TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: ILIANELL OJEDA BALZA, venezolana, mayor de edad, titular de las Cedula de Identidad No. V-12.627.345 de este domicilio y hábil.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg: ABELARDO RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.441.

PARTE DEMANDADA: CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el No. 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE JOSE REYES GANDICA ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nro. V- 5.641.801 de este domicilio y hábil.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE Y JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO, inscritos en el IPSA bajo el numero: 51.301 y 24.808.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Exp: 7498

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA DE LA SENTENCIA

HECHOS ALEGADOS EN LA DEMANDA

Se inicia la presente demanda por la ciudadana ILIANELL OJEDA BALZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. V-12.627.345 de este domicilio, debidamente asistida por el Abg. ABELARDO RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.441, siendo admitida por este tribunal en fecha 15 de junio de 2011, en la que expone:
Que inició en el año 2005, gestiones para la adquisición de vivienda propia, interesándose en un desarrollo urbanístico ubicado en la Avenida Principal de la “Urbanización VASCONIA”, promocionada por la Inmobiliaria SOFITASA C.A, y que la Inmobiliaria Sofitasa la puso en contacto con la S.M. CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, representada por JOSE REYES GANDICA ANDRADE y convinieron de manera verbal en la compra de la parcela y casa para habitación o. 12, tal como consta en recibo de abono a reserva de fecha 11 de Octubre del 2005, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), posteriormente le informan que la ubicación de la parcela aún no se iba a desarrollar, en consecuencia se convino sobre la parcela No. 35 y la casa de habitación a construir.
En fecha 15 de diciembre de 2005, suscribieron Contrato de Opción a Compra, con la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, el cual agrega en 4 folios marcada B, en el cual consta la identificación plena del bien objeto del contrato, el precio convenido y el tiempo de duración del contrato preliminar
Arguye, que para el momento de suscribir el contrato de opción a compra venta no era propietaria de la parcela ofrecida en venta, sin embargo adquirió la propiedad del lote de terreno de 23.666 mts2 aproximadamente, donde se encuentra la parcela objeto de la presente negociación, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 29 de junio de 2006, anotado bajo el No. 25, tomo: 052; protocolo: I; folio ½, marcado C.
Posteriormente la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, decidió dividir la propiedad en (05) macro lotes, según documento protocolizado marcado D, señala ubicación lindero y medidas de los cinco (05) macro lotes
Dejan constancia que todos los macro lotes tienen acceso a la Vía Principal de Pueblo Nuevo, motivo por el cual existe sobre cada uno de ellos, servidumbres de paso, de acueductos y de conductores eléctricos y demás servicios a su favor, en la forma establecida por el Código Civil y ordenanzas. Igualmente señalan que el metraje faltante entre el documento de adquisición y esta notificación, corresponde a los retiros hechos sobre la avenida principal de Pueblo Nuevo, el cual es su frente.
Señalan que la Parcela No. 35, es de 187,22 mtrs2, que por su parte la vivienda tendrá un área de construcción de 160mtrs2, distribuidos en planta baja: sala, comedor, cocina pantry, servicios, una (01) habitación o estudio, una sala de baño, patio y garaje destechado para dos vehículos, y en la planta alta: tres (03) habitaciones, y dos (02) baños (con posibilidad de ampliación), a construir en la Urb. Vasconia.
Señala que el precio convenido por la parcela y la vivienda, fue la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.280.166,oo), la cantidad de dinero fue pagada en los términos convenidos en el contrato, sin embargo, como el opcionante vendedor estableció la indexación o corrección monetaria sobre los saldos deudores, el precio ha variado considerablemente hasta la presente. Señalan que el ilegal el cobro del IPC en materia de venta de inmuebles.
En relación al pago del precio convenido expone que ha cumplido a cabalidad con los términos del contrato, señala que dio cumplimiento a la cláusula quinta del Contrato de Opción a Compra Venta y pago en 24 cuotas mensuales y 4 cuotas semestrales, pagando la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs. 180.166,12), quedando un saldo deudor a financiar de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), que serian pagados al protocolizar la venta, que debería realizarse a los noventa (90) días de la emisión de la cédula de habitabilidad y registro del documento de condominio, con la posibilidad de prorrogar por treinta (30) días más para que la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, procediera a protocolizar la venta, obligación incumplida hasta la presente fecha .
La S.M CONTRUCTORA FRANCIA C.A, se obligó según la cláusula novena del contrato en concluir las obras en un plazo de veinticuatro (24) meses a partir del 15 de Diciembre de 2005, es decir, que para el 15 de Diciembre de 2007, debió concluirse la obra, obligación incumplida hasta la presente.
No obstante del incumplimiento por parte de la S.M CONTRUCTORA FRANCIA C.A, se pacto una ampliación referida al techado del estacionamiento, una habitación adicional con baño, la ampliación del hall, un tanque de agua de 9.000 litros con sistema hidroneumático, por un monto de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs.117.000,oo), el precio final convenido por el inmueble fue de TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 397.166,oo) y aduce que realizo pagos hasta por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SESENTA Y COHO CENTIMOS (Bs. 188.704,68), anexando soportes de pago, y de donde se constata el pago ilegal del índice nacional de precios al consumidor IPC, por la cantidad de CUARENTA MIL SETECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 40.704,68), monto este que debe ser imputado al saldo deudor, por consiguiente el saldo deudor a favor de S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, es VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 28.295,32).
La SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, se obligó a vender una parcela y vivienda en el Urbanismo denominado URB VASCONIA, la obligación contractual asumida no es solamente vender la parcela y la vivienda convenida, por el contrario comprende todas las obras que integran un urbanismo habitacional.
El incumplimiento de la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. no sólo se limita a la transferencia de la propiedad por el contrario abarco todo lo relacionado con el documento de parcelamiento en los términos señalados.
Han sido múltiples las oportunidades de emplazamiento a la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C,A, para que cumpla con la venta definitiva del inmueble, sin embargo, el representante legal siempre sale con evasivas y con el argumento de ajustar el precio de uno de los lotes destinados al desarrollo del urbanismo, el cual se encuentra hipotecado.
Fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil, 531 del Código de Procedimiento Civil, LEY DE REFORMA PARCIAL DE LA LEY VENTA DE PARCELAS, artículo 2 y 1266 del Código Civil.
Señala al Tribunal su disposición de dar cumplimiento al pago del saldo restante del precio convenido, y que se llega a la conclusión que la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, ha incumplido culposamente con el contrato.
Por todo lo anteriormente expuesto, es que demanda a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, para que: Cumpla con la obligación de constituir y registrar el documento de URBANIZACION O PARCELAMIENTO correspondiente a la URBANIZACION VASCONIA, ubicada en la calle principal de Pueblo Nuevo Parte Alta, Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. En caso de incumplimiento voluntario de la obligación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil, se le autorice a costa del ejecutor el cumplimiento de la obligación de hacer, para la elaboración y registro del documento de parcelamiento y en tal sentido se acuerde el embargo ejecutivo de los bienes propiedad de la demanda para obtener recursos para llevara a cabo la ejecución de la obligación.
El cumplimiento de contrato de opción a compra venta suscrito el 15 de diciembre de 2005, sobre la parcela numero 35, con un área construcción de 187,22 mts2 y la vivienda con una área de construcción de 160,oo mts2, para que la demandada cumpla con su obligación de hacer la tradición del documento de compra venta debidamente protocolizado. Y en caso de incumplimiento voluntario de la sentencia se ordene lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y la condenatoria en costas.
Estima la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 397.166,oo), equivalentes a 5225,86 U.T
Solicita como MEDIDA CAUTELAR DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR SOBRE LOS MACRO LOTES DE TERRENO números 2, 3, 4 y 5 de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A.

DE LA CITACION DE LA DEMANDADA

En fecha 27 de Junio de 2011 este tribunal mediante auto acuerda la elaboración de la citación de la demandada, librándose BOLETA CITACION.
En diligencia de fecha 27 de Octubre de 2011, el ciudadano JOSE REYES GANDICA ANDRADE, titular de la cédula de identidad No. V- 5.641.801, actuando con el carácter de Presidente de la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primera del Estado Táchira, el 17 de Mayo de 2005, bajo el No: 19 del tomo: 10-A, debidamente asistido por el Abg. YOVANY MANUEL ZAMBRANO, inscrito en el IPSA No. 51.301, otorga PODER APUD ACTA a los Abgs. JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO y YOVANY MANUEL ZAMBRANO, inscrito en el Ipsa Nos. 24.808 y 51.301.

CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 28 de noviembre de 2011, los Abgs. JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO y YOVANY MANUEL ZAMBRANO, inscrito en el Ipsa Nos. 24.808 y 51.301, actuando con el carácter acreditado en autos presentan escrito de contestación de demanda y alegan:
Rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Alegan que convienen que el 15 de diciembre de 2005, su representada S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, celebro con la demandante un contrato privado de opción a compra venta de la parcela numero 35, y la casa quinta por construirse sobre la misma parcela en la urbanización VASCONIA, señala que en dicho contrato se pacto que la vivienda tendría un área de 160 mts2, distribuidos en: planta baja: sala, comedor, cocina pantry, servicios, una (01) habitación o estudio, una sala de baño, patio y garaje destechado para dos vehículos, y en la planta alta: tres (03) habitaciones, y dos (02) baños (con posibilidad de ampliación), y mejoras que señalan en la contestación de la demanda y aduce que su representada cumplió con entregar a la demandante la vivienda opcionada, en los términos contratados, la cual fue recibida por la demandante sin ninguna objeción.
Convienen en que la demandante, adeuda a su representada un saldo deudor de VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA DOS CENTIMOS (Bs. 28.295,32), y que deberá ser pagado en la oportunidad de protocolización del documento de venta, o sea, dentro de los 90 días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad respectiva y registro del documento de condominio de la Urb. Vasconia, tal como fue pactado por las partes.
Explanan los aquí apoderados, que la propia demandante se allana e inclusive establece la oportunidad contractual en que deberá pagar el saldo deudor, o sea, la oportunidad en que deberá protocolizarse el documento de venta, según los términos del contrato privado.
No es cierto, que su representada no haya dado cumplimiento a la obligación contractual.
El propio contrato, contiene la voluntad de los contratantes, establece claramente en su cláusula quinta, que el otorgamiento del documento protocolizado de venta deberá hacerse a los 90 días después de otorgada la cédula de habitabilidad y de registrado el documento de condominio de la Urb. Vasconia, plazo prorrogable por 30 días más si fuere necesario.
Corresponde a la parte accionante, que la carga de la prueba de demostrar que ambas condiciones contractuales ya se cumplieron
• El otorgamiento de la cédula de habitabilidad de la Urb. Vasconia, por parte de la autoridad competente.
• La inscripción ante el Registro Inmobiliario competente del documento de condominio, todo ello en el entendido que ambas situaciones marcan el inicio del lapso de 90 días, prorrogable por 30 más.
Señalan que niegan, rechazan y contradicen el alegado incumplimiento de la obligación de protocolizar el documento de venta, igualmente invoca el merito de la cláusula DECIMA del referido contrato de opción a compra venta, que exime de responsabilidad a nuestra representada, pues la demora fue por hechos ajenos a su voluntad, como es la modificación del proyecto original y la subsiguiente tardanza en otorgar el permiso de habitabilidad.
Niegan, rechazan y contradicen, la inapropiada denominada inspección judicial, producida con el libelo de la demanda anexo G, ya que su contenido corresponde a una prueba de experticia técnica.
Rechazan, niegan y contradicen que su representada, mediante el contrato privado de opción de compra venta que sirve de fundamento a la demanda, haya convenido o de alguna manera se haya obligado con la demandante a construir y terminar en su totalidad las obras de urbanismo de la Urb. Vasconia, como falsamente lo afirma en el libelo.
Niegan, rechazan y contradicen que la demandante en múltiples oportunidades, haya emplazado a su representada, para que dé cumplimiento a la venta definitiva del inmueble. De conformidad con lo dispuesto en la cláusula dispuesto en la cláusula SEPTIMA del contrato privado de opción a compra venta que constituye el instrumento fundamental a la demanda, la demostración de que la accionada hizo alguna notificación a la Urbanizadora se realizará mediante la presentación de copia de la comunicación que tenga anotadas la fecha de recepción, nombre y número de cédula del recepcionista y estampado el sello de la empresa.
No consta de autos notificación alguna dirigida a su representada por el demandante, sobre la cual se observen fechas, nombre y cédula de identidad de la persona que la haya recibido, junto con el sello de la empresa.
En diligencia de fecha 01 de Diciembre de 2011, las partes intervinientes en el presente proceso, solicitan la suspensión de la causa por 15 de días de despacho.
En fecha 06 de diciembre de 2011 el tribunal publico auto de SUSPENSION DE LA CAUSA por 15 días de despacho, a partir del 02/12/2011.
En diligencia de fecha 18 de enero de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso, solicitan la suspensión de la causa por 15 de días de despacho.
En fecha 19 de enero de 2012 el tribunal publico auto de SUSPENSION DE LA CAUSA por 15 días de despacho, a partir del presente auto.
En diligencia de fecha 14 de febrero de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso, solicitan la suspensión de la causa por 20 de días de despacho.
En fecha 15 de febrero de 2012 el tribunal público auto de SUSPENSION DE LA CAUSA por 20 días de despacho, a partir de esta fecha.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

En fecha 19 de marzo de 2012, la parte demandante presenta escrito de pruebas y promueve:
• Prueba de Experticia: conforme al artículo 451 del Código de Procedimiento Civil.
• Prueba de Informes, conforme el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita que se oficie al REGISTRO PUBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL ESTADO TACHIRA, a la ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTOBAL, a la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA SOFITASA S.A,
En fecha 20 de marzo de 2012 la parte demandada presenta escrito de pruebas y promueve:
1) El merito del contrato de fecha 15 de diciembre de 2.005.
2) Inspección judicial practicada por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL DEL ESTADO TACHIRA, expediente 18.640 marcada 1.
3) Inspección Judicial: a fin de que este tribunal se traslade y se constituya en la Urbanización Vasconia en la parcela numero 17, antes 35 de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira.
4) Testimoniales: ALDEMAR BUSTAMANTE, JOSE LUIS MORENO y RAMON ARAQUE. plenamente identificados en autos.
En fecha 27 de marzo de 2012 el tribunal mediante auto AGREGA las pruebas aportadas al proceso.
En fecha 03 de abril de 2012, el tribunal mediante auto razonado ADMITE las pruebas aportadas al proceso.
En fecha 24 de abril de 2012, el tribunal previa solicitud de partes SUSPENDE LA CAUSA por CINCO (05) DIAS DE DESPACHO.

DE LOS INFORMES APORTADOS AL PROCESO

En fecha 25 de junio de 2012 la parte demandada presento escrito de informes y alego, en el cual hizo una relación detallada de lo establecido en el libelo de la demanda y lo convenido en la contestación de la demanda, señaló los hechos controvertidos y señala como conclusiones: que la cláusula quinta el lapso establecido no ha comenzado a transcurrir para que la demandada proceda a otorgar el documento protocolizado de venta a nombre de la demandante ILIANELL OJEDA BALZA.
No hubo observaciones a los informes.
Mediante auto de fecha 02 de Julio de 2012, se acuerda agregar a los autos Comisión No. 6211, procedente del Juzgado del Municipio Ayacucho del Estado Táchira
En fecha 18 de septiembre de 2012, el tribunal difiere el pronunciamiento de la sentencia por 30 días conforme el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de Octubre de 2012, los apoderados de la parte demandada consignan documentos mediante escrito.
En fecha 24 de enero de 2013, la ciudadana Juez de este Juzgado se INHIBE en la presente causa.
En fecha 29 de enero de 2013, de conformidad con el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, remite el presente expediente tanto al Juzgado Superior como al de Primera Instancia a los fines de la Inhibición propuesta.
En fecha 06 de febrero de 2013, el ciudadano Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia, se INHIBE en la presente causa.
En fecha 13 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Primero de esta Circunscripción Judicial, declara SIN LUGAR la inhibición planteada por esta Juzgadora.
En fecha 25 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Cuarto de esta Circunscripción Judicial, declara SIN LUGAR la inhibición planteada por el Juzgado Segundo Civil.
En fecha 26 de marzo de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, vista la sentencia del Juzgado Superior Primero, acuerda remitir el expediente a este Juzgado en virtud, de la declaratoria sin lugar de la Inhibición.
En escrito de fecha 26 de abril de 2013, la parte actora debidamente asistida de abogado, presenta documentos en 43 folios útiles, de los cuales se deja sentado que son los siguientes: CONSTANCIA DE HABITABILIDAD y EL REGISTRO RESPECTIVO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VASCONIA.

CUADERNO DE MEDIDAS

Mediante escrito de fecha 22 de septiembre de 2011, el Abg. ABELARDO RAMIREZ inscrito en el IPSA No. 74.441 actuando con el carácter acreditado en autos, solicita sea decretada MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre los macro lotes 2, 3, 4 y 5.
En fecha 27 de septiembre de 2011, esta Juzgadora NIEGA la medida solicitada, por cuanto en fecha 30 de mayo de 2011, en el Juicio No. 7452 por motivo de Cumplimiento de Contrato, ya se habían decretado medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre los macro lotes II, III, IV y V.
En diligencia de fecha 03 de octubre de2011, el apoderado judicial de la parte actora APELA del auto inmediatamente anterior.
En fecha 14 de mayo de 2012, el Juzgado Superior Primero del Estado Táchira, declara Con Lugar la Apelación y ordena al a quo decretar medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre los macro lotes: I II, III, IV y V, revocando así el auto de fecha 27 de septiembre de 2011.
En fecha 15 de junio de 2012, vista la sentencia de fecha 14 de mayo de 2012, proferida por el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, este Tribunal hace las siguientes consideraciones: Constituye un deber de los jueces en la solicitud de medidas, verificar los requisitos de procedencia de las mismas y al cumplirse tales requisitos la discrecionalidad del Juez se atempera para imponerse la voluntad del legislador. Sin embargo el Juez debe medir la adecuación y la pertinencia de decretar la providencia para evitar el daño en los derechos subjetivos de los litigantes; determinando que exista el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo o el peligro en la demora por la prosecución del juicio. Asimismo, que al solicitar la medida éste sustentado legalmente en las normativas procesales competentes, esto es, en los Artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 588 parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil y por cuanto considera esta Juzgadora que se corre el riesgo que quede ilusoria la ejecución del fallo, se DECRETA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR SOBRE LOS SIGUIENTES BIENES INMUEBLES: PRIMERO: tiene una superficie de dos mil novecientos cincuenta metros cuadrados (2.950,54Mts2) y sus lineros y medidas son las siguientes: NORTE: con macro lote (04) en veintiséis metros con setenta centímetros (27,70mts), en alineamiento quebrado de oeste a este en segmentos de: 12,11mts y 15,59mts; SUR: con macro lote cinco (05) en veintiséis metros con treinta centímetros (26,30mts), en alineamiento quebrado de este a oste en segmentos de: 12,23mts y 14,08mts; ESTE: con propiedad que fue de Rafael colmenares, hoy parcelamiento que separa una pared de ladrillo propiedad del inmueble y el resto del lindero de alambre de púa en ciento veintiocho metros con ochenta y seis centímetros (125,86mts), en alineamiento quebrado de norte a sur en segmento de: 26,66mts; 21,48mts; 45,08mts; 2,67mts; 8,91mts y 11,15mts y OESTE: con macro lote dos (02) en línea recta de ciento veintidós metros con sesenta y seis centímetros (122,66mts). SEGUNDO: MACRO LOTE DOS (02): tiene una superficie de seis mil trescientos treinta y nueve metros cuadrados con diecinueve decímetros cuadrados (6.339,19) y sus linderos y medidas son las siguientes: NORTE: con Macro lote cuatro (04) en cuarenta y cinco metros con setenta y seis centímetros (45,76m), en alineamiento quebrado de Oeste a Este, con segmento de :23,05mts y 22,71mts; SUR: con Macro lote cinco (05), en alineamiento quebrado de cincuenta un metros con cuarenta y cuatro centímetros metros (51,44mts), con segmentos de Este a Oeste de : 36,47mts y 14,97mts; ESTE: con Macro lote uno (01) en alineamiento recto de ciento veintidós metro con sesenta y seis centímetros (122,66mts) y OESTE: con Macro lote tres (03) en alineamiento recto de ciento cincuenta y dos metros con sesenta y dos centímetros (152,62mts). TERCERO: MACRO LOTE TRES (03): Tiene una superficie de cinco mil quinientos sesenta y un metros cuadrados con setenta y cuatro decímetros (5.561,74mts 2) y linderos y medidas las siguientes: NORTE: con Macro lote cuatro (04), en alineamiento recto de sesenta y siete metros con noventa y ocho centímetros (67,98 mts); SUR: con macro lote cinco (05), en alineamiento recto de cuatro metros con veintiocho centímetros (4,25 mts); ESTE: con marco lote dos (02) en alineamiento recto de ciento cincuenta y dos metros con sesenta y dos centímetros (152,62 mts); y OESTE: con los terrenos que son o fueron de la sucesión Caracciolo Carrero en alineamiento quebrado de ciento sesenta y seis metros con setenta y nueve centímetros (166,79mts), con segmentos de sur a Norte de: 24,27 mts; 13,97mts; 17,84mts; 10,00mts; 56,90mts; 28,30mts y 15,51mts. CUARTO: MACRO LOTE CUATRO (04): tiene una superficie de dos mil seiscientos cincuenta y siete metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (2.657,70mts2) y sus linderos y medidas son las siguientes: NORTE: con la avenida principal de Pueblo Nuevo que es su frente, en alineamiento quebrado de ciento cincuenta y un metros con cincuenta y nueve centímetros (151,59 mts), en segmento de Oeste a Este de: 16,51mts; 17,07mts; 15,75mts; 39,15mts; 14,09mts; 11,73mts; 6,80mts; 13,57mts y 16,92mts; SUR: en parte con Macro lote uno (01) en alineamiento quebrado de veintisiete metros con setenta centímetros (27,70mts) con segmentos de este a oeste de 15,59mts y 12,11; en parte con Macro lote dos (02) en alineamiento quebrado de este a oeste de cuarenta y cinco metros con setenta y seis centímetros (45,76) en segmentos de: 22,71mts, 23,05mts y en parte con el Macro lote tres (03) en alineamiento recto de setenta y siete metros con noventa y ocho centímetros (67,98mts); ESTE: con propiedad que fue de Rafael Colmenares, hoy Parcelamiento que separa una pared de ladrillo propiedad del inmueble, el alineamiento recto de doce metros con trece centímetros (12,13mts)u OESTE: CON LOS TERRENOS QUE DON O QUE FUERON DE LA SUCESIÓN Caracciolo Carrero en alineamiento quebradote veintiséis metros con cuatro centímetros (26,04mts) con segmentos de sur a norte de:17,58mts y 8,46mts. QUINTO: MACRO LOTE CINCO (05): tiene una superficie de cuatro mil quinientos noventa y cinco metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (4.595,36mts 2) y sus lineros y medidas las siguientes: NORTE: en parte con macro lote uno (1) en alineamiento quebrado de veintiséis metros con treinta y un centímetros (26,21mts) en segmentos de oeste a este de 14,08mts y 12,23mts; en parte con macro lote dos (02) en alineamiento quebrado de cincuenta y un metros con cuarenta y cuatro centímetros (51,44mts) en segmentos de oeste a este de 14,97mts y 36,47mts, y en parte con macro lote tres (03)en alineamiento recto de cuatro metros con veintiocho centímetros (4,25mts); SUR: con quebrada La Parada en alineamiento quebrado de cincuenta y seis metros con cincuenta y tres centímetros (56,53mts), con segmentos de este a oeste, así: segmento recto de 20,46mts, segmento curvo de 17, 41mts, segmento curvo de 13,52mts y segmento recto de 5,14mts y ESTE: con propiedad que fue de Rafael Colmenares, hoy parcelamiento que separa una cerca de alambre de púa propiedad del inmueble en alineamiento quebrado de cincuenta y nueve metros con treinta y un centímetros (59,21mts), con segmentos de norte a sur de 13,07mts; 11,78mts y 34,46mts y OESTE: con los terrenos que son o fueron de la Sucesión Caracciolo Carrero en alineamiento quebrado de sesenta y dos metros con noventa y nueve centímetros (62,99mts)con segmentos se sur a norte de : 32,89mts; 9,9mts; 11,67mts y 8,44mts. Todos estos macros de lotes tienes acceso a la vía principal de Pueblo Nuevo, motivo por el cual en cada uno de ellos existe una servidumbre de paso, de acueductos y de conductos eléctricos y demás servicios a su favor, en la forma establecida por el Código Civil. Estas propiedades son de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRAN, C.A.), según documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de junio del año 2006, anotado bajo el No. 25, Tomo 052, protocolo primero folio ½ y documento de parcelamiento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal Estado Táchira el 08 de septiembre de 2006, anotado bajo el No. 25, Tomo 103, protocolo primero 1/5, para lo cual se acordó librar oficio para la Oficina del Registro Público Segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
En escrito de fecha 16 de mayo de 2013, la Abg. María Colmenares actuando con el carácter acreditado en auto, solicita el levantamiento de las medidas.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL PARA DECIDIR

El Estado como ente protector debe garantizar a través de los órganos de administración de justicia, que esta sea: gratuita, accesible, transparente, autónoma, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas sin formalismo ni reposiciones inútiles (articulo 26 Constitucional), ante tal actitud nuestro medio judicial debe garantizar la Tutela Judicial Efectiva en la administración de justicia, esta tutela efectiva comporta que toda persona que acuda a los órganos jurisdiccionales obtenga justicia en la resolución de un conflicto, que se respete el debido proceso, que la controversia sea resuelta de manera razonable que la decisión sea motivada y que se pueda ejecutar a los fines de que se pueda verificar la efectividad del pronunciamiento. Ahora bien, al momento de accionar el ente judicial, el proceso se activa y es el medio que las partes tienen para dilucidar sus discrepancias, en condiciones de igualdad a fin de hacer prevalecer su particular derecho, en vista de ello el Estado constituido hacia ese fin es un Estado Social de Derecho y de Justicia y del bien común que no es otro que el desarrollo de una sociedad justa de prosperidad y bienestar orientado hacia los valores básicos protegidos y defendidos

CAPITULO II

PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

• Al folio 18 consta recibo en original por Bs. 10.000,oo sin numero, de fecha 11 de octubre de 2005, emanado de la INMOBILIARIA SOFITASA, cuyo firmante no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose además que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• Al folio 19 al 22 consta documento privado de OPCION A COMPRA celebrado entre CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. y la demandante: ILIANELL OJEDA BALZA ambos plenamente identificados en autos, de fecha 15 de diciembre de 2005 sobre la parcela y la vivienda ubicada en la URBANIZACION VASCONIA parcela numero 35 en una área de 187,22 mts2 y 160 metros de construcción de dos plantas: la planta baja: sala comedor, cocina pantry, servicios , una habitación o estudio, sala de baño, patio y garaje destechado para dos vehículos y planta alta: de tres habitaciones y dos baños el cual fue presentado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.360 del Código Civil, y por tanto hace plena fe que la demandante y demandada celebraron un contrato de opción a compra venta sobre el inmueble ya identificado, que la demandante se comprometió a pagar Bsf. 100.000,oo en calidad de reserva y el resto del dinero al momento de realizarse la venta definitiva por ante la oficina de registro que corresponda, igualmente convinieron que el precio de la venta definitiva es de Bsf. 280.166,oo, se estableció un lapso de 90 días a partir de la fecha de la emisión de la cedula de habitabilidad para protocolizar el documento de compra venta, así como también, el registro del documento de condominio de la citada urbanización con prorroga de 30 días si fuere el caso. Igualmente señala la CLÁUSULA DÉCIMA, que la demandada no responderá por demoras debidas a acciones ajenas a su voluntad entre ellas tardanzas de los organismos competentes en otorgar los permisos de habitabilidad por parte de entes públicos o privados.

• A los folios 24 al 37 consta copia simple de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de junio de 2006 y documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 08 de diciembre de 2006, los cuales fueron aportados en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el demandado es propietario de un inmueble ubicado en pueblo nuevo Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal en una extensión de 22.104,53 mts2, y posteriormente se dividió en cinco macrolotes con linderos y medidas propias.

• A los folios 38 al 75 constan recibos emanados de BANCO SOFITASA, en la que se identifica como abonos a cuota correspondiente al saldo restante en la casa número 35 de la Urbanización Vasconia, cuyo firmante no son parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no los aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• A los folios 79 al 109 consta copia simple de inspección judicial y actas judiciales tramitadas por ante un JUZGADO DE MUNICIPIO DE SAN CRISTOBAL y de un TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL tomadas del expediente signado con el número 6573 de ese Tribunal, las cuales por haberse agregado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que sobre el inmueble objeto de esta pretensión se practico experticia dejando sentado la condición de la entrada de la urbanización, numero de calles de la urbanización, numero de casas, la existencia de sistemas eléctrico o alumbrado común, la existencia o no de pared perimetral, el área común del estacionamiento del urbanismo, estado del urbanismo y se señalo que el urbanismo no se corresponde con el plano de informe de inspección, que están construidas solo 8 casas de las 50 que marca el plano, que no existe sistema eléctrico, y que faltan muchas obras para culminar el urbanismo.

• A los folios 111 al 125 consta copia simple de Contrato de Línea de Crédito: los cuales fueron aportados en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que entre el BANCO NACIONAL DE CREDITO y CONSTRUCTORA FRANCIA C.A, existió una Línea de Crédito por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 550.000.000,oo),

• A los folios 126 al 130, corren en copias simples Oficios librados tanto por el Juzgado Segundo como por el Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de los cuales se desprende que sobre los macro lotes propiedad de COFRANCA C.A, existen medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar.

• A los folios 179 al 187 consta copias certificadas de Inspección Judicial evacuada por ante el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL DEL ESTADO TACHIRA, de fecha 04 de octubre de 2011, las cuales a pesar de haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal no lo aprecia ni valora, por cuanto se trata de Inspección Judicial sobre un inmueble que no guarda relación con el debatido en este juicio.

• Al folio 214, corre Oficio No. 367, procedente del Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que por ante ese ente se estaba procesando documento de condominio de la Urbanización Vasconia, a favor de CONSTRUCTORA FRANCIA C.A y JACQUES DE SAN CRISTOBAL, desde el 27 de enero de 2012, según trámite 440.2012.05097, sobre los Macro Lotes: I, II, III y IV.

• A los folios 216 al 218, corre Oficio de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, del Jefe de División de Ingeniería, por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio y por tanto hace plena fe, que por ante ese organismo se estuvo tramitando Constancia de Habitabilidad, no procediendo las mismas, en razón de que debían estar concluidas por lo mínimo las áreas complementarias y comunes del urbanismo, para la fecha 30 de abril de 2012, la constructora solicita nuevamente la habitabilidad , estando a la fecha en trámite dicha solicitud.

• A los folios 221 al 226, consta Acta de Inspección Judicial, practicada por este Tribunal en: La Urb. Vasconia, casa No. 17, es la prueba en la cual se manifiesta a plenitud el principio de la inmediatividad de la prueba, a esta probanza se le considera como una prueba de carácter auxiliar consistente en el reconocimiento que la autoridad judicial hace de los lugares o de las cosas implicadas en el litigio, para así establecer aquellos hechos que no se podrían acreditar de otra manera. En relación a la valoración de este medio de prueba, quien decide observa el contenido del artículo 1.430 del Código Civil que señala: “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba”.Significa esto, que esta probanza es de libre apreciación por lo que no está sujeta al sistema de la tarifa legal. Es decir, que el Juez, debe apreciar la prueba de Inspección Judicial en conjunto con otras probanzas, ya que en si este medio no prueba el hecho fundamental que origina el proceso, sino las consecuencias que del mismo se derivan, con la cual se pudo apreciar con inmediación de quien Juzga los hechos constatados en la misma, en la referida inspección se dejo constancia del estado actual del inmueble, mejoras, servicios públicos y áreas comunes, sobre todo las áreas terminadas y las deficiencias del urbanismo.

• A los folios 227 al 233 corre inserto Informe presentado por el Ing: RAUL ALI GUERRERO; lo cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que el mismo fue realizado por personas con conocimientos especiales el mismo se demuestra lo siguiente: servicios públicos, áreas comunes, áreas de la casa, porche, sala, cocina pantry, habitaciones, baños, servicio, como esta construido el inmueble: de bloque de arcilla, pisos de mármol y parket, cerámicas de primera en los baños, piezas sanitarias, puertas entamboradas, tuberías de aguas blancas y negras, de gas, para agua caliente, que cuenta con un baño subterráneo, que el inmueble se encuentra ocupado por la demandante, con sus respectivos enseres y muebles, etc.

• DECLARACION DE TESTIGO. En fecha 01 de junio de 2012, se presento por ante este tribunal el ciudadano: ALDEMAR BUSTAMANTE RAMIREZ titular de la cedula de identidad Nro. V- 5.678.145, y declaro: 1) Que conoce al demando y que trabajo con el en la Urbanización Vasconia. 2) Que realizo trabajos de pintura, y reparaciones de construcción desde la casa 32 a la 50, de la Urb. Vasconia; 3): Que quedaron pintadas, pisos en cemento rustico lista para pegarle cerámicas, aguas negras y aguas blancas, sin closets, puertas, ventanas. 4) Que trabajo haciéndole reparaciones de pintura y demás, y que fueron entregadas en las mismas condiciones de las demás casas. Es todo.- La declaración de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que en el inmueble se realizaron los trabajos de pintura y acabados rústicos.

• Prueba de informes. Al folio 234 consta oficio emanado de INMOBILIARIA GAL C.A, de fecha 01 de junio de 2012, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que la inmobiliaria SOFITASA C.A, fue la promotora de 50 unidades de vivienda en la Urbanización Vasconia, 28 apartamentos y 14 locales comerciales, que se ofreció con modulo de vigilancia, áreas sociales, parque infantil y estacionamiento para visitantes.

• A los folios 237 al 264 consta INFORME DE EXPERTICIA, presentado por los expertos MARIA EDILIA JAIMES, ANDRES ELOY DIAZ y JOSE ALFONSO MURILLO, el cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma fue realizada por personas con conocimientos especiales en esta materia, con la misma se demuestra lo siguiente: que la obra compuesta por la URBANIZACION VASCONIA presenta un avance de la obra de 49.51 %, y la casa numero 35 según el contrato de opción a compra venta la numero 17 presenta algunas grietas en paredes.

• DECLARACION DE TESTIGO. En fecha 12 de junio de 2012, se presento por ante el Tribunal comisionado el ciudadano: JOSE LUIS MORENO RAMIREZ titular de la cedula de identidad Nro. V- 12.756.742, y declaro: 1) Que si conoce al Ing Gándica y que trabajo con el en la Urbanización Vasconia en el año 2009. 2) Que realizo trabajos terminando los detalles de unas casas, específicamente supervisaba el trabajo que realizaban los maestros de obra; 3): Que las casas quedaron en obra negra, piso de cemento listo para colocar cerámica y mármol, pintadas en blanco, con todos los servicios de aguas negras y aguas blancas, con puertas y ventanas. 4) Que trabajo en la casa de la ciudadana Ilianel Ojeda Balza, parcela 35, terminando el contrato que tenia con ella, la cual se entrego totalmente de acuerdo con el contrato que se tenía establecido Es todo.- La declaración de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que en el inmueble se realizaron los trabajos de pintura y acabados.
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CONCLUSIÓN FÁCTICA

De lo alegado y probados en autos se concluye que, la demandante y la parte demandada ya identificadas celebraron un contrato de opción de compra venta, de manera privada sobre el inmueble ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL VASCONIA, parcela numero 35 de esta ciudad de San Cristóbal, así mismo se concluye que en cumplimiento del contrato de opción a compra venta, radica en la cláusulas señaladas taxativamente en el mismo y a las cuales suscribieron en señal de conformidad y voluntario cumplimiento.

DE LA CARGA DE LA PRUEBA.

La actividad probatoria, en el presente juicio se hace necesario señalar la carga probatoria que tenían las partes de demostrar los hechos particulares y concretos en que se fundamenta su pretensión y la respectiva defensa acompañado de los medios de prueba.
La Carga de la prueba esta contemplada en el articulo 1354 del Código civil Venezolano, la cual es recogida por el Código de Procedimiento Civil el cual establece en el articulo 506 lo siguiente:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. (cursiva propia).
Conforme a la doctrina la carga de la prueba tiene como finalidad señalar el juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de una controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código Procedimiento Civil.
Por otra parte la regla de la carga de la prueba, indica a las partes que actividad probatoria debe realizar dentro del proceso a los fines de que pueda obtener una sentencia que les sea favorable y en este sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
Al respecto cabe destacar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: Los jueces tendrán por Norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
El juez puede fundar su decisión en lo conocimientos de hecho que se encuentran comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de lo otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Ahora bien, de la circunstancia que ordena el juez atenerse a la intención y el propósito de las partes, se deduce que esta investido de la facultad soberana de escudriñar y fijar cual es la intención de las partes y su propósito cuando no aparezca claramente manifestado, mas aun cuando el juez es conocedor del derecho y cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal concesión o enlace, el juez debe suplantar la voluntad de las partes con su propia voluntad, sin desnaturalizar el acto o contrato y dentro del circulo propio del carácter jurídico y legal establecido en la norma de obligatorio cumplimiento.

PRESUPUESTO PARA LA PROCEDENCIA
DE LA ACCION DEDUCIDA

El Código Civil Venezolano define al contrato bilateral en su artículo 1.134 al señalar:
Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.
Por tanto, al existir en el contrato de marras obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratantes, se debe concluir que estamos en presencia de un contrato bilateral conforme al anterior dispositivo legal.
Conforme a la doctrina, (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas. 1979. Cuarta Edición, capítulo 33), las condiciones requeridas para la procedencia de la acción resolutoria o de cumplimento del contrato son las siguientes:

1) Que el contrato cuya resolución o cumplimiento se pide sea un contrato bilateral.
2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes.
3) Que la parte que intente la acción de resolución de cumplimiento haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Dado que en la presente causa se ha ejercido la acción de Cumplimiento de Contrato, encuadra perfectamente en el de los supuestos anteriormente expuestos, esta Juzgadora se avoca a verificar si se encuentran llenos tales presupuestos, de los cuales se pueden verificar haciendo un análisis de la pretensión libelar y las pruebas presentadas por las partes.
Del contrato objeto de la pretensión en este juicio, se evidencia las siguientes obligaciones principales para las partes: para una parte. vender un inmueble compuesto por una parcela de terreno y la unidad de vivienda sobre ella construida y para la otra: pagar el precio en las condiciones establecidas en el contrato suscrito.
El Código Civil Venezolano define al contrato bilateral en su artículo 1.134 al señalar:
Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.
Como se indicó supra, la doctrina ha incorporado entre las condiciones necesarias para la procedencia de la acción resolutoria y / o de cumplimiento de contrato, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, apreciación que se hace en forma general, pues la necesidad de tal presupuesto dependerá del orden cronológico del cumplimiento de las obligaciones que se haya dispuesto en cada caso específico.
Así la jurisprudencia ha señalado, que en caso de “que la ejecución de las obligaciones se presenta simultáneamente, o cuando la ejecución de las obligaciones del actor debió haberse precedido en el tiempo a la del demandado, no puede hablarse de incumplimiento cuando la configuración de la consecuencia se debe a la inexistencia del presupuesto que las partes han estimado como causa.
En el presente caso, quedo probado como primer termino: la obligación de pago que se adquirió por parte de la actora en el contrato privado de opción a compra venta, celebrado entre la parte demandante y demandada del 15 de diciembre de 2005, en la que queda probado que la demandante debe a la demandada el monto de VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 28.295,32), por cuando la obligación de la cancelación total debe efectuarse en la oportunidad de la protocolización por ante el Registro Inmobiliario que competa del documento definitivo de venta. Como segundo termino, y con respecto a la obligación por parte de la demandada ha realizar el respectivo otorgamiento del documento definitivo, conforme a la CLAUSULA QUINTA del Contrato de Opción a Compra Venta, observándose que esta obligación de hacer se encuentra condicionada al cumplimiento de otro acto especifico como es el otorgamiento de la cedula de habitabilidad y registro de documento de condominio de parcelamiento, al respecto es oportuno tener claro lo que son las obligaciones de hacer, opina la doctrina especializada ( ELOY MADURO LUYANDO tomo 2 edición 2003 pag. 957 y siguientes señala en líneas generales que cuando la transferencia de la propiedad esta sujeta a un termino no se produce el efecto real inmediato, no se transfiere la propiedad del adquiriente sujeta a un termino y por tanto no se produce el efecto real inmediato de trasmisión de la propiedad, cuando esta obligación esta sometida a una condición, debe distinguirse los efectos de la condición suspensiva en la que debe cumplirse primero, para luego por consecuencia se dé la obligación principal.
Al caso de marras, se observa que la petición de la parte actora, se basa en el registro del documento de urbanización o parcelamiento de la URBANIZACION VASCONIA, así mismo el cumplimiento del otorgamiento de la tradición definitiva del documento de compra venta, lo cual, según se observa en la opción a compra venta celebrada el 15 de diciembre de 2005, en la cláusula quinta, la condición suspensiva radica en que para registrar el documento definitivo de venta se debe emitir la cedula de habitabilidad estableciéndose un plazo máximo de 90 días contados a partir de dicho otorgamiento, es decir, comenzara a transcurrir a partir de la fecha del permiso de habitabilidad y registro del documento de condominio de la citada urbanización , lo cual genera la obligación suspensiva y obligación de hacer, así entonces es claro, por cuanto consta en autos que la aquí demandada obtuvo CONSTANCIA DE HABITABILIDAD y EL REGISTRO RESPECTIVO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VASCONIA, de la parcela numero 35 actualmente la numero 17 de la URBANIZACION VASCONIA Complejo Residencial, ubicado en Avenida Principal de Pueblo Nuevo de esta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, procédase de inmediato al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble citado por ante el Registro Inmobiliario que corresponda y la parte demandante cumpla con la obligación asumida en el citado contrato de la cancelación total del precio del inmueble estipulado y acordado por las partes en la contrato privado de opción a compra venta celebrado el 15 de diciembre de 2005 y así se declara.-
Se acuerda el levantamiento de las medidas decretadas, para lo cual se librara Oficio una vez quede definitivamente firme la presente sentencia.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

Por todas las razones de hecho, doctrinarias, jurisprudenciales y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo, 2 26, 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, decide:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda interpuesta por: ILIANELL OJEDA BALZA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V-12.627.346 de este domicilio y hábil, en contra de: CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), sociedad mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el numero 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE JOSE REYES GANDICA ANDRADE venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad nro. V- 5.641.801 de este domicilio y hábil.

SEGUNDO: Se ordena a la S.M CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. ( COFRANCA), Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el numero 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE JOSE REYES GANDICA ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad nro. V- 5.641.801 de este domicilio y hábil, por cuanto consta en autos que la aquí demandada obtuvo CONSTANCIA DE HABITABILIDAD y EL REGISTRO RESPECTIVO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VASCONIA, de la parcela numero 35 actualmente la numero 17 de la URBANIZACION VASCONIA Complejo Residencial, ubicado en Avenida Principal de Pueblo Nuevo de esta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, procédase de inmediato al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble citado por ante el Registro Inmobiliario que corresponda y la parte demandante cumpla con la obligación asumida en el citado contrato de la cancelación total del precio del inmueble estipulado y acordado por las partes en la contrato privado de opción a compra venta celebrado el 15 de diciembre de 2005.

TERCERO: Se acuerda el levantamiento de las medidas decretadas, para lo cual se librara Oficio una vez quede definitivamente firme la presente sentencia.

CUARTO: No hay condenatoria en costas en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese NOTIFIQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los 27 días del mes de Mayo del año 2013.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Jueza Temporal

Abg. Luz Natalia Pérez
Secretaria.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3: 29 minutos de la tarde del día de hoy.
Abg. Luz Natalia Pérez
Secretaria.
Exp. 7498