TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
Maiquetía, 15 de junio de 2012.
Años : 202° y 153°

PARTE ACTORA: PASCUALE LUCCIOLA PAPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.- 6.489.164.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS SOLÓRZANO LEÓN, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 11.720.
PARTE DEMANDADA: ALBERTO JOSÉ CORRO BELLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.993.134.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS GUAITA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.950.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Expediente N° 1608/11
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado, una vez recibida, en la oportunidad de consignación de los instrumentos fundamentales, fue admitida en fecha 26 de octubre de 2011. En fecha 22 de marzo de 2012, el alguacil del tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, consigno orden de comparecencia por no haber encontrado a la parte demandada. En fecha 9 de abril de 2012, el apoderado actor, solicito la citación por carteles, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 11 de abril de 2012. En fecha 9 de mayo de 2012, la secretaria del Tribunal dejo constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de mayo de 2012, compareció la parte demandada, asistido de abogado y se dio por citado. En fecha 16 de mayo de 2012, compareció la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda. En fecha 17 de mayo de 2012, el Tribunal fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio. En fecha 22 de mayo de 2012, el apoderado actor consignó escrito de pruebas, a las cuales el tribunal se pronunció en fecha 25 de mayo de 2012, librándose oficio para la prueba de informes. En fecha 28 de mayo de 2012, se declaro desierto el acto conciliatorio, por cuanto no comparecieron las partes. En fecha 28 de mayo de 2012, el alguacil, consignó oficio recibido. En fecha 3 de mayo de 2012, se declaro desierto la inspección judicial. En fecha 04 de junio de 2012, se dicto auto mediante el cual se dejaría transcurrir seis (06) días de despacho para fijar oportunidad para decidir la causa. En fecha 04 de junio de 2012, se recibió la prueba de informes. En fecha 13 de junio de 2012, el Tribunal de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, fijo oportunidad para dictar sentencia.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en el libelo de demanda: Que en fecha 1 de noviembre de 2010, cedió en arrendamiento a Alberto José Corro Bello, el local comercial N° 46 del Centro Comercial Costa del Sol, situado en la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, como consta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el N° 22, tomo 79. Que conforme a la cláusula cuarta del referido contrato, se fijó un canon de arrendamiento de cinco mil doscientos bolívares mensuales, pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes, que adicionalmente el arrendatario se obligo a cancelar la cuota mensual del condominio que le correspondía al inmueble, que en la misma cláusula las partes convinieron que el incumplimiento en los pagos señalados, dentro del plazo de exigibilidad por las partes daría derecho al el arrendador de resolver unilateralmente el contrato. Que en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento se estipuló que el arrendatario no podía hacer ninguna alteración a la estructura del inmueble y se obligaba a conservar el mismo y para realizar bienhechurías o construcciones, tendría que solicitar autorización escrita del arrendador. Que el ciudadano Alberto José Corro Bello, no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2011, incumpliendo la mencionada cláusula cuarta del contrato, que así mismo viola la referida cláusula cunado ha dejado de pagar el condominio correspondiente, que igualmente incumplió con la cláusula décima tercera porque derribó una pared del local para unirlo con otro sin autorización del arrendador. Hace referencia al artículo 1.160 del Código Civil. Que por los hechos narrados y del derecho invocado, comparece para demandar al ciudadano ALBERTO JOSE CORRO BELLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.993.134, para que convenga o en su defecto el Tribunal lo condene en lo siguiente:
PRIMERO: en resolver el contrato de arrendamiento suscrito y como consecuencia de ello a desocupar totalmente de bienes y personas el local comercial antes señalado. SEGUNDO: a pagar el porcentaje de condominio sobre el inmueble dejados de pagar por el arrendatario.
TERCERO: a construir a su propio costo la pared del local comercial demolida por el arrendatario.
CUARTO: por vía subsidiaria, de daños y perjuicios a pagar la cantidad de diez mil cuatrocientos bolívares por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo, a partir del mes de septiembre de dos mil once.
QUINTO: en pagar las costas procesales que origine el procedimiento.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo, que haya dejado de cumplir con su obligación del pago de las mensualidades de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre del 2011, por el inmueble que le fuera arrendado, constituido por el local comercial distinguido con el N° 46, ubicado en el Centro Comercial Costa del Sol, urbanización Caribe, del Estado Vargas.
Negó, rechazó y contradijo, que haya dejado de cumplir con la obligación de cancelar las cuotas de condominio que corresponden al local.
Negó, rechazó y contradijo, que haya derribado una pared interna del local, sin consentimiento o autorización.
Negó, rechazó y contradijo, que haya incumplido con alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento y en consecuencia sea exigible la resolución unilateral del contrato y la desocupación del citado local.
CAPITULO II
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Reproduce el mérito favorable de autos
1.- Contrato de arrendamiento (f.- 8 al 13), autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el N° 22, tomo 79, de los libros de autenticaciones, llevados por la referida Notaria. El mismo fue presentado en su oportunidad procesal sin que haya sido impugnado en su contenido ni desconocida su firma, se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
Del referido contrato se desprende la relación de arrendamiento existente entre las partes.
2.- Pruebas de informes (f.- 55), recibido deL Administrador del Centro Comercial Costa del Sol. De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Así se decide.-
3.- Inspección Judicial (f.- 52) El Tribunal deja constancia que en la oportunidad fijada para la evacuación de la prueba, el apoderado actor, no compareció, razón por la cual fue declarada desierta, y en consecuencia no hay materia que valorar. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
En la oportunidad procesal, no promovió pruebas, razón por la que no hay materia que valorar. Así se establece.
PUNTO PREVIO:
La parte demandada, en fecha 11/06/2012, solicitó se declare desistido el procedimiento a tenor de lo previsto en el artículo 104 y 105 de la novísima Ley de arrendamientos y control de los arrendamientos de vivienda.
Es de hacer saber al demandado, que la presente causa versa sobre la resolución de contrato de arrendamiento de un local comercial, y conforme a la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda en su tercera disposición transitoria, establece, que todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industrias, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distinto a los especificados en la Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. En consecuencia la Ley invocada por la parte demandada no es aplicable en el presente procedimiento, en consecuencia se niega lo solicitado. Así se establece.
CAPITULO TERCERO
SOBRE EL FONDO
La demanda objeto del presente pronunciamiento se basa en tres aspectos que fueron rechazados por la parte demandada, uno es la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses agosto y septiembre del año 2011, dos: la falta de pago del condominio y tres: la violación de la cláusula décima tercera del contrato, en cuanto a que el arrendatario derribo una pared del local sin autorización del arrendador.
En tal sentido, tenemos: En primer término pasaremos a decidir sobre la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2011.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA
En el caso bajo análisis, en primer lugar , la actora fundamentó su demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, de las mensualidades correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2011, por la cantidad de cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200,00) mensuales, por el arrendamiento de un local comercial identificado con el N° 46 del Centro Comercial Costa del Sol, situado en la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, conforme al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el N° 22, tomo 79, de los libros de autenticaciones, se pudo evidenciar, que si bien la parte demandada lo negó, rechazó y contradijo en su contestación lo cierto es que, abierto el juicio a pruebas, no desplegó actividad probatoria alguna tendente a demostrar dicho pago, pues no promovió prueba alguna; situación procesal que obliga a quien decide a revisar el contenido de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresan: “... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
En dichas normas se regula la distribución de la carga de la prueba, y se establece con precisión, que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.).
En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz).
De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene como obligación la cancelación del canon de arrendamiento, y la falta de pago del mismo, ha sido recogida por el legislador en la citada ley, (Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) como una causa para solicitar el desalojo.
En consecuencia, dado que en el caso bajo estudio la parte actora, con el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de su acción demostró la existencia de la obligación y por su parte la demandada no probo el pago el de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de de agosto y septiembre de 2012, en base a cuya falta de pago la parte actora intento la acción , esta Juzgadora de conformidad con las normas antes invocadas, se ve forzada a declarar como en efecto declara, con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentado por la parte actora, de conformidad con el 1167 del Código Civil y cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que riela a los folios 8 al 13 , y artículo 1159 del Código Civil que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: La demanda objeto del presente pronunciamiento, como explicáramos anteriormente se basa en tres aspectos que fueron rechazados por la parte demandada, el primero relativo a la falta de pago de los cánones de arrendamiento ya resuelto, por lo que de inmediato este Tribunal pasa a resolver sobre el segundo punto en controversia, la falta de pago del condominio.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA
Revisadas y analizadas todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, pudo constatar que la actora, quien pretende el cumplimiento de pago de condominio del inmueble arrendado por parte de su arrendatario, alego en el libelo de la demanda, que el arrendatario ha dejado de cancelar las cuotas de condominio, conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ahora bien, se puede observa de lo alegado por el actor, que no especifica que meses dejo de cancelar el arrendatario las cuotas de condominio del local arrendado, y de la pruebas de informes se desprende que el administrador del Centro Comercial Costa del Sol, hace constar que el inquilino del local N° 46 ubicado en el piso 1, ha cancelado el condominio hasta el mes de abril de 2012 y que se encuentra solvente con el mismo. En consecuencia, de conformidad con el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, en lo que respecta a la falta de pago de condominio, como motivo de la demanda hecho valer por el actor, el mismo debe ser desestimado como en efecto se hace. Así se decide.
TERCERO: En último lugar, este Tribunal pasa a resolver lo relativo al hecho invocado por el actor arrendador, en su demanda, referido a que el arrendatario derribó una pared del local para unirlo con otro sin su autorización. El demandado-arrendatario, en la contestación a la demanda lo negó, rechazó y contradijo. Durante el lapso probatorio, el actor promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble arrendado, en la oportunidad correspondiente, no compareció por lo que fue declarada desierta. Le correspondía al actor la carga de la prueba, además de producir el contrato de arrendamiento, producir prueba de la ejecución de que el arrendatario derribo una pared, dentro del marco de las obligaciones procesales de las partes, por lo que de conformidad con el artículo del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a que el demandado-arrendatario derribó una pared del local para unirlo con otro sin autorización del arrendador, trasgrediendo la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, como motivo de la demanda hecho valer por el actor, el mismo debe ser desestimado como en efecto se hace por este Tribunal. Así se decide.
En relación al petitorio del particular cuarto del libelo de la demanda, el cual es del tenor siguiente: “por vía subsidiaria, de daños y perjuicios a pagar la cantidad de diez mil cuatrocientos bolívares (Bs. 10.400,00), por los cánones de arrendamiento insolutos y los que se siguieran venciendo a partir del mes de septiembre del dos mil once .” Este Tribunal se ve en la necesidad de revisar el criterio que hasta la fecha ha mantenido al respecto, y a los fines de uniformarlo con los Tribunales de Primera Instancia, según el cual, dicha condenatoria resulta procedente en derecho (caso: María Magdalena contra Joel Jesús Ortiz Sánchez Exp 7101. Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas), lo acuerda. Esta Juzgadora observa que dicho pago debe ser limitado a la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Para lo cual se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de de diez mil cuatrocientos bolívares (Bs. 10.400,00), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2011; así como el monto equivalente a cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200,oo), mensuales a partir del mes de octubre del año 2011, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Esta Juzgadora de conformidad con las normas y jurisprudencia antes invocadas, se ve forzada a declarar como en efecto declara, parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentado por la parte actora de conformidad con el artículo 1159 y 1167 del Código Civil venezolano. ASI SE DECIDE.
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano PASCUALE LUCCIOLA PAPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.- 6.489.164; contra el ciudadano ALBERTO JOSÉ CORRO BELLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.993.134.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, ciudadano ALBERTO JOSÉ CORRO BELLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.993.134, a entregar a la actora ciudadano PASCUALE LUCCIOLA PAPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.- 6.489.164; un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL identificado con el N° 46, ubicado en el Centro Comercial Costa del Sol, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, antes identificada, la suma de Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 10.400,00), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2011; así como el monto equivalente a Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 5.200,oo), mensuales, a partir del mes de octubre del año 2011, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los quince (15) días del mes de junio del año dos mil doce (2.012). Años 202º Años y 153º de la Federación.
LA JUEZ,
NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ
LA SECRETARIA,
ELIA GONZALEZ

En esta misma fecha y siendo las 1:00 de la de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ELIA GONZALEZ