TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTES: Vianis Aleida Suárez Vega, Favio José Rincón Suárez e Ilis Faviana Rincón Suárez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.640.008, V-17.126.722 y V-17.816.065 respectivamente, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS: Wilmer Osman Urdaneta Niño y Dolores Gregoria Niño Casanova, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.982.132 y V-9.236.615 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 178.669 y 38.729, en su orden.
DEMANDADO: Carlos Alberto Maldonado Prato, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.131.667, domiciliado en San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
APODERADAS: Gloria Aurora Duarte de Castiblanco y Luz Mayerlin
Castiblanco Duarte, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.588.778 y V-15.773.452 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 58.631 y 104.704, respectivamente.
MOTIVO: Demanda por desalojo. (Apelación a decisión de fecha 20 de enero de 2014 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I
ANTECEDENTES

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por los abogados Wilmer Osman Urdaneta Niño y Dolores Gregoria Niño Casanova, coapoderados judiciales de la parte demandante, contra la decisión de fecha 20 de enero de 2014 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio por demanda interpuesta en fecha 05 de noviembre de 2013 por los ciudadanos Vianis Aleida Suárez Vega, Favio José Rincón Suárez e Ilis Faviana Rincón Suárez, contra el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, por desalojo. Manifestó en el libelo lo siguiente:
- Que sus representados son propietarios de un bien inmueble ubicado en la calle 5 con Avenida Venezuela, N° 4-69, Urbanización Andrés Bello de la ciudad de San Antonio del Táchira, Municipio Bolívar del Estado Táchira, tal como consta en el Certificado de Solvencia de Sucesiones y documento de propiedad protoacolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar, el 8 de junio de 2005, bajo el N° 256, Tomo VI, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Que es el caso que el causante Favio Rincón Jurgensen, quien fuera venezolano con cédula de identidad N° V-1.589.787, esposo de la primera de los demandantes y padre de los otros dos, heredó el referido inmueble de su padre José del Carmen Rincón B., quien en vida celebró el primer contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, el 16 de febrero de 1976. Posteriormente, se celebró un segundo contrato de arrendamiento el 30 de enero de 1979, un tercer contrato el 13 de febrero de 1981, un cuarto contrato el 02 de febrero de 1982, un quinto contrato el 01 de febrero de 1983, un sexto contrato el 29 de enero de 1985 y el último contrato se celebró el 01 de diciembre de 2006, cancelando actualmente la cantidad de Bs. 398,00 de canon de arrendamiento.
- Que en el referido local comercial desempeña actividades de comercio el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, pero es el caso que producto del uso del inmueble por más de 30 años por el mencionado arrendatario y su falta de mantenimiento, se ha producido en el mismo un avanzado estado de deterioro y ruina, así como un peligroso mal estado de la infraestructura, por ser una construcción artesanal antigua que no recibió el debido mantenimiento, dejando como resultado un desgaste irremediable de base del soporte estructural, de fachada, de paredes internas y del techo. Que por estas razones han dialogado de manera amistosa, expresándole al arrendatario de manera reiterada que es imprescindible realizarle al inmueble de manera inmediata la reconstrucción y reparaciones graves, necesarias y urgentes al íntegro de su estructura, por lo que es preciso su desalojo, para resguardar tanto la integridad física de quienes allí laboran como del propio inmueble, evitando así su colapso total. Que en reiteradas oportunidades se le ha solicitado de manera verbal al ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato que desocupe el referido inmueble, quien a pesar de conocer la magnitud de los daños que sufre el mismo, se niega a permitir el acceso para trabajar en el lugar a fin de lograr su recuperación.
- Que en fecha 25 de junio de 2012, el Tribunal del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial evacuó inspección ocular extra litem, con la asistencia de un práctico constructor, donde se dejó constancia del estado de deterioro en que se encuentra el inmueble objeto de la acción; y asimismo, el 13 de junio de 2012, el Cuerpo de Bomberos del Municipio Bolívar realizó una inspección ocular, emitiendo el correspondiente informe, en el que se deja constancia de su vetustez y mal estado, concluyendo que dicho inmueble no es apto para su funcionamiento; todo lo cual fue comunicado al ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato.
- Que en aras de garantizar y dar fe de las reales intenciones de realizar la reconstrucción del inmueble, se dio cumplimiento a la normativa municipal y, por tanto, se les expidió por medio de la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Bolívar DINFRAB, el permiso de construcción N° AMB/DINFRAB/DIMA/PC/054-10-2011, en el que se determinó en forma clara y concisa el tiempo que duraría la realización de tales trabajos.
- Fundamentaron la acción en el artículo 34, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando en el petitorio que demandan al ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en el desalojo del inmueble objeto de la acción en el pago de las costas y costos del juicio.
- Estimaron la demanda en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), equivalente a 934,57 unidades tributarias. (Folios 1 al 5, con anexos a los folios 6 al 78)
Dentro de tales anexos, riela a los folios 18 al 21 poder otorgado en fecha 1° de noviembre de 2013 por los ciudadanos Vianis Aleida Suárez Vega, Favio José Rincón Suárez e Ilis Faviana Rincón Suárez, a los abogados Wilmer Osman Urdaneta Niño y Dolores Gregoria Niño Casanova, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal.
El Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por auto de fecha 08 de noviembre de 2013 admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenando su tramitación por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, ordenó el emplazamiento del ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato para la contestación de la misma. (Folios 79 y 80)
A los folios 82 al 85 rielan actuaciones relacionadas con la citación del demandado.
Al folio 86 corre inserto poder apud acta otorgado en fecha 13 de diciembre de 2013 por el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, a las abogadas Gloria Aurora Duarte de Castiblanco y Luz Mayerlin Castiblanco Duarte.
En fecha 13 de diciembre de 2013, el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, asistido por la abogada Luz Mayerlin Castiblanco Duarte, dio contestación a la demanda.
- En primer lugar opuso las siguientes cuestiones previas: a.- De conformidad con el artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por indeterminación del objeto de la pretensión, señalando al respecto que la parte demandante no determinó con precisión en el escrito libelar, la situación o datos que identifiquen puntualmente el local comercial objeto de la demanda. Que tan es así, que en los contratos de arrendamiento que acompañó junto con el escrito libelar, aparecen diferentes nomenclaturas y específicamente en el último de los contratos que se celebró el 1° de diciembre de 2006, la nomenclatura que aparece del referido inmueble es 3-40; pero anexa un permiso de construcción expedido por el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, donde la nomenclatura del inmueble objeto de la supuesta reparación es el N° 4-73; no existiendo concordancia, claridad y precisión, en la determinación del objeto de la pretensión invocada, lo cual deja en indefensión a la parte demandada. b.- La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del citado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinada causales que no sean de las alegadas en la demanda. En este sentido, aduce que en el presente caso es indispensable analizar la naturaleza del contrato suscrito y vigente entre las partes, como requisito sine qua non establecido por el legislador para el momento de dilucidar un conflicto de orden público inquilinario. Que al folio 36 corre inserto a los autos el último contrato suscrito entre las partes, agregado por la parte demandante, de cuya cláusula TERCERA se infiere a todas luces que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, y la parte actora está demandando el desalojo con fundamento en una de las causales taxativas contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que contraviene el espíritu y propósito de la ley que rige la materia y violenta el orden público, pues las normas que amparan al inquilino no pueden ser relajadas por las partes.
- En segundo lugar dio contestación al fondo de la demanda, la cual negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, por ser la misma infundada y no ajustada a la realidad de los hechos. Negó rechazó y contradijo que tenga que desalojar el inmueble objeto de la acción, ubicado en la calle 5 N° 3-40 de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, el cual ocupa como inquilino desde el año 1976. Negó rechazó y contradijo que el inmueble presente deterioros graves que ameriten su desocupación, porque lo cierto y verdadero es que tiene treinta y siete (37) años ocupando el referido local comercial en calidad de inquilino y a pesar del tiempo transcurrido lo ha mantenido en las mejores condiciones de funcionamiento posibles; siendo falso de toda falsedad que exista un deterioro gravoso del mismo que amerite su desocupación urgente, pues los deterioros que pudiesen existir son deterioros menores provenientes del uso normal del inmueble. Que los actores piensan dar en venta el mencionado local, por lo que a todo evento invoca su derecho de preferencia, tal como lo prevé el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó rechazó y contradijo la pretensión de desalojo alegada por los actores en su petitorio, con fundamento en el deterioro del inmueble, ya que lo cierto es que a pesar de los 37 años que tiene ocupando el mencionado local destinado al comercio, lo ha cuidado y mantenido como un buen padre de familia. Asimismo, impugnó y desconoció la inspección judicial extra litem que realizaron los demandantes y anexaron como prueba fehaciente al escrito libelar, ya que la misma no fue hecha para hacer valer la urgencia de dejar constancia de lo requerido por hechos que puedan desaparecer en el transcurso del tiempo, es decir, carece de los requisitos concurrentes de Ley para que pueda ser ratificada en el juicio. Indicó al respecto, que la doctrina y la Ley han señalado que la inspección judicial como prueba auxiliar, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, requiere el cumplimiento de dos requisitos concurrentes: a.- El sobrevenimiento de perjuicios por retardo y b.- Que se trate de hacer constar el estado, circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo; requisitos estos de procedimiento que deben ser probados. Que en el presente caso, los solicitantes de la inspección que fue practicada el día 25 de junio de 2012, no indicaron en qué consistía la urgencia o el perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Tampoco indicaron cuáles son los hechos, estados o circunstancias que pueden modificarse en el transcurso del tiempo. Por ello solicitó que la referida inspección judicial no se valore como prueba preconstituida, ya que la misma carece de los requisitos de la Ley. Negó rechazó y contradijo la pretensiones de los demandantes, ya que a su entender, no hay lealtad en los hechos narrados. Que los actores pretenden violar flagrantemente los derechos que se le otorgan a los inquilinos, tal como lo establece el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó rechazó y contradijo que los actores invoquen el desalojo, puesto que él ha cumplido a cabalidad con lo preceptuado en el artículo 1.592 del Código Civil. Finalmente, solicitó que se declarare inadmisible la demanda interpuesta en su contra. (Folios 87 al 91)
En diligencia de fecha 17 de diciembre de 2013, el abogado Wilmer Osman Urdaneta Niño, coapoderado judicial de la parte actora, manifestó respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, lo siguiente: En cuanto a la primera de ellas, es decir, la prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicó que el permiso de construcción emitido por el DINFRAB signado con el N° AMB/DINFRAB/DIMA/PC/054-10-2011, se emitió para dos inmuebles propiedad de su representado que están colindantes. Que al folio 273 corre el documento de propiedad que constata la verdadera dirección del inmueble; y siendo que la nomenclatura es asignada por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar, solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie al Departamento de Catastro a fin de que informe sobre la nomenclatura del referido inmueble. En cuanto a la cuestión previa del ordinal 11 del mencionado artículo 346 eisudem la contradijo aduciendo que el thema decidendum de la presente demanda, no es conocer la caducidad del contrato de arrendamiento o establecer si es tiempo determinado o indeterminado, sino que la causa alegada en el escrito libelar es conocer el actual deterioro del inmueble objeto de la acción. Que se evidencia en los referidos contratos de arrendamiento que ha operado la tácita reconducción del contrato por tener, como lo alega la parte demandante, más de 37 años en la posesión del inmueble con reiteradas renovaciones, siendo más de 7 del contrato de arrendamiento. Finalmente, solicitó que se declaren sin lugar las cuestiones previas opuestas. (Folio 93)
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2013, el Juzgado de la causa acordó oficiar al Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Antonio del Estado Táchira, a los fines de que informe con precisión la nomenclatura asignada al inmueble objeto de la acción, especificado en el numeral 2 del documento protocolizado en la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Táchira, el 8 de junio de 2005, bajo el N° 259, Tomo VI, Protocolo Primero, Segundo Trimestre.(Folios 94 y 95)
En fecha 7 de enero de 2014, la coapoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 100 al 103, con anexo al folio 104); las cuales fueron admitidas por auto de fecha 8 de enero de 2014 (folios 105 y 106).
A los folios 107 al 126 rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de las pruebas de la parte demandada.
En fecha 14 de enero de 2014 promovieron pruebas los apoderados judiciales de la parte actora (folios 127 al 131), las cuales fueron declaradas inadmisibles por ser extemporáneas por tardías, mediante auto de fecha 14 de enero de 2014. (Folios 134 y 135).
Luego de lo anterior, aparece la decisión de fecha 20 de enero de 2014 relacionada al comienzo de la presente narrativa. (Folios 150 al 161)
Mediante escrito de fecha 21 de enero de 2014, el práctico constructor designado en la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada consignó el informe fotográfico correspondiente. (Folio 162, con anexo a los folios163 al 166)
Por diligencia de fecha 22 de enero de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora apelaron de la referida decisión. (Folio 167)
Por auto de fecha 28 de enero de 2014, el Juzgado de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 168)
En fecha 13 de febrero de 2014 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 171)
Por auto de fecha 17 de febrero de 2014, este Juzgado Superior acordó corregir la foliatura. (Folio 172)
En fecha 26 de febrero de 2014 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos, el cual no será relacionado dado que en el procedimiento breve no está contemplado en segunda instancia el acto de informes. (Vid. sent. N° 668 de fecha 21 de octubre de 2008, Sala de Casación Civil). (Folios 174 al 185)

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por los abogados Wilmer Osman Urdaneta Niño y Dolores Gregoria Niño Casanova, coapoderados judiciales de la parte demandante, contra la decisión de fecha 20 de enero de 2014 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y con lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 de la mencionada norma, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En consecuencia, declaró inadmisible la demanda que por desalojo fue incoada por los ciudadanos Vianis Aleida Suárez Vega, Favio José Rincón Suárez e Ilis Faviana Rincón Suárez, en contra del ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato; y condenó en costas a la parte demandante.
Los ciudadanos Vianis Aleida Suárez Vega, Favio José Rincón Suárez e Ilis Faviana Rincón Suárez demandan al ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato, por desalojo de un inmueble constituido por un local comercial signado con el No. 4-69, ubicado en la calle 5 con Avenida Venezuela, Urbanización Andrés Bello de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, del cual dicen ser propietarios la primera como cónyuge y los otros como hijos del causante Favio Rincón Jurgensen, tal como consta del correspondiente Certificado de Solvencia de Sucesiones y de documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Táchira, el 08 de junio de 2005, bajo el N° 256, Tomo VI, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Que el mencionado causante heredó a su vez el inmueble de su padre José del Carmen Rincón B., quien en fecha 16 de febrero de 1976, celebró el primer contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato. Que luego celebraron un segundo contrato el 30 de enero de 1979, un tercer contrato el 13 de febrero de 1981, un cuarto contrato el 02 de febrero de 1982, un quinto contrato el 01 de febrero de 1983, un sexto contrato el 29 de enero de 1985, siendo celebrado el último contrato el 1° de diciembre de 2006, pagando actualmente la cantidad de Bs. 398,00 de canon de arrendamiento. Fundamentan la acción de desalojo en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que el referido inmueble, debido al uso que le ha dado el arrendatario por más de treinta (30) años sin el debido mantenimiento, se encuentra en un avanzado estado de deterioro y ruina con desgaste de base de soporte estructural, de fachada, de paredes internas y de techo, por tratarse de una construcción artesanal antigua. Que por tanto, es imprescindible proceder de manera inmediata a la reconstrucción del inmueble mediante las reparaciones urgentes del íntegro de su estructura, para lo cual es preciso el desalojo a fin de resguardar la integridad física de quienes allí laboran y evitar el colapso total.
Con el libelo anexaron: inspección judicial practicada en el referido inmueble por el mencionado Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira el 25 de junio de 2012, con asistencia de un práctico constructor; informe correspondiente a la inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Bolívar el 13 de junio de 2012 y permiso de construcción signado con el N° AMB/DINFRAB/DIMA/PC/054-10-2011, expedido por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Táchira.
El demandado Carlos Alberto Maldonado Prato, por su parte, al dar contestación a la demanda opuso en primer lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 6° y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando al respecto lo siguiente: a.- Respecto a la primera de dichas cuestiones previas señala que la parte demandante no determina con precisión en el escrito libelar, la situación o datos que identifiquen puntualmente el local comercial objeto de la demanda, tal como lo exige el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem. Que tan es así, que en los contratos de arrendamiento acompañados al libelo de demanda aparecen diferentes nomenclaturas, específicamente en el último contrato celebrado el 1° de diciembre de 2006 en el que aparece la nomenclatura del inmueble como 3-40. Que también fue anexado con el libelo un permiso de construcción expedido por el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Táchira, donde la nomenclatura del inmueble objeto de la supuesta reparación es 4-73. En cuanto a la segunda cuestión previa opuesta, indicó que es indispensable analizar la naturaleza del contrato suscrito entre las partes, a los fines de determinar la admisibilidad de la demanda, ya que de la cláusula TERCERA del último contrato celebrado el 1° de diciembre de 2006, se infiere a todas luces que se trata de un contrato a tiempo determinado, por lo que la demanda de desalojo incoada por la parte actora con fundamento en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta inadmisible.
En cuanto al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, por considerar que la pretensión contenida en la misma es infundada y no ajustada a la realidad de los hechos, indicando que lo cierto y verdadero es que durante los treinta y siete (37) años que ha ocupado el referido local comercial en calidad de inquilino, lo ha mantenido en las mejores condiciones de funcionamiento posibles y que los deterioros que pudieran existir en el mismo, provienen de su uso normal. Que se ha servido de la cosa arrendada como un buen padre de familia y ha pagado la pensión de arrendamiento hasta la fecha, en los términos convenidos.
La representación judicial de la parte actora, en diligencia de fecha 17 de diciembre de 2013, indicó respecto a la cuestión previa de defecto de fondo de la demanda prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a modo de subsanación, que el precitado permiso de construcción enanado de la Dirección de Infraestructura, División de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar, se emitió para dos inmuebles propiedad de sus representados que están colindantes, “haciendo referencia expresa clara y precisa de dicha nomenclatura de ambos inmuebles en este caso signado con el Nro. 4-69, …”. En cuanto a la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta prevista en el ordinal 11 del precitado artículo 346 procesal, la contradijo aduciendo que el thema decidemdum de la presente demanda no es conocer la caducidad del contrato de arrendamiento o determinar si es a tiempo determinado o indeterminado, sino que la acción propuesta es para conocer el actual avanzado deterioro del inmueble objeto de la acción, siendo que de los contratos de arrendamiento traídos a los autos se evidencia que ha operado la tácita reconducción del contrato por tener el demandado más de treinta y siete (37) años en la posesión del inmueble con reiteradas renovaciones.
Circunscrito como ha quedado el tema a decidir, pasa esta sentenciadora a resolver en primer lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Al respecto, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en los artículos 33 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al presente caso por tratarse el inmueble objeto de desalojo de un local comercial, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. (Resaltados propios).
En las normas transcritas supra se estableció que las causas relativas a la materia arrendaticia de inmuebles se sustanciarán por las disposiciones contenidas en dicho decreto y en el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dentro de las referidas disposiciones relativas al procedimiento judicial se contempla expresamente que la contestación de la demanda es la oportunidad procesal que tiene el demandado para oponer tanto las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, como todas las defensas de fondo, las cuales serán resueltas en la sentencia definitiva.
Ahora bien, en el caso sub iudice se aprecia respecto a la cuestión previa de defecto de forma de la demanda opuesta con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, ordinal 5° eiusdem, por indeterminación del inmueble objeto de la acción, que en el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1° de diciembre de 2006 (f. 36), el cual fue promovido por ambas partes adquiriendo, por tanto, el carácter de documento privado reconocido que debe valorarse conforme a lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, se indica en su cláusula PRIMERA que el inmueble objeto de la relación arrendaticia está constituido por un local comercial ubicado en la calle 5, N° 3-40 de la ciudad de San Antonio del Táchira.
Igualmente, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 07 de enero de 2014 (fs. 100 al 103), en cuyo particular CUARTO promovió de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil “Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la Avenida Venezuela N° 3-40 de la ciudad de San Antonio - Estado Táchira”, entre otros hechos, la existencia de dicho inmueble “consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Venezuela N° 3-40 de la ciudad de San Antonio – Estado Táchira”, a fin de que el Tribunal dejara constancia, además de las condiciones físicas y estado de deterioro del inmueble, de la existencia de dicho inmueble “consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Venezuela N° 3-40 de la ciudad de San Antonio - Estado Táchira”; así como de “quien (sic) es la persona que ocupa el mencionado local comercial y con qué cualidad ocupa el mismo, y desde hace cuanto (sic) tiempo”.
Asimismo, se evidencia que al practicar la referida inspección judicial el a quo dejó constancia en la correspondiente acta de fecha 13 de enero de 2014 (fs. 123 al 126), de lo siguiente:
…La identificada ciudadana Notificada (sic) a solicitud de la co-apoderada Gloria Aurora Duarte de Castiblanco permite el ingreso del Tribunal al interior del inmueble signado con el N° 4-69 ubicado en la Avenida Venezuela calle 5, San Antonio del Táchira. … A continuación solicito (sic) el derecho de palabra la Abogada (sic) Gloria Aurora Duarte de Castiblanco quien expone: “Quiero manifestar al Tribunal que en la prueba de inspección judicial, promovida en la presente causa se indicó la nomenclatura N° 3-40 tal como aparecía en el último contrato suscrito entre las partes en Fecha (sic) 01-12-2006, en este momento indico al Tribunal el sitio exacto donde debe constituirse para la práctica de la medida solicitada y pido se deje constancia que la actual nomenclatura del local comercial es 4-69, a los fines de que se realice la práctica de la inspección, es todo.” Primero: Con base a lo expuesto por la identificada co-apoderada Judicial (sic) de la parte demandada quien se encontraba ya presente en la dirección originalmente señalada en el escrito de promoción de pruebas y debido a que puede constatar este Tribunal de Municipio que no se encuentra la nomenclatura 3-40, indicó la identificada mandataria la nomenclatura 4-69, correspondiente a un local para uso comercial en el cual se lee en su parte Frontal (sic) “Operador Cambiario Fronterizo La Avenida V-09131667-2”, donde se constituye formalmente el Tribunal. (Resaltado propio)

Así las cosas, resulta forzoso concluir que la nomenclatura del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Venezuela con calle 5 de la ciudad de San Antonio del Táchira, identificado antes con el N° 3-40, es ahora 4-69. En consecuencia, debe declararse sin lugar la referida cuestión previa, y así se decide.
En cuanto a la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 11 del precitado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, considera esta sentenciadora indispensable determinar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes, cuya existencia fue aceptada por la parte demandada en la contestación de demanda, con el objeto de pronunciarse sobre la admisibilidad de la acción propuesta.
Al respecto, observa que en el referido contrato de arrendamiento de fecha 1° de diciembre de 2006 (fs. 36 al 37), las partes convinieron lo siguiente:
TERCERA: De manera expresa se establece que el plazo de duración del presente contrato es por un (1) año contado a partir del primero de diciembre del año dos mil seis y se prorrogará automáticamente por lapsos iguales de un (1) año, si durante los últimos treinta (30) días del lapso inicial o alguna de sus respectivas prorrogas (sic) no hay notificación de una de las partes a la otra de la decisión de rescindir o no renovar el contrato, de igual manera EL ARRENDATARIO se compromete al finalizar la relación contractual a devolver el inmueble anteriormente identificado totalmente desocupado y en las mismas condiciones que hoy lo recibe, solvente tanto en los cánones de arrendamiento como de los servicios públicos y/o privados prestados al inmueble tales como agua, luz, teléfono, aseo urbano, condominio y otros. En ningún caso se operará la tácita reconducción. El recibo de alquileres dado por EL ARRENDADOR después de vencido el plazo, no implica tácita reconducción o prorroga (sic) del contrato si hubo desahucio, pues EL ARRENDATARIO esta (sic) obligado a pagar hasta el día que entregue el inmueble. (Resaltado propio)

Conforme a la cláusula transcrita, las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales de un (1) año, si durante los últimos treinta (30) días del lapso inicial o alguna de sus prórrogas, no hubiere notificación de una de las partes a la otra de la decisión de rescindir o no renovar el contrato, indicándose de manera expresa que en ningún caso operaría la tácita reconducción. Y por cuanto no existe constancia en autos de que las partes hubiesen manifestado su voluntad al respecto, debe entenderse que a partir del vencimiento del término inicial de duración de un (1) año ocurrido el 1° de diciembre de 2007, comenzaron a sucederse las prórrogas contractuales por períodos iguales de un (1) año, continuando la relación arrendaticia como contrato a tiempo determinado.
Establecido lo anterior, es ineludible traer a colación el encabezado del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes citado, conforme al cual “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado”, norma de la que se desprende que el desalojo es la vía procesal idónea para obtener la desocupación de inmuebles objeto de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por las causales taxativas en ella previstas, y no para obtener la desocupación de inmuebles objeto de contratos de arrendamiento a tiempo determinado.
Así las cosas, siendo la relación arrendaticia que rige a las partes a tiempo determinado, mal podían los demandantes incoar la acción de desalojo, cuando por disposición expresa de ley la misma sólo es procedente en los contratos de arrendamiento celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la referida cuestión previa y, por tanto, inadmisible la demanda por desalojo que dio origen al presente juicio. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En orden a las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 22 de enero de 2014.
SEGUNDO: DECLARA INADMISILBE la demanda interpuesta por los ciudadanos Vianis Aleida Suárez Vega, Favio José Rincón Suárez e Ilis Faviana Rincón Suárez en su carácter de propietarios, contra el ciudadano Carlos Alberto Maldonado Prato en su condición de arrendatario, por desalojo del inmueble consistente en un local comercial signado con el N° 4-69, ubicado en la calle 5 con Avenida Venezuela, Urbanización Andrés Bello de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 28 de enero de 2014 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
CUARTO: De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los once días del mes de marzo del año dos mil catorce. Año 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de Ley, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (02:20 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6674