REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA DEMANDANTES: Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.568.031 y V-15.857.766 respectivamente, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADOS: Carlos Augusto Contreras Chacón y Erika Gabriela Ramírez Gutiérrez, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.038.176 y V-15.027.909 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 78.603 y 144.440, en su orden. DEMANDADA: Rosalba Peña, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.421, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADOS: José Manuel Restrepo Cubillos y José Marcelino Sánchez Vargas, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.499.781 y V-5.687.468 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos.21.219 y 31.082, respectivamente. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Reenvío. (Apelación a decisión de fecha 27 de abril de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira). I ANTECEDENTES Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de que el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 12 de mayo de 2011, casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 07 de enero de 2010, y ordenó al Juez Superior que resultare competente, dictar nueva sentencia con sujeción a la doctrina establecida en el fallo. Se inició el juicio en fecha 29 de noviembre de 2007, por demanda interpuesta por los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, asistidos por el abogado Milciades Rodríguez Palacios, contra la ciudadana Rosalba Peña, por resolución de contrato de opción de compraventa. (fls. 1 al 7 con anexos a los fls. 8 al 26) Por auto de fecha 13 de noviembre de 2007, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y ordenó citar a la ciudadana Rosalba Peña, a objeto de que diera contestación a la misma. (f. 27) A los folios 28 al 32 corren actuaciones relacionadas con la citación de la demandada, la cual quedó cumplida en fecha 29 de enero de 2008. Mediante escrito de fecha 1° de febrero de 2008, los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, asistidos por los abogados Glorys Bejarano Guerrero y Freddy Gilberto Chacón Silva, reformaron la demanda. Manifestaron que en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 07 de junio del año 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, consta que celebraron un contrato de opción de compra con la ciudadana Rosalba Peña, quien para los efectos del contrato se denominó la propietaria, y ellos como compradores se denominaron los optantes, en el cual establecieron el siguiente compromiso: CLAUSULA (sic) PRIMERA: La propietaria da en OPCIÓN DE COMPRA a favor de los OPTANTES, para adquirir un inmueble de su única propiedad, compuesto por un apartamento vivienda, distinguido con el N° 3, ubicado en el piso 2, del Edificio Victoria, situado en el pasaje (sic) acueducto (sic), entre carreras 18 y 19, N° 18-24, 18-30, en jurisdicción del Municipio Pedro María Morantes, antes Distrito ahora Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, dicho edificio está construido, sobre un lote de terreno propio, que tiene una superficie de 480,60 metros cuadrados, y colinda tal como lo determina el respectivo documento de condominio protocolizado por anta (sic) la Oficina Subalterna, antes Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, ahora Municipio San Cristóbal, bajo el N° 17, Tomo 8, Protocolo Primero, folios 31 al 40, de fecha 29 de Julio de 1980, y el inmueble objeto de esta negociación fue adquirido mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 02, Tomo 008, Protocolo 01, Folio 1/3 correspondiente al Tercer Trimestre del año 2002, de fecha primero de agosto del 2002, y consta de 3 dormitorios, más uno (1) de servicios (sic), salón comedor, 3 baños, cocina y dependencia de servicios. El cual tiene un área de construcción de ciento veintitrés metros cuadrados con noventa centímetros (123,90 mts), y esta (sic) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada del Edificio (sic), SUR: vació (sic) de las zonas libres de ventilación del Edificio (sic), escaleras de acceso a los apartamentos y el bajante de la basura; ESTE: con propiedad que es o fue de Luz María Lobo y OESTE: con propiedades que son o fueron de Guillermo Monsalve. Por arriba la azotea del Edificio (sic), por debajo el apartamento N° 1. … CLAUSULA (sic) SEGUNDA: El plazo de duración de esta OPCION (sic) de COMPRA es de 90 días continuos contados a partir del 10 de Junio de 2007; dentro del indicado plazo, la propietaria se compromete a suministrar los documentos y solvencias que son necesarias para la formalización de la COMPRA VENTA del apartamento descrito, a tener cancelados los recibos de condominio correspondientes al apartamento hasta el mes anterior a la protocolización del documento de COMPRA VENTA del mencionado apartamento. CLAUSULA (sic) TERCERA: el (sic) precio de venta del indicado inmuebles (sic) es de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (sic) (Bs. 190.000.000,00), de los cuales cancelamos el día 15 de marzo de 2007, a la propietaria vendedora la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (sic) (Bs. 100.000.000,00), mediante cheque de gerencia del Banco BANFOANDES N° 00020437; dicha cantidad forma parte del valor total del precio del inmueble y el saldo restante, es decir, la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 90.000.000,00) sería pagados (sic) al momento de la protocolización del documento de venta, en un plazo de noventa días, fecha convenida por ambas partes. CLÁUSULA (sic) CUARTA: En caso de que por causas imputables a la propietaria no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado deberá devolver cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs.100.000.000,00), es decir, el equivalente a CIEN MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs. F. 100.000,00), mas (sic) la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (sic) (10.000.000,00), es decir al (sic) equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs. 10.000,00), como indemnización de daños y perjuicios, a los optantes. Si el incumplimiento fuera por causa imputable a los Optantes (sic), estos (sic) se obligan a pagar a la propietaria como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 10.000.000,00), es decir, al (sic) equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs. 10.000,00). CLAUSULA (sic) QUINTA: la (sic) la venta del apartamento descrito se hará bajo el Régimen (sic) de propiedad horizontal, establecida (sic) en la Ley de propiedad (sic) horizontal (sic) vigente, como en el documento de condominio del Edificio Victoria. El apartamento para el momento de la venta debe estar libre de todo gravamen y nada debe deber por concepto de impuestos municipales, los gastos de redacción de documentos de protocolización corren por cuenta de los optantes y el pago de los impuestos nacionales y notificación al Seniat corren por cuenta de la propietaria. Está establecido que el apartamento objeto de esta venta esta (sic) excluido de la sociedad conyugal por haberlo adquirido la propietaria vendedora con dinero proveniente de su propio peculio tal como consta en el documento de adquisición. … Asimismo, alegaron que con el deseo y compromiso que adquirieron con la ciudadana Rosalba Peña, iniciaron las diligencias dirigidas a tramitar y obtener el correspondiente crédito hipotecario por ante la Oficina de Banfoandes, y que dentro del lapso de noventa (90) días el mismo les fue aprobado por la cantidad de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00), por un plazo de 15 años, a una tasa de interés del 10.11% anual, de conformidad con la Resolución 005 emanada por el Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI), publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.188 de mayo de 2005, tal y como consta del documento del respectivo préstamo. Que es el caso, que dentro del lapso de los noventa (90) días contados a partir del 07 de junio de 2007, se dedicaron a tramitar todos los documentos tales como solvencias municipales tipo A y tipo B, mapa catastral, número catastral y certificación de gravámenes, y hasta registrar el apartamento propiedad de Rosalba Peña en la Alcaldía Municipal, porque dicha ciudadana no lo había hecho, requisitos todos indispensables para la protocolización del documento de venta, cuyos gastos fueron realizados por ellos a pesar que en el contrato de opción de compra quedó convenido que todos esos documentos tenía que entregarlos la propietaria, al igual que la notificación del SENIAT, con la respectiva planilla de impuestos al SENIAT por concepto de venta, que pide el registro para protocolizar un documento de venta, que tampoco les fueron facilitados por la ciudadana Rosalba Peña. Que ellos en ningún momento han incumplido el compromiso acordado en el referido contrato de opción de compra, pues el contrato se otorgó el 7 de abril (sic) de 2007 y la protocolización del documento se estimó formalizar dentro de los 90 días continuos, contados a partir del 10 de junio de 2007, los cuales tentativamente vencían el 10 de septiembre de 2007, pero ya para el día 25 de agosto de 2007 estaba aprobado el crédito y disponible el dinero en el Banco Banfoandes. Que no obstante, el documento de venta no se pudo introducir porque faltaba la planilla de pago por impuesto de venta y la notificación al SENIAT, de manera que si no se ha protocolizado el mencionado documento hipotecario de venta, no ha sido por culpa de ellos sino por culpa de la propietaria vendedora, quien a pesar de las múltiples diligencias realizadas para ubicarla, a objeto de que les entregara dichos recaudos, para introducir el documento de venta para su protocolización, ha resultado imposible su localización, porque siempre les informan que está de viaje, o no está, o simplemente la niegan. Por las razones expuestas y por cuanto han agotado todas las diligencias amistosas y extrajudiciales para lograr el cumplimiento de lo convenido en el documento de opción de compra por parte de la ciudadana Rosalba Peña, y habiendo cumplido ellos su compromiso, la demandan para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- Que dé fiel cumplimiento a lo convenido en el contrato de compraventa celebrado el 07 de junio de 2007, según consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, de venderles el apartamento objeto del mismo, por la cantidad de Bs. 190.000.000,00, equivalente actual a Bs. 190.000,00, que fue el precio que pactaron, de los cuales ya cancelaron a la mencionada vendedora la cantidad de Bs. 100.000.000,00, equivalente actual a Bs. 100.00,00, como parte de pago, tal como consta en el propio documento de opción de compra. 2.- Se ordene el otorgamiento del respectivo documento de venta del apartamento, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, oportunidad en la cual ellos cancelarán la suma restante del precio convenido, cuya disponibilidad ya está aprobada por la entidad financiera Banfoandes; y que en caso de negarse la propietaria vendedora a otorgar el documento, como hasta la presente fecha ha venido haciendo, la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que ellos han cumplido formalmente el compromiso adquirido y han pagado más del 52% del valor del apartamento. 3.- Para que convenga en pagar las costas y los costos del juicio. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.211, 1.264, 1.270, 1.271 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil. Estimaron la misma en la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,00). Solicitaron de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre la totalidad de los derechos y acciones que le corresponden a la ciudadana Rosalba Peña, sobre el inmueble objeto de la opción de compra. (fls. 33 al 41) Por auto de fecha 06 de febrero de 2008 el tribunal de la causa admitió la reforma de demanda y, en consecuencia, concedió a la parte demandada el lapso de veinte (20) días de despacho para que diera contestación a la misma. (f. 42) Mediante escrito de fecha 05 de marzo de 2008 la demandada Rosalba Peña, asistida por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta, tanto en los hechos como en el derecho, por considerar que los mismos son falsos y divorciados de la realidad. Adujo que la demanda carece de supuesto fáctico y de coherencia lógica jurídica, circunstancia que hace inaplicable el derecho invocado por la parte actora. Igualmente, alegó que es absolutamente falso que los optantes compradores hayan cumplido con la cláusula segunda y mucho menos con la cláusula cuarta de la opción de compra de fecha 07 de junio de 2007, y con el proceso para registrar el documento de compraventa. Indicó que los optantes compradores Beatriz Suárez de Rodríguez y Luis Francisco Rodríguez Martínez, nunca han cumplido con lo convenido en la referida opción de compraventa y así lo prueba el documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 07 de junio de 2008, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual anexó marcado con la letra “A”. Que mucho menos los optantes compradores cumplieron con la opción de compraventa, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 28 de marzo de 2007, por un período de tiempo de noventa (90) días continuos, los cuales transcurrieron de la siguiente manera: 3 días del mes de marzo, 30 días del mes de abril, 31 días del mes de mayo y 26 días del mes de junio, para un total de 90 días. Consignó marcado con la letra “B” dicho documento, y marcada “C” la inscripción de registro de vivienda principal. Que tampoco los optantes compradores le informaron sobre el documento que tenían que firmar para la protocolización del documento de venta. Solicitó que los optantes compradores le paguen por incumplimiento, la cantidad de dinero establecida en la cláusula cuarta del mencionado contrato de opción de compraventa de fecha 07 de junio de 2007 que anexó marcado “A”. Asimismo, que sean condenados en costas y costos del juicio. Por el incumplimiento del referido contrato de opción de compraventa por parte de los optantes compradores, fundamentó la contestación de la demanda en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 26, 49 y 275 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (fls. 43 al 47 con anexos a los fls. 48 al 56) Mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2008, los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez otorgaron poder apud acta a los abogados Glorys Bejarano Guerrero y Freddy Gilberto Chacón Silva. (f. 57) Mediante escrito de fecha 26 de marzo de 2008, la coapoderada judicial de la parte demandante promovió pruebas. (fls. 58 al 61, anexos a los fls. 62 al 69) En fecha 1° de abril de 2008, la demandada Rosalba Peña, asistida por el abogado Oscar Eduardo Useche Mojica, promovió pruebas. (fls. 70 al 73, anexos fls. 74 al 80) Por sendos autos de fecha 11 de abril de 2008, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes, cuanto ha lugar en derecho a reserva de su apreciación en la sentencia definitiva. (fs. 81 al 82 y 85) A los folios 83 al 84 y 86 al 109 rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas promovidas por las partes. En fecha 13 de agosto de 2008, la ciudadana Rosalba Peña demandó por tercería a Banfoandes Banco Universal, C.A, en la persona de su presidenta Econ. Milagros Rodríguez, de conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Manifestó que las dos inspecciones judiciales promovidas en el juicio, se diferencian en cuanto a la información solicitada y aportada. Que tienen diferentes fechas en lo que se refiere a la fecha cierta del documento disponible para protocolizar el crédito aprobado por Banfoandes Banco Universal C.A., a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. Que la primera inspección, solicitada por la demandada Rosalba Peña y practicada el 03 de marzo de 2008 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, indica que el referido documento fue elaborado por el banco el día 23 de octubre de 2007, y a la disposición del cliente en la sucursal el día siguiente 24 de octubre de 2007. La segunda inspección, solicitada por la codemandante Beatriz Suárez de Rodríguez y practicada el 22 de abril de 2008 por el Tribunal de la causa, dejó constancia que la notificada María Labrador informó que el crédito está aprobado desde el 16 de agosto de 2007, pero la demandante no solicitó la información más importante, sobre cuándo estuvo disponible para firmar el respectivo documento. Que la actora pretendió sorprender al Juez en su buena fe, no solicitando toda la información, cual es: fecha de aprobación de la solicitud de crédito, de redacción del documento para su protocolización y de disponibilidad del mismo para la protocolización por parte de Banfoandes Banco Universal, C.A. Que la parte actora nunca manifiesta en el contenido de la inspección judicial, en qué fecha estuvo disponible el documento en la sucursal donde se solicitó el crédito, siendo que en la inspección realizada por la parte demandada consta que fue el día 24 de octubre de 2007. (fs. 1 al 4 del cuaderno de tercería). Dicha tercería fue admitida por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2008, en el cual se ordenó abrir cuaderno separado; y por cuanto observó que la causa principal se encontraba en estado de dictar sentencia, dispuso que una vez que concluyera el término de pruebas de la tercería, se acumularían ambos expedientes para que un solo pronunciamiento abrazase ambos procesos. En consecuencia, ordenó citar a Banfoandes Banco Universal C.A., en la persona de su presidente, Econ. Milagros Rodríguez, para que diera contestación a la demanda. (fs. 5 y 6 del cuaderno de tercería). Mediante diligencia de fecha 26 de febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la perención de la instancia en la tercería, siendo la misma negada en decisión de fecha 02 de marzo de 2009. (fs. 10 y 12 al 14 del cuaderno de tercería). En fecha 27 de abril de 2009, el a quo dictó decisión en el cuaderno principal, mediante la cual declaró con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra la ciudadana Rosalba Peña, por cumplimiento del contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 07 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, tomo 168, folios 62 y 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Asimismo, ordenó a la demandada otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, sobre el apartamento ubicado en Barrio Obrero, Pasaje Acueducto N° 18-30, Edificio Victoria, piso 3, apartamento 3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, a los demandantes ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. Igualmente, ordenó a los actores cancelar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) como saldo restante de la opción de compra, al momento de la firma del documento definitivo de venta. Determinó, de igual forma, que una vez quede firme la decisión y la causa se encuentre en estado o grado de cumplimiento voluntario, la ciudadana Rosalba Peña deberá otorgar todos los documentos y solvencias que son necesarios para la formalización de la compraventa del referido apartamento, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra; y que en caso de incumplimiento del referido particular por parte de la mencionada demandada, o de negarse ésta a lo ordenado en la sentencia, los demandantes deberán consignar el saldo restante, es decir, la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), al Tribunal, mediante depósito bancario en la cuenta corriente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira, y una vez verificado el estado de cuenta del Tribunal respecto a dicho depósito por el monto remanente aludido, se abrirá una cuenta a favor de la demandada Rosalba Peña, en señal de que el referido monto se encuentra disponible a su favor para los efectos de su retiro. Inmediatamente después, el Tribunal ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la sentencia, a los fines de que la misma sirva de documento de propiedad del bien inmueble objeto de compraventa, a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que el fallo produzca sus efectos legales correspondientes; consecuencialmente, deberá oficiarse a la respectiva Oficina de Registro Público junto con la certificación del fallo. Asimismo, declaró perimida la instancia en la tercería, mediante la cual la ciudadana Rosalba Peña demanda a Banfoandes Banco Universal, C. A., inscrita inicialmente bajo la denominación de Banco de Fomento Regional Los Andes, C.A. por ante el Registro de Comercio que por Secretaría llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 03 de agosto de 1951, bajo el N° 39, en la persona de su presidenta Econ. Milagros Rodríguez, y de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte demandada. (fs. 117 al 147) Por diligencia de fecha 03 de junio de 2009, la demandada Rosalba Peña, asistida de abogado, apeló de la referida sentencia (f. 157); y por auto de fecha 11 de junio de 2009, el a quo oyó dicho recurso en doble efecto, ordenando enviar el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor a los fines legales siguientes (f. 159); correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial. (f. 161) Mediante escrito de fecha 30 de julio de 2009, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de informes ante la alzada. Hizo una síntesis del proceso, manifestando que sus representados y la demandada firmaron con anterioridad un contrato de opción de compraventa sobre el mismo inmueble el 28 de marzo de 2007, el cual fue anulado, tal y como consta en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa de fecha 07 de junio de 2007. Que la razón por la cual llegaron a ese acuerdo de dejar sin efecto el primer contrato, fue porque la vendedora Rosalba Peña no tenía los documentos necesarios para el registro, tales como solvencias municipales tipos A y B, certificación catastral, croquis y que, incluso, no tenía registrado el inmueble ante la Alcaldía Municipal. Que por tanto, fue ella quien pidió a sus representados que se anulara dicho contrato, lo cual se hizo en el nuevo. Que estos hechos quedaron demostrados en el proceso que cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuyos contratos fueron promovidos en el lapso de pruebas, en la forma allí descrita. Que por su parte, la demandada no probó nada durante el proceso que la favoreciera, en el sentido de que sus representados hubiesen incumplido y tampoco probó los hechos alegados en la contestación de demanda. Que al contrario, durante la controversia quedó demostrado que la vendedora no entregó los documentos necesarios a sus representados. Que igualmente, quedó demostrado que es totalmente falso lo dicho por la demandada en cuanto a que los optantes compradores no cumplieron con lo establecido en el contrato de opción a compra, quedando demostrado, más bien, que fue la vendedora la que no cumplió con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta. Que sus representados si cumplieron con el pago, ya que dicho dinero antes del vencimiento del plazo estaba a disposición de la vendedora en Banfoandes C.A. En cuanto a la tercería incoada por la demandada Rosalba Peña conforme a lo establecido en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, indicó que haciendo un análisis de dicha norma, Banfoandes Banco Universal, C.A. no tiene ningún interés jurídico para actuar, ni sostener las razones de alguna de las partes para ayudarla a vencer en el proceso. Arguyó que Rosalba Peña pudo perfectamente alegar y probar los hechos que pretendió alegar y probar en la tercería; que con la tercería lo que pretendió fue dilatar el proceso y no dar cumplimiento al compromiso de vender el apartamento, siendo que sus representados cancelaron más del 50% del valor del mismo, como quedó demostrado durante el juicio. Que la demandada instauró el juicio de tercería sin fundamento jurídico y sin pruebas, tal como lo establece el artículo 379 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual consideró que el a quo no debió haber admitido la demanda de tercería. Que por otra parte, en la tercería propuesta por la demandada contra Banfoandes, quedaron evidenciados los supuestos de la perención, dado que desde la fecha en que el alguacil se trasladó a fin de lograr la citación de la demandada, hasta la fecha en que el a quo dictó decisión, no se dio impulso procesal para proseguir el proceso hasta lograr que el juicio llegara a su fin como es la sentencia definitiva, o al menos de esa causa subordinada al juicio principal. Que en consecuencia, se evidencia la clara pérdida de interés en el juicio hasta lograr la citación del tercero Banfoandes en la persona de su representante legal, de manera que al Tribunal de la causa no le quedó otro recurso que declarar la perención de la instancia en el juicio de tercería. Finalmente, solicitó que se declare sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada y se ratifique en cada una de sus partes la decisión apelada, con la respectiva condenatoria en costas. (fs. 162 al 178) Mediante escrito de la misma fecha la ciudadana Rosalba Peña, asistida de abogado, presentó informes ante el ad quem, manifestando lo siguiente: Que la sentencia apelada desconoce que la no celebración definitiva del contrato de opción de compra del inmueble objeto del litigio, no se debió a causa imputable a ella como propietaria, pues cumplió oportunamente todas y cada una de las obligaciones asumidas en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 7 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, folios 62 al 63, Tomo 168 de los libros de autenticaciones, corriente a los folios 14 al 16. Que es más, autorizó a la optante compradora Beatriz Suárez de Rodríguez para que realizara todos los trámites referentes a la venta del referido apartamento. Que ella probó que la no celebración del contrato definitivo de compraventa del inmueble fue por parte de los optantes, como consta de la inspección judicial que corre a los folios 72 al 76 practicada el 04 de marzo de 2008, en la que se evidencia que la institución bancaria Banfoandes suministró la información de que el documento en mención fue elaborado el 23 de octubre de 2007 y estuvo a disposición del cliente, en la sucursal, el 24 de octubre de 2007. Que el documento autenticado del contrato de opción de compra de fecha 07/06/2007 y la inspección judicial, revelan que el proyecto del documento hipotecario para ser registrado por los demandantes fue elaborado por la entidad bancaria el 23 de octubre de 2007, es decir, que transcurrieron ciento treinta y cinco (135) días desde el 11 de junio de 2007. Que en la cláusula segunda de dicho contrato de opción de compra se señala que el plazo de duración de esa opción es de noventa (90) días continuos, contados a partir del día 10 de junio de 2007, por lo que haciendo el cómputo desde el 11 de junio de 2007 inclusive, los noventa (90) días transcurrieron así: junio, veinte (20) días; julio, treinta (31) días; agosto, treinta y un (31) días y septiembre ocho (8) días, para un total de noventa (90) días que se cumplieron el 08 de septiembre de 2007. Por otra parte, manifestó que en el contenido de la inspección judicial practicada el 22 de abril de 2008, la parte demandante no solicitó dejar constancia de la fecha en que estuvo disponible el proyecto del documento hipotecario para ser registrado por los solicitantes, esposos Rodríguez Suárez; que de acuerdo a la información suministrada al Tribunal por la referida entidad bancaria, el documento en mención fue elaborado el 23 de octubre de 2007 y estuvo a disposición del cliente en la sucursal al día siguiente, es decir, cuarenta y cinco (45) días después del vencimiento del contrato de opción de compra, situación que por ningún motivo puede imputársele a ella. Que los optantes compradores nunca recibieron dentro de los noventa (90) días de la opción de compra, el mencionado proyecto del documento hipotecario por parte de Banfoandes, para ser registrado. Opuso a todo evento, la cláusula cuarta del documento de contrato de opción de compra (fl. 15, renglones del 39 al 46, ambos inclusive), según la cual, en caso que por causa imputable a la propietaria no se pudiera protocolizar el documento de compraventa dentro del plazo estipulado en dicho contrato, ésta deberá devolver a los optantes la cantidad recibida, es decir, cien mil bolívares (Bs.100.000,00), más la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) como indemnización por concepto de daños y perjuicios; y si el incumplimiento fuera por causa imputable a los optantes, éstos se obligan a pagar a la propietaria como indemnización por concepto de daños y perjuicios la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00). Finalmente, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar. (fs. 180 al 185) A los folios 187 al 199 corren sendos escritos de fechas 24 y 28 de septiembre de 2008, mediante los cuales las partes presentaron observaciones a los informes de su contraparte. En fecha 07 de enero de 2010, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial dictó decisión, mediante la cual declaró lo siguiente: 1.- Sin lugar la apelación interpuesta por la ciudadana Rosalba Peña, asistida por el abogado Oscar Useche Mojica, contra la decisión de fecha 27 de abril de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. 2.- Con lugar la demanda incoada por los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, en contra de Rosalba Peña, por cumplimiento de contrato. 3.- Improcedente la demanda incoada por la ciudadana Rosalba Peña en contra de Banfoandes, Banco Universal, por tercería de conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. 4.- Ordenó a la ciudadana Rosalba Peña otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, sobre el apartamento distinguido con el N° 3, piso 2, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-30 y 18-34 de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. 5.- Ordenó a los demandantes pagar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), como saldo restante del precio del bien inmueble objeto de la opción a compra, al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta. 6.-Una vez que quede firme el fallo y la causa se encuentre en estado de cumplimiento voluntario, la ciudadana Rosalba Peña deberá otorgar todos los documentos y solvencias que sean necesarios para la formalización de la compraventa del referido apartamento, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra de fecha 07 de junio de 2007. 7.-En caso de verificarse la negativa de la demandada, en otorgar el documento definitiva de venta, los demandantes Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez deberán consignar el saldo restante, es decir, la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), ante el tribunal de cognición, quien la depositará en una cuenta de ahorros a nombre de Rosalba Peña, beneficiaria de dicha cantidad, quien podrá retirarla en cualquier momento. Luego el tribunal de la causa ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la decisión, a los fines de que la misma sirva de documento de propiedad del inmueble objeto de compraventa a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que surta sus efectos legales correspondientes como título de propiedad. 8.-Confirmó la decisión dictada por el precitado Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, de fecha 27 de abril de 2009, que declaró con lugar la demanda y perimida la tercería interpuesta por la parte demandada Rosalba Peña, pero con distinta motivación. 9.-Condenó en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. (fs. 200 al 228) Por diligencia de fecha 26 de enero de 2010, la ciudadana Rosalba Peña, asistida por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, anunció recurso de casación. (f. 229) En fecha 02 de febrero de 2010, el precitado Juzgado Superior Primero en lo Civil admitió dicho recurso y remitió las actas a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. (fs. 231 al 249) Al folio 268 corre poder autenticado otorgado por la ciudadana Rosalba Peña a los abogados José Manuel Restrepo Cubillos y José Marcelino Sánchez Vargas, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira. Asimismo, al folio 288 corre poder autenticado otorgado por los ciudadanos Beatriz Suárez de Rodríguez y Luis Francisco Rodríguez Martínez a los abogados Carlos Augusto Contreras Chacón y Erika Gabriela Ramírez Gutiérrez, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de mayo de 2011, casó la sentencia dictada por el mencionado Juzgado Superior Primero Civil el 07 de enero de 2010, y ordenó al Juez Superior que resultare competente dictar nueva decisión con sujeción a la doctrina establecida en el fallo. (fls. 292 al 354) En fecha 13 de julio de 2011 se recibió el expediente en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 362); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 363) Por auto del 13 de julio de 2011 la Juez de este Tribunal se abocó al conocimiento y decisión de la presente causa, ordenando la notificación de las partes, la cual fue debidamente cumplida. (fls. 364 al 367 y 370 al 374). II MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la decisión proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 12 de mayo de 2011, mediante la cual casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 07 de enero de 2010, estableciendo lo siguiente: RECURSO DE CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS ÚNICA Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia en la recurrida la infracción de los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, ambos por falta de aplicación, con apoyo en los siguientes argumentos: …Omissis… Para decidir, la Sala observa: El formalizante denuncia la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, con la correspondiente invocación del artículo 320 eiusdem, con apoyo en que las partes del litigio -mediante el contrato objeto de la presente acción- se obligaron sólo a que los compradores compraran el bien inmueble objeto de la negociación allí prevista, pero no a que la vendedora propietaria se los vendiera, pues, según lo expone en su denuncia, se trata de una opción de compra y no de una opción de compraventa. Para sustentar tan peculiar argumento, el formalizante expone que ambas partes del juicio pactaron que -en caso de incumplimiento de las obligaciones que les correspondían por efecto de dicho contrato- sólo se impondría la sanción pecuniaria establecida en la cláusula cuarta del mencionado documento, ya que contrariamente a la interpretación dada por el sentenciador superior, éstas jamás acordaron o establecieron que el incumplimiento del contrato por parte de la propietaria vendedora diera lugar a “...accionar por vía judicial el cumplimiento del contrato y como consecuencia de ello fuera constreñida a otorgar el documento definitivo de venta como la condenó la sentencia recurrida...”. Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala). Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131). No obstante a lo anteriormente expuesto, la Sala observa que los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, denunciados como infringidos por falta de aplicación, son del siguiente tenor: …Omissis… De acuerdo con lo previsto en los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación por infracción de ley, se divide en error de derecho en la resolución de la controversia y en el juzgamiento de los hechos; y este último se subdivide -a su vez- en error de derecho en el establecimiento y apreciación de los hechos y de las pruebas, y los tres casos de suposición falsa. Ahora bien, la Sala advierte que los argumentos que apoyan la presente denuncia apuntan a que lo cuestionado por el formalizante es la interpretación dada por el juez ad quem al contrato fundamental de la demanda, lo que conlleva a la desnaturalización del mismo. Respecto a la desnaturalización de la voluntad contractual, se ha indicado que está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato. (Sent. S.C.C de fecha 22-09-09 caso Inversiones Alvamart C.A contra Edoval, C.A. y otra, ratificada en Sentencia de fecha 2 de marzo de 2010, Exp. 2009-000416). En el mismo orden de ideas, la desnaturalización de los contratos es entendida como un vicio enmarcado dentro del primer caso de falso supuesto, por lo que esta Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló: “...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’ “Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato. En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...” (caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala). Ahora bien, ante los argumentos que apoyan la presente delación, la Sala considera pertinente transcribir parcialmente el contrato cuyo cumplimiento se pide a través de la presente acción, el cual está consignado al folio 49 del expediente, y es del siguiente tenor: “...PRIMERA: LA PROPIETARIA da en Opción (sic) de compra a favor de los Optantes (sic) para adquirir un inmueble de su única exclusiva (sic) propiedad, un apartamento vivienda, distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2, del Edificio “Victoria” situado en el Pasaje Acueducto, entre carreras 18 y 19 N° 18-24, 18-30 y 18-34, en Jurisdicción (sic) del Municipio Pedro María Morantes, antes Distrito ahora Municipio San Cristóbal. El apartamento consta de tres (3) dormitorios, más uno de servicio, salón comedor, tres (3) baños, cocina y dependencias de servicio. Los linderos y demás especificaciones están determinado (sic) en el documento de condominio registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del antes Distrito San Cristóbal de este Estado Táchira, ahora Municipio San Cristóbal, bajo el N° 17, Tomo 8, Protocolo Primero, Folios 31 al 40, de fecha 29 de julio de 1980 y en el documento de propiedad adquirido mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, registrado bajo el N° 02, Tomo 008, Protocolo 01, Folio 1/3 (sic), correspondiente al 3 (sic) Trimestre (sic) del presente año. Los OPTANTES, declara (sic) conocer dicho inmueble y esta (sic) conforme con las características y condiciones del mismo. SEGUNDA: El plazo de duración de esta opción de compra es de noventa (90) días contados a partir del día 10 de junio de 2007. Dentro del mencionado plazo “La propietaria” se compromete a suministrar los documentos y solvencias que son necesarios para la formalización de la compra venta del apartamento descrito, a tener cancelado los recibos por gasto de condominio correspondiente al apartamento hasta el mes anterior al de la protocolización del documento de compra venta del mencionado apartamento. TERCERO: El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,oo) la cual será pagada de la manera siguiente: CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), que cancelan los Optantes (sic), en cheque de gerencia del Banco Banfoandes N° 00020437 en la fecha de 15/03/2007 (sic), dicha cantidad forma parte del valor del apartamento objeto de esta opción de compra. El saldo restante de la cantidad de NOVENTA MILLONES (90.000.000,00), será pago (sic) en el momento de la protocolización del documento de venta, en un plazo de noventa (90) días fecha convenida por ambas partes. CUARTA: En caso que por causa imputable a la propietaria no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado en este documento deberá devolver la cantidad recibida de CIEN MILLONES DE BOLÍIVARES (Bs. 100.000.000,00) más la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios a los optantes. Si el incumplimiento fuera por causa imputable a los optantes, éstos se obligan a pagar a la propietaria como indemnización por daños y perjuicios a la propietaria de (sic) la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00)…”. …Omissis… De la transcripción que antecede emana, que los compradores se obligaron a comprar el inmueble, que pagaron más del 50% del precio pactado entre ellos y la propietaria vendedora recibió la suma de Bs. 100.000.000,00, (Bs. F. 100.000,00) como abono a cuenta del precio que habían fijado las partes por el precitado inmueble, quedando obligada esta última a suministrar los documentos y solvencias necesarias para la formalización de la compraventa del referido inmueble, que no es otra cosa que la protocolización del documento de compraventa. En relación a tal contrato, la recurrida expresó lo siguiente: …Omissis… De la transcripción parcial de la recurrida se desprende que el sentenciador de alzada ordenó a “…la parte demandante ciudadanos Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, deberán consignar el saldo restante, es decir, noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) ante el tribunal de cognición, quien lo depositará en una cuenta de ahorros a nombre de Rosalba Peña, beneficiara de dicha cantidad, quien podrá retirarla…”, y en caso de “…verificarse la negativa de la ciudadana Rosalba Peña, en otorgar el documento definitivo de venta, el tribunal a-quo ordenará expedir, copia certificada mecanografiada de la presente sentencia, a los fines de que sirva de documento de propiedad del bien inmueble objeto de compra venta a los ciudadanos Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez…”. De acuerdo con lo antes expuesto el juzgador: 1) declaró que la decisión se tomará como título de propiedad sobre el bien; y 2) consideró que en caso de que la vendedora se niegue a vender, la compradora deberá depositar lo que reste del precio pactado en el contrato de opción de compra-venta, para luego el otorgamiento del documento definitivo de venta. En ese análisis conclusivo del juzgador de alzada, se evidencia la infracción de los artículos 1.133 y 1.159 Código Civil, pues está obligando al vendedor a vender y además al hecho de que se le debe otorgar mediante decisión judicial el documento definitivo de venta que equivale al título de propiedad sobre el bien vendido, esto constituye una infracción no sólo a las citadas normas, sino además al principio constitucional del derecho de propiedad, el cual se perfecciona con la protocolización del documento definitivo de venta en el respectivo Registro inmobiliario. En ese sentido y de conformidad con la sentencia Nº 469, Expediente 10-131 comentada supra, y en aplicación al caso de autos, se evidencia que el juez de alzada mediante el contrato de opción de compra-venta, lo interpreta erróneamente como un contrato de venta cuando en realidad lo que equivale es una promesa bilateral de compra-venta, y debido a esa interpretación errada, obliga a la demandada hoy vendedora, mediante esta decisión a vender, y a la actora hoy compradora se le establece la obligación de concluir el pago del precio total mediante el depósito judicial, y una vez cancelado se le otorgará además el derecho de propiedad a la demandante. Además de lo antes expuesto, el juez no sólo obliga a vender sino que además hace caso omiso de la cláusula penal establecida por las partes, lo cual se traduce en una infracción del contrato suscrito entre las partes que es ley entre las mismas, pues omite la indemnización por el incumplimiento de la parte que se está negando a vender. En consecuencia, la recurrida incurrió en la infracción de los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, y del 320 del Código de Procedimiento Civil, específicamente del primer caso de suposición falsa, al hacer caso omiso de las consideraciones y normas legales, razón por la cual la presente denuncia debe declararse procedente: Así se decide. (Resaltado propio) (Exp. AA20-C-2010-000190) Pasa entonces esta juzgadora a emitir nuevo fallo sobre la controversia planteada, teniendo en cuenta lo dispuesto por nuestro Máximo Tribunal de Justicia para este caso particular. La presente causa se inició por demanda interpuesta por los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, contra la ciudadana Rosalba Peña, por cumplimiento del contrato de opción de compraventa contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 7 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Fundamentan la acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.211, 1.264, 1.270 y 1.271 del Código Civil. Alegan que la demandada Rosalba Peña dio en opción de compra a su favor, un inmueble de su propiedad compuesto por un apartamento distinguido con el N° 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto, entre carreras 18 y 19, N° 18-24 y 18-30, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que el plazo de duración de la opción fue de noventa (90) días continuos contados a partir del 10 de junio de 2007, dentro del cual la propietaria se comprometió a suministrar los documentos y solvencias necesarios para la formalización de la compraventa del referido apartamento, y a tener cancelados los recibos de condominio correspondientes. Que el precio de venta se estableció en Bs.190.000,00, de los cuales ellos cancelaron el día 15 de marzo de 2007 a la propietaria vendedora la suma de Bs. 100.000,00, cantidad que forma parte del valor total del precio del inmueble; y el saldo restante, es decir, la cantidad de Bs. 90.000,00, sería pagada al momento de protocolización del documento. Que ambas partes convinieron que en caso de que por causas imputables a la propietaria, no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado, ésta debería devolver a los optantes compradores la cantidad de Bs. 100.000,00, más la suma de Bs.10.000,00 como indemnización por concepto de daños y perjuicios, y que si el incumplimiento fuera por causa imputable a los compradores, éstos se obligaban a pagar a la propietaria como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Bs. 10.000,00. Manifiestan que con el compromiso que adquirieron con la ciudadana Rosalba Peña, iniciaron las diligencias para tramitar y obtener el correspondiente crédito hipotecario en Banfoandes, el cual les fue aprobado dentro del lapso de los noventa (90) días, por un monto de Bs. 90.000,00 y por el plazo de quince (15) años. Que dentro del referido lapso de noventa (90) días, contados a partir del 7 de junio de 2007, se dedicaron a tramitar todos los documentos tales como solvencias municipales tipo A y tipo B, mapa catastral, número catastral y certificación de gravámenes, inclusive registrar el apartamento propiedad de la ciudadana Rosalba Peña en la Alcaldía Municipal, porque la misma no lo había hecho, requisitos todos indispensables para la protocolización del documento de venta, cuyos gastos fueron realizados por ellos a pesar de haberse convenido en el contrato de opción de compraventa que todos esos documentos tenía que entregarlos la propietaria, al igual que la notificación al SENIAT con la respectiva planilla de impuesto por concepto de venta, los cuales tampoco fueron facilitados en ningún momento por la demandada, a pesar de que el Registro los exige para protocolizar el documento de venta. Piden que la demandada vendedora dé fiel cumplimiento a lo convenido en el contrato de opción de compraventa celebrado el 7 de junio de 2007, y les venda el apartamento objeto de la misma por el precio allí pactado de Bs. 190.000,00, del cual ya pagaron la cantidad de Bs.100.000,00. Que se ordene el otorgamiento del respectivo documento de venta del apartamento ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, oportunidad en que cancelarán la suma restante del precio convenido, que asciende a Bs. 90.000,00; y en caso de negarse la propietaria vendedora a otorgar el documento de venta del referido apartamento, que la sentencia que dicte el Tribunal sirva como título de propiedad. La parte demandada rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta, tanto en los hechos como en el derecho, por ser totalmente falsos y completamente divorciados de la realidad. Adujo que los optantes compradores Beatriz Suárez de Rodríguez y Luis Francisco Rodríguez Martínez no han cumplido con la cláusula segunda y mucho menos con la cuarta, de la opción de compra venta de fecha 7 de junio de 2007, y con el proceso para registrar el documento. Que nunca han cumplido con lo convenido en la opción de compraventa y así lo demuestra el documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 7 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, Tomo 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados en esa notaría. Que mucho menos los optantes compradores cumplieron con la opción de compraventa celebrada conforme al documento autenticado ante la mencionada Notaría Pública el 28 de marzo de 2007, por un período de tiempo de noventa (90) días continuos, los cuales transcurrieron de la siguiente manera: mes de marzo, tres (03) días; abril, treinta (30) días; mayo, treinta y un (31) días; junio, veintiséis (26) días, para un total de noventa (90) días. Señala también que los optantes compradores nunca le informaron sobre el documento que tenían que firmar para protocolizar el documento de venta. Pide que los optantes compradores le paguen por incumplimiento, la cantidad de Bs. 10.000,00 establecida en la cláusula cuarta de la opción de compraventa de fecha 07 de junio de 2007. Circunscrito como ha quedado el thema decidendum pasa esta sentenciadora al análisis de las pruebas traídas a los autos, bajo el principio de comunidad de la prueba. A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE 1.- El mérito favorable y el valor jurídico de los autos, especialmente de la reforma de demanda de fecha 1° de febrero de 2008 corriente a los folios 31 al 40. Al respecto, cabe destacar que los alegatos y defensas expuestos por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medios probatorios susceptibles de valoración, sino que sirven para fijar los límites de la controversia. 2.- El mérito y valor jurídico de la confesión ficta, en razón de que la parte demandada dio contestación a la demanda extemporáneamente. Al respecto debe indicarse que la confesión ficta no constituye un medio probatorio, sino que es una institución que deviene de la falta de contestación de la demanda y de promoción de pruebas. En el presente caso, se aprecia que la citación de la parte demandada se cumplió el 29 de enero de 2008, tal como se constata de la diligencia suscrita en esa misma fecha por el Alguacil y la Secretaria del a quo, corriente al folio 32. Igualmente, que en auto de fecha 06 de febrero de 2008 corriente al folio 42, mediante el cual se admitió la reforma de la demanda, se le concedió a la demandada nuevamente el lapso de veinte (20) días de despacho a objeto de que diera contestación a la misma, evidenciándose de la sentencia objeto del presente recurso de apelación, que tal lapso estuvo comprendido entre el 07 de febrero de 2008 al 06 de marzo de 2008, ambas fechas inclusive, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandante. En tal virtud, dicho cómputo se tiene como cierto, por lo que habiendo dado contestación a la demanda el 05 de marzo de 2008, la misma debe tenerse como temporánea, resultando forzoso concluir que no operó la confesión ficta alegada, y así se declara. 3.- A los folios 52 al 55 corre copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira el 28 de marzo de 2007, bajo el N° 23, Tomo 97, folios 48 al 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicha probanza recibe valoración de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sólo a los efectos de demostrar que las partes celebraron en esa fecha una primera opción de compraventa sobre el bien inmueble objeto de litigio, compuesto por un apartamento vivienda distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30 y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Igualmente, cursa a los folios 48 al 51 copia certificada del documento autenticado ante la misma Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 7 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, Tomo 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría, el cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, constatándose del mismo que las partes del presente juicio celebraron una segunda opción de compraventa sobre el mismo inmueble, en la cual de mutuo acuerdo dejaron sin efecto la opción de compraventa primigenia. Que en esta segunda, la demandada propietaria dio en opción de compra a favor de los demandantes el aludido inmueble. Que el plazo de duración de la opción de compraventa fue convenido en noventa (90) días continuos contados a partir del 10 de junio de 2007. Que dentro de ese plazo, la propietaria se comprometió a suministrar los documentos y solvencias que fueran necesarios para la formalización de la compraventa del apartamento, y a tener cancelados los recibos por gastos de condominio correspondientes al apartamento hasta el mes anterior a la protocolización del documento de compraventa del mencionado apartamento. Que el precio de venta del inmueble fue establecido en la suma de Bs. 190.000.000,00, equivalente actual a Bs. 190.000,00, los cuales serían cancelados así: Bs. 100.000.000,00, equivalente actual a Bs. 100.000,00, mediante cheque de gerencia en fecha 15 de marzo de 2007. Que dicha cantidad formaría parte del valor del apartamento objeto de la opción. Que el saldo restante, es decir, la suma de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, sería pagada al momento de la protocolización del documento de venta en un plazo de noventa días. Que la venta del apartamento se haría bajo el régimen de propiedad horizontal. Que para el momento de la venta, el referido inmueble debía estar libre de todo gravamen y nada debía deber por concepto de impuestos municipales. Que los gastos de redacción del documento y protocolización del mismo correrían por cuenta de los optantes, y el pago del impuesto nacional y notificación al SENIAT correría por cuenta de la propietaria. Igualmente, en su cláusula CUARTA quedó establecido lo siguiente: CUARTA: En caso de que por causa imputables (sic) a la propietaria no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro el plazo estipulado en este documento deberá devolver la cantidad recibida de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (sic) (100.000.000,00), mas (sic) la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (sic) (10.000.000,00), como indemnización por concepto de daño y perjuicio a los Optantes (sic). Si el incumplimiento fuera por causa imputables (sic) a los Optantes, (sic) esto (sic) se obliga (sic) a pagar a la propietaria como indemnización por daño y perjuicio a la propietaria de (sic) la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (sic) (10.000.000,00). 4.- A los folios 21 al 24 corre copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 1° de agosto de 2002, bajo el N° 02, Tomo 008, Protocolo Primero, folios 1/3, Tercer Trimestre. La referida documental se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada el ciudadano Enrique Colmenares Finol, actuando como apoderado de la sociedad mercantil Inversiones La Colmena C.A. (COLMENACA), dio en venta pura y simple a la ciudadana Rosalba Peña, el inmueble objeto de litigio, compuesto por un apartamento vivienda distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30, y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. 5.- Valor del documento de compraventa redactado por el abogado de Banfoandes, corriente a los folios 12 al 15. Dicho documento se encuentra visado en original por el Abg. Gellmer Kylian Carrero Herrera, sobre sello húmedo de Banfoandes, por lo que se valora únicamente a los efectos de demostrar que, efectivamente, el abogado de la mencionada entidad bancaria redactó documento de venta de la ciudadana Rosalba Peña a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, del inmueble objeto de litigio, contentivo a su vez de crédito hipotecario aprobado por dicha institución bancaria a los compradores. 6.- El mérito favorable del documento de opción de compraventa de fecha 28 de marzo de 2007, autenticado en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal bajo el N° 23, Tomo 97, folios 48 y 49 de los libros de autenticaciones, el cual fue anulado. La referida probanza ya fue objeto de examen. 7.- Al folio 69 corre copia simple de la certificación de gravámenes expedida por el Registrador Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 12 de julio de 2007. La referida probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada, el mencionado Registrador Subalterno certificó que sobre el bien inmueble objeto de litigio, consistente en un apartamento distinguido con el N° 03, ubicado en el piso 02 del Edificio Victoria, Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30 y 18-34, cuyos linderos y medidas allí señaló, adquirido según documento protocolizado bajo el N° 02, Tomo 08; Protocolo 1° de fecha 1° de agosto de 2002, no pesan medidas de prohibición de enajenar y gravar y de embargo, durante los diez últimos años anteriores a la fecha de la certificación y tampoco existen gravámenes hasta esa fecha. Igualmente, que la solicitud fue hecha por la ciudadana Beatriz Suárez de Rodríguez el 11 de julio de 2007. 8.- Al folio 67 corre fotocopia simple del cheque de gerencia N° 00020437 de Banfoandes correspondiente a la cuenta N° 0007-0001-19-0000000012, girado a la orden de la ciudadana Rosalba Peña por la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), equivalente actual a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), en fecha 15 de marzo de 2007. No recibe valoración probatoria por tratarse de copia simple de un documento privado. 9.- Testimoniales de los ciudadanos: Deyanira Franco González, Carlos Alirio Ibarra Carrero, Rosa Elena Chacón Pantaleón y María Karelia Ortiz Peñaranda, las cuales fueron evacuadas así: - A los folios 102 al 103 corre la declaración de la ciudadana Deyanira Franco González, titular de la cédula de identidad N° V- 9.418.659, quien a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. Que conoce a la señora Rosalba Peña. Que le consta que la señora Rosalba y los esposos Rodríguez Suárez, en fecha 28 de marzo de 2007 firmaron un contrato de opción de compra sobre el apartamento N° 31, piso 2 del Edificio Victoria, por un lapso esa opción de 90 días contados a partir de la fecha de la firma del referido documento. Que le consta que el precio establecido en el contrato de opción de compraventa fue de ciento noventa millones, equivalente actual a ciento noventa mil bolívares. Que le consta que antes de vencerse el referido plazo de 90 días, la señora Beatriz fue donde la señora Rosalba a recoger los requisitos, tales como solvencia municipal, mapa catastral, planilla de impuesto de la venta, certificación de gravámenes, croquis y notificación al SENIAT, para llevarlos al banco y al registro, ya que para el pago de la cantidad de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, el Banco de Fomento le iba a dar el crédito a los esposos Rodríguez Suárez. Que le consta que debido a que la señora Rosalba no tenía los documentos, ella le solicitó a los mencionados esposos que se anulara el contrato de opción de compra de fecha 28 de marzo de 2007 y se hiciera uno nuevo. Que le consta que la señora Beatriz le solicitó el documento de notificación de venta al SENIAT y la planilla de impuesto de venta, requisitos indispensables para firmar el documento de venta y la misma se negó a entregárselos, alegando que no tenía tiempo ni dinero para sacarlos. Que le consta que la señora Beatriz se tuvo que encargar personalmente de sacar la solvencia municipal tipo A y tipo B, la certificación de gravámenes, el mapa catastral y hasta inscribir el inmueble ante el Concejo Municipal, porque Rosalba siempre le manifestó que no tenía tiempo para hacer eso. Que le constan esos hechos porque en varias oportunidades la acompañó a hacer esas diligencias, porque se sentía mal y ha estado delicada de salud. Que ella la acompañaba para ir donde la señora Rosalba para ir haciendo toda la gestión. - A los folios 90 al 91 corre la declaración del ciudadano Carlos Alirio Ibarra Carrero, titular de la cédula de identidad N° V- 10.167.909, quien a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. Que a la ciudadana Rosalba Peña la distinguió la vez que la vio con la señora Beatriz. Que otra oportunidad fue cuando acudió a buscar unos documentos al apartamento de la señora Rosalba y ella le dijo que no podían ir ni ella ni el esposo, que tenían que ir ellos mismos a hacer el papeleo de los documentos. Que él sabe que los esposos Rodríguez Suárez le dieron a la señora Rosalba un cheque de Bs. 100.000.000,00, equivalentes actuales a Bs. 100.000,00, por la compra de un apartamento que queda en Barrio Obrero. Que él vio el cheque porque les hacía carreras, a veces él y a veces la vecina, porque la señora Rosalba vive muy enferma y a veces hay que llevarla al hospital. Que le consta que el precio establecido entre ellos fue de Bs. 190.000.000,00, hoy Bs. 190.000,00, porque vio el cheque que dio como abono del apartamento. Que la señora Rosalba le comentó que le habían dado un préstamo para la compra de un apartamento y vio el cheque de gerencia personalmente, lo alcanzó a ver e iba para la señora Rosalba. Que ésta le dijo a la señora Beatriz que ella misma fuera e hiciera los papeles. Que él sabe que la señora Rosalba le dijo a los esposos Rodríguez Suárez que se anulara el contrato de opción de compra de fecha 28 de marzo de 2007, porque ella no había sacado los documentos. Que le consta que la señora Rosalba no tenía registrado ante el Concejo Municipal el apartamento, y ésta fue una de las razones por las cuales no pudo sacar los requisitos indispensables para la venta. Que la señora Beatriz le comentó que le habían hecho un nuevo contrato y el viejo lo habían eliminado. Que a él le constan los hechos, porque le hacía las carreras a la señora Beatriz, y como taxista anda preguntando y va viendo las cosas que van sucediendo. Que la fecha en que la señora Rosalba recibió el cheque de los Bs. 100.000.000,00 no la recuerda, del cheque si se acuerda pero que uno no sabe cuándo se van a presentar los problemas. Que él llevó a la señora Rosalba al Concejo Municipal porque iba a sacar unos papales, que la dejaba allá y la esperaba, a veces él y a veces la vecina. Que logró saber que el banco había otorgado un crédito a la señora Beatriz y a su esposo, para la compra de un apartamento. Que ellos le comentaron que estaban contentos con eso, es más la señora vive arrimada en la casa del hijo. Que escuchó cuando la señora Beatriz le solicitó el dinero a Rosalba, ésta le contestó que no tenía dinero para nada. Que a raíz de todos estos problemas la señora Beatriz se enfermó del corazón, de las piernas, de artritis, dolor, que la ha visto malísima y la he visto llorar mucho, y al esposo también lo ha visto llorar porque ella se ha puesto grave. - A los folios 86 al 87 corre declaración de la ciudadana Rosa Elena Chacón Pantaleón, titular de la cédula de identidad N° V- 2.550.255, quien a preguntas contestó: Que conoce desde hace diez años a los ciudadanos Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. Que también conoce a la señora Rosalba Peña desde que empezaron a hacer con la señora Beatriz, las diligencias para el arreglo de los papeles del apartamento. Que le consta que la señora Rosalba Peña y los esposos Rodríguez Suárez en fecha 28 de marzo de 2007, firmaron un contrato de opción de compra sobre un apartamento ubicado en Barrio Obrero, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, apartamento N° 3, piso 2 de esta ciudad de San Cristóbal, por un lapso de noventa días contados a partir de la firma de la opción de compra. Que sabe y le consta que el precio del apartamento establecido entre ellos fue de ciento noventa millones, equivalente hoy en día a ciento noventa mil bolívares. Que sabe y le consta que en fecha 28 de marzo de 2007, la señora Rosalba recibió un cheque de gerencia por la cantidad de cien millones de bolívares, equivalente actual a cien mil bolívares, como parte de pago del valor del apartamento objeto de esa opción de compra, mediante un cheque de gerencia de fecha 15 de marzo de 2007 y era de Banfoandes. Que lo afirma porque como ella le hacía carreras a la señora Beatriz y le tocó acompañarla a comprar el cheque de gerencia. Que sabe y le consta que antes de vencerse el plazo de noventa días, la señora Beatriz fue donde la señora Rosalba a recoger los requisitos, tales como la solvencia municipal, mapa catastral, planilla de impuesto a la venta, certificación de gravámenes croquis y notificación al SENIAT sobre la venta, para llevar esos documentos al banco y al registro, ya que ese pago de los restantes Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, el Banco de Fomento le daba un crédito a los esposos Rodríguez para cancelarle a la señora Rosalba. Que eso lo sabe porque la señora Rosalba, dueña del apartamento, decía que ella no había tenido tiempo para sacar los papeles. Que sabe y le consta que debido a que la señora Rosalba no tenía documentos, ésta solicitó a los esposos Rodríguez Suárez que se anulara el contrato de fecha 28 de marzo de 2007, y se hiciera un nuevo contrato de opción de compra, porque faltaba poco por vencerse el antiguo y ella no tenía nada de documentos. Que le consta que la señora Rosalba no tenía ni siquiera registrado ante el Concejo Municipal el apartamento, y que fue esa una de las razones por las cuales no pudo sacar las solvencias, la cédula catastral, el mapa ni el croquis, que son requisitos indispensables para la venta. Que la señora Beatriz fue la que tuvo que dar esa plata en el Concejo. Que le consta que debido a las causas señaladas se firmó un nuevo documento de opción de compra sobre el mismo apartamento en fecha 07 de junio de 2007, el cual firmaron por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal que queda en Barrio Obrero, y en ese documento de opción de compra de mutuo acuerdo ellos dejaron sin efecto el documento de opción de compra firmado por ante la misma Notaría en fecha 28 de marzo de 2007. Que le constan los hechos narrados, porque la señora Beatriz estaba enferma y ella le hacía las carreras. Que ella tenía que hacer las colas de sus diligencias porque la señora Beatriz no podía estar mucho parada y le tocaba hacerlo a ella. Que le consta que la señora Rosalba recibió el cheque de cien millones de bolívares el día 28 de marzo de 2007. Que el cheque que recibió la señora Rosalba tenía fecha 15 de marzo, porque eso lo iban a hacer antes ya que la señora Beatriz estaba muy enferma y la señora Rosalba no le había entregado el documento de propiedad. Que la señora Rosalba nunca tenía tiempo ni dinero, ni el marido tampoco. Que nunca estaba en la casa, que costaba encontrarla en la casa, que estaba de viaje y cuando la encontraban no tenía nada de documentos listos. Que la señora Beatriz le dijo por las buenas a la señora Rosalba, que le devolviera los cien millones de bolívares y no ha pasado nada, no hay problema; que se lo dijo muy serenamente, ella lo presenció. Que sabe todo eso porque ella cargaba a la señora Beatriz, le hacía las carreras. Que la señora Beatriz ha sufrido mucho por eso y a veces agarra cama porque sufre del corazón y a raíz de todos esos problemas se agravó más. - A los folios 92 al 93 corre la declaración de la ciudadana María Karelia Ortiz Peñaranda, titular de la cédula de identidad N° V- 14.179.938, quien a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez. Que conoce a la señora Rosalba Peña. Que le consta que la señora Rosalba y los esposos Rodríguez Suárez, en fecha 28 de marzo de 2007, firmaron un contrato de compra sobre un apartamento ubicado en Barrio Obrero, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, apartamento N° 3, piso 2 de esta ciudad de San Cristóbal, por un lapso de 90 días contados a partir de la fecha de la firma de la opción de compra. Que le consta que el precio establecido entre ellos fue de Bs. 190.000.000,00, equivalente actual a Bs. 190.000,00. Que igualmente, le consta que la señora Beatriz fue donde la señora Rosalba a recoger los requisitos tales como solvencia municipal, mapa catastral, planilla de impuestos a la venta, certificación de gravámenes, croquis y notificación al SENIAT, para llevarlos al banco y al registro, ya que para el pago de Bs. 90.000.000,00 que faltaban, el Banco Fomento le iba a dar el crédito a los esposos Rodríguez Suárez. Que le consta que debido a que la señora Rosalba no tenía los documentos, ella le solicitó los mencionados esposos que se anulara el contrato de opción de compra de fecha 28 de marzo de 2007. Que le consta que la señora Rosalba no tenía registrado ante el Concejo Municipal el apartamento, y que fue ésta una de las razones por las cuales no pudo sacar los requisitos indispensables para la venta. Que le consta que debido a las causas antes señaladas, se firmó un nuevo documento de opción de compra sobre el mismo apartamento el 07 de junio de 2007, por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal. Que le constan los hechos, porque ella fue la que armó todos los documentos como contadora para el crédito del banco. Que ella le pedía todos los recaudos para cuadrar el crédito, ahí se enteró por medio de la señora Beatriz que llegaba llorando y le decía que la señora que le iba a vender el apartamento no tenía los papeles al día y no tenía dinero para devolverle lo que le había dado como parte de pago, o llegar a un acuerdo. Que la fecha cierta en que la señora Rosalba recibió el cheque no se acuerda, pero que ella le recomendó que no fuese en efectivo, que fuese un cheque de gerencia para evitar algún problema. Que le consta que para el cumplimiento del segundo contrato, la señora Beatriz Suárez y su esposo se encargaron de registrar el apartamento ante el Concejo Municipal, sacar el croquis, la solvencia municipal, cédula catastral, certificación de gravámenes, pagando ellos mismos todos los gastos de impuestos tanto al Concejo Municipal como al Registro, porque la señora Rosalba no tenía tiempo ni dinero. Que le consta que una vez que la señora Beatriz y su esposo tuvieron el documento de préstamo que hizo el banco para llevar al Registro, la señora Beatriz fue a la casa de la señora Rosalba para que pagara la planilla en el Banco por impuestos de venta al SENIAT y le entregara la notificación de la venta que se hace al SENIAT, requisitos estos indispensables para registrar el documento, ya que ella había sacado los demás documentos ante el Concejo Municipal. Que le consta porque se lo comentó la señora Beatriz, que en vista de que la señora Rosalba no mostraba interés en buscar los documentos para registrarlos, ella le hizo una persecución hasta encontrarla y le dijo por las buenas que si ella no quería vender el apartamento, entonces que le devolviera los cien millones de bolívares, porque ya tenía meses con ese dinero, más los diez millones de bolívares conforme a lo acordado, y ella le contestó que ya no tenía ese dinero, que lo había invertido en la finca, en un carro y animales, y que a la casa que estaba fabricando, sólo le faltaba la cocina, para entregarle ella el apartamento. Que le consta que la señora Beatriz se enfermó a raíz de todos estos problemas, porque ha estado muy angustiada ya que le debe dinero a su hijo, y la mencionada señora no le entrega el apartamento ni el dinero y no da ninguna solución. Las anteriores declaraciones se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose que los testigos fueron contestes en afirmar que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa sobre un apartamento propiedad de la demandada ubicado en Barrio Obrero, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, apartamento N° 3, piso 2 de esta ciudad de San Cristóbal. Que los demandantes fueron los que tramitaron ante la Alcaldía, las solvencias municipales tipo A y tipo B, el mapa catastral, inscripción del inmueble en Catastro, así como la certificación de gravámenes correspondiente, para el registro del documento de venta. Que los demandantes entregaron a la demandada un cheque como adelanto por la compra del apartamento; y que tramitaron un crédito para terminar de pagar el precio de dicho inmueble. Que la primera opción de compra la anularon, debido al atraso de la demandada en tramitar ante la Alcaldía los recaudos para el registro del documento de venta. Igualmente, de la declaración de las ciudadanas Deyanira Franco Rosales, Rosa Elena Chacón Pantaleón y María Karelia Ortíz Peñarnada, se desprende que la señora Beatriz Suárez de Rodríguez solicitó a la señora Rosalba Peña, le hiciera entrega de la notificación de venta al SENIAT y de la planilla de pago en el banco del impuesto correspondiente, y ésta no los tenía listos, alegando no tener tiempo para ello. 10.- A los folios 94 al 96 corre inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa el 22 de abril de 2008, en la sede administrativa de BANFOANDES, Gerencia de Servicios y Créditos Hipotecarios. La referida probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar según información suministrada por la gerente encargada, ciudadana María Labrador, con base en el expediente del crédito hipotecario de los solicitantes Martínez Luís Francisco y Suárez de Rodríguez Beatriz, con número de solicitud 154303, que en el documento de opción de compraventa que reposa en el expediente, la adquirente entregó como pago inicial cheque de gerencia de BANFOANDES N° 00020437 de fecha 15 de marzo de 2007 a nombre de Rosalba Peña. Que el crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, estaba a disposición de la ciudadana Rosalba Peña, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.421, porque el mismo fue aprobado desde el 16 de agosto de 2007 a favor de los esposos Rodríguez Suárez, según acta N° 213 de fecha 16 de agosto de 2007. Que el crédito hipotecario fue aprobado sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3, piso 2, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-30 y 18-34 de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. 11.- Posiciones juradas. La referida probanza no recibe valoración por cuanto la misma no fue evacuada. 12.- A los folios 63 al 66 corren los siguientes documentos: solvencia municipal serie B; factura de control N° 631590 expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, a nombre de Rosalba Peña, cancelada en fecha 08 de mayo de 2007, por concepto de solvencia municipal tipo B, certificaciones catastrales, copia certificada y croquis de ubicación; cédula catastral de inmuebles N° 004231 expedida por la División de Catastro del Municipio San Cristóbal y croquis de ubicación del inmueble objeto del documento de opción de compra. Las referidas probanzas se valoran como documentos administrativos, y de las mismas se constata que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal expidió en fecha 08 de mayo de 2007 a nombre de Rosalba Peña, titular de la cédula de identidad N° V- 9.213.421, solvencia tipo B; que en fecha 08 de mayo de 2007 fue pagada a la Alcaldía la suma de Bs. 42.649,60 por concepto de aforo por expedición de solvencia tipo B, certificación catastral, copia certificada y croquis de ubicación expedidos en fecha 10 de mayo de 2007, correspondientes a un apartamento ubicado entre las carreras 18 y 19 Edificio Victoria, piso 2 apartamento 3, el cual tiene asignado como número catastral el 202301U01004004003000002003. B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA 1.- El mérito y valor probatorio del escrito contentivo del libelo de demanda, cuyo contenido en la contestación de la demanda, rechazó en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Tal como antes se indicó, los alegatos y defensas expuestos por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como medios probatorios, sino que sirven para establecer los límites de la controversia. 2.- El mérito favorable del documento de contrato de opción de compra, corriente a los folios 15 y 16, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 07 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. La referida documental ya recibió valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte demandante. 3.- A los folios 74 al 78 corre inspección judicial practicada en fecha 03 de marzo de 2008 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la entidad BANFOANDES, ubicado en la Quinta Avenida, Departamento de Crédito Hipotecario, la cual fue solicitada por la ciudadana Rosalba Peña a objeto de que el tribunal dejara constancia de los siguientes hechos: 1.-De qué día, mes y año es la solicitud del crédito hipotecario de los solicitantes Beatriz Suárez de Rodríguez y Luis Francisco Rodríguez Martínez.- 2.- En qué día, mes y año solicitaron prórroga para registrar el proyecto del documento de crédito hipotecario, los mencionados ciudadanos . 3.- Qué día, mes y año recibieron del Departamento de Créditos Hipotecarios, el proyecto de documento hipotecario, para ser registrado por los solicitantes. La referida inspección judicial se desecha por tratarse de una prueba preconstituida, sobre la cual no tuvo control la parte demandada ni el Juez de la causa, además de que su objeto era dejar constancia de circunstancias sobre las cuales no existía riesgo de que puedieran desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que en fecha 28 de marzo de 2007, los demandantes Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez, celebraron con la demandada Rosalba Peña, un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble propiedad de ésta, consistente en un apartamento distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30 y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que mediante documento autenticado en fecha 07 de junio de 2007, las partes celebran una segunda opción de compra sobre el mismo inmueble, en la cual deciden de mutuo acuerdo dejar sin efecto la primera opción. Que el plazo de duración de esta última fue establecido en noventa (90) días continuos contados a partir del 10 de junio de 2007, tiempo durante el cual la demandada se comprometió a suministrar los documentos y solvencias que fueren necesarios para la protocolización del documento de venta. Que el precio de venta del inmueble fue establecido en la suma de Bs. 190.000.000,00, equivalente actual a Bs. 190.000,00, pagaderos así: Bs. 100.000.000,00, equivalentes actuales a Bs. 100.000,00, mediante cheque de gerencia de fecha 15 de marzo de 2007 recibido por la propietaria. Que el saldo restante, es decir, Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, sería pagado por los optantes compradores al momento de la protocolización del documento de venta, en un plazo de noventa (90) días. Que en caso de que por causas imputables a la propietaria Rosalba Peña no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado, ésta debería devolver a los hoy demandantes, la cantidad recibida de Bs.100.000.000,00, equivalente actual a Bs. 100.000,00, más la suma de Bs.10.000.000,00, equivalente actual a Bs.10.000,00, como indemnización por concepto de daños y perjuicios. Que la ciudadana Beatriz Suárez de Rodríguez fue la que efectúo todos los trámites ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para la obtención de la solvencia municipal, croquis y mapa catastral del inmueble, requisitos estos necesarios para la protocolización del documento de venta, ante la negativa de la demandada de suministrar los mismos. Que los demandantes tramitaron ante BANFOANDES un crédito hipotecario cuya solicitud fue signada con el N° 154303, el cual fue aprobado el 16 de agosto de 2007, para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, por un monto de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, es decir, por el saldo restante del precio pactado para la venta del referido inmueble, cuyo documento aparece en autos visado por el abogado de la mencionada entidad bancaria. Hecho el anterior análisis probatorio se entra a resolver la tercería planteada por la parte demandada, en la presente causa. DE LA TERCERIA PROPUESTA La demandada Rosalba Peña con fundamento en el ordinal tercero del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, propuso demanda de tercería contra Banfoandes Banco Universal C.A., el cual es del tenor siguiente: Artículo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes: …Omissis… 3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso. Asimismo, el artículo 379 eiusdem establece: Artículo 379.- La intervención del tercero a que se refiere el ordinal 3º del artículo 370, se realizará mediante diligencia o escrito, en cualquier estado y grado del proceso, aun con ocasión de la interposición de algún recurso. Junto con la diligencia o el escrito, el tercero deberá acompañar prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, sin lo cual no será admitida su intervención. En las normas transcritas supra el legislador consagró la intervención del tercero adhesivo que puede hacerse efectiva en cualquier estado o grado del proceso, tanto a favor del demandante como del demandado, sin que para ello se requiera la presentación de una demanda en forma, siendo suficiente estampar una diligencia mediante la cual coadyuva a la defensa de alguna de las partes, siempre y cuando acompañe a la misma prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, requisito sin el cual no será admitida su intervención. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 319 de fecha 17 de julio de 2002, expresó: Planteada la denuncia en los términos precedentes, la Sala, para resolver, pasa a formular las siguientes consideraciones: PRIMERA: El Juez de la causa admitió la intervención adhesiva, la cual fue impugnada por la parte actora, quien desconoció los documentos presentados por el tercero para acreditar su interés en el asunto. En la parte narrativa de la recurrida se reseña este trámite, y en su parte motiva se rechazan las pruebas documentales, por cuanto las mismas no fueron presentadas en el lapso de promoción del juicio. Expresa la recurrida (página 19): …Omissis… SEGUNDA: La norma denunciada (artículo 379 del Código de Procedimiento Civil), contiene dos (2) disposiciones solamente: 1) Que la intervención adhesiva se puede interponer por diligencia o escrito en cualquier estado y grado del proceso, aún con ocasión de la interposición de algún recurso; y 2) Que para admitirla es necesario acompañar una prueba fehaciente que demuestre el interés del tercero en el asunto. La anterior disposición legal se limita a exigir la presentación de la prueba fehaciente a los solos fines de ADMITIR O NO LA TERCERIA; y el Juez de la causa estimó que A ESOS FINES los documentos producidos junto con el escrito de intervención eran idóneos. Ahora bien, existen dos (2) momentos en los que puede el tercero presentar pruebas: Junto con su escrito o diligencia, y dentro del juicio en el cual interviene. En el primero de ellos sólo tiene que producir el documento fehaciente que acredite su interés; y durante el lapso de promoción de pruebas del juicio, cuando puede promover todas las probanzas tendientes a cumplir su coadyuvancia. En la situación sub-litis no hubo conflicto en lo relativo a la admisión de la tercería, pues el tercero fue aceptado con tal carácter; pero respecto a la admisión de las pruebas del tercero como material para decidir el fondo del juicio, el Superior declaró que ya había precluido para él la oportunidad de promoverlas, toda vez que se incorporó al proceso después de vencido el lapso probatorio. Este pronunciamiento está a tono con el artículo 380 del Código de Procedimiento Civil, que ordena que “... el interviniente adhesivo tiene que aceptar la causa en el estado en que se encuentre...”; y por cuanto en este caso el tercero, en efecto, se apersonó en juicio con posterioridad al vencimiento del lapso de promoción de pruebas, es obvio que los documentos presentados con su escrito de intervención resultaron extemporáneos. La razón de ser de esta norma es conservar el principio de igualdad de la partes en el proceso, y evitar que mediante intervención adhesiva de un Tercero puedan traerse a juicio, como en este caso, documentos privados que favorezcan a la parte coadyuvada, para quien había precluido la oportunidad de promoverlas. En resumen: El problema de la admisión de las pruebas documentales del interviniente adhesivo, cae dentro de los supuestos de hecho del artículo 380 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales dichas probanzas resultaron extemporáneas; y por ello la delación por falta de aplicación del artículo 379 eiusdem, no se hace lugar. Así se declara. (Resaltado propio). (Exp. R.C. Nº 99-044). Conforme a lo expuesto, la tercería adhesiva prevista en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede proponerla el tercero que acredite mediante prueba fehaciente el interés que tiene en las resultas del juicio, la cual debe ser acompañada con el escrito o diligencia en el cual se propone la tercería. Ahora bien, en el caso de autos se aprecia que es la demandada Rosalba Peña quien demanda en tercería a Banfoandes Banco Universal C.A., con fundamento en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, pretendiendo traer al proceso a la mencionada institución bancaria para que coadyuve en su defensa, cuando de conformidad con lo establecido en el artículo 379 eiusdem, para que se admitida dicha intervención es necesario que el propio tercero la proponga siempre que acredite mediante prueba fehaciente el interés que tiene en el asunto. En tal virtud, resulta forzoso para quien decide declarar inadmisible la tercería propuesta por la parte demandada. Así se decide. Resuelta la tercería, esta alzada estima necesaria la formulación de las siguientes consideraciones, a los fines de la resolución del asunto. Disponen los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil lo siguiente: Articulo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Asimismo, la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el artículo 1.167 eiusdem, que establece: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Por su parte, el artículo 1.168 ibidem preceptúa: Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones. De la lectura de tales normas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Igualmente, que la falta de ejecución de la obligación a cargo de alguna de las partes contratantes faculta a la contraria a optar por la no ejecución de su obligación, lo que la doctrina ha denominado como excepción non adimpleti contractus, la cual sólo se concibe para los contratos bilaterales. Ahora bien, según el artículo 1.134 de la norma sustantiva, el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, es decir, que esas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Esto es lo que el Código expresa con el adverbio “recíprocamente”. Así lo señala el Dr. José Melich Orsini en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, indicando, además, lo siguiente: De ello se sigue que en el contrato bilateral cada parte es necesariamente deudora y acreedora al mismo tiempo. Igualmente esta “reciprocidad” implica que para poder calificar un contrato como “bilateral” se requiere que las dos obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, esto es, que coexistan y no basta que se siga una después de otra en el tiempo por causa de un hecho posterior, como ocurriría con los llamados “contratos sinalagmáticos imperfectos.” (Ob. Cit. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, p. 38). En el caso sub iudice, quedó demostrado que al vencimiento del plazo convenido por las partes para el cumplimiento del contrato bilateral de opción de compraventa celebrado entre ellas en fecha 07 de marzo de 2007, sobre un apartamento distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30, y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, plazo que feneció el 08 de septiembre de 2007, la demandada optante vendedora no había cumplido con la obligación de entregarle a los optantes compradores la notificación de la venta al SENIAT ni la planilla de pago de impuesto por concepto de la venta, requisitos exigidos por el Registro para la protocolización del documento de venta del inmueble; por lo que tal incumplimiento resulta imputable a la demandada, ya que según quedó demostrado con el acervo probatorio, los demandantes si dieron cumplimiento a las obligaciones contraídas en virtud del referido contrato. Así las cosas, en aplicación de la cláusula penal establecida por las partes en la cláusula cuarta del precitado contrato de opción de compraventa de fecha 7 de junio de 2007, cuyo cumplimiento se demanda, y conforme a la sentencia de fecha 22 de mayo de 2011 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en este caso particular, en la que ordenó sentenciar la causa con sujeción a la doctrina establecida en ese fallo respecto a la interpretación de dicho contrato, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar parcialmente con lugar la apelación; parcialmente con lugar la demanda incoada por los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra la ciudadana Rosalba Peña, por cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 7 de junio de 2007 y, en consecuencia, condenar a la demandada a reintegrarle a los demandantes la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), así como a pagarles la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Así se decide. III DECISIÓN En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, mediante diligencia de fecha 03 de junio de 2009. SEGUNDO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos Luis Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra la ciudadana Rosalba Peña, por cumplimiento del contrato de opción de compraventa contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 07 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. En consecuencia, condena a la demandada a reintegrarle a los demandantes la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), así como a pagarles la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, prevista como cláusula penal en la cláusula CUARTA del referido contrato. TERCERO: DECLARA INADMISIBLE la tercería interpuesta por la ciudadana Rosalba Peña, contra Banfoandes Banco Universal C.A. CUARTO: Queda MODIFICADA la decisión objeto de apelación, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de abril de 2009, en los términos antes indicados. QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete días del mes de junio del año dos mil doce. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. La Juez Titular, Aura María Ochoa Arellano La Secretaria, Abg. Fanny Ramírez Sánchez En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las doce y quince minutos del mediodía (12:15 m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Exp. N° 6370