REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
204° y 155°
PARTE DEMANDANTE: GLADYS MARGARITA CASIQUE SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 4.628. 562.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: BILMA CARRILLO MORENO, PEDRO MANUEL URIBE GUZMAN, GERARDINE IDAMIRIA TORRES JAIMES, PABLO JOSÉ PÉREZ HERRERA, LEONARDO JAVIER CARDOZO RODRÍGUEZ y MARÍA BETZABEÉ APITZ BARRIOS, titulares de la cédulas de identidad números V-9.217.615, V-17.206.169, V-18.991.700, V-13.960.184, V-19.134.772 y V-18.089.761 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 129.288, 129.278, 178.324, 96.792, 180.702 y 176.969, en su orden.
PARTE DEMANDADA: PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, venezolano, mayor de edad, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número V-26.955.524, domiciliado en la calle 6 con carrera 5, N° 5-15, planta baja, La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Apelación de sentencia proferida por el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de junio de 2014.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a-quo.
El presente juicio se inició por demanda que interpuso la ciudadana GLADYS MARGARITA CASIQUE SUÁREZ, asistida por el abogado PEDRO MANUEL URIBE GUZMÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.278, contra el ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, en su carácter de arrendatario, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Fs. 1 al 7).
La decisión del juzgado a-quo.
El Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia el 13 de junio de 2014, en la cual declaró INADMISIBLE la demanda.
El recurso de apelación.
En fecha 16 de junio de 2014, la abogada GERARDINE IDASMIRIA TORRES JAIMES, en su carácter de coapoderada de la parte demandante apeló de la sentencia dictada en fecha 13 de junio de 2014, por el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (folio 51), la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 18 de junio de 2014. (Folio 52).
El trámite procesal en este juzgado superior
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia, y mediante auto de fecha 4 de julio de 2014, se le dio entrada y de conformidad con lo establecido en el primer acápite del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, fijó las diez (10:00 a.m.) de la mañana del tercer día de despacho siguiente, para llevar a cabo la audiencia oral y dictar la sentencia definitiva. (F. 54).
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Alega que es propietaria de un inmueble consistente en un local comercial, el cual consta de un (1) salón grande, dos (2) salones pequeños, cocina, una (1) habitación, una (1) sala de baño, área de servicios, área de depósito, patio interno, ubicado en la calle 6 con carrera 5, N° 5-15, planta baja, La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, conforme se desprende de documento inscrito por ante la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 31 de julio de 1998, bajo el N° 41, Tomo 0007, Protocolo 1, Folio 1/3. Que dicho local comercial, está alquilado al ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, desde el mes de octubre de 2002; afirma que dicha relación arrendaticia se regularizó mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 9 de julio de 2010, anotado bajo el N° 35, tomo 126, folios 156 al 156, y se hizo sucesivamente contrato cada año, siendo la siguiente renovación en fecha 27 de junio de 2011, en el que se estipuló renovación desde el 1ero de agosto de 2011, por ante la misma oficina notarial, anotado bajo el N° 18, tomo 127, folios 89 a 92, y en el año 2012 por vía privada se renovó nuevamente por un año, contado desde el 1 de agosto de 2012, documentos que adjunta los dos primeros en copia certificada y el último en original.
Señala que el arrendatario paga por este concepto la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.456,00) mensuales, a pesar de haber sido notificado oportunamente de la voluntad de aumentar el canon de arrendamiento a (Bs. 1.690,00) más el IVA. Aduce que por vía privada se le notificó al ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, la voluntad de no querer renovar la relación arrendaticia, y por ende que la misma finalizaba el día 31 de julio de 2013, notificación que no quiso ser recibida por el arrendatario, por lo que fue practicada por la autoridad competente, que por ello que en fecha 28 de octubre de 2013, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tobes, a través del alguacilazgo, participó lo conducente al demandado, por lo que la misma se encuentra bajo prórroga legal de conformidad con el derecho aplicable, es decir el artículo 38, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que a pesar de encontrarse en prórroga legal, tuvo noticias de que el inquilino estaba destinando el inmueble a un uso no contemplado en el contrato, por lo que a través de la Delegación del Municipio San Cristóbal, solicitó la realización de una inspección en dicho inmueble, con el objeto de verificar el mismo. Afirma que dicho traslado de esta autoridad adscrita a la Dirección de Política y Participación Ciudadana se efectuó el 23 de mayo de 2104, a las 9 horas con 30 minutos de la mañana, en presencia de su persona y del inquilino, y de la misma acta de inspección identificada con el N° DMSC0006, que anexa en original, se desprende lo siguiente: “Instalaciones para local comercial tipo restaurant con sillas, mesas y cocina; una habitación en la que se verifica objetos personales para uso de dormitorio vivienda, por lo cual se certifica el desvío del destino del local comercial que está en el contrato presentado como local comercial a dormitorio”. Igualmente en el acta de inspección realizada por la Delegación del Municipio San Cristóbal, dejan constancia de lo siguiente: “El Sr. Zárate Numper Pedro Simón plantea que siempre fue vivienda y local comercial, el sr de la misma forma expone que no ha tenido ningún registro de Local Comercial para su funcionamiento y que en estos momentos no funciona tal restaurant se hizo lectura del contrato de arrendamiento 01 de agosto de 2011, cuya firma fue certificada por el arrendatario (denunciado) El Sr. Zárate Numper Pedro Simón se niega a firmar dicha inspección”.
Señala que en los contratos adjuntos, se evidencia claramente que el destino dado a la relación arrendaticia fue el de un contrato de arrendamiento sobre local comercial, siendo el cambio de uso una vulneración a la letra del contrato, que al estar en prórroga legal se entiende incólume en sus disposiciones, que por ello solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, ya identificado por haber incumplido la cláusula segunda del contrato privado del año 2012, igualmente dispuesta como segunda en los contratos anteriores y por ser esta una relación arrendaticia a tiempo determinado y que se encuentra en prórroga legal, que en virtud de la resolución del contrato, solicita sea entregado el inmueble libre de personas y cosas.
Expresa que el cambio unilateral del uso al que ha sido destinado el inmueble es una infracción no solo a la contratación, sino que a su vez, es hoy día, con la nueva regulación que rige los arrendamientos comerciales de fecha 24 de mayo de 2014 (G.O. N° 40418) una actuación prohibida al inquilino y así lo dispone el artículo 16 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Fundamenta su pretensión en los artículos 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, artículos 33 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 16 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Peticiones de la parte demandante
Demanda por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, en su condición de arrendatario del inmueble ubicado en la calle 6 con carrera 5 con calle 6, N° 5-15, planta baja, La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con base al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato privado y la subsecuente entrega del inmueble libre de personas y cosas en virtud de la resolución por incumplimiento.
Los argumentos de la sentencia apelada.
El a-quo, señala que previo a la admisión de la demanda consideró que la acción (rectius: pretensión) intentada por el accionante, es la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y de los anexos que acompañan el libelo se evidencia acta de inspección identificada con el N° DMSC006, expedida por la Delegación del Municipio San Cristóbal, firmada por el ciudadano Luis Eduardo Rivera Osorio, en la que dejó constancia de: “Instalaciones para local comercial tipo restaurant con sillas, mesas y cocina; una habitación en la que se verifica objetos personales para uso de dormitorio vivienda, por lo cual se certifica el desvío del destino del local comercial que está en el contrato presentado como local comercial a dormitorio”. En las observaciones se observa: “El Sr. Zárate Numper Pedro Simón plantea que siempre fue vivienda y local comercial, el sr de la misma forma expone que no ha tenido ningún registro de Local Comercial para su funcionamiento y que en estos momentos no funciona tal restaurant se hizo lectura del contrato de arrendamiento 01 de agosto de 2011, cuya firma fue certificada por el arrendatario (denunciado) El Sr. Zárate Numper Pedro Simón se niega a firmar dicha inspección”. Señala que del petitorio del actor se desprende que pide la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre dicho inmueble con base al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato privado y en consecuencia, la entrega del inmueble libre de personas y cosas en virtud de la resolución por incumplimiento.
Se sostiene que lo pretendido por la accionante es la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un local comercial, pero de los documentos presentados junto con el escrito libelar quedó evidenciado que en el mismo se encuentran enseres de uso personal para dormitorio, así como lo declarado por el demandado ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, en el acta de inspección en el que indica que siempre fue vivienda y local comercial, por lo que se desvirtúa el uso de local comercial a vivienda.
Que por esos motivos, la juez del a-quo exhorta a la parte demandante a que acuda a las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas analizadas, quien estará obligado a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y que una vez agotado ese procedimiento, quedaría abierta la vía judicial para resolver su controversia.
Que en virtud de que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que hace referencia, declaraba INADMISIBLE la presente demanda.
III.
MOTIVACION
PUNTO PREVIO
La materia sometida a conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la abogada GERARDINE TORRES, en su carácter de coapoderada de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró inadmisible la demanda propuesta por la ciudadana GLADYS MARGARITA CASIQUE SUÁREZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra del ciudadano PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER.
Considera relevante este juzgador de alzada, el hecho que la parte actora consignó contratos de arrendamiento del inmueble ubicado en la calle 6, N° 5-15, planta baja, La Concordia Municipio San Cristóbal, estado Táchira, suscritos entre GLADYS MARGARITA CASIQUE SUÁREZ y PEDRO SIMÓN ZÁRATE NUMPER, en el que se indica que lo que se da en arrendamiento es un local comercial, el cual consta de un (1) salón grande, (2) salones pequeños, cocina, una (1) habitación, (1) sala de baño, un (1) baño, área de servicios, área de depósito, patio interno, ubicado en el edificio Ismargart. El primer contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 9 de julio de 2010, inserto bajo el N° 35, tomo 126, folios 156 al 159 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con una duración de seis (6) meses contados a partir del 1 de julio de 2010. El segundo contrato autenticado por ante la referida notaría cuarta, en fecha 27 de julio de 2011, inserto bajo el N° 18, tomo 127, folios 89 al 92 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con una duración de un (1) año, contado a partir del 1 de agosto de 2011; y el último contrato de arrendamiento privado, suscrito por la actora y el demandado, con una duración de un (1) año contado a partir del 1 de agosto de 2012.
Con relación a la declaratoria de inadmisión de la demanda, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que una vez presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley; que cuando niegue su admisión expresará los motivos de su negativa. Dicha normativa permite el rechazo in limini litis de la demanda, siempre que se den los supuestos previstos en el citado artículo, por lo que, cuando la causal de inadmisibilidad no sea tan evidente, lo que se recomienda es que sea el demandado quien proponga la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para luego resolver con base en lo demostrado durante el debate incidental, respetando el principio pro-actione que emerge del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En criterio de este jurisdicente, el a-quo no podía en el auto de admisión resolver cuestiones de fondo, ya que es materia del debate de fondo determinar el destino que se dio al inmueble arrendado, pues fue acompañado contrato de arrendamiento suscrito por el demandado en el que se indica que se da en arrendamiento un local comercial y además fue producido un documento administrativo, específicamente el acta de inspección realizada al inmueble objeto del arrendamiento efectuada en fecha 13 de mayo de 2014, por la Delegación del Municipio San Cristóbal, adscrito a la Dirección Política y Participación Ciudadana de la Gobernación del estado Táchira, en el que se dejó claramente establecido: “Instalaciones para local comercial tipo restaurant con sillas, mesas y cocina; una habitación en la que se verifica objetos personales para uso de dormitorio vivienda, por lo cual se certifica el desvío del destino del local comercial que está en el contrato presentado como local comercial a dormitorio”, que demuestra, en principio, que en efecto, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, es un local comercial, y corresponde a la parte demandada desvirtuarlo, alegando como defensa de fondo, que se trata de un local destinado a vivienda.
Insiste este órgano jurisdiccional de alzada, que los controles ab-initio sobre aspectos de fondo, entrañan muy grave peligro porque pudiera darse al traste con el derecho constitucional de acción consagrado en el artículo 26 de la Constitución. Es por ello que en tema de inadmisión de demanda, la interpretación debe ser estricta, la causal debe haberse configurado de manera ostensible y debe evitarse caer en subjetivismo y más bien en caso de duda, optarse por la admisión de la demanda conforme a la regla “favorabilia amplianda” en aplicación del principio pro-actione, de rango constitucional, (a favor de la acción) conforme al cual, las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión y que los mecanismos e instrumentos de justicia deben interpretarse a favor del acceso y de la realización de la justicia.
Por lo cual, debe declararse con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en consecuencia, revocarse la decisión dictada en fecha 13 de junio de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, ordenando al juzgado que deba conocer nuevamente, que tramite la presente demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento para el Uso Comercial. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la abogada GERARDINE TORRES, en su carácter de coapoderada de la demandante, ciudadana GLADYS MARGARITA CASIQUE SUÁREZ.
SEGUNDO: REVOCA la decisión dictada en fecha 13 de junio de 2014, por el Juzgado Quinto Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
TERCERO: SE ORDENA al juzgado de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del estado Táchira, a quien corresponda el conocimiento de la presente demanda, tramite la misma, de conformidad con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento para el Uso Comercial.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete días del mes julio del año 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Temporal,
Fabio Ochoa Arroyave
La Secretaria temporal,
Flor María Aguilera Alzurú.
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7179.-
FOA/Flor.-
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