TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, doce de noviembre de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO : WP12-V-2014-000065
PARTE ACTORA: MARÍA MAGDALENA CARDIEL CARDONA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.471.327.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NELSO RODRÍGUEZ FERREIRA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.344.
PARTE DEMANDADA: JESÚS ELEAZAR DUBEN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.926.808.
ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DAVID BRAVO, inscrito en el IPSA bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa Pública del Estado Vargas.

Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente, fue asignada a este Tribunal. Admitida por auto de fecha 28 de mayo de 2014, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada y se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de la audiencia de mediación entre las partes. Cumplidas como fueran las formalidades inherentes a la citación, en fecha 27 de junio de 2014, se celebró la audiencia de mediación fijada. Asimismo, se fijó una nueva audiencia de mediación, la cual tendría lugar dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha. En fecha 07 de julio del 2014, se fija la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda, dentro de los diez (10) días de despacho, siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En fecha 21 de julio del 2014, la parte demandada, ciudadano JESÚS ELEAZAR DUBEN, en autos identificado, debidamente asistido por el abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTÍNEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa Pública del Estado Vargas, consignó a los autos contestación a la demanda. En fecha 25 de julio de 2014, este Tribunal fijó los puntos controvertidos de la presente demanda, y asimismo apertura el lapso de ocho (08) días de despacho siguientes a esa fecha para la promoción de pruebas. En fecha 01 de agosto de 2014, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 05 de agosto de 2014, la parte demanda presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 14 de agosto del 2014, el Tribunal admite las pruebas presentadas por las partes. Asimismo, se apertura el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para la evacuación de las pruebas promovidas por las partes. En fecha 09 de octubre de 2014 se fijó la audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En fecha 07 de noviembre de 2014, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual se dejó constancia de la imposibilidad de no contar con equipos que permitan la reproducción audiovisual de la audiencia, por lo que la misma fue realizada sin los referidos medios, de conformidad con el artículo 122 eiusdem. En el día de hoy, 12 de noviembre de 2014, encontrándose este Tribunal en la oportunidad para publicar el fallo, de conformidad con el artículo 121 de la referida Ley.
CAPITULO PRIMERO
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, la litis quedó planteada en los siguientes términos:
Alegó la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 27 de mayo del 2007, el ciudadano VICENZO ARANCIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.993.590, dio en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, ciudadano JESÚS ELEAZAR DUBEN, en autos identificado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas y número F-22, Conjunto Residencial Playa Humboldt II, sector La Llanada, Camurí Chico, Parroquia Carabellada, Municipio Vargas del Estado Vargas, mediante la celebración de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre las partes y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 24 de mayo de 2007, quedando anotado bajo el N° 43, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que posteriormente, mediante contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, de fecha 29 de enero del 2008, anotado bajo el N° 44, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, que las partes contratantes convienen en un tiempo de duración de un (01) año fijo sin prórroga, a partir del primero (1ero) de enero del 2008, hasta el día treinta y uno (31) de diciembre del año 2008. Que en el segundo de los precitados contratos, las partes contratantes en forma expresa e indubitable, convienen y estipulan entre otras cláusulas, las siguientes: SEGUNDO: El canon de arrendamiento es la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00) mensuales, pagaderos mensualmente por mensualidades anticipadas, a más tardar en los primeros cinco (05) días del mes. El lugar de pago se establece en la residencia de “EL ARRENDADOR” o en el lugar que éste indique (…). TERCERO: La falta de pago oportuno de una (1) mensualidad, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a resolver el presente contrato y obliga a “EL ARRENDATARIO” al pago de los daños que le ocasione la precitada moratoria en el pago. Que el arrendatario ha incumplido con su obligación principal, contractual y legalmente establecida de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de diciembre del año 2010, hasta la presente fecha, no obstante haber agotado infructuosamente el arrendador múltiples diligencias, gestiones amistosas y extrajudiciales encaminadas a procurar el cumplimiento de la obligación estipulada, el arrendador persiste en su negativa de no cumplir lo pactado contractualmente, como lo es el pago del canon de arrendamiento. Que en vista de la confrontación del hecho anteriormente expuesto, resulta notorio que el arrendatario ha incumplido con su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento consecutivos de los meses correspondientes a partir del mes de diciembre del año 2010 hasta el mes de mayo del año 2014, adeudándose hasta la última de las fechas mencionadas cuarenta y dos (42) meses consecutivos de pensiones de arrendamiento a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00) cada uno, y que sumados alcanzan la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 37.800,00), resultando, consecuencialmente, la resolución del presente contrato, la inmediata desocupación del inmueble arrendado y los daños y perjuicios que se hubieran causado conforme a lo que se estipuló contractualmente. Que no obstante y en virtud del marco legal vigente, se interpuso ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha dieciséis (16) de noviembre del dos mil once (2011), solicitud conciliatoria administrativa, instruyéndose en el procedimiento contenido en el expediente N° S-13974/11-11, emanado del Órgano Administrativo competente, la Resolución No. 00254, de fecha veinte (20) de febrero del 2013, la cual ordenó en su dispositiva habilitar la vía judicial a los fines de que las partes indicadas pudieran dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República competentes para tal fin, conforme lo evidencia la Resolución in-comento. Que posteriormente el arrendador procede a vender el inmueble en cuestión a la ciudadana MARÍA MAGDALENA CARDIEL CARDONA, quien suscribe e intenta la presente acción judicial en virtud del contrato de compra-venta debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha tres (03) de abril del año 2014, anotado bajo el N° 20, protocolo 1, Tomo 1, en el cual se pacta expresamente que la compradora antes mencionada se subroga en el procedimiento administrativo y la acción judicial a que hubiere lugar para obtener la desocupación del ocupante del inmueble antes identificado dentro de los extremos de ley. Que fundamenta su demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1264, 1167, 1579, 1592 ordinal 2°, del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 91 al 96 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que en el presente caso han resultado inútiles todas las gestiones realizadas para obtener el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, persistiendo la negativa del arrendatario de cumplir con lo dispuesto en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, lo cual constituye incumplimiento grave de las obligaciones contractuales y legales asumidas, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre del año 2010 hasta la presente fecha, adeudándose la suma de TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 37.800,oo). DEL PETITORIO: Que ocurre a fin de demandar al ciudadano JESÚS ELEAZAR DUBEN, en autos identificado, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado, en los siguientes pedimentos: PRIMERO: La restitución de la situación jurídica afectada, ordenando en consecuencia el desalojo del inmueble ocupado por el ciudadano JESÚS ELEAZAR DUBEN, de conformidad con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, la resolución del contrato de arrendamiento totalmente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió, sin plazo alguno, tal como lo dispone la relación contractual. TERCERO: En pagar los costos y costas que este juicio ocasione y se deriven de los Honorarios Profesionales de los abogados. CUARTO: En pagar por vía subsidiaria de daños y perjuicios por no poder ocupar el inmueble, los cuales estima en la cantidad de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 19.222,00). Que estima la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 57.200,00), resultando equivalente a CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE unidades tributarias (449 UT).
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada, debidamente asistida por el abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTÍNEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa Pública del Estado Vargas, dio contestación en los siguientes términos: Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra por la ciudadana MARÍA MAGDALENA CARDIEL CARDONA, en autos identificada, en la cual alega que le ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde diciembre de 2010 hasta la presente fecha, del inmueble que habita en condición de arrendatario en compañía de su familia, ubicado en la dirección de marras, ya que efectivamente ha venido cumpliendo con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que establecieron en la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00) mensuales, de los cuales debía pagar CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) de condominio y OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) al antiguo acreedor, ciudadano VICENCIO ARANCIO, y luego el arrendador le expedía el recibo por el mes o meses cancelados o a ruego de éste, su hija, ciudadana NATALIA ARANCIO, expedía el recibo. Que niega, rechaza y contradice que haya incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2010 hasta la presente fecha, ni que deba cuarenta y dos meses (42) consecutivos de pensiones de arrendamiento a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00), que sumados alcancen la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 37.800,00). Que a todo evento opone la prescripción breve establecida en el artículo 1.980 del Código Civil, en consecuencia, todos los cánones de arrendamiento hasta el mes de junio del 2011, están prescritos, sin embargo fueron cancelados, ya que al antiguo propietario, ciudadano VICENCIO ARANCIO, le canceló los meses que van de enero del 2011 hasta octubre del 2011, recibiendo el antiguo propietario la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.200,00), y a la junta de condominio del Conjunto Residencial Playa Humboldt II, la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) porque no recibió los DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) correspondientes a los meses de septiembre y octubre y le fueron entregados al antiguo propietario, esto hace un total de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00). Que en este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el expediente N° 5115-12, consignó los meses que van desde el mes noviembre del 2011, hasta el mes de septiembre del 2012, en total la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.800,00), siendo el mismo llevado luego a archivo judicial y consignando entonces ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas desde el mes de octubre de 2012, hasta el mes de junio del 2014, en total la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00), así como también ha cancelado a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Playa Humboldt II, la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,00) correspondientes a los meses de pago de condominio que van desde noviembre de 2011 hasta junio del 2014. Que todos los pagos hacen un total de TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 37.800,00). Promovió pruebas documentales y testimoniales.

CAPÍTULO SEGUNDO
PREVIO
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
Previa a cualquier consideración sobre el fondo o mérito de la causa, observa esta sentenciadora de la transcripción del escrito libelar que la parte actora, en su petitorio, solicita lo que a continuación se transcribe:
“PRIMERO: La restitución de la situación jurídica afectada, ordenando en consecuencia el desalojo del inmueble ocupado por el ciudadano: JESÚS ELEAZAR DUBEN, de conformidad con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, la resolución de contrato de arrendamiento objeto de la presente Litis, ordenando en consecuencia la entrega del inmueble ut supra identificado, objeto del Contrato de Arrendamiento totalmente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, sin plazo alguno, tal como lo dispone la relación contractual. TERCERO: En pagar los costos y costas que éste juicio ocasione y se deriven de los Honorarios Profesionales de (los) abogado (s). CUARTO: En pagar por vía subsidiaria de daños y perjuicios por no poder ocupar el inmueble el cual estimo en la cantidad de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS (sic) BOLIVARES (sic) (Bs. 19.222,oo).” (Negritas y subrayado del Tribunal)
Asimismo, la parte actora fundamenta su demanda en la disposición 1.167 del Código Civil y en los artículos 91 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que a continuación se transcriben:
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo el Contrato de Arrendamiento, cuando la acción se fundamente el cualquiera de las siguientes:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.” (Subrayados y negritas del Tribunal)

Así pues, se hace evidente para esta sentenciadora que la parte actora ha demandado de manera conjunta el DESALOJO alegando el artículo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del inmueble arrendado y la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentando en el artículo 1167 del Código Civil, y de manera subsidiaria, el pago de daños y perjuicios.
Ahora bien, la acción de desalojo requiere que el contrato celebrado y producto de la pretensión jurídica sobre la cual recaerá la demanda, sea de carácter verbal o escrito a tiempo indeterminado, y la resolución de contrato requiere que el contrato de arrendamiento sea escrito a tiempo determinado y verbal o escrito a tiempo indeterminado siempre y cuando las causales de resolución de estos últimos sean distintas a aquellas establecidas para el desalojo, siendo la naturaleza contractual mencionada, conjuntamente con la causa alegada, el principal presupuesto de procedencia de la acciones aludidas, presupuestos éstos distintos en ambos casos, tal como claramente puede observarse de marras y, en consecuencia, incompatibles la una respecto a la otra, con lo cual ha incurrido el actor en la llamada acumulación prohibida.
Respecto a las acciones de desalojo y resolución de contrato de arrendamiento, el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, muy acertadamente, estableció:
“V. ACCIÓN DE DESALOJO ARRENDATICIO
• NOCIÓN, DIFERENCIAS Y SIMILITUDES CON LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para poner la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley. Como se observa, el mismo se diferencia de la resolución del contrato, aun cuando el uno como la otra ponen término a la relación mediante decisión judicial, sin embargo presentan algunas diferencias…
(…)
a. Según la duración del contrato
La «acción resolutoria arrendaticia» se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento del que se trate. En cambio, la «acción de desalojo» se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.
(…)
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causa, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos…, y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, de acuerdo a las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble…En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago de alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI).” (Subrayado del Tribunal)
Ahora bien, aun cuando el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja, no es menos cierto que existen también disposiciones jurídicas destinadas a enervar la posibilidad del actor de interponer acciones incompatibles, tales como el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem.
Establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
Así las cosas, el artículo 78 de la Ley Adjetiva Civil, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: (a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; (b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; (c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, (d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
En este sentido, nuestro máximo órgano de justicia, en sentencia N° 11 dictada por la Sala de Casación Civil, de fecha 17 de noviembre de 1988, con ponencia del Magistrado Suplente Dr. Arístides Rengel Romberg, dejó sentado lo que sigue:
“…La Doctrina Procesal admite generalmente la acumulación eventual o subsidiaria de pretensiones la cual se produce cuando el actor hace valer en primer término una pretensión, pero subsidiaria o eventualmente, para el caso de que acogida o desechada, se formula otra pretensión. (…) En esta materia, cabe distinguir dos (02) hipótesis: a) Que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea acogida la principal; y b) Que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada aquella. La admisión de este tipo de acumulación subsidiaria favorece la economía procesal porque evita la multiplicidad de los juicios y tiene una importancia práctica considerable en sistemas como el nuestro, en el cual existe la preclusión para interponer nuevas peticiones o reformar la demanda, a partir de la terminación del acto de contestación de la demanda.” (Subrayado del Tribunal).
La actora del presente juicio reclama el desalojo (acción propia de los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado) conjuntamente con la resolución de contrato (acción propia de los contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado o indeterminado y verbales, y en el caso de los dos últimos, cuando las causales invocadas sean distintas a las establecidas para los desalojos), contrayéndose la primera a la desocupación del inmueble arrendado en virtud de cualquiera de las causales contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y la segunda, principalmente, a la terminación del contrato de arrendamiento, figura jurídica contenida en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano; no estableciendo la accionante ningún tipo de subsidiariedad o eventualidad entre una pretensión y otra, por lo que cabe concluirse que incoó ambas de forma principal. Aunado a lo anterior, la parte actora demanda en virtud del incumplimiento de las cláusulas segunda y tercera del contrato celebrado, referidas la primera a la fijación del canon de arrendamiento y la segunda a la consecuencia de la falta de pago, siendo que en este caso en particular, la actora alega la insolvencia por parte del demandado de cuarenta y dos (42) cánones de arrendamiento de manera consecutiva, causal esta atribuida exclusivamente a los desalojos, de conformidad con lo establecido en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y a las demandas de resolución de contrato sí y sólo si son a tiempo determinado.
Sin embargo, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, como por ejemplo el juicio ordinario y el procedimiento de intimación, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento (como en el caso de marras) pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su decisión como subsidiaria una de la otra.
Tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, ha resuelto el tantas veces referido decreto ley, que todas las causas serán dirimidas por el procedimiento oral, tal como lo expresan los artículos 98 y 99, al disponer:
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.”
“Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.” (Subrayados del Tribunal).
Ahora bien, aun cuando el procedimiento de desalojo y el de resolución de contrato no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles sino que, por el contrario y por voluntad de la ley, se rigen por idéntico proceso y persiguen la terminación de la relación contractual, no es menos cierto que ambas pretensiones se contradicen en sus presupuestos de procedencia (naturaleza contractual y causales), por lo que no cumpliendo la parte accionante en interponer una como subsidiaria de la otra, tal como suponen las dos posibilidades explanadas en la jurisprudencia arriba parcialmente transcrita, es decir, demandando de forma principal el desalojo y de manera subsidiaria, si la primera pretensión fuese rechaza, la resolución de contrato de arrendamiento y/o viceversa, incurre en la acumulación prohibida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido puede observar quien juzga que la actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento por haber incurrido la demandada en incumplimiento de la cláusula tercera del contrato, así como en el desalojo del inmueble de autos y, finalmente, el pago de la cantidad de DICINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 19.222,00), por vía subsidiaria, de daños y perjuicios derivados de la imposibilidad por parte de la actora de no poder ocupar el inmueble de autos, dependiendo las demandas de desalojo, como ya se ha mencionado en retiradas oportunidades a lo largo del presente fallo, de la existencia de un contrato bien sea verbal o a tiempo indeterminado, mientras que la resolución de contrato exige la celebración de una relación arrendaticia a tiempo determinado (por cualquier forma de incumplimiento) o verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando estos dos últimos sean por causales distintas a aquellas atribuidas a los desalojos.
Es claro que la parte actora incurre no en un simple equívoco, sino en una verdadera incongruencia entre los hechos descritos, su fundamento jurídico y el petitorio efectuado, pues, por una parte, los hechos se refieren a un contrato de arrendamiento, del cual no establece en momento alguna su naturaleza (determinado o indeterminado), cuyos cánones alega estaban insolutos desde el mes de diciembre del 2010 hasta el mes de mayo del 2014, adeudando el demandado cuarenta y dos (42) meses consecutivos de pensiones de arrendamiento, siendo que la norma invocada (Art. 1.167 CC) constituye el fundamento legal general de las acciones por resolución de contrato. Basa también la actora su demanda en el artículo 91 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales constituyen, a su vez, el fundamento legal de las acciones de desalojo. Aunado a lo anterior, al definir su petitorio solicita, por una parte, el desalojo del inmueble, por otra, la resolución del contrato, y de manera subsidiaria, el pago de cantidades derivadas por daños y perjuicios, todo a partir de lo cual se concluye en una efectiva acumulación prohibida. Así se decide.
Respecto a la declaración de oficio de la acumulación prohibida, estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0407, de fecha 21 de julio del 2009, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 08-0629, lo siguiente:
“…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción.” (Subrayado del Tribunal).
Así las cosas y en virtud de lo establecido a lo largo de marras, visto que la parte actora incurre en la acumulación prohibida sancionada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al intentar conjuntamente y de manera principal las acciones de desalojo y resolución de contrato respectivamente, y siendo que es criterio reiterado y vigente que la acumulación señalada, al ser de orden público, puede ser declarada de oficio, es por lo que resulta forzoso para esta sentenciadora declarar improcedente por inepta acumulación la demanda de autos, y así quedará sentado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Dada la naturaleza del fallo, se hace innecesario el análisis de los restantes argumentos, de igual manera, se abstiene de valorar las pruebasen el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez) que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad e interés del demandando para sostener el juicio, se hace innecesario el análisis de los restantes argumento y pruebas. Así se decide.-
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE por ACUMULACIÓN PROHIBIDA el presente juicio de DESALOJO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la ciudadana MARÍA MAGDALENA CARDIEL CARDONA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.471.327, contra el ciudadano JESÚS ELEAZAR DUBEN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.926.808.
Se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejector de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil catorce (2.014). Años 204º y 155º .
LA JUEZA,
NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ
LA SECRETARIA,
ZAYDA MIRANDA.
En esta misma fecha y siendo las 9:18 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ZAYDA MIRANDA.
NBP/ZM/YG.