TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 2.546
Trata el presente juicio de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA accionaran los abogados JOSÉ RAMÓN CONTRERAS y AURORA LILIANA CONTRERAS HINOJOSA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7715 y 49094, actuando como co-apoderados judiciales de los ciudadanos MARCO ANTONIO SISA DAZA y LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-12.232.084 y V-14.418.647; en contra de la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.099.552, domiciliada en la Urbanización Bella Vista, Vereda 5, casa sin número, Peribeca, Parroquia Ramón Cárdenas del estado Táchira, representada por los abogados en ejercicio VICTOR ARMANDO PULIDO, SILVIA UZCÁTEGUI DE PULIDO y NATHALIA PEÑA PULIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números N° V-3.309.796, V-5.655.783 y V-16.231.236 en su orden, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 81.918, 28.432 y 138.443 respectivamente.
Conoce esta Alzada del presente expediente por REENVIO, en virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº RC.000244 de fecha 13 de junio de 2.011, la cual casó de oficio el fallo dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y ordenó al Juzgado que resultara competente dictar nueva sentencia ateniéndose a lo dispuesto en la citada sentencia.
I
ANTECEDENTES DEL CASO Y RELACIÓN DE LA CAUSA

De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente consta:
En fecha 15 de abril de 2.009 fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 8). Los anexos fueron presentados en fecha 20 de abril de 2.009 y corren a los folios 9 al 57.
Por auto de fecha 24 de abril de 2.009 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando el emplazamiento de la demandada ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA y se comisionó a los fines de su citación al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folio 59).
Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2.009, el co-apoderado judicial de la parte demandante abogado JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ, solicitó se dejara sin efecto la comisión librada para la citación de la parte demandada y en su defecto la citación se hiciera de manera personal conforme a los artículos 218 parágrafo único y 345 del Código de Procedimiento Civil (folio 62). En fecha 29 de abril de 2.009 el a quo acordó lo solicitado (folio 63).
En fecha 30 de abril de 2.009, el alguacil del Tribunal de cognición informó que citó personalmente a la parte demandada (folio 65).
El 04 de mayo de 2.005 los co-apoderados judiciales de la parte actora abogados JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ y AURORA LILIANA CONTRERAS HINOJOSA, presentaron escrito de reforma de la demanda junto con anexos (folios 66 al 90).
Mediante auto de fecha 08 de mayo de 2.009, el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda y por cuanto la parte demandada ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA ya había sido citada, se le concedieron veinte (20) días más para la contestación de la demanda sin ser necesario practicar nuevamente su citación (folio 91).
Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2.009, la co-apoderada judicial de la parte actora abogada AURORA LILIANA CONTRERAS HINOJOSA, solicitó el decreto de medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar (folio 92).
Por auto del 20 de mayo de 2.009 se decretó la medida solicitada, para lo cual se ofició al Registrador Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, y se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas (folio 93).
Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 2.009 la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, otorgó poder apud acta al abogado JHON RAFAEL ROSALES CHACÓN (folio 94), y en la misma fecha la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda (folios 95 y 96).
En fecha 06 de julio de 2.009 el co-apoderado judicial de la parte actora abogado JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ presentó escrito de promoción de pruebas (folios 97 al 106). El a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas el 15 de julio de 2.009 (folios 108 y 109).
El 15 de julio de 2.009 se libró el oficio N° 0860-944, dirigido al Gerente del Banco de Fomento Regional los Andes (Banfoandes, Banco Universal) del cual se requirió informes (folios 110 y 111).
A los folios 113 al 117 corren actas levantadas por el a quo a los testigos promovidos por la parte actora, ciudadanos RAFAEL ANTONIO GUERRERO YAÑEZ, FREDDY ARMANDO RAMÍREZ y LUÍS ANTONIO CÁNCHICA.
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2.009 la parte demandada ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, asistida de abogado revocó en todas y cada una de sus partes el poder apud acta que le había conferido al abogado JHON RAFAEL ROSALES CHACÓN (folio 120).
El 14 de agosto de 2.009 mediante diligencia el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO, consignó poder autenticado que le otorgó la parte demandada ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, a él y a las abogadas SILVIA UZCÁTEGUI DE PULIDO y NATHALIA PEÑA PULIDO (folios 121 al 123).
A los folios 125 al 136 rielan copias fotostáticas de las actuaciones concernientes a la solicitud de crédito hipotecario que hiciera la co-demandante LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA a Banfoandes Banco Universal, anexas al informe requerido por el Tribunal de la causa (folio 137).
En fecha 16 de octubre de 2.009 el co-apoderado judicial de la parte actora abogado JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ, presentó escrito de informes (folios 139 al 141).
El 26 de octubre de 2.009, en representación de la parte demandada el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO, presentó escrito de informes junto con anexos (folios 142 al 159).
En fecha 05 de noviembre de 2.009 el co-apoderado judicial de la parte actora abogado JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ, presentó observaciones al escrito de informes de la contraparte (folios 161 y 162).
El 10 de febrero de 2.010 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos MARCO ANTONIO SISA DAZA y LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA contra la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, condenó a la demandada a otorgar el documento de unificación de los inmuebles exigido por la institución bancaria BANFOANDES, para la liquidación del crédito hipotecario aprobado, así como, otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello; y que de lo contrario se tenga dicha sentencia como justo título, tanto para la protocolización del documento de unificación antes referido, como del documento definitivo de venta (folios 163 al 184).
En fecha 08 de marzo de 2.010 el representante judicial de la parte demandada abogado VICTOR ARMANDO PULIDO apeló de la anterior decisión (folio 193). Por auto de fecha 11 de marzo de 2.010 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir las copias fotostáticas certificadas al Juzgado Superior Distribuidor (folio 194).
En fecha 19 de marzo de 2.010 el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el presente expediente, le dio entrada e inventario (folio 199), abocándose al conocimiento de la causa el Juez temporal en fecha 16 de abril de 2.010 (folio 200).
El representante judicial de la parte demandada abogado VICTOR ARMANDO PULIDO presentó escrito de informes junto con anexo por ante el ad quem el 28 de abril de 2.010 (folios 201 al 206). En la misma fecha el co-apoderado judicial de la parte demandante abogado JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ hizo lo propio (folios 208 al 211).
En fecha 10 de mayo de 2.010 el co-apoderado judicial de la parte actora abogado JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ presentó observaciones al escrito de informes de la contraparte (folios 213 al 215).
La representación judicial de la parte demandada, el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO, presentó escrito de observaciones al escrito de informes de la contraparte el 10 de mayo de 2.010 (folios 217 al 220).
El 19 de mayo de 2.010 el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia por la cual declaró: PRIMERO, con lugar la apelación interpuesta; SEGUNDO, sin lugar la demanda; TERCERO, le ordenó a la demandada devolver la cantidad correspondiente a la primera cuota pactada en el contrato de opción a compra venta suscrito el 31 de octubre de 2.008; CUARTO, sin lugar las solicitudes de pago por daño moral y daños materiales formuladas por los actores; QUINTO, revocó el fallo de primera instancia dictado el 10 de febrero de 2.010 y SEXTO, no hubo condenatoria en costas. Recurrida en Casación, dicha sentencia fue anulada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de junio de 2.011 (folios 292 al 325).
En fecha 04 de agosto de 2.011 este Juzgado Superior recibió de distribución el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente e inventariándolo bajo el N° 2.546 (folios 330 al 332), ordenándose la notificación de las partes.

CUADERNO DE MEDIDAS
El 20 de mayo de 2.009 mediante auto, el tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles propiedad de la demandada consistentes de dos inmuebles ubicados en Llanitos, vía Cordero, Sector Los Abuelos, casa N° 1-12 y 1-04, Calle 1 A Bis con Carrera 1, Municipio Cárdenas del estado Táchira; se libró oficio N° 0860-717 al Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira (folios 1 y 2).
El 25 de junio de 2.009 se agregó oficio de fecha 02 de junio de 2.009, emanado del Registro Público de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en que informa que fue estampada la medida decretada en nota marginal que corresponde al documento de propiedad de la demandada (folio 4).
Riela anexo constante de diecisiete (17) folios útiles un cuaderno de tercería, la cual fue declarada inadmisible por auto del 28 de octubre de 2.009 (folio 14).
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
La parte actora en su escrito de reforma de la demanda expuso:
“…PRIMERO.-
…nuestros mandantes son arrendatarios de dos inmuebles ubicados, EL PRIMERO: en la calle 1 “A” bis con Carrera 1, N° 1-04, Llanitos Vía Cordero, Sector Los Abuelos del Municipio Cárdenas del estado Táchira y EL SEGUNDO: en la calle 1 “A” bis con Carrera 1, Casa N° 1-12, Llanitos Vía Cordero, Sector Los Abuelos del Municipio Cárdenas del estado Táchira, propiedad de la ciudadano ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, mediante la celebración de un contrato verbal de arrendamiento desde el día 01 de febrero de 2.003, la propietaria arrendadora mediante contrato privado firmado el 03 de junio del año 2.008, les dio a nuestros mandantes en opción de compra venta los inmuebles que ocupan como arrendatarios y descritos así: Inmueble N° 1: un lote de terreno, denominado Lote N° 3-A, ubicado en el sector Llanitos Municipio Cárdenas, estado Táchira, cuyos linderos y medidas son, Norte: con Calle privada en proyecto, mide ocho metros con treinta y cinco centímetros (8,35 Mts.). Sur: con propiedades de Víctor Chacón, mide nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 Mts). Este: con terrenos propiedad de Susana Suárez, mide veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 Mts) y Oeste: con terrenos propiedad de Rafael Villarroel, mide diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 Mts). Inmueble N° 2: un lote de terreno y la casa sobre él construida, la cual consta de: Primera Planta: tres (3) habitaciones, una (1) cocina, una (1) sala, un (1) comedor, dos (2) baños, porche de entrada, un (1) garaje, con sus puertas y ventanas correspondientes, con todos los servicios inherentes, placa nervada. Segunda Planta: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina, áreas de servicio, un balcón paredes de bloque frisado, techo de acerolit aún en construcción, ubicados en Llanitos Vía Cordero, Sector Los Abuelos del Municipio Cárdenas del estado Táchira…
En el documento de la opción de compra venta la opcionante dio a los opcionados un lapso de vigencia de la compra venta de noventa (90) días a partir del día 03 de junio de 2008. Vencido el término se dio por rescindido la opción de compra venta por incumplimiento de la parte propietaria vendedora de realizar todas las gestiones administrativas, y realizar la aclaratoria de los inmuebles y específicamente en lo que respecta a la segunda planta del inmueble número 2.
SEGUNDO.-
Posteriormente nuestros mandantes suscribieron un nuevo contrato de opción de compra venta con la misma propietaria arrendadora ya identificada, y autenticado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira e inserto bajo el N° 15, Tomo 09-A, Folios 30-32, de fecha 31 de octubre del año 2.008…
Dicha opción de compra-venta se realizó sobre dos inmuebles, INMUEBLE N° 1: un lote de terreno denominado lote N° 3-A según consta en la cédula catastral de fecha 18 de junio del 2.008, N° 28569, 28570… ubicado en Llanito Vía Cordero, Sector Los Abuelos, Calle 1 “A” Bis con Carrera 1, N° 1-04, Municipio Cárdenas, estado Táchira, y tiene un área aproximada de CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (178,79 Mts2), con los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con Calle 1 Sector Los Abuelos, mide ocho metros con treinta y cinco centímetros (8,35 Mts), SUR: Con propiedades que son o fueron del Sr. Víctor Chacón, mide nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 Mts), ESTE: Con propiedades de la Sra. Ana Janet Chacón Bautista, mide veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 Mts), OESTE: Con propiedades del Sr. Pastor Rafael Villarroel López, mide diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50Mts).
INMUEBLE N° 2: una casa para habitación, en un área aproximada de terreno de doscientos diez metros cuadrados (210,00 Mts2) como consta de cédula catastral de fecha 18 de junio de 2.008, N° 28570…, ubicada en Llanitos, Vía Cordero, Sector Los Abuelos, en la calle 1 “A” bis con Carrera 1, N° 1-12 Municipio Cárdenas, estado Táchira… dicha casa está compuesta de dos plantas consistentes de primera planta: tres (3) habitaciones, una (1) cocina, una (1) sala, un (1) comedor, dos (2) baños, porche de entrada, un (1) garaje, con sus puertas y ventanas correspondientes, con todos los servicios inherentes, placa nervada. Segunda Planta: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina, áreas de servicio, un balcón paredes de bloque frisado, techo de acerolit aún en construcción. Pero por error estos elementos que señala en el documento originario no fueron construidos de ninguna manera, y esto se hizo necesario a los efectos del crédito que se hiciera una aclaratoria ante el Registro Subalterno en el sentido de que la segunda planta solo tiene construido paredes de bloque, techo de acerolit, estructura metálica y no como aparece en el título originario de adquisición antes citado, razón por la cual el banco para aprobar el crédito exigió la realización de una aclaratoria de documento original de propiedad…, la cual fue inserta en la Oficina Subalterna de Registro público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira de fecha 05-09-2.008, bajo en N° 7, Tomo 36, Folios 33 al 36. Este documento contentivo de la aclaratoria su original reposa en la Oficina del Banco de Fomento Regional los Andes (Oficina Principal). …
En la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra venta se estableció que el precio de la venta sería la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000,00). Cantidad que nuestros mandantes se comprometieron a cancelar de la siguiente manera:
a. SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), en efectivo el día 17 de julio de 2.008, cantidad que recibió la propietaria oferente en dinero efectivo tal y como consta de recibo de pago signado con el N° 451 de fecha 17 de julio de 2.008, debidamente firmado por la opcionante vendedora oferente…
b. El saldo o sea la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,00) los cancelarían al momento de hacerse efectivo el crédito por la entidad bancaria por La Ley de Política Habitacional hoy Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV).
…la ciudadana LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA es cotizante del ahorro obligatorio establecido en la Ley de Ahorro Habitacional para la vivienda (FAOV) y es a través de este sistema como la opción de compra venta fue suscrita conjuntamente con la opcionante vendedora, para lo cual se hizo necesario que Banfoandes emitiera un escrito de solvencia o constancia de ahorro obligatorio, en la cual señala que LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA está solvente con este ahorro, depositando el tres por ciento(3%) de su ingreso mensual… Cumplido este requisito nuestros conferentes llenaron la correspondiente planilla de solicitud de créditos hipotecarios ante la Oficina de Banfoandes. En dicha solicitud se identificó los inmuebles que son objeto del contrato de opción de compra venta, y siempre lo realizaron con el consentimiento pleno de la oferente o sea la señora ANA JANETH CHACÓN BAUTISTA…
Cumplidos como fueron los requisitos el banco emitió certificado de aprobación del crédito a favor de nuestros representados…, dicho certificado tiene fecha del día 26 de febrero de 2.009 y hasta por la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,00). Ahora bien la diferencia restante del precio de la venta equivalente a ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), sería cubierta por nuestros conferentes, es decir, la suma veinticuatro mil cien bolívares (Bs. 24.100,00) los cuales cancelarían a la oferente vendedora según acuerdo con el banco.
Al tener conocimiento la oferente vendedora de la aprobación del crédito hipotecario en la misma fecha en que fue aprobado, les manifestó a nuestros clientes que el precio ya no sería de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,00), sino de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), pretendiendo modificar unilateralmente el contrato de opción de compra venta, y de esta manera sustraerse al cumplimiento de lo convenido en dicho contrato. En todo caso le fue advertido que no era legal sino contrario a derecho su conducta asumida en el sentido que no podía unilateralmente modificar las cláusulas del contrato…
…el banco exigió que para la liquidación del crédito era necesario que la oferente vendedora realizara un documento en el cual se unificara en un todo los dos inmuebles, con el propósito que la garantía hipotecaria recayera sobre un solo inmueble y no sobre los dos como estaba establecido en el documento originario.
La oferente no mostró interés en realizar la unificación mediante documento protocolizado lo que hizo que fueran nuestros mandantes quienes mediante los servicios de un abogado y de un topógrafo redactaran dicho documento y el respectivo levantamiento topográfico con sus cédulas catastrales actualizadas. El documento de unificación con sus respectivos soportes, está en las Oficinas de Registro de lo Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira a la espera de la firma de la señora ANA JANET CHACÓN BAUTISTA…
…el contrato de opción de compra venta señala en la cláusula quinta que el tiempo de duración del presente contrato es por un LAPSO DE NOVENTA (90) DÍAS contados a partir del 31 de octubre del año 2.008, fecha de autenticación del mismo. Pero igualmente acordaron las partes que dicho término sería prorrogable por acuerdo entre las partes. No indicaron cual sería la forma, medio o instrumento a través del cual se manifestaría por cualquiera de las partes la voluntad de prórroga del término señalado. Al no haberlo hecho, se dejó en libertad a las partes las cuales podrían optar por cualquier medio, de tal manera que si no hubo la utilización del medio escrito, se presume que ambas partes estaban de acuerdo de prorrogarlo en forma tácita y automática…
…la propietaria vendedora se niega a firmar el correspondiente documento de unificación de los inmuebles ya mencionados, y a su vez se niega a firmar el documento de propiedad, está incurriendo en un incumplimiento de su obligación…, este incumplimiento le acarrea a nuestros mandantes daños y perjuicios tanto morales como materiales ya que han hecho una inversión fundamentados en la futura venta y la entidad bancaria que ya les aprobó el crédito hipotecario para la adquisición de dichos inmuebles… Esta negativa ha producido en nuestros conferentes un estado de ánimo psicológico frustante con pérdida de fe, esperanza, así mismo sus hijos…, al tener la noticia de que la propietaria oferente se niega a cumplir con la obligación contraída sobre la casa donde está constituido su hogar, comienzan a llorar y a manifestar que ellos no se van de esta casa, esto es reflejo del daño afectivo hacia los niños, que en definitiva constituye parte del daño moral ocasionado por el incumplimiento contractual…
…por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas es por lo que recurrimos en nuestro carácter ya señalado, ante su competente autoridad para demandar…, a la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA…, para que convenga o en defecto de ello sea condenada por este tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: A convenir que el precio pactado por la futura venta de los inmuebles es la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) conforme a la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta.
SEGUNDO: A convenir que este contrato de opción de compra venta se suscribió con el compromiso de tramitar el pago total del precio de los inmuebles estipulado a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV).
TERCERO: A convenir que tiene pleno conocimiento que el Banco de Fomento Regional los Andes aprobó el crédito y su liquidación a favor de la demandada y que dicha documentación está sujeta a la firma del documento de unificación de los inmuebles y a la firma del documento definitivo de la venta.
CUARTO: A convenir que el Banco de Fomento Regional los Andes aprobó el crédito solicitado…
QUINTO: A que la negativa a firmar el respectivo documento de unificación de los inmuebles y el documento definitivo de venta, se debe a que nuestros mandantes se han negado a aceptar la modificación unilateral del precio convenido en el contrato de opción de compra venta.
SEXTO: A convenir en caso de que no quiera cumplir con lo pactado convenido en el contrato de opción de compra venta y en especial a lo referente al precio de la misma, ha cancelarles la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) (sic) por concepto de daños y perjuicios establecidos de la siguiente manera:
A.- La cantidad de VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 28.925,26), por concepto de daños materiales que fueron discriminados ut-supra.
B.- La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) por concepto de daño moral ocasionado a nuestros mandantes.
…Solicitamos al ciudadano (a) Magistrado (a) se sirva decretar medida preventiva de enajenar y gravar sobre dos inmuebles objeto de la presente demanda…
…estimamos la presente reforma de demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (478.925,26), equivalente a ocho mil setecientos ocho unidades tributarias (8.708 U.T)…”.
III
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Arguyó la parte demandada que:
“… Niego, rechazo y contradigo los hechos y el derecho invocado por los actores del proceso ya que la promesa de opción a compra firmada en la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira de fecha 31 de octubre de 2.008, inserto bajo el N° 15, Tomo 09-A, Folios 30-32, de los libros de autenticación llevados por dicha Oficina Registral, establece que dicho contrato de opción a compra sobre dos inmuebles propiedad de Ana Janet Chacón Bautista…, signados con los números catastrales 28569 y 28570, ubicados en Los Llanitos, Vía Cordero, Sector Los Abuelos, Calle 1 “A” Bis con Carrera 1, N° 1-04 del Municipio Cárdenas del estado Táchira…, tiene una duración de noventa (90) días a partir de la fecha de la firma de dicho contrato, por lo cual ese contrato se venció el 29 de enero del presente año. Así mismo se desprende de su texto que las partes podrían prorrogar dicho contrato por acuerdo entre las partes, sin establecer la forma, medio o instrumento para hacerlo. Es el caso ciudadano juez que verbalmente le manifesté a los aquí demandantes mi intención de no prorrogar esta opción a compra por diversas razones personales, manifestación que realicé en reiteradas oportunidades en presencia de diversos testigos y que los hoy aquí demandantes estuvieron de acuerdo en no renovar por las justificadas razones que en su momento manifesté y que en su debida oportunidad y con el respecto (sic) a este tribunal presentare.
…pido a los ciudadanos demandantes exhiban el documento privado que está en posesión y dominio de ellos donde se establece que el monto real de la venta de estos inmuebles es por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y no por a cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) como lo pretende hacer ver en este proceso los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa…
Por todo lo anteriormente expuesto pido ciudadana Juez que la presente demanda sea declarada en la definitiva sin lugar por no estar ajustada a los hechos que realmente se han dado en esta relación…”.
IV
DEL FALLO APELADO
La sentencia apelada fue del siguiente tenor:
“… En la contestación de la demanda, la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, se limitó a negar, rechazar y contradecir los hechos y el derecho invocado por los actores, indicando que el contrato de opción de compra venta que suscribieron el 31 de octubre de 2008, establecía una duración de 90 días que venció, a su decir, el 29 de enero de 2009 y que del texto del contrato se desprende que las partes podrían prorrogar dicho contrato por acuerdo entre las partes y alegó que verbalmente les manifestó a los demandantes su intención de no prorrogar esa opción a compra por diversas razones personales, y que tal manifestación la realizó en reiteradas oportunidades en presencia de diversos testigos y que ellos estuvieron de acuerdo en no renovar el contrato y que en su debida oportunidad a este Tribunal presentaría.
… este alegato planteado por la demandada, implicaba su obligación de traer a los autos de este expediente las pruebas pertinentes para demostrar lo alegado, por cuanto asevera que los demandantes aceptaron expresamente la no renovación del contrato; pero la demandada no promovió prueba alguna que pueda hacer llegar a la convicción de esta Juzgadora de la verdad de ese hecho.
…habiendo la demandada incumplido con las obligaciones accesorias ineludibles que adquirió al momento de contratar la opción de compra venta, como era la de aportar la documentación requerida por el Banco, ante el cual se inició la tramitación de la solicitud de crédito, y habiendo demostrado la optante compradora que corrieron por su cuenta las diligencias tendentes a la consecución de la documentación necesaria para el trámite del respectivo crédito y no habiendo probado la demandada sus defensas acerca de la supuesta aceptación de los demandantes de la no prórroga del lapso de la opción de compra venta; por cuanto no presentó prueba alguna en el iter del proceso, es forzoso concluir que la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, está obligada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta suscrito con los demandantes en los términos establecidos en el mismo que fue autenticado en el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, cuyo monto total de la venta es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00); de los cuales fue demostrado en los autos del expediente, que ya recibió en dinero efectivo, la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) y cuya diferencia se encuentra aprobada por medio de crédito a través del fondo de ahorro para la vivienda (FAOV); por medio del Banco de Fomento Regional los Andes; y que dicha liquidación está sujeta a la firma del documento de unificación de los inmuebles y a la firma del documento definitivo de venta; lo que en definitiva se traduce en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, en los términos originalmente pactados y Así se Decide.
…a lo largo del texto del libelo de la demanda los demandantes alegaron que realizaron algunos gastos a los fines de cumplir con los requisitos exigidos por el Banco, sin embargo, sólo es en el numeral sexto del petitorio en el que reclama un monto de veintiocho mil novecientos veinticinco bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 28.925,26), por concepto de daños materiales, sin que hayan señalado en que consistían los referidos daños…
…no existe una especificación de en que consistieron los daños ocasionados por el incumplimiento de la demandada, ya que si bien es cierto demostraron la ocurrencia de los gastos en que incurrieron los demandantes, éstos no fueron señalados como daños sino simplemente como trámites necesarios para la obtención del crédito…, es forzoso concluir que no es procedente una indemnización por los daños materiales reclamados y Así se decide.
…Del acervo probatorio aportado por los demandantes no existe ningún elemento que haya demostrado ni la producción de un hecho ilícito por parte de la hoy demandada, ni muchos menos pruebas de las afectaciones sentimentales y psicológicas que alegan sufrir los demandantes y sus hijos, y como puede decirse que el daño moral reclamado sea una consecuencia directa e inmediata del incumplimiento de la demandada, además de que este incumplimiento al mismo tiempo no es un atentado contra un bien jurídico que la Lay haya preservado de una manera general contra la conducta imprudente o negligente de personas con las cuales no los liga ningún vínculo contractual; aunado al hecho cierto de que habiéndose considerado en este fallo que es procedente el cumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la demanda…, tal cumplimiento reivindicará más que un monto en dinero, la necesidad de vivienda de los demandantes; en consecuencia de todo lo anterior, en el presente caso la reclamación de daños morales es improcedente por ser contraria a derecho y Así se Decide.
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira…, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos MARCO ANTONIO SISA DAZA y LILIAN SÁNCHEZ DE SISA en contra de la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA…
SEGUNDO: Se condena a la demandada ANA JANET CHACÓN BAUTISTA a CUMPLIR EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito con los ciudadanos MARCO ANTONIO SISA DAZA y LILIAN SÁNCHEZ DE SISA, en consecuencia se ordena a la referida ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, a otorgar el documento de unificación de los inmuebles exigido por BANFOANDES para la liquidación del crédito hipotecario aprobado y a otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello; de lo contrario téngase la presente sentencia como justo título, tanto para la protocolización del documento de unificación antes referido, como documento definitivo de venta.
No hay condenatoria en costas a la demandada, por cuanto no resultó totalmente vencida…”.
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Versa el presente asunto sobre la apelación que ejerciera la representación judicial de la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, para impugnar la decisión dictada en fecha 10 de febrero de 2.010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declarara parcialmente con lugar la demanda que por “Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta” incoaran los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa contra la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista.
Ahora bien, La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia al haber conocido en casación del presente asunto, en virtud de la decisión de alzada que revocó la sentencia dictada por el Tribunal de primera instancia, en fecha 13 de junio de 2.011, sentenció:
“…que el juez de la recurrida distorsionó la realidad procesal del caso, revirtiendo ilegalmente la carga de la prueba, pues ante la prórroga del contrato alegada por los actores en su libelo, la demandada en su contestación, negó categóricamente que hubiera dado la prórroga del contrato, reservándose expresamente la oportunidad correspondiente para demostrar lo alegado, lo cual no hizo en el decurso del proceso aún cuando era su obligación.
Esto claramente determina un típico caso de desigualdad procesal de las partes, que evidencia palmariamente la ruptura del equilibrio procesal, violentando con ello el derecho a la defensa de los demandantes, en franca infracción de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referentes a las garantías de tutela judicial efectiva, de una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, donde el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…
…Ahora bien, en primer plano, con esta conducta el juez de alzada violó las normas de orden público y garantías constitucionales antes especificadas en este fallo, derivando en un claro desequilibrio procesal de las partes, que trajo como consecuencia en un segundo plano, un error de derecho o de juzgamiento, en la apreciación de una regla expresa para el establecimiento de los hechos, como es la contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, referente a la carga de la prueba en los juicios civiles, norma que compromete efectivamente al orden público, por estar vinculada estrechamente la materia probatoria, con el debido proceso y derecho a la defensa de las partes…”.
Así pues, sobre las bases del fallo precedentemente transcrito procede esta sentenciadora a resolver la apelación propuesta.
En principio, es necesario acotar que el Código Civil nos enseña:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expreso lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Hecho el estudio individual de la causa, se observa que los accionantes dentro de sus alegatos señalan: Que en fecha 03 de junio de 2.008, la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, en su carácter de propietaria arrendadora celebró con ellos contrato privado de opción de compra venta sobre los siguientes inmuebles:
INMUEBLE N° 1: un lote de terreno denominado lote N° 3-A según consta en la cédula catastral de fecha 18 de junio del 2.008, N° 28569, 28570, ubicado en Llanito Vía Cordero, Sector los Abuelos, Calle 1 “A” Bis con Carrera 1, N° 1-04, Municipio Cárdenas, estado Táchira, y tiene un área aproximada de ciento setenta y ocho metros con setenta y nueve centímetros cuadrados (178,79 Mts 2), con los siguientes linderos y medidas: Norte: con Calle 1 Sector Los Abuelos, mide ocho metros con treinta y cinco centímetros (8,35 Mts.). Sur: con propiedades que son o fueron del señor Víctor Chacón, mide nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 Mts). Este: con propiedades de la señora Ana Janet Chacón Bautista, mide veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 Mts); y Oeste: con propiedades del señor Pastor Rafael Villarroel López, mide diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 Mts).
INMUEBLE N° 2: una casa para habitación, en un área aproximada de terreno de doscientos diez metros cuadrados (210,00 Mts2) como consta de cédula catastral de fecha 18 de junio de 2.008, N° 28570, ubicada en Llanitos, Vía Cordero, Sector los Abuelos, en la calle 1 “A” bis con Carrera 1, N° 1-12 Municipio Cárdenas, estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas: Norte: con la Calle 1 del Sector Los Abuelos, mide diez metros (10 Mts.), Sur: con propiedades que son o fueron del señor Víctor Chacón, mide diez metros (10 Mts.), Este: con propiedades del señor Carlos Andrés Roa Chacón, mide veintiún metros con cincuenta centímetros (21.50 Mts), Oeste: con propiedades de la señora Ana Janet Chacón Bautista, mide veinte metros con cincuenta centímetros (20.50 Mts).
.- Que posteriormente suscribieron un nuevo contrato de opción de compra venta, autenticado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, inserto bajo el N° 15 Tomo 19-A, folios 30-32, de fecha 31 de octubre de 2.008. Que dicho contrato tuvo como objeto los inmuebles antes indicados. Que hubo un error en el documento originario en que señalaron una serie de elementos que no fueron construidos en los inmuebles en cuestión, lo que ameritó una aclaratoria requerida por el Banco a los fines de tramitar el crédito, en el sentido, de que la segunda planta del inmueble N° 2 sólo tiene construido paredes de bloque, techo de acerolic y estructura metálica y no como aparece en el documento originario.
.- Que cumplieron los requisitos que el Banco exigió y éste emitió certificado del crédito a su favor. Que la oferente vendedora al tener conocimiento de la aprobación del crédito hipotecario les manifestó que el precio ya no sería de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), sino de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), con lo cual modificó unilateralmente el contrato suscrito.
.- Que en dicho contrato se estableció un término de duración de noventa días (90 días) a partir del 31 de octubre de 2.008 y prorrogable de común acuerdo entre las partes. También alegaron que realizaron gestiones que por su naturaleza le correspondía realizar a la oferente vendedora.
.- Que al no haber por ningún medio escrito ninguna de las partes manifestado su voluntad de no prorrogar el contrato, se presume que ambas estaban de acuerdo en prorrogarlo de forma tácita y automática.
.- Que la propietaria vendedora se negó a firmar el correspondiente documento de unificación de los inmuebles y el documento de propiedad, por el hecho de que ellos no aceptaron un precio superior al acordado.
Por su parte la demandada en la contestación de la demanda, negó rechazó y contradijo los hechos y el derecho alegando que el contrato se venció el 29 de enero de 2.009 y que verbalmente les manifestó su intensión de no prorrogar la opción a compra, manifestación que realizó en reiteradas oportunidades en presencia de diversos testigos, y que los demandantes estuvieron de acuerdo en la no renovación, lo que probaría en su oportunidad.
Planteado así el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, esta juzgadora procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1.-Documentales:
.-Original de documento privado de fecha 3 de junio de 2.008, contentivo de una opción a compra celebrada entre la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, quien funge como vendedora, y los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa, quienes fungen como compradores de los inmuebles ampliamente identificados en autos (folio 11).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es decir, como instrumento privado reconocido, y en tal sentido, demuestra que las partes en esa fecha suscribieron opción de compra sobre los inmuebles ya descritos en esta sentencia.
.-Copia fotostática simple de contrato de opción a compra venta, autenticado ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 15, Tomo 09-A, Folios 30-32, Protocolo Tercero, Cuarto Trimestre, en fecha 31 de octubre de 2008, suscrito por la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista quien funge como oferente propietaria, y los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa quienes fungen como optantes compradores de los inmuebles de marras (folios 12 al 14).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y hace plena prueba de que los co-demandantes ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa, celebraron con la parte demandada ciudadana Ana Janet Chacón Bautista contrato de opción a compra sobre los dos inmuebles allí descritos, ubicados en el sector Llanitos, Lomas Blancas, Municipio Cárdenas del estado Táchira; que el tiempo de duración del mismo lo fijaron en noventa (90) días a partir de la fecha de la firma de dicho documento el 31 de octubre de 2.008, prorrogables por acuerdo entre las partes; y que incluso se hizo aclaratoria en cuanto a la segunda planta, del inmueble N° 2 y se señaló que tal aclaratoria se registró en fecha 5 de septiembre de 2.008.
.-Copias fotostáticas certificadas de cédulas catastrales, expedidas por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, en fecha 18 de junio de 2008, correspondiente a los inmuebles signados bajo los números 1-04 y 1-12 ubicados en la Calle 1 “A” Bis con Carrera 1 N° 1-12 Llanitos, San Cristóbal del estado Táchira (folios 15, 16, 18, 19).
.-Originales de recibos de ingreso, emitidos por el Departamento de Caja de la Alcaldía del Municipio Cárdenas a nombre de la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista (folios 17 y 20).
Se valoran como documentos administrativos con presunción iuris tantum, y de los mismos se desprende la tramitación y pago de inscripción, impuesto, deuda y multas por catastro, que realizó la ciudadana Lilian Josefina Sánchez de Sisa ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas, sobre los inmuebles objeto del contrato de opción a compra venta.
.-Copia fotostática simple de documento de aclaratoria y gastos de tramitación administrativa, protocolizado ante el Registro Público de los municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 07, Tomo 36, Folios 33-36, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, en fecha 05 de septiembre de 2008, sobre la segunda planta del inmueble N° 2, en virtud de que hay una construcción solo de paredes de bloque, techo de acerolit, estructura metálica, y no como aparece en el documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, inserto bajo el N° 12, Tomo 15, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de fecha 5 de mayo de 1.998 (folios 21 al 25).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es demostrativo que los ciudadanos Domingo Eduardo Chacón Labrador y Janet Chacón Bautista, hicieron la aclaratoria sobre la segunda planta del inmueble que adquirió la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista.
.-Original de recibo de fecha 17 de julio de 2008, por la cantidad seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), que pagaron los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa a la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, por concepto de arras de la venta de dos inmuebles compuestos por dos lotes de terreno y una casa sobre el mismo construida, ubicados en Llanitos, vía Cordero, Municipio Cárdenas, San Cristóbal, estado Táchira (folio 26).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende la cantidad de dinero que recibió la parte demandada por concepto de arras.
.-Original de constancia de solvencia de ahorro obligatorio, emitido por Banfoandes Banco Universal, hoy Banco Bicentenario, de fecha 16 de abril de 2.009 (folio 27).
Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, en el sentido de que se evidencia la solvencia de la co-demandante ciudadana Lilian Sánchez de Sisa con el ahorro obligatorio establecido en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, desde el mes de octubre de 2.008 hasta el mes de marzo del año 2.009.
.-Copia fotostática simple de planilla de solicitud de créditos hipotecarios ante el Banco Banfoandes Banco Universal, hoy Banco Bicentenario, recibida en fecha 15 de enero de 2009 (folio 28).
No se valora, ni se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en reiteradas oportunidades ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que solamente pueden producirse fotocopias de documentos públicos y privados, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos con el libelo y no de documentos privados simples. (TSJ. SCC. Sentencia N° 439 del 29-07-2.013. Exp. 103. Magistrada Ponente Yris Armenia Peña Espinoza).
.-Original de certificación de aprobación de crédito hipotecario de fecha 26 de febrero de 2.009, expedido por Banfoandes Banco Universal, hoy Banco Bicentenario, a la ciudadana Lilian Josefina Sánchez de Sisa, por la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,00), para el inmueble objeto del crédito que está ubicado en la Calle 1, N° 1-04, Calle 1 A, Bis con Carrera 1, Llanitos, Municipio Cárdenas del estado Táchira (folio 29).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, el mismo es demostrativo del crédito otorgado con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) a la ciudadana Lilian Josefina Sánchez de Sisa para la adquisición de los inmuebles objeto del presente litigio.
.-Copia fotostática simple de documento de unificación de inmuebles de fecha 25 de marzo de 2009 (folios 30 al 33).
Esta prueba se valora como indicio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que colorea a esta juzgadora la voluntad de los demandantes en dar cumplimiento con el contrato suscrito, pues aparece como presentante de tal instrumento la ciudadana Lilian Josefina Sánchez Medina.
.-Originales de recibos de ingreso, emitidos por el Departamento de Caja de la Alcaldía del Municipio Cárdenas a nombre de la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista (folios 34 y 35), por concepto de constancia catastral (folios 36 al 39).
Se valoran como documentos administrativos con presunción iuris tantum, de los mismos se desprende el pago de impuesto de catastro, e inspección y constancia catastral que realizó la ciudadana Lilian Josefina Sánchez de Sisa ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas, sobre los inmuebles objeto del contrato de opción a compra venta.
.-Copia fotostática simple de declaración jurada de no poseer vivienda, realizada por los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa, autenticada por ante la Oficina del Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 1° de diciembre de 2.008, anotado bajo el N° 03, Tomo 16-A, Folios 05-06, Cuarto Trimestre, Protocolo Tercero (folios 40 y 41).
Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que los actores realizaron y cumplieron con otro de los trámites administrativos necesarios para la obtención del crédito hipotecario a los fines de dar cumplimiento a su obligación de pago en el contrato suscrito.
.-Copia fotostática simple de solicitud y certificación de gravámenes, otorgada por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 26 de noviembre de 2008 (folios 42 y 43).
Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que los actores realizaron y cumplieron con otro de los trámites administrativos necesarios para la obtención del crédito hipotecario a los fines de dar cumplimiento a su obligación de pago en el contrato suscrito.
.-Copias fotostáticas simples de Planillas de Liquidación del Monto del Crédito (folios 44 y 45).
No se valora, ni se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en reiteradas oportunidades ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que solamente pueden producirse fotocopias de documentos públicos y privados, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos con el libelo y no de documentos privados simples. (TSJ. SCC. Sentencia N° 439 del 29-07-2.013. Exp. 103. Magistrada Ponente Yris Armenia Peña Espinoza).
.-Copia fotostática certificada de documento de venta realizada por el ciudadano Domingo Eduardo Chacón Labrador a la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, protocolizado por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 12, Tomo 15, Folios 39-43, Protocolo Primero, en fecha 05 de mayo de 1998 (folios 46 al 55).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende que la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista figura como propietaria de los inmuebles objeto del contrato celebrado, lo cual determina la cualidad de la demandada.
.-Copia fotostática simple de recibo de pago y levantamiento topográfico, avalado por la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, realizado sobre los dos inmuebles ubicados en Llanitos, Vía Cordero, Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito por el ciudadano Rafael Antonio Guerrero Yañez, por el cual la ciudadana Lilian Sánchez de Sisa, pagó la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00) (folios 56 y 57).
.-Originales de recibos de pago suscritos por el ciudadano Freddy Armando Ramírez, por concepto de mano de obra realizada a los dos inmuebles propiedad de la ciudadana Ana Janet Chacón Bautista, ubicados en la Vía Cordero, Llanitos, Sector Los Abuelos, Calle 1 A Bis, con Carrera 1, N° 1-12, por el cual, los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa, le pagaron al referido ciudadano en fecha 04 de junio de 2.008 la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00), en fecha 20 de junio de 2.008 la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), en fecha 18 de julio de 2.008, la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), y en fecha 08 de agosto de 2.008 la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) (folios 82 y 87 al 89).
Se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido ratificados en fechas 20 y 21 de julio de 2009, tal como consta en los folios 113 y 114, 115 y 116 respectivamente, y de los mismos se desprende que los actores realizaron y cumplieron con otro de los trámites administrativos necesarios para la obtención del crédito hipotecario a los fines de dar cumplimiento a su obligación de pago en el contrato suscrito.
.-Originales de facturas de compra signadas bajo los números 003958, 106447, 089667, 089806, emitidas a nombre de los ciudadanos Marco Antonio Sisa Daza y Lilian Josefina Sánchez de Sisa (folios 83 al 86).
No se le concede valor probatorio, por cuanto las mismas no fueron ratificadas en juicio.
.-Original de factura de fecha 20 de noviembre de 2.008, signada con el N° 276, emitida por el Fondo de Comercio AVALAC, propiedad del ciudadano Luís Antonio Cánchica, por la cual dicho ciudadano recibió de la ciudadana Lilian Josefina Sánchez de Sisa, la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,00), por concepto de elaboración de avalúo a inmueble ubicado en Llanitos, Vía Cordero, Calle 1 A, con carrera 1, N° 1-04 del Municipio Cárdenas (folio 90).
Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido ratificado por el referido ciudadano en fecha 22 de julio de 2009, tal como consta en los folios 117 y 118. Del mismo se desprende que los actores realizaron y cumplieron con otro de los trámites administrativos necesarios para la obtención del crédito hipotecario a los fines de dar cumplimiento a su obligación de pago en el contrato suscrito.
2.- Prueba de Informes:
.- Comunicación N° VCH/GSCH/0864/2009 de fecha 25 de septiembre de 2.009, emanada de la institución bancaria Banfoandes hoy Banco Bicentenario (folio 137), en la cual informa al a quo que en los archivos de esa institución reposa planilla de solicitud del crédito hipotecario a favor de la ciudadana Lilian Josefina Sánchez de Sisa, lo cual se aprecia y se valora conforme a la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido, de que dicho crédito fue aprobado y ello adminiculado a las demás pruebas evidencia que los actores realizaron y cumplieron con otro de los trámites administrativos necesarios para la obtención del crédito hipotecario a los fines de dar cumplimiento a su obligación de pago en el contrato suscrito.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
.- Copia fotostática simple de informe técnico junto con fotografías, realizado por el arquitecto Rafael Johan García, sobre la construcción de carpeta asfáltica de las calles de Llanitos, Vía Cordero, Municipio Cárdenas, estado Táchira (folios 155 al 159).
Esta prueba no se valora por cuanto fue incorporada al proceso en la oportunidad de informes y por no tratarse de un documento público, conforme señala el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
Analizadas las pruebas, observa esta juzgadora que sólo la parte actora trajo y aportó elementos al proceso para fundamentar sus alegatos, situación que no ocurrió con la demandada, quien a lo largo del iter procesal no promovió prueba de sus dichos. Así pues, tomando como premisa la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la correcta interpretación del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ciertamente en la oportunidad de contestar la demanda, la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA señaló que le manifestó a los actores su voluntad de no prorrogar el contrato de opción a compra y que los actores aceptaron la no renovación del contrato, hecho éste que al ser alegado le generó la carga procesal de demostrarlo, lo cual no hizo. Ciertamente, trabada así la litis es innegable que al haberse excepcionado la demandada, le correspondía la carga de la prueba conforme a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora al contrario, demostró que hizo todos los trámites administrativos pertinentes para cumplir con su obligación principal de pago, lo cual reflejó al hacer las gestiones que le eran propias y hasta las de la oferente propietaria, tal y como se señaló en la valoración de las pruebas.
En tal sentido, esta juzgadora considera que el contrato se prorrogó automáticamente y los accionantes cumplieron con todas sus obligaciones legales y administrativas para honrar lo pactado. Ello se justifica del cúmulo de pruebas valoradas por esta instancia y que llevan a concluir en que hubo inercia y falta de diligencia de la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, por lo que no cumplió con sus deberes de optante vendedora, siendo ajustado a derecho y a justicia confirmar lo sentado por el a quo, Y ASÍ SE RESUELVE.
Finalmente, en lo que atañe a los daños materiales y morales demandados como accesorios a la acción principal, no encuentra esta juzgadora fundamento para acordarlos por el hecho de que no se señaló la causa que los originó (en el caso de los daños materiales) y tampoco el acto ilícito generador del daño moral.
Como corolario de lo antes analizado, debe declararse sin lugar la apelación intentada por la representación judicial de la demandada, por estar demostrado su incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 31 de octubre de 2008, Y ASÍ SE RESUELVE.
VI
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO en fecha 08 de marzo de 2.010, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, contra la sentencia definitiva dictada el 10 de febrero de 2.010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 22.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 10 de febrero de 2.010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En consecuencia:
1) Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, interpuesta por los ciudadanos MARCO ANTONIO SISA DAZA Y LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA contra la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, plenamente identificados.
2) Se CONDENA a la demandada ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, a cumplir el contrato de opción de compra venta, suscrito con los ciudadanos MARCO ANTONIO SISA DAZA Y LILIAN JOSEFINA SÁNCHEZ DE SISA.
3) Se ORDENA a la ciudadana ANA JANET CHACÓN BAUTISTA, a otorgar el documento de unificación de los inmuebles exigido por Banfoandes (hoy BANCO BICENTENARIO) para la liquidación del crédito hipotecario aprobado y a otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello; y de lo contrario téngase la presente sentencia como justo título, tanto para la protocolización del documento de unificación antes referido, como del documento definitivo de venta.
TERCERO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada y apelante de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haberse confirmado el fallo apelado.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.546, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los cinco (5) días del mes de noviembre del año dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
La Juez Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.546, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificaciones a las partes y se entregaron al alguacil del Tribunal.
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
JLFdeA./jo/patty.-
Exp. 2.546.-