TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Circuito Judicial Civil del estado Vargas.
Maiquetía, 08 de octubre de 2014.
204º y 155º
ASUNTO: WP12-R-2014-000023.
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES RIKITOKI, C.A, originalmente constituida tal como consta de asiento en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 27 de febrero de 1987, bajo el número sesenta y cuatro (64), tomo 48-A Sgdo.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL JOYERÍA SAMUEL, C.A., empresa debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 15 de marzo del 2006, bajo el N° 14, Tomo 5-A.
MOTIVO: DESALOJO (Apelación del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
ASUNTO N°: WP12-R-2014-000023.
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue remitido a esta superioridad expediente signado con el N° WN11-V-2012-000050, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado PEDRO RAMÓN ÁLVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.473, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 11 de agosto de 2014, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A, contra la Sociedad Mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A, arriba identificadas.
En fecha 23 de septiembre de 2014, esta alzada dio por recibido el asunto N° WP12-V-2014-000023, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas de conformidad con lo establecido en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 eiusdem.
En fecha 07 de octubre de 2014, el representante judicial de la parte demandada presentó escrito de formalización de la apelación, constante de veinticinco (25) folios útiles.
Estando dentro del lapso antes mencionado, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO
De la Competencia.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado PEDRO RAMÓN ÁLVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.473, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 11 de agosto de 2014, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A, contra la Sociedad Mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A, arriba identificadas.
Establecida la competencia de este Tribunal Superior, pasa a decidir la presente apelación en los siguientes términos:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
En fecha once (11) de agosto del 2014, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, dictó sentencia definitiva, de la cual detallamos lo siguiente:
“(…)
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de en el (sic) juicio que por DESALOJO, interpuso la Sociedad Mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., contra la Sociedad Mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., ambas ampliamente identificadas en la parte narrativa de la presente decisión.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en el presente juicio.” (Subrayados y negritas de este Tribunal).
Ahora bien, corresponde a esta Alzada el estudio y análisis de los hechos plasmados tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda, así como el acervo probatorio traído a los autos por las partes, a fin de verificar si la sentencia sometida a apelación se encuentra o no ajustada a derecho.
Así pues, expuso la parte actora en su escrito libelar, lo que sigue:
“ (…)
Mi representada le cedió en alquiler un (01) inmueble de su exclusiva propiedad …Omissis…, constituido por un local comercial distinguido con el No. 29, en el Centro Empresarial 'Jardine´s Plaza', el cual se encuentra ubicado entre la calle 10, y la Avenida Principal de la Urbanización La Atlántida, Municipio Vargas del Estado Vargas…Omissis… a la Empresa JOYERÍA SAMUEL C.A,…Omissis…debidamente representada por su Directora Gerente ciudadana HEIDY CAROLINA GARCÍA ROMERO, venezolana, mayor de edad de este domicilio (sic) y titular de la Cédula de Identidad No. 13.823.897. Contrato de Arrendamiento debidamente Autenticado (sic) en la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, el día 06/04/2006, quedando anotado bajo el No. 49, Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría. El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado, paso (sic) a ser de tiempo indeterminado, cuando las partes no se pudieron poner de acuerdo para realizar uno nuevo, según la Cláusula Tercera, tendría una duración de UN (01) AÑO FIJO, a partir del primero de mayo del dos mil seis (01/05/2006) hasta el primero de mayo del dos mil siete (01/05/2007). En fecha 17 de febrero de 2012, se le notifico (sic) a la ciudadana: HEIDY CAROLINA GARCÍA ROMERO…Omissis…, en su carácter de Directora Gerente de la empresa: JOYERÍA SAMUEL, C.A., mediante diligencia realizada por el Doctor. ALBERTO FERREIRA CAMARA (sic), Notario Público Tercero (3°) de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, 'que el termino (sic) del Contrato de Arrendamiento celebrado entre LOS ARRENDADORES y EL ARRENDATARIO, anteriormente identificados, culminaba el día 01 de mayo de 2012, y que el mismo no sería renovado y que una vez finalizado el plazo fijo estipulado en el Contrato de Arrendamiento, empezaría a regir la prorroga (sic) legal de acuerdo a lo establecido en el Artículo 38 literal 'c' de la Ley de arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic) Vigente (sic)'. Pero es el caso ciudadano juez, que mis representados no han recibido pago alguno correspondientes (sic) a los meses de mayo por QUINCE MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 15.000,00) y junio por QUINCE MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 15.000,00) del año 2012,
EL DERECHO
ARTICULO (sic) LEY ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO (sic): Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causas:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Negrillas mía.
…Omissis…
Es nuestro deber notificarle que mediante Resolución de fecha 16 de septiembre de 2011, emanado (sic) por la República Bolivariana de Venezuela, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Dirección General de Inquilinato del SNVH, Doctora: Carmen Cecilia Morantes S. Directora General, según Resolución Conjunta S/N y No. 002 de fecha 10/01/2011, Gaceta Oficial No. 39.608 de fecha 03/02/2011, actuando en uso de sus atribuciones y de conformidad con lo establecido en el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara la exclusión del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la fijación de los Cánones de arrendamiento del inmueble denominado 'CENTRO EMPRESARIAL JARDINE´S'…
ARTICULO (sic) 4, LITERAL 'b' DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, el cual establece: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamientos:…
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02 de febrero de 1987.
En fecha 25 de octubre de 2011 mediante notificación emanada por la Doctora: Carmen Cecilia Morantes S. Directora General, antes identificada, les hizo saber a todos los arrendatarios de los locales comerciales del Centro Empresarial Jardine´s Plaza, que esta Dirección mediante Resolución No. 00014968, de fecha 16 septiembre de 2011, acordó declarar al inmueble 'Centro Empresarial Jardine´s Plaza' exento de regulación de conformidad con lo dispuesto en el literal b) del Artículo 4° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 17 de Noviembre (sic) de 2011, en el diario Últimas Noticias, el Gobierno Bolivariano de Venezuela, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Dirección General de Inquilinato, publicó un cartel donde se le hacía saber a todos los arrendatarios de los locales del Centro Comercial Jardine´s Plaza, la Resolución acordada anteriormente expuesta.”
Concluye la parte actora en demandar de conformidad a lo establecido en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 1615 del Código Civil vigente.
En la oportunidad respectiva, cumplidas como fueran las formalidades de la citación de la parte demandada, comparece la misma, quien contesta la demanda incoada en su contra en los siguientes términos:
“ (…)
… por ante este Juzgado a su digno cargo cursa escrito de demanda con evidentes contradicciones en su contenido, aparentemente de desalojo; decimos aparentemente, pues allí no está dicho expresamente y con la claridad que el asunto impone, cuál es la acción que ejerce la parte actora,…(…)…Hecha la distribución respectiva, su conocimiento correspondió al Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el cual la admitió el 14 de Agosto de 2012 y el 28 de noviembre de 2012, la jueza del asunto se inhibió; declarada con lugar la inhibición, la causa fue nuevamente distribuida y recayó en este honorable Juzgado Primero de Municipio, el cual le dio entrada el 13 de diciembre de 2012 (…) Observamos al Tribunal-con todo respeto- que, como quedó dicho, la jueza que admitió la demanda, inmediatamente después de ello, se inhibió y el libelo fue redistribuido y correspondió a este honorable Tribunal su conocimiento, el cual se limitó a darle entrada sin pronunciamiento alguno sobre la admisión y tampoco un formal abocamiento al conocimiento de la causa.”
Aún cuando se evidencia de la revisión de autos que en la sentencia recurrida no se hace mención alguna respecto a este particular, pasa la Alzada a hacer las consideraciones que sigue:
En fecha 08 de agosto del 2012, efectuado el sorteo de rigor, correspondió conocer la presente causa al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, quien en fecha 14 de agosto de 2012 imparte admisión a la misma de conformidad y ordena la citación de la parte demandada.
En fecha 28 de noviembre del 2012, la ciudadana ANA TERESA AYALA P., en su carácter de Jueza Titular del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, se inhibe de conocer de la presente causa, por cuanto en fecha 18 de junio del 2013, esa juzgadora profirió sentencia declarando inadmisible la demanda cursante en el expediente N° 1806-12, que por acción merodeclarativa incoara la sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A.; decisión apelada y confirmada por este Superioridad mediante sentencia dictada en fecha 10 de octubre del 2012, en consecuencia, el precitado Tribunal se desprendió del conocimiento de la causa, correspondiendo el conocimiento de la misma por efectos de la Distribución al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, hoy Tribunal Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 13 de noviembre del 2012, quien lo da en esa misma oportunidad por recibido y comienza a conocer de la causa in comento en los mismos y exactos términos en los cuales la recibió, constando en autos que, por motivo de la inhibición planteada y ya referida, así como por sorteo, correspondió al a quo su consecución hasta sentencia definitiva.
Expone la parte demandada que el a quo conoció de la presente demanda sin haberse avocado a la misma, lo cual si bien es cierto, en nada afectó a la recurrente por cuanto en la oportunidad en cuestión aun no se habían cumplido las formalidades de citación y, en consecuencia, su notificación devenía en inútil al no haberse aun trabado la litis.
En este sentido no es menos cierto que de haber creído el A quo que la admisión otorgada por el Juzgado inhibido era contraria a derecho, bien podría haberla revocado por contrario imperio, lo cual se evidencia de autos no fue lo conducente.
Ahora bien, respecto a la notificación del Juez por avocamiento a la nueva causa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha N° 0096, expediente N° 00-0114, dejó sentado lo siguiente:
“…el avocamiento de un juez sea ordinario, accidental o especial, al conocimiento de una causa ya iniciada, debe ser notificado a las partes, aunque no lo diga la ley expresamente, para permitirle a éstas, en presencia de alguna de las causales taxativamente establecidas, ejercer la recusación oportuna, y de proceder ésta, con la designación del nuevo juzgador, garantizar a las partes su derecho a ser oídas por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido de acuerdo a la ley, derecho éste comprendido en el concepto más amplio de derecho de defensa, a la tutela judicial efectiva y al debido proceso.
Siendo ello así, la falta de notificación a las partes del avocamiento de un nuevo juez al conocimiento de una causa en curso, podría constituir una violación de la garantía constitucional del derecho de defensa; no obstante considera esta Sala que, para configurarse tal violación es necesario que, efectivamente, el nuevo juez se encuentre incurso en alguna de las causales de recusación taxativamente establecidas, porque de no ser así, el recurso ejercido resultaría inútil y la situación procesal permanecería siendo la misma…”(Negritas y subrayado de esta Alzada).
Así pues, no estando el juez a quo incurso en alguna de las causales de recusación preestablecidas en la ley, tal como indica el criterio jurisprudencial previamente transcrito y al cual se adhiere esta Superioridad, se entiende que no hubo incumplimiento de disposición legal alguna. Así se establece.
Finalmente y, de acuerdo a lo planteado por la parte demandada en referencia a la supuestas contradicciones en el escrito libelar en lo tocante a la denominación de la acción incoada por la demandante, pasa esta Alzada a transcribir el fundamento de la pretensión de la parte actora, así como el petitum contenido en el libelo:
“ (…)
EL DERECHO
ARTICULO (sic) 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causas:
c) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Negrillas mía.
…Omissis…
PEDIMENTO
PRIMERO: Por todo lo expuesto razones y fundamentos (sic), procedo en demandar como en efecto lo hago a la empresa JOYERÍA SAMUEL, C.A,…todo de acuerdo a lo establecido en el ARTÍCULO 34 literal a) LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO y ARTÍCULO 1615 CÓDIGO CIVIL VIGENTE…” (Negritas del escrito libelar).
Así pues, aun cuando la parte actora expresamente no coloca en su petitum o en el cuerpo de su escrito libelar que demanda por DESALOJO, el hecho de exponer en el mismo que mantiene una relación arrendaticia a tiempo indeterminado con la demandada, así como la supuesta insolvencia de ésta respecto al pago de los cánones arrendaticios y, finalmente, su fundamentación, prácticamente exclusiva, en el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a), de conformidad con el cual puede demandarse por desalojo ante la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando el arrendatario deje de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, hacen suponer a esta Juzgadora suficientemente, en virtud del principio iure novit curia, que la acción ejercida y lo pretendido por la parte accionante es el DESALOJO del inmueble de autos. Así se establece.
Continúa refiriendo la parte demandada en su escrito de contestación:
“ (…)
Observamos también que el 23 de mayo de 2014 fue publicado en la Gaceta Oficial de la República número 40.418, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con vigencia a partir de esa misma fecha de publicación. Este Decreto que, naturalmente, tiene el carácter de ley especial en la materia que regula, deroga todas las normas que coliden con él, y entre sus postulados figura la irrenunciabilidad de los derechos que consagra, y en cuanto a la resolución de los conflictos en materia de arrendamientos comerciales señala como competente a la jurisdicción civil ordinaria y la aplicación del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil. Pues bien, como fue expuesto, habiendo sido citado JOYERÍA SAMUEL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, el 28 de mayo de 2014; es decir, en fecha posterior a la de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y antes de que la litis fuese trabada, es evidente que este juicio-salvo mejor criterio del Tribunal-tendría que dirimirse bajo el imperio de la nueva Ley que regula la materia y así formalmente lo oponemos.”

Respecto a tales alegatos, el a quo en la oportunidad de dictar sentencia, señaló lo que sigue:
“ (…)
Que el argumento del demandado se centra en que no se le aplicó el Nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, dado que el mismo fue notificado con fecha posterior a la entrada en Vigencia del Decreto antes mencionado y que por ende se le debe aplicar las disposiciones que este menciona y no la señalada por el demandante, al respecto es necesario señalar los criterios Constitucionales que ha venido desarrollando nuestro más alto Tribunal:
'…Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando establezca menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicaran desde el momento mismo en entrar en vigencia, aún en el proceso que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron…'
…Omissis…
Dicha norma contiene los principios de irretroactividad de las leyes el cual ha sido interpretado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión del 15 de febrero de 2005 (caso: Tomás Arencibia Ramírez y otros), en los términos siguientes:
'…La inclinación de la redacción de la norma hacia la aplicación de este principio en la especial materia penal no puede conducir, en modo alguno, a entender que la irretroactividad de las leyes es únicamente garantía penal, y no exigible en relación con las normas que regulen otros ámbitos jurídicos. Antes por el contrario, se trata de un principio general del Derecho, que fue elevado, en nuestro ordenamiento jurídico, al rango de derecho constitucional, cuya importancia es tal que, que sostuvo la misma Sala en sentencia n.° 1507 de 05.06.2003 (Caso Ley de Regulación de Emergencia Financiera), no es susceptible siquiera de restricción ni suspensión en el caso de regímenes de excepción.'
… Omissis…
Analizadas como ha (sic) sido el Criterio (sic) sostenido del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la irretroactividad de la Ley y el ámbito de aplicación de las mismas en base a su validez y eficacia sobre la materia que regula, este Tribunal observa que si bien es cierta la argumentación de la parte demandada en cuanto al hecho de que en este caso fue debidamente citada como consta en autos en fecha posterior a la entra (sic) en vigencia del Nuevo Decreto Ley antes mencionado, pues como anteriormente señala la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, este Principio tiene sus variantes u excepciones en las cuales los Órganos (sic) de administración de Justicia (sic) tienen que velar e interpretar dichas disposiciones de acuerdo al caso en el cual deba pronunciarse, pues al aplicar este principio en todos los casos que a diario se resuelven en nuestra sociedad, crearía una situación irregular e insostenible del Derecho que se pretende aplicar, pues como consecuencia del mismo este Tribunal acoge totalmente el Criterio (sic) anteriormente adoptado por nuestro máximo Tribunal, en el que ciertamente ninguna ley es Retroactiva pero que se deben estudiar los casos individualmente para saber si se ajusta a dicho supuesto, por lo que tanto es menester señalar que en el caso de marras, el Contrato fue suscrito por las partes en fecha seis (06) de Abril (sic) del año 2006 y que tendría vigencia a partir del día primero (1ero) de mayo de 2006, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, según consta en autos, en consecuencia dada la naturaleza del caso y por cuanto que el mismo fue suscrito antes de la entrada en vigencia del Nuevo Decreto Ley, este Tribunal Supremo de Justicia, por lo tanto observa que el ámbito de aplicación al caso actual a criterio de este Juzgador es de ambas leyes que regularon el convenio al momento de ser suscrito como la actual situación jurídica planteada en esta Controversia (sic). ASÍ SE ESTABLECE.”(Negritas y subrayado del A quo).
Planteada como fuera la defensa del recurrente respecto a la real aplicación del novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en lugar de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada mas vigente al momento de la interposición de la causa, de su posterior admisión y durante los trámites para la formalización de la citación de la parte demandada, y resuelta la misma por el a quo de forma negativa o desestimativa, tal como se evidencia del extracto de la sentencia objeto del presente recurso y arriba parcialmente transcrita, corresponde a este Alzada determinar la ley aplicable al caso que nos ocupa.
En este sentido necesario se hace acotar el contenido del artículo 24 de nuestra Carta Magna, el cual es del tenor que a continuación se transcribe:
“Artículo 24. Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que promovieron.
Cuando haya dudas se aplicarán la norma que beneficie al reo o a la rea.”
La precitada disposición, de corte constitucional, presupone la existencia del Principio de Irretroactividad de la Ley. En este sentido, la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Órgano de Justicia, en sentencia de fecha 05 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, Nº 818 (criterio ratificado en sentencia Nº 2718 del 12/08/05), dejó sentado el criterio que a continuación se transcribe:
“(…) Del precepto antes transcrito [Art. 24 CRBV] se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos 'cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación' (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps) (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa, 'La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano', en Obra Jurídica, Ediciones de la Contraloría General de la República, (1976, p. 234). De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia…”.
Así pues, visto que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela presupone en su articulado la no retroactividad de las leyes, así como que de la lectura del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se desprende sólo la aplicación inmediata de sus disposiciones en materia de procedimientos administrativos, la adecuación de los contratos de arrendamientos vigentes para su publicación, así como los procedimientos judiciales iniciados luego de su entrada en vigencia, asume esta Alzada que el A quo actuó conforme a derecho, por cuanto del precitado cuerpo normativo se evidencia, no la intención del legislador de aplicarla con carácter retroactivo, sino la aplicación inmediata de sus disposiciones.
Asimismo, entiende esta Alzada que las mismas privarán sobre las consecuencias o resultados jurídicos del presente proceso, más no atentan contra los actos jurídicos ya consumados, tales como la admisión de la causa, la citación del demandado ni la apertura o cierre de lapsos procesales, y menos cuando la parte demandada, debidamente citada como lo fue, ejerció bien y oportunamente su defensa, contestando a la demanda, promoviendo pruebas e incluso apelando de la sentencia aquí recurrida, deviniendo la concesión de lo pretendido por el recurrido en una reposición no sólo ilegal y en contravención directa de estipulaciones constitucionales, sino además inútil; en consecuencia, concluye esta superioridad que la Ley aplicable al caso in comento es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo de aplicación inmediata el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sólo para los efectos devenidos del presente procedimiento, por lo que el A quo actuó conforme a derecho. Así se decide.
DE LA ACCIÓN DE DESALOJO
Ahora bien, determinadas en autos como previas las inquietudes del demandado, corresponde a esta Alzada conocer el fondo de la causa a fin de dilucidar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto por el recurrente.
El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley.
La parte actora, al fundamentar su demanda, lo hace con base en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”
Debe analizar este sentenciador el problema de la temporalidad arrendaticia, y en tal sentido nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, afirma lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la ΄cláusula relativa a su duración΄. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la ΄cláusula temporal΄ como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.” (Subrayado del Tribunal).
Por su parte, la accionante expone en su escrito libelar que la relación o vínculo jurídico objeto de la presente causa tiene origen en un contrato de arrendamiento escrito celebrado con la representante de la demandada, sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, el día 06/04/2006, quedando anotado bajo el N° 49, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el contrato en cuestión pasó a ser de determinado a indeterminado cuando las partes no pudieron ponerse de acuerdo para realizar uno nuevo, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del precitado documento, y el cual tendría una duración de un (01) año fijo, a partir del 01 de mayo del 2006 hasta el 01 de mayo del 2007.
En este sentido, la parte recurrente en la oportunidad de contestar a la demanda de desalojo incoada en su contra, reconoció no sólo la existencia de la relación arrendaticia, sino que además conviene que la naturaleza de la misma es, tal como expuso la actora, a tiempo indeterminado.
A efectos probatorios, la parte actora promovió las documentales que siguen:
1) Copia certificada del contrato de arrendamiento del local comercial Nro. 29, ubicado en el Centro Empresarial Jardine´s Plaza, de fecha 06 de abril de de 2006, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., en su carácter de arrendataria, siendo el mismo autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 6 de abril del 2006, quedando anotado bajo el N° 14, Tomo 5-A de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública.
Respecto a la precitada instrumental, promovida asimismo por la parte demandada, el a quo expresó:
“…Dicha copia certificada emana de un funcionario público con competencia para ello, es decir, se trata de un instrumento privado que no fue impugnado, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código sustantivo. ASI (sic) SE DECLARA.”
Concorde es esta Alzada en lo referente a la valoración de la descrita documental, en consecuencia, se mantiene la valoración efectuada. Así se establece.
Respecto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció el A quo:
“ (…)
En cuanto a la argumentación de la parte demandada en cuanto a si se trata o no de un Contrato a Tiempo Determinado o Indeterminado, este Tribunal observa que la parte demandante en su Libelo de demanda, reconoce taxativamente que la relación arrendaticia paso (sic) de ser a Tiempo Indeterminado, y que aunado a ello consta en autos que existen dos (02) fallos emanados del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas y del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas en donde ambos Juzgados declaran que el contrato de Arrendamiento suscrito por las partes aquí en controversia en (sic) a Tiempo Indeterminado, por lo que este Tribunal no tiene materia en que pronunciarse en cuanto a este Punto (sic) en especifico (sic) por ser inoficioso a este Conflicto (sic). ”
Se desprende así de los dichos de las partes no sólo la existencia de la relación arrendaticia sino también la naturaleza indeterminada del convenio escrito celebrado entre la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., y la arrendataria, sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., hecho asimismo plasmado en la recurrida y en todo concorde esta Juzgadora, por lo que resta entonces determinar a partir del acervo probatorio en autos promovido, la insolvencia o no de los pagos referidos a los meses de mayo y junio del 2012 por parte de la inquilina del inmueble o local comercial objeto de la demanda por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000,00).
Asimismo expone la demandante que en fecha 17 de febrero de 2012, se le notificó a la representante de la demandada, ciudadana HEIDY CAROLINA GARCÍA ROMERO, en auto identificado, mediante diligencia realizada por el Dr. ALBERTO FERREIRA CAMARA, Notario a cargo de la Notaría Pública Tercera (3°) de la Circunscripción del Estado Vargas, que el término del contrato de Arrendamiento celebrado entre los arrendadores y la arrendataria, ya identificados, culminaba el día 01 de mayo de 2012, y que el mismo no sería renovado, así como que una vez finalizado el plazo fijo estipulado en el contrato de arrendamiento, empezaría a regir la prórroga legal de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expone también la actora que sus representados no han recibido pago alguno correspondientes a los meses de mayo y junio del 2012, cada uno por la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00).
Por su parte, expone la parte demandada que en fecha 16 de junio de 2008, la actora, sociedad mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A, introdujo un libelo de demanda por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siendo la causa en cuestión conocida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial y que es en la sentencia definitiva dictada por ese Tribunal donde se determinó que la naturaleza del contrato del arrendamiento había cambiado de tiempo determinado a tiempo indeterminado, tal como expresamente lo reconoce la demandante y habiendo apelado de la misma, fue declarada SIN LUGAR por esta Superioridad mediante decisión que quedó definitivamente firme en fecha 21 de octubre de 2010.
Continúa la demandada recurrente alegando que no obstante lo determinado en la sentencia ya referida, la aquí actora en fecha 24 de febrero de 2012 en su carácter de arrendadora intentó, por intermedio del Notario Público Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas una notificación desprovista de toda validez contractual y legal mediante la cual se notifica que el contrato de arrendamiento celebrado entre LOS ARRENDADORES y LA ARRENDATARIA, culminaba el 01 de mayo de 2012 y no le sería renovado, así como que una vez finalizado el plazo fijo estipulado en el contrato de arrendamiento, empezará a regir la prórroga legal de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente le informa que, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera, el canon de arrendamiento para la prórroga legal del período 01/05/2012 hasta el 01/05/2014, sería de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales; notificación ésta que rechaza, niega y contradice.
Respecto a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de la cual se le acusa, alega que al carecer de veracidad que el canon de arrendamiento mensual, vigente a partir del mes de mayo de 2012, sea la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) como lo sostiene la parte demandada, por cuanto no renace ni surge lo previsto en la cláusula segunda del pacto arrendaticio y que, por el contrario cumple cabalmente con la obligación de pagar cada mes el canon de arrendamiento y lo hace mediante consignaciones efectuadas en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, cuyo expediente es N° 4994, nomenclatura de ese Tribunal, por la cantidad de NOVECIENTOS VEINTITRÉS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 923,54), dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en mensualidades adelantadas, todo en concordancia y bajo los términos del contrato de arrendamiento firmado por ambas partes y no debiendo la parte aumentar de forma unilateral el canon de arrendamiento sin acuerdo previo entre las partes con la arrendataria, actitud ésta que contraía lo establecido en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, entre otros.
Así trabada la litis, cabe establecer los razonamientos que llevaron al A quo a decretar la procedencia del desalojo interpuesto por la actora, fijando él mismo, respecto a la insolvencia, lo que sigue:
“ (…)
La defensa sostenida por el demandado obliga a quien sentencia a realizar ciertas consideraciones. En tal sentido, debe en primer término recordar, que cuando las partes convinieron y regularon su vínculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a él declararon someterse y del mismo se produjeron efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades, y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1159 establezca: 'Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.' y el 1.160 eiusdem regule (sic): 'Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.'
Pues es necesario señalar que en dicho Instrumento (sic), suscrito entre las partes en su clausula (sic) SEGUNDA establece: 'las partes involucradas en el presente contrato, han acordado que cada doce (12) meses se dará revisión al monto a cancelar por concepto de arrendamiento, de acuerdo a la inflación que reine para ese momento en el país, de acuerdo con los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela', es así necesario para este Juzgador señalar que las partes convinieron en fijar un nuevo canon de arrendamiento cada doce (12) meses y que se ajustarían según el Índice de Precio al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, y tal como se evidencia de las pruebas promovidas tanto por la parte actora en el presente caso como por la parte demandada que desde la fecha en que entró en vigencia el contrato por primera vez (06/05/2006), hasta el momento de la notificación por parte del arrendador- actor en este caso (24/02/2012), notificó a la arrendataria del incremento del canon de arrendamiento a la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), transcurriendo más de cinco (05) años sin que el mismo fuese sujeto a revisión como así lo plantearon las partes en el Documento de Arrendamiento, y que dada la naturaleza del Inmueble el cual según consta en autos esta (sic) EXENTO de regularización según Resolución de fecha 16 de septiembre de 2011, emanado por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Dra. Carmen Cecilia Morantes S., Directora General, actuando en uso de sus atribuciones y de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el artículo 4 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara la exclusión del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento del inmueble denominada (sic) 'CENTRO EMPRESARIAL JARDINE´S PLAZA', ubicado entre la calle 10 y la Avenida Principal de la Urbanización La Atlántida, Municipio Vargas del estado Vargas.
…Omissis…
…tanto la doctrina como nuestro máximo Tribunal han expuesto en sus criterios antes mencionados y es que nos establecen las normas estipuladas que deben seguirse para la fijación de los cánones de Arrendamiento y que nuestro Legislador plasmo (sic) en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo son lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y la necesidad de revisar si el Inmueble (sic) que está bajo los efectos de dicha Obligación (sic) deben cumplir o no con la Regularización para la Fijación de los Cánones de arrendamiento (sic) en la cual la Ley excluye de manera directa a los Inmuebles que tengan cédula de habitabilidad o instrumento equivalente que sea posterior al 02 de febrero enero de 1.987, lo cual estableció el legislador para la promoción e incentivo de la construcción de bienes inmuebles destinados para el arrendamiento y donde en dicho caso los aumentos posteriores a lo fijado contractualmente deben ser regulados o ajustados al ser un inmueble exento de regulación, es decir, que el legislador crea esa Figura (sic) en la que el Arrendador puede exigir, ya sea por los medios pactados al momento de suscribir el Contrato de Arrendamiento con el Arrendatario o convenidos las partes posteriormente (sic), a realizar un ajuste al canon de arrendamiento sin seguir los parámetros que dicta el Decreto Ley Vigente, y que dicha fijación se basaría en caso de no llegar a un acuerdo entre las partes y en caso de no llegar a este se fijaría dicho aumento de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor que publica anualmente el Banco Central de Venezuela…(…)… es así como este Tribunal Observa (sic)como ha sido demostrado en autos que dicho inmueble cumple con la condición antes expuesta, debido a que según la Resolución N° 00014968 de fecha 16 de septiembre de 2011 emanada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda Y (sic) hábitat (sic), declara al CENTRO EMPRESARIAL JARDINE´S PLAZA, exento de regulación de conformidad con lo dispuesto en el literal b) Articulo (sic) 4° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en vista de que la parte demandada no impugnó dicho Instrumento en su oportunidad Legal, tácitamente reconoció dicha condición desde el momento de la Publicación (sic) de dicha Resolución (sic), y que se evidencia y consta en autos que el Canon de Arrendamiento al momento de suscribir el Contrato entre las partes fue de NOVECIENTOS VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVAR (sic) (Bs. 923.541,44) mensuales en efectivo y que la parte demandada ha venido realizando su pago del canon mediante consignaciones realizadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas desde el mes de noviembre del año 2007 hasta el mes de agosto del 2014, se puede establecer que el Canon (sic) no ha sido ajustado gradualmente como lo establecen las partes en el Convenio (sic), en su clausula (sic) SEGUNDA (sic), es necesario para este Tribunal señalar que en virtud por lo anteriormente expuesto (sic) y en vista de lo alegado y probado en autos, destacar que el Arrendador estaba actuando en su Derecho al momento de realizar el aumento al canon de arrendamiento, siguiendo los parámetros establecidos por la Ley, en las cuales se le notificó tanto por medios privados, así como también mediante Notificación Notarial, es forzoso para este Tribunal, declarar que la arrendataria ha incumplido con sus obligaciones contractuales, por lo que si bien es cierto que ésta ha venido cancelando el monto del canon de arrendamiento mediante consignaciones efectuadas por el Tribunal Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial no es menos cierto que el monto no refleja el aumento fijado por el Arrendador en este caso que fue pactado por ambas partes en el Contrato de Arrendamiento, y que como ha sido demostrado dicho inmueble se encuentra exento de la regularización para la fijación de los cánones de arrendamiento, potestad que le da el legislador a los propietarios para ajustar el canon sin estar sujetos a los parámetros exigidos por la ley para su fijación salvo lo pactado por las partes mientras no sea contrario a Derecho ni al orden Público (sic), estamos en presencia entonces de un incumplimiento por parte de la arrendataria JOYERIA (sic) SAMUEL, C.A., y que establece en el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario: “Solo (sic) Podrá (sic) demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción de fundamente en cualquiera de las siguientes causas: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canón (sic) de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”, este Tribunal en consecuencia (sic) establece que el Arrendamiento en este Caso JOYERÍA SAMUEL, C.A., ha incumplido formalmente con dicha obligación suscrita con el Arrendador INVERSIONES RIKITOKI, C.A, en cuanto al pago del canon establecido y notificado por el Arrendador mediante Diligencia realizada ante la Notaria (sic) Pública Tercera de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2012 en donde se le informa a la Arrendataria que el monto a cancelar de acuerdo a la fijación del nuevo Canon (sic) de Arrendamiento (sic) seria (sic) el Monto (sic) de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), y que desde esa fecha la arrendataria debió cancelar oportunamente, por lo que este Juzgador Considera (sic) que desde el día en que se realizó dicha notificación la arrendataria debía cancelar el monto establecido, por lo tanto como se evidencia en autos que la demandada ha consignado un monto distinto al estipulado por el Demandante, la misma deberá cancelar la diferencia que exista desde el monto de la notificación notarial hasta el momento en que esta Sentencia quede Definitivamente Firme. ASÍ SE DECIDE.” (Subrayado de este Tribunal Superior).
Así las cosas, corresponde el estudio de los restantes elementos probatorios promovidos por las partes, continuando con aquellos consignados por la parte actora:
2) Copia simple de Resolución N° 00014968, de fecha 16 de septiembre del 2011, contenida en el expediente N° 7.923-DV, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrito al Ministerio del Poder Popular, mediante la cual se hace establece que esa dirección declara la exclusión del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento del inmueble de autos, es decir, al Centro Empresarial JARDINE´S PLAZA.
La estudiada documental fue valorada por el a quo de la siguiente manera:
“…Dicha Resolución, emana de un funcionario público con competencia para ello, es decir, se trata de un instrumento público que no fue impugnado, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código sustantivo.”
En efecto, trata el documento bajo estudio, promovido en copia simple, de de aquellos denominados públicos-administrativos, y que por su naturaleza participan de aquellos de carácter público, en consecuencia, no habiendo sido impugnado por la parte demandada en la oportunidad respectiva y en razón a su señalada naturaleza presta para esta sentenciadora pleno valor probatorio en cuanto permite verificar que el Centro Empresarial JARDINE´S PLAZA fue declarado como inmueble exento de regulación por parte de la extinta Dirección General de Inquilinato, en virtud de lo dispuesto en el artículo 4 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
3) Notificación emitida por el ciudadano ALBERTO FERREIRA CÁMARA, en su carácter de Notario de la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, de fecha 24 de febrero de 2012, previa solicitud realizada por los ciudadanos VÍCTOR ENRIQUE JARDINE DOMÍNGUEZ y ELIO RAMÓN JARDINE DOMÍNGUEZ, en su carácter de Directores Principales y Propietarios de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., empresa que a su vez es propietaria del Centro Comercial Jardine´s Plaza, donde se encuentra ubicado el local comercial arrendado por la sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL C.A., conforme a la planilla N° 000943, de fecha 17 de febrero del 2012, a fin de hacer de su conocimiento, lo que a continuación se transcribe:
“Que el término del Contrato de Arrendamiento celebrado entre LOS ARRENDADORES y EL ARRENDATARIO anteriormente mencionados, culmina el día 01 de mayo de 2012, y no le será renovado y que una vez finalizado el plazo fijo estipulado en el Contrato de Arrendamiento, empezará a regir la prorroga (sic) legal de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal 'c', de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. De acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera, el canon de arrendamiento para la prorroga (sic) legal del período 01/05/2012 hasta el 01/05/2014, será de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, durante el uso de la prorroga (sic) legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes todas y cada una de las Cláusulas establecidas en el Contrato de Arrendamiento. Al finalizar la prorroga (sic) legal 'EL ARRENDATARIO' deberá entregar el inmueble a 'LOS ARRENDADORES', totalmente desocupado libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que le fue entregado al inicio del Contrato, tal como lo dispone el Artículo 1.594 del Código Civil.”(Subrayado de la Alzada).
La documental antes descrita fue impugnada por el recurrente en la oportunidad de contestar la demanda, y posteriormente fue valorada por el a quo de la manera que sigue:
“…En la presente causa se evidencia que la impugnación no recae directamente en la tacha del instrumento público, por cuanto la parte demandada si bien impugna el documento publico (sic) protocolizado en la Notaria (sic) Publica (sic) Tercera de la Circunscripción Judicial del estado Vargas en fecha 24 de febrero de 2012, al respecto se observa de las actas procesales, que no invocó expresamente la tacha del instrumento, mucho menos invocó, norma alguna que haga presumir que se encuentra o nó (sic) en los supuestos previstos en el artículo 1.380 del Código Civil, así mismo; por cuanto se evidencia que lo que pretende la parte demandada, mes simplemente impugnar el documento público sin sustento para demostrar tal alegato y que tal notificación fue autorizada con las solemnidades de ley, por ante el funcionario público con facultad para darle fé pública al otorgamiento, se tiene como fidedigno de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.”
Ahora bien, aun siendo en todo concorde esta superioridad respecto a la valoración dada a la documental bajo análisis, pues en efecto se trata de una instrumental concedida bajo la autoridad y atribuciones de un funcionario público competente y de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, no es menos cierto que, no obstante su naturaleza auténtica, debe ser analizada en relación a los hechos alegados, por cuanto la misma constituye, a su vez, la piedra angular de la demanda, pues es a través de ella que se establece el canon y la obligación que, de conformidad con la demandada, incumplió en cancelar la sociedad mercantil querellada, por lo que cabe hacer las consideraciones que siguen:
De conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, los contratos pueden cambiar su naturaleza en cuanto al tiempo, transformándose de determinados a indeterminados, como en el caso de autos y de acuerdo a lo expresado por la propia parte actora. Sin embargo, una vez transformados en contratos a tiempo indeterminado, esa será su nueva y definitiva naturaleza en cuanto al tiempo, no cambia a determinado, como pretende el actor, a través de la voluntad unilateral del arrendador, al hacer una notificación judicial de comienzo de la prórroga legal.
Así las cosas y tratándose el presente recurso de una apelación intentada en un juicio por DESALOJO, habiendo expresado claramente y desde el inicio de la causa la accionante, y conviniendo en ello la demandada, que la relación arrendaticia que había celebrado con la sociedad mercantil referida, si bien había iniciado siendo a tiempo determinado, luego se había convertido en una relación a tiempo indeterminado cuando llegado el momento de la culminación del contrato, a saber, en fecha 01 de mayo del 2007, no se celebró uno nuevo, procediendo luego la demandante en fecha 17 de febrero de 2012, a notificar notarialmente a la ciudadana HEIDY CAROLINA GARCÍA ROMERO, en su carácter de Directora Gerente de la empresa JOYERÍA SAMUEL, C.A, parte demandada, e informándole a través de ese medio que el término del contrato de arrendamiento que, repite esta Alzada, era a tiempo indeterminado, culminaba el día 01 de mayo del 2012, que el mismo no sería renovado, que empezaría desde la fecha en cuestión a regir la prórroga legal y que la sociedad mercantil demandada debía pagar durante el precitado lapso (del 01/05/2012 al 01/05/2014) un canon mensual de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00). Asimismo, se estableció en la precitada notificación que el contrato objeto de la presente demanda se tendría como a tiempo determinado, todo lo cual contraría evidentemente la naturaleza de indeterminado del cual ya gozaba el convenio en cuestión.
En el caso de autos, según se explicó anteriormente, la parte actora pretende el DESALOJO de un inmueble sobre el cual había celebrado un contrato de arrendamiento que se transformó en indeterminado, en virtud de la insolvencia por parte de la demandada respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses de mayo y junio del año 2012, lo cual hace necesario acotar el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que a continuación se transcribe:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…)”
En referencia a la figura arrendaticia referida, a saber, la prórroga legal, el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I”, estableció:
“No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia específica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.
La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.
La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.” (Negritas y subrayado de este Tribunal).
Entonces, en virtud de todo lo antes expuesto concluye quien aquí sentencia que no existiendo un contrato a tiempo determinado que prorrogar, sino por el contrario una relación arrendaticia que pasó a ser a tiempo indeterminado con anterioridad a la pretendida notificación que realizara por vía notarial la parte actora a la parte demandada y, por ende, no siendo aplicable el tantas veces referido artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la relación de inquilinato debatida, deviene en imposible para esta Juzgadora concluir en la existencia de una prórroga legal entre las partes, y en consecuencia, el aumento del canon de arrendamiento que, según los dichos de la parte actora, debían ser cancelados durante referida prórroga, canon éste aumentado, además, de forma unilateral y en contravención de lo acordado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado, según el cual “…las partes involucradas en el presente contrato, han acordado que cada doce (12) meses se hará revisión el monto a cancelar por concepto de arrendamiento, de acuerdo a la inflación para ese momento en el país, de acuerdo a los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela…”. Asimismo, expresa el contrato de marras en la cláusula tercera que “…El presente contrato, tendrá una duración de UN (01) AÑO FIJO, a partir del primero de mayo del dos mil seis (01/05/2006), hasta el primero de mayo del año dos mil siete (01/05/2007). En caso de prorroga (sic) o no continuación del presente contrato, las partes deben participarlo con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo…”, todo lo cual hace más que evidente que, llegada la fecha en cuestión, a saber, el 01 de mayo del año 2007, sin que se celebrara un nuevo contrato ni se hiciera la notificación respectiva del vencimiento del mismo y permaneciendo el arrendatario en posesión del inmueble, ocurrió la tácita reconducción y el contrato mutó de tiempo determinado a tiempo indeterminado, careciendo entonces de validez los efectos devenidos de la notificación notarial bajo estudio. Así se establece.
Se recuerda que los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable, es decir, lo que no tienen previsto prorroga alguna. Así pues, se desprende del tantas veces referido contrato de arrendamiento que establecida como fuera la duración del mismo por un (01) año fijo, no es menos cierto que no se estableció prorroga alguna convencional, sólo dejándose constancia que finalizado el lapso pactado, se notificaría la terminación de la relación arrendaticia o prórroga con 30 días de anticipación, lo cual se evidencia de autos no sucedió, teniendo así lugar la tácita reconducción, como quedó ya en marras establecido.
Así mismo, esta superioridad acoge el criterio sostenido por le extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 21 de abril del año 1981, que expresa: “…pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tienen establecido desde antiguo que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que lo constituyen analizados a la luz de la ley, atendidas a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado; y que, en su virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponden a los jueces…”, y tal como arribó el a quo y esta alzada a la indeterminación del contrato objeto de la causa incoada, lo hizo el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial y luego, en virtud de la apelación intentada, este Superior, mediante sendas sentencias de fechas 20/04/2010 y 21/10/2010 respectivamente, las cuales fueron valoradas positivamente en la recurrida como documentos públicos, valoración que mantiene este ad quem, ambas documentales promovidas por la parte demandada. Así se establece.
Trae también a los autos la parte actora las siguientes documentales:
4) Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de INVERSIONES RIKITOKI, C.A., debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 14 de mayo del 2007, quedando anotado bajo N° 30, Tomo 9-A, del año 2007, a partir de la cual se desprende el nombramiento como representante judicial del abogado JOSÉ OYOQUE GONZÁLEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 72.671.
5) Copia simple del documento del condominio del Centro Empresarial Jardine´s Plaza, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 15 de septiembre del 2005, quedando anotado bajo el N° 10, Protocolo Primero (1), Tomo Décimo Sexto (16), Trimestre Tercero (3) del año 2005, a partir del cual se desprende la conformación, metraje y linderos del referido Centro Empresarial.
6) Copia simple contentiva de “Comunicación Legal” N° 8790, de fecha 23 de abril de 2008, donde se publica el nombramiento del Representante Judicial de INVERSIONES RIKITOKI, C.A.
7) Copia simple de carta dirigida a la Dra. Carmen Cecilia Morantes S., Directora General de Inquilinato, adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, donde se hace entrega de cuarenta (40) copias del cartel dirigido a todos los inquilinos del Centro Empresarial Jardine´s Plaza, donde se le notifica que el inmueble de autos se encuentra exento de regulación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
8) Copia simple de publicación en el Diario Últimas Noticias, de fecha 17 de noviembre del 2011, mediante el cual se hace saber a través de un cartel de notificación de fecha 25 de octubre del 2011 a los arrendatarios de los locales que constituyen el Centro Empresarial JARDINE´S PLAZA, que la Dirección General de Inquilinato mediante Resolución N° 00014968, de fecha 16 de septiembre del 2011, acordó que el referido centro empresarial se encuentra exento de regulación, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Respecto a la valoración de las documentales referidas, aun evidenciándose que las mismas se circunscriben bien a instrumentos de carácter público, así como a aquellas de carácter público administrativo, esta alzada sin embargo advierte que las mismas nada aportan al mérito probatorio, circunscrito éste a la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada. Así se establece.
9) Documental donde aparece manuscrito, lo siguiente:
“AVISO IMPORTANTE:
PARA PAGAR NECESITO VENDER; PARA VENDER NECESITO QUE LOS SERVICIOS BÁSICOS (COMO EL ASCENSOR) FUNCIONEN, ES DECIR, PARA EXIGIR HAY QUE DAR TAMBIÉN.
JOYERÍA SAMUEL, C.A”

En la oportunidad de la valoración de la documental bajo estudio, el aquo estableció que la misma no aportaba valor probatorio alguno, arribando esta Alzada a la misma conclusión, por cuanto se trata de un documento privado, carente de firmas y que además nada tiene que ver con el hecho controvertido.
10) Facturas Nros. 00-1501, 00-1544, 2501 y 2544, emitidas por el Centro Empresarial JARDINE´S PLAZA, C.A., a la Empresa Samuel C.A., por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), por concepto de alquiler correspondiente al mes de mayo y junio 2012, más IVA, por la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), alcanzando la suma de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (16.800,00), y
11) Facturas y envíos de fechas 18/06/2012 y 11/07/2012 respectivamente, remitidos a través de Instituto Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) por el ciudadano ELIO RAMÓN JARDINE´S DOMÍNGUEZ, a la arrendataria, sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., en su carácter de arrendataria.
Respecto a las anteriores documentales el aquo, muy acertadamente estableció que en virtud del Principio de Alteridad de la Prueba, de conformidad con el cual nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión con la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio en cuestión, esta Alzada, conteste al criterio expresado en la recurrida, declara que las mismas carecen de valor probatorio. Así se establece.
Finalmente, promovidas como fueran por la parte actora testimoniales, rendidas por las ciudadanas DOMINGA ROSA PÉREZ Y YANEIDA ZULAY HERRERA HERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.1925.528 y V-6.920.318, el A quo dejó constancia en la recurrida de lo que sigue:
“…dichos testigos fueron contestes al afirmar que ambas son empleadas de la parte demandada INVERSIONES RIKITOKI, C.A., según se desprende de las repreguntas cuarta y quinta respectivamente, cuyo contenido es del tenor siguiente:
'CUARTA: Diga el cargo que tiene en inversiones Rikitoki (sic) CONTESTÓ: 'Asistente Administrativo'. Quinta: ¿Qué cargo ocupa usted, en el Centro Empresarial Jardine´s Plaza?? (sic) CONTESTÓ: 'Yo trabajo del área de la administración, asistente administrativo, encargándome de adjudicar los locales, de atender a las personas cuando vienes a alquilar y atendiendo el área de condominio como asistente.'”
En este sentido, comprueba esta superioridad de las actas procesales que corren insertas a los folios cuatrocientos sesenta (460) al cuatrocientos sesenta y cuatro (464) de la Pieza I de autos, que ambas testigos expusieron laborar para la parte actora.
Sin embargo de la lectura de las mismas tampoco se desprende mérito alguno destinado a probar la veracidad de los hechos debatidos en la presente causa, razón por la cual quien sentencia no les otorga valor probatorio alguno. Así se establece.
Ahora bien, aun cuando ha logrado determinarse en autos la ineficacia legal de efectos la notificación realizada por el actor respecto a la terminación del trámite, así como la invalidez de la fijación de un canon de arrendamiento bajo el declarado auténtico documento, no es menos cierto que la parte actora alega que demanda en desalojo a la parte demandada por la falta de pago de dos (02) mensualidades arrendaticias consecutivas, a saber, los meses de mayo y junio del 2012, cuya demostración de cumplimiento de cancelación puntual persiste aun en cabeza de la demandada
Por su parte alega la demandada que habiendo permanecido en posesión del inmueble, ha cumplido bien y fielmente con su obligación como arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento respectivo y señalado en contrato de arrendamiento, obligación ésta que ha venido llevando a cabo ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, llevado bajo el Expediente de Consignaciones signado con el N° 4994, nomenclatura de ese Tribunal, siendo el mismo aperturado por solicitud de la ciudadana GILDA GIAMUNDO, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de éste domicilio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.500, en nombre y descargo de la ciudadana HEIDY CAROLINA GARCÍA ROMERO, en autos identificado, en su carácter de Directora Gerente de JOYERÍA SAMUEL C.A., a fin de consignar los cánones de arrendamientos de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 29, ubicado en el piso tres (03) del Centro Comercial “Jardine´s Plaza”, situado en la Dirección de autos en virtud del contrato de arrendamiento que celebrara con el ciudadano ELIO RAMÓN JARDINE DOMÍNGUEZ por cuanto, según sus dichos, el ciudadano arriba referido desde hacía un tiempo había presentado problemas para recibirle el canon de arrendamiento, no pudiendo localizarlo para cancelar el canon correspondiente al mes de noviembre del 2007.
De la revisión de las copias certificas referidas, corriente a los folios 17 y 18 de la Pieza I, respectivamente se encuentran insertos recibos de pago de las consignaciones correspondientes a los meses de mayo y junio. Así, respecto al recibo del mes de mayo deja esta sentenciadora constancia que la demandada consignó el pago de rigor en fecha 24 de mayo de 2012. Asimismo, se evidencia del recibo de pago del mes de junio del 2012, que el mismo fue cancelado en fecha 26 de mayo del 2012.
Las documentales antes descritas son de carácter evidentemente público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por emanar de funcionario competente a tal fin, razón por la cual, se aprecia todo el valor probatorio que de las mismas se desprende por cuanto permiten establecer que el demandado realizaba cancelaciones arrendaticias a favor del ciudadano ELIO RAMÓN JARDINE DOMÍNGUEZ, accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., dueña a su vez de el Centro Empresarial JARDINE´S PLAZA. Así se establece.
Sin embargo, se desprende a partir de los referidos recibos de consignaciones, que los meses demandados como insolutos, a saber, mayo y junio del 2012, fueron consignados fuera del lapso de los primeros cinco (05) días del mes que de manera convencional establecieron las partes en la cláusula segunda del contrato debatido.
Sobre el tiempo para la consignación, la más autorizada de las doctrinas, afirma:
“La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada…omisis…Se trata exclusivamente de un 'tiempo legal', debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El 'tiempo para la consignación puede diferir del 'tiempo previsto en el contrato' para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un 'plazo de gracia extra procesal' en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en “mora debitoris” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, Pag.456.)
Ahora bien, Las sumas arriba descritas corresponden a las consignaciones que van desde el mes de noviembre del año 2007 al mes de mayo del año 2014, habiendo demandado la parte accionante como insolutos los meses de mayo y junio del 2012, quedando establecido en el escrito libelar que, de conformidad con lo pactado en el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes, la arrendataria debía pagar “…en mensualidades adelantadas; o sea, dentro de los primeros cinco (05) días al comienzo de cada mes…”, especificándose así la fecha para el pago.
En este sentido, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Por otra parte, el artículo 53 eiusdem establece:
“Artículo 53. Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación…”
Respecto a la aplicación del dispositivo señalado, nuestro Máximo Tribunal señaló:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
(…)
los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que 'el vencimiento de la mensualidad' a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05-02-09, EXp. 07-1731).” (Subrayado y negritas de esta Alzada).
Así las cosas, habiéndose pactado de forma convencional una fecha específica de pago de los cánones de arrendamiento, debiendo las mismas ser canceladas en el domicilio del arrendador los primeros cinco (05) días de cada mes, debe asumir este sentenciador que los pagos se entenderán por tempestivamente realizados cuando sean efectuados contados como sean quince (15) días luego del último día de los cinco (05) días otorgados de forma convencional por las partes al momento de contratar, es decir, la consignación de conformidad con la ley y jurisprudencia arriba parcialmente transcrita debía ser consignadas a efectos de considerarse tempestiva dentro de los primeros veinte (20) días de cada mes que pretende cancelar. Entonces, de la revisión de autos se desprende que los meses que fueron cancelados por la demandada fuera del lapso arriba señalado, corresponden a los meses de mayo y junio del 2012, habiendo sido consignados en fecha 24 de mayo y 26 de junio, respectivamente.
En este mismo orden de ideas, esta Juzgadora considera que, al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió en cancelar dos (02) meses consecutivos de los cánones de arrendamiento dentro del período tempestivo, según se concluyó del análisis de los recibos de consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2012, meses estos demandados como insolutos por la parte actora, es por lo que habiéndose cumplido el segundo de los requisitos de procedencia de la demanda, llega esta sentenciadora a la misma conclusión alcanzada por el a quo respecto a la procedencia de la acción de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., contra la sociedad mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., mas difiere en el razonamiento planteado por éste por cuanto, tal como quedó suficientemente establecido, los cánones de arrendamiento que debía oportunamente cancelar el demandado se circunscribían a lo efectivamente pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula segunda, correspondiente a la cantidad de NOVECIENTOS VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON 44/100 (Bs. 923.541,44), razón por la cual es forzoso para quien aquí sentencia declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado PEDRO RAMÓN ÁLVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.473, en fecha 13 de agosto contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha once (11) de agosto del 2014 y así quedará establecido en la dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
En virtud de lo antes expuesto, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la apelación planteada en fecha 13 de agosto de 2014, por el abogado PEDRO RAMÓN ÁLVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.473, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal, en fecha 11 de agosto de 2014, en el juicio que por DESALOJO, incoaran la Sociedad Mercantil INVERSIONES RIKITOKI, C.A., contra la Sociedad Mercantil JOYERÍA SAMUEL, C.A., ampliamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión, en consecuencia, se CONFIRMA con diferente motivación la decisión dictada por el referido Tribunal, y se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dictada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en Maiquetía, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014).
LA JUEZA SUPERIOR,
DRA. MARIA CAROLINA MARIOTTO ORTIZ.
LA SECRETARIA,
Abg. MARYSABEL BOCARANDA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:30 p.m.).
LA SECRETARIA,
Abg. MARYSABEL BOCARANDA

MCMO/MB/yg.-