REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
201° y 153°
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha Treinta (30) de Junio de 1.981, bajo el N° 2, Tomo 13-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.622.960, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.808 y de este domicilio, según Poder Especial debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Dieciocho (18) de Agosto de 2.008, bajo el N° 11, Tomo 156, folios 22 y 23 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, riela a los folios 9 al 11.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.879.416, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio LUIS ERNESTO MEDINA GALLANTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.168.371, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 60.103 y de este domicilio, según Poder Apud-Acta de fecha 08/03/2.012, riela al folio 67.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 6397-2011
DE LA NARRATIVA
Se inicia la presente causa por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha Treinta (30) de Junio de 1.981, bajo el N° 2, Tomo 13-A, asistida por el Abogado JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.808. Donde Expone:
Según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual anexó marcada con la letra “B”, riela a los folios 12 al 16, la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), ya identificada, celebró Contrato de Arrendamiento con el Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, en su carácter de Arrendatario, sobre un inmueble propiedad de la referida Sociedad Mercantil, consistente en un local comercial conocido como “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, situado dentro de la Hacienda Coromoto, Avenida Rotaria, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con área aproximada de de Ochocientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados (864,00 Mts2), con referencia a los puntos marcados con el plano anexo al contrato, riela al folio 17, esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en dirección Oeste-Este, en menor parte con terreno propiedad de Constructora Zamar C.A. (COZAMARCA), desde el punto 75 al punto 63 del plano y en mayor parte, con terreno propiedad de Maura Carrillo, desde el punto 63 al punto 77A, divide pared de ladrillo posterior del inmueble arrendado y mide Cuarenta y Ocho Metros con Sesenta Centímetros (48,60 Mts) en línea recta; SUR: en dirección Este-Oeste, con la entrada principal de la Hacienda Coromoto, divide mitad del patio principal construido con piso de tablilla de barro cocido, desde el punto 76 hasta el punto 77 del plano, mide Cuarenta y Ocho Metros (48,00 Mts) en línea recta; ESTE: en dirección Norte-Sur, con estacionamiento d Inversiones Coromoto C.A., desde el punto 77A al punto 77 del plano, mide Dieciocho Metros (18,00 Mts) en línea recta; y OESTE: en dirección Norte-Sur, con patio de tablilla y barro cocido y zona verde propiedad de la Hacienda Coromoto, divide en línea recta horizontal imaginaria desde un árbol de mango, hasta la mitad del patio anteriormente señalado, desde el punto 75 hasta el punto 76 del plano, mide Dieciocho Metros (18,00 Mts) en línea recta. El arrendatario convino hacer uso del local arrendado única y exclusivamente los días en los días en los cuales se efectuaran carreras en los hipódromos nacionales dependientes del Instituto Nacional de Hipódromos, obligándose a no cambiar dicho destino, sin la autorización escrita de la Arrendadora. Durante el lapso de prórroga legal, el Arrendatario pagó un cánon mensual de Cinco Mil Novecientos Quince Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 5.915,oo), además del correspondiente Impuesto al Valor Agregado, establecido al doce por ciento (12%) equivalente a la suma de Setecientos Nueve Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 709,80). (Folio 02).
En atención a la Cláusula Tercera, el Contrato de Arrendamiento del local antes identificado, tuvo vigencia desde el Primero (01) de Julio de 2.008 hasta el Treinta (30) de Junio de 2.010 y la prórroga legal se cumplió desde el día Primero (01) de Julio de 2.010 hasta el Treinta (30) de Junio de 2.011, a tenor de lo dispuesto en el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte la Cláusula Undécima: CLAUSULA PENAL establece “Es pacto expreso entre las partes, y así lo acepta en este acto el Arrendatario, que en caso de que estuviere obligado a desocupar el local arrendado al vencimiento del plazo de duración del presente contrato o de la respectiva prórroga, y por cualquier circunstancia y bajo cualquier pretexto no lo hiciere, pagará sin discusión alguna a la Arrendadora, la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) por cada día de retardo hasta la fecha en que entregue el local totalmente desocupado, y previo finiquito otorgado por escrito por la Arrendadora, en señal de recibir conforme y a su satisfacción el local en perfecto estado, con sus respectivas llaves y con las solvencias de los respectivos servicios públicos en orden y al día si tal fuere el caso…”. (Folio 03).
Pese a que la duración del Contrato se pactó por el lapso fijo de dos (2) años no prorrogables, sin embargo mediante solicitud N° 1.360 de fecha Veintisiete (27) de Mayo d 2.010, por intermedio del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), ya identificada, notificó judicialmente al Arrendatario, Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, que según la Cláusula TERCERA del referido Contrato de Arrendamiento, la relación arrendaticia finalizaría el día Treinta (30) de Junio de 2.010, por lo que de conformidad con el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del Primero (01) de Julio de 2.010, potestativamente para él, comenzaría el lapso de prórroga legal. Anexó notificación judicial marcada con la letra “C”, riela a los folios 25 al 41. (Folio 04).
Fundamentó la demanda en los Artículos 38, literal “b” y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el Artículo 1.167 del Código Civil. (Folios 5 y 6).
Por las razones antes expuestas y sobre la base del Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que acudió ante este Tribunal para demandar como en efecto demandó, al Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, en su condición de Arrendatario del local comercial conocido como “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, ya identificado, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: Que la prórroga legal del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, venció inexorablemente el día Treinta (30) de Junio de 2.011.
SEGUNDO: Que el Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, en su carácter de Arrendatario, debe cumplir con su obligación de entregar a la Arrendadora, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de servicios públicos, el local comercial arrendado, conocido como “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, situado dentro de la Hacienda Coromoto, Avenida Rotaria, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: En pagar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), ya identificada, a titulo de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento, la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 7.800,oo), correspondientes a veintiséis (26) días calendarios transcurridos desde el Primero (01) de Julio de 2.011 hasta el Veintiséis (26) de Julio de 2.011, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) diarios, de acuerdo con lo estipulado en la Cláusula UNDECIMA del Contrato de Arrendamiento, ya identificado.
CUARTO: En pagar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), ya identificada, a titulo de indemnización de daños y prejuicios, la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) diarios, por cada día que transcurra desde el Veintisiete (27) de Julio de 2.011 hasta la fecha en que haga entrega del inmueble arrendado, o en su defecto, hasta la fecha del auto de ejecución del fallo.
QUINTO: El pago de las costas procesales. (Folios 07 y 08).
Solicitó que este Tribunal decrete el secuestro del local comercial arrendado y ordene el depósito del mismo en la persona de su apoderado judicial. (Folio 08).
Pidió que la citación del demandado se practique en el mismo local comercial arrendado identificado como “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, situado dentro de la Hacienda Coromoto, Avenida Rotaria, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. (Folio 08).
Estimó la presente demanda en la cantidad de SETENTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 70.980,oo) equivalente a NOVECIENTOS TREINTA Y TRES COMA NOVENTA Y CINCO Unidades Tributarias (933,95 U.T.). (Folio 08).
Señaló como domicilio procesal de la parte actora, la siguiente dirección: Calle Doradas con Calle Piscurí, N° 358-A, El Bajumbal, San Cristóbal, Estado Táchira. (Folio 08).
Junto, con escrito libelar constante de ocho (08) folios útiles, presentó anexos constantes de treinta y siete (37) folios útiles. Poder Especial otorgado al Abogado en ejercicio JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO, ya identificado, por la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), ya identificada, riela a los folios 09 al 11; Contrato de Arrendamiento entre la parte actora y la parte demandada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual anexó marcada con la letra “B”, riela a los folios 13 al 16; Croquis de ubicación del local comercial “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, ya identificado, riela al folio 17; Descripción del local comercial “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, riela a los folios 18 al 21; Notificación Judicial signada con el N° 1.360, marcada con la letra “C”, riela a los folios 25 al 45.
Por auto de fecha Siete (07) de Octubre de 2.011, este Tribunal admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tramitado por el Procedimiento Breve, se acordó la orden de comparecencia al segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación, se libró Boleta de Notificación a la parte demandada. De conformidad con el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, se fijó acto conciliatorio. (Folios 46 y 47).
En fecha Veinticinco (25) de Octubre de 2.011, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, quien consignó los emolumentos necesarios para elaborar y practicar la compulsa. (Folios 48).
En fecha Veinticinco (25) de Octubre de 2.011, el Ciudadano Alguacil hizo constar que le fueron consignados los emolumentos para la elaboración de la compulsa y practicar la citación. (Folio 49).
En fecha Cuatro (04) de Noviembre de 2.011, el Ciudadano Alguacil manifestó que le fue imposible practicar la citación personal del demandado en autos. (Folio 50).
En fecha Nueve (09) de Noviembre de 2.011, diligenció el apoderado judicial de la parte demandante, en este acto solicitó practicar la citación por carteles, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 51).
Por auto de fecha Veintitrés (23) de Noviembre de 2.011, este Tribunal acordó librar cartel de citación al Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, emplazándolo para que concurra a darse por citado en el término de quince (15) días siguientes a que conste en autos la última publicación, fijación y consignación en el expediente del cartel de citación. (Folios 52 y 53).
En fecha Primero (01) de Diciembre de 2.011, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, en este acto recibió el Cartel de Citación librado a la parte demandada. (Folio 54).
En fecha Doce (12) de Diciembre de 2.011, el apoderado en autos de la parte actora, consignó un (1) ejemplar de Diario La Nación de fecha Seis (06) de Diciembre de 2.011 y un (1) ejemplar del Diario Los Andes, donde aparece publicado el citado cartel de citación. (Folios 55 al 57).
Por auto de fecha Diecinueve (19) de Diciembre de 2.011, este Tribunal acordó agregar solo la página A7 del Diario La Nación y la página 22 del Diario Los Andes donde aparece publicado el cartel respectivo. (Folio 58).
En fecha Diecinueve (19) de Enero de 2.012, la Ciudadana Secretaria Temporal del Tribunal hizo constar que en horas de la tarde, fijó el cartel de citación librado para el Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, dando cumplimiento con lo previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 59).
En fecha Trece (13) de Febrero de 2.012, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, donde expuso: por cuanto ya transcurrió el lapso de quince (15) días sin que el demandado haya dado cumplimiento a darse por citado, solicitó a este Tribunal proceda a nombrar el defensor Ad-Litem. (Folio 60).
Por auto de fecha Veintidós (22) de Febrero de 2.012, este Tribunal acordó designar a la Abogada MARILIA ALMARI GUERRERO RIVAS, como defensora Ad-Litem del demandado en autos. Se libró la respectiva boleta de notificación. (Folios 61 y 62).
En fecha Veintiocho (28) de Febrero de 2.012, el Ciudadano Alguacil hizo constar que en horas de la tarde, le fue firmada la boleta de notificación librada a la Abogada MARILIA ALMARI GUERRERO RIVAS. (Folios 63 y 64).
En fecha Dos (02) de Marzo de 2.012, siendo el día y hora fijados, se hizo presente ante este Tribunal la Abogada en ejercicio MARILIA ALMARI GUERRERO RIVAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 98.732, en este acto, aceptó la designación como Defesora Ad-Litem del Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado. (Folio 65).
En fecha Seis (06) de Marzo de 2.012, diligenció el apoderado judicial de la parte demandante, en este acto solicitó a este Tribunal, se ordene la citación de la defensora Ad-Litem. (Folio 66).
En fecha Ocho (08) de Marzo de 2.012, se presentó ante este Tribunal el Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, debidamente asistido de abogado, en este acto se dio por notificado, revocó el nombramiento de la Defensora Ad-Litem y confirió Poder Apud-Acta al Abogado en ejercicio LUIS ERNESTO MEDINA GALLANTI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 60.103. (Folio 67).
En fecha Doce (12) de Marzo de 2.012, siendo el día y hora fijados para la celebración del acto conciliatorio, a tenor de lo establecido en el único aparte del Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, se declaró desierto el acto, no habiendo comparecido las partes. Se dejó constancia que se hizo presente el apoderado judicial de la parte demandada. (Folio 68).
En fecha Doce (12) de Marzo de 2.012, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y propuso reconvención o mutua petición, donde señaló que la relación arrendaticia entre los propietarios del inmueble y los inquilinos se remonta al año 2.002, a los fines de demostrar que los arrendatarios, han sido a su vez, los accionistas y propietarios de las Compañías Anónimas Inversiones Fernández C.A. (INFERCA) y Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda Coromoto, que son las beneficiarias ante el Instituto Nacional de Hipódromos. Mencionó haber suscrito varios contratos de arrendamiento multianuales del inmueble, que presentan una continuidad ininterrumpida hasta la fecha, el primero en fecha Veintidós (22) de Mayo de 2.000, el segundo en fecha Veintiuno (21) de Junio de 2.006 y el tercero el Veintiocho (28) de Agosto de 2.008. El primer contrato de arrendamiento fue suscrito por el Ciudadano Néstor Fernández, el día Veintitrés (23) de Noviembre de 2.004, el referido Ciudadano le vende las acciones de la Sociedad Mercantil Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda Coromoto al Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, demandado en autos, por lo que la permanencia en calidad de arrendatario es de nueve (09) años; expuso que el arrendamiento no está en prórroga legal, sino en una Tácita Reconducción al contrato anterior, suscrito entre las partes en el año 2.006, riela a los folios 69 al 71. Rechazó, negó y contradijo las pretensiones de los demandantes en la presente causa, ya que no existe validez del contrato de arrendamiento que aducen como motivo para presentar la pretensión, por no estar en presencia de una prórroga legal sino en una Tácita Reconducción de la relación arrendaticia, por ende se entiende que las partes renovaron automáticamente el contrato suscrito y por permitirse la permanencia pacífica después de esa fecha, la relación arrendaticia se rige actualmente como a tiempo indeterminado; negó la validez del Contrato de Arrendamiento de fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; negó la supuesta prórroga legal notificada en la causa N° 1360, llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Rechazó la entrega del inmueble arrendado solicitada por los demandantes, ya que no se enmarca dentro de las causales establecidas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó el pago solicitado a titulo de indemnización de Daños y Perjuicios en favor de los arrendadores, debido a que hasta la fecha no ha incumplido con las obligaciones como arrendatario, manteniéndose solvente hasta la fecha, asimismo, señaló que por cuanto la relación arrendaticia continúa, no existen penalizaciones por atraso en la entrega del inmueble. Solicitó la Reconvención en contra de los demandantes, riela a los folios 72 al 73. (Folios 69 al 73).
Por auto de fecha Veintiséis (26) de Marzo de 2.012, este Tribunal admitió la Reconvención interpuesta por la parte demandada. Se fijó al quinto (5to) día de despacho siguiente al presente auto, a los fines que la parte demandante, dé contestación a la reconvención interpuesta en su contra. (Folio 74).
En fecha Dos (02) de Abril de 2.012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, donde expuso: el apoderado judicial de la parte demandada solo se circunscribió a plantear excepciones y defensas de fondo, sin que en ningún momento hubiera interpuesto la reconvención o mutua petición, folio 75; manifestó su inconformidad con el auto de fecha Veintiséis (26) de Marzo de 2.012, por cuanto la parte demandada, en ningún momento cumplió con los requisitos contemplados en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, folio 78; citó que el apoderado judicial de la parte demandada, mencionó la preexistencia de varios contratos de arrendamiento y que en uno de ellos operó la Tácita Reconducción, al no haber acompañado su pretensión con el instrumento que la fundamenta, el Tribunal de la causa debió haber declarado su inadmisibilidad de conformidad con la Ley, folio 79. Negó, rechazó y contradijo la totalidad del escrito de contestación a la demanda, en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, folio 81. Negó y rechazó la relación arrendaticia con el demandado, Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, desde el año 2.002. Negó y rechazó que en algún momento, el demandado haya fungido como accionista y propietario de las compañías anónimas Inversiones Fernández, C.A. (INFERCA) y Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda Coromoto, folio 81. Negó y rechazó que los contratos de arrendamiento a que se refiere el apoderado judicial de la parte demandada, en cada época los hayan suscrito como arrendatarios los representantes legales de cada empresa señalada. Negó y rechazó que el eventual otorgamiento de los tres (3) contratos de arrendamiento, presenten continuidad ininterrumpida hasta la fecha, tal como consta, el primer contrato se celebró con el Ciudadano Néstor Fernández, persona natural distinta al demandado. Desconoció que el Veintidós (22) de Agosto de 2.002, se hubiera iniciado la Sociedad Mercantil Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda Coromoto creada por el Ciudadano Néstor Fernández, y que en fecha Veintitrés (23) de Noviembre de 2.004, el mencionado ciudadano le hubiera vendido las acciones al Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, folio 82. Invocó el valor probatorio de los contratos de arrendamiento celebrados personalmente con el demandado en autos, que demuestran la relación arrendaticia por cuatro años, desde el 01/07/2.006 hasta el 30/06/2.010, por lo que le correspondió una prórroga legal de un (1) año, comprendida desde el 01/07/2.010 hasta el 30/06/2.011, folio 82. Señaló que el apoderado judicial de la parte demandada admitió la validez de la Notificación Judicial contenida en el expediente N° 1.360 de fecha Veintisiete (27) de Mayo de 2.010 emanado por este Tribunal, folio 83. Negó, Rechazó y contradijo el alegato de Tácita Reconducción respecto al contrato de arrendamiento celebrado por dos (2) años, desde el 01/07/2.006 hasta el 30/06/2.008, riela al folio 83. Ratificó la validez y efectos jurídicos del Contrato de Arrendamiento que sirve de fundamento a la pretensión principal, el cual venció el día Treinta (30) de Junio de 2.010, de modo que desde el 01/07/2.010 hasta el 30/06/2.011, trascurrió la prórroga legal. Ratificó el petitorio del libelo de demanda respecto al pago por indemnización de daños y prejuicios en los términos pactados contractualmente, folio 85. Solicitó que la Reconvención propuesta sea declarada Inadmisible en la definitiva, en caso que sea considerada como una nueva demanda o reconvención, pidió que sea declarada sin Lugar, folio 85. (Folios 75 al 85).
En fecha Diez (10) de Abril de 2.012, el apoderado judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas, en los siguientes términos:
PRIMERO: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, riela a los folios 12 al 16; SEGUNDO: Solicitud N° 1.360, de fecha Veintisiete (27) de Mayo de 2.010, marcada con la letra “C”, riela a los folios 25 al 45; TERCERO: Promovió el mérito del escrito de contestación de la demanda. (Folios 86 al 88).
Por auto de fecha Trece (13) de Abril de 2.012, este Tribunal agregó y admitió el escrito de pruebas promovidas por la parte actora. (Folio 89).
En fecha Veinticuatro (24) de Abril de 2.012, diligenció el apoderado judicial de la parte demandante, quien expuso: por cuanto trascurrió el lapso probatorio previsto en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, solicitó a este Tribunal dictar sentencia. (Folio 90).
DE LA MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente acción se inicia mediante escrito libelar, intentada por el la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), ya identificada, a través de su apoderado judicial Abogado JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.622.960, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.808 y de este domicilio, según Poder Especial debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Dieciocho (18) de Agosto de 2.008, bajo el N° 11, Tomo 156, folios 22 y 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, riela a los folios 9 al 11, fundamentando su acción en los Artículos 38, 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en el que expone que en fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008 celebró Contrato de Arrendamiento su representada antes indicada bajo documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en su carácter de arrendadora, con el arrendatario Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-16.879.416, civilmente hábil y de este domicilio, por un bien inmueble consistente de un local comercial conocido como Local Uno El Trapiche, ubicado, dentro de la Hacienda Coromoto, Avenida Rotaria, de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un área áproximada de Ochocientos Sesenta y cuatro Metros Cuadrados (864 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en dirección Oeste-Este, en menor parte con terreno propiedad de Constructora Zamar C.A. (COZAMARCA), desde el punto 75 al punto 63 del plano y en mayor parte, con terreno propiedad de Maura Carrillo, desde el punto 63 al punto 77A, divide pared de ladrillo posterior del inmueble arrendado y mide Cuarenta y Ocho Metros con Sesenta Centímetros (48,60 Mts) en línea recta; SUR: en dirección Este-Oeste, con la entrada principal de la Hacienda Coromoto, divide mitad del patio principal construido con piso de tablilla de barro cocido, desde el punto 76 hasta el punto 77 del plano, mide Cuarenta y Ocho Metros (48,00 Mts) en línea recta; ESTE: en dirección Norte-Sur, con estacionamiento de Inversiones Coromoto C.A., desde el punto 77A al punto 77 del plano, mide Dieciocho Metros (18,00 Mts) en línea recta; y OESTE: en dirección Norte-Sur, con patio de tablilla y barro cocido y zona verde propiedad de la Hacienda Coromoto, divide en línea recta horizontal imaginaria desde un árbol de mango, hasta la mitad del patio anteriormente señalado, desde el punto 75 hasta el punto 76 del plano, mide Dieciocho Metros (18,00 Mts) en línea recta, manifestando a su vez que la duración del Contrato de Arrendamiento, fué de dos (2) años ininterrumpidos, contados a partir del Primero (01) de Julio de 2.008 hasta el Treinta (30) de Junio de 2.010. Asimismo, solicitó que la parte demandada representada por el Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, en su carácter de arrendatario del local comercial, ya identificado, situado dentro de la Hacienda Coromoto, Avenida Rotaria de la ciudad de San Cristóbal, jurisdicción del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en su carácter de arrendatario cumpla con la obligación de entregar a la parte demandante arrendadora, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de servicios públicos, (agua, aseo urbano, luz eléctrica) del local comercial entregado en arrendamiento, conocido como Local Uno El Trapiche, anteriormente identificado y descrito.
En lo referente a los numerales 3ro y 4to en lo que a la indemnización se refiere, este Tribunal, administrando justicia y en atención al Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil se abstiene sobre lo solicitado.
Asimismo, la parte demandante estimó la demanda en la cantidad de Setenta Mil Novecientos Ochenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 70.980,oo) equivalentes a Novecientas Treinta y Tres con Noventa y Cinco Unidades Tributarias (933,95 U.T).
Ahora bien, en fecha Doce (12) de Marzo de 2.012, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y propuso reconvención o mutua petición, donde señaló que la relación arrendaticia entre los propietarios del inmueble y los inquilinos se remonta al año 2.002, a los fines de demostrar que los arrendatarios, han sido a su vez, los accionistas y propietarios de las Compañías Anónimas Inversiones Fernández C.A. (INFERCA) y Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda Coromoto, que son las beneficiarias ante el Instituto Nacional de Hipódromos. Asimismo, mencionó haber suscrito varios contratos de arrendamiento multianuales del inmueble, que presentan una continuidad ininterrumpida hasta la fecha, el primero en fecha Veintidós (22) de Mayo de 2.000, el segundo en fecha Veintiuno (21) de Junio de 2.006 y el tercero el Veintiocho (28) de Agosto de 2.008. El primer contrato de arrendamiento fue suscrito por el Ciudadano Néstor Fernández, el día Veintitrés (23) de Noviembre de 2.004, el referido Ciudadano le vende las acciones de la Sociedad Mercantil Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda Coromoto al Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, ya identificado, por lo que la permanencia en calidad de arrendatario es de nueve (09) años; expuso que el arrendamiento no está en prórroga legal, sino en una tácita reconducción al contrato anterior, suscrito entre las partes en el año 2.006, riela a los folios 69 al 71. Rechazó, negó y contradijo las pretensiones de los demandantes en la presente causa, ya que no existe validez del contrato de arrendamiento que aduce como motivo para presentar la pretensión, por no estar en presencia de una prórroga legal sino en una tácita reconducción, de la relación arrendaticia, por ende se entiende que las partes renovaron automáticamente el contrato suscrito y por permitirse la permanencia pacífica después de esa fecha, la relación arrendaticia se rige actualmente como a tiempo indeterminado; negó la validez del Contrato de Arrendamiento de fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; negó la supuesta prórroga legal notificada en la causa N° 1360, llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Rechazó la entrega del inmueble arrendado solicitada por los demandantes, ya que no se enmarca dentro de las causales establecidas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó el pago solicitado a titulo de indemnización de Daños y Perjuicios en favor de los arrendadores, debido a que hasta la fecha no ha incumplido con las obligaciones como arrendatario, manteniéndose solvente hasta la fecha; asimismo, señaló que por cuanto la relación arrendaticia continúa, no existen penalizaciones por atraso en la entrega del inmueble. Solicitó la Reconvención en contra de los demandantes, riela a los folios 72 al 73. (Folios 69 al 73).
La Reconvención es la petición por medio de la cual se reclama, a su vez alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa; la reconvención independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia y pudo haber sido intentada en juicio separado o como sostiene el Doctor Ricardo Enrique Larroche en su obra Comentario al Código de Procedimiento Civil “La Reconvención antes que un medio de defensa es una contra ofensiva explicita del demandado”; es decir la Reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho. Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 1.988.
Ahora bien, una vez esbozada la síntesis de la controversia procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí con independencia de la parte que las aportó al proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, bajo el N° 23, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, riela a los folios 12 al 16, se valora de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Notificación Judicial de fecha Veintisiete (27) de Mayo de 2.010, marcada con la letra “C”, riela a los folios 25 al 45, de la parte demandante a la parte demandada, se valora de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Promovió el mérito del escrito de contestación de la demanda, pero el mismo no es un medio de prueba válido de lo estipulado en la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal, en sentencia del treinta (30) de Julio de 2.002, dictada por la Sala Político Administrativa, que señala…”respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandante, se observa que dicho mérito no es el medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente; en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide…” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, año 2.002, Pág. 567). Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes descrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
No promovió ninguna.
Ahora bien, de las pruebas anteriormente descritas y valoradas por este juzgador quedó demostrado:
La existencia de una relación arrendaticia entre las partes, conforme consta en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008, por un inmueble tipo local comercial conocido como “LOCAL UNO: EL TRAPICHE”, situado dentro de la Hacienda Coromoto, ubicado en la Avenida Rotaria, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un área apróximada de Ochocientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados (864 Mts2);
Asimismo, en el contrato de arrendamiento entre las partes de fecha Veintiocho (28) de Agosto de 2.008 debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 23, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en la Cláusula Undécima por pacto expreso entre las partes y así fué aceptado por el arrendatario, que en caso de que estuviera obligado a desocupar el local arrendado al vencimiento del plazo de duración del presente contrato de arrendamiento o de la respectiva prórroga, y por cualquier circunstancia y bajo cualquier pretexto no lo hiciere, pagará sin discusión alguna a la arrendadora, la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo), por cada día de retardo hasta la fecha en que entregue el local totalmente desocupado y previo finiquito otorgado por escrito por la arrendadora, en señal de recibir conforme y a su satisfacción el local en perfecto estado, con sus respectivas llaves y con las solvencias de los servicios públicos en orden y al día, si tal fuere el caso, todo ello sin perjuicio de su obligación de pagar los alquileres pendientes y gastos judiciales o extrajudiciales, inclusive honorarios de abogados a que hubiere lugar. Por lo que en razón de lo expuesto quien juzga considera que la presente acción es procedente debiéndose declarar con Lugar la misma y así se decide.
En lo referente a la Reconvención o Mutua Petición interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, se observa que en lo referente al lapso probatorio de la misma no promovió ninguna clase de prueba que demostrara su validez o acción propuesta, declarándose sin Lugar la misma y así se decide.
DE LA DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha Treinta (30) de Junio de 1.981, bajo el N° 2, Tomo 13-A, contra el Ciudadano HECTOR REYNEL MARIANI CASTAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.879.416, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, en consecuencia se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Hacer formal entrega del bien inmueble objeto de la controversia, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de servicios públicos.
SEGUNDO: En lo referente a la cláusula penal convenida en el contrato de arrendamiento se nombrará un Contador Público debidamente Colegiado para que el mismo calcule el pago y cancelación por concepto de la cláusula penal
TERCERO: En lo referente a los cánones de arrendamiento del bien inmueble objeto del litigio, que se sigan venciendo, deben de ser cancelados, al arrendador o en su efecto consignados por ante un Tribunal de Municipio de la jurisdicción correspondiente, hasta la entrega formal indicada en el numeral primero de la condenatoria.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los ocho días del mes de Mayo del año dos mil doce. Años 201° de la Independencia y 153° de la federación.
Abg. M. Sc. GREGORIO EDECIO PEREZ AGUILAR
Juez
Abg. DAYANA MARTINEZ BAUTISTA
Secretaria Temporal
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), quedando registrada bajo el N° 139 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6397-2.011
GEPA/RQ
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