REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, 20 de noviembre de 2012
Años 202º y 153º
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ ANTONIO ASSOUAD C.A, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-6.477.863; representado judicialmente por los profesionales del Derecho; Faiz Tawil Bsirani y Nerea Narvaiza Garcia, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 30.091 y 28.532; respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-7.659.652, representado judicialmente por el profesional LEON BENSHIMOL, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 76.696.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Han subido a esta Superioridad en fecha primero (01) de noviembre de 2012, el expediente signado con el N° 10075, contentivo de la demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento, procedente del Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda por Resolución de Contrato, que interpuso el ciudadano José Antonio Assouad M, contra Frad Alejandro El Barche Jorge.
Por auto de fecha 06 de noviembre de 2012, este Juzgado fijo el décimo (10) día de despacho siguiente a la indicada fecha, la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 07 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de fundamentación.-
En fecha 24 de mayo de 2011, la parte demandante consignó libelo de demanda, en los siguientes términos:
“…En el caso…que acordamos de manera verbal entre nosotros que el pago de los cánones de arrendamiento mensuales, mas IVA, serian depositados por parte del arrendatario, en la Cuenta Corriente…a fin de facilitar al citado ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE, el cumplimiento de dichos pagos, los cuales debía depositar puntualmente, por mensualidades vencidas de cada mes mas el IVA correspondiente, de conformidad con lo preceptuado en la cláusula tercera del Contrato antes citado. Sin embargo, el prenombrado ciudadano, desde que comenzó a regir el referido Contrato de arrendamiento, ha venido incumpliendo con las obligados contenidas en la citada cláusula tercera, por cuanto el deposito del monto del canon de arrendamiento correspondiente al mes marzo de 2011, debió haberlo realizado el primero de abril (1) de 2011, o todo caso, dentro de los quince (15) días del mes de abril del año en curso…Y aun mas, ya que hasta la presente fecha (24 de mayo de 2011) en la cual estoy introduciendo la presente demanda ante el Tribunal Distribuidor, el arrendatario no ha realizado deposito del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2011, en consecuencia, existe un evidente incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, pues como se señaló mas arriba, el demandado no me ha pagado los meses de marzo y abril, es por ello, que insisto, en que no acepto ni reconozco como valido el deposito del mes de marzo del referido año 2011, por ser además de EXTEMPORANEO, INCOMPLETO, ya que el monto mensual del canon de arrendamiento estipulado en la cláusula tercera es de… (Bs. 22.000,oo) mensuales mas IVA, y en la Citada Consulta de Movimientos, se constata claramente que el ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE, no solamente deposito de manera extemporánea el mes de marzo de 2011, sino que además, lo hizo de manera incompleta, ya que no depositó el IVA, el cual es de 12% del monto del canon de Arrendamiento mensual, es decir, la cantidad de…(Bs. 2.640,oo) mensuales tal y como lo pauta tanto la cláusula Tercera del mencionado Contrato Arrendamiento como la Ley, razón por la cual se encuentra incurso en Incumplimiento de sus obligaciones contractuales asumidas por él en el contrato.
(…)
Por todo lo anteriormente expuesto y en virtud de la tantas veces mencionada Cláusula Tercera del Contrato que establece que La falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento, dará derecho a “EL ARRENDADOR” para optar entre pedir la resolución del presente contrato de arrendamiento, con las indemnizaciones de ley, o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado, es que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando, al ciudadano FRAD ALEJADRO EL BARCHE JORFGE antes identificado, en su condición de arrendamiento del inmueble (local comercial) situado en de Silencio a Jefatura, marcado con el N° 235, Parroquia Maiquetía. Estado Vargas, por Resolución de Contrato de Arrendamiento que suscribimos en fecha 25 de febrero de 2011, por ante la Notaria Publica Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con una duración de un (1) año fijo, el cual quedó inserto bajo el N° 42, Tomo 20 de los Libros de Autentificaciones llevados por esa Notaria, y que comenzó a regir el día 1° de marzo de 2011, por falta de pago de los cánones de arrendamientos mas IVA, de los meses de marzo y abril de 2011, todo de conformidad con el contenido del articulo 1.167 del Código Civil en concordancia con el articulo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:
Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros en fecha 25 de febrero de 2011, por ante la Notaria… el cual comenzó a regir el día 1° de marzo de 2011, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia, a hacer entre del inmueble arrendado, (local comercial),…totalmente desocupado, es decir, libre de personas y cosas, sin plazo alguno y en las mismas condiciones en que lo recibió.
Segundo: Estimo la presente demanda en la cantidad de (Bs. 49.280,oo), que corresponde a los dos cánones de arrendamientos insolutos, es decir, los meses de marzo y abril de 2011, mas IVA, o su equivalente a 648,42) Unidades Tributarias…”
Por auto de fecha 25 de mayo de 2011, El Tribunal de la causa, se reservo un lapso de tres (3) días de despacho siguiente a la indicada fecha para que la parte interesada consignare los recaudos correspondientes.
Mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2011, la parte demanda consignó los recaudos correspondientes a la demanda.
Por auto de fecha 03 de junio de 2011, el Tribunal de la causa admitió la demanda y emplazó a la parte demandada, a fin de que diese contestación a la demanda el (2do) día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 18 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual se libró oficio al SAIME, a los fines de que informare sobre el último domicilio procesal del ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE. Y mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2011, fue consignado el oficio N° 1-0501-1355, procedente del SAIME.
Por diligencia de fecha 14 de noviembre de 2011, la parte demandante consignó el oficio N° ORE-VARGAS/DR/341/2011, procedente del Consejo Nacional Electoral, en el cual informa la dirección del ciudadano demandante.
Luego de varios intentos fallidos para lograr la citación del demandado, el Tribunal por auto de fecha 30 de enero del presente, y previa diligencia de la contraparte, acordó librar los respectivos carteles de citación por prensa, haciendo saber que de no comparecer en el término señalado, se le designaría Defensor Ad-Litem con quien se entendería la citación y demás tramites del juicio.
Mediante diligencia de fecha 12 de marzo del presente año, la contraparte solicitó al Tribunal que en virtud de haber vencido el lapso de 15 días para que el demandado se diese por citado, se designará el respetivo Defensor Judicial.
Una vez designado el Dr. Rafael Arturo Santeliz, como defensor judicial, éste mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2012, aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al cargo.
En fecha 22 de marzo de 2012, la representación judicial del demandado se dio por citado.
El día 26 de marzo del presente año, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
.- Que es cierto que su poderdante es arrendatario de un inmueble (local Comercial) desde el año 20 de Junio de 2000, pagando canon de arrendamiento sucesivos y hasta la fecha, es decir, el inquilino por el periodo de doce (12) años continuos, sin interrupción.
.- Que es cierto que el ultimo contrato de arrendamiento fue celebrado el 25 de febrero de 2011, por ante la Notaria Publica Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con duración de un (1) año fijo.
.- Que es cierto que el contrato (el numero Doceavo firmado por su representado y el propietario) comenzó a regir desde el día 1° de Marzo de 2011, fecha en que firmó su ultimo contrato, el ahora vigente, siendo el ultimo cano de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,oo) mensuales mas IVA, que expresamente se incluyó a petición del arrendador en el ultimo expresado contrato locativo.
Negó. Rechazó y contradijo que su representado se encuentre incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y menos para la fecha en que se introdujo la demanda, y menos que no haya realizado el pago correspondiente al mes de abril de 2011.
.- Que su representado viene ocupando el local arrendado por el periodo de doce (12) años interrumpidos, siendo excelente inquilino, cuidando el bien como excelente padre de familia, pagando el día todos los cánones estipulados en los diferentes contratos a lo largo de varios periodos, depositando todos éstos en la Cuenta Corriente N°… del Banco Caribe propiedad del arrendador.
.- Que su representado tal como lo expresó el demandante, ha depositado por doce (12) años continuos en la misma cuenta, y a partir del ultimo contrato se aplicó un nuevo canon arrendaticio y la inclusión del Impuesto del Valor Agregado, por lo cual se convino verbalmente que el arrendador debía otorgar factura, por cada mes vencido detallando la debida tasa impositiva, para así poder deducir de los impuestos respectivos, obligación que nace por imperio de la Ley.
.- Que el arrendador comp. Prestador del servicio debe emitir la factura y entregarla al arrendatario, para que éste elabore el cheque con el IVA, y luego de exhibido el deposito en la cuenta, colocarle a la factura original el sello de cancelación.-
.- Que el arrendador en ningún momento ha manifestado a su representado poseer las facturas que cumplan con los artículos que establece la Ley de Impuesto al Valor Agregado y su reglamento.
.- Que a mediados del mes de abril de 2011, debido a la negativa de parte del arrendador para expedir la factura fiscal donde quede reflejada la tasa imponible, es decir, el 12% de monto de canon de arrendamiento mensual, es que su representado procedió a depositar en la cuenta corriente del arrendador en la cuenta corriente del arrendador en Bancaribe, el monto del canon sin el IVA Invoco el articulo 1.168 del Código Civil.-
.- Pidió al Tribunal, que haciendo uso de la aplicación de la Constitución y de la Ley declare con fundamento a la posibilidad que le concede el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, desaplique por inconstitucional la sanción contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes que su representado haya faltado culposamente a su compromiso del pago de canon de arrendamiento, e hizo énfasis en que el arrendador sigue recibiendo sus respectivos pagos hasta la fecha.
En fecha 29 de marzo de 2012, la parte actora presentó escrito de pruebas, siendo admitidas en fecha 30 de marzo.
En fecha 03 de abril de 2012, la parte demandada presentó escrito de pruebas, en esa misma fecha fue practicada la Inspección Judicial solicitada por la parte actora en su escrito de pruebas.
El día 13 de abril de 2012, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito.
Por auto de fecha 04 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para dictar sentencia. Y en fecha 14 de mayo del mismo año se difirió la oportunidad para dictar sentencia.
Riela a los folios 236 al 243, del presente expediente decisión dictada por el Tribunal de la causa mediante la cual, declaró Sin Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso el ciudadano José Antonio Assouad M, contra el ciudadano Frad Alejandro el Barche Jorge.
Una vez notificada las partes, la parte actora apeló de la decisión dictada en fecha 02 de julio de 2012, por el Tribunal de la causa.
Para decidir, observa:
De la Competencia.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” Subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18-03-2.009, y a la decisión de fecha 10/12/2.009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y ASI SE ESTABLECE.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4, de la Resolución bajo análisis, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la causa que nos ocupa fue admitida en fecha tres (03) de junio de 2011; es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, se considera esta Juzgadora competente para conocer y decidir la presente causa. Y ASI SE ESTABLECE.
En la Apelación interpuesta por la parte demandante, aduce que esta viciada de nulidad absoluta, por violación de normas de orden publico, como lo es el articulo 49 ordinales 1 y 3, de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, así como también en dicha decisión fue violentado el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, debido a la actitud de la Ciudadana Jueza del Juzgado de la causa, al no proferir su decisión de acuerdo a la verdad y a lo alegado y probado en autos, es por ello que solicito que sea reestablecida la situación jurídica infringida en la sentencia apelada y proceda a declarar Con Lugar la Apelación ejercida.
Acompañó a su escrito libelar lo siguiente:
A) Copia Certificada del Documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del estado Vargas, de fecha 25 de febrero de 2011, donde se evidencia que el ciudadano José Antonio Assouad M, suscribió contrato de Arrendamiento con Frad Alejandro El Barche Jorge.
B) Copia del Documento de compra venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, donde se evidencia que el ciudadano Juan Ramón Carballo Guía vendió a José Antonio Assouad, el inmueble ubicado a Silencio a Jefatura, Maiquetía Estado Vargas.
C) Inspección Judicial del Libro de Control de Prestamos de expediente llevado por el Juzgado Primero de Municipio.
D) Una Prueba de Informes, solicitada a Bancaribe.
Por su parte la demandada invoca que no adeuda canón de arrendamiento alguno, puesto que ha depositado por doce (12) años continuos en la misma cuenta, y a partir del último contrato se aplicó un nuevo canon arrendaticio y la inclusión del Impuesto del Valor Agregado
Dispone el artículo 1592 del Código Civil que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales.
1° (omissis)…
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Del artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios.
Se evidencia que las partes intervinientes en un contrato bilateral, como es el caso del arrendamiento, están obligadas a cumplir sus obligaciones de acuerdo a lo convencionalmente pactado. Para el caso del inquilino éste debe además obligatoriamente pagar el canon conforme lo dispuesto en el artículo 1592 eiusdem en la forma convenida. En el presente caso, dentro de los primeros cinco días de cada mes, de manera adelantada; debe además pagar el canon fijado, con la inclusión del Impuesto del Valor Agregado.; de ahí que, tales pagos ha de realizarlos la arrendataria, conforme lo pautado en el contrato de arrendamiento, estableciendo la cláusula tercera que debía el arrendatario pagar por mensualidades adelantadas los primeros 5 días de cada mes, evidenciándose de las afirmaciones efectuadas por ambas partes, así como del documento cursante en autos.
Así las cosas, tenemos que la parte demandada en su contestación invocó la excepción del contrato, cuando señaló que la parte actora incumplió en sus obligaciones en el contrato bilateral de arrendamiento, por cuanto el arrendatario se negó a entregar al arrendador la factura que refleja la tasa del Impuesto del Valor Agregado, y en virtud de tal situación procedió a depositar el canon de arrendamiento del mes de marzo de 2011, en vista de tal situación esta sentenciadora pasa a pronunciarse de la siguiente manera.
El Dr. Eloy Maduro Luyando en su Curso de Obligaciones (1993), explica los efectos de la excepción non adimpleti contractus, en los términos que se transcriben a continuación:
“La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se le vuelve a imprimir vida al contrato.
Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no tiene los efectos suspensivos descritos, sino que los extingue; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento fijado para comenzar el 1° de julio, el arrendador no cumple su obligación de poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada sino hasta el día 1° de septiembre, y el día 31 de julio exige el pago del canon, la excepción non adimpleti deja insubsistente el contrato por todo el lapso durante el cual el arrendador no cumple, de modo que sólo a partir del 1° de septiembre es cuando el arrendador puede exigir dicho pago”(P. 507)
A lo expuesto anteriormente concluye esta sentenciadora que el demandado no puede alegar a su favor la excepción de contrato no cumplido alegando que su arrendatario no ha cumplido con la factura del IVA, y además no ha pagado los últimos tres meses hasta la interposición de la demanda, pues de la revisión de autos, se evidencia que no pudo el arrendador entregar la factura si el pago no se había realizado; por lo que debe declararse sin lugar la excepción del contrato no cumplido. Y ASI SE ESTABLECE.
En consecuencia, analizados los elementos de juicio que obran en autos, por cuanto no existe plena prueba de la procedencia de la presente acción, esta Juzgadora se ve en la necesidad de declarar sin lugar la demanda, y confirmar la recurrida, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVO
En virtud de las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Civil, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia pronunciada en fecha 02 de julio de 2012, por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se confirma en todas sus partes, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento que fue incoado por José Antonio Assouoad M contra Frad Alejandro El Barche Jorge, ambas partes plenamente identificados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Publíquese, regístrese, diaricese y déjese copia de la presente decisión en el archivo del Tribunal, inclusive en la pagina Web del TSJ.
Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veinte (20) días del mes de noviembre de 2012.-
LA JUEZA SUPERIOR
DRA. MARIA CAROLINA MARIOTTO ORTIZ
LA SECRETARIA Acc.
LIXAYO MARCANO MAYORA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las once y veinte (11:20 a.m.) horas de la mañana.
LA SECRETARIA ACC.
LIXAYO MARCANO MAYORA.
MCMO/LMM/denice
Exp. N° 2347
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