TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, 09 de noviembre de 2012.

Año 202º y 153º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana Luisana del Carmen Orozco Yepez, de este domicilio, y titular de la cedula de identidad número: V-14.769.469.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Cheche Segundo Calles Delon, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 108.356.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Blas Antonio Yepez, Irma del Carmen Loyo y William Agustín Quintana Villanueva, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad números; V-9.465.225, V-9.570.432 y V-4.580.295, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: Martín J. González Narváez y Elio Daniel Mustiola Rizo, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 34.031 y 46.776, respectivamente.
MOTIVO: Nulidad de Venta.

Ha subido a esta Superioridad el expediente signado con el N° 9957, con motivo de la demanda de nulidad de venta incoada por la ciudadana LUISANA DEL CARMEN OROZCO YÉPEZ, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.769.469, contra el ciudadano BLAS ANTONIO YEPEZ, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.465.225, la ciudadana IRMA DEL CARMEN LOYO, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.570.432 y el ciudadano WILLIAM AGUSTIN QUINTANA VILLANUEVA, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 4.580.295, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en fecha 27 de marzo de 2009, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda y, en consecuencia, nulo el negocio jurídico contenido en el documento otorgado en la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, el 26 de enero de 2006, bajo el Nº 64, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, relativo a la aclaratoria de la venta efectuada en fecha 18 de octubre de 2004, otorgada en la Notaría Pública referida, anotado bajo el Nº 11, Tomo 51 de los mencionados Libros de Autenticaciones, en el sentido de que, según plantearon los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez, la venta que le efectuaron al ciudadano William Quintana Villanueva en este último documento incluía no sólo la planta baja del inmueble de autos, sino también los dos (2) depósitos anexos que se encuentran en la referida planta baja de la casa y que forma parte integrante de la misma y una piscina en desuso.

Contra dicha determinación apeló la Dra. Mairim Arvelo de Monroy, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Williams Quintana y Blas Antonio Yepez, la cual fue oída en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a esta alzada, donde fue recibido en fecha 02/07/12.

En fecha seis (06) de julio de 2012, esta Alzada dio por recibido el expediente y fijó el (20mo) día de despacho siguiente a dicha fecha, la oportunidad para que ambas partes presentasen sus informes por escrito.

Se deja constancia que vencido el presente lapso, ninguna de las partes presentó escrito de informes, en consecuencia esta superioridad en fecha 9 de agosto del presente año se reservó el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.

En fecha 25 de mayo de 2006, la ciudadana Luisana del Carmen Orozco Yepez, asistida por el abogado Cheche Segundo Calles Delon, consignó libelo de demanda Constante de cinco (5) folios, el cual se resume a continuación:

“…Según consta de documento en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Vargas del Estado Vargas del Distrito Federal Vargas, en fecha 05 de noviembre de 1998, anotado bajo el N° 23, Tomo 5, Protocolo 1°, que Francisco J. Fernández Hernández le vendió el 50% de los derechos de propiedad que le corresponde de un casa de dos plantas construidas sobre un lote de terreno de propiedad municipal, situada en el barrio las tunitas, Tercera Loma, Calle Andrés Eloy Blanco, Parroquia Catia la Mar, que mide 480 metros cuadrados comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta (40 mts) metros con casa de concepción Hurtado SUR: en cuarenta metros (40 mts) con casa de José Ángel González ESTE: en doce metros (12 mts) con la Calle Andrés Eloy Blanco y OESTE: en doce metros (12 mts) con la cañada o Quebrada seca. 2) Que igualmente los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma del Carmen Loyo, adquieren el otro 50% del mencionado inmueble según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Vargas del Distrito Federal en fecha 04 de noviembre de 1998, anotado bajo el N° 24, Tomo 5, Protocolo 1°, Los mencionados ciudadanos en fecha 18 de octubre de 2004dieron en venta al ciudadano William Agustín Quintana Villanueva el 50% de los derechos de propiedad que les correspondían en el inmueble mencionado anteriormente, como consta de documento autenticado en la Notaria Publica Tercera del Estado Vargas, donde los vendedores expresan que en virtud de la ventral nombrado comprador le corresponde ocupar y habitar la planta baja de la referida casa, siendo evidente la comunidad proporcional correspondiente al porcentaje de propiedad mencionado con respecto al propietario o propietarios de la totalidad del inmueble en referencia, que los demandados hacen la aclaratoria, según consta de documento autenticado en la Notaria Publica Tercera del Estado Vargas en fecha 26 de enero de 2006, donde expresan que en virtud de la venta realizada, al nombrado comprador le corresponde en plena propiedad la planta baja de la referida cada que representa el 50% de los derechos vendidos e igualmente le pertenecen en plena propiedad, los dos depósitos anexos que se encuentran en la referida planta baja, que forma parte integrante de la casa, así como una pequeña piscina en desuso. Que en le presente caso están vendiendo algo que no les pertenece, ya que los vendedores como propietarios del apartamento de la planta bajadle inmueble solo tienen el 50% sobre los depósitos y, como son dos, solo le pertenece al propietario de la segunda planta, así como el patio o jardín y la piscina o alberca. Los dueños de los apartamentos tienen derechos sobre los mismos, además que los depósitos están separados del apartamento de la planta baja, la piscina y el patio donde se encintar estas bienhechurías, a las que se entra por puerta separada a la del apartamento de la planta baja, fundamenta su demanda en el articulo 1.483 del Código Civil y solicita se acuerde permiso para abrir uno de los depósitos, ya que allí tiene útiles personales que le son necesarios y que el ciudadano William Agustín Quintana Villanueva, no le permite abrir, ni entrar al patio y menos entrar a sacar sus partencias.
Demanda Daños y Perjuicios, Primero porque no se le ha permitido sacar los objetos que se encuentran en el depósito y que le son necesarios Segundo; porque el agua estancada de la piscina o alberca esta llena de larvas de zancudo, y estos insectos le han causado alergias a su nieto de dos años de edad, el cual puede contraer el dengue. Estima los daños y perjuicios en seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000, 00) y pide la condenatoria en costa...”

En fecha 29 de noviembre de 2006, el apoderado judicial de la parte co-demandada, ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma del Carmen Loyo, consignaron escrito de contestación de la demanda constante de un (1) folio útil en los siguientes términos:
“…En fecha 04 de noviembre de 1998, adquirieron de los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma del Carmen Loyo el 50% de los derechos de propiedad sobre una casa de dos plantas que le pertenecían al ciudadano Francisco J. Fernández Hernández, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Vargas del Estado Vargas del Distrito Federal Vargas. En fecha 18 de octubre de 2004 le vendieron el 50% de los derechos sobre la propiedad de la planta baja al ciudadano William Agustín Quintana Villanueva. Posteriormente hicieron una aclaratoria por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Vargas, por cuanto omitieron involuntariamente señalar en el primer documento de venta de fecha 18 de octubre de 2004 que por formar parte integrante de la planta baja, tanto los dos depósitos anexos a dicha vivienda, como la piscina en desuso le fueron vendidas al comprador, William Agustín Quintana Villanueva. Que de igual forma informa a ese Tribunal que en remitidas oportunidades le ha dicho a la ciudadana demandante que puede retirar sus partencias del referido local y hasta la fecha no ha hecho. En virtud de los hechos antes narrados Niegan Rechazan y contradicen que los vendedores se han excedido de su derecho porque vendieron los que les pertenecían por derecho…”

Llegada la oportunidad procesal ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas dentro del lapso correspondiente.

En fecha 15 de marzo de 2007, el ciudadano Blas Antonio Yepez, en su carácter de co-demandado designa como sus nuevos apoderados judiciales a los abogados Martín J. González Narváez y Elio Daniel Mustiola Rizo, inscritos en el Inpreabogado Nros 34.031 y 46.776, respectivamente.

En fecha 25 de abril de 2007, la Dra. Mercedes Solórzano, en su carácter de Juez titular del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil del estado Vargas, se inhibe de conocer la presente causa.

Por distribución correspondió al Juzgado segundo de Primera Instancia Civil, conocer de la presente causa, siendo remitido en fecha 27 de julio de 2007.

En fecha 27 de marzo de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, dictó sentencia donde declaró: Primero: Parcialmente Con Lugar la demanda por Nulidad de Venta de la Cosa Ajena. Segundo: se declara Sin Lugar la pretensión de daños y perjurios peticionado por la parte actora. Tercero: no hay condena en costas.

En fecha 20 de junio de 2012, la Dra. Mairim Arvelo de Monroy, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N ° 39.623, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, apela de la presente decisión.

En fecha 21 de junio de 2012, el Juzgado segundo de Primera Instancia Civil, oye la apelación en ambos efectos y en esa misma fecha es remitido a este Juzgado con oficio N ° 16414/12.

Para decidir, se observa:

De acuerdo a las documentales cursantes en autos, las cuales se aprecian íntegramente por cuanto no fueron desconocidas, tachadas ni impugnadas en forma alguna por las partes, se evidencia:
1. Que cuando por documento protocolizado en la entonces denominada Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas, en fecha 5 de noviembre de 1998, anotado bajo el N 23, Tomo 5, Protocolo 1, la ciudadana Luisana Del Carmen Orozco Yepez adquirió el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad sobre una casa de dos (2) plantas construida sobre un lote de terreno de propiedad municipal, situada en el barrio Las Tunitas, tercera loma, calle Andrés Eloy Blanco, parroquia Catia La Mar; el restante cincuenta por ciento (50%) pertenecía a los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez, por haberlo adquirido por documento protocolizado en esa Oficina Subalterna de Registro el día 4 de noviembre de 1998, anotado bajo el Nº 24, Tomo 5, Protocolo 1.
2. Que estos ciudadanos vendieron su cincuenta por ciento (50%) al señor William Quintana Villanueva en el referido documento de fecha 18 de octubre de 2004; y, por lo tanto, como se dijo en la recurrida, originalmente la ciudadana Luisana Del Carmen Orozco Yepez era copropietaria junto con los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez del inmueble objeto de la negociación y que ahora esa comunidad existe entre Luisana Del Carmen Orozco Yepez y el ciudadano William Quintana Villanueva.

Por ello, esa comunidad se constituyó respecto a la totalidad de la casa de dos (2) plantas construida sobre el terreno de propiedad municipal que tiene una superficie aproximada de CUATROCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (480,00 Mts²), el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE, en cuarenta metros (40,00 Mts) con casa de Concepción Hurtado; SUR, en cuarenta metros (40,00 Mts) con casa de José Ángel González; ESTE, en doce metros (12,00Mts) con la calle Andrés Eloy Blanco; y OESTE, en doce metros (12,00 Mts) con la cañada o Quebrada Seca, por cuanto así lo rezan los respectivos documentos de adquisición; es decir, en tales documentos no se precisa la aclaratoria que en el documento firmado en el año 2006 pretendieron efectuar los señores Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez con el ciudadano William Agustín Quintana Villanueva, razón por la cual no existen razones jurídicas para sostener que dichos ciudadanos, por el sólo hecho de haberse mencionado en sus documentos que la porción que les corresponde es la planta baja de la casa, son también propietarios de los dos (2) depósitos y de la pequeña piscina que forma parte del inmueble, de la misma manera como no es dable sostener que, por ejemplo, a los propietarios de la planta baja de cualquier edificio le pertenece la propiedad de patios, jardines, estacionamiento y todo lo que se encuentre adherido al suelo.

Es cierto que el inmueble a que se refiere el presente juicio no está regido por la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto no se han cumplido los requisitos indispensables para ello y además carece de un documento de condominio en el que se regule el uso de las cosas comunes; pero, precisamente por ello, no puede válidamente sostenerse que habiendo adquirido la demandante el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad y el otro cincuenta por ciento (50%) los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez, sin mayores especificaciones, éstos se arroguen posteriormente la propiedad de los dos depósitos y de la piscina referida, como para entregarlos con exclusividad al ciudadano William Agustín Quintana Villanueva. Una cosa es que hayan tenido el derecho de usar la planta baja del inmueble y sea ese derecho el que le hayan transferido al ciudadano William Agustín Quintana Villanueva junto con el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble y otra muy distinta que por tener el derecho al uso de la planta baja se consideren propietarios de todo lo que se haya en planta baja.

En efecto, como todos los codemandados afirman, el inmueble no es propiedad horizontal y por ello no le son aplicables las disposiciones de esa Ley. Ello quiere decir que la ciudadana Luisana Del Carmen Orozco Yepez es tan propietaria del cincuenta por ciento (50%) de la planta alta, como lo es del cincuenta por ciento (50%) de la planta baja y que originalmente los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez eran tan propietarios del cincuenta por ciento (50%) de la planta baja, como lo eran del cincuenta por ciento (50%) de la planta alta, sólo que desde el comienzo de sus derechos de propiedad quedó expreso el pacto que el uso de la planta baja le pertenecería a los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez y el de la planta alta a la ciudadana Luisana Del Carmen Orozco Yepez. Y no puede ser de otra manera, porque la única forma de hacer la división que pretenden las partes que existe sería mediante la obtención de los permisos necesarios y el otorgamiento de un documento de condominio en el que se regule el uso de las cosas comunes, como serían, por ejemplo, el techo de la planta baja, que es también el piso de la planta alta. Entonces, no estando sujeto el inmueble a la propiedad horizontal, la conclusión necesaria es que quien adquiera derechos de propiedad sobre el mismo será proporcionalmente propietario del todo conjuntamente con el resto de las personas que detenten los demás derechos de propiedad y que el mantenimiento del inmueble en su conjunto corresponde a todos los copropietarios, proporcionalmente a sus derechos de propiedad.

En resumen, por cuanto el título del cual emanó el derecho de propiedad de la ciudadana Luisana Del Carmen Orozco Yepez, como tampoco el de los ciudadanos Blas Antonio Yepez e Irma Del Carmen Loyo Rodríguez hizo diferenciación alguna respecto a los dos (2) depósitos anexos ni a la pequeña piscina o alberca en desuso del mismo, así como el patio o jardín que se encuentran en la planta baja del inmueble de autos, por aplicación de la disposición contenida en el artículo 760 del Código Civil, según el cual: “La parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa”, debe concluirse que la mencionada ciudadana Luisana Del Carmen Orozco Yepez, era propietaria también del cincuenta por ciento (50%) de los dos (2) depósitos anexos que se encuentran en la planta baja de la casa y de la piscina pequeña en desuso y del patio o jardín, razón por la cual no podían ser enajenados válidamente por los restantes comuneros sin incumplir la disposición contenida en el artículo 761 del mencionado código, que establece: “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.” De manera tal que los derechos del comunero se limitan a las posibilidades previstas en el artículo 765 de ese Código, que contempla: “Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.” (Resaltados del Tribunal). Por tanto, por cuanto la porción que a los codemandados BLAS ANTONIO YEPEZ e IRMA DEL CARMEN LOYO le correspondía sobre los dos (2) depósitos anexos y la piscina pequeña en desuso, que se encuentran en la planta baja de la casa se limita exclusivamente que al cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad, era sólo esa porción la que podían enajenar, siendo nula la venta de la porción restante por aplicación de la disposición contenida en el artículo 1483 del código sustantivo, como en efecto lo solicitó la comunera, ciudadana LUISANA DEL CARMEN OROZCO YÉPEZ, y así será decidido en el dispositivo del presente fallo.

Lo recomendable en el caso del inmueble a que se refiere esta decisión, que tanto la ciudadana LUISANA DEL CARMEN OROZCO YÉPEZ como el ciudadano WILLIAM AGUSTIN QUINTANA VILLANUEVA, quienes detentan actualmente la titularidad del cien por ciento (100%) de la propiedad sobre el inmueble, busquen un mecanismo para ponerse de acuerdo en torno al uso y disfrute de los bienes comunes, respetando el pacto original que consta en sus respectivos contratos, en cuanto al uso exclusivo de la planta alta de la casa por parte de la ciudadana LUISANA DEL CARMEN OROZCO YÉPEZ y de la planta baja de la misma por parte del ciudadano WILLIAM AGUSTIN QUINTANA VILLANUEVA, toda vez que por la naturaleza del inmueble, y salvo que en uno de ellos se consolide la propiedad de la totalidad de la edificación, deberán compartir bienes comunes, como si estuviesen, aunque no lo están, en una propiedad horizontal. Y ASÍ SE DECIDE.

Esta juzgadora no puede culminar esta decisión sin referirse a los alegatos utilizados en la recurrida para tratar de justificar la legitimación ad causam de la demandante, como si ella hubiese estado cuestionada.

En efecto, la circunstancia de que el mencionado artículo 1483 del Código Civil indique expresamente que “La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor”, después de haber indicado que el comprador tiene derecho a solicitar la indemnización de daños y perjuicios si ignoraba que la cosa era de otra persona, no significa que la acción corresponde exclusivamente al comprador. Para esta juzgadora lo que la norma quiere dejar claro es que el vendedor, quien obviamente debía tener conocimiento de que la cosa no le pertenece, no tiene acción para reclamar la nulidad de la venta; sin embargo, si, como ocurre en el caso que nos ocupa, un tercero distinto al comprador resulta perjudicado por la negociación, obviamente que tiene interés y legitimación en la causa y en el proceso para solicitar la nulidad mencionada en la norma. Y así se establece.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juez Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la apoderada judicial de los ciudadanos Williams Agustín Quintana Villanueva y Blas Antonio Yepez, contra la decisión dictada en fecha 27 de marzo de 2009, la cual se confirma, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de nulidad de venta incoado por la ciudadana LUISANA DEL CARMEN OROZCO YÉPEZ, contra los ciudadanos BLAS ANTONIO YEPEZ, IRMA DEL CARMEN LOYO y WILLIAM AGUSTIN QUINTANA VILLANUEVA, suficientemente identificados en el presente fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada.
Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153°de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. MARIA CAROLINA MARIOTTO ORTIZ

LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA

En esta misma fecha (09/11/2012), se registró y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA
MCMO/Mb.-
Exp. N° 2315.-