REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE: ERICH VITELIO COLMENARES SALAZAR, venezolano, mayor de edad, Ingeniero Civil, con cédula de identidad Nro. V-4.001.864, de este domicilio y hábil, como co propietario y co heredero del de cujus Lucio Heraclio Colmenares. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Abogados MAXIMO RIOS FERNANDEZ y ROSA ELISA BECERRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.807 y 35.168 respectivamente. DEMANDADA: MARIA DE LOS ANGELES HERNANDEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.208.906. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Abogado Justiniano Herrera Lenis, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 140.710. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE. I ANTECEDENTES DE LA LITIS La presente causa tiene como inicio recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de causas, contentivo de la pretensión de desalojo de inmueble incoada por el ciudadano ERICH VITELIO COLMENARES SALAZAR, contra la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES HERNANDEZ; al efecto expone la demandante: .- Que es co propietario y heredero de quien fuera su padre, Lucio Heraclio Colmenares, quien falleció en fecha 28 de agosto de 2.006, en lo que respecta a parte de un inmueble ubicado en la calle principal de Toiquito, Pálmira, Municipio Guasimos, casa Nro. F-75 Estado Táchira. .- que el inmueble en cuestión fue alquilado a la ciudadana María de los Ángeles Hernández, según consta de contrato de arrendamiento fechado el 31 de enero de 2002, bajo el número 50, folios 11-113, Tomo 12-A, por ante la Notaría Pública Primera del Registro de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés bello del Estado Táchira. .- que la relación arrendaticia se inicia el 31 de enero de 2002 y que la inquilina debió pagar sucesivamente cánon de arrendamiento convenido por mutuo acuerdo de las partes en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (bs. 150,oo) mensuales, pero que es el caso que desde el mes de junio de 2010, la arrendataria dejó de cancelar el cánon arrendaticio, por lo que trató de arreglar ello de manera amistosa, siendo ello infructuoso. .- que se tiene que la demanda tiene como fundamento el hecho cierto de que la arrendataria, desde el mes de junio de 2010, no ha pagado el cánon arrendaticio, adeudando los meses siguientes de julio y agosto del 2.010 y que el mismo se encuentra vencido conforme a lo indicado en el artículo 51 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. .- que en fecha 09 de diciembre de 2009, por intermedio del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, notificó de la no renovación del contrato, por lo que la demandada no tiene derecho a gozar de la prórroga legal. .- solicita el desalojo del inmueble, conforme a lo indicado en los artículos 34, literales a y g de la Ley de arrendamientos y los artículos 1592 y siguientes del Código Civil. ADMISION DE LA DEMANDA: Riela al folio 18, auto de fecha 11 de octubre de 2010, mediante el cual se admite la demanda de autos con la orden de comparecencia para que la demandada diera contestación a la demanda de autos a segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Al folio 20 riela diligencia de fecha 15 de octubre de 2.010, por la que la representación de la demandante peticiona comisión para el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés bello de Estado Táchira, lo cual es acordado mediante auto de fecha 26 de octubre de 2.010. (f. 21) Riela a los folios 22 al 33, comisión Nro. 6826-2010, realizada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés bello de Estado Táchira, en referencia a la citación de la parte demandada, constando en la misma las siguientes actuaciones: Auto de admisión de fecha 28 de octubre de 2.010 (f. 24); diligencia del alguacil indicando que la demandada se negó a firmar la citación; auto de fecha 04 de noviembre de 2.010 que ordena dar cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; diligencia de la secretaria del Tribunal comisionado de fecha 04 de noviembre de 2.010, indicando haber dado cumplimiento a lo indicado en el auto antes señalado; recibo del despacho de comisión en este Tribunal en fecha 15 de noviembre de 2.010. DE LA CONTESTACION DE DEMANDA: Riela a los folios 35 al 48, escrito de contestación de demanda de fecha 17 de noviembre de 2.010, propuesto por la accionante en los siguientes términos: .- Propone la cuestión previa del numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a que se señala el hecho de que el demandante es heredero de una mínima parte del bien arrendado, ya que existen otros herederos y una co propietaria (la viuda), no existiendo en autos o no producido con el libelo, el poder de los demás herederos y de la co propietaria, por lo que no tiene la representación que se atribuye y en el contrato de arrendamiento firmado, el demandante no actúa como arrendador, por lo que el demandante no es el titular exclusivo del derecho de arrendamiento y no mantiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, siendo ilegitima su representación como actor. .- Propone la cuestión previa del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a que la demandante no produjo con el líbelo de demanda el instrumento en donde consta que es el heredero universal y cuales personas más tienen la misma condición para reclamar el derecho de arrendamiento. .- Como contestación al fondo de la demanda señala que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra en todas sus partes, por considerar que sus argumentos y pretensiones están al margen de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y Código Civil. .- que la demandada ha cumplido con las obligaciones inherentes a la relación Inquilinaria y los cánones de arrendamiento se encuentran consignados formalmente en el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. .- indica que el cánon de arrendamiento pactado con los accionantes es de Treinta y cinco Bolívares (Bs. 35.00), según lo indicado en el contrato de arrendamiento y que reconoce como válido, señala además que la relación arrendaticia se inició en el mes de noviembre de 1.999 y que los sucesivos aumentos hasta llegar actualmente a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,oo) fueron hechos unilateralmente con la amenaza de la no renovación del contrato de arrendamiento. .- niega y rechaza que la demandada haya consentido en un nuevo cánon de arrendamiento y que el inmueble ocupado por la arrendataria es una parte o porción de la totalidad de un inmueble para vivienda y la otra parte está arrendado a otra familia. .- que los contratos deben cumplirse como se convinieron y la demandada convino contractualmente en un cánon de Bs. 35,oo y a ese cánon está obligada a ceñirse. Que lo cobrado en exceso por el arrendador es extracontractual, no está en el contrato de arrendamiento y es ilegal ya que el aumento al valor del alquiler de vivienda se encuentra congelado. .- que a pesar de que se mantiene vigente la congelación de alquileres la accionada ha venido pagando el último cánon de arrendamiento impuesto por la suma de Bs. 150,oo y que los cánones de alquiler de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre se encuentran depositados en expediente de consignaciones del Tribunal segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes. .- Impugna los instrumentos producidos por la demandante, partida de defunción del de cujus Lucio Heraclio Colmenares y partida de nacimiento de Erich Vitelio Colmenares Salazar por no ser originales ni copias certificadas. .- señala que peticiona que el dinero pagado en exceso por la accionada sea declarado y computado como cánones de arrendamiento pagados por adelantado ya que lo cobrado en exceso por el accionante es una clara violación al contrato de arrendamiento y no está pidiendo un procedimiento de regulación ya que en la Alcaldía de Guasimos no existe un departamento de Regulación de alquileres. .- peticiona que lo cobrado en exceso por los arrendadores se compute como mensualidades anticipadas y que a partir de la sentencia de la causa, la demandada no esté obligada a pagar sino el canon convenido en el contrato de arrendamiento. Y solicita se declare inadmisible la demanda, que se declare que lo pagado en exceso son cánones pagados por adelantado, que el cánon de arrendamiento a continuar pagando por la arrendataria es el convenido en el contrato de arrendamiento, que el demandante sea condenado en costas y que se oficie a Indepabis para el procedimiento de especulación, usura y otros delitos conexos. DE LA RECONVENCION: La demandada reconviene a la demandante por el hecho de la violación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en razón de que el cánon se ha convenido en la suma de Bs. 35,oo y lo violación de disposiciones legales que ordenan mantener congelado los alquileres. Al efecto peticiona que se declare que el pago de las mensualidades de arrendamiento pagados por encima de lo convenido en la relación Inquilinaria son ilegales, violan las condiciones pactadas y que deben devolverse al arrendatario en dinero en efectivo o computables en tiempo de alquiler, como éste lo elija. Señala que el arrendador violó los acuerdos del contrato, recibió el dinero y debe devolverlos y que además se declare que la obligación por el pago del cánon de arrendamiento mensual es el convenido en el contrato de arrendamiento, el cual es de Bs, 35,oo mensual. Fundamenta la reconvención en la suma de Bs. 6.500,oo. CONTESTACION DE CUESTIONES PREVIAS Y RECONVENCION: Riela a los folios 55 al 60, escrito de fecha 19-11-2010, por el que la demandante reconvenida procede a contestar las cuestiones previas opuestas y la reconvención en los siguientes términos: En relación a la cuestión previa: Señala que el ciudadano Erich Vitelio Colmenares Salazar es heredero y copropietario y conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y la teoría del interés y la comunidad no requiere poder para actuar en juicio. Que en relación a la segunda cuestión previa, el demandante reconvenido ostenta cualidad por el hecho comunitario y al efecto presenta copia simple confrontada previamente con el original de documento de únicos y universales herederos, signado 5216 de la nomenclatura del Juzgado segundo de Primera Instancia en los Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 22 de febrero de 2.007. En relación a la reconvención señala, que niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta y que la misma no debió admitirse por ser violatoria al contenido del artículo 346, numeral 6º, al no darse cumplimiento a lo indicado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y que en consecuencia, el demandante reconvenido no cumplió con lo establecido en la Ley y en consecuencia, solicita se declare sin lugar la Reconvención. Que en lo referente a la violación a la cláusula segunda del contrato y a la congelación de alquileres, se tiene que el acuerdo entre las partes es ley entre ellas, y que la inquilina convino con el demandante reconvenido el cánon de arrendamiento. Señala en otro aspecto de la contestación a la reconvención que a la inquilina se le notificó el día 16 de diciembre de 2.008, el inicio de la prórroga de Ley, a partir del 01 de febrero de 2.010 y que debía entregar el inmueble el 31 de enero de 2.012 y que así mismo la demandada reconviniente, dejó de pagar los alquileres de los meses, julio, agosto, septiembre, octubre y la presente fecha, por lo que conforme al artículo 51 de la Ley de arrendamientos ha transcurrido el lapso de 15 días concedidos para el pago de los cánones por lo que se califica la insolvencia. Que según el artículo 40 de la Ley las consignaciones que ha realizado la demandada reconviniente son extemporáneas y se encuentran fuera del lapso de Ley. Señala que ratifica las copias que han sido impugnadas y niega y rechaza la solicitud de compensación o reintegro de diferencias de cánones de arrendamiento, ello en razón de que el acto de reconvención es improcedente. Niega y rechaza que deba devolverse o compensar dinero alguno, ya que a tenor del artículo 38 fue un convenio entre las partes aceptado por la demandada reconviniente. .- Impugna los instrumentos aportados por la reconviniente, ratifica el valor dado a la demanda, rechaza la estimación de la reconvención. A los folios 88 al 92 riela escrito de promoción de pruebas de la demandante reconvenida. Pruebas que son providenciadas mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2.010. La demandada reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas en fecha 06 de diciembre de 2010, (fs. 131 al 136), las cuales son providenciadas mediante auto de la misma fecha. II MOTIVACION PARA DECIDIIR La presente litis ha quedado trabada en los siguientes términos: ALEGACIONES DE LA DEMANDANTE: La demandante señala que es co propietario y heredero de quien fuera su padre Lucio Heraclio Colmenares, quien falleció en fecha 28 de agosto de 2.006, en lo que respecta a parte de un inmueble ubicado en la calle principal de Toiquito, Pálmira, Municipio Guásimos, casa Nro. F-75, Estado Táchira; el cual fue alquilado a la ciudadana María de los Angeles Hernández según consta del contrato de arrendamiento fechado el 31 de enero de 2002, siendo que la relación arrendaticia se inicia el 31 de enero de 2002 y que la inquilina debió pagar sucesivamente canon de arrendamiento convenido por mutuo acuerdo de las partes en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,oo) mensuales, pero que es el caso que desde el mes de junio de 2010 la arrendataria dejó de cancelar el canon arrendaticio, por lo que trató de arreglar ello de manera amistosa, siendo infructuoso y que por ello solicita el desalojo del inmueble conforme a lo indicado en los artículos 34, literales a) y g) de la Ley de Arrendamientos y los artículos 1592 y siguientes del Código Civil. DE LA DEFENSA DE LA ACCIONADA: La demandada opone en primer término, la cuestión previa contemplada en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre el hecho de que el demandante es heredero de una mínima parte del bien arrendado, ya que existen otros herederos y una co propietaria (la viuda), no existiendo en autos o no producido con el libelo el poder de los demás herederos y de la co propietaria, por lo que no tiene la representación que se atribuye y en el contrato de arrendamiento firmado el demandante no actúa como arrendador, por lo que el demandante no es el titular exclusivo del derecho de arrendamiento y no mantiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, siendo ilegitima su representación como actor. Propone la cuestión previa del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a que la demandante no produjo con el líbelo de demanda el instrumento en donde consta que es el heredero universal y cuáles personas más tienen la misma condición para reclamar el derecho de arrendamiento. Como contestación al fondo de la demanda señala: Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra en todas sus partes por considerar que sus argumentos y pretensiones están al margen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Código Civil y que la demandada ha cumplido con las obligaciones inherentes a la relación Inquilinaria y los cánones de arrendamiento se encuentran consignados formalmente en el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, al efecto indica que el canon de arrendamiento pactado con los accionantes es de Treinta y cinco Bolívares (Bs. 35.00), según lo establecido en el contrato de arrendamiento y que reconoce como válido. Señala además que la relación arrendaticia se inició en el mes de noviembre de 1.999 y que los sucesivos aumentos hasta llegar actualmente a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,oo) fueron hechos unilateralmente con la amenaza de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que niega y rechaza que la demandada haya consentido en un nuevo canon de arrendamiento. Que el inmueble ocupado por la arrendataria es una parte o porción de la totalidad de un inmueble para vivienda y la otra parte está arrendado a otra familia. Peticiona, que lo cobrado en exceso por los arrendadores se compute como mensualidades anticipadas y que a partir de la sentencia de la causa, la demandada no esté obligada a pagar sino el canon convenido en el contrato de arrendamiento. Solicita se declare inadmisible la demanda, que se declare que lo pagado en exceso son cánones pagados por adelantado, que el canon de arrendamiento a continuar pagando por la arrendataria es el convenido en el contrato de arrendamiento; que el demandante sea condenado en costas y que se oficie a Indepabis para el procedimiento de especulación, usura y otros delitos conexos. DE LA RECONVENCION La demandada reconviene a la demandante por el hecho de la violación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en razón de que el canon se ha convenido en la suma de Bs. 35,oo, y la violación de disposiciones legales que ordenan mantener congelado los alquileres. Al efecto peticiona, que se declare que el pago de las mensualidades de arrendamiento pagados por encima de lo convenido en la relación Inquilinaria son ilegales, violan las condiciones pactadas y que deben devolverse al arrendatario en dinero en efectivo o computables en tiempo de alquiler, como éste lo elija. Señala, que el arrendador violó los acuerdos del contrato, recibió el dinero y debe devolverlos y que además se declare que la obligación por el pago del canon de arrendamiento mensual es el convenido en el contrato de arrendamiento, el cual es de Bs. 35,oo mensual. THEMA DECIDENDUM Conforme a las alegaciones de la demandante y las defensas y excepciones opuestas, tiene quien juzga, que la presente causa queda delimitada a una pretensión de desalojo fundado en la presunta insolvencia en el pago de cánones arrendaticios de la demandada. Esta circunstancia es negada por la accionada, quien opone cuestiones previas, señala que se encuentra solvente y reconviene con la alegación de haber pagado en exceso los cánones arrendaticios. Planteados así los límites de la controversia, se observa, que no resultó controvertida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso y la circunstancia de que el inmueble es ocupado por la demandada reconviniente. Así se establece. RESOLUCION DE CUESTIONES PREVIAS Por cuanto la demandada reconviniente opone conjuntamente con su escrito de contestación y reconvención, cuestiones previas, procede de seguidas quien juzga a la resolución de las mismas, conforme a la indicación del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que es necesario resolver las mismas antes de entrar al fondo del asunto. PRIMERA CUESTION PREVIA: La demandada reconviniente señala: Que propone la cuestión previa del numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, ya que, según su dicho, el accionante no tiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o no tiene la representación que se atribuye; ello por el hecho de que el demandante reconvenido es heredero de una mínima parte del bien arrendado, existiendo otros herederos y otra co propietaria (viuda), no existiendo en autos el poder de los demás co herederos y la co propietaria y que en consecuencia, no tiene la representación que se atribuye, siendo además que el contrato de arrendamiento suscrito el ahora demandante no actuó como arrendador. Y en consecuencia, continua exponiendo, no tiene la capacidad para ejercer poderes en juicio, siendo ilegitima su representación como actor. A su vez, el demandante reconvenido señala respecto a esta cuestión previa que conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, el demandante puede presentarse en juicio como actor sin poder. Al efecto se indica, si bien el accionante pretende hacer valar la Representación Sin Poder prevista en el encabezamiento de la mencionada norma, en nombre de sus coherederos y comuneros; debe sin embargo el Tribunal examinar si en el caso bajo estudio puede el accionante bajo este modo de representación, transmitir a la demandada derechos como arrendador pertenecientes a los herederos de Lucio Heraclio Colmenares, estudiando para ello los documentos públicos que demuestre si existe una comunidad de bienes. La Representación Sin Poder a la que alude el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, encuentra su fundamento en la duplicidad de derechos corporales e incorporales inseparablemente unidos, en virtud de un estado familiar derivado de lazos de parentesco o bien por un interés común; por lo que la norma funda esta clase de representación legal no en razones de incapacidad del representado, sino en el interés común existente entre el representante y el representado. Por ello, la ley procesal permite a determinadas personas presentarse en juicio en nombre de otras como actores para que pueda postular defensas dirigidas a la conservación e integridad de bienes comunes. En esta categoría están habilitados para obrar sin poder el heredero por su coheredero, y el comunero por su condueño en los asuntos relativos a la comunidad. Así las cosas, conviene precisar, que tanto en la herencia como en la comunidad de bienes, resulta aplicable lo dispuesto en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, con fines de preservar los bienes hereditarios o comuneros, en cuyo caso hablamos de lo que se conoce como Legitimación Desplazada. De autos se tiene la existencia de una serie de documentos, que si bien es cierto, fueron impugnados por la demandada reconviniente, ésta lo hizo de forma genérica, ante lo cual ha establecido la Jurisprudencia patria en sentencia de la Sala Político Administrativa, sentencia número 2286 de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2006, con ponencia de la magistrada Dra. Evelyn Marrero Ortiz, expediente número 1999-16363 (Caso: Eglee Suárez y otros contra CADAFE), lo siguiente: “Ahora bien, ante el aparente cumplimiento de los extremos exigidos por el antes mencionado artículo 429, es oportuno destacar, que si bien es cierto que la parte demandada impugnó las aludidas copias simples, no especificó formalmente los motivos que fundamentaban la impugnación, pues su representante lo hizo de una forma genérica”. “Sobre este particular, la Sala ha señalado en otras oportunidades (Vid. sentencia Nº 1075 de fecha 3 de mayo de 2006, caso: José Gregorio Torrealba R.) que para actuar conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que la parte exponga de manera detallada y precisa las razones que sustentan su impugnación -como sería, por ejemplo, el desconocimiento del contenido del documento-, razones éstas que puedan dar sentido al uso de los medios que le otorga la Ley para la ratificación del documento impugnado, es decir, el cotejo al que se refiere la disposición normativa antes aludida”. “En consecuencia, visto que la representación de la parte demandada no planteó la impugnación en los términos referidos, esta Sala toma como fidedignas las copias simples aportadas por los demandantes junto al libelo. Así se declara”. Así las cosas se tiene, por el hecho de la impugnación de los documentos realizados por la demandada reconviniente se hizo de forma genérica; este Sentenciador considera aplicable al caso de marras, el análisis jurisprudencial del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, realizado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa y la acoge conforme al artículo 321 ídem, razón por la cual, se desecha la Impugnación Genérica de los documentos indicados y se tienen como copias fidedignas a tenor de la precitada norma contenida en el artículo 429 íbidem, de las cuales, en especial del acta de defunción Nro. 094, de fecha 31 de agosto de 2.006, emitida por el Registro Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y de partida de nacimiento Nro. 349 de fecha 26 de abril de 1954, se evidencia que el demandante es continuador jurídico del arrendador primigenio, el fallecido Lucio Heraclio Colmenares, valoración que se efectúa de la documental señalada conforme a lo indicado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En el mismo sentido, el carácter de heredero del demandante queda evidenciado de expediente Nro. 5216 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en los Civil, Mercantil y Tránsito, el cual se valora como documento Público. Demostrado en consecuencia el carácter del demandante, puede indicarse, que desde el punto de vista procesal, es técnicamente correcto afirmar que tiene cualidad quien se atribuye la condición de demandante o demandado en determinado juicio, siempre que ostente la legitimación sobre su participación. De conformidad con los principios que regulan el procedimiento civil, no solamente puede ejercer la acción el titular de un derecho o quien sea parte de una relación sustancial controvertida, ya que también puede intentar la acción toda persona que tenga interés procesal en la cosa juzgada por verse favorecido de alguna manera por ella. Así podemos señalar el interés de sujetos de derecho en demandar la nulidad de contratos no celebrados por ellos, a título de ejemplo se puede mencionar la acción de los acreedores para demandar los actos realizados en fraude de sus derechos de crédito, la cónyuge para demandar los actos realizados en perjuicio de la comunidad conyugal; el heredero para demandar la nulidad de los legados en perjuicio de la legítima. Ello es conforme a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que establece que para proponer la demanda se requiere tener interés jurídico; circunstancia que para el presente caso, considera quien juzga cumplida por el hecho demostrado de que el demandante es continuador jurídico del primigenio arrendador, razón por lo cual se desecha la cuestión previa así opuesta. Así se decide. La segunda cuestión previa, a criterio de quien juzga, viene estrechamente relacionada con la resuelta previamente. Así las cosas se tiene, que valorados como fueron de manera previa las actas de defunción y nacimiento, así como la declaración de únicos y universales herederos, de los mismos se demuestra la cualidad y legitimidad del accionante para actuar; en tal razón se declara improcedente la segunda cuestión previa propuesta. Así se decide. Depurada la litis y establecido el hecho controvertido, se precisa, en materia civil las normas que señalan las pautas que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, postulados que la doctrina ha señalado como Principio de la Carga de la Prueba según el cual, dentro de un proceso judicial, quien alega la existencia de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. En el mismo orden de ideas y para el caso que nos ocupa se tiene, que el artículo 1.579 del Código Civil refiere, que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; y el 1.592 eiusdem, indica, como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En ese orden de ideas se tiene, que el contrato de arrendamiento existente entre las partes de la presente causa se generan derechos y obligaciones, de tal manera que conforme a los principios señalados en relación a la materia probatoria, corresponde a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. De tal manera que, una vez probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones, que en el presente caso es simplemente el pago de los cánones demandados como insolutos. Así se establece. Concatenadamente con lo anterior, puede decirse, que establecido en el presente caso que la relación arrendaticia es regida por un contrato de arrendamiento del cual es necesario precisar su naturaleza, lo cual derivará del análisis probatorio para determinar así la procedencia de la acción. Así se establece. En razón de lo anterior debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones opuestas. PRUEBAS DE LA DEMANDANTE: Con el libelo de demanda: .- Copia simple de acta de defunción Nro. 094, expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 10 de octubre de 2.006. Se indica la valoración previa de esta documental como documento administrativo demostrativo de la defunción del ciudadano Lucio Heraclio Colmenares. .- Copia simple de partida de nacimiento Nro. 349, expedida por el antiguo Prefecto del antes Municipio hoy Parroquia San Sebastián, antes Distrito hoy Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 03 de enero del 2.007, relativo al nacimiento del ciudadano Erich Vitelio. Se indica la valoración previa de esta documental como documento administrativo demostrativo del hecho de tal nacimiento. .- Copia simple de contrato de arrendamiento, presentado posteriormente en original, el cual se aprecia autenticado por ante la Oficina de Registro Subalterno de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 28 de enero de 2.002, inserto bajo el Nro. 50, Tomo 12-A, folios 111-113. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia pactada por las partes, en la fecha y términos convenidos como reguladores de su relación locaticia. .- Copia simple de notificación Judicial Nro. 4739-2009, con fecha de entrada 16 de diciembre de 2009, del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la notificación efectuada de que la arrendataria debía entregar el inmueble en fecha 31 de enero de 2.012. En el lapso probatorio: .- Mérito favorable de autos, en especial sobre las contradicciones de la parte demandada. Se indica que las actas del proceso no constituyen un medio de prueba en sí, sin embargo las mismas son objeto de análisis y estudio a objeto de proferir una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos. ..- Documento de únicos y universales herederos, expediente signado 5216 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira. Respecto a esta documental se indica su valoración previa a los efectos de la determinación de la legitimidad del accionante. .- Documento de alquiler suscrito entre Lucio Heraclio Colmenares Salazar y la demandada. Respecto a esta documental, se indica su valoración previa. .- Copias de recibos causados por consignación arrendaticia en expediente Nro. 804, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de los cuales se aprecia al folio 107, recibo por la suma de Bs. 450,oo correspondiente a la cancelación efectuada por la accionante de los meses: Junio, julio y agosto de 2.010, cancelado mediante consignación arrendaticia por el concepto del alquiler del mes de octubre de 2010. Estas documentales se valorarán mas adelante, en razón de que fueron igualmente presentadas por la demandada en copia certificada. .- Copia simple, previa confrontación de original de oficio de fecha 14 de abril de 2010. Esta documental no se aprecia ni se valora por no aportar elementos para la solución del hecho controvertido. .- Inspección Judicial, Inspección ocular administrativa, Prueba de informes, se indica que estas pruebas no resultaron admitidas. Testimoniales: Del ciudadano Nestor Orlando Contreras Angarita, quien en fecha 01 de diciembre de 2.010, depone ante el Tribunal, observándose de las repreguntas formuladas que manifestó ser amigo y empleado de demandante. Esta circunstancia hace ver que el Testigo puede tener algún interés aunque indirecto en las resultas del juicio por lo que no se aprecia su dicho. De la ciudadana Bianca del carmen sierra Pérez, esta testigo depone en fecha 02 de diciembre de 2.010, no obstante su dicho no trae a los autos elementos de resolución del hecho controvertido de la insolvencia o no de la demandada, ya que se limita a señalar quien es el arrendador y arrendatario del inmueble y otras circunstancias ajenas a la litis, por lo que se desecha su deposición. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: Con el escrito de contestación: .- Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el fallecido Lucio Heraclio Colmenares y la demandada de autos, el cual tiene como objeto el inmueble de la controversia. Respecto a esta documental se indica su valoración previa. .- copias simples de recibos de fechas 07-12-98, 12-01-99, 16-03-99 y 15-05-99. Por cuanto no se discute la solvencia de estos meses, los mismos no se aprecian ni se valoran, aunado a que los mismos son presentados en copia simple. En el lapso probatorio: .- copia del contrato de arrendamiento, se indica su valoración previa. .- Recibos certificados por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, con la consignación bancaria de los meses: Julio, agosto, septiembre y octubre. Se tiene que riela a los folios 138 al 161, copia certificada de expediente de consignaciones signado 804, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el que consta consignación de fecha 21 de octubre de 2.010, por la suma de Bs. 450,oo, con la indicación de que los mismos son por concepto de alquiler de los meses: Julio, agosto y septiembre de 2010, así como diligencia de fecha 02 de noviembre de 2.010, en la que se consigna depósito de la suma de Bs. 150,oo, por concepto de alquiler del mes de octubre de 2010. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de los depósitos efectuados. .- Recibos originales de pago de cánones de arrendamiento, pagados desde el 07 de diciembre del año 1998. Estos recibos son apreciados conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar los pagos efectuados y el inicio de la relación arrendaticia. DE LA RECONVENCION Analizado el material probatorio aportado a la litis se tiene, que en primer término, quedó demostrado la existencia de una relación arrendaticia y que respecto a la misma igualmente se demostró obedece a una relación a tiempo indeterminado, por cuanto a pesar de la notificación hecha a la accionada para que entregara el inmueble en fecha 31 de enero de 2.012, se tiene que la misma permaneció en posesión y disfrute del inmueble, por tal razón operó en tal relación locaticia el supuesto de la tácita reconducción conforme a lo indicado en el artículo 1600 del Código Civil, según el cual “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Así la cosas se tiene, que el argumento de la reconvención por parte de la demandada reconviniente viene dado en el sentido de que en virtud de decisión unilateral de la demandante reconvenida y en violación al contrato de arrendamiento, se ha venido aumentando el valor del canon de arrendamiento de Bs. 35,oo hasta llegar actualmente a la suma de Bs. 150,oo. Violando la claúsula segunda del contrato, la Ley y las Resoluciones que conllevaron a una congelación de los cánones arrendaticios, por lo que solicita se declare que el pago de las mensualidades de arrendamiento pagadas por encima de lo convenido son ilegales, y deben devolverse al arrendatario, quien tiene derecho a la repetición de lo excedido y se declare que la obligación por el pago del contrato de arrendamiento mensual es el convenido en el contrato de arrendamiento. En este estado de cosas puede indicarse, respecto a la alegación de la reconvención, si el inquilino considera que ese monto—que él voluntariamente venía pagando— es excesivo y considera que tiene a su favor una acción de reintegro, debe promover una regulación para después ejercer la acción de repetición, consagrada en el art. 60 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que a la letra señala: “El reintegro se referirá a los sobre-alquileres cobrados desde la fecha de la iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme” . Pero mientras no se produzca esa regulación, el único canon conocido y/o conocible es el que venía de hecho pagando el inquilino, cuyo incumplimiento podría conllevar la resolución del contrato y/o desalojo del inmueble, sin perjuicio de la acción de reintegro que pudiese incoarse en el futuro, en los términos del art. 60 eiusdem. Ahora bien, diferente es el supuesto de que al arrendatario en un inmueble no exento de regulación, le quieran imponer contra su voluntad una cláusula valor estipulada contractualmente para aumentarle o actualizarle unilateralmente el alquiler y lo quieran desalojar por no pagar ese aumento. En ese caso, el aumento no sería obligante porque la cláusula sería nula por ser contraria al artículo 14 del Decreto Ley; pero si el arrendatario, libremente conviene en el nuevo canon y lo cumple voluntariamente, después no puede volver retroactivamente al canon anterior, que también es contractual y estaría en las mismas condiciones que el actual nuevo. Ambos son contractuales de facto, pero el actual por ser posterior es el que prevalece como última voluntad conocida. Todo ello sin perjuicio de una regulación a la que el arrendatario puede instar en sede administrativa. En el presente caso tenemos, que si bien la partes acordaron en el contrato objeto de este juicio un canon inicial de Bs. 35,oo, se tiene, que la parte arrendataria de hecho vino cancelando voluntariamente el canon de arrendamiento a razón de Bs. 150,oo, tal y como lo hizo en el expediente de consignaciones previamente valorado como documento Público, siendo esta cantidad el último monto conocido o conocible en la litis, sin perjuicio de que en un procedimiento regulatorio futuro se determine que es excesivo, y de pie o causa para una acción de reintegro por la diferencia; ya que el reintegro no sería procedente si se pide en base a una diferencia en exceso en relación con un monto establecido en un contrato anterior. Tal solicitud de reintegro debe hacerse en base a una diferencia en exceso en relación con el monto establecido en una Resolución de Regulación dictada por la por La Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de conformidad con el artículo 60 del Decreto Ley. En consecuencia, concluye quien juzga, que no puede solicitar la demandada reconviniente se repita lo pagado en exceso, ya que la misma convino tácitamente en el nuevo canon de arrendamiento al pagar el mismo inclusive ante el Tribunal donde cursa el expediente de consignación; en esta razón es concluyente señalar para quien juzga entonces, que la Reconvención planteada deberá ser declarada Sin lugar. Y así se decide. En cuanto a la demanda principal se tiene, que a la parte demandada como arrendataria del inmueble de autos se le imputó haber dejado de pagar los alquileres de los meses: Julio, agosto, septiembre y siguientes del año 2.010, y al efecto la demandada reconviniente pretende enervar esta pretensión trayendo a los autos recibos hechos mediante el procedimiento consignatario, cursante en el expediente Nro. 804 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios, donde se evidencia que los mismos fueron hechos por la cantidad debida; sin embargo, no se hicieron conforme a la indicación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que se realizan en fecha 21 de octubre de 2.010, esto es en un mismo acto los depósitos de los meses: Julio, agosto y septiembre, con lo que se tiene que los mismos se hacen tardíamente, ya que superan el lapso de 15 días dado por la norma para consignar de manera adecuada el canon arrendaticio. Así queda establecido. Bajo el anterior análisis probatorio se tiene, que ha quedado demostrado en la presente causa que la pretensión del demandante consiste en la petición del desalojo del inmueble que ocupa la arrendataria mediante contrato de arrendamiento por el no pago de cánones arrendaticios. Esta alegación es una de las causales taxativas (literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así que siendo el hecho de la insolvencia el prepuesto de la demanda de los accionantes para sustentar la procedencia del desalojo, la demandada trae a los autos copia certificada del expediente de consignaciones, de donde se deriva que ha cancelado tardíamente, por lo menos dos de los cánones arrendaticios, con lo que es concluyente señalar, que en el presente caso los supuestos de hecho se subsumen en el presupuesto normativo señalado, por lo tanto, se tiene que la demandada no logró demostrar el pago hecho de manera adecuada y temporánea de tales meses, siendo concluyente su insolvencia en ese concepto, razón por la cual se tiene que la demanda de desalojo sustentada en la causal de falta de pago de dos o más mensualidades consecutivas prevista en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos debe prosperar en derecho. Así se decide. Debe declararse sin lugar el pago de la suma por concepto de daños y perjuicios causados y estimados conforme a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, ya que se tiene que el pago de los mismos consta en el expediente de consignaciones arrendaticias, aunque hecho tardíamente. Así se decide. III DISPOSITIVO DEL FALLO En razón a las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: Sin lugar la RECONVENCION propuesta por la demandada reconviniente ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ, contra el demandante reconvenido ciudadano ERICH VITELIO COLMENARES SALAZAR. SEGUNDO: Se condena en costas a la demandada reconviniente por resultar totalmente vencida en la Reconvención Intentada. TERCERO: Parcialmente con Lugar la demanda que por desalojo, es interpuesta por el ciudadano ERICH VITELIO COLMENARES SALAZAR, contra la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ, ambos suficientemente identificados en el cuerpo del fallo. CUARTO: Se condena a la demandada MARÍA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ, al desalojo de la parte del inmueble que ocupa como arrendataria compuesta por dos habitaciones, sala, cocina, un baño; ubicado en la calle principal de Toiquito, casa Nro. F-75, Palmira, Municipio Guásimos del Estado Táchira. QUINTO: Sin Lugar el pago del concepto daños y perjuicios causados conforme a los cánones dejados de percibir, reclamados por la accionante. SEXTO: Se Exonera a la parte demandada del pago de las costas del Juicio principal al no haber vencimiento total. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los Veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). AÑOS: 203º de la Independencia y 154º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria Temporal, Abog. Andrea Bernal Colmenares En la misma fecha siendo las 02:00 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ab. Exp. N° 7032.