TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A., inscrita en el registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 09 de diciembre de 1987, bajo el Nro. 08, Tomo 48-A, representada por su Presidente, LESBIA HERMELINDA MALUENGA DE NAVA, venezolana, mayor de edad, casada y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.142.730.
DEMANDADA: CESAR ENRIQUE BALZA CARDENAS, Venezolano, mayor de edad, viudo, con cédula de identidad No. V-4.324.568, con domicilio en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSE EDUARDO JAIMES PÉREZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 39.000.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 6445.
SENTENCIA: DEFINTIVA

I
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
Para ser resuelta por el órgano jurisdiccional se recibe, proveniente de distribución, escrito libelar de cumplimiento de contrato incoado por la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A., a través de su Presidenta, contra la ciudadana XIOMARA EMPERATRIZ TORRES DIAZ.

ADMISION DE LA DEMANDA INICIAL
La causa es inicialmente admitida en fecha 20 de enero de 2.010, por el procedimiento breve, tal y como consta en auto que riela al folio 49.

ADMISION DE REFORMA DE LA DEMANDA
La demandante en fecha 18 de febrero de 2.010, procede a reformar su escrito de demanda, la cual es admitida por el procedimiento breve, mediante auto de fecha 23 de febrero de 2.010. (f. 53)
Esgrime la demandante como alegatos de su pretensión lo siguiente:
.- que en fecha 15-04-1.999, suscribió con el ciudadano Omar Pulido, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-4.630.211, contrato de administración de un inmueble de su propiedad consistente en una casa para habitación ubicada en la Urbanización Altos de Paramillo, manzana 8, Parcela 5, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
.- que en virtud de ese contrato procedió a dar en alquiler el inmueble a la ciudadana Xiomara Torres Díaz, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, estableciéndose en la cláusula segunda el mismo que se estableció como plazo de duración del mismo, un periodo de seis meses, con prorrogas convencionales por el mismo periodo, el cual comenzó a regir a partir del 03 de junio de 2001, venciendo el día 15 de diciembre de 2001.
.- que el contrato fue objeto de varias prorrogas por un mismo periodo de seis (6) meses, falleciendo la arrendataria y en virtud de ello y vencida la última prorroga, el ciudadano Cesar Enrique Balza Cárdenas, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-4.324.568, suscribió en fecha 15 de septiembre de 2.007, por vía privada, un nuevo contrato.
.- que en la cláusula segunda del contrato antes señalado, las partes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia de seis (6) meses, con prorrogas convencionales automáticas por un mismo período, a menos que las partes manifestaran por escrito su intención de no prorroga.
.- que el nuevo contrato fue objeto de una prorroga contractual, venciendo la última en fecha 15 de septiembre de 2008, y que vencida la prorroga, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y de acuerdo con la duración del contrato le correspondía una prorroga legal que opera de pleno derecho.
.- que estando dentro del lapso contractual establecido, el arrendatario fue notificado judicialmente en fecha 30 de junio de 2008, de la no prorroga del contrato; comenzando su disfrute a partir del 16 de septiembre de 2008, pagando durante ese lapso el cánon arrendaticio hasta el mes de marzo de 2.009, ocupando hasta la fecha el inmueble sin realizar mas pagos
.- peticiona, por haberse vencido el término contractual y hallarse el arrendatario incurso en el incumplimiento contractual por no pago oportuno, la entrega del inmueble, el pago de la suma de Bs. 4.400,oo por concepto de daños y perjuicios estimados en cánones dejados de percibir, más los que se sigan causando, las costas del juicio y la indexación de las cantidades demandadas.
Estima su demanda en la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo), señala domicilio procesal y fundamenta su demanda en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil; 33, 38, 39, 41 51 y 56 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

DE LA CITACION DE LA DEMANDADA
Se estableció en el auto de admisión el libramiento de exhorto al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira a los efectos de la citación del demandado.
El Tribunal al que fue remitido exhorto de citación indicó mediante auto de fecha 22 de abril de 2.010, que acordaba la citación por carteles en razón de la información del alguacil de la no localización de la demandada.
Consta a los folios 58 al 61 el cumplimiento de los requisitos del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado.
En fecha 11 de junio de 2.010, es recibido en este Tribunal, despacho con las resultas de la citación de la demandada. (f.64)
Mediante diligencia de fecha 07 de julio de 2010, la demandante solicita se nombre defensor Judicial al demandado. (f.65)
Mediante auto de fecha 23 de julio de 2.010, se acuerda nombrar como defensor Judicial al abogado Baldassare Piazza Ortiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 110.756. (f.66)
Riela al folio 68 diligencia del alguacil de fecha 27 de julio de 2.010, por la que señala haber citado al defensor Judicial designado.
Mediante diligencia de fecha 29 de julio de 2.010, el defensor Judicial señala aceptar el cargo, prestando el juramento de Ley. (F.69)
Al folio 70 mediante auto de fecha 02 de agosto de 2.010, se conceden facultades al defensor designado. (f. 70)
La demandada comparece en fecha 24 de septiembre de 2.010 indicando darse por citada para los efectos de la litis. (f.74)

CONTESTACION DE DEMANDA
La parte demandada asistida de abogada procede en fecha 28 de septiembre de 2.010, a dar contestación a la demanda de autos, exponiendo en la misma:
.- que opone la cuestión previa de la incompetencia del Tribunal.
.- que opone la cuestión previa de la falta de representación en la demandante.
Al fondo de la demanda señala:
.- admite como cierto la fecha de inicio del contrato y que el mismo fue inicialmente con la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres.
.- Señala que la ocupación del inmueble dado en arrendamiento desde el mes de junio de 2.001, por parte de la arrendadora inicial, esposo e hijos, esta demostrada con recibos emitidos por la demandante.
.- Señala que la relación arrendaticia se mantuvo de manera invariable, constante e interrumpida hasta el día 14 de septiembre de 2.007, salvo en lo relativo al aumento del cánon de arrendamiento.
.- arguye que en ningún momento se comunicó a la fallecida Xiomara Emperatriz Torres que la prorroga que seguía a continuación del 15 de marzo de 2.007, era la última prorroga del contrato de arrendamiento, siendo que lo de última prorroga fue un invento de l a demandante para sorprender la buena fe del demandado.
.- Señala que la firma de ese nuevo contrato lo maquinó la demandante para burlar la prorroga legal a que estaba obligada, por tanto incurrieron y utilizaron un fraude contractual y un fraude legal, solicitando que así se declare.
.- Rechaza el contenido de la cláusula segunda del contrato en lo relativo a lo expresado por la demandante de que la duración era de 6 meses contados a partir del día 01 de octubre de 2.008.
.- Señala que es falso de toda falsedad, que tanto en el contrato de arrendamiento suscrito con la fallecida Xiomara Emperatriz Torres Díaz, como en el nuevo contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, se haya establecido un plazo fijo.
.- Arguye que es falso de toda falsedad lo señalado por la accionante de que el nuevo contrato hubiese sido objeto de una prorroga, ya que ello ocurrió porque la demandada obstruyó la continuación de la prórroga.
.- Señala que los contenidos de las cláusulas primera a la décima novena no las aceptan como ciertas o válidas por no ser los contenidos originales del documento firmado por el demandado, es decir, los mismos fueron manipulados.
.- Indica que la finalidad del contrato privado, fue ocultar y acabar la relación arrendaticia que desde el mes de junio de 2011, se mantenía con la fallecida Xiomara Emperatriz Torres Díaz, para no quedar obligada a dar la prorroga legal de 2 años establecidas en el artículo 38, literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
.- Arguye que en todo caso, si se quería dar por terminada la relación contractual, se debía dar al demandado, la prorroga legal de 2 años, según el artículo 38, literal c) de la norma antes citada, la cual, -indica-, se hace exigible en razón de que el arrendamiento suscrito con el demandado, continuó de manera ininterrumpida con la relación arrendaticia iniciada con el contrato del año 2.001.
.- Señala que niega, rechaza y contradice que se encuentre en estado de insolvencia en el pago del cánon mensual de arrendamiento a partir del 15 de 2.010, ya que una vez se dirigió a las oficinas de la demandante a cancelar el cánon arrendaticio del mes que va desde el 15 de marzo de 2.009 al 15 de abril de 2.009, se le negó recibirlo, indicándosele que si deseaba continuar en el inmueble debía suscribir un nuevo contrato con un cánon de Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,oo).
.- Indica que en consecuencia de ese rechazo, el día 03 de abril de 2.009, su apoderado acudió al Tribunal del Municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, a solicitar apertura de expediente de consignación de alquileres, el cual fue aperturado en fecha 13 de abril de 2.009, signado 1064-2009, depositándose en el mismo los alquileres que van desde el 15 de marzo de 2009 al 14 de abril de 2009, y a partir de esa fecha hasta el 14 de septiembre de 2010, se encuentra solvente por tal concepto.
.- Niega, rechaza y contradice estar incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales, que no pueda gozar de la prorroga legal y que esté obligado a entregar el inmueble arrendado. Así mismo, niega, rechaza y contradice que deba ser condenado al pago de costas procesales.
Indica que por lo anterior, la presente demanda sea declarada sin lugar.

ACTIVIDAD PROBATORIA
A los folios 82 y 83, consta escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, de fecha 30 de septiembre de 2.010, haciendo a su vez lo propio la demandante en fecha 11 de octubre de 2.010. Las pruebas así promovidas, son admitidas mediante auto de fecha 03 de octubre de 2.010.
Igualmente consta al folio 87, diligencia de la representación de la accionada de fecha 13 de octubre de 2.010, por la que consigna copia certificada del expediente de consignación inquilinaria signado 1064 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Cárdenas. Al folio 148 diligencia por el cual la representante de la accionada consigna copia simple de expediente Nro. 3007 correspondiente a declaración de únicos y universales herederos de la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres Díaz, para demostrar que el demandado es heredero de la referida causante. Y al folio 170, copia certificada de expediente Nro. 1064 de consignación arrendaticia, nomenclatura del Juzgado del Municipio Cárdenas, específicamente sobre los folios 57 hasta el folio 68.
Mediante auto de fecha 30 de mayo de 2.011, se procedió a la suspensión de la causa en atención a lo indicado en Decreto 8.190 de fecha 05 de mayo de 2.011, (f.186)
Mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2.012, representación actora solicita la continuación de a causa. (f. 190)
Riela a los folios 191 al 192, auto de fecha 01 de marzo de 2.012, que ordena la continuación de la causa, de lo cual se acuerda la notificación de las partes.
Notificada la representación actoral, se acuerda librar exhorto de notificación al Juzgado del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, el cual es recibido en este Juzgado en fecha 06 de agosto de 2.012.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

De seguidas pasa quien juzga, conforme a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, a objeto de delimitar el thema decidendum y consecuencialmente los hechos sujetos a las probanzas de las partes.

DE LA DEMANDA PRESENTADA:
Señala la accionante que en fecha 15-04-1.999, suscribió con el ciudadano Omar Pulido, contrato de administración de un inmueble de su propiedad consistente en una casa para habitación ubicada en la Urbanización Altos de Paramillo, manzana 8, Parcela 5, Municipio Cárdenas del Estado Táchira y que en virtud de ese contrato procedió a dar en alquiler el inmueble a la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres Díaz, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito ante Notaría; y que en el mismo se indicó en la cláusula segunda como plazo de duración del mismo, un periodo de seis meses, con prorrogas convencionales por el mismo periodo, el cual comenzó a regir a partir del 03 de junio de 2001, venciendo el día 15 de diciembre de 2001.
Señala que el contrato fue objeto de varias prorrogas por un mismo periodo de seis (6) meses, falleciendo la arrendataria, por lo que en virtud de ello y vencida la última prorroga, se suscribió con el demandado en fecha 15 de septiembre de 2.007, por vía privada, un nuevo contrato, estableciéndose en la cláusula segunda del contrato antes señalado que las partes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia de seis (6) meses, con prorrogas convencionales automáticas por un mismo período, a menos que las partes manifestaran por escrito su intención de no prorroga. Así mismo indica que el nuevo contrato fue objeto de una prorroga contractual, venciendo la última en fecha 15 de septiembre de 2008, y que vencida la prorroga, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y de acuerdo con la duración del contrato le correspondía una prorroga legal que opera de pleno derecho.

Así mismo señala que estando dentro del lapso contractual establecido, el arrendatario fue notificado judicialmente en fecha 30 de junio de 2008, de la no prorroga del contrato; comenzando su disfrute a partir del 16 de septiembre de 2008, pagando durante ese lapso el cánon arrendaticio hasta el mes de marzo de 2.009, ocupando hasta la fecha el inmueble sin realizar mas pagos, por lo que peticiona, por haberse vencido el término contractual y hallarse el arrendatario incurso en el incumplimiento contractual por no pago oportuno, la entrega del inmueble, el pago de la suma de Bs. 4.400,oo por concepto de daños y perjuicios estimados en cánones dejados de percibir, más los que se sigan causando, las costas del juicio y la indexación de las cantidades demandadas.

DEFENSA DE LA ACCIONADA
La demandada opone las cuestiones previas de la incompetencia del Tribunal y de la falta de representación en la demandante.
Al fondo de la demanda señala que admite como cierto la fecha de inicio del contrato y que el mismo fue inicialmente con la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres y que la ocupación del inmueble dado en arrendamiento desde el mes de junio de 2.001, por parte de la arrendadora inicial, esposo e hijos, lo cual está demostrada con recibos emitidos por la demandante y se mantuvo de manera invariable hasta el día 14 de septiembre de 2.007.
Arguye que en ningún momento se comunicó a la fallecida Xiomara Emperatriz Torres que la prorroga que seguía a continuación del 15 de marzo de 2.007, era la última prorroga del contrato de arrendamiento, siendo esto un invento para sorprender la buena fe del demandado y que la firma de ese nuevo contrato lo maquinó la demandante para burlar la prorroga legal a que estaba obligada, por tanto incurrieron y utilizaron un fraude contractual y un fraude legal, solicitando que así se declare.
Rechaza el contenido de la cláusula segunda del contrato en lo relativo a lo expresado por la demandante de que la duración era de 6 meses contados a partir del día 01 de octubre de 2.008; así mismo señala que es falso de toda falsedad, que tanto en el contrato de arrendamiento suscrito con la fallecida Xiomara Emperatriz Torres Díaz, como en el nuevo contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, se haya establecido un plazo fijo.

Arguye que es falso de toda falsedad lo señalado por la accionante de que el nuevo contrato hubiese sido objeto de una prorroga, ya que ello ocurrió porque la demandada obstruyó la continuación de la prórroga y que los contenidos de las cláusulas primera a la décima novena no las aceptan como ciertas o válidas por no ser los contenidos originales del documento firmado por el demandado, es decir, los mismos fueron manipulados.
Indica que la finalidad del contrato privado, fue ocultar y acabar la relación arrendaticia que desde el mes de junio de 2011, se mantenía con la fallecida Xiomara Emperatriz Torres Díaz, para no quedar obligada a dar la prorroga legal de 2 años establecidas en el artículo 38, literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios y que en todo caso, si se quería dar por terminada la relación contractual, se debía dar al demandado, la prorroga legal de 2 años, según el artículo 38, literal c) de la norma antes citada, la cual, -indica-, se hace exigible en razón de que el arrendamiento suscrito con el demandado, continuó de manera ininterrumpida con la relación arrendaticia iniciada con el contrato del año 2.001.
Señala que niega, rechaza y contradice que se encuentre en estado de insolvencia en el pago del cánon mensual de arrendamiento ya que su apoderado acudió al Tribunal del Municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, a solicitar apertura de expediente de consignación de alquileres, el cual fue aperturado en fecha 13 de abril de 2.009, signado 1064-2009.
Niega, rechaza y contradice estar incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales, que no pueda gozar de la prorroga legal y que esté obligado a entregar el inmueble arrendado. Así mismo, niega, rechaza y contradice que deba ser condenado al pago de costas procesales.

THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a lo alegado por la actora en su libelo de demanda y la defensa de la accionada, se tiene que el tema controvertido a decidirse en la presente litis, es la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la arrendataria en el pago de cánones de arrendamiento, lo cual deduce quien juzga en aplicación al principio iura novit curia, según la cual el juez está atado a las calificaciones jurídicas que las partes hagan de sus pretensiones o defensas, ni siquiera a las calificaciones jurídicas que le den a los contratos por ellos celebrados, pues el Juez conoce el derecho y está obligado a subsumir los hechos que le informen y prueben las partes, en las normas jurídicas adecuadas, aplicando las consecuencia jurídicas en ellas consagradas; ello por cuanto la demandante alega el no pago de cánones de alquiler en el contrato de arrendamiento. Circunstancia negada por la accionada.
No es en consecuencia, hecho controvertido y por ende relevado de pruebas, la existencia de una relación arrendaticia desde el 15 de junio de 2.001, siendo ambas partes contestes en ello

Delimitada la litis observa quien juzga que la presente causa fue tramitada por el procedimiento breve del artículo 881 y siguiente de la ley procesal civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de arrendamientos que indica:
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”
Es por lo anterior que éste operador de Justicia, pasa de seguidas a resolver en primer término las cuestiones previas opuestas.

PRIMERA CUESTION PREVIA
Opone la accionada la incompetencia del Tribunal de la causa en razón de el primer contrato celebrado se eligió como domicilio especial la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; pero en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito por vía privada entre la Inmobiliaria San Benito, C.A. y el demandado, esta cláusula no fue incorporada.
Ciertamente observa quien juzga la no incorporación de domicilio especial en el último contrato referido, ahora bien, igualmente se aprecia en el documento en referencia que riela a los folio 117 al 119 que en el mismo se indicó que el ciudadano Cesar Enrique Balza Cárdenas con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, igualmente señalan en el documento en referencia en su parte final: “Así lo decimos y firmamos, por vía de autenticación en la ciudad de San Cristóbal…”. Igualmente indica quien juzga que establece el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil:

Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado, todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en el territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.
Se tiene entonces que por cuanto en el documento citado y suscrito por las partes de la litis se señaló como sitio de la realización del contrato la ciudad de San Cristóbal, y así mismo indicó que el domicilio del demandado era esta ciudad, se tiene como cumplido el supuesto de la norma citada, de acuerdo a la elección del demandante. Razón por la que se tiene que quien juzga se declara competente para la resolución de la litis planteada. Así se decide.

SEGUNDA CUESTION PREVIA
Opone la demandada la cuestión previa contemplada en el artículo 346, numeral 3, del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor,… por no tener la representación que se atribuye.
Lo anterior lo fundamenta la accionada en que lo único que tiene la parte demandante es un contrato de administración sin facultades judiciales, esto es, no abarca el poder judicial para demandar la resolución o el cumplimiento de cualquier contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, sino actuaciones en materia de jurisdicción voluntaria. Y que por tanto, lo procedente en derecho es que la demanda la hubiera propuesto el propietario del inmueble, quien es el titular del interés jurídico propio y lo puede hacer valer en juicio.
Para resolver se observa, ciertamente la demanda es propuesta por la empresa Inmobiliaria San Benito, C.A., y no por el propietario del inmueble, quien ciertamente por ese carácter goza de titularidad para incoar la acción, pero igualmente observa quien juzga que el contrato que engendra la relación arrendaticia es sucrito por la demandante como arrendadora y el ciudadano Cesar Enrique Balza Cárdenas como arrendatario. Aunado a ello, se tiene que consta al folio 88, en la copia certificada del expediente de consignaciones traído a los autos por la demandada que en su numeral Primero menciona que “…mediante documento privado, sin lugar de emisión y sin fecha, que la INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A., (…) dio en arrendamiento a mi representado CESAR ENRIQUE BALZA CARDENAS, ya identificado, la primera planta de un inmueble ubicado en la Urbanización Altos de Paramillo, manzana 8, parcela 05, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Por lo que se tiene que la demandada reconoce como arrendador a la demandante de autos-
De lo anterior es claro y evidente que el arrendador del inmueble es la demandante; ahora bien, en raras ocasiones sucede que la condición de arrendador y propietario no se reúnen en un mismo sujeto y nuestra legislación no prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena, y que como en el artículo 34 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no se establece de manera directa y expresa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, puede interpretarse que tanto el propietario arrendador como el no propietario arrendador de la cosa ajena, tienen derecho al ejercicio de la acción de desalojo, como consecuencia de observarse que excepto las causales contenidas en los literales b y c, no guardan relación con la cualidad de propietario.
Sin embargo, es claro que en relación a la causal del literal a, en la cual se ha fundamentado esta demanda de desalojo, una persona natural o jurídica, pueda dar en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y en tal caso, corresponde al arrendador no propietario recibir y eventualmente ante su incumplimiento, exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento, conforme a las normas dispuestas en el artículo 1.167 del Código Civil.
Así las cosas y determinado que quien funge como actor en la presente causa es la arrendadora, se crea en quien juzga, convicción de que ello, per se, es suficiente para determinar que la demandante ostenta la cualidad suficiente para demandar por desalojo al accionado, toda vez que vista la causal con fundamento en la cual se pretende el desalojo, basta su carácter de arrendador, más no de propietario del inmueble en cuestión para que sea procedente el ejercicio de dicha acción. Conforme a lo expuesto, este Sentenciador declara sin lugar la cuestión previa así propuesta. Así se decide.

Delimitada la litis, se pasa de seguidas al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas, y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos, con la indicación de que conforme a los principios rectores de la carga probatoria, ya indicados, corresponde al demandante probar la existencia de la obligación y al demandado traer a los autos la prueba de la excepción o que de alguna manera se encontraba liberado del cumplimiento de la misma.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- DOCUMENTAL: Copia simple de documento constitutivo estatutario de la empresa demandante, registrado ante el Registro Mercantil del Estado Táchira, en fecha 09 de diciembre de 1987, Nro. 8, Tomo 48-B. Se valora como documento Público demostrativo de la personalidad jurídica de la empresa demandante.
.- DOCUMENTAL: Originales de documentos de administración suscritos entre la demandante y el ciudadano Omar Pulido, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-4.630.211 en fechas 15 de abril de 1.999 y 15 de septiembre de 2.007. Estas documentales se tienen como fehacientes en razón de no haber quedado controvertido en la litis que la demandante obra como administradora del inmueble propiedad del señalado Omar Pulido.
.- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres Díaz. Esta documental fue autenticada ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal en fecha 03 de julio de 2.001, bajo el Nro. 33m Tomo 82. No siendo objeto de impugnación se valora como documento Público, demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la litis con la mencionada ciudadana en las fechas y bajo las condiciones indicadas en ese contrarto.
.- DOCUMENTAL: Documento privado sin fecha de otorgamiento, suscrito entre la empresa demandante y el demandado. Esta documental privada al serle opuesta al demandado no resultó de modo alguna desconocida, en consecuencia y por mandato del contenido normativo del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento reconocido, en consecuencia se valora como tal para demostrar lo expresado en su contenido material, en especial en lo referido al monto del canon, cláusula temporal y demás convenciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia.
.- DOCUMENTAL: Notificación Judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, signada 4.296-2008. Esta documental tiene el carácter de documento Público al emanar de funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, por tanto se valora como tal para demostrar que en fecha 30 de junio de 2.008, el demandado fue notificado de su contenido.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de recibo. No es objeto de valoración, ello en razón de la interpretación del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, según la cual pueden ser promovidos en juicio solo las copias simples de documentos públicos, privados y reconocidos o tenidos como legalmente como reconocidos.
En el lapso probatorio:
.- Valor probatorio de contratos de administración de fechas 15 de abril de 1999 y 15 de septiembre de 2007, suscritos entre la demandante y el ciudadano Omar Pulido. Se indica el análisis previo y valoración de estas documentales.
.- Valor probatorio de contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres Díaz, de fecha 03 de junio de 2001 por ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, Nro. 33, Tomo 82 y contrato privado suscrito entre el ciudadano Cesar Enrique Balza Cárdenas y la demandante. Se indica que estas pruebas fueron previamente analizadas y valoradas.
.- Valor probatorio de expediente Nro. 4.296, de expediente de notificación del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Se indica la valoración previa de esta documental.
.- Valor de copia fotostática de recibo de pago de última mensualidad cancelada por el demandante. Se indica que esta documental fue previamente analizada,

PRUEBAS DE LA DEMANDADA
.- DOCUMENTAL: contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres Díaz, de fecha 03 de junio de 2001 por ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, Nro. 33, Tomo 82. Se indica que esta documental fue previamente valorada como documento público.
.- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre el ciudadano Cesar Enrique Balza Cárdenas y la demandante. Se indica que esta documental fue previamente valorada como documento tenido como legalmente reconocido.
.- DOCUMENTAL: Expediente Nro. 1064 - 2009, de consignaciones arrendaticias, llevado por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Esta documental debe ser valorada como documento Público demostrativo del pago hecho por consignación por parte de la demandada en las fechas y por los montos que constan en ese expediente.
.- DOCUMENTAL: Notificación Judicial del expediente Nro. 4.296-2.008 practicada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira.
.- DOCUMENTAL: copia simple de expediente Nro. 3007 correspondiente a declaración de únicos y universales herederos de la ciudadana Xiomara Emperatriz Torres Díaz. Esta documental se valora como documento Público demostrativa de que el demandado es heredero de la referida causante.
.- DOCUMENTAL: Expediente de consignaciones (folios 57 al 68) Nro. 1064, 2009, llevado por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Esta documental debe ser valorada como documento Público demostrativo del pago hecho por consignación por parte de la demandada en las fechas y por los montos que constan en ese expediente.

CONCLUSION PROBATORIA
Del material probatorio traído a los autos, así como las alegaciones de las partes, se tiene que a los contendientes de la litis los liga una relación arrendaticia sobre el inmueble que ocupa la demandada, el cual se encuentra constituido por casa para habitación ubicada en la Urbanización Altos de Paramillo, manzana 8, Parcela 5, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
Igualmente quedó demostrado que inicialmente se estableció la relación arrendaticia entre la demandante y la fallecida Xiomara Emperatriz Torres Díaz, en el año 2.001 y que el contrato cuyo cumplimiento se demanda mantienen como arrendatario al ciudadano César Enrique Balza Cárdenas. Así se establece.
Ahora bien, la demandante en la causa ha señalado que pretende que la accionada le haga entrega del inmueble en razón de haberse vencido un término contractual y hallarse el último en incumplimiento de su obligación de pago oportuno de la obligación contractual, siendo que el último mes cancelado es el de marzo de 2.009, por lo que adeuda la suma de Bs. 4.400, oo por ese concepto. No obstante esto último quedó desvirtuado, ya que la demandada se encuentra solvente en el pago de los meses que se le imputan como insolutos, tal y como se desprende del expediente de consignaciones que la demandada trae a los autos. Así se decide,
En relación a la pretensión de la accionante de que la demandada haga entrega del inmueble se tiene que tal acción se encuentra fundamentada en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, cuya previsión normativa indica:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble …”
Se señala en relación a la prórroga legal, que se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la aplicación del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no.
Conforme a lo anterior, se hace necesario verificar si cumplido el término contractual la demandada hizo uso del beneficio de la prórroga legal y que su disfrute fue ajustado al tiempo que ocupó el inmueble. Se tiene entonces que el término inicial del contrato de arrendamiento según se señala en la cláusula segunda era de seis (6) meses contados a partir del 15 de septiembre de 2.007, en consecuencia, el término inicial del contrato venció el 14 de marzo de 2.008. Igualmente se establece que según la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, que este era prorrogable por periodos iguales (6 meses) a menos de que cualquiera de las partes, ARRENDADORA o ARRENDATARIO, desearen que el contrato no se prorrogue por una un lapso igual al indicado en la presente cláusula, para lo cual deberán manifestar su voluntad de que no se prorrogara el contrato, dentro de los ciento veinte (120) días previos al vencimiento natural del contrato o su prorroga si hubiere habido alguna.
Así las cosas se tiene que la parte demandada, fue debidamente notificada conforme a lo indicado en la cláusula segunda en fecha 01 de julio de 2.008, por lo que comenzaba, el 16 de septiembre de 2.008, para la arrendataria, el disfrute de la prórroga legal de seis (6) meses por mandato del artículo 38, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios vigente para la fecha de ser incoada la acción. En consecuencia dicha prorroga legal expiraba el día 15 de marzo de 2.009, fecha en que la actora por mandato del artículo 39 de la Ley de arrendamientos vigente para esa fecha, podía intentar la acción de cumplimiento de contrato de entrega del inmueble, por encontrarse vencido el término inicial y haber disfrutado la arrendataria de la prórroga legal a que tenía derecho por encontrarse solvente en el pago de cánones arrendaticios. Así se establece.
Se tiene entonces, en cuanto a la pretensión de entrega del inmueble, que fue verificado la manifestación de voluntad de la demandante de culminar el término contractual y que igualmente la accionada disfrutó de la prórroga legal de seis (6) meses, por lo que concluida la misma, nació para la demandada el derecho a la solicitud de entrega del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios de fecha 01 de enero del año 2.000, vigente en su aspecto sustantivo para el momento de ser incoada la demanda. En consecuencia se encuentran dados los supuestos de la norma indicada, por lo que necesariamente la presente demanda deberá ser declarada con lugar y así se considerará en el dispositivo del fallo. Así se decide.
En el anterior punto se quiere destacar ante lo indicado por la accionada de que la relación arrendaticia data del año 2.001, quien juzga considera que la misma fue interrumpida por la suscripción del contrato privado, ya que en ese contrato se produjo el cambio de la arrendataria, a pesar del vínculo familiar que pudieron tener ambos arrendatarios, en consecuencia nace en el año 2.007, una nueva relación arrendaticia en que el arrendatario es el demandado, por lo que considera quien juzga improcedente el alegato de la demandada de la continuidad de la relación locaticia desde el año 2.001. Así se decide.
En otro aspecto se señala que demandado el pago de la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400,oo) por concepto de daños y perjuicios estimados en cánones dejados de percibir, fue comprobado la solvencia de tal concepto, ello evidenciado del expediente de consignaciones traído a los autos por la demandada. Así se decide.
Se indica finalmente que en razón de ser desechado parte de lo peticionado por la actora, se indicará en el dispositivo del fallo que la demanda es declarada parcialmente con lugar. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la Sociedad de Comercio, INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A., representada por su Presidente, LESBIA HERMELINDA MALUENGA DE NAVA, contra el ciudadano, CESAR ENRIQUE BALZA CARDENAS
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano CESAR ENRIQUE BALZA CARDENAS, a realizar de manera inmediata la entrega del inmueble que ocupa como arrendatario, el cual consiste en consistente en una casa para habitación ubicada en la Urbanización Altos de Paramillo, manzana 8, Parcela 5, Municipio Cárdenas del Estado Táchira
TERCERO: SIN LUGAR el pago reclamado a la demandada CESAR ENRIQUE BALZA CARDENAS de la suma de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400,oo), por concepto de daños y perjuicios, estimados en cánones dejados de percibir por el uso y disfrute del inmueble señalado.
CUARTO: No hay condenatoria en costas por cuanto la demandada no fue totalmente vencida en la litis.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de dos mil doce (2.012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Temporal,
Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:

La Secretaria,
Abog. Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo la 11:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
Exp. Nº 6445