TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, diecisiete de diciembre de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: WP12-V-2014-000102
PARTE ACTORA: ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1993, anotada bajo el N° 48, Tomo 77 A-sgd.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASCUAL NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.568.
PARTE DEMANDADA: DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALIRIO PÉREZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 28.687.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).
I
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil fue presentada demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1993, anotado bajo el N° 48, Tomo 77 A-sgd, en contra de la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 19 de junio del 2014. Admitida por auto de fecha 20 de mayo de 2014, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin que la misma diera contestación a la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse cumplido con su citación, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas como fueran las formalidades inherentes a la citación, en fecha 06 de agosto de 2014, compareció la parte demandada, ciudadana DORYS CAROLINA OROPEZA OBREGÓN, titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, debidamente representada por el abogado ALIRIO PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.687, a fin de dar contestación a la demanda.
En fecha 07 de agosto del 2014, el Tribunal fija para el quinto (5to) día de despacho siguiente a ese, la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de agosto del 2014, se fijó la oportunidad para el acto conciliatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de agosto del 2014, tuvo lugar el acto conciliatorio fijado en autos.
En fecha 14 de agosto de 2014, tuvo lugar la audiencia preliminar. Se dejó constancia en dicho acto de la comparecencia de ambas partes, quienes ratificaron los dichos expuestos en sus escritos libelar y de contestación, respectivamente. Asimismo, se estableció que en los tres (03) días de despacho siguientes a esa fecha se haría la fijación de los hechos y el límite de la controversia, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de septiembre de 2014, el Tribunal fija los puntos controvertidos en la presente demanda y fija asimismo un lapso de cinco (5) días siguientes a esa fecha para que tenga lugar la promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 29 de septiembre de 2014 y 01 de octubre del 2014, la parte demandada y la parte actora consignan escritos de promoción de pruebas, respectivamente.
En fecha 03 de octubre de 2014, vencido como se encuentra el lapso de promoción de pruebas, el Tribunal las admite y fija el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha para la práctica de la inspección judicial solicitada por la parte demandada.
En fecha 11 de noviembre de 2014, el Tribunal practica la Inspección Judicial en el inmueble comercial de autos.
En fecha 12 de noviembre de 2014, el Tribunal fija el décimo quinto (15to) día de despacho siguiente a esa fecha, para que tenga lugar el debate oral en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 869 y 870 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de diciembre de 2014, tuvo lugar la audiencia o debate oral.
En el día de hoy, 17 de diciembre del 2014, encontrándose este Tribunal en la oportunidad para extender el fallo completo de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo hace en virtud de las consideraciones que siguen:

CAPITULO PRIMERO
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, la litis quedó planteada en los siguientes términos:
Alegó la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 01 de abril del 2013, se celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A, siendo el referido contrato a tiempo determinado por un (01) año, tal como reza la cláusula décima, según la cual la duración del contrato sería de un (01) año a partir del primero (1ero) de abril de 2013, hasta el treinta y uno (31) de marzo del 2014. Que es muy claro que el contrato es a tiempo determinado. Que dicho inmueble destinado a uso comercial objeto de la demanda, se encuentra ubicado en el MINICENTRO LISSETTE, T.A.C.A, locales 11 y 12, en la Urbanización La Atlántida, calle 14, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas. Que en la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), con iva incluido. Que desde el mes de febrero de 2014, el inquilino sin causa justificable ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento, tal como se evidencia de los recibos de canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014, y que según la ley es su sagrado deber cancelar los primeros días de cada mes. Que muchas fueron las diligencias destinadas a explicarle que del pago del alquiler dependía el sustento económico de su familia, y nunca prestó atención. DEL PETITORIO: Que acude ante esta competente autoridad a fin de demandar a la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, con fundamento en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.616 del Código Civil vigente, así como en virtud de la pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: a la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: A pagar la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), por vías de Daños y Perjuicios los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero del 2014 hasta el mes de junio de 2014, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente proceso: TERCERO: A pagar las costas y costos que cause el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Que estima la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) o su equivalente en unidades tributarias a razón de ciento veintisiete bolívares (Bs. 127,00), por cada unidad tributaria, a saber, trescientas noventa y tres con setenta unidades tributarias (393,70 UT) cada una.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada, debidamente representada por el abogado ALIRIO PÉREZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 28.687, quien dio contestación en los siguientes términos: Como punto previo alegó la falta de cualidad de su representada, ciudadana DORYS CAROLINA OROPEZA OBREGÓN, para sostener el presente juicio, toda vez que ella no ha celebrado ningún tipo de contrato de arrendamiento con el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., lo cual se evidencia del contrato de arrendamiento. Que niega y rechaza por incierto que su representada tenga que pagarle a la parte demandante la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) mensuales, por concepto de pago de cánones vencidos, de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2014, y nada adeuda a la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A. Que a todo evento y sin convalidación o aceptación alguna de su parte de la falta de cualidad anteriormente alegada y con ánimos de defender los intereses de su representada, ante una posible acción de la cual no es parte, y sólo en el supuesto negado de que tenga cualidad para sostener el presente juicio la ciudadana DORYS CAROLINA OROPEZA OBREGÓN, niega rechaza y contradice por incierto, que su representada el primero (1ero) de abril del 2013, celebró un contrato de arrendamiento de los locales 11 y 12, con la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, el cual se evidencia inclusive en contrato de arredramiento. Que niega y rechaza por incierto que su representada tenga que pagarle a la parte demandante la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos, de los meses febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014, pues se encuentra al día con sus pagos y nada adeuda a la sociedad MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A. Que se estableció en contrato de arrendamiento en la cláusula segunda que los pagos de los cánones de arrendamiento serán por mensualidades adelantadas, se demostrará en el proceso. Que desconoce y rechaza e impugna los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, pues son recibos que no cumplen con el artículo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial que establecen. Que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. Que la factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el período al cual corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria. Que igualmente la parte no cumple con el Decreto N° 602, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 del 29 de noviembre de 2013, que establece que los cánones de arrendamiento de locales comerciales no podrá exceder de un monto mensual equivalente a los DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) por metro cuadrado. Que los contratos que tengan cánones de arrendamiento superiores a los establecidos en el decreto, deberán ser regulados al monto fijado por el Gobierno Nacional. Que la empresa demandante no ajustó el canon de arrendamiento como lo establece en el Decreto N° 602, del 29 de noviembre del 2013, ya referido, respecto a los DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) por metro cuadrado. Que desde el 23 de noviembre del 2013 hasta el 23 de mayo del 2014 y su representada canceló el pago del canon de arrendamiento a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), su representada debió cancelar por canon de arrendamiento DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,00), la diferencia cancelada por su representada asciende a DIECISIETE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 17.100,00) de más por los locales 11 y 12, los cuales aclara se tratan en realidad de un solo local que mide once metros cuadrados (11 mts2). Que el artículo 34 del tantas veces referido Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer. Que la parte demandante debe cancelar la diferencia o hacer el resarcimiento del canon de arrendamiento a su representada. Que en las disposiciones del Decreto ley mencionado, la disposición transitoria primera establece que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del mismo deberían adecuarse en un lapso no mayor a seis (06) meses a lo establecido en ese cuerpo normativo. Que el ciudadano Trujillo se ha presentado con su esposa todos los meses a cobrar el canon de arrendamiento en el Centro Comercial y se le cancelaba a esta última, ciudadana CONCHITA ABADÍA DE TRUJILLO, o al ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, y aproximadamente desde el mes de septiembre del año 2013, presuntamente estaba fuera del país con su familia, de allí en adelante ha sido un problema cancelar los pagos para que les den los acuses de recibo a tiempo porque no se notificó a quien debía cancelar y no había administración alguna. Que en el mes de mayo una de las inquilinas, ciudadana YANICE PALACIOS, venezolana titular de la cédula de identidad N° V-11.635.885 (que tuvo contacto con los dueños) le presenta a la ciudadana ALBA como administradora encargada hasta nuevo aviso mientras llegan los dueños. Que lo cierto del caso es que la prenombrada ciudadana les comienza a manifestar que no se van a recibir los pagos porque aparentemente los abogados estaban redactando los nuevos contratos, puesto que la mayoría de los inquilinos los tenían vencidos. Que la práctica mencionada es con su persona y con tres inquilinos más, pues a los otros les entregó una carta indicando un nuevo porcentaje de pago pero no indica a los inquilinos las condiciones o fechas concretas de inicio y culminación. Que ante esa situación tomó la decisión de cancelar a la cuenta del ciudadano ANGEL TRUJILLO PÉREZ, para no incurrir en incumplimiento y evitar futuros inconvenientes. Promovió testigos, documentales y la realización de una inspección judicial en el inmueble de autos.
CAPÍTULO SEGUNDO
PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Alegó la parte demandada al momento de contestar la demanda su falta de cualidad para sostener la presente causa en los términos que a continuación se transcriben:
“…Como punto previo Alego (sic) la falta de cualidad de nuestra representada la ciudadana DORYS CAROLINA OROPEZA OBREGÓN, para sostener el presente juicio, toda vez que ella no ha celebrado ningún tipo de contrato de arrendamiento con el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A' (sic) el cual se evidencia inclusive en el contrato de arrendamiento. Por los razones: NIEGO rechazamos por incierto que mi representada tenga que pagarle a la parte demandante, la cantidad de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,00), a razón de Cinco mil seiscientos Bolívares Mensual (sic) (Bs. 5.600,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos, de los meses: Febrero, Marzo, abril, mayo y junio, del año 2014 y nada adeuda a la sociedad Mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A.”
Asimismo, en la oportunidad de la audiencia preliminar, la parte demandada ratificó la falta de cualidad de la parte actora en los términos siguientes:
“…insisto en la falta de cualidad por cuanto fue demandada la ciudadana DORYS OROPEZA personalmente y no en representación de la Sociedad Mercantil 'Distribuidora La Bella de O´oro C.A'…”
Ahora bien, señala el Dr. Rengel Romberg, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
Asimismo, en sentencia de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20/11/2003, en relación a la legitimación para estar en juicio sea demandante o demandado estableció lo siguiente:
“…ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso…
Así las cosas, el problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado”.
Es decir, la cualidad o legitimatio ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.
Así las cosas y en relación con la cualidad pasiva para sostener este proceso se estima que la misma debe recaer en las personas naturales o jurídicas que participan en el documento del cual se pretende resolución a objeto de que éstos ejerzan plenamente su derecho constitucional a la defensa y se les garantice el debido proceso, pues de lo contrario, de acordarse la resolución sin la participación de las personas que son las beneficiarias directas del acto demandado se les estaría juzgando, y más aún condenando, sin haber sido previamente oídos.
En efecto, arguye quien aquí juzga que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.
De acuerdo a tales ideas, una persona tendrá cualidad para deducir una pretensión, en la misma medida en que ella sea la titular del derecho cuya satisfacción pretende; y como todo derecho tiene correlativamente una obligación, esa pretensión tendrá que ser deducida frente a la persona que efectivamente sea la obligada o la titular del deber jurídico correlativo al derecho cuya satisfacción se ha demandado.
Precisado lo anterior se desprende que en el caso bajo estudio se quiere la resolución de un contrato de arrendamiento, consignado tanto por la parte actora como por la parte demandada en sus primeras comparecencias en juicio, evidenciándose a partir de ellos que, aun cuando aparecen celebrados entre el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, representado por su director, ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, en autos identificado, en su carácter de arrendador y la sociedad anónima DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A, representada por su Presidenta Ejecutiva, ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, en su carácter de arrendadora, carecen de firma o autenticación alguna.
Sin embargo, se desprende asimismo de autos que la parte actora en la oportunidad de promover pruebas consignó el contrato de arrendamiento debidamente suscrito por ambas partes, siendo admitida la precitada instrumental en fecha 03 de octubre del 2014, encontrándose exenta de impugnación por parte de la accionada.
Por otra parte observa esta sentenciadora que la parte demandada, no obstante exponer tanto en la contestación de la demanda como en la audiencia preliminar la supuesta falta de cualidad de su representada, ciudadana DORYS OROPEZA OBREGÓN, se contradice en el fundamento de la misma, pues en la primera oportunidad asegura que la precitada ciudadana nunca suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora, y en la segunda ocasión fundamentó la falta de cualidad en el supuesto error por parte del demandante de accionar contra la ciudadana referida de forma personal y no en nombre y representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A., todo lo cual se contraría con sus posteriores afirmaciones al contestar al fondo de la demanda, cuando expresa lo que sigue:
“…Niego y rechazo por incierto que mi representada tenga que pagarle a la demandante…por cánones de arrendamientos vencidos, de los meses: Febrero, Marzo, abril, mayo y junio, del año 2014 pues se encuentra al día con sus pagos…
(…)
…mi representada canceló el canon de arrendamiento a razón de Cinco mil seiscientos Bolívares Mensual (Bs. 5.600,00), mi representada debió cancelar por canon de arrendamiento dos mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 2.750,00), La (sic) diferencia cancelada por mi representada diecisiete mil cien bolívares (Bs. 17.100,00) de más de los locales 11 y 12…
(…)
… y aproximadamente desde el mes de septiembre del 2013, presuntamente estaba fuera del país con su familia, de allí en adelante ha sido un problema cancelar los pagos para que nos den los acuses de recibos a tiempo porque no se notificó a quien debían cancelar y no había administración alguna,…
(…)
…lo cierto del caso que esta ciudadana nos comienza a manifestar que no se van a recibir los pagos porque aparentemente los abogados estaban redactando los nuevos contratos puesto que la mayoría de los inquilinos los tenían vencidos, esta práctica es con mi persona y tres inquilinos más…
(…)
…Ante esta situación tome (sic) la decisión de cancelar a la cuenta del Ciudadano ANGEL TRUJILLO PÉREZ, para no incurrir en incumplimiento y evitar futuros inconvenientes.” (Subrayados y negritas del Tribunal).
Asimismo, la parte actora en su escrito libelar estableció:
“…acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto DEMANDO, a la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGON (sic), plenamente identificada actuando en nombre de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A., ya identificado por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO…” (Subrayados y negritas del Tribunal).
Aunado a lo anterior, la propia ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN ha comparecido en juicio identificándose en múltiples ocasiones como actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A., aun con posterioridad al anuncio de su supuesta falta de cualidad, lo cual se evidencia de las diligencias que corren a los folios noventa y cinco (95) y noventa y nueve (99) de autos.
Visto lo anterior, difícilmente puede concluir esta sentenciadora en la falta de cualidad alegada por la parte demandada, bien sea en virtud de no existir una relación arrendaticia con la parte demandada por no haber celebrado contrato alguno o bien porque se le haya demandado en su persona directamente y no en nombre y representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA DE´ORO, C.A., pues tal como se evidencia de los propios dichos de la accionada, cancelaba los cánones de arrendamiento correspondientes en virtud del uso del bien inmueble comercial de autos y, asimismo y tal como se desprende del escrito libelar, la ciudadana DORYS OROPEZA OBREGÓN fue demandada en nombre y representación de la DISTRIBUIDORA LA BELLA DE´ORO, C.A., y no de forma personal, en consecuencia, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar la improcedencia en derecho de la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada. Así se declara.

CAPÍTULO II
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
La acción incoada es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago, supuesto de hecho que implica la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la insolvencia del arrendatario.
Al respecto, acota esta sentenciadora que la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, si bien en un primer momento alegó la falta de cualidad pasiva por cuanto, según sus dichos, en momento alguno suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora, no es menos cierto que al contestar al fondo de la demanda alega que nada debe por concepto de cánones de arrendamiento, que se encuentra al día con sus pagos y que cuando dejaron de recibirle los pagos respectivos ante la supuesta elaboración de un nuevo contrato, pues el anterior se encontraba vencido, es que decide comenzar a hacer las cancelaciones de ley en la cuenta bancaria del ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, con lo cual alega además no sólo que nada adeuda, sino que ha estado cancelando cánones de alquiler excesivos, que no se adecuan al novísimo Decreto Ley de los locales comerciales, admitiendo así la existencia de la relación arrendaticia mantenida entre las sociedades mercantiles MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., y la DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, en su carácter de arrendadora la primera y de arrendataria la segunda, estando debidamente representadas por los ciudadanos ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ y DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, respectivamente.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta sentenciadora la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato.
Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, establece esta sentenciadora que la parte actora acompañó a su demanda: 1) Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, representado por el ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, en autos identificados, en su carácter de ARRENDADOR, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A, representada por la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificadas, en su carácter de ARRENDATARIA, sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nros. Once (11) y Doce (12) los cuales forman parte del MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, ubicado en la Urbanización La Atlántida, Calle 14, Parroquia Catia la Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00) mensuales, a ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Asimismo, se fijó en el referido contrato que la duración sería de un (01) año exacto contado a partir del primero (1ero) de abril del 2013, hasta el día treinta y uno (31) de marzo de 2014. Este mismo instrumento fue consignado durante la etapa probatoria debidamente suscritos por las partes contratantes, encontrándose exento de impugnación por parte de la demandada.
En la oportunidad correspondiente, la demandada consignó a los autos dos (02) contratos de arrendamiento celebrados entre las partes ampliamente referidas, siendo el primero de ellos suscrito sobre los mismo locales (11 y 12 del MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A), con un canon de arrendamiento de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, con un tiempo de duración de un (01) año exacto contado a partir del día quince (15) de marzo de 2012, hasta el día catorce (14) de marzo de 2013.
El segundo de los contratos consignados por la parte demandada es copia exacta de aquel consignado por la actora conjuntamente con su escrito libelar y del que luego consignara en la etapa de promoción de pruebas debidamente firmado por los contratantes.
Ahora bien, aun cuando el contrato debidamente suscrito tanto por la arrendadora como por la arrendataria, no es menos cierto que la parte demandada los consigna como elementos probatorios, alegando, tal como quedó en marras resuelto, la falta de cualidad de su representada y luego contradiciendo tal alegato con la fundamentación de su solvencia arrendaticia respecto a los cánones, los cuales han sido, según sus dichos, debidamente cancelados a la parte actora aun cuando, de conformidad con la nueva ley, paga en exceso, a saber, CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) mensuales, cuando en realidad debería cancelar por el inmueble en cuestión la suma de DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,00), en razón de las medidas que el mismo presenta, todo esto con lo cual la parte demandada no sólo acepta la existencia de la relación a arrendaticia, sino que, asimismo, ha estado cancelando a la parte actora-arrendadora el canon de arrendamiento prefijado en la cláusula segunda, es decir, CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5000,00) más IVA; tal como dejó sentado de las probanzas que más adelante serán analizadas y constituidas por vouchers de depósitos realizados a la cuenta del ciudadana ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, por la suma de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) cada uno, consignando además la parte demandada el contrato de alquiler inmediatamente anterior al presentado por la parte actora, celebrado para tener una duración de un (01) año, desde el quince (15) de marzo del 2012 hasta el catorce (14) de marzo del 2013, y el segundo de fecha primero (1ero) de abril del 2013, hasta el treinta y uno (31) de marzo del 2014.
Por otra parte, los documentos bajo estudio no fueron en momento alguno impugnados por la parte actora, haciendo por el contrario un reconocimiento tácito en la oportunidad de la audiencia preliminar al establecer que la falta de cualidad pasiva no se debía a la falta de suscripción o firma de la demandada sino a que se había demandado a la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN en forma personal y no en representación de la arrendataria, sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A, hecho este incorrecto pues, tal como quedó establecido en la presente decisión, la parte actora en su escrito libelar y en múltiples oportunidades menciona que se demanda a la ciudadana en cuestión en nombre y representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A.
Aunado a lo anterior, establece claramente el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo que sigue:
“Artículo 444. La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (05) días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuera posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto dará por reconocido el instrumento.”
Así las cosas y de conformidad con lo anteriormente transcrito, habiendo sido consignado el documento en cuestión (contrato de arrendamiento) por la actora en la etapa de promoción de pruebas, debidamente suscrito por las partes, y dado que de conformidad con la norma arriba transcrita la parte demandada contaba con cinco (05) días de despacho siguientes al momento de la promoción de la instrumental objeto de la presente causa para impugnarla o desconocerla en contenido y firma, no sucediendo tal supuesto, se entiende reconocido el contrato de arrendamiento precitado, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
No hay duda para quien aquí sentencia, que con tal instrumental unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, las precitadas documentales no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y tratándose de un instrumento reconocido por la parte demandada, se establece como cierto y positivo siendo fehaciente en el juicio el mismo y su contenido, en consecuencia existe plena convicción para esta sentenciadora sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de resolución antes elencado, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes del presente causa. Así se establece.
Argumenta esta sentenciadora que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de resolución, ello de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil por motivo del incumplimiento, pero en la especial materia de arrendamiento, la acción va a depender del tiempo de duración, pues este puede ser a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
En este sentido expone el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, pag 146 y 147, lo siguiente:
“El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la arrendaticia para ponerle término a la misma en vista del incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración indeterminada, siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de LAI, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción de fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)
Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 ejusdem, pues así lo conforma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución de contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación.”
En este sentido, la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento de marras, establece:
“DECIMA (sic) CUARTA: La duración del presente contrato será de Un (01) año exacto contado a partir del día Primero (01) de Abril de 2.013, hasta el día Treinta y Uno (31) de Marzo de 2.014; pero podrá prorrogarse por períodos iguales si así ambas partes lo convinieren previamente y por escrito con al menos Treinta (30) días de antelación al vencimiento del término antes señalado, en cuyo caso el canon convenido en la Cláusula Segunda de este instrumento se incrementará proporcionalmente en virtud de la inflación, de acuerdo a los índices que dicte al efecto el Banco Central de Venezuela …”
En este sentido, la parte demandada nada alegó ni en su contestación de la demanda ni en la oportunidad de la audiencia preliminar sobre la temporalidad arrendaticia, por lo que entiende esta sentenciadora que no desconociendo la accionada el alegato de relación arrendaticia a tiempo determinado establecido por la parte actora, habiéndose celebrado el mismo el primero (1ero) de abril del 2013 hasta el treinta y uno (31) de marzo del 2014, a saber, por un año exacto, no llegando las partes a suscribir un nuevo contrato, el mismo se encuentra, por no haberse pactado entre las partes antes de los treinta (30) días de su vencimiento la prórroga convencional contenida en la cláusula décimo cuarta, y desde antes de admitirse la presente causa, dentro de los seis (06) meses de la prórroga legal concedida por el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual dispone:
“Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
(…)
Hasta un (01) año… 6 meses...
(…)
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Subrayados del Tribunal)
Así las cosas, y en concordancia con lo expresado en la cláusula décima cuarta del contrato, así como en concordancia con lo establecido en el artículo 26 de la precitada ley, concluido el lapso de duración del contrato en fecha treinta y uno (31) de marzo del corriente año no habría prórroga posible salvo que así lo acordaran las partes con treinta (30) días de anticipación, así que si esto último no ocurría, lo cual es el caso de marras, comenzaría a correr la prórroga legal, y al término de la misma la parte demandada debía hacer entrega a la parte actora del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. Sin embargo, se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen el presente juicio que la prórroga legal en cuestión no había concluido al momento de ser interpuesta la acción de marras, en conclusión, encontrándose la misma en plena vigencia al demandar la parte arrendadora a la arrendataria, el contrato de autos debe entenderse a tiempo determinado. Así se establece.
En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, la parte actora consigna en autos recibos insolutos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2014.
En este sentido debe determinar esta sentenciadora el carácter probatorio de las mencionadas instrumentales.
Al respecto, se observa del análisis de los recibos promovidos por la parte actora durante el lapso probatorio, que los mismos están constituidos por facturas manuscritas, privadas y no suscritas ni por la parte actora ni por la parte demandada, y en modo alguna reconocidas por la demandada, muy por el contrario desconocidas e impugnadas por ésta última en la oportunidad de contestar a la demanda, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil mal podrían acreditar la insolvencia de la demandada en relación al vínculo arrendaticio, en consecuencia, los recibos cursantes en autos del folio nueve (09) al trece (13) carecen de valor probatorio. Así se establece.
Por su parte la demandada alegó que se encuentra solvente con sus pagos, que nada adeuda por concepto de pagos de arrendamiento y que cuando al empezar a presentarse problemas con la parte actora para cumplir con las cancelaciones que eran su obligación, comenzó a depositar directamente los cánones demandados como insolutos, a la cuenta bancaria del ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ.
Ahora bien, como de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”, y visto que la parte demandada alega que nada adeuda a la parte actora, pues ha cumplido bien y fielmente con sus obligaciones arrendaticias y que, por el contrario, ha estado cancelando más de lo que por Ley debe pagar, de conformidad con el principio de la carga probatoria, corresponde a la parte demandada demostrar la efectiva ocurrencia de sus pagos, es decir, que se encuentra solvente respecto a los meses demandados, correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014.
Consignó la parte demandada como elementos probatorios, los siguientes:
1. Documento contentivo de carta suscrita al pie por la ciudadana DORYS OROPEZA OBREGÓN, mediante la cual hace constar que por cuanto se le ha manifestado que los pagos no serían recibidos porque, aparentemente los abogados estaban redactando los nuevos contratos, tomó la decisión de cancelar a la cuenta del ciudadano antes mencionado para no incurrir en incumplimiento y evitar futuros inconvenientes. Anexo al instrumento probatorio bajo análisis, la parte demandada consignó documental impresa presuntamente de la página web del Banco Banesco, contentiva de la información bancaria del ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, en el Banco Mercantil C.A, Cuenta N° 01050086951086077512.
Respecto a las documentales bajo estudio observa esta sentenciadora que se tratan de documentos privados reproducidos de forma unilateral por la parte actora que, aun cuando no fueron en modo alguno contradichos o impugnados por la contraparte, en virtud del principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba, aunado a que nada aportan al mérito de la causa, a saber, probar la solvencia de la accionada, se concluye que no tienen valor probatorio. Así se decide.
2. Factura emitida por el Minicentro Lisette T.A.C.A, en fecha 05 de mayo de 2014, a la Distribuidora la Bella D´Oro, por concepto del alquiler del mes de febrero del año 2014, por CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600), discriminados en CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5000,00) por concepto de canon de arrendamiento, más SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) por concepto de IVA.
La documental referida es de carácter privado y no se encuentra suscrita por ninguna de las partes, por lo que no cumpliendo con las características propias de este tipo de instrumentales, aunado al principio de alteridad de la prueba según el cual nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba, carece de valor probatorio. Así se establecen.
3. Inspección Judicial promovida por la parte demandada sobre los locales objeto de arrendamiento a fines de dejar constancia de sus linderos y medidas. Respecto a la prueba en cuestión considera esta sentenciadora que, aun cuando la misma fue admitida en la oportunidad correspondiente y llevada a cabo en el inmueble de marras, nada aporta al mérito de la presente causa, pues en forma alguna se puede hacer constar mediante la misma la solvencia de la parte demandada respecto a la efectiva cancelación de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, razón por la cual, no obstante dejarse sentado a partir de inspección referida que, en efecto el inmueble en cuestión se encuentra constituido por un (01) solo local comercial, así como las medidas del mismo, a efectos de demostrar el hecho controvertido principal (la solvencia o insolvencia de la accionada), carece de valor probatorio. Así se establece.
4. Original de Informe de Inspección identificado con el serial DSCR-DPI-RES-013-2014, de fecha 07 de agosto del 2014, emanada del Departamento de Prevención de Incendios del Servicio Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Vargas.
Respecto al Informe de Inspección arriba descrito, son documentos administrativos, por lo que conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y su especialidad radica, esencialmente, en que éstos exhiben una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad; sin embargo, tal presunción admite prueba en contrario.
Por esa razón, este tipo documentos se distinguen de los instrumentos públicos, porque sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario.
Sin embargo, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie, pueden anunciarlo o promoverlo sólo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas, no siendo posible que estos se acompañen al libelo de demanda dada su naturaleza.
El informe en cuestión fue promovido durante el lapso probatorio del proceso, sin embargo no emana de la parte demandante para serle oponible, ni fue traído a las actas mediante la promoción de la prueba de informes, con el oficiamiento a dicho organismo, además de no encajar dentro de los requerimientos de instrumento público o auténtico de que trata el artículo 1.357 del Código Civil, adminiculado a la circunstancia de que en momento alguno establece la imposibilidad de uso de la infraestructura sino que por el contrario, advierte sobre las modificaciones que deben ser realizadas en general en el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, en consecuencia, por las razones expresadas se desestima el informe de autos por no aportar nada al mérito probatorio, destinado en todo caso a desestimar el alegato de insolvencia esgrimido por la parte actora. Así se decide.
5. Fotografías corrientes del folio setenta y seis (76) al folio setenta y nueve (79) de autos.
Respecto a las instrumentales referidas, ofrecidas dentro del lapso legal por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, es indispensable señalar que las fotografías son un medio de prueba libre y cuando estas son ofrecidas en juicio, el promovente tiene la carga de proporcionar al juez aquellos medios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la misma, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio. De igual manera, debe señalar: el sitio, los datos identificativos de la cámara fotográfica que se utilizó para captar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos, así como la identificación del fotógrafo que tomó las impresiones, todo lo anterior a los efectos legales conducentes, así como la fecha en que fueron tomadas las mismas y promover, conjuntamente las fotografías y todos los anteriores detalles, a aquellos que hayan participado en las tomas como testigos para que declaren sobre la circunstancias de hecho que rodearon las capturas en cuestión, pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad.
Así las cosas, estima quien suscribe que la prueba libre analizada -fotografías- fue irregularmente promovida al no ser acompañados los requisitos antes señalados, razón por la cual resulta forzoso para esta jurisdicente negar la admisibilidad de dicho medio probatorio. Así se decide.
6. Originales de cinco (05) Bouchers de depósitos efectuados por la ciudadana DORYS OROPEZA a la cuenta corriente N° 01050086951086077512, adscrita a al Banco Mercantil a nombre del ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, discriminados como siguen: 1) Boucher N° 014061237700016, de fecha 12 de junio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00); 2) Boucher N° 014061237700014, de fecha 12 de junio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00); 3) Boucher N° 014061237700015, de fecha 12 de junio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00); 4) Boucher N° 014070962320043, de fecha 09 de julio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), y 5) Boucher N° 014080541080226, de fecha 05 de agosto del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00).
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se aprecia que la accionada figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.
Al respecto considera la Sala de Casación Civil de nuestra Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia corriente al expediente Nº 2005-000418, de fecha 20 de diciembre del 2005, con Ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO respecto a este tipo de instrumentales, lo siguiente:
“(…)
En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:
'Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal'.
El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

'…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…'. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).
Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

'…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares'…
…Omisis…
…Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.” (Subrayados y negritas del Tribunal)
Así pues, respecto a las documentales bajo estudio concluye esta sentenciadora en que las mismas, adminiculadas a aquellas denominadas tarjas, revisten pleno valor probatorio para esta sentenciadora en cuanto permiten probar los depósitos bancarios que ha realizado la demandada a nombre de la parte actora. Así se establece.
En relación a las testimoniales promovidas por la parte demandada, quien aquí sentencia no tiene materia que valorar, por cuanto no se presentaron en la oportunidad del debate oral. Así se decide.
Ahora bien, no obstante el valor probatorio de las documentales previamente estudiadas, debe esta sentenciadora verificar si de los pagos realizados por la accionada se desprende su solvencia respecto a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, los cuales corresponden a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2014.
Respecto a las consignaciones, alegó la parte actora que ante el problema que representaba el cumplimiento de su obligación arrendaticia, comenzó a consignar lo pagos demandados en una cuenta bancaria a nombre del arrendador, por lo cual se encuentra solvente en sus pagos.
En referencia a la realización de los pagos de los cánones de arrendamiento y su consignación, establece el artículo 27 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
“Artículo 27.- El pago del canon de arrendamiento se efectuará en un cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria, deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa de arrendador.”
A diferencia del artículo 51 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establecía el tiempo específico de la consignación arrendaticia dependiendo de si este había sido o no pactado en el contrato de arrendamiento, el artículo 27 de la novísima ley en materia de arrendamientos comerciales omite la temporalidad en cuestión, por lo que corresponde a quien aquí sentencia verificar la voluntad de las partes establecida en el vínculo arrendaticio respecto al momento del pago de los cánones de alquiler a fin de demostrar si, en efecto, la parte demandada se encuentra o no solvente.
Se desprende del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en su cláusula segunda, lo que sigue:
“SEGUNDA: El canon o Pensión de arrendamiento es por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.000,oo) Mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente a EL ARRENDADOR o a su orden, en la oficina de éste o de la persona que previamente él designe, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros Cinco (05) días del mes. La falta de pago de Dos (02) mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR para el resolver el presente contrato ipso iure, con las indemnizaciones de ley, o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado. Queda expresamente entendido que la falta de pago oportuna del canon de arrendamiento causará intereses de mora a la rata del Doce por Ciento (12%) anual.” (Subrayado y negritas del Tribunal).
Sobre el tiempo para la consignación, la más autorizada de las doctrinas, afirma:
“La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada…omisis…Se trata exclusivamente de un 'tiempo legal', debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El 'tiempo para la consignación puede diferir del 'tiempo previsto en el contrato' para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un 'plazo de gracia extra procesal' en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en “mora debitoris” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, Pag.456.) (Subrayado y negritas del Tribunal).
Por su parte, nuestro Máximo Tribunal señaló:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
(…)
los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que 'el vencimiento de la mensualidad' a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05-02-09, EXp. 07-1731).” (Subrayado y negritas del Tribunal).
En este sentido, la falta u omisión por parte del legislador respecto al tiempo de la consignación arrendaticia si bien puede ser entendida como una flexibilización respecto a las consignaciones de pago, no es menos cierto que en el caso de autos las partes, de forma convencional, han establecido las modalidades de cancelación, a saber, por mensualidades adelantadas y los primeros cinco (05) días de cada mes.
Así las cosas y aun asumiendo ante el silencio legislativo que las consignaciones demandadas se consideran tempestivas cuando han sido realizadas hasta el último día calendario de cada mes que se pretende cancelar, esta suposición apartada de la voluntad de los contratantes, en poco o nada alteran o modifican el hecho de que, de conformidad con los bouchers arriba analizados, la accionada canceló tres (03) mensualidades arrendaticias a favor del arrendador por la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) cada una, en la misma fecha, es decir, el doce (12) de junio del 2014; así como el pago de la cantidad mencionada en fechas nueve (09) de julio del 2014 y cinco (05) de agosto del 2014 respectivamente, con lo cual se entiende como tempestivamente realizada la cancelación del mes de junio del 2014, es decir, sólo uno (01) de los cinco (05) meses demandados como insolutos, a saber febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2014 .
Deviene así de autos y de todo el material probatorio analizado que no logró la parte demandada demostrar la consignación tempestiva de los meses correspondientes a enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014; pagos que se concluyen insolutos y con lo cual se configura, en consecuencia, lo pautado en la causal de desalojo alegada por la actora, establecida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cumpliéndose, asimismo, el segundo presupuesto de la acción de marras, es decir, el incumplimiento por parte de la arrendadora en sus obligaciones. Así se establece.
Así las cosas y ante la demostrada insolvencia por parte de la accionada de cuatro (04) mensualidades de arrendamiento consecutivas, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar la procedencia de la acción incoada, lo cual se traduce en la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., y la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”. Así se establece.
Asimismo, se evidencia del escrito libelar que la parte actora solicitó en su petitorio se condenara a la parte demandada “… A pagar la Cantidad (sic) de Veinty (sic) ocho mil Bolívares (Bs. 28.000,00), a razón de Cinco Mil seiscientos Bolívares Mensual (sic) (Bs. 5.600,00), por vía de Daños y Perjuicios los cánones de arrendamiento desde el Mes de Febrero del 2.014 hasta el mes de Junio del 2.014, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente proceso.”
Al respecto concluye esta Juzgadora que aun cuando de marras ha quedado debidamente probado el incumplimiento de la demandada respecto al pago tempestivo de las cancelaciones arrendaticias, no es menos cierto que la parte actora ha demandado el pago de daños y perjuicios de forma errónea, pues estos se refieren a la ocupación del inmueble por parte de la demandada y la imposibilidad de disposición del mismo y no al pago de los cánones de arrendamiento, tal como los demanda el actor, lo cual devendrían en una especie de cumplimiento de contrato lo que ya se sabe conllevaría, a su vez, a una inepta acumulación.
En este mismo orden de ideas, esta Juzgadora considera que, aun al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió en cancelar cuatro (04) meses consecutivos de los cánones de arrendamiento dentro del período tempestivo, según se concluyó del análisis de los recibos o bouchers de depósito realizados a favor de la cuenta bancaria de la cual es titular el arrendador, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, meses estos demandados como insolutos por la parte actora, tal evento por sí sólo resulta insuficiente para demostrar los daños y perjuicios demandados por la parte actora, los cuales además parecen circunscribirse al pago de las mensualidades demandadas como insolutas.
Al respecto al pago demandado, se evidencia que la parte actora no elencó de manera adecuada, pertinente y detallada los daños y perjuicios que tuvieron origen por la ocupación de la demandada. Asimismo, la actora no aportó durante el proceso probanzas suficientes que permitieran, a criterio de quien sentencia, la convicción en cuanto a la existencia los daños sufridos, necesitando al efecto el cumplimiento cierto de presupuestos. Estos son:
1) El daño,
2) La culpa del agente, y
3) La relación de causalidad entre el daño causado y la culpa del agente.
Los tres requisitos precitados deben cumplirse simultáneamente, pues al no darse uno sólo de ellos, la procedencia de la prenombrada acción no se produce. Así pues, no habiendo la actora cumplido con demostrar en marras ninguno de ellos, más allá de la extemporaneidad de las cancelaciones arrendaticias que conllevaron al incumplimiento de la obligación en el pago no sólo de dos (02), sino de cuatro (04) mensualidades consecutivas, es por lo que, en consecuencia, al no encontrarse satisfechos los extremos para declarar la procedencia del pago de daños y perjuicios solicitado por la parte actora, esta Juzgadora considera que los mismos son improcedentes.
Como corolario de lo anterior y respecto al alegato de la parte demandada concerniente al pago de sobrealquileres así como la solicitud de reintegro de las cantidades supuestamente canceladas en exceso por ella a la parte actora, concluye esta sentenciadora que si bien es cierto que a partir de la inspección judicial realizada en el inmueble comercial objeto de la presente causa quedó sentado que se trata de un (01) solo local comercial y no de dos locales, tal como establece el contrato de arrendamiento, así como las medidas del mismo, nada tiene sobre lo cual pronunciarse quien aquí decide por cuanto la accionada debió reconvenir a fin de materializar su solicitud y no habiéndolo hecho, le corresponde entonces demandar de forma principal al arrendador, tal como se desprende de lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y previo cumplimiento del procedimiento administrativo de ley respectivo. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva interpuesta por la accionada, antes identificada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1993, anotado bajo el N° 48, Tomo 77 A-sgd, contra DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y ttiular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A.TERCERO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, ya identificada, derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte actora, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, se CONDENA a la parte demandada, ciudadana DORYS C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A, a desalojar y hacer entrega inmediata del inmueble de autos constituido dos (02) locales comerciales identificados con los números once (11) y doce (12) ubicados en el MINICENTRO LISSETTE, T.A.C.A, locales 11 y 12, en la Urbanización La Atlántida, calle 14, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas libre de bienes y personas, a favor del ciudadano ÁNGEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., ya identificada. CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS por no encontrarse llenos los extremos. Así se decide.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejector de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2.014). Años 204º y 155º .
LA JUEZA,
NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ
LA SECRETARIA,
ZAYDA MIRANDA.

En esta misma fecha y siendo las 11:27 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ZAYDA MIRANDA.

NBP/ZM/YG.-