TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO DE LAS PARROQUIAS CARAYACA Y EL JUNKO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
202º y 154º

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: JOSE DE CARVALHO CAETANO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.162.794.
APODERADO JUDICIAL: PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.568 y titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.995.096.
PARTE DEMANDADA: JUAN PABLO QUINTERO PEDRÓN, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.484.409.
APODERADOS JUDICIALES: ELIAS OROPEZA MORA y HUMBERTO RODRIGUEZ ALEMAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 77.437 y 43.867, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-9.855.265 y V-6.976.190 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE No: 5710-2013.

SÍNTESIS

En fecha 29 de enero de 2013, se recibió demanda presentada por el Abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.568, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE DE CARVALHO CAETANO, contra el ciudadano JUAN PABLO QUINTERO PEDRÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Adujo la representación judicial de la parte actora lo siguiente:
Que 08 de febrero de 2.011, se firmó un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado por UN (01) AÑO, con el ciudadano JUAN PABLO QUINTERO PEDRÓN, …este contrato es a tiempo determinado por un 01 año fijo, con fecha de entrada en vigencia el 08/02/2011, hasta el 08/02/12, que según Cláusula Segunda Reza: El plazo de duración de este contrato será de UN (1) AÑO prorrogable contados a partir del día Ocho (8) de Febrero de 2011 hasta el Ocho (8) de febrero del 2012, … a manera de comentario o de ilustrar el caso. Se considerara prorrogado automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con Un (01) Mes de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del primer periodo o en cualquiera de sus prorrogas su deseo de darlo por terminado. Se entenderá siempre que aun cuando EL ARRENDATARIO continuare ocupando el Inmueble después de notificado, no operará la tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue siendo a tiempo determinado… mi representado le notifica… en fecha Ocho (8) de Diciembre del 2011, la intención de NO renovar dicho contrato de arrendamiento y que a partir del Ocho (8) de Marzo del 2012 comenzará a correr la Prorroga Legal de seis (6) meses, tal como se evidencia en carta de No Prorroga de fecha Ocho (8) de Diciembre del 2011 marcada con la letra C, de igual forma en los Recibos de pago del Canon de Arrendamiento emitidos por mi cliente todos los meses se colocaba la información que corría la Prorroga legal a tal efecto se incorpora recibos de pagos de los meses de Mayo y junio del 2012 marcados con las letras D y E respectivamente, … dicho inmueble objeto de esta demanda se encuentra ubicado en el En la calle Lourdes Parroquia Carayaca, Municipio Vargas del Estado Vargas según Clausula Primera, Ciudadano Juez el Canon de Arrendamiento Según Cláusula tercera era de Bolívares fuertes TRES MIL DOSCIENTOS (Bsf. 3.200,00), mensual que se cancelaría dentro de los Cinco 05 primeros días de cada mes, … el Inquilino el Mes de Agosto del 2.012 sin causa justificable NO canceló el canon de arrendamiento, el último mes de la Prorroga Legal que según la ley es su sagrado deber de cancelar, los primeros días de cada mes, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar a el ciudadano JUAN PABLO QUINTERO PEDRO,… por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentados en los artículos 1159,1167,1264,1579,1661, del Código Civil vigente, y las Cláusulas TERCERA, NOVENA del contrato de arrendamiento, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: a dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento, y en consecuencia, la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: A pagar la Cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 3.200,00), por vía de Daños y Perjuicios el cánon de arrendamiento del Mes de Agosto del 2.012, último mes de la Prorroga Legal. TERCERO: A pagar las costas y costos que cause el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Estimo la Presente Demanda en la Cantidad de Bolívares Tres Mil doscientos (Bsf. 3.200,oo) equivalentes a 35,55 unidades tributarias a razón de 90,00 cada una, CUARTO: A presentar solvencias de los servicios de suministros de agua y luz eléctrica.

El 01 de febrero del corriente año, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento del accionado para dar contestación a la demanda.
Por diligencia de fecha 21 de febrero del presente año, el Alguacil de este Tribunal consignó recibo de citación firmado por el demandado.
El día 25 de febrero de 2013, la parte demandada asistido por el Abogado HUMBERTO RODRIGUEZ ALEMAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.867, otorgó poder apud-acta a los profesionales del Derecho: ELIAS OROPEZA MORA y HUMBERTO RODRIGUEZ ALEMAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 77.437 y 43.867, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-9.855.265 y V-6.976.190 respectivamente y, en esa misma fecha, presentó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
En fecha 14 de marzo de 2013, la parte actora, a través de su representante judicial, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual reprodujo el mérito favorable del contrato de arrendamiento y de los recibos de pago, en los que, a su decir, hace mención de la prórroga legal, siendo aceptada por el demandado; de igual forma y como elemento probatorio, promovió la notificación de no renovación del contrato y comienzo de la prórroga legal. En esa misma fecha, este órgano judicial admitió el escrito en cuestión, salvo su apreciación en la definitiva y dictó auto dando por concluido el lapso probatorio, dejándose constancia que la parte demandada no promovió pruebas, ni por si ni por medio de apoderado.

II
MOTIVA
Este Tribunal estando dentro de la oportunidad legal establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil para dictar la sentencia definitiva, pasa a resolver, previo al fondo de la controversia, las defensas alegadas (cuestiones previas) en el escrito de contestación de la demanda por el apoderado judicial del accionado, tal como lo consagra el Artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en los siguientes términos:
En cuanto a la cuestión previa contenida en el Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, numeral 2º, referida a la falta de legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, argumentando que el demandante JOSE DE CARVALHO CAETANO, plenamente identificado, no acredita su condición o cualidad de propietario del mencionado inmueble. Al respecto, el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil contempla: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.
Conforme a la norma transcrita, quienes no tienen el libre ejercicio de sus derechos son aquellas personas sometidas a regímenes especiales de tutela, tales como los niños, niñas, adolescentes, el incapaz y el entredicho por condena penal o defecto mental, personas éstas quienes no pueden estar válidamente en juicio sin la debida representación legal que complemente su incapacidad, lo que evidentemente no es el caso que nos ocupa. En atención a lo antes dicho, quien sentencia señala que, el apoderado judicial del demandado en su defensa confundió las figuras jurídicas de “cualidad a la causa” con la de “capacidad procesal”, al hacer el señalamiento que en el escrito libelar no se evidencia la cualidad de propietario del inmueble sobre el cual se ejerce la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, siendo lo correcto invocar la defensa perentoria contemplada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, esto es “…la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en demandado para intentar o sostener el juicio…” (Omissis) y no la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 eiusdem.
Sobre el particular, el Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en muchas decisiones, siendo una de ellas, la contenida en el Expediente 2011-00135, proferida por la Sala de Casación Civil el 11 de julio de 2011 y, la cual asentó entre otros puntos: “La cualidad o legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición del demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse…. Normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción de desalojo…”
No obstante lo anterior, a los folios 1 y 2 del presente expediente, riela el contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendador JOSE DE CARVALHO CAETANO (demandante) y el arrendatario JUAN PABLO QUINTERO PEDRON (demandado), por lo que el primero de los nombrados, si tiene la titularidad del derecho para plantear la resolución de contrato de arrendamiento. Por las consideraciones que anteceden, esta juzgadora como punto previo a la definitiva declara sin lugar la cuestión jurídica previa invocada, contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil. Así se establece.
En lo atinente al numeral 6º del citado artículo 346, referido al defecto de forma de la demanda de acuerdo a lo señalado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; específicamente lo establecido en el numeral 4 esiudem; en la cual alegó que la parte demandante no indica las especificaciones de linderos y descripción del inmueble tal como lo indica el Código de Procedimiento Civil y, la señalada en el numeral 7º del referido artículo; en razón de que la parte demandante en su libelo indica dentro de sus pretensiones, el pago de daños y perjuicios, pero establece las especificaciones y causas de los mismos. Al respecto, de una revisión del libelo de la demanda observa esta juzgadora, que el representante judicial del demandante expresó que el inmueble objeto de esta demanda se trata de un local comercial ubicado en la Calle Lourdes de la Parroquia Carayaca, Municipio Vargas del estado Vargas, según cláusula primera del mencionado acuerdo y, en cuanto, a los linderos, estamos ante una pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en la que no se discute la propiedad, toda vez que el arrendamiento está referido al derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.
En lo que respecta al numeral 7° del artículo 340 del citado Código en concordancia con el referido artículo 346, se encuentra fuera del contexto de dicha normativa adjetiva civil, por cuanto ésta se invoca cuando no se establece las especificaciones así como las causas de los daños y perjuicios y según el demandado admitió que si están especificados, lo cual no está acorde con lo tipificado en dicho ordinal 7° del artículo 340 del Código Adjetivo Civil. En consecuencia, se declara igualmente sin lugar.
Finalmente, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del mencionado Código, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; aduciendo que el libelo no reúne los requisitos de ley, aunado a que no aparece los montos de los supuestos cánones de arrendamiento adeudos (sic) y los daños y perjuicios aludidos por la parte demandante, a los fines de determinar la cuantía y competencia del Tribunal que conoce la presente causa.
Al respecto, aprecia el Tribunal que los alegatos esgrimidos están dirigidos a cuestionar la procedencia o no de la acción ejercida por la parte actora para hacer valer el derecho que reclama, cuestiones que evidentemente tienen que ver con la sentencia de mérito que emita esta administradora de justicia.
Quiere destacar este órgano judicial, que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa en la Ley que prohíba el ejercicio de la acción con otra disposición del ordenamiento jurídico que exija el cumplimiento de requisitos para poder admitir la demanda. Se requiere de la existencia de una norma que de manera expresa establezca la imposibilidad de ventilarse una acción ante los Tribunales como la de hacer cumplir una obligación natural a través de una demanda o el pago de deudas provenientes de juegos ilícitos, que no es el caso de marras. De allí, que debe ser declarada sin lugar la cuestión previa propuesta. Así se decide.

DE LA DECISION AL FONDO DE LA DEMANDA
Decididos los puntos previos, entra este órgano jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de los hechos debatidos y, a tal efecto observa:
El presente juicio se centra en que el apoderado judicial del accionante pretende que se declare la Resolución de Contrato de Arrendamiento por la falta de pago del canon del mes de agosto de 2012. Por su parte, la representación judicial del accionado, negó, contradijo y rechazó en todas y cada una de las partes la demanda, toda vez que es falso la falta de pago de los cánones (sic) de arrendamiento, en razón de la existencia de los respectivos recibos (sic) de cancelación (sic) de los mismos (sic), los cuales (sic) propondrá en su correspondiente lapso legal. Asimismo, alegó que la supuesta prórroga legal del Contrato de Arrendamiento no fue otorgada conforme a la Ley y, operando así la tácita reconducción del mencionado contrato, el cual se encuentra en plena vigencia. Por último, argumentó que la parte demandante no señaló sus pretensiones conforme a los presuntos daños y perjuicios que pretende atribuirles a su representado; ya que no existen especificaciones y costos de los mismos.
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
A continuación se pasa a valorar las pruebas promovidas por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
1) La parte actora, a través de su representante judicial consignó junto con el libelo el contrato de arrendamiento privado suscrito entre el demandante, JOSE DE CARCALHO CAETANO y el demandado, JUAN PABLO QUINTERO PEDRON, que al no haber sido desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar que a las partes de la litis los une una relación arrendaticia regida por las convenciones.
2) Carta de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, a la cual no se le otorga valor probatorio por cuanto sólo está firmada por el demandante. En consecuencia, se desecha la misma.
3) Dos (2) recibos de pago de alquiler de los meses de mayo y junio de 2012, del local objeto de la presente demanda, los cuales no se aprecia por no tener relación con los hechos debatidos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada como ya se dejó asentado no promovió pruebas.

Ahora bien, establecido como ha quedado, que la pretensión ejercida es la Resolución de Contrato de Arrendamiento (Local Comercial), es menester precisar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o se convirtió en indeterminado, es decir, hay que destacar la naturaleza jurídica de la relación locativa y, para ello, conforme a las facultades conferidas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, procede esta sentenciadora a verificar la cláusula segunda contentiva de la duración del referido contrato:
“El plazo de duración de este contrato será de UN (1) AÑO prorrogable contados a partir del día Ocho (8) de Febrero de 2011 hasta el Ocho (8) de febrero del 2012…”.
De dicha cláusula se desprende, que el contrato que nos ocupa comenzó a regir por Un (1) año, prorrogable, a partir del 08 de febrero de 2011 hasta el 08 de febrero de 2012 y, por cuanto no consta en autos que una de las partes le haya notificado a la otra con Un (1) mes de anticipación por lo menos, su voluntad de darlo por terminado antes del vencimiento del primer periodo - ya que la carta de notificación de no renovación, de fecha 08 de diciembre de 2011, que reposa en las actas procesales se desechó por no estar firmada por el demandado- el mismo sigue en plena vigencia, tal como lo reconoció el demandado en la contestación de la demanda; además observa quien aquí decide, que la voluntad de los contratantes fue la de estipular que el contrato fuese prorrogable lo cual se evidencia de la redacción de la citada cláusula, que aún cuando no se observa el lapso de la misma, se entiende que es por el período inicialmente acordado y por lo tanto, se interpreta que se renovó por períodos iguales y consecutivos. De allí se infiere que, el contrato de arrendamiento que nos ocupa no ha expirado y en consecuencia, es a tiempo determinado, entendiéndose éste según criterio doctrinario, cuando se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado y por ende las prórrogas, si han sido convenidas y que surjan, siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado; por lo que no operó ni la tácita reconducción ni la prórroga legal. Así se decide.
Siendo ello así, es necesario estudiar si existió o no un incumplimiento por parte del demandado en el pago del mes de agosto de 2012, por un monto de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs.3.200,oo), reclamado en el escrito libelar, que pueda dar lugar o no a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, tomando en cuenta que la normativa arrendaticia es de estricto orden público que no puede ser relajada ni por las partes ni por el juez. A tal efecto, el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), al referirse al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expreso:
“…La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado.
En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta de ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo está tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren de alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987.Ed.Exlibris.Caracas 1991.Tomo III. p.277 y ss)…”

En el mismo orden de ideas, en esta materia, la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga como causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el arrendatario y no sobre el arrendador, ya que como hecho negativo que es, no corresponde al demandante probar la insolvencia.
Dicho esto, es importante destacar la cláusula novena del aludido contrato de arrendamiento, que reza: “El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que por ley o en virtud de este contrato le corresponde a El Arrendatario y en especial la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento dará derecho a El Arrendador a demandar la Resolución de este contrato y la entrega del inmueble, totalmente libre de personas y bienes”.
Ahora bien, de una revisión de las actuaciones y documentos que conforman el presente expediente, no se observa que haya sido efectuado el pago del canon de arrendamiento del mes de agosto, único mes demandado en este juicio como insoluto, el cual se causó dentro del año de la prórroga convencional, siguiente al plazo inicial, por lo que el accionado incumplió con el mismo, ya que no presentó prueba que demostrara lo contrario, es decir, el hecho extintivo de su obligación, pero según la mencionada cláusula novena del contrato escriturado, para que el arrendador pueda reclamar judicialmente la resolución, el arrendatario debe encontrarse en estado de insolvencia de dos (2) mensualidades y en este asunto sólo se reclamó el mes de agosto, de allí que no se encuentra incurso en la señalada cláusula y como el contrato es ley entre las partes de acuerdo con lo estipulado en el artículo 1159 del Código Civil, conlleva a este Tribunal a declarar sin lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo.

III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, en sus nú- merales 4° y 7° eiusdem.
TERCERO: Sin lugar la cuestión jurídica previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, invocada por el accionado.
CUARTO: Sin Lugar la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Local Comercial), interpuesta por el Abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE DE CARVALHO CAETANO, contra el ciudadano JUAN PABLO QUINTERO PEDRON, representado judicialmente por los Abogados: ELIAS OROPEZA MORA y HUMBERTO RODRIGUEZ ALEMAN, todos éllos plenamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de este fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, a los veintidós (22) días del mes de marzo del año dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABG. LUCIA MASSIMO. S.
LA SECRETARIA,

ABG. SANDRA. R. SANTOS. G.

En esta misma fecha, (22/03/2013), siendo las tres y veinticinco horas de la

tarde (3:25 p.m) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ABG. SANDRA. R. SANTOS. G.

EXPEDIENTE N° 5710-13.-
LMS/Srsg.-