TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: NORIS MARIA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.896.145.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JUAN MARTINS TEIXEIRA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.080.
PARTE DEMANDADA: JORGE BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.901.206.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EVELIO ESCOBAR UGUETO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.226.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE N° 9990.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado. En fecha 15 de Diciembre de 2010, fue reformada la demanda, siendo admitida la demanda y su reforma por auto de fecha 17 de Diciembre de 2010. Citado el demandado, en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito. Por auto de fecha 14 de Febrero del año 2011, se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, siendo imposible la conciliación por desacuerdo entre las partes. Abierto al juicio a pruebas, solo la parte demandada promovió pruebas.
Siendo esta la oportunidad legal, para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPÍTULO PRIMERO
Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Que su mandante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JORGE BLANCO, ya identificado, sobre la planta baja de un inmueble propiedad de su mandante, situado en las Calles las Tejerías, Barrio San José, Parroquia Carayaca, Estado Vargas.
Que dicha relación contractual se ha mantenido desde el 25 de Junio de 1996, haciendo constar que para el mes de Mayo de 2009, se ha venido solicitando al arrendatario la entrega del inmueble dado en arrendamiento, y que esa notificación para la entrega se puede explanar en un oficio de la Jefatura Civil de Carayaca, que actuó como órgano receptor de denuncia común de fecha quince de Mayo de 2009, donde la denunciante es la Sra. María Padrón concubina del arrendatario y la denunciada es la Sra. MARIA GONZALEZ, copia que anexó marcado con la letra “D”.
Que en razón de lo expuesto surge la obligación del ciudadano arrendatario de entregar el inmueble dado en arrendamiento, ya que se llegó a un acuerdo entre las partes para la entrega material del inmueble en fecha treinta de julio del año 2009, cuyo acuerdo ha sido incumplido por el arrendatario y su concubina MARIA PEDRON, titular de la cédula de identidad Nº V-6.889.880, dejándose constancia de dicho acuerdo en el expediente administrativo No. 1162/09, de fecha ocho de octubre del año dos mil nueve, del cual anexó copia marcado con la letra “E”.
Fundamentó su demanda en el artículo 34, literal b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que solicitó el desalojo por razones de enfermedad, y que la propietaria no puede vivir en la planta alta del inmueble, anexó informe médico de la arrendadora marcado con la letra “F”.
Que como han resultado infructuosas las gestiones realizadas por su mandante para que el arrendatario entregue el inmueble, es por lo que en efecto demanda al ciudadano JORGE BLANCO, plenamente identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en base al siguiente petitorio:
a.- Desalojo del inmueble.
b.- En la entrega material del inmueble dado en arrendamiento libre de cosas y personas.
c.- Pagar la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), por daños causados por la negativa de entregar el inmueble dado en arrendamiento.
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos, tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por desalojo fue incoada en su contra por NORIS MARIA GONZALEZ, con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A tal efecto alegó: Que el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos con vigencia desde el 1º de Julio de 1996 (14 años 09 meses), en la cláusula tercera, los contratantes convinieron en que el plazo de duración sería de un año fijo sin prorrogas, a partir del 1º de Julio de 1996, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales de tiempo, si el arrendatario se encontrase solvente en el pago de los arrendamientos y si la arrendadora, con un (1) mes de anticipación, notifique su voluntad de no prorrogarlo más, debiendo entregar el inmueble libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado. Según alega el actor, la ambigüedad de ese contrato, presenta cierta confusión u oscuridad de palabras, que las hace susceptibles de dos sentidos, y no deja conocer la voluntad de los que las han proferido o escrito, ya que, en principio los contratantes hablan de un año fijo sin prorroga, y más adelante en la misma cláusula señalan que puede ser prorrogado con la condición de que el arrendatario este solvente.
Que si el contrato fuera a tiempo determinado el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación, y en el supuesto negado que fuere declarado con lugar el desalojo, el arrendatario tiene derecho a una prorroga legal.
Que la demandante alega que necesita la vivienda por razones de enfermedad, ya que no puede vivir en la planta alta sino en la planta baja (el inmueble posee tres plantas), pero no le da para ocupar con sus parientes una de las otras plantas, sino pide que desaloje el inmueble, en el cual además de que esta solvente no ha dado motivo para dicho desalojo, en virtud que no ha incumplido con ninguna de las otras cláusulas que rigen el contrato.
Que la prueba que alega el demandante para pedir el desalojo es simplemente que necesita la planta baja del inmueble para ella vivir por razones de una supuesta enfermedad que la imposibilita para vivir en las platas altas y acompaña exámenes médicos cursantes a los folios 35 al 46, ambos inclusive, los cuales impugnó y desconoció, por cuanto no demuestran realmente la necesidad urgente del propietario de ocupar la planta baja del inmueble.
Que el inmueble objeto de la demanda lo habitan sus parientes consanguíneos, a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
Que a los folios 14 al 34 cursan citaciones y promesas futuras por la cual las partes acudieron mediante citación a la Prefectura del Estado Vargas (Consultoría Jurídica), las cuales impugnó y desconoció.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada hizo uso de ese derecho, y presentó escrito, en los términos siguientes:
Reprodujo a favor de su representado todo en cuanto le favorezca y en especial la contestación de la demanda.
Reprodujo a favor de su representado el contrato de arrendamiento celebrado con la demandante, el cual cursa a los folios 8, 9 y 10 en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas del Distrito Federal, en fecha 25 de Junio del año 1996, anotado bajo el 16, tomo 59 de los Libros de autenticaciones.
Dicha instrumental del documento autenticado antes referido, fue consignada en copia fotostática, por lo que a los efectos de su valoración se aplica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
(…).”
De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:
a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).
b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.
c) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.
d) Sean legibles.
Siendo que en el caso de autos, se dan los supuestos antes referidos, este Juzgado aprecia como fidedigna la copia fotostática del contrato de arrendamiento promovido por la parte demandada.
Promovió y consignó las copias certificadas de actas de nacimiento de los hijos menores de su mandante, ISABELLE PAOLA y JORGE NICOLA BLANCO PEDRÓN, quienes habitan con su madre MARIA ISABEL PEDRÓN LEÓN, las cuales cursan a los folios 63 al 65. Dichos instrumentos públicos no fueron impugnados, motivo por el cual, este Tribunal de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil lo aprecia y atribuye pleno valor probatorio.
La parte actora no promovió prueba alguna.
CAPITULO TERCERO
En el caso de autos, la parte actora pretende el desalojo del inmueble antes identificado, y para ello se fundamenta en el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo a la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Por su parte el demandado, rechazó, negó y contradijo la demanda, alegando con respecto a la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado en cuanto al tiempo, que debía este Tribunal decidir, pues la clausula que regula lo relativo al plazo de duración, es confusa y ambigua, por lo que, en atención a dicho pronunciamiento, dependería la procedencia o no de la acción de desalojo. En cuanto al fondo señaló, que la demandante alega la necesidad del inmueble, ya que no puede vivir en la planta alta, y por ello requiere la planta baja por razones de enfermedad, pero no le da la opción de ocupar otra planta sino que requiere el desalojo. Impugnó los informes médicos acompañados por la parte actora a su demanda, y las copias fotostáticas de las actuaciones realizadas en la Prefectura del Municipio Vargas.
Siendo estos los términos en que quedo controvertida la litis, esta Juzgadora para resolver observa:
En primer lugar, dado que el arrendatario incluyo dentro del debate lo relativo a la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo, ya que sostiene, que según la interpretación que se de a la cláusula que regula dicho aspecto, el mismo seria indeterminado o determinado y de allí dependerían las acciones y en concreto la procedencia o no del desalojo intentado, esta Juzgadora pasa analizar, previo a cualquier otro pronunciamiento lo relativo plazo de duración de la relación arrendaticia. En tal sentido observa:
La parte actora hizo valer como instrumentó fundamental de su acción, un documento demostrativo de la relación arrendaticia que alegó haber celebrado con el arrendatario demandado. Dicho instrumento, valorado en el capitulo relativo a las pruebas, en cuanto al plazo de duración establece en su clausula tercera:
“El plazo de duración del presente contrato es de un año fijo sin prorroga, a partir del 01 de Julio de 1996, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales de tiempo, si EL ARRENDATARIO se encontrase solvente en el pago de los arrendamiento y si LA ARRENDADORA con un (01) mes de anticipación, no le notifique su voluntad en no prorrogarlo más, debiendo entregar el inmueble, EL ARRENDATARIO, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le ha sido arrendado”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:
“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.
El anterior precepto normativo le atribuye a lo jueces la interpretación de los contratos, quienes realizan la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. Pero esa facultad de interpretar actos y contratos (negocios jurídicos), no es ilimitada, pues por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia.
Con respecto a la interpretación de los contratos por el juez, la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, en pacífica doctrina entre otras, en decisión de fecha 28 de febrero de 1996 (Orlando Di Bernardino), reiterada en decisión de fecha 14 de abril de 1999 (B. Errate Consolo y otros contra Douglas Rafael Hurtado y otro), ha establecido:
“...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intensión de los otorgantes. Igualmente los jueces tiene potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes los hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia...”.
En el caso de autos, analizada la clausula tercera antes transcrita, se evidencia cierta ambigüedad en la redacción de la misma, pues se señala como plazo de duración “un año fijo sin prorroga” e inmediatamente expresan los contratantes, que puede ser prorrogado por periodos iguales de tiempo si: el arrendatario esta solvente en el pago del arrendamiento y si la arrendadora no le notifica su voluntad de no prorrogarlo más. Ante esta ambigüedad le corresponde al Juez, por ordenarlo así el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, averiguar la común intención de las partes a los efectos de clarificar y determinar si el contrato fue fijo por un año, fecha en la cual vencía el plazo de duración del mismo o si ese plazo de un año contado a partir del 01 de Julio de 1996 era prorrogable por periodos iguales, si se daban la circunstancias enunciadas en la clausula. En este sentido, considera este Tribunal, dado las circunstancias a las cuales se condiciono la posibilidad de que dicho contrato se prorrogara, las cuales no fueron objeto del debate en el presente juicio, y siendo que se desprende de la lectura de la clausula referida, que las partes al regular lo relativo al plazo de duración de contrato, mencionaron un año fijo sin prorroga a partir del 01 de julio de 1996, quien sentencia, considera que esa fue la intención de las partes, es decir, que dicho contrato en cuanto al tiempo de duración expiraba el 01 de Julio de 1997, por lo que al haber continuado el arrendatario demandado ocupando el inmueble, cuando el contrato, de acuerdo a la interpretación efectuada se había vencido, el contrato de arrendamiento se transformó en contrato a tiempo indeterminado; es decir, opero la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil que prevé: “ Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
En razón de lo expuesto, en criterio de quien aquí decide, resulta pertinente la escogencia del actor, en cuanto a la acción intentada.
SOBRE EL FONDO:
En el asunto sub íudice, como ya se indicó, se pretende el desalojo del inmueble arrendado dada la necesidad de ocuparlo, es decir, no se trata de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, sino de la necesidad que tiene la arrendadora, de ocupar el inmueble. Este supuesto de desalojo viene dado, según señala Guerrero Quintero, Gilberto y Guerrero Rocca, Gilberto, en su Tratado de Derecho Arrendatario Inmobiliario: “..por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado de tener que ocupar ese inmueble para satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera… Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…” La necesidad del inmueble se materializa cuando se demuestra dicha necesidad de ocupación, es decir, corresponde al actor demostrar, el hecho afirmativo de la necesidad de ocupar el inmueble. De allí, que el criterio sustentado por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, relativo a que el actor, en casos como el de autos, no requería probar la necesidad de ocupar el inmueble, según lo expresó en la sentencia 1.558 del 30-11-2000, al indicar:“…basta que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado…” haya sido modificado, según lo expresado por Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en la decisión dictada en expediente N° 02-2227, en la que, entre consideraciones se lee: ”…Al respecto, se hace menester señalar en primer lugar y conforme se ha sostenido en repetidas oportunidades, que la necesidad a que se refiere el artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no ha sido legalmente definida, y es por ello que se le ha otorgado a la Administración -y consecuentemente al Juez que conozca de la materia-, la facultad de determinar, objetivamente, su existencia, atendiendo a los elementos aportados en el procedimiento. … Siendo ello así, aprecia este Tribunal que el examen, en su conjunto, de los precitados documentos, cuyo contenido no fue -en definitiva- desvirtuado por el recurrente, demuestran suficientemente la necesidad invocada como causal de desalojo, todo lo cual lleva a desestimar, por infundado, el alegato concerniente a la errónea aplicación, por la Administración recurrida, del artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, con fundamento en el cual se autorizó la desocupación del inmueble arrendado al actor”.
En el caso que examinamos, por tratarse de una acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como hemos sostenido, la carga de la prueba corresponde a la parte actora que alega la necesidad. Dicha parte limitó su actividad procesal a acompañar a su demanda como instrumentos fundamentales: -Contrato de arrendamiento, valorado con ocasión de las pruebas aportadas por la parte demandada.
Copias fotostáticas de las actuaciones realizadas por ante la Jefatura Civil de la Parroquia Carayaca, Municipio Vargas del Estado Vargas, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad legal para ello, sin que la parte actora que la hizo valer, realizara actividad alguna tendente a servirse de la misma, motivo por el cual se desechan del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere..”
Acompañó también resultado de estudios médicos de TAC COLUMNA LUMBAR Y DENSITOMETRIA OSEA, emanados del Instituto de Clínicas y Urología Tamanaco C.A., así como Informe médico, de fecha 15 de marzo del año 2010, emanado Fundación Hospital ortopédico Infantil, los cuales fueron igualmente impugnados por la parte demandada. Al respecto de estos instrumentos, cabe mencionar, que se trata de instrumentos emanados de terceros ajenos al juicio y que al no ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede atribuírsele valor probatorio alguno.
Por todo lo antes expuesto, es forzoso para esta Juzgadora concluir, que la parte actora, como tantas veces hemos mencionado en el presente fallo, no desplego la actividad procesal correspondiente a los fines de demostrar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, cuyo desalojo demandó fundamentada en el literal b del artículo 34 eiusdem. En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”, así como el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, declara SIN LUGAR la presente acción.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la ciudadana NORIS MARIA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.896.145 contra el ciudadano JORGE BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.901.206.
Se condena en costas a la parte actora perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los nueve (09) días del mes de Marzo del año dos mil once (2.011). Años 200 de la Independencia y 152 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

Abg. NELIDA LINARES OQUENDO.
En la misma fecha, siendo las 12:30 p.m., se publicó y registro la anterior decisión.
La secretaria,