TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
203º y 154º

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTE: MIREYA ESMERALDA BARRERA GOMEZ, Venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. V-9.214.078, de este domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO JAVIER SANCHEZ ROSALES y PEDRO ANTONIO SANCHEZ CHACON, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.498.477 y V-1.524.013, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo números 71.487 y 6690 en su orden.

PARTE DEMANDADA: ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, C.A., Sociedad inscrita por ante el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 2004, bajo el Nro. 43, Tomo 25-A, a través de su presidente, Edgar de Jesús Duque Zuluaga, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. V-E-82.118.20.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: MARLON GAVIRONDA, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-7.405.233, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.088

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de entrega de inmueble.

EXPEDIENTE: Nº 7.900

SENTENCIA: DEFINTIVA.

I
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA

A objeto de su Resolución Judicial, es recibido en este despacho, libelo de libelo de demanda, proveniente del Juzgado distribuidor de causas; el mismo se refiere a demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, es incoada por la ciudadana Mireya Esmeralda barrera Gómez, contra la Sociedad Mercantil Zapatería Gasolina Extra, C.A.

La demanda, según la accionante, tiene su fundamento en que habiendo la accionada celebrado dos contratos de arrendamiento, en el último de ellos se estableció que su vigencia era hasta el día 14 de octubre de 2.011, cuando comenzaría a correr la prórroga legal, establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios vigente para locales comerciales, ya que, según expresa, la relación arrendaticia tuvo una vigencia de 4 años; y a la fecha la demandada no ha hecho entrega del inmueble objeto del contrato.

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA
Riela al folio 32, auto de fecha 19 de noviembre de 2.012, por el que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve, con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

DILIGENCIAS DE CITACION
Al folio 34, riela diligencia de fecha 04 de diciembre de 2.012, por la que el apoderado Judicial de la demandada, solicita se elabore la boleta de citación con compulsa para a los fines de practicar la citación de la demandada.
Al folio 35, riela diligencia de fecha 04 de diciembre de 2.012, por la que el alguacil del Tribunal señala que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa.
Al folio 36, riela auto de fecha 13 de diciembre de 2.012, por el que se acuerda expedir compulsa de citación.
Riela al folio 37, diligencia de fecha 20 de diciembre de 2.012, por la que el alguacil señala no haber encontrado al representante de la parte demandada.
Riela al folio 47, diligencia de fecha 09 de enero de 2.013, por el que la representación actora, solicita la citación de la demandada mediante carteles.
Consta al folio 48, auto de fecha 24 de enero de 2.013, por el que se acuerda librar carteles para la citación del demandado, conforme a lo indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 50, consta diligencia de fecha 05 de febrero de 2.013, por la que la representación actora indica consignar carteles contentivos de publicación de carteles de citación.

Al folio 54, la secretaria del Tribunal, mediante diligencia de fecha 04 de marzo de 2013, declara haber fijado cartel de citación para la demandada.
Al folio 55, riela diligencia de fecha 20 de marzo de 2013, por la que solicita se nombre defensor Judicial, por lo que mediante auto de fecha 11 de abril de 2.013, se acuerda el nombramiento del abogado Daniel Casique Portillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 143.718, siendo notificado de tal nombramiento en fecha 20 de mayo de 2.013 (Fs. 56 y 57)
Mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2013 (f. 59) el defensor judicial designado declara aceptar el cargo y presta el juramento de Ley.
Mediante auto de fecha 26 de junio de 2.013 (f. 60), son concedidas facultades al defensor designado.
Riela al folio 62, diligencia de fecha 03 de julio de 2013, por la que el abogado Marlon Gavironda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.088, señalando obrar como apoderado de la empresa demandada, anexa poder que le fuera otorgado y solicita se le expidan copias certificadas del expediente.

CONTESTACION DE DEMANDA
A los folios 67 al 70 riela escrito de contestación de demanda y reconvención propuesto por la accionada, donde señala que niega y rechaza en todos y cada uno de sus términos la demanda; niega y rechaza que el contrato de fecha 15 de octubre de 2007 sea un contrato a tiempo determinado, ya que el mismo versa sobre un local comercial signado con el número cívico 6-51 y su representada no fue notificada formal y expresamente del vencimiento de término contractual, por lo que su representada, permaneció y se le permitió seguir en el goce pacifico de ese inmueble con el consentimiento tácito de la arrendadora. Igualmente niega y rechaza, con relación al contrato de fecha 08 de febrero de 2.011, se haya producido una relación arrendaticia a tiempo determinado, por cuanto el término inicialmente pactado, fue prorrogado, ya que antes de su vencimiento, la demandada no fue notificada de la no prórroga del mismo.
Niega y rechaza que esté obligada a la entrega del inmueble, por existir indeterminación en la identificación del inmueble y en ninguno de los casos se ha producido la condición de la terminación de la relación arrendaticia. Niega y rechaza los montos reclamados, y niega y rechaza la medida de secuestro peticionada.

PLANTEAMIENTO DE RECONVENCION
Señala que propone reconvención contra la demandante, por cuanto la misma convino tácitamente en que la demandada reconviniente se mantuviera en el goce pacifico de los inmuebles signados con los números 6-51 y 6-33, 6-35 y 6-29 y de la calle 5 de esta ciudad de San Cristóbal y no obstante no ha dado cumplimiento a la obligación legal establecida en el artículo 1.586, numeral 3º del Código Civil, esto es, mantenerla en el goce pacifico de la cosa arrendada.
Peticiona que la demandante reconvenida convenga en reconocer que los contratos se transformaron a tiempo indeterminado, que la demandada reconviniente tiene derecho a seguir ocupando los locales comerciales; que por cuanto la demandante reconvenida se ha negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, estos se encuentran consignados en expediente al efecto; que se le permita y garantice el goce pacifico de los inmuebles arrendados; que cancele las costas procesales.

ADMISION DE LA RECONVENCION
Mediante auto de fecha ocho (8) de julio de dos mil trece se da admisión a la reconvención propuesta, fijándose el segundo día de despacho para que la demandante reconvenida diera contestación a la misma.

CONTESTACION DE LA RECONVENCION
A los folios 139 al 140 riela escrito de contestación a la reconvención, en la que la demandante reconvenida señala que niega, rechaza y contradice la reconvención planteada; niega y rechaza que los contratos de arrendamiento se hayan celebrado sobre dos inmuebles distintos; niega y rechaza que los contratos de arrendamiento se hayan convertido a tiempo indeterminado; niega y rechaza que la demandada reconviniente, posea derecho a seguir ocupando el local comercial objeto de la pretensión; que la misma tenga derecho al goce pacifico del inmueble arrendado, por haber llegado la prórroga legal a su vencimiento.
Peticiona que se declare sin lugar la reconvención.

Riela a los folios 141 al 142 escrito de promoción de pruebas promovido por la demandada reconviniente, las cuales son admitidas mediante auto de fecha 17 de julio de 2.013. A su vez, la demandante reconvenida presenta escrito de promoción de pruebas en fecha 19 de julio de 2.013, las cuales se admiten en auto de fecha 22 de julio de 2.013.

En tal forma quedó trabada la litis.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Con la finalidad de dar cumplimiento a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa de seguidas a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia a objeto de la determinación de los hechos en los que las partes convienen y los puntos controvertidos, a objeto de establecer con los medios de prueba aportados por las partes, -y con aplicación del principio de la carga de la prueba-, la veracidad de los alegatos o las excepciones o defensas esgrimidas.

ALEGACIONES DEL DEMANDANTE RECONVENIDO:
.- que es propietaria del local comercial identificado con los números 6-33, 6-35, 6-29, ubicado en la calle 5 entre carrera 6 y séptima avenida y que en fecha 15 de octubre de 2.007, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada reconviniente, representada por su Presidente, contrato que fue debidamente notariado ante la Notaría Pública Primera, con una duración de tres años, contados a partir del 15 de octubre de 2.007, por lo que culminaba el día 14 de octubre de 2.010.
.- que posteriormente, en fecha 08 de febrero de 2.011 se celebró un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 35 y luego autenticado en la ciudad de Valencia en fecha 02 de mayo de 2.011 con vigencia de un año fijo, contado a partir del 14 de octubre hasta el 4 de octubre de 2.011, fecha a partir de la cual comenzaría a correr la prórroga legal, conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de arrendamiento; y que siendo que la duración arrendaticia duró 4 años, el día 14 de octubre de 2.012, venció la prórroga legal y por ende el arrendatario debió entregar el inmueble.
.- Fundamenta su demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de arrendamientos, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
.- Peticiona que la demandada reconviniente, cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de personas y cosas; en pagar la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo) por concepto de cláusula penal y estima su demanda en la suma de Bs. 24.000,oo. Así mismo peticiona el secuestro del inmueble.

CONTESTACION DE DEMANDA
.- niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de los términos la demanda incoada, señalando que sus términos no son serios ni ciertos, además de impertinentes e improcedentes.
.- niega, rechaza y contradice que el contrato suscrito de forma autentica en fecha 15 de octubre de 2.007 con la demandante, sea en estos momentos un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que el mismo tenía por objeto el local comercial signado con el número 6-51 de la calle 5 entre carreras 6 y séptima avenida de esta ciudad, no siendo notificada formal y expresamente del vencimiento del término contractual inicialmente pactado en tres años, esto es, hasta el 14 de octubre de 2.010 ya que la demandada permaneció y se le permitió seguir en el goce pacifico del inmueble con el consentimiento tácito de la arrendadora.
.- señala que la arrendadora siguió recibiendo los cánones arrendaticios y la demandada aún permanece en el inmueble, por lo que no resulta aplicable el supuesto del artículo 39 de la Ley de arrendamientos, ya que se evidencia que la demandada ocupa el inmueble signado con el Nro. 6-51 bajo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el que operó la tácita reconducción.
.- niega y rechaza que con respecto al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de febrero de 2.011, se haya producido una relación arrendaticia a tiempo determinado, por cuanto el término inicialmente pactado hasta el 14 de octubre de 2.011 fue prorrogado, ya que antes de esa fecha la demandada no fue notificada del desahucio, por lo que ocurre el supuesto del artículo 1.600 del Código Civil.
.- arguye que el hecho de que a la demandada, en fecha posterior a la prolongación tácita del contrato, se le haya indicado en telegrama que debía entregar el inmueble al vencerse la prórroga legal, no puede surtir efecto alguno, ya que ello no convalida la no realización de la notificación que señalaba el vencimiento contractual y el inicio cierto y duración de la prórroga legal.
.- arguye que conforme a la previsión del artículo 7 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, los derechos establecidos en beneficio de los arrendatarios son irrenunciables, por lo que no puede conculcársele el derecho a ser expresamente notificada del rompimiento del vínculo contractual, esto es, cuando culminaba la relación arrendaticia, por lo que al señalarse en fecha posterior a la prolongación tácita del término del contrato que se estaba en fase de prórroga legal, es violatorio al derecho de ser debidamente notificada antes del día del vencimiento contractual.
.- señala que de igual manera la indicación en recibos, de que se estaba en prórroga de ley, sin antes haber sido notificado del término contractual, puede surtir efecto alguno, ya que es necesario indicar expresamente la voluntad de la arrendadora de no continuar con el término de la relación arrendaticia contractualmente establecido, ya que ambas partes deben terminarlo, -jurídicamente hablando-.
.- señala que la indicación del artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, para locales comerciales de que la prórroga legal opera de pleno derecho, no significa que ella nace al día siguiente del vencimiento contractual, sino que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido, esto es, procede como derecho irrenunciable.
.- niega y rechaza que esté obligada a cumplir con la obligación de entregar el inmueble, ya que existe indeterminación en la identificación del inmueble y además en ninguno de los casos, se ha terminado la relación arrendaticia.
.- niega y rechaza que deba pagar la suma de Bs. 1.000,oo diarios y niega y rechaza la medida solicitada.
.- expresa que la demandante pretende que judicialmente se declare el cumplimiento del contrato del inmueble números 6-33, 6-35, y 6-29, de la calle 5 entre carrera 6 y séptima avenida, centro de San Cristóbal, pero que según contrato de fecha 15 de octubre de 2007, se tiene por objeto un local comercial signado con el Nro. 6-51, que es un local distinto al señalado por la demandante, en tal razón se tiene que la demandada ha seguido ocupando de manera pública y pacifica éste último local.
.- que siendo que la acción planteada por la actora es de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no ha ocurrido que se haya vencido el término contractual y se haya disfrutado de la prórroga legal respecto al inmueble Nro. 6-51, objeto del contrato de arrendamiento de fecha 15 de octubre de 2.007, por cuanto no existe notificación del vencimiento contractual y consecuencialmente no ha disfrutado de la prorroga legal, además de que el contrato se transformó a tiempo indeterminado, por lo que la demanda no es procedente.

DE LA RECONVENCION
Señala que propone reconvención contra la demandante reconvenida, por cuanto la misma convino tácitamente en que la demandada reconviniente se mantuviera en el goce pacifico de los inmuebles signados con los números 6-51 y 6-33, 6-35 y 6-29 y de la calle 5 de esta ciudad de San Cristóbal y no obstante, no ha dado cumplimiento a la obligación legal establecida en el artículo 1.586, numeral 3º del Código Civil, esto es, mantenerla en el goce pacifico de la cosa arrendada. Por tal razón. peticiona que la demandante reconvenida convenga en reconocer que los contratos se transformaron a tiempo indeterminado, que la demandada reconviniente tiene derecho a seguir ocupando los locales comerciales; y que por cuanto la demandante reconvenida se ha negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, estos se encuentran consignados en expediente al efecto; que se le permita y garantice el goce pacifico de los inmuebles arrendados; que cancele las costas procesales.

CONTESTACION A LA RECONVENCION
La demandante reconvenida señala que niega, rechaza y contradice la reconvención planteada; niega y rechaza que los contratos de arrendamiento de fechas 15 de octubre de 2007 y de fecha 08 de febrero de 2.011, se hayan celebrado sobre dos inmuebles distintos; que los contratos se hayan convertido a tiempo indeterminado; que la demandada reconviniente tenga derecho a seguir ocupando el inmueble y que tenga derecho al goce pacifico del inmueble arrendado.

DELIMITACION DEL HECHO CONTROVERTIDO
De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, se tiene que en la presente causa, el quid del asunto viene circunscrito a determinar si la demandada reconviniente se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, pues la existencia de la relación arrendaticia, es un hecho admitido y sólo se discute su aspecto temporal. O si por el contrario operó en la relación arrendaticia la tácita reconducción y el arrendador debe mantener a la demandada en el goce pacifico del inmueble.

DETERMINACION DE LA CARGA PROBATORIA EN LA LITIS
Se tiene que conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reducen a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.

Así las cosas se tiene que en la presente causa, correspondía al demandante la obligación de demostrar la existencia de la relación arrendaticia, de lo cual queda relevado al ser ello expresamente convenido por su contrincante; queda en consecuencia obligado a la demostración de que la demandada efectivamente disfrutó de la prorroga legal. En igual forma ante la alegación de hechos nuevos, estos son de objeto de demostración por parte de sus alegantes. Establecido lo anterior, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
DOCUMENTAL: Copia simple de documento de propiedad del inmueble consistente en local ubicado en la calle 5 Nro. 6-29, 6-33 6-36, de la Parroquia San Sebastian de esta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira. Documental que se encuentra protocolizada en la Oficina Subalterna del Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 08 de agosto de 2.008, inscrito bajo el Número 2008.17, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 440.18.8.4.5, correspondiente al folio real del año 2.008. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la propiedad del inmueble señalado, para la demandante de autos.
.- Copia fotostática certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 15 de octubre de 2.007, inserto bajo el Nro. 13, Tomo 273 de los libros de autenticaciones. Se aprecia que esta documental goza del carácter de documento público no impugnado de manera alguna. En tal razón se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y séptima avenida, Nro. 6-51 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira y los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia sobre ese inmueble en cuanto a vigencia (tres años desde el 15 de octubre de 2.007), canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares convenidos.
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 08 de febrero de 2.01, inserto bajo el Nro. 45 Tomo 33 y posteriormente ante la Notaría Pública quinta de Valencia, de fecha 02 de mayo de 2011, inserto bajo el Nro. 41, Tomo 198. Tratándose de documento tramitado ante funcionario Público, se valora como documento Público, conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para evidenciar del mismo la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y séptima avenida, Nros. 6-33, 6-35 y 6-29 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, que el contrato tuvo una vigencia de un año contado desde el 15 de octubre de 2.010 y demás particulares reguladores de la relación locaticia.
.- Copia simple de acta de asamblea de accionistas de la empresa demandada. Esta documental se encuentra inscrita en la Oficina del Registro Mercantil segundo del Estado Carabobo, en fecha 13 de octubre de 2009, inscrita bajo el Nro. 14, Tomo 126-A, por lo que se valora como documento Público demostrativo de las facultades del presidente de la sociedad.
En el lapso probatorio:
.- Promueve y ratifica, las documentales acompañadas con el libelo de demanda, esto es, documento de propiedad del inmueble. Contrato de arrendamiento de fecha 15 de octubre de 2.007 y contrato de arrendamiento de fecha 08 de febrero del 2.011. Se indica que estas pruebas fueron previamente valoradas, por lo que se ratifica el valor previo otorgado.
.- Copia fotostática certificada de la Dirección de Hacienda y recibo de estado de cuenta emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 31 de enero de 2.013. Esta documental se valora como documento administrativo demostrativo de lo indicado en su contenido material.
.- Prueba de Inspección, se indica que en relación a la misma, siendo el día fijado para su evacuación no se realizó la misma.
.- Prueba de Informes. Se indica que la prueba en mención fue debidamente admitida y se procedió a oficiar lo conducente, tal y como consta en auto de fecha 22 de julio de 2.013, no obstante a la fecha de la presente decisión no se tuvo respuesta de la misma. Al efecto señala quien juzga que si bien es cierto el demandante pretende probar que el inmueble signado con el Nro. civico 6-51 no es de su propiedad, se tiene que se puede arrendar en Venezuela hasta inmuebles ajenos, ya que ello no se encuentra prohibido en la Legislación Civil Venezolana, por ello sería irrelevante o improcedente la demostración de la propiedad del inmueble Nro. 6-51 para tratar de desvirtuar que tal inmueble no fue objeto de una relación arrendaticia, como consta en el documento de arrendamiento previamente valorado.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE
.- Contrato de arrendamiento de fecha 15 de octubre de 2.007, inserto bajo el Nro. 13, Tomo 273 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal. Se indica que esta documental fue previamente valorada, por lo que se ratifica el valor previo otorgado.
.- Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de febrero de 2.011. Se indica la valoración previa de esta documental, en tal sentido se señala que se otorga el valor previo otorgado.
.- Valor probatorio de recibos de pago o depósitos de cánones arrendaticios. Se observa que los mismos se encuentran referidos a copias de recibos privados pero sustentados con las copias de bauchers bancarios y copias de cheques. Así mismo se observa que los mismos se encuentran igualmente consignados en expediente de consignaciones arrendaticias, el cual se encuentra signado Nro. 949-12, de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, expediente que tiene el carácter de Público; en consecuencia, de ello y no resultar tales recibos, de manera alguna impugnados, se valoran en conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el pago realizado por la demandada reconviniente de los cánones arrendaticios y el recibo de alguno de esos pagos por la demandante reconvenida.

Analizado el material probatorio se indica a manera de razonamiento para la resolución de la controversia, lo siguiente:

Establecido como fue que la controversia viene delimitada en la petición de la entrega de un inmueble de uso comercial por la extinción del término contractual y el disfrute de la prórroga legal por parte del arrendatario reconviniente, se tiene, que éste alegó que la relación contractual continuaba vigente y que nunca fue notificado válidamente de la terminación del contrato ni del disfrute de la prórroga legal, al respecto se tiene que las partes celebraron válidamente dos contratos de arrendamiento; el primero en fecha 15 de octubre de 2.007, el cual versaba sobre un local comercial ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y séptima avenida, con el número 6-51 de la ciudad de San Cristóbal, con vigencia desde el día 15 de octubre de 2.007 hasta el día 14 de octubre de 2.010, teniéndose respecto a este, no consta en autos probanza alguna de alguna de que la demandada reconviniente haya sido debidamente notificada de la no prorroga de la relación contractual, esto es, de la finalización de la misma, por lo que se tiene que la misma siguió ocupando de manera pacifica el inmueble signado con el número cívico 6-51. Así se establece.

En este momento de la litis, es pertinente señalar que la figura del desahucio, no ha quedado suprimido de nuestra legislación con La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y consiste en aquella actuación (judicial y extrajudicial) realizada por el arrendador dirigida al arrendatario, por medio del cual se pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1.601 C. C), se repite que aún esta forma de proceder del arrendador no ha perdido eficacia en nuestro derecho, por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de LAI, en concordancia con el artículo 39 eiusdem. Igualmente se tiene que, ciertamente los derechos que la Ley de arrendamiento concede a los arrendatarios son irrenunciables, constando en la cláusula segunda del primer contrato de arrendamiento que:
“El término de duración de este contrato es de tres años fijos, contados a partir del día quince (15) de octubre de 2007 y finaliza el día catorce (14) de octubre de 2.010…”

Conforme al contenido de la anterior cláusula, podía ocurrir que finalizado ese último día al demandado se le dejara en posesión del inmueble, como ocurrió en el caso de autos, ya que no consta desahucio ni propio ni impropio, los cuales se han definido así: ANTICIPADO O IMPROPIO para que el arrendatario esté en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia, pero también para que el arrendatario le haga entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento del término prefijado en caso de no ejercer la prórroga legal. DESAHUCIO IMPROPIO. Es posterior significa la comunicación que hace el arrendador al arrendatario al vencimiento de la prórroga legal a objeto de que entregue el inmueble arrendado, a que se contrae el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”.
Se tiene entonces que en la presente causa, vencido el contrato en el mes de octubre de 2.010, no media en autos para este contrato la figura del desahucio de modo propio o impropio, ya que el demandado reconviniente no fue prefijado en la cláusula citada, de que vencido el contrato comenzaba el disfrute de la prórroga legal, ni existe el desahucio impropio porque el arrendatario continuo en el goce pacifico del inmueble, El Vocablo “Reconducción”, según expresa RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE (Arrendamientos Inmobiliarios. Ed Celuz, Caracas 2008, pag 77), viene de re – conductio que puede experimentar la locatio – conductio: re – alquiler. Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide. En tal razón debe concluirse que en lo que respecta a este inmueble operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil. Así se establece.

En lo que respecta al segundo contrato, se tiene que el mismo era por el local comercial identificado con los números 6-33, 6-35 y 6-29, cuya vigencia era del 15 de octubre de 2.010 hasta el 14 de octubre de 2.011, por lo que finalizado el mismo comenzaba el disfrute de la prórroga legal, la cual era, por haber sido la relación arrendaticia de un (1) año, seis (6) meses, los cuales finalizaban el día 14 de abril de 2.012, no siendo sino hasta el mes de noviembre de 2.012, cuando se intenta la presente demanda, deduciendo quien juzga que de abril a noviembre de 2.012, transcurrió un limite importante de tiempo en el que la demandada se mantuvo ocupando de manera pacifica el inmueble, sin oposición de la demandada, quien recibe además el pago de cánones arrendaticios, por lo que se tiene que en ese caso operó la tácita reconducción del artículo 1.600 del Código Civil, aunado al hecho de que la demandante reconvenida acciona la acción de cumplimiento de contrato, como se indicó casi 7 meses después de vencido el término contractual, lo que denota una conducta de aquiescencia con la tácita reconducción. Con lo anterior llega quien juzga a la conclusión de que en los contratos de arrendamiento que son traídos a juicio operó la tácita reconducción, esto es, los mismos se convirtieron en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, en los que no es procedente demandar el cumplimiento de contrato; por lo que concluye quien juzga que en el presente caso, la demanda principal debe sucumbir en derecho, debiéndose declararse la acción de cumplimiento de contrato sin lugar. Así se decide.

En cuanto a la reconvención se indica que quedó demostrada en la presente causa, que la relación arrendaticia para los contratos fundamentos de la presente demanda, a criterio de quien juzga, quedaron transformados por causa de la tácita reconducción en contratos a tiempo indeterminado, como se indicó anteriormente; así las cosas, puede indicarse en la presente causa, que lo peticionado por la demandada reconviniente se encuentra ajustado, en el sentido de que por efecto de la indeterminación de los contratos señalados, la acción de cumplimiento de contrato resulta improcedente, razón por lo cual, debe concluirse que forzosamente la demandada reconvieniente tiene derecho a seguir ocupando, como lo solicita, los locales signados con los números 6-51 y 6-33, 6-35 y 6-29 de la calle 5 entre carrera 6 y séptima avenida de esta ciudad de San Cristóbal, por lo que consecuencialmente debe permitirse el goce pacifico de tales inmuebles, en consecuencia se declaran con lugar esos pedimentos solicitados por la demandada reconviniente en la reconvención planteada, declarándose la misma con lugar como se indicará de manera expresa y positiva en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la ciudadana MIREYA ESMERALDA BARRERA GOMEZ, contra la Sociedad de comercio, ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, C.A., representada por su Presidente, Edgar de jesús Duque Zuluaga.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandante reconvenida a las costas procesales del juicio principal, al resultar totalmente vencida.

TERCERO: Con lugar la reconvención planteada por la demandada reconviniente Sociedad de comercio, ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, C.A., representada por su Presidente, Edgar de Jesús Duque Zuluaga. En consecuencia de ello, se condena a la parte demandante reconvenida, ciudadana MIREYA ESMERALDA BARRERA GOMEZ, a Garantizarle a la demandada reconviniente Sociedad de comercio, ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, el goce pacifico de los inmuebles signados con los números 6-51 y 6-33, 6-35 y 6-29 de la calle 5 entre carrera 6 y séptima avenida de esta ciudad de San Cristóbal.

CUARTO: Se condena a la demandante reconvenida al pago de las costas procesales de la reconvención al resultar vencida en la misma., conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. .
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los siete (07) días del mes de octubre de dos mil trece (2.013) Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

El Juez Temporal,

ABG. JUAN JOSE MOLINA CAMACHO
La Secretaria,
ABG. ANDREA BERNAL COLMENARES

En la misma fecha, siendo las ____________ se publicó y registró la anterior decisión.-