TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACION DE PARTES Y APODERADOS DE LA LITIS
DEMANDANTE: ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.206.529, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE ISACC JAIMES LARROTA, JUAN PABLO DIAZ OSORIO, inscritos en el Inpreabogado bajo números 97.831, 122.806 y 140.533, respectivamente.
DEMANDADA: CLAUDIO JOSE MENDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ANGULO DE MENDEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-10.177.236 y V-10.167.349, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 68.147.
CAUSA: RESOLUCION DE CONTRATO CON MEDIDA CAUTELAR.
EXPEDIENTE N° 7303.
I
ANTECEDENTES E ITER PROCESAL
A objeto de su resolución Judicial por este Juzgado, es recibido en fecha 11 de febrero de 2.011, libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de causas; mediante el mismo el ciudadano Romel Catule Portillo Gallanti, demanda a los ciudadanos Claudio José Méndez Duque y a Iris Zoraida Angulo de Méndez, por Resolución de opción de compra venta celebrado en fecha 20 de febrero de 2.009 y que en consecuencia devuelvan las sumas de Bs. 50.000,oo por concepto de reintegro de arras entregadas, la suma de bs. 50.000,oo como indemnización de daños y perjuicios y la suma de Bs. 30.000,oo canceladas como parte del precio.
Como fundamentos de su acción señala la accionante que obra como promitente comprador de un inmueble, según consta de documento privado de fecha 20 de febrero de 2.009, constituido el mismo por un lote de terreno de 64,80 Mts. 2, ubicado en la Aldea machirí, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas; Norte: Con terrenos que son o fueron de Adelina Angulo Sánchez, mide 8,10 mts; Sur: Con terreno que es o fue de Visitación Vanegas, hoy día calle 3, mide 8,10 mts; Este: Con terreno que es o fue de Silvino Ramírez, mide 8,00 mts y Oeste: Con terreno que es o fue de Delfín Zambrano, mide 8,00 mts.. Así como las mejoras sobre el edificadas consistes en una casa para habitación constante de dos niveles. Primer Nivel, consta de una sala, cocina y baño sin terminar, garaje con portón, posee puerta principal y ventanas sin rejas. Segundo Nivel, consta de tres (3) habitaciones cada una con baño sin terminar y la habitación principal con balcón sin acabado de piso y levantamiento de algunas paredes frisadas, consta de una placa que mide 4,00 mts de ancho por 8,00 mts. de largo, quedando la parte del frente sin techo.
Señala que en dicho documento privado se indicó que el precio que debía pagar el demandante por la compra del inmueble era la suma de Bs. 215.000,oo, que se canceló a título de arras la suma de Bs. 50.000,oo, estableciéndose que dicha cantidad se reintegraría por el demandado al momento de la protocolización del instrumento de compra venta o sería imputada al precio convenido.
Arguye que en el contrato de opción de compra venta se indicó como vigencia el plazo de cuatro (4) meses, contados desde el 20 de febrero de 2.009, para tener como término de vencimiento el 20 de junio de 2.009, lapso en que se haría la compra venta definitiva por documento protocolizado ante el registro respectivo, previa gestión, trámite y obtención por parte de los demandados de las solvencias del inmueble en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, así como la entrega de dichas solvencias al demandante.
Quedó igualmente convenido que si los demandados no daban cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas, le sería devuelto la totalidad de arras recibida y se le pagaría una suma adicional al 100% de dichas arras como indemnización de daños y perjuicios.
Señala que la demandada ha incumplido con la obligación de venderle el inmueble, en razón de que dentro de los cuatro meses de la convención, no ejecutaron las gestiones y tramites necesarios para obtención de todas las solvencias del inmueble en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, esto es, no obtuvieron la solvencia del impuesto sobre inmuebles urbanos, lo que es necesario para la protocolización del documento de transacción inmobiliaria. Y aún en el caso de haberla obtenido, no la entregaron en el referido término. Por lo que con ello incumplieron el contrato de opción de compra venta.
Arguye que los demandantes, a pesar del incumplimiento del demandado, en señal de buena fe, entregaron a los demandados como parte del precio la suma de Bs. 30.000 y no obstante ello, persistieron en el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, al punto de dar en venta el inmueble a un tercero, la ciudadana Yoleida López González. Y que a la fecha ha agotado gestiones extrajudiciales para que se le haga entrega de las sumas adeudadas por los conceptos ahora reclamados.
Señala que conforme al artículo 1.167 del Código Civil peticiona de los demandados la resolución del contrato de opción de compra venta, o que así se declare por el Tribunal y que en consecuencia paguen o se les condene a pagar las sumas de: Bs. 50.000,oo por concepto de reintegro de arras, Bs. 50.000,oo como indemnización de daños y perjuicios, Bs. 30.000,oo como parte del precio recibido.
Peticiona medida de embargo preventivo y estima su demanda en la suma de Bs. 130.000,oo.
ADMISION DE LA DEMANDA:
Mediante auto de fecha 09 de marzo de 2.011, se da admisión a la demanda por el procedimiento ordinario. (f. 33)
DE LA CITACION:
Mediante diligencia de fecha 16 de marzo de 2.011, el apoderado de la accionante realiza impulso de la citación de la demandante. (f. 37)
Mediante diligencia de fecha 29 de marzo de 2.011, el alguacil indica que deja constancia de haber recibido lo necesario para la elaboración de la compulsa. (f. 39)
Riela al folio 42, auto de fecha 07 de julio de 2.011 por la que se acuerda librar compulsa de citación.
Al folio 46 mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2.011, el alguacil señala haber citado a los co demandados, por lo que indica agregar recibos firmados.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
A los folios 48 al 51, riela escrito de contestación de demanda presentado por el representante judicial de los co demandados en fecha 29 de septiembre de 2.011, señalándose en la misma:
.- Que niega, rechaza y contradice en los hechos la demanda intentada, por carecer de fundamento y veracidad.
.- Expresa que conviene en que efectivamente se celebró con el demandante un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble descrito y que igualmente conviene en que sus representados recibieron del demandante, la suma de Bs. 50.000,oo en calidad de arras, que se estableció como vigencia del contrato de opción de compra venta, el de cuatro meses, contados desde el 20 de febrero de 2.009 al 20 de junio de 2.009, lapso en el que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta ante el registro respectivo, previa gestión, tramite y obtención por parte de la demandada de los solvencias del inmueble en cuestión.
.- Niega, rechaza y contradice lo explanado por el demandante en cuanto al incumplimiento imputado a la demandada de no ejecutar las gestiones y tramites necesarios para la obtención de la solvencia del inmueble dentro del plazo de cuatro meses y que aún en el caso de obtenidas no fueron entregadas, ya que suscrito el contrato, se empezó a realizar las gestiones concernientes a la obtención y posterior entrega de las solvencias Municipales, ya que los demandados eran los más interesados en la venta.
.- Arguye que en fecha 09 de marzo de 2.009, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en la oficina de recaudación y cobranza recibió los pagos arancelarios para la expedición de la solvencia Municipal, la cual entregaron al demandante junto con la cédula y croquis catastral expedido por la División de Catastro en fecha 20 de marzo de 2.009, lo cual fue entregado en presencia del Ciudadano Rodolfo Zambrano, en la residencia de los demandantes.
.- Igualmente expresa que el día 04 de mayo de 2.009, retiraron el Certificado de habitabilidad en la Oficina de Ingeniería Municipal, para posteriormente el día 05 de mayo de 2.009 hacer entrega personal, en casa de los demandantes de ese documento.
.- Señala que es cierto que no hicieron entrega de la solvencia tipo “A” por que para ello es necesario la presentación del documento de compra venta a registrar el cual era responsabilidad del demandante, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción, de la que se entiende que la obligación de entrega de las solvencias por parte de la demandada generaba las responsabilidades del comprador de elaborar o mandar a elaborar o mandar a elaborar el documento de compra venta y así el 05 de mayo de 2.009 al entregarse el certificado de habitabilidad se solicitó del demandante que al tener el documento de compra venta se le entregara al demandado para solicitar la solvencia tipo “A”.
.- Señala que pasó el tiempo y el demandante nunca presentó ni entregó el indicado documento de compra venta y posteriormente en el mes de agosto de 2.009, se presenta en la casa de los demandados y le indica su interés en continuar con la negociación, por lo que solicitaba se renovaran las solvencias vencidas y que para ello entregaba la suma de Bs. 30.000,oo, los cuales se imputarían al precio del inmueble, más no se indicó en el acuerdo repetición del pago de los mismos, comprometiéndose el demandante a entregar el documento de compra venta para la obtención de la solvencia tipo “A”, lo cual nunca sucedió, ya que nunca apareció.
.- Expresa que posteriormente fue imposible la ubicación del demandante, por lo que por necesidades económicas, deciden enajenar el inmueble a una tercera persona, por cuanto habían cumplido con sus obligaciones del contrato de opción de compra venta entregando las respectivas solvencias al demandante, siendo él quien incumplió por no haber cumplido su obligación que no era solamente entregar las arras sino elaborar el documento definitivo de compra venta.
.- Finalmente indica que queda claro que es imputable el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, por haberse aclarado que los demandados antes del cumplimiento del plazo entregaron al demandante las solvencias obtenidas en sede administrativa y requirieron en tiempo oportuno el documento a protocolizar para obtener la solvencia tipo “A”, y que al no presentarse el documento de venta el comprador demandante para exhibirlo ante Hacienda Municipal, no se puede obtener la referida solvencia.
Mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2.011, la representación actora, consigna escrito de promoción de pruebas. (F. 52)
Al folio 54, mediante auto de fecha 31 de octubre de 2.011, previo computo de los lapsos, se acuerda reponer la causa al estado de agregar las pruebas promovidas.
Al folio 59, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la representación actora en fecha 20 de octubre de 2.011.
A los folios 6 al 68, consta escrito de las pruebas presentadas por la accionada en fecha 24 de octubre de 2.011.
Las pruebas presentadas por las partes son admitidas mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2.011.
A los folios 91 al 94 riela escrito de informes presentado por la representación actoral.
II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
A manera de prolegómeno se realiza una síntesis breve y precisa de los hechos alegados y las defensas y excepciones opuestas a objeto de establecer los términos en que ha quedado delimitada la controversia, dando con ello cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA DEMANDA:
Señala la accionante que obra como promitente comprador de un inmueble, según consta de documento privado de fecha 20 de febrero de 2.009, constituido el mismo por un lote de terreno de 64,80 Mts. 2, ubicado en la Aldea Machirí, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Así como las mejoras sobre él edificadas consistes en una casa para habitación constante de dos niveles.
Señala que en dicho documento privado se indicó que el precio que debía pagar el demandante por la compra del inmueble era la suma de Bs. 215.000,oo, cancelándose a título de arras la suma de Bs. 50.000,oo, estableciéndose que dicha cantidad se reintegraría por el demandado al momento de la protocolización del instrumento de compra venta o sería imputada al precio convenido.
Indica además que en el contrato de opción de compra venta se indicó como vigencia el plazo de cuatro (4) meses, contados desde el 20 de febrero de 2.009, lapso en que se haría la compra venta definitiva por documento protocolizado ante el registro respectivo, previa gestión, trámite y obtención por parte de los demandados de las solvencias del inmueble en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, así como la entrega de dichas solvencias al demandante.
Señala que es el caso que la demandada ha incumplido con la obligación de venderle el inmueble, en razón de que dentro de los cuatro meses de la convención, no ejecutaron las gestiones y trámites necesarios para obtención de todas las solvencias del inmueble en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, esto es, no obtuvieron la solvencia del impuesto sobre inmuebles urbanos, lo que es necesario para la protocolización del documento de transacción inmobiliaria. Y aún en el caso de haberla obtenido, no la entregaron en el referido término. Por lo que con ello incumplieron el contrato de opción de compra venta, pero que a pesar del incumplimiento del demandado, en señal de buena fe, entregaron a los demandados como parte del precio la suma de Bs. 30.000 y no obstante ello, persistieron en el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, al punto de dar en venta el inmueble a un tercero la ciudadana Yoleida López González.
Señala que conforme al artículo 1.167 del Código Civil peticiona de los demandados la resolución del contrato de opción de compra venta, o que así se declare por el Tribunal y que en consecuencia paguen o se les condene a pagar las sumas de: Bs. 50.000,oo por concepto de reintegro de arras, Bs. 50.000,oo como indemnización de daños y perjuicios, Bs. 30.000,oo como parte del precio recibido.
DEFENSAS Y EXCEPCIONES EXPUESTAS POR LA ACCIONADA:
Señala que niega, rechaza y contradice en los hechos la demanda intentada, por carecer de fundamento y veracidad. Conviene en que efectivamente se celebró con el demandante un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble descrito y que igualmente conviene en que sus representados recibieron del demandante la suma de Bs. 50.000,oo en calidad de arras, que se estableció como vigencia del contrato de opción de compra venta, el de cuatro meses, contados desde el 20 de febrero de 2.009 al 20 de junio de 2.009, lapso en el que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta ante el registro respectivo, previa gestión, trámite y obtención por parte de la demandada de los solvencias del inmueble en cuestión.
Niega, rechaza y contradice lo explanado por el demandante en cuanto al incumplimiento imputado a la demandada de no ejecutar las gestiones y trámites necesarios para la obtención de la solvencia del inmueble dentro del plazo de cuatro meses y que aún en el caso de obtenidas no fueron entregadas, ya que suscrito el contrato, se empezó a realizar las gestiones concernientes a la obtención y posterior entrega de las solvencias Municipales y así en fecha 09 de marzo de 2.009, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en la Oficina de Recaudación y Cobranza recibió los pagos arancelarios para la expedición de la Solvencia Municipal, la cual entregaron al demandante junto con la cédula y croquis catastral expedido por la División de Catastro en fecha 20 de marzo de 2.009, lo cual fue entregado en presencia del ciudadano Rodolfo Zambrano, en la residencia de los demandantes.
Igualmente expresa que el día 04 de mayo de 2.009, retiraron el Certificado de Habitabilidad en la Oficina de Ingeniería Municipal, para posteriormente el día 05 de mayo de 2.009 hacer entrega personal, en casa de los demandantes de ese documento. Señala que es cierto que no hicieron entrega de la solvencia tipo “A” por que para ello es necesario la presentación del documento de compra venta a registrar el cual era responsabilidad del demandante, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción, de la que se entiende que la obligación de entrega de las solvencias por parte de la demandada generaba las responsabilidades del comprador de elaborar o mandar a elaborar el documento de compra venta y así el 05 de mayo de 2.009 al entregarse el certificado de habitabilidad se solicitó del demandante que al tener el documento de compra venta se le entregara al demandado para solicitar la solvencia tipo “A”; no obstante pasó el tiempo y el demandante nunca presentó ni entregó el indicado documento de compra venta y posteriormente en el mes de agosto de 2.009, se presenta en la casa de los demandados y le indica su interés en continuar con la negociación, por lo que solicitaba se renovaran las solvencias vencidas y que para ello entregaba la suma de Bs. 30.000,oo, los cuales se imputarían al precio del inmueble, más no se indicó en el acuerdo repetición del pago de los mismos, comprometiéndose el demandante a entregar el documento de compra venta para la obtención de la solvencia tipo “A”, lo cual nunca sucedió, ya que nunca apareció.
Finalmente indica que queda claro que es imputable el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, por haberse aclarado que los demandados antes del cumplimiento del plazo entregaron al demandante las solvencias obtenidas en sede administrativa y requirieron en tiempo oportuno el documento a protocolizar para obtener la solvencia tipo “A”, y que al no presentarse el documento de venta el comprador demandante para exhibirlo ante Hacienda Municipal, no se puede obtener la referida solvencia.
THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a las alegaciones y defensas y excepciones opuestas, para éste Operador de Justicia la controversia queda delimitada a una acción de resolución de opción de compra venta en razón de la alegación de la demandante de incumplimiento contractual de la demandada de no haber obtenido las solvencias del inmueble (Tipo A), con la negativa de la accionada, indicando haber realizado los pagos arancelarios para la expedición de la solvencia municipal y haber entregado el certificado de habitabilidad, señalando que es cierto no haber entregado la solvencia tipo “A” , ya que para la expedición de la misma se hace necesario la presentación del documento de compra venta a registrar, de lo cual era responsable el demandante, según la cláusula segunda del contrato.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda este Juzgador pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Documental: Original de contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes de la litis de manera privada, de fecha 20 de febrero de 2.009. Esta documental opuesta con el libelo de demanda a la accionada no fue desconocido, por lo que conforme a la previsión normativa del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como reconocido. En tal razón se valora conforme a lo indicado en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el hecho de la declaración material de las declaraciones de las partes como reguladoras del negocio jurídico en el mismo plasmado.
.- Documental: Copia simple de documento de adquisición del inmueble objeto de la opción de compra venta demandada en resolución. Se trata de documental protocolizada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 31 de julio de 2.006, Nro. 16, Tomo 060, Protocolo Primero. Se valora como documento Público demostrativo de la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra venta, por parte de los co demandados.
.- Documental: Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 08 de mayo de 2.008, inscrito bajo el Nro. 19, Tomo 030. Se valora como documento público demostrativo de la ejecución de las mejoras en el inmueble objeto de la opción de compra venta.
.- Documental: Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 02 de septiembre de 2.010, inscrito bajo el Nro. 2010.870, asiento registral 4, libro del folio real, año 2.010. Se valora como documento Público demostrativo de la venta del inmueble objeto de la opción de compra venta a la ciudadana Yoleida López Gonzalez.
.- Documental: Al folio 23 riela en original documento privado identificado como recibo, por el que el demandado declara recibir del demandante la suma de BOLIVARES TREINTA MIL (Bs. 30.000,00). Esta documental privada no fue objeto de desconocimiento al serle opuesta a la parte demandada, adquiriendo en consecuencia por disposición del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el valor de documento privado, por lo que se valora como tal para demostrar el pago indicado en el mismo; ello aunado a que no queda en discusión el pago que se indica en tal documental.
En el lapso probatorio:
.- Solicita la aplicación del principio de la comunidad de la prueba. Se indica el deber del Juzgador de la aplicación de este principio a objeto de que sea proferida la decisión conforme a lo alegado y probado en autos.
.- Mérito favorable de documento privado de fecha 20 de febrero de 2.009. Se indica que previamente esta documental fue valorada en lo referente a las estipulaciones de las partes respecto a la opción de compra venta.
.- Mérito favorable de documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 31 de julio de 2.006, Nro. 16, Tomo 60, Protocolo 1º. Y documento de mejoras protocolizado en la misma oficina de registro inmobiliario en fecha 08 de mayo de 2.008, Nro. 19, Tomo 30, protocolo 1ro. Se ratifica la valoración previa de esas documentales para demostrar la propiedad del inmueble por parte de los demandados.
.- Mérito favorable de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 02 de septiembre de 2.010, Nro. 2010.870, asiento registral 4. Se ratifica la valoración previa de esas documentales para demostrar que el inmueble objeto de la opción de compra venta del inmueble fue enajenado a un tercero.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Promueve el mérito favorable de las actas del expediente en lo que le sea favorable. Se toma esta indicación como la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, la cual es de obligatoria aplicación a objeto de decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
.- Recibo expedido en fecha 19 de septiembre de 2.011 por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira indicando la cancelación por el co demandante Claudio José Méndez Duque, del recibo signado 00-0088528 en fecha 09 de marzo de 2009.
.- Documental. Copia de la Cédula Catastral del inmueble objeto de opción de compra venta, expedida en fecha 20 de marzo de 2.009, por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Se valora como documento administrativo para demostrar la expedición de tal documento en fecha 20 de marzo de 2.009.
.- Documental. Copia del Certificado de Habitabilidad del inmueble objeto de opción de compra venta, signado 091 expedido en fecha 30 de abril de 2.009, por la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Se valora como documento administrativo para demostrar la expedición de tal documento en fecha 30 de abril de 2.009.
.- Prueba de Informes. A la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira para verificar si bajo recibo 00-0099528, de fecha 09-03-2.009, se canceló impuesto Municipal y fue entregada solvencia municipal, y si la cancelación fue hecha a nombre del co demandado Claudio José Méndez Duque. Se indica que en fecha 03/04/2012 fue recibido oficio Nro. DH/OF/N 273, de fecha 27/03/2012, suscrito por la Directora de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que señala que el recibo Nro. 0099528 de fecha 21 de abril de 2.009, pertenece al ciudadano Jesús Enrique Gómez Velazco, con cédula de identidad Nro. V-3.196.533. Se valora la presente prueba conforme a lo indicado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar lo indicado en el oficio recibido.
.- Prueba de Informes. A la oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, a objeto de verificar si en fecha 20 de marzo de 2.009, con número de recibo 88529 y cédula 001475, fue expedida cédula catastral y croquis catastral, propietario Claudio José Méndez Duque. Se indica que oficiado lo conducente, fue recibido en fecha 24 de febrero de 2.012, oficio DC/OFIC/046-12, emanado de la Jefe de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual indica que revisado el sistema catastral, el ciudadano Claudio José Méndez Duque no figura con propiedades en el Municipio San Cristóbal. Se valora la presente prueba conforme a lo indicado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar lo indicado en el oficio recibido.
.- Prueba de Informes a la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, a objeto de informar si en fecha 30 de abril de 2.009 fue expedido Certificado de Habitabilidad Nro. 091, a los ciudadanos co demandados en la presente causa. Se indica que en fecha 08/02/2012, fue recibido oficio DI/OF/N 002, de fecha 06 de febrero de 2.012, suscrito por la Jefe (e) de la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en el que se indica: “… no se ha expedido ningún Certificado de Habitabilidad N° 091 de fecha 30-04-2009, a nombre de los ciudadanos: CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ y/o IRIS ZORAIDA ANGULO DE MÉNDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.177.236 y V-10.167.349”; y que aparece registrado con ese número una constancia de habitabilidad a nombre de Policlínica Táchira. Se valora la presente prueba conforme a lo indicado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar lo indicado en el oficio recibido.
.-Testimonial: Del ciudadano Rodolfo Zambrano, con cédula de identidad Nro. V-11.500.316, quien en fecha 25 de enero de 2.012, señala que conoció a las partes de la litis; que a finales de marzo de 2.009, el demandante recibió de manos del co demandado señor Claudio, la solvencia, la cédula y el croquis de la casa y que éste manifestó al demandante que mandara a realizar el documento de venta para tramitar la solvencia. Respecto a la declaración de este testigo se tiene que es criterio doctrinal reiterado que un único testigo, no hace plena prueba en juicio de un hecho, ello es así porque la norma antes trascrita que ciñe las reglas de valoración de la prueba testimonial, exige que los testigos sean contestes entre sí, lo cual evidencia que un solo testigo no genera certeza de lo que afirma haber visto u oído. En consecuencia la prueba ni se aprecia ni se valora.

Analizadas las pruebas, se tiene que en el presente estado de la causa se ha establecido que la misma se refiere a una resolución de un contrato por la que el demandante (vendedor) dio en opción de compra venta la demandada (compradora) un inmueble consistente en un lote de terreno de 64,80 mts. 2 y las mejoras sobre él edificadas consistentes en una casa para habitación constante de dos niveles.
Así las cosas, se tiene que el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios” manifiesta sobre la opción de compra venta:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
Por su parte, Catán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley por lo que resulta incuestionable, que los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley, ello derivado de la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad bajo el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones previsto en el artículo 1.264 del Código Civil que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, lo que constriñe a la ejecución real y efectiva de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
El artículo 1.159 del Código Civil, al propio tiempo que establece la libertad de las convenciones (el llamado “principio de la autonomía de la voluntad”), consagra también con energía su fuerza obligatoria entre las partes al compararla con la de la Ley. De tal manera que al pautar este artículo que “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, es impretermitible entender, que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6° del mismo Código Civil.
Del mismo modo, el “principio del contrato ley” es imperativo. Por una parte, sirve de fundamento a la ejecución forzosa del deudor, pero por otra parte nos señala además, que una vez que los contratantes han fijado libre y autónomamente el contenido del contrato, éste es intangible y no puede ser modificado ni revocado sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.
Además, el artículo 1.160 del Código Civil, señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley; siendo así, la parte actora seleccionó demandar la resolución del contrato de opción de venta, por la cual este Sentenciador considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró con el consentimiento manifestado de los otorgantes.
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Entonces, la anterior norma establece la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Por otro lado, el artículo 1.264 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Siguiendo con el mismo orden de ideas se tiene que la “Acción Resolutoria” presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. Nuestra jurisprudencia de instancia ha venido expresando en forma reiterada cuáles son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:
“…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…” (Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.).
Ahora bien, este Operador de Justicia observa de las actas procesales, que se inició esta causa por demanda de resolución de contrato de opción de venta por cuanto la demandada (vendedora), no cumplió lo establecido en el contrato, como era la obligación indicada en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta ya valorado.
Señala tal cláusula:
“…Los promitentes vendedores declaran y así el Promitente comprador lo reconoce, que los Promitentes vendedores están haciendo las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble, en consecuencia, las partes se comprometen a celebrar la compraventa del inmueble, por documento protocolizado dentro de los cuatro (4) meses siguientes a la firma de este contrato. Dentro del plazo aquí previsto los Promitentes vendedores deberán entregar al Promitente comprador todas las solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento definitivo de compraventa. El promitente comprador, por su parte, una vez recibidas las solvencias se compromete a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compraventa dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la referida fecha de entrega de las solvencias...”
Con base a tal premisa, este Sentenciador observa del texto de la cláusula indicada que las partes establecieron obligaciones recíprocas en cuanto a la formalización de la compra venta.
a) Que los promitentes vendedores se encontraban haciendo las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble.
b) Que las partes se comprometieron a celebrar la compra venta del inmueble, por documento protocolizado dentro de los cuatro (4) meses siguientes a la firma del contrato.
c) Que dentro del plazo antes señalado los promitentes vendedores debían entregar al promitente comprador todas las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta y a su vez el promitente comprador, recibidas las solvencias se compromete a gestionar la protocolización del documento de venta dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha de entrega de las solvencias.
En cuanto a las obligaciones señaladas en esta cláusulas debe tenerse, que cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
En esa interpretación según el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, debe buscarse la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes, esto es, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito en aras de no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato.
Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis resulta pertinente señalar, que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, específicamente el articulo 506, que es del siguiente tenor:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Igualmente el Código Civil en el artículo 1.354, establece:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Resulta entonces incuestionable que la actora en su cualidad de promitente compradora y la demandada en su carácter de promitente vendedora tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, delimitado el alcance de la cláusula segunda del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima este Juzgador que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar la resolución del contrato. De igual manera quedó demostrado que cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y un pago posterior. Sin embargo demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la optante compradora, no consta que la demandada haya consignado en el expediente medios probatorios suficientes que demuestren su efectiva gestión para la obtención de la solvencia municipal correspondiente a objeto de suminístrasela a la parte demandante en aras de consumar la venta definitiva o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a esta. Así se establece.
Se tiene entonces que verificado en las actas que conforman el presente expediente que, los promitentes vendedores inejecutaron su obligación de hacer, relativa a la entrega que debió efectuar a la promitente compradora de la solvencia municipal del inmueble sobre el cual versa la opción de compra, por lo que considera quien juzga que los hechos narrados se subsumen en la previsión normativa del artículo 1.167 del Código Civil, resultando entonces, conforme a derecho la demanda por resolución planteada. Así se decide.
Igualmente se tiene que en el presente caso, la demandante solicitó el pago de la suma de Bs. 50.000,oo como arras e indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada. Ahora bien, respecto a ello, considera quien juzga, que ello debe ser declarado con lugar en razón de que así lo pactaron las partes en la cláusula quinta del contrato, cuando señalan:
“… Si la protocolización del documento definitivo no se efectúan en el plazo señalado por culpa de LOS PROMITENTES VENDEDORES, estos quedarán obligados a devolverle al PROMITENTE COMPRADOR la mencionada cantidad, más una cantidad igual adicional por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en cuyo caso quedará igualmente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que reclamarse, salvo que igualmente EL PROMITENTE COMPRADOR opte por prorrogar la vigencias de este compromiso.”
En tal sentido, es de destacar que las cláusulas penales han sido conceptualizadas como una garantía y a la vez como una justa indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia del incumplimiento contractual, de tal manera que las mismas tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato. En consecuencia se aprueba y declara con lugar el cobro de arras y la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la demandante ante la demostración del incumplimiento de la demandada. Así se decide.
Igualmente y por efecto de la resolución del contrato de opción de compra venta deberá la demandada devolver la parte del precio recibido montante a la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), ya que con el efecto de la declaratoria de la resolución de contrato, la situación del negocio jurídico efectuado se retrotrae a su estado inicial, esto es, se deshace el contrato y en consecuencia deberá el demandado devolver lo recibido por no existir ya el contrato. Así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, contra los ciudadanos CLAUDIO JOSE MENDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ANGULO DE MENDEZ.
SEGUNDO: Resuelto el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes de la litis mediante documento privado de fecha 20 de febrero de 2.009.
TERCERO: Se condena a la parte demandada ciudadanos CLAUDIO JOSE MENDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ANGULO DE MENDEZ, a cancelar al demandante ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual de la demandada.
CUARTO: Se condena a la parte demandada ciudadanos CLAUDIO JOSE MENDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ANGULO DE MENDEZ, a devolver al demandante ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) por concepto de parte del precio recibido por la futura compra venta.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada ciudadanos CLAUDIO JOSE MENDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ANGULO DE MENDEZ, por haber sido vencidos totalmente en la litis.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez días del mes de agosto de dos mil doce. AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández
En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Zh.
Exp. Nº 7303.