrendamiento de cuatrocientos Bolívares (400 Bs.) mensuales. Que ha incumplido con su obligación de pagar los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010, ahora bien, siendo imposible el cumplimiento por vía amistosa demandó a la ciudadana YANETH GARCIA RUEDA fundamentándose en el artículo 34 literal a del la Ley de arrendamientos inmobiliarios (f.1 ).
En fecha 24 de enero de 2011, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la ciudadana YANETH RUEDA GARCIA, para que diera contestación a la demanda (f. 3).

En fecha 8 de febrero de 2011, la parte demandada dio contestación a la demanda oponiendo la cuestión previa del numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil alegando que existe ilegitimidad de la persona del actor por carecer . (f. 37 al 39).
En fecha 16 de diciembre de 2010, mediante escrito la parte demandada presentó como pruebas en la causa: 1) Mérito favorable de autos en todo cuanto favorezca. 2) Documento autenticado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Tachira, bajo el N° 50, tomo 15, de fecha 25 de mayo de 2005, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos MARIA JUANA RICO DE GUERRA y MARTÍN JOSÉ ROBLES QUINTERO. 3) Consignación arrendaticia que cursa por ante este Tribunal con nomenclatura N° 8788-08, con el propósito de probar que el arrendatario se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento. Impugnó y desconoció en todo su contenido el documento registrado bajo el N° 19, tomo 39 de fecha 08 de Octubre de 2007, contentivo de documento de compra venta suscrito por los ciudadanos PEDRO MARIA CONTRERAS RINCON y ELSA NIÑO VILLAMIZAR. 4) Promovió las preguntas y repreguntas en las testimoniales. (f. 176 y 177).
En fecha 16 de Diciembre de 2010, este juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta, admitió las pruebas presentadas por la parte demandada. (f. 178)

En fecha 21 de diciembre de 2010 la representación judicial de la parte demandante promovió como pruebas en la presente causa: 1. Mérito favorable de autos. 2. Copia certificada del Documento protocolizado por ante la oficina de Registro inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Tachira, bajo la Matricula AÑO: 2007, REGISTRO INMOBILIARIO, Tomo 39, N° 19 de fecha 8 de octubre de 2007. 3. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Tachira, bajo el N° 50, Tomo 15 de fecha 25 de mayo de 2005. 4. Copia certificada del expediente N° 4704-2008 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes contentivo de Desalojo intentado por la ciudadana MARIA JUANA RICO DE GUERRA contra el ciudadano YANETH RUEDA GARCIA. 5. Copia certificada del expediente N° 8788-08 contentivo de consignación de cánones de arrendamiento.

En fecha 21 de diciembre de 2010, este juzgado admitió las pruebas presentadas por la parte demandante. (f. 14. II pieza)

PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Ahora bien, en el presente caso se aprecia que los hoy demandantes ciudadanos MARISOL SANCHEZ BECERRA suscribieron un contrato de Compra-venta con la ciudadana MARIA JUANA RICO DE GUERRA, tal como se desprende de copia mecanografiada certificada que riela a los folios 9 y 10 Documento protocolizado por ante la Oficina de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, bajo la matricula AÑO: 2007, Registro inmobiliario, Tomo 39, N° 19 de fecha 08 de octubre de 2007 el cual es valorado por esta jueza tal como lo dispone el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tanto hace plena fe entre las partes y con respecto de terceros que los ciudadanos MARISOL SANCHEZ BECERRA son propietarios del inmueble objeto del litigio. Ahora bien, la parte demandada cuestiona la cualidad porque a su decir se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor, sin embargo resulta necesario aclarar que cuando la cosa arrendada ha sido vendida, se entiende que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, por el plazo convenido y el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1604 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido y ciertamente como fue demostrado se realizó la transferencia de propiedad, según en documento anteriormente valorado, por tanto el nuevo propietario adquiere los mismos derechos y asume las mismas obligaciones que el antiguo propietario respeto a la relación arrendaticia, al punto que cualquier pretensión contra el arrendatario, debe fundamentarla en la Ley especial arrendaticia, sin necesidad de cualquier otra formalidad, sino las que derivan del contrato de venta para los inmuebles. De allí que quien demuestre en juicio ser el propietario del inmueble, será el legitimado para intentar contra el arrendatario las pretensiones que deriven de esa relación. Por ello, habiendo los ciudadanos MARISOL SANCHEZ BECERRA traído a juicio prueba de haber adquirido en propiedad el inmueble arrendado, debe tenerse como legitimados para pretender en juicio contra el arrendatario, en consecuencia se declara sin lugar la Falta de Cualidad alegada por la parte demandada. Así se decide.

PARTE MOTIVA
THEMA DECIDENDUM

Se contraen las actuaciones al desalojo intentado por la representación judicial de los ciudadanos MARISOL SANCHEZ BECERRA, contra el ciudadano YANETH RUEDA GARCIA, alegando que a dejado de cumplir con su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento desde marzo de 2009. En tal sentido el tema de la decisión se centra la determinación del cumplimiento o incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y en consecuencia determinar la existencia o no de causal de desalojo pretendido en la presente causa.

En este estado, pasa esta jueza analizar las pruebas promovidas por las partes en la presente causa:

Pruebas promovidas por la parte demandada:

Mérito favorable de autos en todo cuanto favorezca, resulta necesario advierte que el mérito favorable de los autos no constituye per se medio de prueba alguno, sino que más bien está dirigido a la apreciación del principio de la comunidad de la prueba y a la invocación del principio de la exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; por lo que corresponderá esta jueza su valoración en la oportunidad para decidir acerca del fondo del asunto debatido.Así se establece.

Documento autenticado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Tachira, bajo el N° 50, tomo 15, de fecha 25 de mayo de 2005, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos MARIA JUANA RICO DE GUERRA y MARTÍN JOSÉ ROBLES QUINTERO el cual se valora según el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tanto hace plena fe entre las partes y con respecto de terceros que la ciudadana MARIA JUANA RICO DE GUERRA suscribieron contrato de arrendamiento con el ciudadano MARTÍN JOSÉ ROBLES QUINTERO en fecha 25 de mayo de 2005. Así se establece.

Consignación arrendaticia que cursa por ante este Tribunal con nomenclatura N° 8788-08, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por haber sido otorgado por un juez y hace plena fe entre las partes y con respecto de terceros que el ciudadano MARTÍN JOSÉ ROBLES QUINTERO realizó consignación arrendaticia a favor de la ciudadana MARIA JUANA RICO DE GUERRA 09 de julio de 2008. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandante:

Mérito favorable de autos, en relación a la presente prueba esta jueza ratifica el criterio esgrimido en la valoración anterior. Así se decide.

Copia certificada del Documento protocolizado por ante la oficina de Registro inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Tachira, bajo la Matricula AÑO: 2007, REGISTRO INMOBILIARIO, Tomo 39, N° 19 de fecha 8 de octubre de 2007, el cual ya fue valorado en el punto previo relativo a la falta de cualidad, por tanto esta jueza ratifica dicha valoración y da por reproducida dicha valoración. Así se establece.

Contrato de arrendamiento autenticado por ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Tachira, bajo el N° 50, Tomo 15 de fecha 25 de mayo de 2005, el cual ya fue valorado con las pruebas promovidas por el demandado, por tanto esta jueza ratifica dicha valoración y da por reproducida dicha valoración. Así se establece.

Copia certificada del expediente N° 4704-2008 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes contentivo de Desalojo intentado por la ciudadana MARIA JUANA RICO DE GUERRA contra el ciudadano YANETH RUEDA GARCIA. Esta jueza lo valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tener el carácter de Cosa juzgada otorgado por las facultades jurisdiccionales de un juez y hace plena fe entre las partes y con respecto de terceros que en fecha 13 de agosto de 2008 el mencionado Juzgado declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Maria Juana Rico de Guerra contra el ciudadano Martín José Robles Quintero por falta de cualidad e interés del demandante. Así se establece.

Copia certificada del expediente N° 8788-08 contentivo de consignación de cánones de arrendamiento el cual ya fue valorado con las pruebas promovidas por el demandado, por tanto esta jueza ratifica dicha valoración y da por reproducida dicha valoración. Así se establece.
Valoradas como han sido las pruebas presentadas por la partes corresponde a éste Tribunal determinar si fueron cumplidos los requisitos para la procedencia del Desalojo interpuesto.
En éste sentido, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
De la norma reseñada se concluye, que el cumplimiento del requisito establecido en el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de cualquiera de los numerales en él señalados, constituyen los presupuestos de procedencia de la Acción de desalojo, los cuales se pueden resumir así: 1) Que el contrato de arrendamiento celebrado lo sea verbal o a tiempo indeterminado y 2) que el arrendatario haya incurrido en alguno de los supuestos previstos en el citado artículo, que en el caso de autos, consiste en haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Corresponde ahora examinar el cumplimiento o no de los requisitos supra señalados.
Respecto al primer requisito. Que el contrato de arrendamiento celebrado lo sea verbal o a tiempo indeterminado
La parte demandante en su escrito de demanda expuso: “…Es el caso ciudadana juez que dieron en calidad de arrendamiento al ciudadano YANETH RUEDA GARCIA dicho local celebrando contrato verbal, estableciendo como fecha de inicio el 15 de junio de 2008, por el término de un (01) año…” (Negrillas y subrayado del Tribunal). Por otra parte en la contestación de la demanda y tomando en cuenta la valoración de la pruebas realizada por este Tribunal se desprende el Documento autenticado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, bajo el N° 50, tomo 15, de fecha 25 de mayo de 2005, los ciudadanos MARIA JUANA RICO DE GUERRA y MARTÍN JOSÉ ROBLES QUINTERO suscribieron un contrato de prorroga legal por un tiempo de tres años contados a partir del 15 de mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2008, es decir, con anterioridad a la relación alegada por la parte demandante. Así mismo la parte demandada alega que detenta la condición de inquilino desde el 15 de mayo de 1991 estableciéndose desde entonces una relación verbal, hechos estos los cuales no fueron negados por la parte demandante, por tanto tenemos que; la relación arrendaticia se inicia desde el 15 de mayo de 1991 de manera verbal; en fecha 25 de mayo de 2005 las partes suscriben un contrato autenticado de “prorroga legal” por un tiempo de tres años hasta mayo de 2008, en este sentido, estando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado desde el 15 de mayo de 1991 hasta el 24 de mayo de 2005, no podía pactarse un contrato por la prórroga legal del arrendamiento, pues resulta nulo todas vez que la prórroga legal únicamente se aplica a los contratos a tiempo determinado, conforme a lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia esta jueza determina que dicho contrato es un contrato convencional a tiempo determinado que tuvo vigencia desde el 15 de mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2008, es decir por un periodo de 3 años. Así se establece.

Ahora bien, en fecha 08 de octubre de 2007 los demandantes de autos adquieren el inmueble objeto de la controversia y se entiende que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, por el plazo convenido y el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia, en tal sentido y estando vigente el contrato convencional a tiempo determinado era deber de la parte demandante respetar dicho contrato como en efecto lo hizo, no obstante surge la disyuntiva en este punto pues la parte demandada afirma que operó de pleno derecho la Prorroga legal del contrato convencional a tiempo determinado según lo establecido en el literal “d” artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, y por otra parte el demandante de autos afirma que se inició una relación arrendaticia verbal.

En este estado y teniendo por cierto que la parte demandada continuó en posesión del inmueble una vez vencido el contrato convencional a tiempo determinado en fecha 15 de mayo de 2008, las partes no podía convenir ni relajar la prorroga legal por estar involucrado el orden público según lo establece el artículo 7 en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto considera esta jueza que operó de pleno derecho en beneficio del arrendatario y estando este catorce (14) años de relación arrendaticia verbal desde el 15 de mayo de 1991 hasta el 15 de mayo de 2005 y tres (3) años de contrato convencional a tiempo determinado le corresponde una prorroga de tres (3) años según lo dispone el literal “d” del mencionado artículo 39 Ejusdem, a razón de diecisiete años (17) de relación arrendaticia, así se establece. En consecuencia, al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado no resulta procedente pretender el desalojo, tal como lo dispone el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se hará de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA

En virtud de las anteriores consideraciones, así como de la normativa legal, criterios jurisprudenciales y doctrinarios explanados en el presente fallo este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:

PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda intentada por los ciudadanos MARISOL SANCHEZ BECERRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nº V-14.776.557, domiciliados en la población de Rubio Estado Táchira contra el ciudadano YANETH RUEDA GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-E- 60.397.859, domiciliado en la avenida calle 9 con avenida 5 y 6 N° 4-86 por Desalojo.

SEGUNDO: se condena en costas a la parte demandante.

TERCERO: notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio a los quince (15) días del mes de marzo del año Dos Mil once.

Abg. Ana Ramona Acuña
Juez Provisoria

Abg. Julio Cesar Colmenares González
Secretaria Titular

En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), déjese copia para el archivo del Tribunal.
El Srio.,