TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

EXPEDIENTE Nº: 10.102

DEMANDANTE: PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, Venezolano mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de identidad N° V- 1.448.837. Representado por el abogado GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, titular de la Cedula de Identidad N° V-3.397.080, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.978.

DEMANDADAS: GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-3.451.163 y V-14.312.659, respectivamente; debidamente representadas por el Abogado ANTONIO ALVARADO, titular de la Cedula de Identidad V-224.983, inscrito bajo el Inpreabogado Nro. 10.740

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante escrito presentado en fecha 01 de agosto de 2011, por el ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, Venezolano mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de identidad N° V- 1.448.837, asistido en este acto por el Abogado RAFAEL BALMORES CHIRINOS, titular de la Cedula de Identidad N° V-3.187.618, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.416, en el cual demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a las ciudadanas GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, titulares de la cédula de identidad Nros. V-3.451.163 y V-14.312.659, respectivamente.

Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que suscribió por ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, el 04 de septiembre de 2007, Contrato de Arrendamiento con las ciudadanas GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, sobre un inmueble conformado por el Local Comercial distinguido con el Nº 1, situado en la planta baja del Conjunto Residencial Caribe, Avenida la Playa, Urbanización el Palmar, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, del cual dio en arrendamiento a las demandados antes identificadas.
Que en fecha 26 de junio de 2008, procedió por intermedio del Juzgado Tercero de municipio de esta Circunscripción Judicial, a notificar a las arrendatarias demandadas en esta causa, conformen a lo establecido en la causal Tercera del contrato locativo sobre su no renovación a partir del 30 de Junio de 2008, concediéndosele la correspondiente prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que durante de el lapso de ley de tres (3) años de prorroga se mantuvieron vigentes las mismas condiciones y estipulaciones contractuales. Fundamentó su demanda en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1167, 1264 y 1599 del Código Civil Venezolano vigente
Que por los hechos y del derecho aducidos se manifestaba el incumplimiento de las arrendatarias a cumplir con la obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito, y que por ello demandaba a las ciudadanas GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, ampliamente identificados, en su condición de arrendatarios de un local comercial Nº 1, situado en la Planta Baja del Conjunto Residencia Caribe, Avenida la Playa, Urbanización El Palmar, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, para que convengan o a ello sean condenadas en base a los siguientes petitorios: PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento anteriormente señalado, el cual consta en autos, y hagan entrega del inmueble objeto de la presente demanda, libre de personas y bienes sin plazo alguno. SEGUNDO: En pagar las costas y costos judiciales y honorarios de abogados que ocasione el presente juicio. El actor de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de setenta y des mil bolívares (72.000BF), equivalentes a 947,37 U.T.

En fecha 02 de agosto de 2011, se le dio entrada a la presente demanda conforme a lo establecido en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

En horas de despacho del día fecha 08 de agosto de 2011, compareció el ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, titular de la Cedula de identidad N° V- 1.448.837, asistido por el Abogada RAFAEL BALMORES CHIRINOS, titular de la Cedula de Identidad N° V-3.187.618, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.416, a los fines de consignar los recaudos señalados en el libelo de la demanda, los cuales corren insertos desde el folio 7 al 30, contentiva de Notificación Judicial, signada por el Juzgado 3ero de Municipio con el Nro. 1307. En esa misma fecha, el demandante consignó Poder Apud Acta conferido a los profesionales del derecho ARMANDO VALDIVIESO NUÑEZ, RAFAEL BALMORES CHIRINOS B y YANAHINA TERESA CHIRINOS VAN DE VUSSE, venezolanos, titulares de la cedula de identidad Nros. V-1.746.549, V-3.187.618 y V-15.831.859, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.190, 12.416 y 150.525, respectivamente, para que actuando conjunta o separadamente sostengan y defiendan sus derechos e intereses en todo lo relación al presente juicio.

En fecha 11 de agosto de 2011, por recibido el libelo de la demanda, sus anexos, demás diligencias suscritas en fecha 08/09/2011, este Juzgado admitió la presente demanda, y se acordó emplazar a las partes accionadas GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, para que comparecieran por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia de autos de haberse practicado la ultima citación que de las demandas se haga, en cualquiera de su orden, ellos a los fines de que den contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 21 de septiembre de 2011, mediante auto de esa misma fecha, vista la diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual consigan copias del libelo de la demanda y del auto de admisión, a los fines de que este tribunal elaborara y practicara la compulsa para la citación de las partes demandadas; este tribunal, la acordó y ordenó la elaboración de la compulsa de las partes demandadas de conformidad con lo establecido en el artículo 342 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de octubre de 2011, el ciudadano alguacil adscrito a este Juzgado Primero de Municipio, ciudadano Félix Mustiola, dejó constancia que el día 19 de octubre del mismo año practicó las citaciones personales de las ciudadanas EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA y GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES, codemandadas en el presente juicio, quienes firmaron al pie de cada notificación, dejando constancia que se dieron por citadas a los fines de dar contestación de la demanda en el lapso de ley previsto.

En fecha 31 de octubre de 2011, compareció por ante la Secretaría de este Tribunal, la ciudadana GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES, plenamente identificada en autos, asistida por el abogado ANTONIO ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.740, manifestando que se daba por citada en el presente juicio, quedando en cuenta que debía comparecer en la segunda audiencia a dar contestación de la demanda.

En fecha 02 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de las partes demandadas presente escrito de contestación de la demanda, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los siguientes términos:
De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron y contradijeron la demanda interpuesta por el accionante en toda y cada una de sus partes.
Hizo valer la falta de cualidad y de interés en el actor, para intentar y sostener el presente juicio en contra de sus representadas, tal como lo determina el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el demandante transgredió el articulo antes mencionado, de conformidad con el documento de propiedad que este produjo junto con el libelo de de la demanda, en el cual se prueba que los propietarios del inmueble son PEDRO BAUTE ALEMAN y el finado PEDRO PIZARRO CROCE, quien a su muerte fue heredado por su esposa JULIETA HERNANDEZ DE PIZARRO y sus hijos FRANCISCO JOSE y PEDRO JOSE PIZARRO, situación que según el demandado, ha sido silenciada por el demandante en todas sus actuaciones, por lo que supone el demandado que los familiares no han dado autorización y desconocen todos los negocios y procesos judiciales que ha interpuesto el demandante.
Indicó el apoderado de la parte demandada además, que debe observar el tribunal que el actor en el presente juicio, en su petitorio de la demanda se limita a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con sus poderdantes y la entrega del local objeto de la presente demanda; y en su análisis al contrato de arrendamiento producido sus poderdantes han cumplido a cabalidad las clausulas de dicho contrato; alegando en efecto: que han pagado puntualmente los cánones de arrendamiento durante todo el tiempo que lo ha venido ocupando tal como constan en el recibos de pago que promovió, que sus poderdantes han venido ocupando el local objeto del contrato desde la fecha en que se firmo, aun durante la prorroga legal que se les concedió, incluso hasta después de vencida esta, señalo que sus poderdantes continuaron ocupando el local con pleno conocimiento del demandante quien cobro a través de su mandatario las pensiones de arrendamiento conforme consta de los recibos que anexo a la contestación de la demanda, que luego de vencido esos diez meses de ocupación del local y pago de los cánones de arrendamiento, sus poderdantes continuaron depositando puntualmente los cánones de arrendamiento en un juzgado de municipio ante la negativa del actor de continuar recibiendo dichos pagos, que sus poderdantes tampoco han traspasado el local que tienen arrendados, que el local objeto del contrato no ha sufrido ningún daño que amerite reparación, ni han hecho modificación, que sus poderdantes tampoco han impedido el acceso a las personas que han ido a revisar el local por mandato del arrendador, que sus poderdantes han pagado puntualmente los servicios de agua, luz y aseo urbano, que no adeudan al arrendador por concepto de arrendamiento; en fin señala el apoderado de las partes demandantes que el actor no puede demandar a sus poderdantes por cumplimiento de contrato, ya que estos han cumplido con dicho contrato a cabalidad, sin presentar el demandante alguna prueba que desvirtúe la afirmación que hacen las demandadas.
Asimismo, en la contestación de la demanda el apoderado señalo que el demandante en su libelo procedió por ante el Juzgado 3ero de Municipio y sin la autorización de los demás copropietarios del local, a notificar a sus poderdantes sobre la No Renovación del contrato de arrendamiento a partir del 30/06/008, concediéndoles una prorroga legal de dos años establecidos en el artículo 38, literal “C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, agregó además que la prorroga legal de dos años concedidas a sus poderdantes es nula por ser ilegal, ya que el articulo 38 literal “B” era el que aplicaba, teniendo que ser la prorroga legal de un año, es decir hasta el 31 de agosto de 2008, y no como lo aplico indebidamente el demandante, haciendo en su libelo una transcripción distinta al contenido que tienen ese artículo.
Que la notificación hecha a sus poderdantes por mala aplicación de la ley y haberse tergiversado los hechos a conveniencia del demandante es nulo y sin efecto jurídico alguno, ya que las demandadas continuaron ocupando el lugar objeto de este juicio en forma continua, pacífica y publica, pagando los cánones de arrendamiento en la misma forma que lo venían haciendo anteriormente tal y como constan en los recibos de pagos de arrendamiento que produjo.
Que quedo establecido, que habiendo finalizado la prorroga legal el día 30 de junio de 2009, y siendo q sus poderdantes continuaron ocupando el local sin ninguna oposición del demandante por muchos meses mas y habiendo consignado en el tribunal los cánones de arrendamiento del local por ese periodo; que ese hecho trajo como consecuencia que conforme con el artículo 1600 del Código Civil, operara la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, articulo este aplicable por disposición del artículo 50 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 7 ejusdem; que esta articulación es irrenunciable por ser dicha ley de interés público, no teniendo valor legal alguno la renuncia hecha hechas por sus mandantes sobre la tacita reconducción n el contrato de arrendamiento firmado entre las partes por la omisión del demandante de no intentar la demanda de desahucio correctamente, situación que hace que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado se convirtiera en un contrato por tiempo indeterminado, por los alegatos expuestos por el apoderado de las demandadas.
Que por otra parte, fundamentase en los hechos antes narrados en sus escrito de contestación de la demanda y en el derecho alegado, todo lo cual daba por reproducido en el capítulo del escrito de la reconvención propuesta, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en concordancia con el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, RECONVINO al demandante PEDRO BAUTE ALEMAN, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en: 1).Que habiéndole pagado sus poderdantes, en la condición de copropietario del local que las demandadas ocupan, los cánones de arrendamiento desde el día 31 de agosto de 2006 hasta la presente fecha, periodo de tiempo que tienen ocupando dicho local, han reafirmado legalmente su condiciones de arrendatarias del local arrendado. 2).Que habiendo recibido el demandado la totalidad de los montos de los cánones de arrendamientos antes señalados, por medio del Pedro García Hernández, tal y como consta en la autorización que produjo y en los recibos emanados del tribunal de municipio que también produjo, la condición de arrendatarias del local que ocupan sus poderdantes, quedo definitivamente legalizada. 3) Que habiendo recibido el demandante Pedro Baute Alemán, el monto total de los cánones de arrendamiento que le han pagado sus poderdantes, este le entrego a los otros copropietarios del local ciudadanos Julieta de Hernández, Francisco y Pedro Pizzurro de Hernández el 50% del monto de dicho cánones de arrendamiento, como herederos universales del finado Pedro Pizurrro Croce, quien adquirió el local arrendado conjuntamente con el demandante.
Fundamentó la contestación de la demanda y la Reconvención propuesta en los artículos 7, 11, 34, 35, 38, 39 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 340, 346, 365 y 429 del Código de Procedimiento Civil y 1599, 1600 y 1601 del Código Civil.
Indicó que sus poderdantes se reservan el derecho de demandar al Sr Pedro Baute Alemán por los daños y perjuicios que han sufrido en virtud del contrato engañoso que les hizo otorga el demandante por el local de comercio que ocupan. Además del daño moral que les ha ocasionado los injustos juicios de desocupación que le han interpuesto. Asimismo Estimó la presente demanda en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (150.000) equivalentes a 1973.68 Unidades Tributarias.

Mediante auto de fecha 07 de Noviembre de 2011, vista la RECONVENCIÓN propuesta en la contestación de la demanda en fecha 02/11/2011, por las partes accionadas en representación de su apoderado judicial Abg. ANTONIO ALVARADO, este Juzgado, las admitió dejando constancia que la parte actora debía comparecer al 2do día de despacho siguiente a la fecha de dicho auto, a los fines de que dieran contestación a la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada.

En fecha 18 de Noviembre de 2011, se recibió escrito de pruebas presentado por la parte demandada reconvinientes en representación de su apoderado judicial.

En fecha 21 de noviembre de 2011, mediante auto de esa misma fecha, este Tribunal, acordó admitir el escrito de pruebas presentado por la parte demandada reconvinientes, salvo su apreciación en la definitiva.

Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2011, vencido como se encontraba el lapso probatorio en el presente juicio, se acordó fijar oportunidad para dictar sentencia en la presente causa conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dentro de los cinco (5) días de despacho siguiente a la de la publicación del referido auto.

En fecha 06 de de Diciembre de 2011, siendo el ultimo día del lapso cumplido para dictar sentencia en la presente causa, este tribunal mediante auto, acordó diferir la sentencia por treinta (30) días contados a partir de la referida fecha conforme a lo establecido en articulo 251 del Código de Procedimiento Civil, motivado a ocupaciones preferenciales del tribunal, reflejadas en el libro diario.

En fecha 11 de enero de 2012, en virtud de haber sido designada Juez Provisorio en este Juzgado Primero de Municipio, me aboqué al conocimiento de la presente causa; asimismo, vista la diligencia presentada en fecha 09/01/2012, por el apoderado judicial de la parte demandada Abg. ANTONIO ALVARADO, mediante el cual solicitaba se dictara sentencia e el presente juicio por haberse vencido el lapso establecido en el auto de fecha 06/12/2011, este Tribunal, acordó realizar el computo de los días continuos desde el 06/12/2011, hasta la fecha del abocamiento. En tal sentido, en esa misma fecha, visto en computo realizado y certificado por Secretaria desde el momento del diferimiento de la sentencia en la presente causa, y encontrándose la misma aun dentro del lapso de diferimiento; se ordenó la notificación a las partes sobre el abocamiento de quien aquí suscribe, mediante boletas, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, se dejo constancia que una vez constara en autos la ultima notificación que de las partes se hiciera, comenzaría a transcurrir el lapso de tres (3) días de despacho previsto en el primer aparte del articulo 90 ejusdem, para que una vez vencido dicho lapso sin que las partes hicieran uso del derecho repudiatorio consagrado en la Ley, se procediera a dictar sentencia e la presente causa.

En fecha 18 de enero de 2012, compareció por ante este Juzgado, el ciudadano ANTONIO ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.740, abogado defensor de las partes demandadas en la presente causa, a los fines de darse por notificado del abocamiento realizado por la nueva Jueza de este Tribunal.

En fecha 19 de enero de 2012, presentó escrito el ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, mediante el cual revocaba en todas y cada uno de sus partes el Poder Apud Acta conferido en fecha 08/08/2011 a los abogados en ejercicio ARMANDO VALDIVIESO NUÑEZ, RAFAEL BALMORES CHIRINOS B y YANAHINA TERESA CHIRINOS VAN DE VUSSE, venezolanos, titulares de la cedula de identidad Nros. V-1.746.549, V-3.187.618 y V-15.831.859, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.190, 12.416 y 150.525, respectivamente; en el mismo escrito, otorgaba Poder Apud Acta especial; amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere al Abogado en Ejercicio GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.397.080, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.978, para que defendiera sus derechos en la presente causa, incoada en contra de las ciudadanas GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA.

Mediante auto de fecha 24 de enero de 2012, visto el escrito presentado en fecha 19/01/2012 por el ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, asistido por el Abogado GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, mediante el cual solicitaba la anulación de las actuaciones posterior al día 10 de Noviembre de 2011, en la presente causa, en virtud del termino de ejercicio de la anterior Juez que conocía de la causa, fundamentando su petitorio en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal, Negó tal solicitud formulada por la parte demandada ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, toda vez que el articulo antes invocado deja claro que solo se declararan nulas las actuaciones cuando se haya dejado de cumplir alguna formalidad esencial para su validez, y siendo que en el presente proceso se han cumplido con todos los trámites procesales, alcanzando así el fin para el cual esta estaba destinado el presente juicio, fue negada tal solicitud.

Mediante escrito de fecha 26 de enero de 2012, el ciudadano ANTONIO ALVARADO, solicito a este Tribunal, se fijara oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, por cuanto ambas partes se encontraban a derecho.

II
-MOTIVA-
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR
En la contestación de la demanda en fecha 02 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada, hizo valer la falta de cualidad e interés del actor para intentar y sostener el presente juicio contra sus representadas, alegando que el demandante no puede ejercer sus funciones de administrador sin estar autorizado o facultado por la totalidad de los propietarios del local objeto del presente juicio, ni tampoco pueda ser considerado como interesado a los fines de establecer la legalidad del proceso que ha interpuesto, tal como lo determina el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo en su contestación a la demandada, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la acción incoada.
Ante lo anterior, esta juzgadora pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Ahora bien, la cualidad es el derecho para ejercitar determinada acción e interés, la utilidad o el provecho que esta pueda proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama. La cualidad según la unánime definición de los autores es el derecho o potestad para ejercer determinada acción, es la facultad de obrar en justicia. El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en las contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”. Es así como, cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se hace valer al contestar o impulsar de fondo la materia, dicha cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda. Entre las diversas opiniones jurídicas que ha dado lugar en la doctrina y en la práctica, la excepción por falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, para intentar o sostener el juicio, se abrió campo en la distinción entre la cualidad activa y cualidad pasiva, entendiéndose la primera como la cualidad para intentar juicio, el interés jurídico que tiene determinada persona en hacer valer jurisdiccionalmente su derecho. Esta distinción se encuentra en directa relación con la titularidad de los derechos, aunada a determinado interés jurídico, como se ha dicho, de lo cual resulta, para uno de los litigantes el derecho de ejercitar la acción y para el otro, la sujeción a la acción ejercida. Debe existir, en consecuencia, una directa relación y una lógica correspondencia entre el actor o titular de la acción y el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida.
De modo tal, que la falta de correspondencia lógica, es lo que constituye la falta de cualidad.
Por su parte, Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al Código Procesal Civil, Tomo III, Pág. 115, donde expresa lo siguiente: “… la legitimación a la causa, deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues, a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (…). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que actor quede exento de probar que él es el titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”. En el presente caso, el demandante, PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, suficientemente identificado en autos, representado por su apoderado judicial, ciudadano RAFAEL BALMORES CHIRINOS, abogado en ejercicio, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº 12.416, se considera titular de un derecho, y alega en la demanda en su condición de arrendador, que es propietario del inmueble objeto de la presente controversia.
En efecto, riela del folio 51 al 54, contrato de arrendamiento marcada con la letra “B”, fundamento de la presente demanda, el cual riela inserto en instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas en fecha 31 de agosto del año 2006, anotado bajo el número 62, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se estiman como auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida por ambas partes un documento auténtico que no fue impugnado por ninguna de ellas, esta juzgadora la aprecia en todo su valor probatorio, por tanto acredita el vinculo arrendaticio existente entre el ciudadano PEDRO ÓSCAR BAUTE ALEMÁN, en su condición de arrendador y los ciudadanas GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMÉNTELA, en calidad de arrendatarias, en consecuencia siendo que quien aparece como Arrendador en el precitado contrato es el ciudadano PEDRO ÓSCAR BAUTE ALEMÁN, parte actora y demandante en este proceso, poco importa en el proceso arrendaticio la prueba de la propiedad, pues, no se trata de un juicio petitorio, sino de una relación posesoria precaria, y basta con establecer su condición de arrendador del inmueble para tener cualidad e interés en la interposición de la presente demanda; sin embargo también consigna el actor adjunto al libelo de la demanda documento de propiedad debidamente registrado en la oficina de Registro Público Primero competente del Estado Vargas, bajo el Nº 33, Tomo 6, del primer trimestre, del año 1979, el cual quedó exento de impugnación en el presente proceso, razón por la cual presta para esta sentenciadora todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que el ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, parte actora en este proceso es copropietario del inmueble objeto de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se demanda. Así se establece.
En otro orden de ideas cabe aclarar que, puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. Aunado a lo anterior, encontramos el hecho de que la legitimación a la causa deviene de la titularidad, que es el presupuesto material de una sentencia favorable, y que tiene que acreditar el demandante, lo cual hizo cuando anexo al libelo de la demanda, el documento de propiedad del local objeto del presente juicio y el contrato de arrendamiento. Por ello es que existe en el presente caso una lógica correspondencia entre el actor y el titular de la acción y las demandadas contra quien la acción es ejercida. De modo tal, que existe una correspondencia lógica, lo que constituye la cualidad, y por ello se DECLARA INPROCEDENTE La Falta de Cualidad del Actor de Autos, para Incoar la Presente Demanda. Y ASÍ SE DECIDE.-

SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO, LA RELACIÓN ARRENDATICIA y LA ACCIÓN EJERCIDA
En relación a los términos en que ha quedado planteada la litis, esta Juzgadora observa:
En el caso de autos, cursa instrumental que prueba la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente proceso, hecho este por demás no controvertido. En dicho contrato, las partes pactaron en la cláusula TERCERA: Duración del contrato. “El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tendrá una duración de un (1) año fijo, y se considerará vigente desde el 01 de julio de 2007, hasta el día 30 de Junio del 2008. Se entenderá siempre que aun cuando EL ARRENDATARIO continuase ocupando el inmueble después de vencido, no operara la tacita reconducción”. Es decir, fue clara la voluntad de las partes cuando suscribieron el contrato de arrendamiento, lo atinente al plazo de duración del mismo, así como también que no operaria la tacita reconducción.
En efecto y una vez efectuada la revisión minuciosa de las actas que conforman la presente causa, este Juzgado observó que la parte actora indicó que dio en arrendamiento a las ciudadanas GLADYS JOSEFINA PIMENTELA y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, un inmueble conformado por el Local Comercial distinguido con el Nº 1, situado en la planta baja del Conjunto Residencial Caribe, Avenida la Playa, Urbanización el Palmar, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas. Agregó el accionante, que en la Clausula Tercera del referido contrato a tiempo determinado, se había acordado un año fijo como termino para la duración del contrato desde el 1º de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008, y que además era pacto expreso entre ellas, que durante el lapso de prorroga se mantuvieran vigentes las mismas condiciones y estipulaciones contractuales.
Quien sentencia observa:
Para que procediera el petitorio hecho por la parte actora sobre el cumplimiento de contrato, era necesario que la naturaleza del contrato se mantuviera a tiempo determinado tal y como se señalaba en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes; en tal sentido y porque el termino de duración del contrato era de un año exacto, la notificación judicial de prorroga legal correspondía a seis (6) meses tal y como señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A”, donde señala: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses”. Sin embargo la acción ejercida por el actor fue la contemplada en el artículo 38 de la referida ley, en su literal “C”, donde se establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogara por un lapso máximo de dos (2) años”; en tal sentido ciertamente el actor aplico indebidamente la prorroga legal para la notificación judicial de la no renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble, lo que trajo como consecuencia que durante ese tiempo las demandadas continuaran ocupando el local objeto de la presente demanda en forma continua y cancelando los cánones de arrendamiento en la misma forma que lo venían haciendo desde que suscribieron dicho contrato, sin ninguna oposición del demandante por varios años. Entonces tenemos que, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato en la presente causa, se hace necesario, que se trate de un contrato a tiempo determinado, debe operar la prorroga de acuerdo con las reglas que señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este orden de ideas señalamos que el Artículo 1600 del Código Civil señala lo siguiente: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”(Omissis). Y en este orden de ideas se cita el artículo 1614 ejusdem conforme al cual: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”(Omissis). Ambas normas contempla la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado.
Vale mencionar que la acción incoada en el presente caso es por cumplimiento de contrato a tiempo determinado.
Por su parte, en relación a las demandadas, mediante apoderado contestaron la demanda, en el cual rechazaron y contradijeron todo lo señalado en el libelo de demanda por no ajustarse a la verdad de los hechos y del derecho. Asimismo expresa que, en efecto, celebró contrato con el demandante y que el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado. Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración para establecer la conformidad con el derecho de la acción ejercida.
Afirma la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente: “procedí por intermedio del juzgado tercero de municipio de esta circunscripción judicial, a notificar indistintamente a las prenombradas ciudadanas arrendatarias… (…)… conforme a lo estipulado en la clausula tercera del contrato locativo su no renovación a partir del 30 de junio de 2008, concediéndole la correspondiente prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento…”. Ahí se entendía claramente que el contrato suscrito estaba pautado por una año fijo, y que vencido el plazo debería ser restituido el inmueble objeto de este contrato al Arrendador, sin embargo la relación arrendaticia se prolongó en el tiempo, incluso mucho tiempo luego de la notificación judicial de no prorroga efectuada en fecha 26 de junio de 2008, es decir, antes del vencimiento del primer año de vigencia del contrato, sin embargo, vencido el lapso de prorroga previsto en la ley, esto es, seis (6) meses a tenor de lo previsto en el artículo 38 literal “A”, en fecha 30 de diciembre de 2008, el actor ejerce su acción en el mes de agosto de 2011, mas de dos años después de haber efectuado la notificación judicial de no prorroga del contrato a tiempo determinado, lo que sin duda conduce a esta sentenciadora a concluir que indefectiblemente ha operado la tácita reconducción, y por tanto la relación arrendaticia en el caso de marras se tornó a tiempo indeterminado.- Así se establece.

Expuesto lo anterior, no abriga ninguna duda esta sentenciadora que dicha relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, por lo tanto de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé el carácter de orden público de la materia inquilinaria, debe analizar esta sentenciadora si dada la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, la acción intentada es conforme o no con el derecho. En efecto, el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. En tal sentido, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones reciprocas, pues, las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario y siendo que la temporalidad arrendaticia es fundamental para determinar la pertinencia de la acción, en tal sentido ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente: “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, del cumplimiento de contrato de arrendamiento, en relación al termino de su duración, al tipo de contrato, a la debida notificación de la prorroga de ley que correspondía, es importante deducir en los términos en que se ha desarrollado la procedencia o no de la tacita reconducción que no es más que el resultado de un contrato a tiempo indeterminado.
Del estudio que se ha realizado, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de que por las condiciones paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, opero la tacita reconducción. Entonces el incumplimiento alegado está directamente vinculado a la entrega del inmueble objeto de la presente demanda, libre de personas y bienes sin plazo alguno, de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la reconducción del contrato de arrendamiento que hizo cambiar la naturaleza jurídica del mismo, pues al ser éste a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no cumplimiento, que resulta contraria a derecho, motivo por el cual es forzoso para esta Juzgadora, declarar Improcedente la presente demanda, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, así lo dictaminará esta sentenciadora en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

SOBRE LA RECONVENCIÓN
En efecto, el demandado en su escrito de contestación reconviene al actor para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en: 1) Que habiéndole pagado sus poderdantes, en la condición de copropietario del local que las demandadas ocupan, los cánones de arrendamiento desde el día 31 de agosto de 2006 hasta la presente fecha, periodo de tiempo que tienen ocupando dicho local, han reafirmado legalmente su condiciones de arrendatarias del local arrendado. 2) Que habiendo recibido el demandado la totalidad de los montos de los cánones de arrendamientos antes señalados, por medio del Pedro García Hernández, tal y como consta en la autorización que produjo y en los recibos emanados del tribunal de municipio que también produjo, la condición de arrendatarias del local que ocupan sus poderdantes, quedo definitivamente legalizada. 3) Que habiendo recibido el demandante Pedro Baute Alemán, el monto total de los cánones de arrendamiento que le han pagado sus poderdantes, este le entrego a los otros copropietarios del local ciudadanos Julieta de Hernández, Francisco y Pedro Pizzurro de Hernández el 50% del monto de dicho cánones de arrendamiento, como herederos universales del finado Pedro Pizurrro Croce, quien adquirió el local arrendado conjuntamente con el demandante.
Al respecto observa esta sentenciadora, planteada la reconvención y admitida por este tribunal, el actor – reconvenido, no compareció al acto de contestación y a rechazar la reconvención formulada.
Para decidir este Juzgado observa:
La reconvención, mutua petición o contrademanda, tal como la ha definido el Dr. Arístides Rengel Romberg en su tratado de Derecho Procesal Civil, consiste en: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. Continúa el autor citado y expone: “En esta definición se destaca: La reconvención es una pretensión independiente. Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional.”
Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia - como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.
La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor.
La reconvención debe ser propuesta ante el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación, y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda.”
Expuesto lo anterior, transcribe quien aquí sentencia un extracto del pronunciamiento de la Corte en Pleno en decisión del 16 de Febrero de 1.994, que es del tenor siguiente: “En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la Institución de la Reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una nueva demanda surgida como manifestación de la acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus procesus), en virtud del principio de la economía procesal”.
Expuesto lo anterior, aprecia esta sentenciadora que en el caso de autos no se dan las características señaladas y en consecuencia los supuestos técnico jurídicos que definen la Reconvención, en tal sentido, para este tribunal el escrito de reconvención presentado no contiene ninguna contrapretensión, pues se limita a solicitar que se declare la condición de arrendatarias a partir del pago oportuno del canon de arrendamiento que han venido realizando, en consecuencia reitera esta sentenciadora que la partede mandada reconviniente, no hace valer ninguna contrapretensión independiente, al contrario, su inocua pretensión parece buscar una confirmación de su condición de arrendatarias y su solvencia arrendaticia, por lo que deberá declarar IMPROCEDENTE LA RECONVENCION intentada por la parte demandada reconviniente, y así lo hará en la dispositiva de este fallo. Así se decide.

III
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA QUE HAGAN LA ENTREGA DEL INMUEBLE, incoada por el ciudadano PEDRO OSCAR BAUTE ALEMAN, Venezolano mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de identidad N° V- 1.448.837, por intermedio de su apoderado judicial RAFAEL BALMORES CHIRINOS, titular de la Cedula de Identidad N° V-3.187.618, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.416, contra las ciudadanos: GLADYS JOSEFINA PIMÉNTELA PAREDES Y EMILY JOSEFINA CHACHATI PIMENTELA, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-3.451.163 y V-14.312.659, respectivamente. Así se establece.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÓN incoada por las partes demandadas reconvinientes, plenamente identificados.- Así se establece.
TERCERO: No hay condena en costas. Así se establece.
CUARTO: De conformidad con el artículo 251 de Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los seis (6) días del mes de Marzo del año dos mil doce (2012).
LA JUEZA

Abg. MILAGROS ANTONIETA ZAPATA RAMIREZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ODIXIS VELIZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 pm).
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ODIXIX VELIZ

Exp Nº. 10.102