TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

202° y 153°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL MULTISERVICIOS EL ROI, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 21, Tomo 15-A, de fecha 19 de junio de 2007, representada legalmente por la ciudadana MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-5.929.843, de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL VIUR, C.A. inscrita por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 77, de fecha 15 de junio de 1967, con posterior reforma contenida en acta de asamblea de fecha 4 de abril de 2005, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la misma Circunscripción Judicial de fecha 15 de junio de 2005, anotado bajo el No. 77, tomo 8-A, representada legalmente por su presidente GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA, con cédula de identidad No. V-195.564, domiciliado en la Avenida Antonio José de Sucre, casa de ladrillos, ubicada entre los estacionamientos, sentido sur a norte, de la nombrada avenida.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No.: 21.150

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución en fecha 07 de junio de 2011 (fls. 1 al 39), manifiesta la ciudadana MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZÁLEZ, que luego de una serie de conversaciones con el ciudadano GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA y a los fines de instaurar un negocio rentable, siguiendo los consejos del mencionado ciudadano, decidió firmar contrato con éste, pues él es dueño de una franja de terreno aledaños al río torbes de la Avenida Antonio José de Sucre, con dirección sur norte a través de una empresa en la cual funge como Presidente, indicándole que a los efectos legales, debía de constituir una Sociedad Mercantil, a lo cual constituyó la empresa demandante MULTISERVICIOS EL RIO, C.A., celebrándose así un contrato de arrendamiento entre esta empresa y la SOCIEDAD MERCANTIL VIUR, C.A., en la cual su presidente es el ciudadano MATAMOROS.

Que una vez celebrado el contrato, la demandante realizó una serie de mejoras que ascendieron a la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,oo); relacionados con la construcción de un tanque subterráneo, vaciado en concreto con capacidad de 56 mil litros; fosa para lavado de vehículos pesados en losas de concreto, galpón con estructura metálica, pisos de tierra y láminas termo acústicas y una oficina; así como la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), en equipos y el pago de CATORCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 14.250,oo), por sanciones al Ministerio del Poder Popular para el Ambiente; en virtud que el uso o finalidad del contrato celebrado colide o es contraria al uso o finalidad que establecen las leyes ambientales y la Ley de Aguas, por estar el terreno arrendado en franjas protectoras de las zonas aledañas al parque río torbes; puesto que las aguas residuales no pueden ir al cauce del mencionado río en virtud de las normativas técnicas que regulan y rigen el uso del parque Río Torbes, resultando la empresa demandante castigada en multa varias y prohibiéndole en forma definitiva la actividad conforme el artículo 114 numeral 3 de la Ley Orgánica del Ambiente publicada en Gaceta Oficial No. 5.833 extraordinaria del 22-12-2006.

Que aunado a lo anterior, la empresa aquí demandada instauró demanda en contra de la aquí demandante por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento; admitiéndose la demanda a pesar que el contrato firmado por las partes no tiene causa lícita; es decir, su causa es ilícita, razón por la cual demanda la nulidad de dicho contrato, por no existir causa legal; por tanto demanda a la S.M. VIUR, C.A. en la persona de GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA, para que: 1) acepte que el terreno dado en arrendamiento se encuentra en una margen de la quebrada la vichuta (zona protectora de dicha quebrada); 2) que la quebrada la vichuta genera una zona protectora a ambas márgenes, la cual se rige por normas ambientales; 3) que el inmueble dado en arrendamiento por VIUR, C.A., se encuentra ubicado dentro de la zona protectora de la quebrada la vichuta; 4) que el inmueble dado en arrendamiento a MULTISERVICIOS EL ROI, se encuentra ubicado en su totalidad en el Parque Río Torbes; 5) que el único uso o fin de utilización del parque río torbes, según la Ley, es de uso recreacional; 6) que el uso o fin establecido en el Contrato de Arrendamiento en su cláusula Cuarta, se encontraba prohibido por las normas ambientales de orden público; 7) que para la fecha en que se autenticó el contrato de arrendamiento, ya era conocido por el arrendador que el único uso que podía darle al inmueble es el de un destino recreacional y no el que se estableció en la cláusula cuarta del contrato por la cual se demanda su nulidad; 8) que el contrato de arrendamiento es nulo e inexistente desde su inicio, por ser contrario al fin o uso que se estableció en la cláusula CUARTA del contrato; con el fin y uso establecido en las disposiciones legales señaladas en este escrito; 9) Aceptar que al ser nulo por causa ilícita el contrato de arrendamiento objeto de demanda, nunca nació y mal puede reclamar los efectos que pretende del mismo; 10) aceptar que debido al contrato de arrendamiento, la empresa demandante, al tratar de cumplir el objeto del contrato, le ha producido gastos por las inversiones realizadas en la construcción de mejoras por la inversión de equipos y por las sanciones impuestas por el ente rector.

Estimó la demanda en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 744.250,oo), equivalentes a 9.792,76 Unidades Tributarias.

Fundamentó su acción en los artículos 4, 5, 6, 1.141, 1.157 y 1.158 del Código Civil; así como en los artículos 25, 77, 80, 81 y 82 de la Ley orgánica del Ambiente; artículo 6 y 54 de la Ley de Aguas publicada en fecha 02 de enero de 2007, en Gaceta Oficial No. 38.595, cuyas normas trasgredidas por la citada cláusula contractual, hace nulo e inexistente el contrato por causa ilícita.

ADMISIÓN

Mediante auto de fecha 09 de junio de 2011 (f. 121), el Tribunal admitió la presente demanda por el procedimiento breve y ordenó la citación de la empresa S.M. VIUR, C.A., en la persona de su Presidente GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA.

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 09 de agosto de 2012 (f. 134), suscrita por la Secretaria del Tribunal, se dio por citada a la parte demandante de conformidad con la parte in fine del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el Presidente de la empresa demandada se negó a firmar según diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal en fecha 03 de agosto de 2011 (f. 130).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y
OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS

Mediante escrito de fecha 11 de agosto de 2011 (fls. 135 al 150), la parte demandada, contestó la demanda tomando en cuenta las siguientes consideraciones: 1) que el auto que admitió la demanda constituye un agravio procesal y constitucional, por cuanto tratándose que el objeto del contrato de arrendamiento cuestionado fue un terreno se encuentra sustraído por disposición expresa de la Ley especial del procedimiento breve, no obstante manifiesta que el Tribunal inadvirtió y pasó por alto la confesión libelada, pues la demandante reconoce la existencia de un proceso judicial instaurado por la aquí demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, cuyo instrumento y causa fundamental fuera el terreno dado en arrendamiento, causa conocida y ventilada por el Juzgado Primer de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual fue sentenciada en fecha 12 de mayo de 2010, resultando en dicha instancia TOTALMENTE VENCIDA, resultando CONFIRMADA por el Juzgado Superior Cuarto correspondiente. Que de dicha demanda, tanto en su narrativa, motiva y dispositiva, se evidencian los mismos alegatos de defensa incoados en esta demanda, aún cuando en dicha instancia fue valorada y cuando se ejerció el recurso de apelación correspondiente, el Tribunal superior valoró igualmente los alegatos de ataque y defensa invocados por la aquí demandante pero en dicho proceso judicial, quedando así esa sentencia definitivamente firme, quedando resuelto el contrato cuya nulidad aquí se demanda. Que en dicha demanda incoada por ante el Juzgado Primero homólogo a este Tribunal en materia y jurisdicción; se debatió ampliamente todo lo referente al procedimiento administrativo seguido con relación a las infracciones por parte de la arrendataria, relativo a las normas de protección ambiental y que tanto la primera instancia como la alzada, efectuaron su debido pronunciamiento, por lo que este Tribunal se encuentra por mandato expreso de la Ley, impedido de conocer y pronunciarse en este disfrazado proceso, por haber sido ya resuelto por un juzgado de su misma categoría y de esta misma Circunscripción Judicial; por ello opone las siguientes cuestiones previas: 2) la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; pues a su decir, por cuanto la arrendataria manifestó su inconformidad con el fallo del Juzgado Superior Cuarto en fecha 01 de febrero de 2011 (exp. 2.316); y negado como le fue el recurso de casación anunciado; al interponer recurso de hecho y siendo remitidas las actas a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, decisión que está pendiente por decidir; dicha situación castra totalmente a este y a cualquier otro Tribunal toda posibilidad de conocimiento y decisión de causa que guarde relación o se encuentre estrechamente vinculada con el presente asunto hasta tanto no se produzca decisión de la Sala sobre el Recurso de Hecho interpuesto por la arrendataria; 3) interpone la cuestión previa relacionada con la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; pues el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, textualmente expresa prohibición legal de admitir la presente acción; pues el legislador no dejó lugar a dudas en cuanto al impedimento legal que un juez distinto a aquél que decidiera una causa determinada, pretenda nuevamente conocer y volver a decidir salvo que se trate un juez de alzada; pues en el presente caso nos encontramos ante la situación de ser las mismas partes que contendieron en la causa sentenciada por el Juzgado Primero ya mencionado, en fecha 12 de mayo de 2010 (Exp. 33.525), que conociera en alzada el Juzgado Superior Cuarto de esta misma Circunscripción Judicial sentenciada el 01 de febrero de 2011 (exp. 2.316); pendiente de sentenciar por el Tribunal Supremo de Justicia la referida situación contractual de arrendamiento del mismo inmueble, pues a su decir, la revisión por parte de este Tribunal atenta contra la seguridad jurídica, la paz social y el estado de derecho, protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; por lo tanto este Tribunal carece de competencia para volver a conocer y sentenciar una causa ya decidida, en razón que en la temeraria demanda no se exponen situaciones sobrevenidas o nuevos hechos no discutidos ni resueltos en el mencionado proceso pendiente por resolver recurso de hecho para admitir o no el recurso de casación anunciado. Que con la presente nueva acción, la perdidosa hace uso indebido de los medios del Estado, al poner en marcha la estructura judicial tan comprometida hoy por el sin número de causas legítimas por resolver, en franca violación de los postulados establecidos en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y en el Código de Ética Profesional del Abogado Venezolano, por lo que solicita la aplicación de las medidas establecidas en el artículo 17 Ejusdem, a fin que se sancionen las faltas a la lealtad y probidad en este nuevo proceso, a todas luces contrario a la ética profesional, que solo pretende a la colusión y al fraude procesal para enervar y evadir los efectos de la cosa juzgada, todo lo cual contraviene y ofende a la majestad de la justicia. Que por tanto el Tribunal debe abstenerse de continuar conociendo este asunto por encontrarse ya resuelto y en fase de conocimiento por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia como resultado del recurso de hecho interpuesto por la arrendataria aquí demandante contra el fallo proferido por el Juzgado Superior Cuarto, en cuyo proceso se ventilaron y resolvieron los mismos planteamientos formulados por hoy la recurrente de hecho bajo el insubsistente y falso subterfugio que en dicho juicio solo se ventiló lo concerniente a los cánones de arrendamiento y en consecuencia; declarar inadmisible la presente demanda, revocando por contrario imperio el auto del 09 de junio de 2011; 4) que la demanda ha sido estimada en SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 744.250), y que el objeto de la pretensión es obtener la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre la accionante y la accionada en fecha 31 de agosto de 2007, el cual ha sido declarado RESUELTO; por sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 01 de febrero de 2011 según se evidencia en copia certificada inserta a los autos; que en el libelo de demanda la accionante no especifica cuál es la base o fundamento de la estimación que hace del valor de la demanda; pues luego de una extensa narrativa, se limita a repetir los mismos argumentos, pretendiendo hacer ver que la sanción administrativa y pecuniaria que le fuera interpuesta es producto de supuestos vicios de nulidad del contrato de arrendamiento; y que de los instrumentos consignados como recaudos en la presente litis, solo el contrato de arrendamiento podría ser objeto de apreciación en dinero, solo en cuanto a los cánones de arrendamiento, pero como estos sólo son reclamables por el arrendador, nunca podrán aprovechar al arrendatario para la estimación de la demanda; y que tampoco tendría cabida la estimación de las mejoras en razón que en ese instrumento fundamental se establece con claridad meridiana en su cláusula QUINTA que “cualquier mejora introducida por LA ARRENDATARIA, aún con permiso de LA ARRENDADORA, quedará a favor de esta última sin obligación de indemnización alguna, pudiendo incluso elegir que el inmueble sea entregado en el mismo estado en que fue recibido”; esto es libre de las mejoras que se hubieren desarrollado; de tal manera que ni su costo ni su valor de mercado podrían ser objeto de apreciación de la demanda; que en cuanto al monto de las sanciones pecuniarias impuestas al arrendatario, mal podría exigirse obligación del arrendador, cuando de las actas levantadas por el órgano del ambiente, se evidencia que las sanciones pecuniarias impuestas tuvieran su origen en el incumplimiento de las normativas para el establecimiento de la explotación mercantil y la correspondiente permisología, al cual no se sometió el sancionado. Que el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda; y que cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa si penden del mismo título. Que de lo anterior se colige que no es una potestad discrecional del demandante para señalar la cuantía de la demanda, sino que el legislador exige razonar de donde proviene esa estimación, por cuanto de ella va a depender la competencia del conocimiento del Juez, como lo señala el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil. Que tampoco es posible que en este caso la cuantía estimada se contraiga al artículo 36 Ibidem, que refiere a la validez o continuación de un arrendamiento; por cuanto este derecho solo corresponde para el supuesto que sea el arrendador quien reclama los cánones de arrendamiento, salvo que se trate de una acción de repetición por pago de lo indebido, cuyo supuesto no se encuentra planteado. Que en síntesis, la presente demanda no es susceptible a ser apreciable en dinero, porque ni en el objeto de la pretensión, ni en los fundamentos de derechos, ni en su petitorio se reclama suma de dinero alguna, siendo que debe tenerse desde luego la arbitraria cuantía como no señalada, en razón de lo cual rechaza la estimación efectuada y formula su contradicción, por lo que nace para el Juez la obligación de decidir este trascendental punto en capítulo previo en la sentencia definitiva, debiendo atenerse a las secuelas que resulten de la cuantía de conformidad con el aparte último del mencionado artículo 38 procesal; 5) que en cumplimiento del deber de defensa, sin que de modo alguno se cohonesten los agravios procesales y la violación al debido proceso, contestan el fondo a la maliciosa demanda del modo siguiente: a) expresa la demandante que el objeto de pretensión es la nulidad del contrato de arrendamiento del terreno de la demandada. Que tal manifestación resulta absolutamente inexplicable por innecesaria; toda vez que en la parte dispositiva de las dos sentencias que pronunciaran los Tribunales de conocimiento (primera instancia y superior cuarto) de fechas 12 de mayo de 2010 y 01 de febrero de 2011 tantas veces citadas, se declara la RESOLUCIÓN de dicho contrato, de tal manera que este solo subsisten las obligaciones consecuenciales del incumplimiento de la arrendataria, como lo es la orden de hacer entrega del inmueble libre de personas y cosas y el pago de los daños y perjuicios tasado en la sentencia de alzada. Que ello significa que este Tribunal se encuentra imposibilitado para declarar la nulidad del contrato, el cual ha quedado resuelto por dichas sentencias, resultando inoficioso y contrario a derecho cualquier otro pronunciamiento sobre lo ya juzgado; no siéndole permisible a esta instancia pronunciamiento alguno por prohibición expresa del artículo 272 del Código de Procedimiento Civil y así pide que sea declarado en la sentencia que se pronuncie; b) negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso que GUSTAVO MATAMOROS le hubiese planteado a la ciudadana MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZÁLEZ, que en el terreno que se diera en arrendamiento a la hoy demandante el funcionamiento de un auto lavado, así como que le hubiese ofrecido proveerla de clientela para dicho negocio; negó, rechazó y contradijo que le hubiese indicado a dicha ciudadana que “ese negocio estaba hecho” por la existencia de carros y gandolas que estacionaban a los alrededores del terreno dado en arrendamiento y mucho menos que estos eran “un excelente mercado cautivo”, todo lo cual es solo producto de su imaginación o la del redactor de dicho libelo. Negó, rechazó y contradijo que en las supuestas conversaciones previas a la firma del contrato, la demandada le ofreciera a dicha ciudadana engranzonar el terreno para fines del establecimiento de dicho auto lavado, pues el terreno fue engranzonado para facilitar su arrendamiento a cualquier interesado en tomarlo, siendo de exclusiva competencia y responsabilidad del arrendatario que lo tomara, el cumplimiento de todos los trámites y permisología correspondiente al negocio a desarrollar, tal como consta de la cláusula QUINTA del contrato celebrado. Negó, rechazó y contradijo que GUSTAVO MATAMOROS le hubiese indicado que para ese tipo de negocio fuera necesario un registro de comercio y mucho menos que le sugiriera a dicha ciudadana arquitecto alguno para realizar las obras necesarias; en primer lugar, porque no es abogado y en segundo porque nunca ha fungido como asesor de negocios de persona alguna. Negó, rechazó y contradijo del mismo modo que se hubiese pactado en colocar como domicilio de la compañía a registrar la dirección del terreno, pues es de elemental conocimiento común que la dirección de toda empresa es la del desarrollo de sus actividades, sin perjuicio que pueda señalar cualquier otra sin que el arrendador tenga ingerencia alguna en ello. Negó, rechazó y contradijo que las mejoras realizadas por la arrendataria fueron hechas “previa consulta y aprobación de GUSTAVO MATAMOROS, y que él le indicara a la mencionada ciudadana sobre la construcción de un tanque subterráneo y una fosa para lavado, y mucho menos que le hubiese sugerido su ubicación, diámetro y medidas”. De igual modo, que la construcción de una oficina, un local comercial, un tanque para depósito de agua y una fosa para vehículos pesados lo hubiese sido con su asesoría y consulta. Que en primer lugar porque como persona o como representante de la demandada actúan como constructores de esas mejoras, ni como diseñadores, ni como ingenieros de ellas, siendo del conocimiento común que estas funciones son propias de la persona o empresa contratada para la realización de la obra; y en segundo lugar, porque como lo delata el libelo de demanda, las mismas comenzaron a construirse “una vez suscrito el contrato” de arrendamiento (f. 45). Negó, rechazó y contradijo por absolutamente falso, que GUSTAVO MATAMOROS, al mes de iniciadas las obras, para descargas las aguas residuales le hubiese indicado y recomendado a esta ciudadana que conectara la tubería a la estación de servicio que queda “como a cincuenta metros” porque estas “son públicas”. Que semejantes afirmaciones son aventuradas y ajenas a la mas elemental lógica porque como arquitecto que es, jamás le habría recomendado tal conexión, ya que ninguna injerencia ha tenido con la misma; y finalmente porque como persona ni como representante de la arrendadora, nada tuvieron que ver son esas construcciones, las cuales fueron de exclusiva cuenta y responsabilidad de la arrendataria según la mencionada cláusula QUINTA del contrato; c) que en cuanto refiere a todos los argumentos señalados a los folios Nos. 6 al 19 del libelo de demanda, que se refiere al procedimiento administrativo que fuera objeto la arrendataria y hoy demandante; negó, rechazó y contradijo que su persona o la de su representada tengan responsabilidad alguna en la negativa del permiso para el funcionamiento del auto lavado por parte del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente. Que del mismo modo niega, rechaza y contradice que el terreno arrendado no sea para el uso señalado en el contrato, por cuanto como se evidencia del mismo, allí no se encuentra señalada referencia alguna en tal sentido, mal podría contenerlo por ser de responsabilidad de la arrendataria adecuarse a las disposiciones legales ambientales al construir las mejoras, siendo que su conducta omisiva o violatoria del contrato, en modo alguno puede tenerse éste como nulo por causa ilícita, sin que se pueda pretender del texto del acta de investigación levantada por el mencionado organismo, efectuado por el libelista en fecha 07 de julio de 2008, en la cual la Dirección Estadal Ambiental Táchira deja constancia de que para el momento de la inspección no fue presentada ningún tipo de permisología y/o autorización, ni permiso para el funcionamiento del auto lavado (f. 9 libelo); pues de ellos se reconoce y evidencia que la arrendataria y hoy demandante incumplió con su obligación contractual establecida en la cláusula QUINTA que a la letra dice que la arrendataria se compromete a obtener las autorizaciones o permisos que sean necesarios tanto para las mejoras a realizar, como para el funcionamiento del negocio. Que por último GUSTAVO MATAMOROS ni la demandada, tienen injerencia con las sanciones económicas impuestas a la arrendataria y hoy demandante, en la providencia administrativa de fecha 06 de marzo de 2009 por el Ministerio del Poder Popular para el ambiente, por encontrarla incursa en violación de normas de protección ambiental narradas por el violador de las mismas y hoy demandante y la prohibición definitiva de continuación de actividades, todo lo cual devino como consecuencia de haber instalado la arrendataria para la descarga del auto lavado una tubería PVC la cual descarga sus afluentes líquidos a la tubería de aguas negras de la Estación de Servicio “La Redoma” en forma directa y de esta a la quebrada; esta tubería no presenta trampa de atrapa grasa, colectores de sedimento ni boca de visita para su mantenimiento, así como se observó basura como filtros de carro, potes de aceite y sedimentos con grasa en la zona... a escasos 10 metros... no se apreció ningún dispositivo de almacenamiento de estos desechos dentro de las instalaciones del auto lavado”. Que de ello se evidencia resulta confesa la conducta negligente de la hoy demandante al no proveer la tubería de descarga de los equipos necesarios, como trampa de atrapar grasa, de colectores de sedimentos, ni boca de visita, negligencia tal de cuya responsabilidad mal puede hacer recaer responsabilidad alguna a la parte arrendadora y hoy demandada, motivo suficiente para poner en evidencia la sinrazón de lo pretendido por la demandante; d) negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento tenga causa ilícita y que por lo tanto, la demanda instaurada y decidida contra la arrendataria por RESOLUCIÓN DE CONTRATO se haya interpuesto con las mayores desconsideraciones, por cuanto la misma se interpuso con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas contractuales. Negó, rechazó y contradijo que los jueces que resolvieran la controversia hubiesen actuado al margen del derecho y de la constitución, como temerariamente se desprende de la narrativa libelada a los folios 19 al 21, constituyendo tales imputaciones una grave ofensa a la majestad del poder judicial y en irrespeto a la figura de los jueces que conocieron y sentenciaron la causa, quedando de manifiesto que la hoy demandante ejerció sin cortapisas de ninguna naturaleza durante todo el proceso, todos sus derechos a la defensa, sucumbiendo finalmente ante la sinrazón de su defensa. Que para el supuesto negado que la demanda propuesta no sea declarada inadmisible, pide que sea declarada sin lugar con los demás pronunciamientos de Ley.

CONTRADICCIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Mediante escrito de fecha 19 de septiembre de 2011 (fls. 201 al 237, pieza I), la parte demandante actuando a través de sus apoderados, contradijeron las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en los siguientes términos: 1) realizó sendas explicaciones relacionadas con la nulidad del contrato, la resolución de un contrato, diferencias entre la acción resolutoria de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento y la acción por nulidad por causa ilícita; 2) manifiesta contradicción a la cuestión previa opuesta del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto por las siguientes razones: Que tal como se desprende de la contestación a la demanda dada por VIUR, C.A., la causa contenida en el expediente No. 2.316 nomenclatura del Juzgado Superior Cuarto Civil, se refiere a una RESOLUCIÓN DE CONTRATO y la presente acción es por NULIDAD DE CONTRATO, acciones diferentes, con intereses distintos, la primera de las mentadas para tutelar intereses netamente privados, la segunda para tutelar la propia ley, el orden público y las buenas costumbres, razón por la cual en el previo a la contestación de estas cuestiones previas y su respectivo rechazo, se conceptualizaron cada una de estas actuaciones y sus diferencias, porque tal como lo afirma la demandada, acepta que la acción y la decisión llevadas y recaídas en primera instancia y por el Juzgado Superior Cuarto Civil, de fechas 12-05-2010 y 01-02-2011 respectivamente se declaran y versan sobre la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y no sobre la nulidad del mismo y al no encontrarse llenos los presupuestos procesales establecidos para la procedencia de la cuestión prejudicial, ya que en ese proceso y la sentencia proferida a la que hace alusión la hoy demandada, se refiere a una declaración de RESOLUCIÓN, acción que no guarda relación con la de NULIDAD DE CONTRATO aquí solicitada, no existiendo cuestión prejudicial que deba ser resuelta previamente a la acción de nulidad del contrato per se. Que además el recurso de hecho en ninguna forma permite alegar nuevas pretensiones; 3) contradice la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 referente a la prohibición de ley de admitir la acción manifestando que para que se materialice la cosa juzgada deben existir una triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir que determine la procedencia de la cosa juzgada. Que con relación a la distinción que en la acción de Nulidad por causa ilícita por cuanto está presente el orden público-La Ley, pudiendo actuar incluso el Ministerio Público y la Procuraduría General de la República, pues la acción se encuentra enmarcada perfectamente en un Derecho Humano y no una acción con connotación de naturaleza que afecta los derechos de toda la sociedad. Que si bien existe aparentemente identidad en los sujetos, vale decir, S.M. VIUR, C.A. y S.M. MULTISERVICIOS EL RIO, C.A., también en cierto que en la acción de nulidad puede actuar cualquier tercero por encontrarse en juego el orden público; mientras que la acción de resolución de contrato solo intervienen los contratantes. Que la acción de Resolución de contrato persigue la entrega inmediata del inmueble propiedad del demandado; y el pago de cánones de arrendamiento mas daños y perjuicios; mientras que la acción de nulidad por causa ilícita pretende la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre VIUR, C.A. y MULTISERVICIOS EL ROI, C.A., celebrado el día 31 de agosto de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el No. 77, tomo 191, folios 162 al 164, por ser la causa ilícita contraria a la Ley. Por tanto, la presente acción y la antes mencionada de resolución de contrato no se trata de un mismo objeto, por tanto no se puede configurar la cosa juzgada. Que deben acotar que los hechos narrados en la acción de resolución de contrato son hechos posteriores a la suscripción del contrato de arrendamiento, mientras que los hechos narrados en la presente acción de nulidad de contrato son anteriores al mismo, porque las normas violadas por el contrato que lo hacen ser nulo en su causa son anteriores a la causa y objeto señalados en la resolución del contrato; pues la celebración de éste viola la Ley de Aguas de fecha 02 de enero de 2007, la creación del parque río torbes según decretos del ejecutivo; hechos anteriores a la celebración del contrato sujeto a nulidad. Que el tercer elemento de identidad de causa de pedir no se encuentra presente entre esta acción y la acción múltiples veces nombrada de resolución de contrato, pues el fundamento de la acción resolutoria fue que no se había cancelado o pagado los cánones de arrendamiento (efecto posterior a la celebración del contrato); mientras que la presente acción, la fundamentación des otra distinta las cuales se encuentran subsumidas en la narrativa del presente libelo; lo que demuestra que la causa de pedir, la razón de la pretensión, el fundamento inmediato del derecho deducido en juicio, no es idéntico; no son los mismos fundamentos de hechos que delimitan la petición del actor en la demanda de nulidad de contrato por causa ilícita-contraria a la Ley.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante sendo escrito de fecha 19 de septiembre de 2011, constante de 53 folios útiles (fls. 238 al 290, pieza I), la parte demandante promovió: 1) el mérito favorable de autos; 2) Contrato de arrendamiento celebrado entre VIUR, C.A. y MULTISERVICIOS EL ROI, C.A., en fecha 31 de agosto de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el No. 77, tomo 191, folios 162 al 164; 3) acta constitutiva de la S.M. MULTISERVICIOS EL ROI, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primer de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el No. 21, tomo 15-A de fecha 19 de junio de 2007; 4) decisión administrativa emanada de la dirección estatal ambiental Táchira y demás actuaciones con relación a la actividad de funcionamiento de un auto lavado en la zona protectora de la quebrada “La Vichuta” y dentro del área de protección de la obra pública Parque Río Torbes; 5) confesión de la demandada S.M. VIUR, C.A., de la Contumacía al no dar contestación a la demanda, no obstante de estar debidamente citada (sic); 6) Inspección judicial del terreno arrendado cuyo contrato es objeto de nulidad; 7) prueba de informes a la dirección estatal ambiental Táchira, para que remitan al Tribunal copia certificada de expedientes administrativos, decreto de creación del Parque Río torbes; planos y levantamientos topográficos; así como las Averiguaciones y/o Procedimientos administrativos que se hubiesen o estén aperturados a las personas de S.M. VIUR, C.A.; estudio de impacto ambiental; 8) prueba de informes al Ministerio del Poder Popular para el Ambiente para que informe sobre las averiguaciones y/o procedimientos administrativos que se hubiesen o estén aperturados a las personas de S.M. VIUR, C.A. o en forma personal a GUSTAVO MATAMOROS, indicando la fecha de inicio de esos procedimientos; la presentación o no del estudio de impacto ambiental de parte de VIUR, C.A. 9) promueve las posiciones juradas del ciudadano GUSTAVO MATAMOROS como Presidente de VIUR, C.A.; 10) solicitud de exhibición de documento de la parte demandante del ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL Y SOCIO CULTURAL Y SU CORRESPONDIENTE APROBACIÓN por parte del Ministerio del p.P. para el Ambiente; 10) Experticia sobre si el terreno arrendado, a fin de valorar económicamente en Bolívares, el precio que pueda tener la construcción de las mejoras fomentada por la aquí demandante en el terreno arrendado; 11) invocan la presunción de vida cotidiana por mas de 43 años de la S.M. VIUR, C.A.

OPOSICIÓN A LA ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 22 de septiembre de 2011 (fls. 298 al 299, pieza I), la demandada se opone categóricamente a la solicitud de nueva oportunidad para nombramiento de expertos; pues con su inasistencia al acto fijado por el Tribunal equivale a una renuncia tácita de la prueba; y a una manifestación de falta de interés del promovente de la prueba; invoca para ello el principio de preclusividad de los actos.

Mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2011 (fls. 40 al 46, pieza II), la parte demandante promueve: 1) el mérito favorable de autos; 2) sentencia de fecha 12 de mayo de 2010; emanada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente No. 33.525; 3) sentencia de fecha 01 de febrero de 2011, emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Agrario y de Protección del Niño y del Adolescente del Estado Táchira; expediente No. 2.316; 4) escrito libelar del presente expediente.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 26 de septiembre de 2012 (fls. 330 al 344), la parte demandada promueve las siguientes pruebas: 1) el mérito favorable de autos; 2) cuenta diaria No.65 de fecha 12 de abril de 2011, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el cual el subtítulo relativo a RECURSOS DE HECHO, se lee en el numeral “5°” Exp. No. AA20-C-2011-000194; 3) la solicitud de petitorio del escrito libelar, de la cual se desprende que dicha acción no es apreciable en dinero; puesto que no se reclama suma alguna de dinero; por lo que hace excesiva la estimación de la demanda; 4) el mérito de los autos desprendidos de las actuaciones administrativas, pues por negligencia de la arrendataria de no conseguir los permisos necesarios para el funcionamiento del auto lavado, mal puede ahora invocar dicha negligencia para anular el contrato, pues de las actuaciones administrativas del Ministerio de Ambiente se demuestra que fue la arrendataria la incompetente; pues la cláusula quinta del contrato exige a la arrendataria tramitar los permisos necesarios; 5) contrato de arrendamiento objeto de la presente litis; 6) la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 12 de mayo de 2012, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato; 7) Sentencia proferida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Agrario y de protección de niños niñas y adolescentes de esta Circunscripción Judicial, publicada en fecha 01 de febrero de 2011; donde se declaró sin lugar la apelación interpuesta y con lugar la resolución del contrato que hoy se solicita su nulidad; 8) documento suscrito en fecha 28 de septiembre de 2001, contentivo de convenio por medio del cual VIUR, C.A., conforme a la cláusula primera de dicho convenio, autoriza a los hermanos Fuentes Ortiz para realizar rellenos con la tierra útil y compactable; 9) solicita la valoración del documento inserto en el expediente No. 5.967 de la nomenclatura interna del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de protección de niños niñas y adolescentes de esta Circunscripción Judicial, por conocimiento que tuviera este Juzgado de acción interdictal interpuesta VIUR, C.A. contra S.M. TRANSPORTE RUFINO, C.A. (TRANSRUSA) Y LA ESTACIÓN DE SERVICIO LA REDOMA, C.A.; 10) invoca una serie de hechos notorios a ser valorados como que al margen del Parque Río Torbes funcionan con total normalidad: el centro comercial Sambil San Cristóbal; el Hotel Lidotel Boutique; la estación de servicio la redoma; y la S.M. VENETUBOS, lo que demuestra que el terreno dado en arrendamiento a la demandante no está bajo ningún concepto truncada la posibilidad de desarrollos comerciales, solo que se deben cumplir con requerimientos técnicos del organismo Rector; Ministerio de Ambiente; por tanto solicita tratamiento constitucional de aplicación del derecho a la igualdad previsto en el artículo 21 Constitucional, pues el terreno de su representada se encuentra situado dentro de un área con igualdad de circunstancias al de los establecimientos mencionados y por ello lo rige la misma Ley, los mismos procedimientos, el mismo nivel de discrecionalidad o excepción del órgano rector; solicitando de parte del Tribunal que así lo declare; 11) promueve la notoriedad judicial a que hace alusión la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, No. 1100 de fecha 16 de mayo de 2000, que manifiesta que el hecho notorio a que hace referencia la parte in fine del artículo 506, son hechos conocidos por el juez en razón de su propia actividad o procesos anteriores; 12) reproduce y hace valer la presunción legal que constituye la valoración de todos y cada uno de los hechos y documentos promovidos y valorados por otro Tribunal, teniendo como fundamento de esa promoción la majestad de la cosa juzgada, sin olvidar que la parte llamada a juicio hoy instauró demanda en contra de la aquí demandante por el mismo contrato, y ésta en su defensa pudo haber intentado por la vía de reconvención la nulidad hoy pretendida en la presente acción, lo cual no lo hizo, quedando legitimado el contrato celebrado entre las partes bajo toda figura jurídica; 13) promueve la presunción hominis que resulta de la precisión y concordancia de algunos hechos; que la inquilina-demandante contó con cuatro (4) meses eximida contractualmente por la arrendadora de pagar alquiler y se comprometió contractualmente a obtener las autorizaciones tanto para la ejecución de las mejoras como para el funcionamiento del negocio (cláusula quinta, parte in fine); hechos precisos y concordantes son suficientes para sacar la presunción que la inquilina contó con el tiempo suficiente para tramitar los permisos y obtener por lo menos respuestas preliminares como para abstenerse de dar inicio a sus actividades; pues el contrato se inicio el 31 de agosto de 2007 y la arrendataria de manera negligente inició la tramitación de los permisos el 07 de mayo de 2008; tal como lo demuestra las documentales traídas por la propia actora; y que el Ministerio del Ambiente dictó auto de proceder en fecha 22 de agosto de 2008, es decir, la respuesta de dicho órgano fue en menos de 04 meses de su primera actuación ante el Ministerio de Ambiente, por lo que si la inquilina hubiese actuado diligentemente dentro de los primeros cuatro meses en que estuvo exenta de pagar alquiler, hubiera hecho las cosas como se deben hacer y no hubiese ejecutado el contrato, y que en todo caso, la negativa del Ministerio de Ambiente, se debió a la forma anárquica y arbitraria de procedencia de la inquilina, quien procedió primero a ejecutar mejoras y actividades sin asegurarse de cuáles eran los parámetros de ejecución y funcionamiento; ello por ser falso que en el terreno dado en arrendamiento no se puede efectuar ningún otro tipo de actividad comercial que no sea recreacional; pues mas contaminante es una estación de servicio que expende gasolina; solo que debió haber cumplido con los requerimientos técnicos necesarios; tal como así lo previó VIUR, C.A. en el contrato respectivo para que la interesada aceptara la obtención de los permisos necesarios para el cumplimiento del objeto del contrato, solicitando que esta valoración la realice el Juez en apego al artículo 1.399 del Código Civil venezolano; 14) que con el objeto de demostrar que es falso que el único fin que se puede dar a los terrenos ubicados en la zona donde se encuentra el inmueble dado en arrendamiento sea el recreacional; promueve documento administrativo con fuerza de público, constituido por Oficio No. 1973 fechado 28 de julio de 2003, emanado de MINFRA, centro regional de Coordinación Táchira, referente a la factibilidad técnica para el desarrollo urbanístico en terrenos propiedad de VIUR, C.A. localizados entre la Avenida Libertador y el Río Torbes; deslindado así: a) la porción de terreno localizada entre la Avenida Libertador y la Avenida Antonio José de Sucre, identificada como sector ESTE, presenta vocación y factibilidad técnica para ser desarrollada urbanísticamente con fines residenciales; y b) la porción de terreno localizada entre la Avenida Antonio José de Sucre y el Río Torbes, identificada como sector OESTE, presenta vocación y factibilidad para desarrollada con fines ambientalistas y recreativos propios de la figura Parque Río Torbes, así como también para los usos de servicios de carretera (estación de Servicio, restaurantes, canchas deportivas, módulos de servicios viales y similares), quedando excluido el uso residencial; 15) Oficio No. 0906 de fecha 29 de julio de 2003, emanado del Ministerio del Ambiente, Dirección Estadal Ambiental Región Suroeste; según el cual los terrenos propiedad de VIUR, C.A., donde se encuentra ubicado el terreno dado en arrendamiento, determina que dentro del ABRAE, puede desarrollarse un proyecto urbanístico residencial, para lo cual, si cumple con los requerimientos y procedimientos técnicos, se aprueba la autorización para ocupación del territorio; 16) documento administrativo constitutivo de Oficio No. 1561 de fecha 10 de octubre de 2008, emanado del Ministerio de Ambiente, Dirección Estadal Ambiental Táchira, que demuestra que si se dirigen solicitudes al referido despacho sobre posible utilización, funcionamiento y desarrollo de alguna actividad dentro de la figura jurídica ABRAE, éste da las directrices para la factibilidad de la propuesta condicionándola al cumplimiento de la normativa legal, pero sin negar la posibilidad por encontrase el terreno dentro de la zona bajo el régimen de administración especial; 17) documento administrativo cursante a los autos, folio 113, consistente de oficio No. 1543 de fecha 29 de agosto de 2006, emitido por el Ministerio de Ambiente, conforme el cual autoriza al ciudadano JEAN CARLOS BUSTOS GUTIÉRREZ, al uso del territorio dentro de la zona bajo régimen de administración especial.

Mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2011 (fls. 47 al 49, pieza II), la parte demandada promueve: 1) el contenido de la totalidad del escrito de contestación a la demanda presentado por la hoy accionante ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; en el expediente No. 33.525; con sello de diario 22 de enero de 2009; 2) promueve el documento por el cual VIUR, C.A. compra terreno que en menor extensión fue dado en alquiler a la hoy demandante, registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Cristóbal, en fecha 03 de agosto de 1972, bajo el No. 38, folios 94 al 98, tomo 5, protocolo primero; 3) Oficio No. 1404 de fecha 07 de diciembre de 1999, donde el MINISTERIO DE AMBIENTE rector del Área de Protección de la Obra Pública Río Torbes, concedió permiso de AUTORIZACIÓN DE OCUPACIÓN DEL TERRITORIO para la construcción de una Estación de Servicio en terreno ubicado en la margen ESTE de la Avenida Antonio José de Sucre; 4) copia de oficio No. 0908 de fecha 25 de julio de 2000, emanado nuevamente del ente rector de la zona ABRAE, donde se autoriza a la estación de servicio para su funcionamiento; 5) Oficio emanado del Ministerio de Ambiente, Dirección Estadal Ambiental Región Suroeste signado con el No. 0465 referente a respuesta de comunicación de fecha 23 de febrero de 2005, sobre información sobre la autorización a los ciudadano ROMER JAVIER y ROGER ALEXANDER FUENTES ORTIZ, para la afectación de las áreas próximas a la quebrada La Vichuta con rellenos provenientes de excavaciones hechas a la construcción de la Estación de Servicio La Redoma; todo ello a fin de servir de convicción que sobre la zona bajo régimen de administración especial, si se puede desarrollar proyectos diversos con la autorización del Ministerio correspondiente, siempre que se cumpla con los requerimientos y exigencias técnicas solicitadas para cada caso.

OTRAS ACTUACIONES

A pesar que en el procedimiento breve no se encuentra estipulado la oportunidad para presentación de informes; la parte demandada, mediante escrito de fecha 05 de octubre de 2011 (fls. 91 al 109), presentó un escrito de informes, conclusiones, alegatos y relación e impugnación de pruebas.

A pesar que en el procedimiento breve no está estipulada la oportunidad para oponer defensas u observaciones a los informes presentados por alguna parte, la parte demandada en fecha 26 de octubre de 2011 (fls. 118 al 122, pieza III), presentó dos escrito de observación a los informes.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Juzgado de las presentes actuaciones, en virtud de la demanda que por motivo de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso la S.M. MULTISERVICIOS EL ROI, C.A. representada por la ciudadana MIRLA COROMOTO LÓPEZ G. en contra de S.M. VIUR, C.A. representada por GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA. Aducen la demandante que celebró contrato de arrendamiento de un terreno propiedad de la demandada, en el cual se fijaron ciertas cláusulas, manifestando además que en la cláusula cuarta se estableció una causa que al transcurrir el tiempo resultó ser ilícita, lo que hace al contrato nulo; de allí que demanda la declarativa judicial de nulidad del referido contrato.

Por su parte, la demandada de autos impugnó de entrada la cuantía de la demanda, opuso cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda, manifestando que el contrato cuya nulidad pretende no existe, pues el mismo fue resuelto mediante sentencia judicial definitivamente firme, en cuyo procedimiento judicial se incoaron todas y cada una de las defensas hoy traídas a este nuevo juicio por la aquí demandante, quien no hizo uso de la vía reconvencional a fin de satisfacer una defensa que hoy pretende, incumpliendo así con la preclusividad de los actos e inventando esta nueva acción a fin de incumplir con las consecuencias derivadas de la resolución del contrato per se; evadiendo lo ya pronunciado por un Tribunal de la misma categoría que éste, decisión que fue apelada en su oportunidad procesal y anunciando recurso de casación sobre la sentencia proferida por el a quem; el cual negó y sobre la cual se recurrió de hecho.

Vista la controversia aquí planteada, este Tribunal a fin de resolver las cuestiones previas y el fondo de la controversia, deberá valorar todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, no sin antes declararse competente por cuantía; pues como ya se mencionó anteriormente, la demandada de autos impugnó la cuantía de la demanda formulada por la parte accionante y en apego a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador debe en primer lugar, pronunciarse sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia de mérito. Así se decide.

PUNTO PREVIO
DEL RECHAZO A LA ESTIMACION DEL VALOR DE LA DEMANDA

En el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada incorporó como Punto Previo el rechazo a la estimación del valor de la demanda. Sobre dicho tema la Sala de Casación Civil en sentencia fechada 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio Martínez Pérez, ratificó su criterio sobre la impugnación del valor de la demanda, y dejó sentado lo siguiente:

“...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado propio del Tribunal).

En otra decisión de la misma Sala, de fecha 4-03-2011, Exp. Nro. AA20-C-2010-000564, expuso lo siguiente:

“…En aplicación de los precedentes jurisprudenciales, esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda…”

De la revisión de las actas procesales, se observa que la parte demandada ciertamente rechaza por exagerada la estimación de la demanda, alegando que el actor no explica cuál es el fundamento legal para que haya estimado la demanda en dicha cantidad; así mismo, la parte demandada promueve el valor probatorio del contrato de arrendamiento para demostrar el monto del cánon arrendaticio convenido; a pesar que los cánones de arrendamiento insolutos serían en todo caso a favor de la arrendadora y no de la arrendataria.

La demandante por su parte, en la fase probatoria, promueve una experticia, a fin de estimar a un valor actual, las mejoras por ella realizada en el terreno propiedad de la demandada, supuestamente con el objeto de demostrar el valor de las mejoras que debía construir la empresa MULTISERVICIOS EL ROI de conformidad con las cláusulas quinta y octava del referido contrato sujeto a nulidad por causa ilícita; entendiendo el Tribunal que con dicho valor la demandante justificaría de ésta forma el monto de la estimación del valor de la demanda.

Así las cosas, aprecia éste órgano jurisdiccional que la demanda interpuesta se contrae a la validez o no (nulidad) del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 31 de agosto de 2007, anotado bajo el No. 77, tomo 191, folios 162 al 164, por ser, a su decir, la causa ilícita – contraria a la Ley, muy específicamente al contenido de la cláusula Cuarta de dicho contrato, relacionada con la causa por la cual llevaron las partes a contratar. Dicho en otras palabras, los hechos debatidos se circunscriben a determinar si la causa del contrato contenida en la cláusula Cuarta contractual es nula por ser ilícita o no.

El Libro Primero, Título I, Capítulo I, Sección I, del Código de Procedimiento Civil, relacionado con la competencia del Juez por la materia y por el valor de la demanda en su artículo 36 señala lo siguiente:

Artículo 36: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

En el presente caso; tal como ya se expuso, el tema controvertido es el pronunciamiento judicial sobre la nulidad del contrato; pues al decir de la demandante, la causa del contrato y que se encuentra contenida en la cláusula CUARTA la misma resultó ser ilícita al transcurrir del tiempo, a pesar que las causales de nulidad existían mucho antes de celebrar el contrato, es decir, que la Ley prohibía antes de la celebración del contrato el uso que se le quiso dar al inmueble alquilado; solo que fue con el tiempo que así fue que lo descubrió la demandante.

En tal sentido, apunta la accionada que la demanda fue estimada en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 744.250); y que el objeto de la pretensión no es otro que el obtener la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre la accionante y la accionada en fecha 31 de agosto de 2007; que en el libelo de demanda la accionante no especifica cuál es la base o fundamento de la estimación que hace del valor de la demanda; pues luego de una extensa narrativa, se limita a repetir los mismos argumentos, pretendiendo hacer ver que la sanción administrativa y pecuniaria que le fuera interpuesta es producto de supuestos vicios de nulidad del contrato de arrendamiento; y que de los instrumentos consignados como recaudos en la presente litis, solo el contrato de arrendamiento podría ser objeto de apreciación en dinero, solo en cuanto a los cánones de arrendamiento, pero que en todo caso, como estos sólo son reclamables por el arrendador, nunca podrán aprovechar al arrendatario para la estimación de la demanda; y que tampoco tendría cabida la estimación de las mejoras en razón que en ese instrumento fundamental se establece con claridad meridiana en su cláusula QUINTA que “cualquier mejora introducida por LA ARRENDATARIA, aún con permiso de LA ARRENDADORA, quedará a favor de esta última sin obligación de indemnización alguna, pudiendo incluso elegir que el inmueble sea entregado en el mismo estado en que fue recibido”; esto es libre de las mejoras que se hubieren desarrollado; de tal manera que ni su costo ni su valor de mercado podrían ser objeto de apreciación de la demanda

Por último apunta la demandada que en síntesis, la presente demanda no es susceptible a ser apreciable en dinero, porque ni en el objeto de la pretensión, ni en los fundamentos de derechos, ni en su petitorio se reclama suma de dinero alguna, siendo que debe tenerse desde luego la arbitraria cuantía como no señalada, en razón de lo cual rechaza la estimación efectuada y formula su contradicción

Ahora bien, por cuanto el giro económico de la empresa demandante, su productividad o su ganancia no es materia objeto de discusión en ésta causa, la estimación del valor de la demanda tomando como parámetros su rendimiento económico, no resulta un criterio objetivo legal para establecer en base a él la estimación del valor, sino que lo correcto es, en apego al manual adjetivo civil, estimar el valor de la misma conforme al criterio contenido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, mediante la sumatoria de los cánones de arrendamiento durante los cinco (5) años de duración del contrato. Así se decide.

Visto lo anterior, es necesario traer a colación lo establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato hoy objeto de nulidad con el presente procedimiento, donde las partes convinieron lo referente al monto de los cánones de arrendamiento:

SEGUNDA: El canon de arrendamiento convenido para el primer año de vigencia del presente contrato será la cantidad de CUATRO MILLONES de Bolívares (Bs. 4.000.000,00) [hoy equivalentes a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00] mensuales, pero tomando en consideración el interés y espíritu promocional de la presente negociación, LA ARRENDATARIA solo pagará inicialmente el cuarenta por ciento (40%) de dicho canon de arrendamiento, o sea la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) [hoy equivalentes a UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00], mas el veinte por ciento (20%) de la utilidad neta, determinada antes de descontar los sueldos y salarios de los empleados, trabajadores y/o administradores, hasta llegar a cubrir el monto del canon de arrendamiento estipulado. El canon será ajustado anualmente de común acuerdo entre las partes. El canon de arrendamiento comenzará a pagar al momento de estar instalado el negocio, pero si transcurrieren cuatro (4) meses desde el primero de septiembre de 2007, sin que el negocio haya entrado en funcionamiento, se iniciará el pago del mismo, en la forma convenida anteriormente. LA ARRENDATARIA pagará el arrendamiento por mensualidades vencidas en los primeros cinco (5) días del mes siguiente, en las oficinas de VIUR, C.A., cuya dirección declara conocer. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a LA ARRENDADORA para dar por resuelto el presente contrato y exigir a LA ARRENDATARIA el cumplimiento y pago de todas sus obligaciones.-

De la revisión de la cláusula anteriormente trascrita, se evidencia que las partes pactaron un canon de arrendamiento inicial de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,oo) mensuales, mas el 20% de la utilidad neta hasta llegar a cubrir el monto del canon que se estableció en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo), sin embargo, de la revisión de las actas que componen el presente expediente, no se evidenció documental alguna que demostrara la utilidad neta de la empresa demandante o al menos el 20% de dichas utilidades netas mensuales; por tanto los cánones de arrendamiento deberán ser calculados en base a la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES durante el transcurso de la duración del contrato a los fines de determinar la cuantía de la demanda. Así se decide.

En tal sentid, por cuanto los cánones de arrendamiento se establecieron a razón de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,00) mensuales, éstos multiplicados por los sesenta (60) meses de duración del presente contrato (cinco años), arroja como resultado la suma de NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000,00). Así se establece y decide.

En mérito de las consideraciones que preceden, éste Tribunal declara con lugar la impugnación del valor de la demanda y fija como valor de la misma conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la suma de NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000,00), que es el equivalente a la sumatoria del monto de cinco (5) años por concepto de cánones arrendaticios. Así se decide.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil disciplina:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

Se desprende claramente de la norma que antecede, que si una vez resuelta la impugnación de la cuantía, se detecta que la competencia por el valor le corresponde a un Tribunal de distinta categoría; deberá declararse la incompetencia.

Efectivamente, la hipótesis prevista en la norma supra indicada, se ha configurado en el presente caso, en el sentido que éste Tribunal de Primera Instancia de acuerdo a la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia N° 2009-0006 de fecha 18-03-2009 que modificó el régimen competencial de los Tribunales en sus diferentes categorías, estableció en su artículo 1 lo siguiente:

Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

Es clara la Resolución en atribuir a los Juzgados de Municipio la competencia por la cuantía para conocer de los asuntos contenciosos, cuyo valor no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). En el presente caso, éste órgano jurisdiccional por efecto de la declaratoria con lugar de la impugnación del valor de la demanda, ha resultado incompetente sobrevenidamente; razón por la cual debe impretermitiblemente declarar su incompetencia y declinarla en el Juzgado (distribuidor) de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial que resulte competente por la distribución, para que sea éste quien resuelva le fondo del problema judicial planteado por las partes. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la impugnación del valor de la demanda, quedando estimada la misma en la suma de NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000,00), conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Se declara incompetente por la cuantía para el conocimiento de la causa que por motivo de NULIDAD DE CONTRATO interpuso la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 21, Tomo 15-A, de fecha 19 de junio de 2007, representada legalmente por la ciudadana MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-5.929.843, de este domicilio, contra la sociedad mercantil VIUR, C.A. inscrita por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 77, de fecha 15 de junio de 1967, con posterior reforma contenida en acta de asamblea de fecha 4 de abril de 2005, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la misma Circunscripción Judicial de fecha 15 de junio de 2005, anotado bajo el No. 77, tomo 8-A, representada legalmente por su presidente GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA, con cédula de identidad No. V-195.564, domiciliado en la Avenida Antonio José de Sucre, casa de ladrillos, ubicada entre los estacionamientos, sentido sur a norte, de la nombrada avenida.

TERCERO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.

CUARTO: Notifíquese de la presente decisión a las partes, a quienes se advierte que contra la presente decisión podrán ejercer el recurso de regulación de competencia dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la práctica de la última de las notificaciones, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez Jocelynn Granados S.
Secretaria

Exp. 21.150
JMCZ/cm.-

En la misma fecha previas las formalidades de Ley, se dictó y publicó la presente decisión, siendo las 2:50 horas de la tarde, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes.

Jocelynn Granados S.
Secretaria