TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: TED WULLIAN CACERES PERNIA, venezolano, mayor de edad, médico, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.445.324, de este domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANDRES ELADIO PERNIA MORA e HILDEMAR ROJAS BALZA, inscritos en el Inpreabogado bajo números 9884 y 6691 (fs. 91 y 92)
PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR PULIDO MORALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-23.156.858.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 7456.
I
ANTECEDENTES DE LA LITIS
La presente resolución Judicial versa sobre la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano TED WULLIAN CACERES PERNIA, contra el ciudadano JULIO CESAR PULIDO MORALES, la cual llega al conocimiento de este Tribunal en razón de la remisión que hace el Juzgado distribuidor de causas del escrito libelar.
El desalojo en cuestión se pretende sobre un inmueble consiste en un local comercial, estacionamiento y local pequeño ubicado en la calle 15 con carrera 3 y 4, Nro 3-59, del sector la ermita, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Como fundamento de la pretensión señala la representación de la actora que sobre el inmueble en referencia celebró contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento por la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo), expresando que a la fecha, el demandado adeuda cinco meses de alquiler correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.011; aunado a que sub arrendó un área del inmueble, señalado como local pequeño al ciudadano Jair Antonio Jaimes Sierra, con cédula de identidad Nro. V-18.373.733, donde funciona el local denominado Distribuidora de Pollo y Carne El Carapacho, con lo que se le autoriza el desalojo del inmueble en razón de la violación del artículo 34, literal a) y g) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
Por tal razón peticiona el desalojo del inmueble, estimando su demanda en la suma de Bs. 30.000,oo.
Al folio 34, riela auto de fecha 28 de junio de 2.011, por la que se da admisión a la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada para dar contestación al segundo día de despacho de la constancia en autos de la citación del demandado.
Al folio 36, riela diligencia de fecha 19 de julio de 2.011, por la que el alguacil señala haber citado al demandado, por lo que agrega el recibo formado.
Al folio 37, riela diligencia de fecha 27 de julio de 2.011, quien señala que niega y rechaza la demanda y pide la nulidad del auto de admisión de demanda, en razón de que el inmueble objeto de la misma se encuentra construido sobre terreno ejido propiedad de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, señala la falta de cualidad e interés del demandado.
Al folio 38, mediante escrito de fecha 27 de julio de 2.011, la demandada asistida de abogado, presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas mediante auto de fecha 28 de julio de 2.011.
A los folios 42 y 43, riela escrito de promoción de pruebas promovidas por la demandante en fecha 28 de julio de 2.011, las cuales se admiten mediante auto de fecha 01 de agosto de 2.011
Al folio 01 de agosto de 2.011, mediante diligencia que riela al folio 47, la demandada promueve documental.
Al folio 53, riela diligencia de fecha 08 de agosto de 2.011 la representación actoral consigna a los efectos probatorios documental, admitida mediante auto de esa misma fecha.
Al folio 65 mediante auto de fecha 01 de noviembre de 2.011, se acuerda notificar a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de la causa, conforme a lo indicado en el artículo 153 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, y así mediante diligencia de fecha 09 de diciembre de 2.011, el alguacil señala haberse dirigido a las Oficinas de la Alcaldía donde hizo entrega de lo acordado en auto señalado.

II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Previamente se indica que el presente juicio se decide conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36845, de fecha 07 de diciembre de 1.999, y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa.
De seguidas y a manera de prolegómeno de la sentencia, se realiza una síntesis de las alegaciones y defensas opuestas a los efectos de fijar los términos en que ha quedado planteada la controversia con el establecimiento del thema decidendum, de conformidad con lo establecido en el artículo 243.3 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA ACTORA:
La demandante alega que con fecha 01 de mayo de 2.006, celebró con la demandada contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, sobre un local comercial, estacionamiento y local pequeño, ubicado en la calle 15 con carrera 3 y 4 Nro. 3-59, sector la Ermita de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y que se estableció un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo) que se pagaría al vencimiento de cada mes.
Señala que su arrendatario hasta la presente fecha adeuda cinco (5) meses de alquiler, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.011 y que aunado a ello, el mismo sub arrendó un área pequeña -la cual se señala como local pequeño-, al ciudadano Jair Antonio Jaimes Sierra, donde funciona un local denominado Distribuidora de Pollo y Carne El Carapacho, con lo que se viola los artículos 15 y 34 literales a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señala que por lo anterior demanda el desalojo del inmueble (local comercial).
DE LA CONTESTACION DE DEMANDA:
Se aprecia que la demandada fue debidamente citada en fecha 19 de julio de 2.011 y por cuanto el presente juicio se tramita por el procedimiento breve, se tiene que la demandada debió presentar su contestación al segundo día de despacho siguiente, esto es, el 21 de julio de 2.011, sin que conste en autos que la misma lo haya hecho tempestivamente. Así se establece.

Respecto a la oportunidad de los actos del proceso, ha sido criterio del Tribunal Supremo de Justicia que:
“…La preclusión regula la actividad de las partes conforme a un orden lógico y evita que el proceso se disgregue, retroceda o se interrumpa indefinidamente, y constituye un límite al ejercicio de las facultades procesales, pasado el cual dicho ejercicio se convierte en una extralimitación intolerable a los ojos de la ley. Ninguna actividad procesal puede ser llevada a cabo fuera de su oportunidad ni puede accederse a una fase del proceso sin pasar por la anterior" (Sentencia Nº 158 de la Sala de Casación Civil del 25 de mayo de 2.000).
De lo anterior se infiere que cada acto que se realice dentro del proceso está circunscrito a un límite de orden temporal cuyo cumplimiento resulta esencial. Esos límites de orden temporal que pueden venir expresados en plazos o términos están sujetos al principio de inmodificabilidad (también denominado improrrogabilidad e inabreviabilidad) que se encuentra recogido en los artículos 202 y 203 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen:
"Artículo 202.- Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados en la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario.
En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en que se encontraba al momento de la suspensión.
Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez. "
"Artículo 203.- Los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la ley, o por voluntad de ambas partes o de aquélla a quien favorezca el lapso, expresada ante el Juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte".

Sentencia Nº 363 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-132 de fecha 16/11/2001:
“…En efecto, dentro de un proceso como el nuestro, informado por el principio de preclusión, donde flamean altivamente los postulados del artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, cualquier acto que se lleve a cabo fuera del ámbito temporal de validez establecido en la ley, debe, necesariamente, ser rechazado. Indudablemente, los actos procesales nada tienen que ver con las loterías donde se gana o se pierde por aproximación y, por ello tan extemporáneo resulta el acto realizado antes del nacimiento del lapso respectivo como el que se lleva a cabo después de agotado ese lapso y, dentro de cada supuesto, tan intempestivo es el acto cumplido con un mes de anticipación como el verificado cinco minutos antes del nacimiento del lapso respectivo y es igual de inoportuno el acto materializado cinco minutos después de vencida la oportunidad de ley como el ejecutado con un mes de posterioridad a ello. De allí que, si en este caso en particular el lapso para la presentación del escrito de formalización del recurso de casación expiró el 29 de febrero de 2000 a las 3:00 p.m., debe considerarse extemporáneo por tardío el escrito complementario de la actora consignado el 29 de febrero de 2000 a las 3:05 p.m. con la consecuencia de que se le considere inexistente a los fines de la decisión que ha de dictarse, desde luego que un escrito no presentado oportunamente equivale a un escrito que no existe y un escrito que no existe no puede producir efectos válidos. Así se declara".
Con ello, tiene para si quien juzga que las excepciones o defensas no opuestas en el lapso oportunamente dado para ello son inoficiosas, como consecuencia de que en el presente caso la demandada no dio contestación a la demanda en el lapso legalmente indicado para ello. Así se establece.
THEMA DECIDENDUM
Conforme a lo señalado, la causa queda circunscrita a una pretensión de desalojo por falta de pago de cánones arrendaticios y sub arrendanmiento realizado por el arrendatario.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La presente demanda tiene su fundamento en el artículo 34, literales a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la demandante peticiona el desalojo del inmueble en razón de que su arrendataria debe los cánones arrendaticios de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.011 y que aunado a ello, el mismo sub arrendó un área pequeña -la cual se señala como local pequeño-, al ciudadano Jair Antonio Jaimes Sierra, donde funciona un local denominado Distribuidora de Pollo y Carne El Carapacho. Así las cosas se tiene que conforme a los principios rectores de la carga de la prueba corresponde al actor la carga de probar el sub arrendamiento alegado y a la demandada la prueba del pago de los meses demandados como insolutos o la demostración de la excepción o exoneración del pago. En consecuencia a objeto de determinar la veracidad de los hechos y defensas esgrimidas y conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba, pasa quien juzga al análisis del acervo probatorio traído por las partes al juicio.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
DOCUMENTAL: Copia certificada de documento poder otorgado por el accionante a los Abogados demandantes. Documento autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, de fecha 13 de mayo de 2.011 inserto bajo el Nro. 03, Tomo 77. Documental que se valora como documento Público conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar el otorgamiento de facultades a los Abogados señalados en el documento y en consecuencia la validez de sus actuaciones en la litis.
INSPECCION JUDICIAL: La misma fue practicada extra litem por éste mismo Juzgador en fecha 17 de mayo de 2.011 y producida con el libelo de demanda. De la misma se evidencia que el Tribunal dejó constancia de que el inmueble objeto de la litis se encuentra constituido por un local comercial, un garaje o estacionamiento, un local pequeño y un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la calle 15 entre carreras 3 y 4, número 3-59, y que en el mismo funciona un establecimiento mercantil denominado Distribuidora de Pollo y Carne El Carapacho; que el garaje se observa ocupado por vehículos y carretillas y que igualmente en el mismo se encuentra ocupado por vehículos y carretillas, observándose una especie de rancho, con techo de zinc, metal y lona, con utensilios de cocina, ropa y enseres de uso personal. No consta que la inspección judicial indicada que haya sido atacada o impugnada de manera alguna, en tal razón se valora conforme a lo indicado en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para demostrar lo expresado en la misma como apreciado por el Juez.
DOCUMENTAL: consistente en impresión de página del Consejo Nacional Electora, tomada de la web, se valora como indicio de la dirección o domicilio del ciudadano Jair Antonio Jaimes Sierra.
En el lapso probatorio:
DOCUMENTAL: Promueve la Inspección Judicial que riela a los folios 8 al 32. Se indica la valoración previa de esta documental.
DOCUMENTAL: Promueve la hoja tomada de Internet de la página del Consejo Nacional Electoral. Se indica la valoración previa de esta documental.
DOCUMENTAL: Promueve copia certificada del Registro de Comercio Distribuidora el Carapacho. Se valora como documento Público demostrativo de la existencia jurídica de un Fondo de Comercio denominada Distribuidora El Carapacho, ubicada en la calle 15 con carrera 2, Nro. 1-54, La Ermita, cuyo propietario es el ciudadano Jair Antonio Jaimes Sierra.
Promueve la Confesión Ficta. Se indica que ello no es considerado por quien juzga un medio de prueba, sino una figura procesal que será verificada en el iter procesal.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
INFORMES: A la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Oficina de Catastro y Dirección de Ejidos. Respecto a esta prueba se tiene que en fecha 09 de enero de 2.012, se recibió en el despacho oficio signado DC/OFIC/386-11, proveniente de la División de Catastro y en el mismo se indicó que, respecto al terreno ubicado en la calle 15 carreras 3 y 4 Nro. 3-59, sector la Ermita, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se constató que el mismo es ejidal y que es las mejoras se encuentran a nombre del demandante TD WUILLIAN CACERES PERNIA y MARITZA ESPERANZA OMAÑA GUERRERO. La prueba de informes referida se valora conforme a la indicación del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar la cualidad que posee el demandante para intentar la acción y que el inmueble objeto de la litis se encuentra sobre terreno ejido.
INSPECCION JUDICIAL: Se indica que esta prueba, siendo admitida no fue objeto de evacuación como consta en acta de fecha 03 de agosto de 2.011 (f. 52).
DOCUMENTAL: Partida de Nacimiento Nro. 1742, expedida por la Oficina de Registro Civil de las Unidades Hospitalarias Públicas del Municipio San Cristóbal, correspondiente a JULIO PULIDO SERRANO, copia de la cédula del ciudadano JULIO CESAR PULIDO MORALES y copia de la cédula de ESMERALDA DE LA CONSOLACION SERRANO ORTIZ. Se indica que el promovente de estas documentales señaló que el objeto de la promoción de las mismas era demostrar que estas personas habitan el inmueble objeto de la controversia, sin embargo a través de las mismas no se logra demostrar este hecho ni otro de importancia para la resolución de la litis. En consecuencia, ni se aprecian ni se valoran.
Establecido tanto los términos en que quedó planteada la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes a la litis precisa quien juzga:
El artículo 1.133 del Código Civil establece que:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.
Por su parte el artículo 1.159 eiusdem estipula que:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Al respecto observa quien suscribe el fallo que la pretensión ejercida por la parte actora es una acción de desalojo con fundamento en los literales g) y a) del articulo 34 Literal “a” del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto establece el referido artículo que:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva”.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”
En la litis quedó establecido que la pretensión de la parte actora está fundada en que la parte demandada no cumplió con su obligación de pagar lo cánones de arrendamiento y sub arrendó el inmueble objeto de la acción, por tanto en este orden de ideas cabe indicar lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En el mismo sentido está el contenido de la norma del artículo 1.354 del Código Civil, de lo que se concluye que la carga de la prueba, no es una obligación que se impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, es decir, que le incumbe probar la existencia de un hecho, no a quien niegue, sin embargo al demandado le corresponde la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción.
Así las cosas se tiene que la existencia de la relación arrendaticia no está controvertida, por lo que en cumplimiento a esa relación contractual, debe el arrendatario dar cumplimiento a su obligación primordial, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil consiste en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y “…pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos”, siendo esta una de las principales obligaciones del arrendatario y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro Legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios, conforme lo dispuesto en el supra transcrito artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el invocado artículo 1354 de la Ley Sustantiva Civil.
En ese orden de ideas se tiene que la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento de prueba sobre las cuales se evidencie que haya cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de la manera convenida o en los términos que le otorga la ley para ello (Artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), vale decir, que nada aportó para demostrar la solvencia respecto de los cánones de arrendamiento que la actora reputa como impagados, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.011, a razón de Bs. 6.000,oo mensuales, por lo que estando los méritos procesales a favor de la parte actora, resulta forzoso concluir que es procedente el desalojo demandado con fundamento en lo previsto en el literal “a” del Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Alegado a su vez por la accionante el desalojo del inmueble con fundamento en la acción de que el arrendatario subarrendó el inmueble, indica quien juzga, que se evidenció de los autos y probanzas de la causa que parte del inmueble es ocupado por un establecimiento mercantil que obedece al nombre de Distribuidora El Carapacho, y que el mismo es propiedad o es ocupado por una persona distinta al demandado, razón por la cual considera quien juzga, que el demandante en este particular ha dado cumplimiento a la previsión de la carga de la prueba en referencia a la demostración de la obligación incumplida, por lo que resulta igualmente procedente en derecho la pretensión de desalojo con fundamento en la causal del artículo 34, literal g) de la Ley de Arrendamientos. Así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por desalojo es incoada por el ciudadano TED WULLIAN CACERES PERNIA, contra el ciudadano JULIO CESAR PULIDO MORALES; en consecuencia se ordena que éste último como parte demandada desaloje el inmueble que ocupa como arrendatario, constituido por un local comercial, estacionamiento y local pequeño, ubicado en la calle 15 con carrera 3 y 4 Nro. 3-59, sector la Ermita de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y en consecuencia haga entrega del mismo a la parte demandante.
SEGUNDO: Se Condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total en la litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dado, firmado, sellado y refrendado por el Secretario Accidental del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de junio de dos mil doce (2.012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADO:
El Secretario Accidental,

Abog. Julio Cesar Nieto Patiño
En la misma fecha siendo las 10:15 de la mañana se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Jcnp Exp. N° 7456.