REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS. PARTE ACTORA: MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. 15.884.403. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOEL BRACHO FRANCO, ANIBAL LEIRET VIDAL, JOEL BRACHO GHERSI y ERIKA LAIRET NORIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.601, 19.882, 123.588 y 145.922, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FLORISTERÍA MIRAMAR, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de Agosto de 1983, bajo el Nro. 131, Tomo 14-B, Sgdo. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SANTIAGO JUAREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 152.416. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE N° 10.156. JUICIO BREVE. -I- NARRATIVA Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado. En fecha 9 de Enero de 2012, se le dio entrada en el libro respectivo. En fecha 11 de Enero de 2012, consignaron los documentos fundamentales de la pretensión, a los fines de de la admisión de la demanda. Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo demanda: Consta de documento privado de fecha 1º de noviembre de 1983, que acompañan marcado “B”, que la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR, C.A., dio en arrendamiento a FLORISTERÍA MIRAMAR, ya identificadas, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 18, que forma parte del CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR, ubicado en Catia la Mar, Avenida El Ejercito, jurisdicción de la Parroquia Catia la Mar, del Estado Vargas. Que en la cláusula Décima Quinta del contrato se estableció: que la duración del mismo sería de tres (3) años, contados a partir del 1º de Noviembre de 1983, prorrogándose automáticamente por periodos de un (1) año, a no ser que alguna de las partes notifique a la otra por escrito con sesenta (60) días, por lo menos de anticipación al vencimiento del término original o de cualquiera de sus prorrogas, que no esté dispuesto a prorrogarlo nuevamente. Que la relación arrendaticia se prolongó durante varios años, mediante prorrogas automáticas sucesivas del contrato original, hasta que las partes decidieron firmar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 17 de Octubre de 2002, bajo el Nro. 17, Tomo 83, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nro. 49, Tomo 21 de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que acompañó marcado con la letra “C”. Que en la cláusula Sexta del segundo contrato se estableció: “...El plazo de duración del era de un (1) año fijo, contados a partir del primero (1ro.) de Octubre de 2002, entendiéndose por prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diera aviso o notificación a la otra su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prorrogas. Quedan entendidas las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado...” Que de conformidad con dicha cláusula, éste se prorrogó varias veces, hasta que, mediante comunicación de fecha 20 de Noviembre de 2008, que acompañan marcada “D”, CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR, C.A., notificó a FLORISTERÍA MIRAMAR, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, luego del vencimiento de la prorroga que para entonces se encontraba en curso y que terminó el 1º de Octubre de 2009. Que a partir de ese momento y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el contrato entró en fase de prorroga legal. Que de conformidad con el literal “d” del referido artículo 38, y por tratarse de una relación arrendaticia con una duración de más de diez (10) años, desde la fecha de suscripción del primero de los contratos entre las partes, corresponde una prorroga legal de tres (3) años, la cual vence el 1º de octubre de 2012. Que posterior a la firma de los referidos contratos de arrendamiento, el Centro Comercial del cual forma parte el inmueble arrendado, fue sometido al régimen de Propiedad Horizontal, a cuyo efecto se otorgó el respectivo documento de condominio por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 03 de Febrero de 2010, bajo el Nº 6, folio 38, Tomo 3 del protocolo de transcripción. Que la Ingeniería Municipal exigió que se redujera el número de unidades que conformaban el edificio, por lo que referido local Nº 18, pasó a estar identificado con el Nº 16, como una unidad vendible o susceptible de propiedad particular. Que una vez constituido el local como unidad vendible, y en distintas oportunidades, CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR, C.A., realizó oferta de venta a FLORISTERÍA MIRAMAR, del local Nº 16 objeto del contrato. Que el arrendatario finalmente manifestó no estar interesado en la compra del local y por lo tanto no querer ejercer su derecho de preferencia, lo cual consta de comunicación de fecha 10 de Marzo de 2011, suscrita por José Raúl Casares Franco, en su carácter de representante de FLORISTERÍA MIRAMAR, que acompañaron marcado “E”. Que luego que la arrendataria manifestara no querer ejercer su derecho de preferencia, CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR, C.A., dio en venta a su representada el ya identificado local No. 16 del Centro Comercial, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 16 de Mayo de 2011, bajo el Nº 2011.1701, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.4.1067 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, la cual acompañaron marcado con la letra “F”. Que a consecuencia de la referida compraventa y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, su representada quedó como nueva propietaria del inmueble, subrogada en calidad de arrendadora todo lo cual fue notificado a la arrendataria, mediante carta privada de fecha 20 de Mayo de 2011, recibida por la arrendataria en esa misma fecha, que acompañaron marcado “G”, y notificación practicada en fecha 24 de Agosto de 2011, a través de la Notaría Tercera del Estado Vargas, mediante la cual ratificó el contenido de la comunicación ya citada, e igualmente se exigió a la arrendataria el pago de las mensualidades vencidas, indicando que el pago debía hacerse a nombre de su representada, la cual acompañaron con la letra “H”. Que su representada no ha recibido hasta la fecha ningún pago por parte de la FLORISTERÍA MIRAMAR, por concepto de cánones de arrendamiento y demás obligaciones a su cargo establecidas en el contrato de arrendamiento, lo cual constituye un incumplimiento evidente de sus obligaciones como arrendataria. Que de acuerdo a las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento, la arrendataria estaba obligada a pagar mensualmente la cantidad de Bolívares Novecientos Ochenta y Un Mil Ochocientos Veintiuno con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs. 981.821,48), más la cantidad de Bolívares Ciento Noventa y Seis Mil Trescientos Sesenta y Cuatro con Treinta Céntimos (Bs. 196.364, 30), por concepto de pago de los gastos de aseo, conservación, agua. Energía eléctrica, vigilancia y cualquier otro servicio similar. Que para el momento en que se produjo la venta del local a su representada, la arrendataria venía pagando mensualmente por concepto de canon de arrendamiento y de los gastos correspondientes, la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISESIS BOLIVARES FUERTES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,25). Que la arrendataria ha dejado de cancelar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2011, a razón de Tres Mil Seiscientos Veintiséis Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 3.626,25) cada una, para un total de Treinta y Dos Mil Seiscientos Treinta y Seis Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 32.636,25). Fundamentó su demanda en los artículos los artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.579, 1.592, 1.286 y 1.167 del Código Civil, y los artículos 20, 38, literal “d”, 41 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en razón de lo antes expuesto, es que en nombre de su representada MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, demandan a la FLORISTERÍA MIRAMAR, para que convenga o en su defecto así lo declare el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato a que se refiere la presente demanda. SEGUNDO: Como consecuencia, la entrega del inmueble conformado por el local comercial identificado con el No. 16, que forma parte del Centro Comercial El Conquistador, ubicado en Catia la Mar, Avenida El Ejercito, jurisdicción de la Parroquia Catia la Mar del Estado Vargas, totalmente libre de personas y bienes, sin plazo alguno y en las mismas condiciones en que lo recibió. TERCERO: En pagar a su mandante las pensiones de arrendamiento adeudadas, correspondiente a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2011, a razón de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.626,25) cada una, para un total de TREINTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 32.636,25). CUARTO: En pagar por concepto de indemnización sustitutiva derivada del uso y la ocupación que continúa y continuará haciendo del inmueble objeto del contrato, hasta el momento en que se haga efectiva la desocupación y entrega material del mismo, la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,25), por cada mes que transcurra en esa situación, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. QUINTO: En pagar las costas y costos que originen al juicio. En fecha 16 de Enero de 2012, fue admitida la demanda. En fecha 17 de Enero de 2012, la parte actora consigno los fotostatos para la realización de la compulsa. En fecha 19 de Enero de 2012, se ordenó la elaboración de la compulsa. En fecha 03 de Febrero 2012, el alguacil consigno recibo de citación sin firmar, en virtud de la negativa del demandado de hacerlo. En fecha 7 de Febrero de 2012, se ordeno realizar la Boleta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de Febrero de 2012, la Secretaria Accidental se trasladó al local comercial objeto del presente juicio con el fin de completar la citación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, quedando así citada la parte demandada. En fecha 16 de Febrero de 2012, oportunidad legal para dar contestación a la demanda, compareció el ciudadano JOSE RAÚL CASARES FRANCO, en su carácter de representante de la FLORISTERÍA MIRAMAR, y manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda. En fecha 28 de Febrero de 2012, la parte demandada otorgo poder apud-acta y siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, presentó escrito, mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 6º, 7º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la persona que se presenta como mandante por no tener la representación que se atribuye, ya que el contrato de arrendamiento fue firmado entre su representada y la Firma Mercantil Centro Comercial Conquistador C.A., ya identificadas, y no con la ciudadana María Mercedes Suárez Aular, quien dice actuar en su carácter de propietaria del inmueble objeto de la demanda y subrogarse unos supuestos derechos en expresa violación a la ley que regula la materia inquilinaria. Opuso la cuestión previa contenida en su numeral 6º del citado artículo, el defecto de forma de la demanda por no haber llenado los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, en su ordinal 4º, que establece el objeto de la pretensión. Que en la demanda el actor en su pretensión, no determina con claridad las medidas, linderos y demás determinaciones que refieren al local comercial en el cual se demanda el supuesto incumplimiento y de una manera confusa señalan un local identificado con el Nro. 16, distinto al local objeto del contrato de arrendamiento que se identifica con el número 18. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que su representada Floristería Miramar, se ha dirigido en varias oportunidades a la representante legal de la arrendadora por distintas vías ratificando su derecho de preferencia a la ciudadana Diana Sardi Méndez, en su condición de Vice-presidente del Centro Comercial Conquistador C.A., manifestándole su interés en acordar un precio definitivo y así concretar la compra del inmueble sujeto a previo avalúo y un justiprecio practicado por expertos para la determinación del precio del inmueble. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del citado artículo, en virtud que de la demanda se desprende una cuestión perjudicial, al existir una supuesta venta del inmueble que ocupa su representada en su carácter de arrendataria sin haber resuelto el derecho preferente al cual la ley le otorga el beneficio a su representado por tener más de treinta y ocho años de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda. En fecha 06 de Marzo de 2012, se fijó oportunidad para que tuviera lugar acto conciliatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de Marzo de 2012, la parte actora presentó escrito mediante el cual rechazan y contradicen todas y cada una de las cuestiones previas opuestas y subsana la contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto conciliatorio se dejó constancia que solo la parte actora compareció, por lo que no se pudo realizar dicho acto, previo abocamiento de la Juez Temporal Cleopatra Méndez, al conocimiento de la presente causa. En fecha 14 de marzo de 2012, la parte demandada presentó escrito de Pruebas. En fecha 16 de marzo de 2012, fueron admitidas las pruebas presentadas por la parte demandada. En fecha 21 de marzo de 2012, la parte actora presentó escrito de Pruebas. En fecha 22 de marzo de 2012, la parte actora impugnó las impresiones de lo correos electrónicos promovidos por la demandada. En fecha 23 de marzo de 2012, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, se fijó oportunidad para dictar sentencia. En fecha 03 de abril de 2012, se difirió la oportunidad para dictar sentencia. PUNTO PREVIO I En relación al alegato formulado por la parte actora, en cuanto se declare la confesión ficta de la parte demandada, por cuanto primero, el demando no dio contestación al fondo de la demanda, solo opuso cuestiones previas; segundo, no desvirtuó sus probanzas la pretensión de la actora; y tercero, la pretensión del demandante no es contraria a derecho. Se hace necesario analizar el presente alegato como punto previo, de la se derivaría o no el análisis Es cierto, nuestro Código de Procedimiento Civil, en su articulo 362 contiene la figura procesal denominada CONFESIÓN FICTA: Artículo 362: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca...” Se infiere del extracto de la norma citada, que son tres (3) los supuestos de procedencia de la Confesión Ficta, a saber: 1. Que el demandado, no dé contestación a la demanda: La falta de contestación a la demanda, en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de la confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, ello admite prueba en contrario y se caracteriza, por lo tanto, como una presunción iuris tantum. 2. Que la petición del actor no sea contraria a derecho: Lo contrario a derecho, es lo prohibido por la Ley, no lo simplemente improcedente, es decir, la petición del accionante debe estar tutelada o amparada por la Ley. 3. Que el demandado nada probare que le favorezca: Lo que quiere decir, que durante el lapso probatorio el demandado que se encuentra investido dentro de una presunción iuris tantum por la confesión, no aporte ningún medio de prueba o instrumento probatorio suficiente que sirva para enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor y demostrar que ellos son contrarios a derecho. Subsumiendo lo anterior al caso que nos ocupa tenemos: PRIMERO: En relación al primer supuesto, es decir, la inasistencia del demandado al acto de la contestación de la demanda, esta Juzgadora de de las actas que conforman el presente Expediente, la parte demandada en su oportunidad compareció e informó al tribunal que no tenia abogado por lo que se le dio el lapso contenido en la Ley de Abogados, dentro de dicho lapso vuelve a comparecer la parte demandada y consigna escrito en la cual en ves de contestar al fondo solo opuso cuestiones previas, por lo de la conducta de la parte demandada se infiere que enervar o paralizar la acción intentada. SEGUNDO: En lo atinente, al segundo supuesto previsto en el Artículo 362 del Texto Adjetivo, es decir, que la petición del demandante, no sea contraria a derecho, esta Sentenciadora previo análisis del contenido o petitorio del libelo de la demanda, se colige que la acción deducida por el accionante, no esté prohibida por la Ley, sino por el contrario amparada por ella, y siendo que el actor intenta una acción de Resolución de Contrato con por subrogación de los derechos de la arrendadora del Contrato arrendaticio suscrito por el aquí demandado, en virtud de la venta que le fuere realizada sobre el inmueble objeto del mismo, en atención a lo dispuesto en los artículos 20, 38, 41 y 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la pretensión esta amparad por la ley. TERCERO: Por último, y en relación al tercer supuesto, que el demandado nada probare que le favorezca, de una revisión minuciosa de las presentes actas procesales, se desprende, que el demandado en fecha 14 de marzo de 2011, compareció y promovió pruebas en el presente proceso, en tal sentido el demandado quien se encuentra investido dentro de una presunción iuris tantum aporto medios de prueba o instrumento probatorios para enervar la acción intentada por el actor y en consecuencia tratar de demostrar con ellos que son contrarios a derecho y tocara analizarlos para verificar si la pretensión de la parte actora prospera o no. En virtud de lo anterior, por cuanto no se encuentran llenos los extremos legales exigidos por el Artículo 362 del Texto Procedimental, es forzoso concluir, para quien aquí sentencia, que en el presente caso, no ha operado la Confesión Ficta de la parte demandada. Y ASI SE DECIDE. II Decidida como quedo el alegato formulado por la parte actora, en relación a la CONFESION FICTA del demandado, esta sentenciadora pasa a resolver las Cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso solo las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 6º, 7º y 8º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Siendo subsanada por la parte actora la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem y contradichas las demás, esta Juzgadora debe pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en consecuencia: En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “… La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.” La parte actora contradijo la presente cuestión previa, en los siguientes términos: Que el presente proceso no se da ninguno de los casos comprendidos por dicha cuestión previa y que nada tiene que ver los casos con lo alegado por el apoderado de la parte demandada. Que quienes actúan en nombre de la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR lo hacen con base a instrumento poder que consta en autos y este nada dice y objeta en su escrito el apoderado de la parte demandada sobre dicha representación. El apoderado de la demandada parece cuestionar la cualidad de su representada para actuar en juicio por no haber suscrito esta el contrato objeto del presente proceso. Que en su libelo quedo establecido la cualidad de su mandante, la cual deriva or ser ella la legitima adquirente del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, por lo que quedo subrogada en lo derechos del arrendador original, a tenor de lo dispuesto en el articulo 20 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. A los fines de resolver la cuestión previa opuesta este Tribunal observa: Las cuestiones previas tienen como fundamento o justificación sanear el proceso de determinados vicios procesales. El Dr. Rengel Romberg es del criterio que las cuestiones previas de los ordinales 1ero, 2do, 3ero, 4to y 5to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, están referidas a los sujetos procesales; la cuestión previa del ordinal 6to, está referida a la formalidad o requisitos que debe contener el libelo de demanda. Y las cuestiones previas de los ordinales 7mo, 8vo y 9no del Artículo 346 del Código Procesal están referidas a la pretensión del actor, y al defecto de forma de la demanda ordinales 10mo y 11ro están referidas a la acción. El Procesalista colombiano Devis Echandia, las clasifica como excepciones sustanciales y procesales; las primeras cuando sus efectos recaen sobre el derecho sustancial pretendido por el demandante y, por tanto sobre las relaciones jurídico-sustanciales (las perentorias y dilatorias) y las segundas, cuando atacan el procedimiento y, por tanto, cuando sus efectos recaen sobre las relaciones jurídico-procesales. El primer supuesto del Ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, se refiere a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, esto es, solo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicios. El Segundo supuesto del Ordinal 3° del artículo 346, eiusdem, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación del accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones del representaciones legal o representaciones concedidas por la Ley. El Tercer supuesto del Ordinal 3° del artículo 346 del mismo Código se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente. Los motivos en lo que la parte demandada fundamentó la referida cuestión previa se circunscriben a que la persona que se presenta como mandante no tiene la representación que se atribuye, ya que el contrato de arrendamiento fue firmado entre su representada El Centro Comercial Conquistador C.A., ya identificadas, y no con la ciudadana María Mercedes Suárez Aular, quien dice actuar en su carácter de propietaria del inmueble objeto de la demanda y subrogarse unos supuestos derechos en expresa violación a la ley que regula la materia inquilinaria. Refiriéndose al tema Rángel Arístides en su texto: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (2003) señala al referirse a la ilegitimidad de la persona del actor que: “(…) La ilegitimidad es cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto. En cambio, la legitimación o cualidad expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio. (Legitimación o cualidad activa) (…).”(Confróntese obra citada. Pág. 63) Cuencas Leoncio en su obra: Las Cuestiones Previas (2004) señala que: “(…)Cuando el demandante no pueda actuar por sí mismo; bien por razones de incapacidad, o por otras razones jurídicas; la Ley legitima, en forma expresa, a la persona o personas que pueden actuar en juicio en representación del demandante. (…) (Confróntese obra citada. Pág. 44) Según el artículo 136 del Código Civil Venezolano establece: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley” Entendiéndose que, para iniciar un proceso judicial, el demandante debe ser una persona natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, que se afirme titular del interés jurídico propio, en el sentido de que pueda actuar por sí misma y que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso. Respecto a la falta de legitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor se observa que la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, esta representada en este juicio por los abogados en ejercicio JOEL BRACHO FRANCO, ANIBAL LEIRET VIDAL, JOEL BRACHO GHERSI y ERIKA LAIRET NORIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.601, 19.882, 123.588 y 145.922, cuyo poder consta a los folios 18 al 21 del presente expediente. Por su parte la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se ha referido al tema en sentencia N° 1454 del 24 de septiembre de 2003. (…)Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen... Ahora bien, de los argumentos aportados por la parte demandada, esta Sala considera que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir la cualidad de la parte actora para sostener el juicio… La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho reacción y se puede entender –siguiendo las enseñanzas del Dr. Luis Loreto-, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…” (Ensayos Jurídicos “Contribución al Estado de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p 183) De allí pues, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa… Ahora bien, al estar referido este segundo punto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, se concluye que la cuestión previa opuesta con el referido fundamento legal, no debe prosperar. Así se decide” A este respecto, el Tribunal observa que cursa en autos a los folios 18 al 21 a) Poder otorgado por la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, a los abogados JOEL BRACHO FRANCO, ANIBAL LEIRET VIDAL, JOEL BRACHO GHERSI y ERIKA LAIRET NORIA, Autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2011, bajo el Nº 13, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y b) cursante del folio 38 al 41 documento autenticado por ante la Registro Público del Segundo Circuito del estado Vargas, de fecha dieciséis (16) de mayo de 2011, bajo el Nro. 2011.1701, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 456.24.1.4.1067, correspondiente al Libro Real del año 2011, llevado por ese Registro, donde EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” C.A, le vende el inmueble objeto de la presente demanda a dicha ciudadana; visto el documento suscrito por el Registro Público que dan fe pública de los datos del documento fundamental en el cual la accionante sustenta su pretensión y en atención a lo dispuesto en La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 20 que expresa: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”; este Tribunal declara improcedente la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, propuesta por la parte demandada. Y ASI SE ESTABLECE. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “… El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.” En cuanto a el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, en su ordinal 4º, que establece el objeto de la pretensión. Que en la demanda el actor en su pretensión, no determina con claridad las medidas, linderos y demás determinaciones que refieren al local comercial en el cual se demanda el supuesto incumplimiento y de una manera confusa señalan un local identificado con el Nro. 16, distinto al local objeto del contrato de arrendamiento que se identifica con el número 18. La pare actora al respecto indico los linderos del local objeto del contrato, tal como se encuentran identificados en el Documento de Condominio del CENTRO COMECIAL “EL CONQUISTADOR”, del cual forma parte: “NORTE: Con pared que lo divide del área común , conformada por depósitos, patio y baños públicos; SUR: Que es su frente, y pasillo destinado a la circulación común y área común (jardinería), y Avenida El Ejercito; OESTE: Con pared que lo divide de los locales comerciales Números 1,2,3,4,5,6,7 y 8; y ESTE: Con pared que lo divide de las paredes D y H.”. Considerando este tribunal que quedo así subsanada la Cuestión Previa en lo que respecta a sus linderos. En relación a la confusión de los números de los locales, la parte actora manifestó que el local en principio fue el Nro. 18, pero luego, al momento de someter al Régimen de Propiedad Horizontal el Centro Comercial del cual forma parte dicho local, la Dirección de Ingeniería Municipal exigió reducir el numero de locales por lo cual el local objeto del contrato cuya resolución se demanda, paso a estar identificado con el Nro 16. Al respecto esta sentenciadora, de la revisión de los documentos acompañados a la demanda se evidencia la existencia de una carta suscrita por el ciudadano RAÚL CASARES, en su carácter de representante de FLORISTERÍA MIRAMAR, de fecha diez (10) de marzo de 2011, dirigida a EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” C.A, donde de su lectura se desprende que el arrendatario ya estaba en conocimiento del cambio de numero hecho al local arrendado, pues este en la misma identifica el local con el Nro. 16, y en razón de que la parte demandada en su escrito de cuestiones previas, primera oportunidad que tuvo para impugnar o desconocer los documentos traído con el libelo, no dijo nada al respecto y se tiene como cierto lo allí expresado, infiriendo esta juzgadora que la parte demandada no tiene ninguna confusión en cuanto al local objeto del contrato, el cual es el que le fue arrendado, en consecuencia, en relación a este alegato se declara improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y subsanado en cuanto los linderos como ya señalo anteriormente. Y ASI SE ESTABLECE. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “…La existencia de una condición o plazo pendientes.” Por considerar el demandado que existe un plazo pendiente, en virtud que su representada Floristería Miramar, en varias oportunidades se ha dirigido a la representante legal de la arrendadora ratificando su derecho de preferencia a la ciudadana Diana Sardi Méndez, en su condición de Vice-presidente del Centro Comercial Conquistador C.A., manifestando su interés de acordar un precio definitivo y concretar la compra del inmueble. En tal sentido, de la revisión de actas que conforman el presente expediente se evidencia, que la parte actora contradijo esta cuestión previa opuesta, expresando que lo alegado no se corresponde con el supuesto de hecho previsto en la noma citada, ya que dicha cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas, es decir, que la cuestión previa en comento se refiere a condiciones o plazos de naturaleza contractual y que hacen que una obligación no sea exigible para el momento en que se lo pretende por vía de una acción judicial; que el supuesto irrespeto al derecho de preferencia es un alegato falso según se evidencia de los documentos presentados junto al libelo de demanda. Esta sentenciadora, hace necesario referirse nuevamente a la Carta suscrita por FLORISTERIA MIRAMAR, de fecha 10 de marzo de 2011, dirigida a EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” C.A, donde le informa que reitera su renuncia al derecho preferente que le corresponde como inquilino del local comercial identificado como el Nro. 16, en la cual igualmente manifestó aceptar la cesión que se haga del contrato de arrendamiento vigente, como ya se estableció dicho documento en la oportunidad de la contestación no fue desconocido por la parte demandada y mas aun de la revisión de las clausulas contractuales no deviene ninguna condición o término que haga imposible la exigibilidad del cumplimiento de las nomas contractuales, en consecuencia resulta improcedente la Cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del citado artículo, “…La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.” La parte actora contradijo dicha cuestión previa en los términos siguientes: La Cuestión Prejudicial es entendida como: “La Institución Jurídica habida en un proceso y cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio” En el presente caso la parte demandada solo se limita a oponer dicha cuestión previa, alegando que del libelo de demanda se desprende una “cuestión prejudicial” referida a la resolución del “Derecho Preferente”, derecho este que la Ley especial que regula materia protege y permite su resolución, mas sin embargo, la parte demandada cuando la alega no trae a los autos ningún tipo de prueba o antecedente que lleve a concluir que verdaderamente exista un asunto pendiente relacionado con la interposición o que se encuentra en tramite algún proceso que conlleve la resolución de tal derecho. El autor Humberto Bello Lozano Márquez reseña lo siguiente: “El procesalista patrio Angel Francisco Brice, nos da una clara definición de la prejudicialidad, cuando asienta que la misma es, la defensa que opone el demandado, con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos, que deben influir en la decisión de aquel” (Humberto Bello Lozano Márquez. La Fase del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996, p. 87). Igualmente expresa “Como se ve en esta definición, la procedencia de esta cuestión previa, esta sustentada en dos hipótesis: La existencia de un proceso distinto al que origina la cuestión previa, y que, la decisión que surja en ese proceso tenga efectos en la decisión que se produce en éste” (Humberto Bello Lozano Márquez. La Fase del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996, p. 87). Oscar Pierre Tapia en su repertorio de jurisprudencias afirma: “...Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión, y, c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Oscar R. Pierre Tapia. Mayo 2003. Tomo IV, p. 554). La jurisprudencia patria, con relación a la prejudicialidad también ha expresado: “Una cuestión es prejudicial a un proceso, cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio. La cuestión prejudicial se corresponde entonces, con una relación jurídica sustancial independiente y distinta de la que motiva el juicio, cuya resolución constituye materia de la sentencia de fondo... De declararse con lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, el proceso continuará su curso y se suspenderá en estado de sentencia hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión…”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Oscar R. Pierre Tapia. Febrero 2001. Tomo II, p. 619-620). De lo anterior expuesto, y siendo que la parte demandada no trajo a los autos las pruebas de su alegato, esta juzgadora en aplicación del dispositivo contenido en los Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, disposiciones legales que consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que era obligación del demandado probar su alegato, actividad que no fue realizada por este, se declara improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE. -II- MOTIVA Resueltas como han sido las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, pasa este Tribunal a decidir el fondo de la controversia con lo alegado y probado en autos, con base a las siguientes consideraciones: PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA: PRIMERO: Documento Poder que acredita la representación de los Apoderados de la parte actora, Autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2011, bajo el Nº 13, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría., del mismo se desprende la facultad que tiene los abogados, JOEL BRACHO FRANCO, ANIBAL LEIRET VIDAL, JOEL BRACHO GHERSI y ERIKA LAIRET NORIA, para ejercer la presente demanda en representación de la propietaria del inmueble ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, esta Juzgadora aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.357 del Código le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. SEGUNDO: Documento Privado de Contrato de Arrendamiento, de fecha Primero (01) de noviembre de 1.983 suscrito por EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” (ARRENDADOR) inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de octubre de 1971, bajo el Nº 54, Tomo 90-A Sgdo, y FLORISTERIA MIRAMAR (ARRENDATARIO) inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 1983, bajo el Nº 131, Tomo 14-B Sgdo, de la misma se desprende que la relación arrendaticia data de años anteriores lo que dio pie a la prorroga legal que le fuere otorgada al arrendatario, esta Juzgadora aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. TERCERO: Documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del estado Vargas, de fecha veintinueve (29) de mayo de 2003, bajo el Nro. 49, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, donde, FLORISTERIA MIRAMAR inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 1983, bajo el Nº 131, Tomo 14-B Sgdo suscribió Contrato de Arrendamiento con. EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de octubre de 1971, bajo el Nº 54, Tomo 90-A Sgdo, de la misma se desprende que el inmueble propiedad de la parte demandante, fue arrendado por la anterior propietaria, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A., al aquí demandado, esta Juzgadora aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. CUARTO: Carta suscrita por EL CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A, de fecha veinte (20) de noviembre de 2008, dirigida a la FLORISTERIA MIRAMAR, donde le notifican la no renovación del contrato próximo a vencerse y que el mismo goza de una prorroga legal de 3 años contados a partir del vencimiento de contrato actual, la cual fue aceptada por FLORISTERÍA MIRAMAR, de la cual se desprende que la demandada quedo en conocimiento de la no renovación, de la prorroga lega y el ofrecimiento de venta que le hicieran, siendo que no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria, este Juzgador aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE QUINTO: Carta suscrita por el ciudadano RAÚL CASARES, en su carácter de representante de FLORISTERÍA MIRAMAR, de fecha diez (10) de marzo de 2011, dirigida a EL CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A, donde le informa y reitera su renuncia al derecho preferente que le corresponde como inquilino del local comercial identificado como el Nro. 16, manifestó conocer y aceptar la cesión que se haga del contrato de arrendamiento vigente, a favor del adquirente del local que ocupa, igualmente manifestó que al vencimiento de la prorroga legal, es decir el treinta (30) de septiembre de 2012 haría entrega del local libre de bienes y personas, de la cual se desprende que el demandado no compraría el local y acepto la cesión que se hiciera del local identificado con el Nº 16 objeto del arrendamiento, documento que no fue desconocida por la parte demandada, este Juzgador aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. SEXTO: Copia de documento autenticado por ante la Registro Público del Segundo Circuito del estado Vargas, de fecha dieciséis (16) de mayo de 2011, bajo el Nro. 2011.1701, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 456.24.1.4.1067, correspondiente al Libro Real del año 2011, llevado por ese Registro, donde la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, suscribió Contrato de Compra-venta con la Empresa EL CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A., de donde se desprende, que la aquí demandante, MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, es la propietaria del local comercial arrendado por la anterior propietaria, EL CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A., a la Empresa FLORISTERIA MIRAMAR, el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria esta Juzgadora aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. SEPTIMO: Carta suscrita por la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, de fecha 20 de mayo de 2011, dirigida a FLORISTERIA MIRAMAR donde la mencionada ciudadana le informa que en fecha 16-05-2011, compro el local comercial que ocupa, identificado como el No. 16, y manifestó estar en conocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento existente entre el y el CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR, el cual se encuentra transcurriendo la prorroga legal, por lo que le notifica que el canon de arrendamiento deberá ser pagado a su persona mediante cheque a su nombre y que la Dra. Sardi continuara realizando las gestiones de cobranza y administración del referido local comercial, la cual no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria, este Juzgador aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. OCTAVO: Notificación realizada en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2011, por la Notaria Publica Tercera del estado Vargas, al ciudadano JOSE RAUL CASARES FRANCO, a solicitud de la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, donde se dejo constancia de haber entregado al notificado previa exhibición del original, las facturas de los meses MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO DE 2011, correspondientes a los cánones de arrendamiento y gastos de mantenimiento y conservación; esta Juzgadora aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. Ciertamente de estas Notificaciones se desprende que la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, no era propietaria del inmueble en el momento en que celebró el arrendamiento, según lo expresa el contrato de arrendamiento aquí valorado, pero lo adquirió en fecha posterior, según consta de documento de venta no impugnado, suscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del estado Vargas, de fecha dieciséis (16) de mayo de 2011, bajo el Nro. 2011.1701, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 456.24.1.4.1067, correspondiente al Libro Real del año 2011, llevado por ese Registro, y en razón de esa venta operó la llamada subrogación arrendaticia. Dicha subrogación se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, la cual se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. Así lo estableció, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 1583 de fecha 09 de octubre de 2006, dejo sentado que: “(…) Debe la Sala hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio. La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes) (…) Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, el Juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia N° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), en la que expresó: ´… La legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El Juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia del fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho-legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva (…)”. NOVENO: Copia de la Resolución Nro. 00014991, de fecha 7 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, del cual se desprende que la nomenclatura de los locales del CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” fue modificada y el Nro. 18 ya no existe y por el contrario fue cambiada a Local Nro. 16, dicho Instrumento debe ser considerado como un documento Administrativo, que sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo o uno de los actos declarativos. Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis, en el presente caso el mismo no fue ni impugnado ni desconocido por la parte contraria, tal documento es apreciado conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil Y ASÍ SE ESTABLECE. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA. PRIMERO: Copias certificadas de expedientes de consignaciones llevado por ante el tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nro 727/11, en donde se identifica como consignatario al ciudadano JOSE CASERES y beneficiario CENTRO COMERCIAL CONQUISTADOR C.A., aperturado en fecha veintiséis (26) de mayo de 2011. Se evidencia del mismo que la primera consignación fue hecha el nueve (09) de junio de 2011, correspondiente a los meses Marzo, Abril y Mayo 2011, y consignan vauchers del Banco Bicentenario correspondiente a la cuenta del mencionado Tribunal que datan del veintiséis (26) de mayo de 2011, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,55); cada uno; otra consignación de fecha veinte (20) de julio 2011, correspondiente al mes de Junio 2011, y consignan vaucher que data del once (11) de julio 2011; por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,55); otra de fecha cinco (05) de agosto de 2011, correspondiente al mes de Agosto, con vaucher que data del cuatro (04) de agosto de 2011, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,55); otra de fecha veintiuno (21) de septiembre de 2011, correspondiente al mes de Agosto 2011, con vaucher que data del doce (12) de septiembre de 2011, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,55); otra de fecha diecinueve (19) de octubre de 2011, correspondiente al mes de Septiembre de 2011, con vaucher que data del diecisiete (17) de octubre de 2011, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,55); otra de fecha dieciocho (18) de enero de 2012, correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2011, con vauchers que datan de veintiuno (21) de noviembre y diecinueve (19) de diciembre de 2011, respectivamente, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.626,55), cada uno. Puntualiza el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al Arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” Se deduce de la interpretación de la norma antes descrita, que es de la competencia funcional del Juez de causa que esté conociendo la respectiva demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho en forma legítima, más no es de la competencia del Juez ante quien se ha hecho en forma graciosa las consignaciones, hacer tal determinación, salvo que por distribución u otra circunstancia le toque conocer de dicha demanda. La consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es de orden público, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario. Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de los datos necesarios (dirección) para la notificación del beneficiario, o en su defecto, se solicite la publicación de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción iuris tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia. Por consignación ilegítimamente efectuada se entiende, aquella realizada sin cumplir con los requisitos o supuestos establecidos por el Legislador, a saber: Presentar la consignación ante un Tribunal incompetente por razón de la materia, no suministrar los datos suficientes para la práctica de la notificación o por el cartel y, presentar el escrito consignatario en forma extemporánea, o realizar las futuras consignaciones en Juzgados diferentes al de la primera consignación. De las actas procesales que integran la anatomía del expediente Nº 727/11, que en copia certificada produjera la parte demandada y cursante por ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, contentivo de las consignaciones arrendaticias y que este Tribunal, aprecia y valora en fundamento al Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, y derivado del Funcionario público que las emitió, en atención se hace las siguientes observaciones: Tomando en consideración, que la parte actora en el presente juicio es la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, subrogada en los derechos del arrendador; como ya se estableció, del contrato arrendaticio suscrito entre EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” C.A y FLORISTERIA MIRAMAR, y la reclamación de la Resolución se refiere a la insolvencia en los pagos arrendaticios de los meses de, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre de 2011, se hace imperioso señalar y así se desprende de las actas procesales, especialmente de la consignación arrendaticia antes referida, que el arrendatario, a tenor del Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, empezó a consignar a nombre del CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A., cabe destacar que para la fecha en que consigna MARZO Y ABRIL 2011 (26/05/2011), el arrendatario se encontraba INSOLVENTE con el pago de dichos meses conforme a la Cláusula Tercera del contrato arrendaticio vigente, por cuanto el pago de los cánones de arrendamiento debían hacerse, por mes vencido dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes siguiente y dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, conforme lo dispone la Ley que regula la materia, todo lo cual traduce que para la fecha de las aludidas consignaciones se infiere que las mismas están EXTEMPORÁNEAS POR TARDÍAS; pero el caso que nos ocupa es en relación a la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, pues no es sino hasta el 20 de mayo de 2011 que dicha ciudadana notifica al arrendatario de la compra del inmueble por lo que es desde esa fecha en que ésta quedó subrogada en los derechos del arrendador del contrato arrendaticio; por lo que a la nueva propietaria le correspondería serian las pensiones arrendaticias desde el mes de MAYO DE 2011, Y ASÍ SE ESTABLECE. En tal sentido, para la fecha en que fue el arrendatario notificado de dicha subrogación el debía introducir nueva consignación a nombre de dicha ciudadana y no lo hizo, continuo consignando igual como comenzó, considerándose las consignaciones realizadas a nombre del CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A., de los meses subsiguientes ILEGITIMAMENTE EFECTUADAS, por cuanto consta la notificación del arrendatario sobre la subrogación en la persona del demandante como su arrendador, tal como se desprende de Carta suscrita por la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, de fecha 20 de mayo de 2011, dirigida a FLORISTERIA MIRAMAR, aceptada por el demandado en su momento y no desconocida en el presente procedimiento, por lo que esta Sentenciadora tiene como no válidas las consignaciones realizadas por el arrendatario-demandado a nombre de la anterior propietaria; en consecuencia las consignaciones se tienen ILEGITIMAMENTE EFECTUADAS, esto es, sin ningún valor jurídico a los efectos de lo ventilado en este juicio. Y ASI SE ESTABLECE. SEGUNDO: Impresión de correos electrónicos realizados por el ciudadano BENEDICTO PASSALACQUA, (beni01@cantv.net) en su carácter de arrendatario de un local ubicado en el CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR identificado como FOTO ESTUDIO EMIMAR, dirigido a la Dra. DIANA SARDI, (diana_sardi@cantv.net); uno de fecha doce (12) de abril 2007, correspondiente según se lee del texto a los pagos de alquiler de dicho local de los meses Marzo, Abril y Mayo 2011; otro de beni01@cantv.net de fecha (09) de mayo 2011 y respuesta del cual se lee: que la empresa “Foto Estudio Emimar” a cancelado puntualmente el canon de alquiler y condominio que deposito en la cuenta Corp-Banca los cheques; la respuesta de diana_sardi@cantv.net; fue que pagaba por mes vencido y no podía hacerlo por adelantado sino iría en contra de lo establecido en el contrato, que ni el ni los otros inquilinos estaban en mora y otro de beni01@cantv.net fecha dieciséis (16) mayo 2011, y respuesta del cual se lee: en el email recibido el día 9 de mayo confirmó que pasaría a cobrar el alquiler y no paso; respuesta de diana_sardi@cantv.net, que no le dio tiempo de pasar por el centro comercial y reitero que no había retraso de su parte. Dicha prueba fue impugnada por la parte actora, por cuanto los mismos versan sobre hechos de terceros que nada tienen que ver con el presente juicio. La Sala de Casación Civil, en sentencia Nro. RC.000769, de fecha 24 de octubre de 2007, dictada en el Expediente Nro. 06119 Caso: DISTRIBUIDORA INDUSTRIAL DE MATERIALES C.A. (DIMCA), contra ROCKWELL AUTOMATION DE VENEZUELA C.A., asentó: “Omissis” “Primeramente, debemos precisar que el documento electrónico está previsto en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y en sentido amplio, debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros. También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente.” “Omissis” “La Sala reitera el precedente jurisprudencial, y deja sentado que el promovente de un medio de prueba libre tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, los medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio…” La LEY SOBRE MENSAJES DE DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS, la cual en sus artículos 1 y 4 que disponen: “Objeto y aplicabilidad del Decreto-Ley. Artículo 1. El presente Decreto-Ley tiene por objeto otorgar y reconocer eficacia y valor jurídico a la Firma Electrónica, al Mensaje de Datos y a toda información inteligible en formato electrónico, independientemente de su soporte material, atribuible a personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, así como regular todo lo relativo a los Proveedores de Servicios de Certificación y los Certificados Electrónicos.” “Eficacia Probatoria. Artículo 4. Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.” Siendo que en el presente caso, se evidencia que los correos electrónicos señalados, son de un tercero sobre una relación arrendaticia diferente a la que aquí se plantea, y la parte promovente nada manifestó sobre lo que pretendía probar, demostrar o hacer valer con los mismos, y ya que fueron impugnados por la parte contraria, esta sentenciadora en atención a lo anteriormente expuesto y lo dispuesto en la Ley Sobre Mensajes De Datos Y Firmas Electrónicas, se desechan los mismos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 395, 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE. TERCERO: Copia de documento de Contrato de Arrendamiento, de fecha quince (15) de OCTUBRE de 1.983, suscrito por EL CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” (ARRENDADOR) inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de octubre de 1971, bajo el Nº 54, Tomo 90-A Sgdo, y FLORISTERIA MIRAMAR (ARRENDATARIO) inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de agosto de 1.983, bajo el Nº 131, Tomo 14-B Sgdo, esta Juzgadora ha de hacer notar que el presente documento igualmente fue promovido por la parte actora, de la misma se desprende que el inmueble propiedad de la parte demandante, fue arrendado por la anterior propietaria, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL “EL CONQUISTADOR” C.A., al aquí demandado, y que la relación arrendaticia data de años anteriores lo que dio pie a la prorroga legal que le fuere otorgada, en consecuencia se aprecia dicha documental igualmente de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. Nuestra Ley Sustantiva, en su TÍTULO III, CAPÍTULO I, SECCIÓN I, referida: 1 De los contratos: “Artículo 1.133 El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” En su TÍTULO III, CAPÍTULO I, SECCIÓN I, referida: 3 De los efectos de los contratos: “Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” “Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En su TÍTULO III, CAPÍTULO III, DE LOS EFECTOS DE LAS OBLIGACIONES: “Artículo 1.264 Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” En su TÍTULO III, CAPÍTULO IV, SECCIÓN I, DEL PAGO: “Artículo 1.286 El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo. El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él.” “Artículo 1.579 El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. “ En su TÍTULO VIII, CAPÍTULO II: “Artículo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. “ La Ley especial que regula la materia arrendaticia dispone: “Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.” “Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ….omissis d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” “Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” “Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” En relación al contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del estado Vargas, de fecha veintinueve (29) de mayo de 2003, bajo el Nro. 49, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, antes valorado, y tomando en consideración los alegatos contrapuestos de las partes respecto a la temporalidad del mismo, el cual para la parte demandante es a tiempo determinado y para la parte demandada es a tiempo indeterminado, se hace necesario su calificación, pues de resultar un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues irremediablemente la causa deberá ser declarada Inadmisible, en tal sentido tenemos: En la Cláusula Sexta del segundo contrato se estableció: “...El plazo de duración del era de un (1) año fijo, contados a partir del primero (1ro.) de Octubre de 2002, entendiéndose por prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diera aviso o notificación a la otra su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prorrogas. Quedan entendidas las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado...” Observado lo anterior, esta Juzgadora puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año prorrogable por iguales lapsos. Por lo tanto, del análisis de la cláusula transcrita, las prórrogas automáticas sucesivas que se han dado del contrato de arrendamiento, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar sucesivamente el mismo una vez fenecido el término fijo de un (1) año. En tal virtud, el hecho de que el arrendatario continuara ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prórrogas automáticas, no produce la tácita reconducción y por tanto no se aplica lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Y el desahucio de ley se efectúo conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prórroga convencional, pues de las actas procesales se desprende que el arrendatario fue notificado sobre la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, y se le otorgo la prorroga legal establecida en el articulo 38 literal “d” de la Ley Inmobiliaria de Arrendamientos. Por tanto, siendo que el Contrato de Arrendamiento que se pretende resolver es uno escrito a tiempo determinado suscrito entre FLORISTERIA MIRAMAR (ARRENDATARIO) y EL CENTRO COMERCIAL EL CONQUISTADOR C.A (ARRENDADOR), subrogada en los derechos del arrendador la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, por lo que es procedente a los fines de lograr la restitución del inmueble a su propietaria, la acción establecida en los Artículos 20, 33, 38, 41 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario; y no habiéndose desvirtuado por la parte demandada, el alegato de la actora de la subrogación de la relación arrendaticia a tiempo determinado, ni la cancelación de los cánones de arrendamiento a ésta, de los meses MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2011, que tal como quedo establecido son los que le corresponden a la actora, conforme notificación que hiciera al arrendatario de su subrogación como arrendadora, cuyo objeto lo constituye un inmueble constituido por “un LOCAL COMERCIAL identificado con el No. 16, que forma parte del Centro Comercial El Conquistador, ubicado en Catia la Mar, Avenida El Ejercito, en Jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del estado Vargas”, de la cual deviene la obligación para el arrendatario de cancelar los cánones de arrendamiento por mes vencido, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes siguiente, conforme lo establece el contrato y de las consignaciones realizadas por el demandado, tal como quedo establecido fueron incorrectamente realizadas, siendo impretermitible para esta Juzgadora, en base a las razones expuestas declarar procedente la acción de Resolución de Contrato intentada por la representación judicial de la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR., contra La Sociedad Mercantil FLORISTERIA MIRAMAR, y así se hará constar en la dispositiva del presente fallo. -III- DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia En Nombre De La República Bolivariana De Venezuela Y Por Autoridad De La Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenidas en los ordinales 3º, 6º 7º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO interpuso la ciudadana MARIA MERCEDES SUAREZ AULAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-15.884.403. contra La Sociedad Mercantil FLORISTERIA MIRAMAR, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 1983, bajo el Nº 131, Tomo 14-B Sgdo. TERCERO: Se condena a la parte demandada a el pago VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 25.383,75); correspondiente a las pensiones de arrendamiento adeudadas a la actual arrendadora de los meses correspondientes desde MAYO, hasta NOVIEMBRE de 2011; más los meses de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.626,25). CUARTO: Se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora libre de personas y bienes el inmueble constituido por: “local comercial identificado con el No. 16, que forma parte del Centro Comercial El Conquistador, ubicado en Catia la Mar, Avenida El Ejercito, jurisdicción de la Parroquia Catia la Mar del Estado Vargas.” Se condena en costas a la parte demandada. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, déjese copia certificada de la anterior sentencia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, en Maiquetía, a los dos (02) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012) Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. LA JUEZA TEMPORAL, ABG. CLEOPATRA MENDEZ F. LA SECRETARIA ACC, ODIXIS VELIZ SUAREZ. En la misma fecha siendo las 3:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA ACC, ODIXIS VELIZ SUAREZ. Exp: Nro- 10.156 CMF/OVS/wa.