TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Demandante: María Teresa Rodríguez de Villamizar, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.233.428, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira.
Apoderado de la demandante: Abogado Rodolfo Américo Gandica Anteliz, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 38.792, con domicilio procesal en la quinta avenida, entre calles 4 y 5, Paseo Comercial Santa María, local 35, parroquia San Sebastián, San Cristóbal, Estado Táchira.
Demandado: José Gregorio Torres Gómez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.213.581, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira.
Apoderada del demandado: Abogada Eddy Victoria Muñoz Rincón, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 78.067, con domicilio procesal en la calle 5, con carrera 2, Centro Profesional FORUM, planta baja, oficina 11 A, Sector Catedral, San Cristóbal, Estado Táchira.
Motivo: Saneamiento-Apelación de la decisión de fecha 08 de agosto de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declara inadmisible la demanda.
En escrito de fecha 03 de noviembre de 2009, el abogado Rodolfo Américo Gandica Anteliz, en su condición de apoderado de María Teresa Rodríguez de Villamizar, demanda a José Gregorio Torres Gómez, en razón de que le dio en venta a su mandante un inmueble compuesto por un lote de terreno propio, con unas mejoras sobre el construidas, consistentes en una casa para habitación de paredes de bloque, techo de platabanda, tres habitaciones, recibo, baño, cocina, piso de cemento pulido, que constituye la planta baja, ubicado en Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 05 de octubre de 1.998, bajo el N° 12, Tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; que en dicho documento se estableció que el inmueble vendido estaba libre de todo gravamen obligándose al saneamiento de ley; que luego de haberse realizado la mencionada operación y haber pagado el precio total de Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 7.500.000), en la actualidad Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.500,00), a finales de octubre de 1.998, es decir, días después de haberse efectuado la venta, a su representada le ha sido imposible protocolizar la misma, en razón de que el Registro Subalterno le exige realizar un documento de condominio a José Gregorio Torres Gómez, como propietario de la planta baja y a su hermana Alida Magaly Torres Gómez, en su condición de propietaria de la planta alta; igualmente el Registro le exige al vendedor que como adquirió el referido inmueble como casado, debe vender también la ex cónyuge a menos que exista documento de partición donde conste que el inmueble le fue adjudicado; que hasta la fecha su mandante le ha realizado innumerables reformas o mejoras a sus propias y únicas expensas; que debido al desbordamiento de la quebrada en septiembre de 1.999, tuvo que realizar nuevas mejoras, en virtud de que le ocasionaron grandes pérdidas; es por lo que en razón de que han transcurrido más de once (11) años sin que el vendedor José Gregorio Torres Gómez, haya hecho las diligencias para subsanar tales hechos ante el respectivo Registro y que año tras año, se han agotado todas las vías extrajudiciales y amistosas; que se ha burlado constantemente de su representada, que le ha hecho gastar dinero, que es tal el desespero de su representada para protocolizar la referida venta que ha estado en disposición de pagar todos los gastos de Registro incluyendo los del condominio de la planta alta y la propietaria Alida Magaly Torres Gómez, también se ha burlado de ella; que tales hechos no constan en la venta Notariada realizada por el demandado, por lo que existen vicios ocultos e irregularidades y como quiera que el vendedor no ha atendido las solicitudes realizadas por su representada, ni ha hecho el Registro correspondiente o el saneamiento conforme a derecho, se ve precisado a demandar como en efecto lo hace al vendedor José Gregorio Torres Gómez, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a que le pague sin plazo alguno la suma de Seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) por restitución del precio de venta del inmueble, por las mejoras realizadas a sus propias expensas, así como los daños y perjuicios los gastos hechos hasta la fecha por redacción de documentos, derecho de Registro, Alcaldía y otros, los cuales alcanzan hasta la fecha la cantidad de Quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) y las costas del juicio. Estima la demanda en la cantidad de Setecientos Noventa y Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 799.500,00), equivalente a Catorce Mil Quinientos Treinta y Seis con Treinta y Seis Unidades Tributarias (14.536,36 U.T) (fs. 1-29).
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en auto del 16 de noviembre de 2009, admite la demanda por saneamiento de conformidad con la ley, ordena el tramite por la vía ordinaria y emplazar al demandado José Gregorio Torres Gómez, para que comparezca ante ese Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente después de citado a fin de dar contestación a la demanda (f. 31).
En escrito de fecha 10 de febrero de 2010, la representación del demandado rechaza y contradice la demanda, en razón de que adolece de una serie de vicios y es contraria a derecho; que la venta se realizó el 05 de octubre de 1.998, es decir, hace más de 10 años y a todo evento niega y contradice que existiera mala fe de su mandante y opone la cuestiones previas contenidas en los numerales 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; que en el libelo de demanda habla de daños y perjuicios y los valora en la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), sin especificar el tipo de daño; que cuando el arrendador habla que se le esta causando un daño patrimonial, no especifica cual es, ni como calculó la cantidad de dinero, ni cuales fueron los conceptos, que no comprueba lo que esta diciendo, no aclara que tipo de daño se le esta ocasionando y la demandante esta fundando su acción en hechos falsos y el a quo la admite sin tomar en cuenta el lapso que establece la ley para ejercer la acción (fs. 38-40).
En escrito de fecha 19 de febrero de 2010, la representación de la accionante, estando dentro del lapso legal para subsanar o contradecir las cuestiones previas, lo hace en los siguientes términos, en cuanto a los daños y perjuicios, señala que es una demanda de saneamiento y específica que han pasado años para poder registrar la venta ocasionando gastos hasta la fecha por redacción de documentos, derecho de registro, alcaldía y otros que alcanzan o sobrepasan la suma de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), según consta en recibos acompañados al libelo de demanda; que el tribunal admite la demanda por saneamiento y no por daños y perjuicios; que en la parte final del libelo, dice textualmente “me veo precisado a demandar, como en efecto lo hago hoy formalmente al ciudadano JOSE GREGORIO TORRES GOMEZ, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-9.213.581, hábil y domiciliado en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por saneamiento de Ley e indemnización de daños y perjuicios de conformidad con los Artículos 1.503 ordinales 1° y 2°, 1.504, 1.508 ordinales 1°, 2°, 3° y 4°, 1.510, 1.518 y 1.522 del Código Civil vigente y los Artículos 483 y 585 del Código de Procedimiento Civil vigente…” “…así como los daños y perjuicios, igualmente los gastos hechos hasta la fecha por redacción de documentos, derechos de registro, alcaldía y otros, los cuales sobrepasan hasta la fecha la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00)…”; quedando así subsanados los requisitos de forma del libelo; con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la contradice en todas y cada una de sus parte, en virtud de que no guarda relación alguna con la causa, que lo que pretende la apoderada del demandado, es dilatar el proceso (fs. 41-45).
En escrito de fecha 03 de marzo de 2010, la representación del demandado, siguiendo el principio de comunidad de la prueba, promueve los recortes de periódico agregados por la representación de la demandante (fs. 46 y vto.); pruebas que admite el a quo cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva (f. 47).
El a quo en auto del 15 de junio de 2010, declara debidamente subsanadas las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (fs. 49-52); decisión que apela la representación del demandado en diligencia del 30 de junio de 2010 (f. 58).
En escrito de fecha 21 de marzo de 2011, la representación del demandado, rechaza y contradice la demanda, en razón de que adolece de una serie de vicios y es contraria a derecho, viola leyes especiales y principios generales de derecho; que existe caducidad de la acción, que su representado realiza la venta del inmueble el 05 de octubre de 1.998; que el accionante tiene conocimiento del presunto vicio, días después de la venta, es decir que desde octubre de 1.998, es decir, doce (12) años y tres días después aproximadamente; que se evidencia que desde que conoce el hecho a la fecha en que interpone la demanda han transcurrido 11 años y unos días, por lo que opera la caducidad de la acción; que desde el momento que el demandante
conoce el supuesto vicio, hasta la fecha que introduce la demanda transcurrieron 11 años y unos días y a la fecha de la contestación han transcurrido 12 años y 3 meses, que la caducidad no se interrumpe, por lo que niega y rechaza la acción ejercida; que la demandante ha tenido la posesión pacífica del inmueble; le ha realizado presuntamente algunas mejoras; no alega en su escrito la perturbación en su uso, goce y disfrute, es decir, que tiene la posesión pacífica, que según la doctrina y jurisprudencia, no cumple con los requisitos esenciales para ejercer la acción; que la demandante vive en el inmueble objeto de la acción, que dispone de su inmueble libremente sin ninguna limitación; que para que surja la evicción, el comprador tiene que probar: 1) que se le ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella; 2) que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero; 3) que dicho derecho correspondía al tercero y 4) que dicho derecho correspondía al tercero y que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto; que el comprador no ha sido perturbado por nadie, en el ejercicio de su Derecho; que no existe nadie que tenga derechos sobre el inmueble dado en venta, ni existe una sentencia donde le otorguen un derecho a un tercero sobre el inmueble; que no se tomaron en cuenta los requisitos esenciales para ejercer la acción, por lo que rechaza y contradice la acción interpuesta; rechaza el hecho de que la demandante manifestara que existieran vicios en la venta, que él desconocía; la primera que su representado vendiera el inmueble como divorciado y la segunda que se constituyera en un vicio, el hecho de vender el inmueble por Notaría; que al realizar la venta el comprador al momento de la firma, revisó los documentos de propiedad, que su representado llevó la sentencia de divorcio, situación que la accionante conoce antes de la venta; que anteriormente las ventas se otorgaban en las Notarías Públicas, fue sólo hasta hace unos años que los requerimientos cambiaron, por lo que no puede constituirse como vicio; que ella era conocedora de las dos situaciones que alega en la demanda, por lo que su representado no tiene responsabilidad
alguna, en razón de que la compradora era conocedora de todas las situaciones que rodearon la venta; rechaza y contradice que su mandante hiciera caso omiso a las solicitudes amistosas, varios años después de la compra, para realizar un documento de condominio; que en el año 2007 aunque ya no era su responsabilidad, gestionó pagos y todo lo necesario para realizar esos documentos, lo que se evidencia en las copias de pagos, en la cédula catastral del inmueble, solvencia municipal e incluso el pago al Registro Inmobiliario, diligencias que realizó su hermana Gladys Torres Gómez, en nombre de su representado; que al momento de finiquitar algunas cláusulas del documento, no hubo acuerdo y por eso no se protocolizó; rechaza el valor que se le da al inmueble, en razón de que la ubicación no es la mejor, colinda con el embaulamiento de una quebrada, que incluso se ha desbordado; que es absurdo pensar que una pequeña casa bifamiliar, tenga ese valor, que hace 12 años la demandante la adquirió en la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00), hoy SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00); finalmente rechaza y contradice el monto de la estimación de la demanda; que se esta basando en un monto errado del valor del inmueble, unos daños y perjuicios que no son enumerados, ni específicos, ni son valorados, por tanto es un monto exagerado (fs. 62-98).
En escrito de fecha 11 de abril de 2011, la representación de la demandante, promueve el mérito favorable de los autos; las instrumentales o documentales insertas de los folios 10 al 18, que se corresponden con las ventas realizadas, marcados con las letras B, C y D; copias de fotografías a color del inmueble objeto de la acción, las cuales se encuentran insertos a los 19 al 26; publicaciones del Diario La Nación, corriente a los folios 27, 28 y 29, donde aparecen que los daños ocasionados al inmueble en cuestión; inspección judicial, en el inmueble objeto de la acción, a fin de que deje constancia del valor aproximado, desde cuando se le han realizado las mejoras y cualquier otra circunstancia; se oficie al Registro Público Primero del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, para que respondan porque razón no permite protocolizar el documento, si en varias oportunidades se ha intentado y sobre cualquier otro particular que el ente Registral desee informar; promueve las testimoniales de Zoraida Estella Jáuregui Velazco, María Yoleyda Montañéz de Sánchez, José Alirio Villamizar Rodríguez, Francisco Ferney Marín Henao y Lid Seharle Pastrán Murillo (fs.101-102); pruebas que admite el a quo cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva y con respecto a la inspección judicial promovida en el numeral Quinto, niega su admisión, en virtud de que no señaló cual es el inmueble donde debe trasladarse y constituirse el Tribunal; acuerda oficiar al Registrador Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira; fija día y hora para la evacuación de las testimoniales (f. 107); las cuales arrojaron el siguiente resultado:
Declaración de la ciudadana Zoraida Estella Jáuregui Velazco, venezolana, mayor de edad, comerciante, quien señala:
“Que sabe y le consta que la señora María Teresa Rodríguez de Villamizar, es propietaria de una casa para habitación ubicada en el Pasaje Urdaneta, Pirineos, Municipio San Cristóbal; que le consta que es la propietaria porque María Rodríguez, es su suegra; que le consta que compró hace más de 12 años; que tiene conocimiento que la adquirió hace más de 12 años, ante la Notaría Cuarta de San Cristóbal; que distingue a José Gregorio Torres Gómez, porque fue quien le vendió la casa a María Teresa Rodríguez de Villamizar; que José Gregorio Torres, nunca mostró interés ni quiso realizar el registro de la venta; que le consta que no tuvo interés en protocolizar o registrar la venta porque ella es la que ha realizado diligencias en la alcaldía, ha ido al registro, porque su suegra es una persona de avanzada edad; que no ha registrado la venta porque les pidieron un documento de condominio y cuando José Gregorio Torres vendió, estaba divorciado y tenían que hacer la partición de bienes, por estas razones no se ha podido registrar” (fs. 111-112).
Declaración de María Yoleyda Montañez de Sánchez, venezolana, mayor de edad, quien expresa:
“Que sabe y le consta que María Teresa Rodríguez de Villamizar, es la propietaria de una casa para habitación ubicada en el pasaje Urdaneta, Pirineos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; que le consta que es la propietaria porque ella vive en ese Barrio desde el año 1.973 y conoció a los anteriores dueños; que no sabe exactamente desde cuando es propietaria María Teresa Villamizar, del inmueble, pero fue como en el año 1.995 o 1.996; que conoce a José Gregorio Torres Gómez, desde que ella vive en el Barrio; que José Gregorio Torres Gómez, no le ha querido registrar los documentos de la casa a María Teresa Villamizar; que le ha realizado mejoras a la vivienda, porque en el año 1.997, hubo una inundación por donde viven y ellos le habían hecho una remodelación y el agua arrasó con todo eso y lo destrozó y luego volvieron a reconstruir todo; que José Gregorio Torres Gómez, tiene responsabilidad por no protocolizarse la referida venta, que el no la quería registrar; y a repreguntas, contestó: que conoce a José Gregorio Torres Gómez de toda la vida, fueron criados en el mismo Barrio; que es irresponsable porque le hizo la venta a la señora y no le ha querido firmar los documentos; que en el inmueble vive el hijo de María Teresa, Alirio Villamizar, la esposa Zoraida y sus hijos; que el problema del registro comenzó en el año 2002, que fue cuando le pidieron firmar para ser testigo de eso; que tiene conocimiento que esas casas colindan con el embaulamiento de una quebrada porque vive allí frente a la casa de María Teresa y colindan con la quebrada; que en el año 1.997, ocurrió la primera inundación, la segunda fue en el año 1.998 y luego de esas inundaciones, les hicieron saber que ese sector era zona de riesgo, pero no los mandaron a desalojar; que no le puede dar el valor de una casa en ese sector, pero si hay buenas casas por allí; que ninguna de las casas se cayó, sólo la parte del porche, las columnas y el patio, toda la parte de afuera, no tocó ninguna de las casas, el segundo piso esta igual, ellos volvieron a construir el muro” (fs. 114-115).
En escrito de fecha 29 de abril de 2011, la representación del demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, tacha como testigos a Zoraida Estela Jáuregui, por ser familiar directa de la demandante y a José Alirio Villamizar, en razón de que es hijo de la accionante y por tanto tienen interés directo en la causa (fs. 116-117).
Declaración del ciudadano José Alirio Villamizar Rodríguez, venezolano, mayor de edad, quien señala:
“Que la propietaria de una casa ubicada en el Pasaje Urdaneta, Pirineos, es la señora María Teresa Rodríguez de Villamizar; que le consta porque es su mamá; que es propietaria desde hace 13 años; que le compró la casa a José Gregorio Torres, ante una Notaría; que conoce a José Gregorio Torres Gómez; que el mencionado ciudadano no ha realizado ninguna diligencia para protocolizar o registrar la venta; que María Teresa de Villamizar le ha realizado mejoras, porque él mismo se las hecho; que se le han realizado mejoras en la cocina, los baños, las habitaciones y parte del porche, porque estaba mal construida, para mejor comodidad de la casa, también se le hicieron las ventanas, rejas y electricidad; que José Gregorio Torres Gómez tiene la mayor responsabilidad, en la no protocolización de la venta, porque en varias oportunidades han hablado con él para que se registre el documento y no ha acudido; a repreguntas contestó: que en ese inmueble vive él con sus 2 hijos y su esposa; que se les ha hecho hincapié para protocolizar los documentos y hasta ahora no han querido, por eso acudieron a un abogado para ejercer presión, en eso llevan 12 años; que no tiene conocimiento de algún documento o factura por gestiones realizadas por José Gregorio Gómez ante el Registro Inmobiliario; que tiene conocimiento que la casa colinda con un embaulamiento, no con una quebrada; que tiene conocimiento que ese sector fue objeto de una inundación, porque el hizo unas reparaciones debido a esa situación, las cuales quedaron registradas en los periódicos regionales en el año 1.998; que la demandante ha usado y gozado del inmueble sin ninguna interrupción por parte del demandado o terceros” (fs.118-120).
Declaración del ciudadano Francisco Ferney Marín Henao, venezolano, mayor de edad, quien expresa:
“Que sabe y le consta que María Teresa Villamizar es la propietaria de una casa ubicada en el Pasaje Urdaneta, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; que le consta porque desde que ella compró la casa, la ha visto todo el tiempo allí y porque en cierta ocasión vio el documento de compra, porque estuvo comparando con el hijo de ella dicho documento y es su vecino; que sabe y le consta que desde hace 15 o 16 años María Teresa Villamizar es la propietaria de la casa; que conoce a José Gregorio Torres Gómez, desde hace más de 20 años; que sabe que José Gregorio Torres hizo la venta de la casa notariada; que le consta porque vive en el sector desde hace más de 20 años; que tiene un taller de refrigeración dentro de su casa y pertenece al Concejo Comunal; que José Gregorio Torres Gómez, es una persona de buena conducta; que tiene conocimiento que a la casa le han hecho mejoras tanto el dueño anterior como los actuales: a repreguntas, contestó: que sabe que Teresa, Alirio, su esposa y sus hijos viven allí desde hace más de 15 o 16 años; que no sabe si existe alguna controversia con respecto a la venta del inmueble, que cuando el señor la vendió era muy amistoso; que tiene conocimiento que el terreno limita con una quebrada; que no sabe que ese sector fue declarado zona de riesgo, que el no lo había escuchado, que allí viven varias familias; que en dos ocasiones se ha desbordado la quebrada creando inundaciones; que esas inundaciones destruyeron un poco la casa que están mencionando; que sabe que la propietaria y su hijo han vivido tranquilamente allí, que él no se ha dado cuenta si han tenido problemas o alguna discusión porque eso es algo personal” (fs. 121-123).
Declaración del ciudadano Lid Seharle Pastrán Murillo, venezolano, mayor de edad, quien señala:
“Que distingue desde hace tiempo a la propietaria de una casa ubicada en el Pasaje Urdaneta, Pirineos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; que se llama María Teresa de Villamizar; que la distingue desde hace 13 años porque es vecina; que sabe que la demandante la adquirió por la venta de los demandante; que distingue desde hace varios años a José Gregorio Torres Gómez; que no le consta que José Gregorio Torres, haya tenido responsabilidad para registrar la venta notariada; que tiene conocimiento, que se le han realizado mejoras a la casa, como el cercado y la regresiva; a repreguntas contestó: que distingue a José Gregorio Torres Gómez y su familia desde hace varios años; que tuvo alguna controversia con los familiares de José Gregorio Torres; que por tal situación acudieron a un organismo público para resolverla; que fueron a la Prefectura; que Alirio Villamizar es quien desde hace varios años habita esa casa; que sabe que la casa colinda con una quebrada; que ese sector no ha sido declarado zona de riesgo; que no le han perturbado el uso del inmueble” (fs. 124-126).
Por su parte la representación del demandado, promueve como documentales, el documento de venta en el cual su mandante vende a la accionante el inmueble en cuestión, evidenciándose la fecha en que se realizó la venta notariada y desde que momento se conoce el error; decisiones del Tribunal Supremo de Justicia, donde se ventilan casos similares y los requisitos que se deben cumplir para que se perfeccione el saneamiento; dictamen de un perito avaluador, que especifique un valor aproximado de un inmueble en ese lugar y las características especificas del sitio donde se encuentra construida la casa; fotos actuales del inmueble para conocer el valor real; depósitos y documentos para el registro a nombre de su representado, para demostrar que ha gestionado lo necesario para redacta el documento de condominio; finalmente promueve la testimonial de Sonia María Navarro Gómez (fs. 104-105); pruebas que admite el a quo cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, niega la admisión del nombramiento de un perito avaluador y fija día y hora para la evacuación de la testimonial (f. 110); la cual arrojó el siguiente resultado:
Declaración de la ciudadana Sonia María Navarro Gómez, venezolana, mayor de edad, quien expresa:
“Que conoce a José Gregorio Torres Gómez y su familia desde el año 1995 o 1996 aproximadamente; que tiene conocimiento que José Gregorio Torres y su familia viven en el Sector Barrio Sucre, al lado de la quebrada que esta embaulada; que tiene conocimiento que en 2 o 3 ocasiones se inundaron, que esa fue una de las razones por las que conoció a esa familia, eso fue como en 1.997 o 1.998 aproximadamente; que en una oportunidad José Gregorio Torres Gómez, le pidió una recomendación sobre el procedimiento de condominio porque es propietario de varias casas en el mismo sector y quería dejarle a los hijos y hacer una venta y le recomendó el procedimiento de condominio que era el más viable y le dijo que buscara un abogado, que no sabe si hubo o no controversia, ella redactó un documento de condominio indicándole que no era abogado y que tenía que buscar uno para proceder; que sabe que José Gregorio Torres es una persona responsable, cumplidora, un caballero. A repreguntas contestó: que por su cargo conoce mucha gente, pero con el nombre de María Teresa Villamizar, no recuerda a ninguna persona y en relación al juicio desconoce a la parte demandante por completo; que en relación al segundo apellido Gómez de José Gregorio y su segundo apellido, no existe ninguna relación de parentesco, es sólo casualidad; que sabe que José Gregorio Torres realizó la venta de un inmueble a una persona, que no conoce el nombre de dicha persona, ni la conoce; que conoció a José Gregorio Torres Gómez en el 1.996 o 1.997; que para esa fecha ella era estudiante de derecho y José Gregorio Torres le comentó la situación que tenía con los inmuebles y que quería vender y ella le recomendó que hiciera un documento de condominio y le indicó que tenía que buscar un abogado; que no le consta si José Gregorio Torres ha realizado o no el documento, que en una oportunidad le preguntó que había hecho y él le contestó que los abogados le cobraban muy caro y en ese momento no tenía el dinero para hacer el procedimiento.” (fs. 127-129).
En escrito de fecha 10 de junio de 2011, la representación del demandado, promueve como documentales las sentencias reproducidas en la contestación de la demanda; decisión donde aparecen los requisitos necesarios para el saneamiento, fotografías donde aparece la quebrada antes del embaulamiento, fotos más recientes donde se observan las condiciones de la vivienda, ratifica las fotos anexas en la contestación; ratifica los recortes de periódico donde aparece la noticia de la inundación del sector, ratifica el documento de venta notariada del inmueble en cuestión (fs. 130-139).
El a quo en decisión de fecha 08 de agosto de 2012, declara inadmisible la demanda de saneamiento por evicción interpuesta por María Teresa Rodríguez de Villamizar, contra José Gregorio Torres Gómez, por incumplimiento de los presupuestos procesales para el ejercicio de la pretensión formulada en la demanda (fs. 145-159); decisión que apela la representación de la demandante, en escrito de fecha 11 de octubre de 2012 (fs. 165-166), es oída en ambos efectos y remitido el expediente al Juzgado Superior distribuidor (f. 167) y recibido en esta alzada el 23 de octubre de 2012 (f. 170).
En escrito de fecha 26 de noviembre de 2012, la representación de la demandante, señala que la sentencia del a quo es contradictoria en todas y cada una de sus partes, que en la parte dispositiva señala que es inadmisible, pero en la parte motiva declara firme la estimación de la demanda y sin lugar la caducidad de la acción de saneamiento por evicción; que no se resuelve la cuestión previa promovida; que promovió como prueba se oficiara al Registro a fin de que informara por que motivo no se había registrado la venta y en ningún auto consta la información solicitada; que se debe reponer la causa al estado de que se subsanen los vicios de fondo; que el derecho a la propiedad es inviolable; que su representada hasta la fecha no ha podido disponer del inmueble; finalmente pide se ordene, corregir, rectificar o enmendar el fallo y reponer la causa de conformidad con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Código de Procedimiento Civil y demás leyes de la República (fs. 171-181).
El Tribunal para decidir observa:
El caso sometido al conocimiento de esta alzada, trata de la apelación interpuesta por la representación de la demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declara inadmisible la demanda de saneamiento por evicción interpuesta por María Teresa Rodríguez de Villamizar, contra José Gregorio Torres Gómez, por incumplimiento de los presupuestos procesales para el ejercicio de la pretensión formulada en la demanda.
En tal sentido, el artículo 1.503 del Código Civil, señala:
Artículo 1.503. “Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, corresponde aquél:
1.- De la posesión pacífica de la cosa vendida.
2.- De los vicios o defectos ocultos de la misma.”
Comentario
Respecto al saneamiento por evicción, el artículo 1504 del Código Civil, establece:
Artículo 1.504. “Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.”
Del análisis de la anterior norma, se desprende que aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.
Así tenemos, que el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido; el saneamiento comprende 2 obligaciones: garantizar la posesión pacífica, es decir, el saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción y garantizar la posesión útil, vale decir, saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos; el saneamiento en caso de evicción, es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.
Ahora bien, el motivo de la apelación es la inadmisibilidad de la demanda de saneamiento por evicción, interpuesta por María Teresa Rodríguez de Villamizar, contra José Gregorio Torres Gómez, siendo necesario para esta alzada, verificar los requisitos establecidos en la ley para la presente acción de saneamiento por evicción, sin que ello signifique entrar a conocer el fondo.
La decisión del a quo, declara la inadmisibilidad de la demanda de saneamiento por evicción, en razón de que no esta probada en autos la evicción.
En este sentido, el saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el vendedor, como son: 1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; 2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros; 3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.
La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o parte de la misma. Ello no es más que una de las condiciones para la procedencia de la evicción, pues tal requisito debe concurrir además con la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.
Al respecto José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantiza señala:
“...C) Condiciones para que la evicción haga nacer la responsabilidad:...el comprador tiene que probar: 1) que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella; 2) que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero; 3) que dicho derecho correspondía al tercero; y 4) que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto. La manera más evidente de comprobar todos esos extremos es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero (negrillas del tribunal).
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 01-588 de fecha 25 de febrero de 2004, respecto a la evicción, señala:
“ Para decidir, esta Sala observa:
El artículo 1.504 del Código Civil establece que “aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.
Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien. No obstante, para que se considere consumada la evicción deben concurrir los siguientes requisitos: a) Que el comprador quede privado total o parcialmente de la cosa adquirida; b) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta; y, c) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme.
La concurrencia de tales requisitos tiene como propósito demostrar, que el vendedor es responsable por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebración del negocio jurídico. ...
... En el actual Código de Procedimiento Civil, el legislador, considerando el principio de economía procesal y para evitar fallos contradictorios sobre pretensiones que tienen vinculación material, estableció en su artículo 370 ordinal 5° la llamada cita de saneamiento o de garantía; procedimiento que se inicia por vía incidental en un juicio pendiente en el cual el comprador demandado (garantido) llama al vendedor (garante) como tercero, para que coadyuve en la defensa de su derecho real sobre la cosa, y a su vez, responda por la evicción que le prive del todo o parte de ella, mediante el pago de una indemnización por los perjuicios causados, en caso de resultar perdidosos en el juicio.
La cita de saneamiento configura un juicio diferente que se desarrolla como accesorio del principal, el cual se haya condicionado a lo que en éste se resuelva, pues de proceder la pretensión deducida contra el garantido, privándosele de su derecho de propiedad, el sentenciador deberá pronunciarse en ese mismo fallo sobre la cita planteada. ...
En criterio de esta Sala, los hechos establecidos en la sentencia impugnada permiten constatar con claridad que en el caso planteado se habían cumplido los presupuestos de la evicción, por lo siguiente:
La privación de la cosa vendida provino de una causa anterior. En efecto, el propio sentenciador expresó que la resolución de los contratos de venta con pacto de retracto de las acciones de Centro Sonido Internacional C.A., acarreaban necesariamente la nulidad de las ventas del inmueble realizadas por Centro Sonido Internacional C.A. al Escritorio Técnico-Económico Melean Pérez Asociados, S.A. (ETEMEPE), así como la hecha por esta última a Valores Inmobiliarios B.P C.A, pues el bien vendido en los referidos negocios, era un activo del que no se podía disponer al momento de realizarse dichas ventas, por no haber transcurrido el lapso acordado en los contratos de venta con pacto de retracto mencionados.
Dada la tramitación incidental de la cita de saneamiento, el pronunciamiento del juez sobre la procedencia de las pretensiones principales deducidas, no impugnado en casación, es suficiente para considerar cumplido el requisito relativo a la existencia de una sentencia que declare el mejor derecho de los actores sobre el bien vendido al garantido, pues es obvio que tratándose de una pretensión subsidiaria de la principal, la privación de su derecho de propiedad sobre el inmueble no puede provenir sino del mismo fallo.
Por estas razones, es criterio de la Sala que el Juez de la recurrida, al exigir la existencia previa de una sentencia que declarase la privación del bien vendido a los fines de considerar configurada la evicción, obviando la naturaleza incidental de la cita de saneamiento planteada, infringió por errónea interpretación el artículo 1.504 del Código Civil; no así el artículo 370 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, puesto que tal disposición consagra la intervención del tercero llamado a la causa en razón del saneamiento o garantía, por lo que siendo una norma que consagra una forma procesal, mal pudo ser infringido por falta de aplicación. ... (Resaltado de la Sala)
Es reiterada la doctrina y jurisprudencia que respecto a la evicción señala que en efecto, la evicción no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se vea privado del todo o parte de la misma, ello no es mas que una de las condiciones para la procedencia de la evicción, ya que tal requisito debe concurrir con la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme, entonces la evicción tienen lugar cuando el comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra se ve privado del todo o en parte de la cosa comprada.
Así las cosas, se hace necesario analizar las pruebas traídas a los autos, para lo cual observa:
La parte demandante promueve:
1.- El mérito favorable de los autos; respecto al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante, cabe destacar que no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala: “Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7. Año 2002, página 567). En tal sentido, esta alzada se acoge al criterio jurisprudencial transcrito y no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, ni a los escritos presentados para demostrar la equivocación de planteamientos e interpretación de jurisprudencia y doctrina, en virtud del principio iura novit curia, que el juez debe aplicar como conocedor del derecho y así se decide.
2.- Las documentales marcadas con las letras B, C y D (fs. 10 al 18); a las documentales anteriores se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y sirven para demostrar que José Gregorio Torres Gómez, vende a María Teresa Rodríguez de Villamizar, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 05 de octubre de 1.998, un inmueble ubicado en Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira (fs. 10-12); el marcado con la letra “C” sirve para demostrar que Joselito Torres Nieto, vende a José Gregorio Torres Gómez, la planta alta de un inmueble ubicado en Pirineos, Municipio Pedro María Morantes, antes Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, el 28 de octubre de 1.988 (fs. 14-15); el marcado con la letra “D” sirve para demostrar que Joselito Torres Nieto, vende a Alida Magaly Torres Gómez, la segunda planta del inmueble, ubicado en Pirineos, Municipio Pedro María Morantes, del antes Distrito San Cristóbal, el 28 de octubre de 1.988 (fs. 17-18).
3.- Copias de fotografías a color del inmueble objeto de la acción (fs. 19 al 26); las anteriores probanzas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la contraparte.
4.- Copia Fotostática de las publicaciones del Diario La Nación, donde aparece que su mandante sufrió daños en el inmueble (fs. 27 al 29); para la valoración de esta prueba, es importante establecer que los hechos publicitados por los medios de comunicación de manera uniforme, comprenden un efecto de la comunicación masiva, que en forma transitoria y puntual hace del conocimiento general un hecho que durante cierto espacio de tiempo, permite a la sociedad referirse a él y comentar el suceso, o tomar conciencia de un mensaje, como sucede con la propaganda o publicidad masiva.
El hecho publicitado o comunicacional no es un hecho notorio en el sentido clásico, ya que puede no incorporarse como permanente a la cultura del grupo social, sin embargo su publicidad lo hace conocido como cierto en un momento dado por un gran sector del conglomerado, incluyendo al juez; por lo que se puede afirmar que forma parte de la cultura, así luego desaparezca, ya que su importancia lo era, solo en un espacio y tiempo limitado y a veces breve. En consecuencia, este Juzgador le otorga valor probatorio a tales probanzas, y de ellas de desprende que el 18 de septiembre de 1.999, hubo emergencia en la ciudad, por el desbordamiento de quebradas, lo que se produjeron cuantiosas pérdidas.
5.- Oficiar al Registro Público Primero del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira; la probanza anterior no fue evacuada.
6.- Promueve las testimoniales de María Yoleyda Montañéz de Sánchez, Francisco Ferney Marín Henao y Lid Seharle Pastrán Murillo; los anteriores testigos, fueron contestes en afirmar que María Teresa Rodríguez de Villamizar, es la propietaria de una casa para habitación ubicada en el Pasaje Urdaneta, Pirineos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, desde hace 15 o 16 años; que tienen conocimiento que se le han realizado mejoras a la vivienda.
7.- Promueve las testimoniales de Zoraida Estella Jáuregui Velazco, José Alirio Villamizar Rodríguez (fs. 111-112 y 118-120); a las deposiciones anteriores, no se les confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 480 y 481, numeral 1° del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Documento de venta en el cual su mandante vende a la accionante el inmueble en cuestión, evidenciándose la fecha en que se realizó la venta notariada y desde que momento se conoce el error (fs. 10 y 11); la anterior documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y sirve para demostrar que José Gregorio Torres Gómez, le vende a María Teresa Rodríguez de Villamizar, un inmueble ubicado en Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 05 de octubre de 1.998.
2.- Decisiones del Tribunal Supremo de Justicia, donde se ventilan casos similares y los requisitos que se deben cumplir para que se perfeccione el saneamiento (fs. 67-86 y 131-133); las documentales anteriores se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.
3.- Fotografías actuales del inmueble para conocer el valor real (fs. 134—136); las anteriores probanzas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la contraparte.
5.- Copia fotostática simple de los depósitos (f. 93); la documental anterior se valora de conformidad con el artículo 1.383 Código Civil y documentos para el registro a nombre de su representado, para demostrar que ha gestionado lo necesario para redactar el documento de condominio (fs. 87-92); los documentos anteriores se valoran de conformidad con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.
6.- Testimonial de Sonia María Navarro Gómez (fs. 127-129); la deposición anterior se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se desprende que conoce a José Gregorio Torres, que sabe que en 2 o 3 oportunidades, que esa fue una de las razones por las que conoció a esa familia, que fue como en 1.997 o 1.998; que en una oportunidad José Gregorio le pidió una recomendación sobre el procedimiento de condominio; que sabe que José Gregorio es una persona responsable, que no recuerda a ninguna persona con el nombre de María Teresa Villamizar, que no conoce a la parte demandante, que no existe ninguna relación entre José Gregorio Torres Gómez y ella, que sabe que él realizó una venta, pero no sabe a quien.
Del análisis conjunto hecho a las probanzas existentes, se evidencia que en autos quedó plenamente demostrado que la demandante acciona el saneamiento por evicción, siendo que tal motivo no está demostrado en autos, en razón de que lo que consigna la demandante como fundamento de la acción, es la copia certificada del documento de compra venta, suscrito entre José Gregorio Torres Gómez y María Teresa Rodríguez de Villamizar, copia de fotografías a color del inmueble y copia fotostática de las publicaciones del Diario La Nación, donde aparece que su mandante sufrió daños en el inmueble.
Así las cosas, esta alzada en consonancia con el criterio jurisprudencial antes transcrito y las actas contenidas en el expediente, considera que no existe decisión judicial que compruebe la evicción, para reclamar el saneamiento, por lo que no se encuentran llenos los extremos para la admisión de la demanda de saneamiento por evicción, requisito éste de obligatorio cumplimiento; razón por la cual es forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la demandante e inadmisible la demanda de saneamiento por evicción, interpuesta por María Teresa Rodríguez de Villamizar, contra José Gregorio Torres Gómez. Así se decide.
En mérito de las anteriores consideraciones, al criterio doctrinal y a las normas señaladas en el presente fallo, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide.
Primero: Declara sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la accionante, ya identificados, en escrito de fecha 11 de octubre de 2012.
Segundo: Declara inadmisible la demanda de saneamiento por evicción, interpuesta por María Teresa Rodríguez de Villamizar, contra José Gregorio Torres Gómez.
Tercero: Queda confirmada la decisión apelada, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08 de agosto de 2012, que declara inadmisible la demanda de saneamiento por evicción, interpuesta por María Teresa Rodríguez de Villamizar, contra José Gregorio Torres Gómez, ya identificados.
Cuarto: Condena en Costas, a la apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, déjese copia fotostática certificada de la presente decisión, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y archívese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los 28 días del mes de enero de 2013. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
La Jueza Titular,

Ana Yldikó Casanova Rosales
El Secretario,

Antonio Mazuera Arias
En la misma fecha, siendo las diez y diez minutos de la mañana (10:10 a.m.), se publicó la anterior decisión y se dejó copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Mddr.
Exp. Nº6964