TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO VARGAS

PARTE ACTORA: NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.888.465.
PARTE DEMANDADA: ROXANA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.577.911.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: LEONARDO ENRIQUE ARAUJO SALAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado Nº 19.576.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL JOSE MANZANILLO ROMERO, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado Nº 148.299.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE Nº 1681/10.

Se inició la presente demanda en virtud de la distribución realizada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 01 de Noviembre de 2010, cuando fue asignada a este Tribunal, el cual le dio entrada mediante auto de fecha 02/11/2011, y posteriormente previa consignación de los recaudos, fue admitida conforme al auto de fecha 11 de Noviembre de 2010. Folios 1 al 14.
Cursa al folio 23, diligencia suscrita en fecha 26/01/11 por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se habilite al Alguacil del Tribunal durante los días Sábado 29 y Domingo 30 de Enero, a los fines de la citación de la demandada. Pedimento que fue proveído mediante el auto de fecha 27/01/11, que cursa al folio 24.
Cursa al folio 25, diligencia suscrita en fecha 31 de Noviembre de 2011, por el Alguacil del Tribunal, consignando recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana ROXANA MENDEZ.
Cursa al folio 27, acta levantada por el Tribunal en fecha 02/02/11, dejando constancia que la demandada compareció en la oportunidad de contestar la demanda, sin abogado que la asistiera, razón por la cual se difirió dicho para el 5° día de despacho siguiente, de conformidad con el Artículo 4 de la Ley de Abogados.
En fecha 10 de Febrero de 2011, la demandada debidamente asistida por el Apoderado Miguel José Manzanillo Romero, inscrito en el Inpreabogado N° 148.299, consigno escrito de contestación a la demanda. Folios 29 al 32.
En la misma fecha 10/02/11, la demandada confirió Poder apud acta, al Abogado Miguel José Manzanillo Romero. Folio 37.
Cursa a los folios 43, escrito consignado en fecha 21/02/11 por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual ataca los alegatos esgrimidos por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, e impugna los documentos anexados a la misma.
Mediante escrito consignado en fecha 23/02/11, la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas con sus respectivos anexos en el presente juicio, las cuales fueron admitidas por auto dictado por el Tribunal en la misma fecha. Folios 46 al 58.
Cursa al folio 59, diligencia de fecha 25/02/11, consignada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual se opone a las pruebas promovidas por la parte demandada.
Cursa a los folios 60 al 62, acto de declaración rendida en fecha 28/02/11 por el ciudadano: Nelson Encarnación Marcano González, testigo promovido por la parte demandada.
Cursa al folio 69, escrito consignado en fecha 28/02/11, por el apoderado judicial de la parte demandada, promoviendo las pruebas documentales anexadas al mismo, que corren insertas a los folios 67 al 80.
Mediante diligencia de fecha 02/02/11, el apoderado judicial de la parte actora, por una parte impugna las pruebas documentales promovidas por la demandada, alegando son extemporáneas, desconociendo el Contrato de Arrendamiento y los Recibos consignados. Por otra parte, consignó copia del documento privado, mediante el cual, el testigo Nelson Marcano González, conjuntamente con su madre Vicenta Emilia González de Marcano, le vendió a su representada el inmueble a que se refiere la demanda.
Mediante auto de fecha 14/03/11, el Tribunal difirió la oportunidad de dictar sentencia.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo seguidamente.

PARTE MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su escrito libelar, que cursa a los folios 1 al 6 del expediente, el Abogado LEONARDO ENRIQUE ARAUJO SALAS, procediendo como Apoderado Judicial de la ciudadana NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, que acredita con el instrumento poder que anexa marcado “A”, alegó lo siguiente:
Capitulo I
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Alego que consta en documento privado que anexa marcado “B”, que su representada, la ciudadana NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, actuando como ARRENDADORA, celebró con la ciudadana ROXANA MENDEZ, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que consta en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, que la ciudadana Roxana Méndez, actuando como ARRENDATARIA, recibió en calidad de arrendamiento, el inmueble Apartamento N° A-57 del Bloque 3 de la Urbanización Páez, Parroquia Catia la mar del Estado Vargas, cuyo Uso según la Cláusula Segunda del mismo, sería residencial.
Que en dicho contrato se estableció también, el canon de arrendamiento mensual, que se fijó en cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00), que ésta se obligó a pagar puntualmente, dentro de los primeros quince (15) días de cada mes, mediante Depósito en la Cuenta de Ahorro N° 86-19107 de Banco Mercantil.
Igualmente alego, que en la Cláusula Cuarta se estipuló, el período de duración del contrato de arrendamiento, en un (01) año fijo, contado a partir del quince (15) de Junio del año 2005 hasta el quince (15) de Junio del año 2006, pudiendo ser prorrogado por periodos de igual duración, siempre y cuando conste por escrito el acuerdo entre las partes. Por lo que dice que en su inicio era un arrendamiento a tiempo determinado.
Capitulo II
LOS HECHOS
Alegó que el contrato de arrendamiento que se identifica en la presente demanda, según la cláusula cuarta, comenzó su vigencia el quince (15) de Julio del 2005, pero al vencerse su período de duración el quince (15) de Julio del año 2006, y al no ser prorrogado por las partes tal y como lo pactaron, y por seguir la arrendataria usando el inmueble en calidad de arrendamiento, desde el día quince (15) de Julio de 2006, hasta la presente fecha, el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Alegando asimismo, que para la fecha de la demanda, la arrendataria ROXANA MENDEZ, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2010, es decir que si cada canon mensual de arrendamiento, es actualmente de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00), y si la arrendataria esta insolvente en el pago de cinco (5) meses de arrendamiento, actualmente debe la suma global de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (1.250,00), siendo por ese motivo que procederá a demandar a la acción NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, por la Acción de Desalojo, como lo explana más adelante.
Capitulo III
DEL DERECHO
Fundamento su acción en los Artículos 1579, 1592, 1614 y 1167 del Código Civil, asimismo el Artículo 33, 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales todos transcribieron.
Capitulo III
PETITORIO
Por todo lo antes narrado, recibiendo instrucciones de su mandante NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, demanda a la ciudadana ROXANA MENDEZ, en una Acción de Desalojo, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En el DESALOJO del apartamento signado con el Nº. A-57 del Bloque 3 de la Urbanización La Páez, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas, y del cual la ciudadana ROXANA MENDEZ, es la arrendataria. Y que como consecuencia de lo anterior, entregue el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió, ello por encontrarse insolvente en el pago de cinco (5) cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Julio, Agosto, y Septiembre de 2010.
SEGUNDO: En el pago de la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.250,00), por concepto de pago correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2010, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) mensuales, cada uno.
TERCERO: A titulo de daños y perjuicios, en pagar a mi representada, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00), contados a partir del mes de Octubre del 2010 y hasta la fecha que entregue el apartamento completamente desocupado de bienes y personas.
CUARTO: En pagar las costas y costos del juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogado.
Capitulo IV
DEL DOMICILIO PROCESAL
De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, fijo como domicilio procesal, el Escritorio Jurídico “DOUGLAS PEÑA Y ASOCIADOS”, ubicado en el Edificio Brando, piso 3, Oficina N° PH-2, Avenida El Ejercito, frente al Hospital Naval, Catia la mar, Estado Vargas.
Capitulo V
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Por cuanto se esta demandando el desalojo de un inmueble que actualmente es objeto de un contrato escrito a tiempo indeterminado, la presente demanda se estima en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo), que comprenden la suma de DOCE (12) cánones de arrendamiento, conforme al Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Presentó la estimación, llevando a cabo la correspondiente conversión, en TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.3.000,oo), que en Unidades Tributarias equivalen a 46,15 UT.
Capitulo VI
DE LA CITACIÓN DEL DEMANDADO
Pidió que la demandada ROXANA MENDEZ, sea citada en el inmueble objeto del juicio.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Mediante escrito con sus anexos, que corren insertos a los folios 29 al 36, que fue consignado en fecha 10/02/11, la parte demandada ROXANA MENDEZ, debidamente asistida por el abogado MIGUEL JOSE MANZANILLO ROMERO, cursante a los folios 29 a 32, ésta dio contestación a la demanda incoada en su contra de la siguiente manera:
CAPITULO I
DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA DEMANDANTE PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO
Opuso la falta de cualidad e interés de la actora para sostener el presente juicio para que sea resuelta como punto previo en la sentencia definitiva que ha de decidir el presente juicio, prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por las razones que de seguida paso a exponer:
PRIMERO: La parte actora ciudadana NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, arrendó a la ciudadana ROXANA MENDEZ un Inmueble (que de acuerdo a su dicho) es de su propiedad, constituido por el apartamento identificado con el N° A-57 del Bloque 3 de la Urbanización Páez, Parroquia Catia la mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, pero es el caso que el legitimo propietario del referido inmueble es el ciudadano NELSON ENCARNACIÓN MARCANO GONZALEZ, como heredero universal de JULIO ENCARNACION MARCANO, causante a titulo universal del ultimo de los nombrados, lo cual se evidencia de instrumento Contrato de Venta a Plazo suscrito por el de cujus con el Instituto Oficial Autónomo Banco Obrero, órgano regente en materia habitacional pro tempore para el 12 de Marzo de 1973, fecha de la adquisición del referido inmueble al mencionado organismo oficial, lo cual dice se evidencia del documento que anexa marcado “A”. De forma tal que acreditando al ciudadano NELSON ENCARNACION MARCADO, su condición de propietario por ser heredero del ciudadano Encarnación Marcano, quien fuera su legítimo padre según se evidencia del Acta de Defunción y Partida de Nacimiento que se anexan al escrito marcadas “B” y “C”, procedió a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, pero esta vez con alguien efectivamente es el legitimo propietario como causahabiente a titulo universal del ciudadano JULIO ENCARNACION MARCANO, razón por la cual, la actora NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, carece de cualidad para arrendar el inmueble, que no solo no es de su propiedad, y para la cual tampoco contaba con mandato, autorización o representación alguna de su legitimo propietario para ejercer actos de representación en nombre de el mismo y falseando de manera absoluta con una manifestación de voluntad carente de verdad, el ser supuestamente propietaria del inmueble del cual hoy pretenden desalojarla, lo que de por si constituye un delito. En consecuencia niega, rechaza y contradice que pueda deberle cantidad alguna de dinero a la ciudadana NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR.
Sobre ese particular, invocó y transcribió, Jurisprudencias de las Salas Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

CAPITULO II
DE LA NEGACION TOTAL Y ABSOLUTA DE LAS PRETENSIONES FORMULADAS POR LA PARTE ACTORA.
PRIMERO: Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las pretensiones formuladas por la parte actora por ser manifiestamente inciertas y contrarias a derecho.
SEGUNDO: Negó, rechazo y contradijo el que le deba a la demandante UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.1.250,00) correspondientes a los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) mensuales cada uno, o que le deba cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento.
TERCERO: Negó, rechazo y contradijo el que le deba DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250,00) contados a partir del mes de Octubre de 2010 a la parte actora.
PETITORIO
Alego que por fuerza de los razonamientos de hecho y de los argumentos de derecho señalados anteriormente, solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar, por ser contraria a derecho las pretensiones formuladas por la parte actora.
DE LA OPOSICION E IMPUGNACION DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA
Conforme al escrito que cursa los folios 43 al 45, el apoderado de la parte actora, Dr. Leonardo Enrique Araujo Salas, en relación a los alegatos de defensa esgrimidos por la parte demandada, alegó lo siguiente:
PRIMERO: Rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes, la excepción de falta de cualidad e interés del demandante para sostener el presente juicio, presentada por la demandada, con el alegato principal, de que la demandante NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, no es la dueña del apartamento que se pretende desalojar, alegando que el dueño de dicho inmueble es el ciudadano NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ. Negó, rechazó y contradijo, que el ciudadano NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ, sea el legítimo propietario del apartamento identificado en el escrito libelar.
Asimismo alegó, que la acción deducida en el caso, es el desalojo de un apartamento, motivado a que la arrendataria de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no cumplió con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2010.
Con el libelo de la demanda se anexó el original de un documento privado que contiene un arrendamiento suscrito entre mi representada NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, actuando como arrendadora, y la ciudadana ROXANA MENDEZ, actuando como arrendataria, siendo objeto del contrato, el apartamento ya identificado en el libelo de la demanda; además indica al tribunal, que el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento que se anexó a demandada, quedó debidamente reconocido personalmente por la demandada, ya que ni lo desconoció, ni lo impugnó en la oportunidad procesal correspondiente, de lo que se deduce, que la demandada ROXANA MENDEZ admitió haber celebrado el arrendamiento que se identifico en la demanda.
Alegó que la acción de Desalojo intentada en el presente caso, no se discute la propiedad del inmueble arrendado, lo que se discute es la existencia de un contrato de arrendamiento (escrito a tiempo indeterminado o verbal) y el cumplimiento de sus cláusulas contractuales; ahora bien, vistas las cosas de esta manera, y reconocido el contrato de arrendamiento por la demandada ROXANA MENDEZ, como se dijo con anterioridad, considerando, que la ciudadana NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, como arrendadora, tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio de desalojo, como parte demandante, y así expresamente solicita que lo declare el Juez en su sentencia, declarando sin lugar la excepción opuesta por la demandada.
SEGUNDO: Impugna y desconoce la copia fotostática simple del CONTRATO DE VENTA A PLAZO, del Banco obrero, de fecha 12/03/1973, Nº 034, que aparece inserta al folio 33 del expediente.
TERCERO: Impugna y desconoce la copia fotostática simple del Acta de Defunción signada con el Nº 219, de los libros de Registro Civil para Defunciones para el año 1995, de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Catia La Mar del Municipio Vargas del Estado Vargas, inserta en el folio Nº34 del expediente.
CUARTO: Impugna y desconoce la copia fotostática simple de la Partida de Nacimiento signada con el Nº 1308 de los Libros de Registro Civil de Nacimiento del año 1959 de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal, que aparece al folio Nº35 del expediente.
Señala asimismo, que las impugnaciones y desconocimientos de las copias fotostáticas simples, que hace en los numerales segundo, tercero y cuarto del presente escrito, las hace de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Desconoce el contenido y las firmas del documento privado del contrato de arrendamiento que aparece inserto al folio Nº 36 del expediente. Negando, rechazando y contradiciendo que las firmas que aparecen al pie de dicho contrato, sean de los ciudadanos NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ (C.I. Nº 5.574.788) y ROXANA MENDEZ (C.I. Nº 5.577.911).

DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito y sus anexos, cursantes a los folios 46 al 57, consignado en fecha 23/02/11, por el Abogado MIGUEL JOSE MANZANILLO ROMERO, procediendo como apoderado judicial de la parte demandada Apoderado de la parte demandada, ésta promovió pruebas de la siguiente:
PRIMERO: Promovió como testigo al ciudadano NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ, a los fines de demostrar la relación arrendaticia existente su representada ROXANA MENDEZ y el mencionado ciudadano.
SEGUNDO: Promovió como prueba documental, copia simple de Contrato de Arrendamiento entre el ciudadano NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ y ROXANA MENDEZ, a los fines de demostrar la relación arrendaticia.
TERCERO: Promovió como prueba documental, copia simple de los recibos de pago correspondientes a los meses de JULIO a DICIEMBRE de 2010 y ENERO de 2011, a los fines de demostrar que su representada ha venido cancelando todos los meses el canon de arrendamiento.
CUARTO: Promovió como prueba documental, copia simple de contrato de Venta a Plazo Nº 117022 de fecha 12/03/1973 emitido por el Instituto Oficial Autónomo Banco Obrero, a los fines de demostrar que el señor JULIO ENCARNACION MARCANO es el propietario del inmueble.-
QUINTO: Promovió como prueba documental el acta de defunción del Sr. JULIO ENCARNACION MARCANO suscrito en fecha 13/05/1997 por la primera autoridad de la Parroquia Catia La Mar, del Estado Vargas, a los fines de demostrar que el señor JULIO ENCARNACION MARCANO es heredero.

Mediante el escrito y anexos, que cursan a los folios 65 al 80, consignado en fecha 28/02/11, por el apoderado judicial de la parte demandada, estando dentro del lapso probatorio, este promovió lo siguiente:
PRIMERO: Promovió original del Contrato de Arrendamiento entre NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ y ROXANA MENDEZ, a los fines de demostrar la relación arrendaticia.
SEGUNDO: Promovió originales de los recibos de pagos correspondientes a los meses de JULIO a DICIEMBRE 2010 y ENERO 2011, a los fines de demostrar que su representada la ciudadana ROXANA MENDEZ, ha venido cancelando todos los meses el canon de arrendamiento.
TERCERO: Promovió solicitud de copia certificada del contrato de Venta a Plazo # 034 # de Control 117022 de fecha 12/03/1973 emitido por el Instituto Regional de Vivienda INAVI, Estado de Cuenta e Informe de Cancelación, a los fines de demostrar que el señor JULIO ENCARNACION MARCANO es el propietario del inmueble.
CUARTO: Promovió original del Acta de Matrimonio realizada por los ciudadanos JULIO ENCARNACION MARCADO y VICENTA EMILIA GONZALEZ emitida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Maiquetía.
QUINTO: Promovió original de Partida de Nacimiento del señor NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ, emitida por el Registrador Principal del Distrito Federal, a los fines de demostrar que los ciudadanos: JULIO ENCARNACION MARCADO y VICENTA EMILIA GONZALEZ, presentaron como su hijo al señor NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ.
SEXTO: Promovió copia certificada del Acta de Defunción del señor JULIO ENCARNACION MARCANO, suscrita en fecha 25/02/2011 por la Unidad de Registro Civil de Catia La Mar, Estado Vargas, a los fines de demostrar que el señor NELSON ENCARNACION MARCANO GONZALEZ, es heredero del señor JULIO ENCARNACION MARCANO.

DE LA DECISION
Consta en el libelo de la demanda, inserto a los folios 1 al 6 del expediente, que la parte actora ciudadana Nancy Josefina Cueto Escobar, interpuso en el presente juicio, una Acción de Desalojo, incoada contra la ciudadana Roxana Méndez, fundamentada en la falta de pago de los cánones pactados en el Contrato de Arrendamiento que en forma privada suscribieron las mismas, el cual fue anexado a la demanda, cursando en original al folio 13. Incumplimiento que se le imputa a la arrendataria demandada, con respecto a los cánones comprendidos entre los meses de Mayo a Septiembre de 2010, a consecuencia de lo cual, solicita en su petitorio se declare el Desalojo del inmueble, y la consecuente entrega del inmueble, así como el pago de los cánones vencidos y no pagados, con los que se sigan causando a partir del mes de Octubre de 2010, como indemnización por daños y perjuicios.
Por su parte la demandada, según consta del escrito de contestación a la demanda que cursa a los folios 29 al 32 del expediente, sin preámbulos, comienza proponiendo la Falta de Cualidad de la parte actora, a cuyos fines invoca el reconocimiento de la celebración del Contrato de Arrendamiento suscrito con la demandante Nancy Josefina Cueto Escobar, quien señala en el mismo, que el inmueble arrendado es de su propiedad. Pero acto seguido, señala que el verdadero propietario es el ciudadano: Nelson Encarnación Marcano González, como heredero universal del ciudadano Julio Encarnación Marcano, quien adquirió el inmueble mediante un Contrato de Venta a Plazo suscrito con el Instituto Oficial Autónomo Banco Obrero, en fecha 12 de Marzo de 1973, lo que dice se evidencia del documento que anexa al escrito de contestación, razón por la cual, procedió a celebrar un nuevo contrato con el ciudadano Nelson Encarnación, que le impone a la demandante la falta de cualidad para arrendar el inmueble, que no solo no es de su propiedad, sino que tampoco cuenta con un mandato, por lo que nada le debe a la misma. Procediendo seguidamente, a negar de forma total y absoluta las pretensiones formuladas por la parte actora, negando que le deba las cantidades que por concepto de cánones reclama de la demandante.
Vistos los alegatos de ambas partes antes relacionados, conforme a los cuales queda planteada la controversia, en la pretensión por parte de la actora en obtener el desalojo del inmueble arrendado, a causa del incumplimiento de la demandada en el pago de los cánones, quien opuso como defensa perentoria de fondo “la falta de cualidad de la actora”, porque ella no es propietaria del inmueble, por lo que suscribió un nuevo contrato, con quien alega es el verdadero propietario, razón por la cual, nada le adeuda. Siendo así, nos corresponde pronunciarnos en primer lugar sobre la falta de cualidad opuesta, y en el caso de ser improcedente, entrar a conocer el fondo de la controversia, para cuyos fines, llevaremos a cabo previamente el análisis y valoración de las pruebas promovidas y producidas en el juicio.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.
Cursa al folio 15 del expediente, consignado por la parte actora como anexo del libelo, original del Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, entre la demandante Nancy Josefina Cueto Escobar (como arrendadora), y la ciudadana Roxana Méndez (como arrendataria), sobre el inmueble Apto A-57, del Bloque 3, de la Urbanización La Páez, Parroquia Catia la mar, del Estado Vargas.
Dadas las características del instrumento antes descrito, el mismo conforma un documento privado, que fue opuesto a la parte demandada como instrumento fundamental de la demanda, por aparecer suscrito por la misma, quien de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tenia la carga de impugnarlo y desconocerlo, cosa que no se produjo en el presente juicio, por cuanto la demandada lo que hizo fue plantear la falta de cualidad de la demandante, partiendo del reconocimiento de la celebración de dicho contrato, sin impugnarlo de forma expresa, razón por la cual, es procedente aplicar en este caso la parte in fine del citado artículo, a tenor del cual, el silencio de la parte, deriva el reconocimiento del contrato de arrendamiento contenido en el mismo, a consecuencia de lo cual, conforme a lo previsto en el Artículo 1363 del Código Civil, surte valor probatorio en todo cuanto del mismo se desprenda a los fines de la controversia a decidir. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del instrumento analizado, para quien aquí Sentencia se deriva del mismo, la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto desde el año 2005, así como las obligaciones y condiciones de dicha relación, en especial lo relativo a la duración del contrato, que incide en su calificación, y de las acciones derivadas de estos, y lo que tiene que ver con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento pactados como contraprestación, cuyo incumplimiento en el fundamento de la demanda, elementos estos cuya trascendencia o no, en cuanto a la acción de desalojo a decidir, se determinara posteriormente. Así se establece.

Cursa al folio 33 del expediente, consignado como anexo del escrito de contestación a la demanda, copia fotostática de un Contrato de Venta a Plazo, suscrito entre el Banco Obrero, Instituto Oficial Autónomo, y el ciudadano: Julio Encarnación Marcano, titular de la Cédula de Identidad Nº 802.497, la cual fue posteriormente promovida en el lapso probatorio, pero igualmente en copia simple, cursando a los folios 55 y 56.
Vistas las características del instrumento antes descrito, por conformar un documento que no emana de las partes en conflicto, que no tiene la condición de documento público, y que además fue consignado en copia fotostática, para quien aquí Sentencia, procede la aplicación de la posición jurisprudencial, que interpretando la disposición contenida en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece que los únicos documentos que pueden producirse y promoverse en copia simple y producir efectos probatorios son los públicos, no así los privados, respecto de los cuales la jurisprudencia les niega valor probatorio, siendo en consecuencia, que esta Juzgadora le niegue valor probatorio al instrumento objeto del presente análisis. Así se declara.

Cursa al folio 76 del expediente, promovido por la parte demandada en el lapso probatorio, copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos Julio Encarnación Marcano Pinto y Vicenta Emilia González, asentada bajo el Nº 331, en fecha 17/10/60, correspondiente al Matrimonio contraído entre los ciudadanos: Julio Encarnación Marcano Pinto y Vicenta Emilia González.
Cursa al folio 77 del expediente, promovida por la parte demandada en el lapso probatorio, copia certificada del Acta de Nacimiento del ciudadano Nelson Encarnación, asentada bajo el Nº 1308, en fecha 18/04/59, en los Libros de Nacimientos llevados por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal. La cual había sido consignada en copia simple, en como anexo del escrito de contestación, cursando al folio 35.
Cursa a los folios 78 y 79 del expediente, consignado como anexo del escrito de contestación a la demanda, copia certificada del Acta de Defunción del ciudadano JULIO ENCARNACIÓN MARCANO, que fue asentada en fecha 28/11/95, bajo el Nº 219, en los Libros para Defunciones, llevados por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Catia la mar. La cual había sido consignado por la parte demandada, en copia simple, como anexo del escrito de contestación y en el lapso probatorio, cursantes a los folios 34 y 57.
Cursa al folio 80 del expediente, promovido por la parte demandada en el lapso probatorio, copia certificada del Acta de Defunción, de la ciudadana Vicenta Emilia González, la cual se encuentra asentada bajo el Nº 1445, de fecha 05/11/07, en los Libros de Defunciones llevados por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal.
Los instrumentos antes descritos, insertos a los folios 76 al 80 del expediente, constituyen unos documentos que son emitidos de conformidad con lo previsto en el Artículo 445 del Código Civil, en virtud del Registro que de Nacimientos, Matrimonios y Defunciones deben llevar la Primera Autoridad Civil de las Parroquias o Municipios donde se produzcan éstos, cuyos actos son representados en las correspondientes actas, las cuales a tenor de lo previsto en el Artículo 457 ejusdem, tienen el carácter de auténticos, respecto de los hechos presenciados por el funcionario que interviene en el acto, mientras que respecto de las declaraciones de los comparecientes sobre los hechos relativos al acto, se tendrán como ciertos hasta prueba en contrario. Así se declara.
Ahora bien, promovidos los instrumentos analizados, y agregados al expediente, la parte actora mediante diligencias de fechas 03 y 04 de Marzo que cursan a los folios 82, 85 y 86, desconoció dichos documentos, presentando como fundamento una serie de alegatos a esos fines, que van desde la extemporaneidad, que no opera por cuanto las copias certificadas en cuestión fueron promovidas en el antepenúltimo día del lapso de promoción, hasta la objeción de sobre los hechos declarados en los mismos, cuyo desconocimiento puro simple, sin aportar prueba en contrario que acredite lo alegado, puede surtir efectos, dado la condición de documento público, que tienen los instrumentos atacados, circunstancias que para quien Sentencia, imponen la improcedencia de la impugnación planteada por la parte demandada. Así se declara.
Con vista de lo establecido previamente, para esta Juzgadora, los instrumentos objeto de análisis, contentivos de las Actas Matrimonio, de Nacimiento y de Defunción, objeto del presente análisis y valoración, dada su condición de documentos públicos, que no fueron tachados ni desvirtuados en su contenido, para esta Juzgadora, pueden surtir efectos probatorios, en todo cuando de ellos se desprenda. Así se declara.
Determinado el valor probatorio de los instrumentos analizados, esta Juzgadora observa, que los mismos fueron producidos y promovidos en el juicio, con el fin de acreditar la filiación del ciudadano Nelson Encarnación Marcano Gonzalez, con el supuesto propietario del inmueble objeto del juicio, ciudadano Julio Marcano, en ese sentido, se desprende de los mismos, por una parte, la verificación del nacimiento del ciudadano Nelson Encarnación Marcano González, y su filiación con sus padres Julio Marcano y Vicenta Emilia González, el matrimonio de estos últimos, así como, el fallecimiento los días 25/11/95 y 04/11/07 respectivamente, de los ciudadanos Julio Encarnación Marcano, titular de la Cédula de Identidad N° 802.497, y Vicenta Emilia Gonzalez, titular de la Cédula de Identidad N° 6.437.317, quienes a su fallecimiento dejaron, el primero dos hijos: Nelson y Julio, y la segunda tres (03) hijos: Antonio José, Celina Josefina y Nelson Encarnación. Así se declara.
Dejando a salvo el valor probatorio otorgado a los instrumentos, actas del registro civil analizadas previamente, esta Juzgadora, se reserva el pronunciamiento en cuanto a la incidencia de dichos documentos en la controversia objeto de decisión, para el momento de pronunciarse en cuanto a las defensas perentorias y de fondo opuestas en el juicio. Así se declara.

Cursa al folio 67, promovido por la parte demandada en el lapso probatorio, original de un Contrato de Arrendamiento, suscrito en forma privada entre el ciudadano: Nelson Encarnación Marcano González como Arrendador, y la ciudadana Roxana Méndez como Arrendataria, sobre el inmueble Apartamento A-57, del Bloque 3 de la Urbanización La Páez, Parroquia Catia la mar del Estado Vargas. Documento este, que fue consignado en copia simple por la parte demandada, como anexo del escrito de contestación a la demanda, y promovido en el lapso probatorio, corriendo insertos a los folios 36 y 47 del expediente respectivamente.
El instrumento antes descrito, contiene un contrato de arrendamiento original, suscrito entre el ciudadano Nelson Encarnación Marcano Gonzalez (como arrendador), quien a los fines del presente juicio es un tercero, y la ciudadana Roxana Méndez (como arrendataria), suscrito en forma privada, cuya vigencia es a partir de 01 de Julio de 2010, el cual por tratarse de un documento emanado de un tercero, conforme a lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, exige de su ratificación en el juicio, cosa que no fue solicitada por la parte demandada, quien se limitó a promoverlo de conformidad con el Artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido fue admitida y evacuada dicha prueba. Aunado a lo antes expuesto, cabe señalar, que promovida la prueba en fecha 28/02/11, la parte actora mediante diligencia de fecha 04/03/11, desconoció el referido documento, el cual había venido atacando en el proceso desde que la demandada comenzó a producirlo en el juicio, a partir de la contestación a la demanda, sin que haya sido ratificado por la demandada promovente en atención a lo previsto en la ley para esos casos, razón por la cual, para quien aquí Sentencia, el instrumento objeto del presente análisis no puede surtir efectos probatorios en su contra en la presente decisión. Así se declara.

Cursan a los folios 68 al 74, promovidos por la parte demandada en el lapso probatorio, siete (07) recibos originales, emitidos por el ciudadano Nelson Encarnación Marcano González, en fechas 05/07/2010, 15/08/2010, 15/09/2010, 15/10/2010, 15/11/2010, 15/12/2010, 14/01/2011, a nombre de la demandada ROXANA MENDEZ, por concepto de pago de las mensualidades correspondientes a los meses Julio, Agosto, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2010 y Enero 2011, respectivamente, todos por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250.000,oo), los cuales tienen al pie estampadas dos (02) firmas, una legible, donde se lee Nelson Encarnación Marcano, un número CI 5.574.788, y la otra ilegible. Recibos estos que habían sido consignados en copia simple previamente, como anexo del escrito de contestación a la demanda, corriendo insertos a los folios 48 al 54.
Los antes descritos instrumentos conforman unos documentos privados originales, emanados de un tercero, que es el ciudadano Nelson Encarnación Marcano, que si bien están suscritos por la demandada, no lo están por la demandante, razón por la cual, no le pueden ser opuestos a ella. Máxime cuando dichos instrumentos fueron impugnados por esta, mediante la diligencia de fecha 04/03/11, siendo en consecuencia, que para quien aquí Sentencia, dichos instrumentos no pueden surtir efectos probatorios en el presente juicio. Así se declara.

Cursa a los folios 60 al 63, acto de declaración del testigo Nelson Encarnación Marcano González, promovido por la parte demandada de conformidad con el Artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue rendida en fecha 28/02/11, y según lo expuesto en el escrito de pruebas, fue promoción tenía como finalidad probar la relación arrendaticia existente entre la demandada Roxana Méndez y el ciudadano Nelson Encarnación Marcano González. Acto en el cual, cabe acotar que intervinieron ambas partes, ejerciendo su derecho de interrogar al testigo, en el cual además intervino el Juez.
Antes de entrar a analizar la declaración del antes identificado testigo, consta en las actas procesales que la parte demandada, se opuso a la prueba testimonial objeto de análisis, bajo el argumento que dicho testigo no podía ser promovido, sino a consecuencia de la impugnación formulada por ésta al Contrato de Arrendamiento suscrito por el testigo, para su ratificación, y no como testigo, no obstante lo cual, y por cuanto para la fecha de oposición la testimonial dicha prueba había sido debidamente admitida por este Tribunal, se llevó a cabo su declaración, bajo el entendido de que la misma, sería solo a titulo de testigo, porque así había sido promovida.
Ahora bien, consta del interrogatorio que le formuló la parte que lo promueve, según las preguntas que le formulara ésta, que dicho testigo tenía por objeto declarar para ratificar la existencia del contrato de arrendamiento, suscrito entre el testigo y la demandada, así se evidencia de la PRIMERA PREGUNTA: ¿ Diga el testigo si firmó un contrato de arrendamiento con la señora ROXANA MENDEZ, de doce meses contados a partir del mes de Julio de 2010, de un inmueble ubicado en la Urbanización Páez, piso 5, Bloque 3, letra A, Apartamento signado con el N° A 57?, a la cual contesto, que si lo firmó. Para intentar continuar con la declaración, con el fin de obtener el reconocimiento del documento contentivo de dicho contrato, con la SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la firma que aparece al pie de ese documento es de usted?, la cual fue objetada por la parte actora, alegando que dicho testigo no fue promovido de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no podía pretenderse un reconocimiento del documento, oposición en virtud de la cual, el Tribunal intervino por medio del Juez, quien consideró considerando pertinente la oposición, y solicitó a la parte promovente que reformulara la pregunta, manteniéndose a partir de ese momento incorporada en el acto. Así la parte demandada promovente del testigo, reformuló la pregunta de la siguiente manera: SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, porque se adjudica como propietario de este inmueble, ubicado en la Páez, Bloque 3, piso 5, Letra A, Apartamento A-57?, siendo objetada también esta pregunta, a la que el Tribunal, ordenó contestar, siempre dejando a salvo su apreciación en la definitiva, en relación con la cual contestó: “Porque soy hijo de los difuntos, porque soy heredero de ellos, ese apartamento era de mi papa que estaba casado con mi mama”. Lo subrayado y resaltado del Tribunal.
Acto seguido la parte actora ejerció su derecho de repreguntar al testigo, formulándole dos repreguntas, PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, cual es su residencia o domicilio? A la cual contestó: Yo vivo en el Barrio Corapal, Parroquia Caraballeda, Calle Sucre, Casa S/N. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce a la señora NANCY CUETO ESCOBAR? A la cual contestó: Que si la conoce. En ese estado, el Tribunal por intermedio del Juez, intervino en el acto de declaración del testigo, y procedió a formularle las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, que parentesco le une a la señora NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR? A la cual contestó: La conozco de amistad porque hizo un negocio con mi mama en el año 1997-98, en la cual ella iba a comprar ese apartamento a mi mama, por siete millones de bolívares, y ella le canceló tres millones y medio, el cual no terminó de cancelar el inmueble, porque ella iba a pagarlo por Ley de Política Habitacional, y para ese entonces ella me dijo que no iba a terminar de pagar el apartamento hasta que no viera el titulo de propiedad. Yo tengo el documento de compra venta del inmueble, porque no hemos sacado la Planilla Sucesoral, porque mi mama murió hacer tres (03) años, y vamos a pagar los impuestos para meter la planilla con un abogado. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tenia conocimiento de ese negocio que hizo su mama y se ese negocio se hizo documentalmente? A la cual contestó, “Yo si se que ese negocio lo hizo mi mama, pero no fuimos a notaria, no tiene ningún papel documentado”. Lo resaltado del Tribunal.
El análisis y valoración del testigo antes señalado, conforme a lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, impone el examen de sus dichos en concatenación con las deposiciones de otros testigos, que este caso no los hubo, y con los demás pruebas. En tal sentido, nos encontramos, que tales dichos solo pueden ser concatenados con las documentales contenidas en los folios 76 al 80 del expediente, cuyo valor probatorio fue establecido previamente, de las cuales evidenció la filiación entre el testigo y los supuestos propietarios del inmueble objeto del juicio.
Siendo así, concatenando la filiación del testigo con sus dichos, para esta Juzgadora, se evidencia el reconocimiento por parte del testigo Nelson Encarnación Marcano, en cuanto la verificación de un negocio pactado entre su madre y la demandante, llevado a cabo entre los años 1997-1998, vale decir, después de fallecido el padre, por la venta del inmueble objeto del juicio, negocio que según su dicho, no solo tuvo conocimiento cierto, sino que además manifestó las circunstancias por las cuales dicha negociación no se pudo cerrar, atribuida a la falta de los documentos, hechos estos cuya incidencia en la controversia objeto de decisión se determinará posteriormente. Así se declara.
Por otra parte, podría surgir de sus dichos, la posibilidad de que el testigo tenga o no derechos sobre dicho inmueble, cosa esta última, que no fue acreditada de forma fehaciente en el presente juicio, pero la cual a todo evento, no puede ser establecida en este proceso, correspondiéndole en todo caso al tercero, ejercer las acciones legales pertinentes a dichos efectos. Así se declara.

Cursa al folio 75, promovido durante el lapso probatorio por la parte demandada, original de un Recibo emitido por el INAVI, en fecha 27/07/10, a nombre del ciudadano Julio E. Marcano P, CI Nº. 802.497, adjudicatario del inmueble Bloque 3, Apto. A-57, Urb. Páez, por concepto de solicitud de Contrato, Estado de Cuenta e Informe Cancelación.
Vistas las características del instrumento antes descrito, contentivo de un recibo supuestamente emitido por un organismo público “INAVI”, que si bien tiene una firma estampada por el organismo al pie, no tiene sello, referida a una solicitud de copia certificada de un instrumento, que adicionalmente exige la verificación de un pago que no consta se haya materializado, para quien aquí Sentencia, el mismo no es apto para producir efectos probatorios, no solo por no reunir las condiciones de los que pueden surtir valor probatorio, y no ser susceptible de ser opuesto a la parte actora, sino porque además, lo que podría verificarse del mismo, en un supuesto negado de poder producir efectos, sería la verificación de un mero trámite, que no tiene incidencia en la controversia ventilada en el presente juicio, razón por la cual se le niega valor probatorio al mismo. Así se declara.
Verificado en los términos expuestos, el análisis y valoración de las pruebas promovidas en el presente juicio, nos corresponde pronunciarnos en cuanto a la defensa perentoria “Falta de Cualidad del Actor para intentar el presente juicio”, y de ser improcedente ésta, entrar a conocer sobre el fondo de la controversia, procediendo en tal sentido seguidamente.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
Conforme a lo alegado por la demandada en el escrito de contestación, esta en primer lugar, opuso la Falta de Cualidad e Interés de la actora para sostener el presente juicio, con el fin de que sea resuelta como punto previo a la sentencia definitiva que ha de pronunciarse, ello conforme a lo previsto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y fundamentada en las siguientes consideraciones:
Comienza alegando, que la parte actora, ciudadana NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, le arrendó a la ciudadana ROXANA MENDEZ un Inmueble (que de acuerdo a su dicho) es de su propiedad, constituido por el apartamento identificado con el N° A-57 del Bloque 3 de la Urbanización Páez, Parroquia Catia la mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, pero que es el caso, que el legitimo propietario del referido inmueble es el ciudadano NELSON ENCARNACIÓN MARCANO GONZALEZ, como heredero universal de JULIO ENCARNACION MARCANO, causante a titulo universal del ultimo de los nombrados, lo cual se evidencia de instrumento Contrato de Venta a Plazo suscrito por el de cujus con el Instituto Oficial Autónomo Banco Obrero, órgano regente en materia habitacional pro tempore para el 12 de Marzo de 1973, fecha de la adquisición del referido inmueble al mencionado organismo oficial, según se evidencia del documento que anexa marcado “A”.
Que habiendo acreditado el ciudadano NELSON ENCARNACION MARCANO, su condición de propietario por ser heredero del ciudadano Julio Encarnación Marcano, quien fuera su legítimo padre según se evidencia del Acta de Defunción y Partida de Nacimiento que igualmente anexan marcadas “B” y “C”, procedió a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, pero esta vez con alguien que efectivamente es el legitimo propietario como causahabiente a titulo universal del ciudadano JULIO ENCARNACION MARCANO, razón por la cual, la actora NANCY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, carece de cualidad para arrendar el inmueble, que no es de su propiedad.
Concluye en cuanto a dicha defensa, invocando la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en sus Salas Civil y Constitucional, que se han pronunciado respecto de la “Falta de Cualidad del actor”, alegada como defensa perentoria.
Vistos los alegatos fundamento de la defensa perentoria en cuestión, a los fines de pronunciarnos en cuanto a ella, esta Juzgadora considera pertinente traer a colación, los principios doctrinarios y jurisprudenciales, invocados en las propias sentencias promovidas por la parte demandada, conforme a las cuales, la cuestión de la Cualidad también denominada “Legitimación a la Causa”, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Tratándose, de un cuestión de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente lo ejercita, siendo el problema en estos casos, el determinar como se da esa relación de identidad, cuyo criterio tradicional y en principio valido, es el que afirma, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso.
Tomando en cuenta los parámetros doctrinarios y jurisprudenciales citados, esta Juzgadora observa, que la relación jurídico material que es objeto del presente proceso, según lo alegado en el libelo, es la existencia de una relación arrendaticia invocada por la parte actora Nancy Josefina Cueto Escobar (Arrendadora), que la vincula con la demandada Roxana Méndez (Arrendataria), según consta el Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual fue producido original en el juicio como instrumento fundamental de la demanda. Contrato de Arrendamiento, que se encuentra contenido en el documento privado que cursa al folio 13 del expediente, cuyo valor probatorio fue establecido con antelación, a consecuencia de su reconocimiento por parte de la demandada, conforme a lo previsto en la parte in fine del artículo 444 de Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Siendo así, vista la relación arrendaticia, a consecuencia de la cual, se interpone la acción de desalojo incoada en el presente juicio, que es propia de este tipo de relaciones jurídicas, y que puede ser propuesta entre otras cosas, cuando se fundamenta como en este caso, en el incumplimiento de una de sus principales obligaciones de los arrendatarios, cual es la de pagar los cánones establecidos como contraprestación, para quien aquí Sentencia, la parte actora como arrendadora, se afirma titular de la relación jurídica material que es objeto del proceso, mientras la demandada, como arrendataria, sería la destinataria de esa acción, razón por la cual, a nuestro criterio, se constituye en este caso, la identidad entre la persona a quien la ley le concede la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto, cosa que le atribuye a la demandante en el presente juicio, la cualidad para intentar la acción de desalojo incoada en el juicio. Así se declara.
Dejando a salvo el pronunciamiento anterior, es imperativo para esta Juzgadora, revisar y pronunciarse en cuanto a los alegatos esgrimidos por la demandada, como fundamento de la defensa perentoria objeto de decisión, y en ese sentido consta, que dicha defensa la opone, partiendo del reconocimiento de la suscripción del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, no obstante lo cual, decidió suscribir un nuevo contrato con otra persona, bajo el entendido de que esta si es el verdadero propietario del inmueble, que es el Sr. Nelson Encarnación Marcano González.
En ese sentido, consta en las actas procesales, que si bien la demandada pretendió la ratificación de la relación arrendaticia que invoca como fundamento de la falta de cualidad alegada, para quien aquí Sentencia, ello no puede producirse de forma aislada, sin que se verificara no solo la ratificación del documento que la contiene, el cual fue impugnado por la demandada, sino que tampoco fue acreditado con los medios probatorios idóneos, independientemente de que ello no fuera materia de la controversia a decidir, la propiedad del inmueble objeto del juicio por parte de los causantes del testigo, así como tampoco su condición de heredero, indispensable para poder acreditarle un derecho exclusivo sobre el mismo, que sería necesario definir en un procedimiento distinto al ventilado en el presente juicio. Así se declara.
Aunado a ello, consta de los dichos expuestos por el único testigo promovido en el juicio, tal como quedó establecido con antelación, que este reconoció de forma expresa, la verificación de una negociación que su madre Vicenta González, llevó a cabo con la arrendadora aquí demandante Nelly Josefina Cueto Escobar , sobre el inmueble objeto del juicio, señalando incluso los detalles e inconvenientes de la negociación, elementos en virtud de los cuales, surge la duda para quien aquí Sentencia, en cuanto a la posibilidad de que la parte actora, por efecto de dicha negociación celebrada en el año 1997/1998, haya podido asumir la posesión del inmueble con la venía de la vendedora, y en virtud de ello, llevar a cabo la suscripción del contrato de arrendamiento sobre el mismo en el año 2005, el cual fue ejecutado voluntariamente por la demandada hasta la fecha de interposición de la demanda. Y como contraprestación a ello, la posibilidad de que se haya pretendido utilizar el presente juicio, para obtener un pronunciamiento en ese sentido, que evidentemente no es procedente en el caso de marras, quedándole al tercero, ejercer las acciones que le correspondan, para obtener un pronunciamiento en ese sentido. Así se declara.
Por todos los pronunciamientos establecidos previamente, esta Juzgadora concluye, en que la defensa perentoria de fondo “Falta de Cualidad de la actora”, opuesta por la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente. Así se declara.

DE LA DECISION DE FONDO
Desechada como fue la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, nos corresponde entrar a revisar la controversia de fondo, a fin de pronunciarnos en cuanto a la procedencia o no de la acción de Desalojo objeto de decisión.
En tal sentido, consta en las actas procesales, que la parte actora fundamento su demanda de Desalojo, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato, por parte de la arrendataria demandada, concretamente los correspondientes a los meses desde Mayo a Septiembre de 2010, por tal razón, es pertinente tomar como punto de partida lo concerniente a la calificación del contrato instrumento fundamental de la demanda, para en función de ello establecer si la acción incoada se encuentra o no ajustada a derecho. Para posteriormente determinar, si la obligación cuyo incumplimiento es su fundamento se constituyó o no en este caso.
Interesa como ya se dijo, a los fines de la decisión, establecer la calificación del Contrato fundamento de la demanda, por cuanto ello incide de forma determinante en la calificación de las acciones derivadas de estos, y consecuentemente, la posibilidad de establecer la procedencia o no de la acción incoada en el juicio.
En tal sentido las partes establecieron en el contrato lo siguiente:
Cláusula Cuarta: “El período de duración del presente contrato es de un año fijo, contado a partir del quince (15) de Junio del año 2005 hasta el quince (15) de Junio de 2006, pudiendo ser prorrogado por períodos de igual duración, siempre y cuando conste por escrito el acuerdo entre las partes”.
De acuerdo con la referida disposición contractual, para quien aquí Sentencia, cuando se le otorga al contrato de marras, una estipulación inicial de tiempo determinado, con una duración de un (01) fijo, con una fecha de inicio para el 15/06/05, y una de terminación para el 15/06/06, ello por cuanto su posibilidad de ser prorrogado queda sometida a la celebración de un acuerdo entre las partes a esos fines. Pero que siendo el caso, que no consta en las actas procesales, que las partes hayan llevado a cabo el acuerdo a los fines de la prorroga, es evidente que vencido el plazo fijo de duración el 15 de Junio de 2006, y mantenerse la arrendataria en el inmueble arrendado con el consentimiento de su arrendadora, deriva la aplicación de las disposiciones contenidas en los Artículos 1600 y 1614 del Código Civil, conforme a las cuales, si a la expiración del tiempo fijado en el contrato, el arrendatario que y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, manteniendo las mismas condiciones, pero respecto del tiempo se procede como los que se hacen sin determinación en el tiempo. Así se declara.
En atención a las consideraciones establecidas con antelación, el Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda objeto de decisión, si bien tuvo una estipulación de Tiempo determinado inicialmente, para la fecha de interposición de la demanda, después de haber transcurrido más de cuatro (04) años de haber culminado su plazo de duración fija, manteniéndose la arrendataria en el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, con el consentimiento de su arrendadora, se hizo de tiempo indeterminado. Así se declara.
La condición que según lo establecido anteriormente, en cuanto a que el Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, para la fecha de su interposición es de Tiempo Indeterminado, incide en la posibilidad de que la acción incoada sea ajustada a derecho, porque de acuerdo con la naturaleza del contrato se derivan las acciones propias de cada uno. En este caso concreto, nos encontramos en que la acción planteada es de Desalojo, la cual fue fundamentada desde el punto del derecho en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”, encontrándonos que la citada norma, efectivamente regula la acción de desalojo, cuya aplicación según lo establecido expresamente, es para las relaciones arrendaticias contraídas en forma verbal, o para aquellas que siendo escritas sean de tiempo determinado, tal como la del caso marras, siendo en consecuencia de ello, que la acción de Desalojo objeto de la presente decisión, dejando a salvo la procedencia o no de la misma que será determinada posteriormente, esta ajustada a derecho. Así se declara.
Dejando a salvo el pronunciamiento anterior, a los fines de la procedencia de la acción de desalojo objeto de decisión, es pertinente revisar lo relativo a la obligación de pagar los cánones cuyo incumplimiento es su fundamento. En tal sentido, la parte actora le imputa a la demandada, el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo a Septiembre de 2010, obligación en relación con la cual, las partes establecieron en el Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, cuyo valor probatorio fue establecido previamente, en su Cláusula Tercera lo siguiente: “El canon de arrendamiento convenido es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250.000, oo)mensuales, que el arrendatario se compromete a cancelar puntualmente, dentro de los primeros quince días de cada mes, mediante un depósito en la Cuenta de Ahorro N° 86-19107-1 del Banco Mercantil a nombre del arrendador y posteriormente hacerle entrega al mismo del comprobante de depósito correspondiente, cuya cuenta puede ser cambiada por el arrendador cuando lo considere conveniente dando aviso de forma verbal al arrendatario”.
Conforme a la estipulación contractual antes transcrita, la arrendataria demandada asumió la obligación de pagar los cánones pactados como contraprestación, a consecuencia de la cual, debía pagar por este concepto mensualmente, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,oo), equivalentes a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,oo) de los actuales, ello dentro de los quince (15) primeros días de cada mes, para cuya determinación es imperativo acudir a lo establecido en el contrato en cuanto a la duración del contrato, por cuanto en función de ello se establece la fecha de inicio y de terminación de cada mensualidad.
Así las cosas, en la Cláusula Cuarta del Contrato, las partes estipularon que la duración del contrato es a partir del 15 de Junio de 2005, a tenor de lo cual, la mensualidad aplicable al caso de marras, se encuentra entre el día quince (15) del mes que da inicio a la mensualidad, y el día quince (15) del mes subsiguiente. Así se declara.
Ahora bien, la estipulación contenida en la Cláusula Segunda, nos plantea una indeterminación que corresponde a esta Juzgadora precisar, aplicando la parte in fine de la disposición contenida en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debido a que el lapso de los primeros quince (15) días estipulado en la citada cláusula, no es preciso al contrastarlo con la fecha de inicio de la mensualidad, por lo que interpretando lo previsto, y por cuanto no hubo estipulación expresa en el sentido de que el pago fuere por adelantado, es máxima jurídica que se trate siempre de mensualidades vencidas o causadas. Siendo para quien aquí Sentencia, los primeros quince (15) a que se refiere la estipulación, los siguientes al vencimiento del mes, que por cuanto en este caso se vencen el día quince (15), esos están ubicados en los días comprendidos entre los días 16 al 30 del mes en que se venció la mensualidad. Así se declara.
Tomando en cuenta lo establecido en cuanto a la oportunidad de pagar los cánones, tenemos que en el caso de marras, la demandada independientemente de ello, no aportó en el proceso elementos probatorios que acreditaran su solvencia en cuanto a los cánones cuyo incumplimiento es el fundamento de la demanda, por cuanto pretendió excepcionarse con los pagos supuestamente efectuados conforme a los recibos promovidos por esta, que cursan a los folios 68 al 74, respecto de los cuales esta Juzgadora se pronunció, negándoles valor probatorio, conjuntamente con la improcedencia de los alegatos en los que pretendió justificarlo.
Siendo así, es evidente que la arrendataria demandada, no desvirtuó en el presente juicio, el incumplimiento de su obligación de pagar los cánones, establecidos en el Artículo 1592 del Código Civil, como contraprestación por el uso, goce y disfrute que le deriva la suscripción del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, en el cual cabe acotar, se estipuló en su Cláusula Segunda dicha obligación, razón por la cual, al configurarse el incumplimiento que fundamenta el desalojo demandado, la acción es procedente en derecho, de conformidad con lo previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Así se declara.
Como colorario de lo anterior, declarada la procedencia de la acción de Desalojo incoada en el presente juicio, la arrendataria demandada deberá hacer entrega a la arrendadora demandante, del inmueble objeto del juicio, desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió. Así se declara.
En cuanto al pedimento solicitado en el Particular Segundo del Petitorio del libelo, relativo al pago de la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.1.250,oo), correspondiente a los cánones vencidos y no pagados de los meses desde Mayo a Septiembre de 2010, los cuales cabe acotar son el fundamento de la demanda, esta Juzgadora considera, que la permanencia de la arrendataria demandada en el inmueble, haciendo uso del mismo, justifica el pago de la correspondiente contraprestación por ello, y en ese sentido se ha pronunciado la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, conforme a la cual, quien demanda la resolución, o como en este caso el Desalojo, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, que sería lo pretendido al solicitar que se le paguen los cánones vencidos y no pagados, puede ser procedente, no acordarlo implicaría para la arrendataria demandada, un enriquecimiento sin causa, al disfrutar del inmueble sin pagar la correspondiente contraprestación, razones por las cuales, esta Juzgadora acuerda dicho pedimento. Así se declara.
Solicita igualmente la parte actora, en el numeral Tercero del Petitorio del libelo, relativo al pago a titulo de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250,oo) mensuales, a partir del mes de Octubre de 2010, hasta la fecha en que entregue el apartamento, esta Juzgadora, por cuanto es evidente que la arrendataria demandada se ha mantenido en el inmueble objeto del juicio, y se mantendrá en el mismo, resulta aplicable para este pedimento las consideraciones esgrimidas en cuanto al pedimento acordado con antelación, pues lo justo es que la arrendataria demandada, pague la correspondiente contraprestación a consecuencia del uso, goce y disfrute que del inmueble ha continuado llevando a cabo, razón por la cual, se acuerda dicho pedimento, a partir del mes de Octubre de 2010, y hasta la fecha en que la misma haga entrega del inmueble arrendado. Así se declara.

PARTE DISPOSITIVA
Por todos los pronunciamientos previamente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada en el presente juicio por la ciudadana NELLY JOSEFINA CUETO ESCOBAR, contra la ciudadana: ROXANA MENDEZ, ambas ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión. En consecuencia, se condena a la demandada, a entregar el inmueble objeto del juicio, Apartamento signado con la letra y numero A-57, del Bloque 3 de la Urbanización Páez, Parroquia Catia la Mar del Estado Vargas, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: CON LUGAR, el pago de la cantidad UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.1.250,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de Mayo a Septiembre de 2010.
TERCERO: CON LUGAR, el pago de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250,oo) mensuales, a partir del mes de Octubre de 2010, hasta la fecha en que se verifique la entrega del apartamento objeto del juicio.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los treinta (30) días del mes de Marzo de dosmil once (2011).
Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ

DRA. SCARLET RODRIGUEZ PEREZ
LA SECRETARIA

ABOG. ANA MARIA DE ABREU
En esta misma fecha, siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 p.m), se publicó y registró la anterior sentencia,
LA SECRETARIA

ABG. ANA MARIA DE ABREU.

EXP. Nº1681/10
SRP/ANA/mary.