REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y APODERADOS JUDICIALES DEMANDANTE: GLEYDER IRVING GALVIS JAIMES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.024.628, de este domicilio y hábil. APODERADO DE LA DEMANDANTE: CARLOS MARTIN GALVIS HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-11.508.329, Abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.480 (f. 24). DEMANDADA: ALCALDÍA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA. DEMANDA INTERPUESTA: CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD de acto administrativo de efectos particulares. EXPEDIENTE: 7199. SENTENCIA: Definitiva. I ANTECEDENTES PROCESALES El ciudadano Gleyder Irving Galvis Jaimes, asistido de Abogado, interpuso recurso contencioso administrativo de anulación contra el acto administrativo de efectos particulares inquilinario de fecha 04 de octubre de 2010, contenido en la Resolución Nro. 674, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que como ente regulador fija la renta del local comercial objeto de regulación. Demanda que es recibida por distribución en fecha 11 de enero de 2.011, indicandose mediante auto de fecha 18 de enero de 2.011, que antes del pronunciamiento sobre la admisión del recurso de nulidad se acuerda recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, los antecedentes administrativos, para lo cual se ofició lo conducente. (f. 15) Consta al folio 44 del cuaderno abierto para el expediente administrativo consta que en fecha 24 de febrero de 2.011 es recibido con oficio Nro. 022, de fecha 16 de febrero de 2.011, procedente de la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, expediente administrativo. Al folio 17 del cuaderno principal consta auto de fecha 24 de febrero de 2.011, por el que se da admisión al recurso contencioso administrativo de anulación, ordenándose la notificación del Síndico Procurador Municipal, del Procurador General de la República, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, del Fiscal General de la República, y de la arrendataria, estimándose que no era necesario librar cartel de emplazamiento. Al folio 25, riela diligencia de fecha 22 de marzo de 2.011, por la que la representación actoral da impulso a las notificaciones acordadas en auto de admisión, por lo que el Alguacil informa lo concerniente en fecha 22 de marzo de 2.011. Al folio 31, mediante diligencia de fecha 05 de mayo de 2.011, el Alguacil indica sobre la notificación de la ciudadana Alicia Rosa Flores Durán, a la Alcaldesa del Municipio San Cristóbal y al Síndico Procurador Municipal. Al folio 32, mediante auto de fecha 23 de mayo de 2.011, se fijó el décimo quinto día siguiente para llevar a cabo la audiencia de juicio. Al folio 33, en fecha 14 de junio de 2.011, se realizó la audiencia de juicio con la presencia del apoderado actor, quien expone que ratifica el contenido del escrito donde se interpuso el recurso contencioso de nulidad de acto administrativo y promovió la prueba de experticia. Al folio 35, mediante auto de fecha 15 de junio de 2.011, se admite la prueba de experticia promovida en la audiencia de juicio y se fijó día para nombramiento de expertos. Al folio 36, en fecha 17 de junio de 2.011, se procede al nombramiento de expertos. Al folio 39, en fecha 22 de junio de 2011, se procedió a la juramentación de expertos, concediendo a los mismos un lapso de 15 días para la consignación del informe respectivo. AL folio 43, mediante diligencia de fecha 19 de julio de 2.011 fue consignado en 20 folios útiles, la experticia solicitada. Al folio 64, el Abogado actor en fecha 26 de julio de 2.011, presenta escrito de informes. II MOTIVACIÓN PARA DECIDIR La presente causa se encuentra circunscrita a una demanda contencioso administrativo de nulidad con fundamento en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa en concordancia con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a objeto de que se declare nulidad del acto administrativo de efectos particulares inquilinario de fecha 04 de octubre de 2010, contenido en la Resolución número 674, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que como ente regulador fija la renta del local comercial que se encuentra ubicado en la carrera 19 entre Pasaje Acueducto y calle 10, número 10-24, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, con número catastral 01-08-01-33. Como fundamento de su demanda el accionante señala que la decisión emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 04 de octubre de 2.010, resolución Nro. 674, referida a la regulación de la renta mensual del local comercial, no cumplió con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto a los factores que se deben tomar en cuenta para la determinación del valor del inmueble, desglosando el valor del terreno y el valor de la edificación, con ello su uso, clase, calidad, situación, linderos, dimensiones, servicios con que cuenta. Y que además debió haberse tomado en cuenta el valor establecido en los actos de transmisión de propiedad y los precios medios de inmuebles similares enajenados en los últimos dos (2) años. Señala que tampoco se ha cumplido con lo establecido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto al avalúo correspondiente, al no tomar en cuenta la privilegiada ubicación del inmueble, su cercanía a los centros de servicios, formas de acceso y comunicación, precios de los últimos años, servicios públicos existentes, calidad y valor de la construcción, condiciones de habitabilidad, calidad de vida. Arguye que el inmueble tiene una importante superficie de construcción realizada sobre terreno propio y que además, la inquilina declaró recibir el inmueble en buen estado de limpieza, uso, pintura, estructura y servicios, por lo que el monto contenido en la decisión identificada producto del informe técnico elaborado por la División de inquilinato, no se ajusta a los requerimientos legales y de hecho señalados, los cuales sirven de base para establecer el valor real del inmueble y que si el avalúo constituye la causa o motivo que da origen al acto administrativo se concluye que el mismo está viciado de nulidad, además que el informe técnico no fue motivado, al igual que la decisión en referencia. Indica que del texto de la resolución que hace referencia al informe técnico es escueto, incompleto, confuso y carente de técnica. Arguye que en el avalúo como prueba fundamental, tomando en cuenta las exigencias Constitucionales y legales inherentes de control y contradicción de la prueba y lo exigido particularmente para esta prueba donde no se tomó en cuenta el informe el método que sirvió de fundamento para su elaboración sino que llegó sin más, a determinar un canon irracional. Peticiona, además de la declaratoria de nulidad, se fije el valor justo y real del inmueble, y en consecuencia, se fije el canon de arrendamiento correspondiente. No se evidencia por demás, de los autos del expediente alegatos de los notificados con interés en la presente causa. En cuanto al fondo de lo discutido se tiene: Que alegado por la parte actora que se infringen los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 18 y 25 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, aprecia quien juzga, que en el referido avalúo no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido y que ciertamente como lo indica el actor, el acto administrativo no fue debidamente motivado. Respecto a la inmotivación del acto la Jurisprudencia patria ha establecido: “…la insuficiencia inmotivación de los actos administrativos, solo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, ciertamente, permite conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por el funcionario…” (Sentencia de la Sala Político Administrativa del T.S.J., del 21-03-84, ratificada en sentencia Nro. 2807 del 21-11-01. Del anterior criterio colige quien juzga, que en el presente caso existe insuficiente inmotivación por parte de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, ya que en el acto administrativo recurrido no existen suficientes supuestos de hechos que conlleven a la conclusión de la fijación del canon señalado. Aunado a lo anterior las denotadas deficiencias del informe sustento del acto administrativo recurrido, quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios ciento cuarenta y cinco (45) al sesenta y tres (63), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos designados en la presente causa. El informe pericial presentado por los expertos designados por el Tribunal describen el inmueble, su ubicación, área del terreno, área de construcción del local comercial, estado de conservación, edad, estimada de la edificación, vialidad, servicios, calidad, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, y el cálculo de la renta del inmueble, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida mediante la presente sentencia. Por haber sido evacuada la experticia, con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la Administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide. Por cuanto quedó establecido que no constan en la causa, oposición, contradicción o rechazo al procedimiento incoado, releva al Tribunal de conocer otras circunstancias de la litis. RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, por la parte recurrente y, en tal sentido el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente: “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.” Así mismo el artículo 26 de la Norma Constitucional establece: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. En igual sentido a este Ítem, el segundo aparte del artículo 334 del Texto Fundamental consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que: “En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”. A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil establece: “Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.” En razón de lo anterior y visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”. Este Operador de Justicia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, procede a desaplicar por Inconstitucional en el presente caso el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide. Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y su aclaratoria, se concluye que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le da valor de plena prueba y se resuelve proceder a restablecer la situación jurídica lesionada y a fijar el canon de arrendamiento al inmueble de que trata el presente procedimiento con base en el valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 05/100 (Bs. 7.374,05) como canon de arrendamiento máximo para el inmueble destinado al uso comercial, ubicado en la carrera 19 entre Pasaje Acueducto y calle 10, número 10-24, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. III DISPOSITIVO DEL FALLO Por las razones que anteceden este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el ciudadano GLEYDER IRVING GALVIS JAIMES, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 674, de fecha 04 de octubre de 2.010, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble utilizado como local comercial situado en la carrera 19, entre Pasaje Acueducto y calle 10, Nro. 10-24, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes del Estado Táchira, cuya nulidad se declara. SEGUNDO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad solicitada por el ciudadano GLEYDER IRVING GALVIS JAIMES, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 05/100 (Bs. 7.374,05). TERCERO: Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante. CUARTO: Se condena en costas procesales a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, según el artículo 156 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los once (11) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria Temporal, Abog. Luz Irma Quintero Vargas En la misma fecha siendo las 02:30 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Liqv Exp. Nº 7199.