TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas
Maiquetía, diecinueve (19) de Junio de dos mil catorce (2014)
204º y 155º
ASUNTO: WP12-V-2014-000100
DEMANDANTE: JOFFROI VAN DEN EIJNDEN
DEMANDADO: ISABEL JARA DE LADERA Y PEDRO LADERA
MOTIVO: EJECUCIÓN DE HIPOTECA
EXPEDIENTE: WP12-V-2014-000100
-I-
Por recibida y vista la presente demanda, proveniente de la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, presentada por el ciudadano ALBERTO COLMENARES AREVALO, venezolano, mayor de edad, abogada en ejercicio de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.308.792, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 47.506, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOFFROI VAN DEN EIJNDEN, de nacionalidad Holandesa, mayor de edad, titular del pasaporte de la República de Holanda N° NY12RR1C9, por EJECUCIÓN DE HIPOTECA, contra los ciudadanos ISABEL JARA de LADERA y PEDRO LADERA MAYORA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 4.559.250 y V.- 3.610.219, respectivamente.
En la oportunidad de proveer sobre la admisión de la demanda, se hace necesario efectuar las siguientes consideraciones:
-II-
Del escrito contentivo de la demanda se puede apreciar, que la parte demandante pretende la ejecución de la hipoteca que pesa sobre un bien inmueble perteneciente a los ciudadanos ISABEL JARA de LADERA y PEDRO LADERA MAYORA, constituido por un APARTAMENTO TIPO DÚPLEX, distinguido como PH-B, de la PLANTA PH, Código Catastral N° 06.05.21.31, del edificio denominado “RESIDENCIAS COSTA BRAVA”, ubicado en la PARCELA N° 24, Bloque 40, de la Jurisdicción de la URBANIZACIÓN CARIBE, FRENTE A LA AVENIDA GUAICAIPURO, en Jurisdicción de la PARROQUIA CARABALLEDA del MUNICIPIO VARGAS DEL ESTADO VARGAS.
Afirma la representación judicial del actor en su libelo, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, el 2 de noviembre de 2012, inserto bajo el N° 44, tomo 106, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 06 de septiembre del año 2013, bajo el N° 48, Protocolo Primero, Tomo 12, que su representado dio en venta a los demandados, un apartamento tipo dúplex, distinguido con el N° PH-B, de la planta PH, del edificio Residencias Costa Brava, ubicado en la parcela N° 24, de la Urbanización Caribe, frente a la avenida Guaicaipuro, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del estado Vargas, y que sobre el referido inmueble se constituyó en el mismo acto HIPOTECA LEGAL, por el saldo restante del precio, que lo constituye la suma de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.920.000,00).
Que fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1269, 1885 y 1899 del Código Civil y todas aquéllas que le sean aplicables.

Sobre la admisión de la demanda, establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En Caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
A respecto una vieja sentencia de nuestra casación civil de fecha 20 de noviembre de 1991, Exp. N° 90-0520, dejó establecido lo siguiente:
“…Por orden público debe entenderse el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones recíprocas. Por buenas costumbres se entiende aquéllas reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, la honestidad y la moral. Por último disposición expresa de la ley, debe entenderse aquellas normas legales que se encuentran previstas en las leyes o Códigos…”
En efecto, siguiendo al tratadista Emilio Beti, citado en múltiples fallos del máximo tribunal, el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquéllas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada, pues, están destinadas a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente. (Sentencia, Sala de Casación Civil, 17 de marzo de 1999, Ponente Magistrada Dra. Lourdes Wills Rivera. Exp. N° 98-0485).
Con relación al caso que nos ocupa, resulta imperioso referirse al fallo de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de abril de 2013, con ponencia conjunta, que interpretó el contenido de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, estableciendo lo siguiente:
“… Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna.”
Entonces, resulta concluyente que los términos en los que ha quedado plasmada la interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no deja lugar a dudas que su ámbito de aplicación no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que se extiende a cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, por lo que, en forma expresa el fallo es claro al indicar que la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real, lo que obviamente incluye los juicios de ejecución de hipoteca que tuvieren por objeto inmuebles destinados a vivienda.
En consecuencia, es claro a la luz de la interpretación efectuada en la ponencia conjunta antes parcialmente transcrita que para acceder a la vía jurisdiccional por parte del ejecutante, éste debe cumplir con los requisitos establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, específicamente agotar el procedimiento administrativo previo, contemplado en el artículo 12 del mencionado instrumento legal.

Ahora bien, luego de analizados los documentos fundamentales de la demanda, se pone de manifiesto que en el caso que nos ocupa, la pretensión que formula la parte actora se circunscribe a la ejecución de la Hipoteca constituida sobre un APARTAMENTO TIPO DÚPLEX, distinguido como PH-B, de la PLANTA PH, Código Catastral N° 06.05.21.31, del edificio denominado “RESIDENCIAS COSTA BRAVA”, ubicado en la PARCELA N° 24, Bloque 40, de la URBANIZACIÓN CARIBE, FRENTE A LA AVENIDA GUAICAIPURO, en Jurisdicción de la PARROQUIA CARABALLEDA del MUNICIPIO VARGAS DEL ESTADO VARGAS, por lo que se puede deducir, que el objeto material de dicha pretensión versa sobre un inmueble destinado a vivienda.

Finalmente, siendo que de los recaudos consignados a los autos no se aprecia que el ejecutante le haya dado cumplimiento al trámite administrativo previo a la interposición de la demanda, lo que es formalidad necesaria para acceder a la vía jurisdiccional, resulta obligado para quien aquí juzga declarar inadmisible la presente demanda y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.-
-III-
Como corolario de todo lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Único: INADMISIBLE la pretensión de EJECUCION DE HIPOTECA contenida en la demanda incoada por el ciudadano ALBERTO COLMENARES AREVALO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOFFROI VAN DEN EIJNDEN, contra los ciudadanos ISABEL JARA de LADERA y PEDRO LADERA MAYORA, todo conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo normado en el artículo 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por disposición expresa de la Ley.- Así se decide.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los 19 días del mes de Junio de 2014. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez
Abg. Carlos E. Ortiz F.
La Secretaria
Abg. Merly Villarroel
En la misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria
Abg. Merly Villarroel

Ceof/Mv
Asunto: WP12-V-2014-000100