TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, veintitrés (23) de septiembre del 2014.-
Año 204º y 155º
DEMANDANTE: ALVARO MESTRE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MESTRE Y MARÍA LUCILA HERNÁNDEZ MARÍN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.060.470, V-11.063.961 y V-1.168.961, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 72.089.
DEMANDADA: JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.221.282.
APODERADA JUDICIAL: MAIRIM ARVELO DE MONROY, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.623.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).
ASUNTO: WP12-R-2014-000021.
ANTECEDENTES
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue remitida a esta superioridad expediente signado con el N° WN11-V-2012-000086, proveniente del Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 31 de julio del 2014 por la representación judicial de la parte demandada, abogada MAIRIM ARVELO DE MONROY, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.623, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 30 de julio de 2014, mediante la cual declaró SIN LUGAR la OPOSICIÓN A LA ENTREGA MATERIAL, interpuesta por la parte demandada.
En fecha 08 de agosto de 2014, esta Alzada dio por recibido el asunto N° WN11-V-2012-000086, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de conformidad con lo establecido en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para dictar sentencia, conforme lo establece el artículo 893 eiusdem.
En el día de hoy, veintitrés (23) de septiembre de 2014, esta Alzada, vencido como se encuentra el término para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el auto dictado en fecha 08 de agosto del 2014, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, observa:
PUNTO PREVIO
De la Competencia.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogada MAIRIM ARVELO DE MONROY, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.623, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal de Municipio en fecha 30 de julio de 2014, mediante la cual declaró SIN LUGAR la OPOSICIÓN A LA ENTREGA MATERIAL, interpuesta por la parte demandada, y ASÍ SE DECLARA.
Establecida la competencia de este Tribunal Superior, pasa a decidir la presente apelación en los siguientes términos:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
En fecha catorce (14) de mayo del 2014, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia interlocutoria, de la cual detallamos lo siguiente:
“(…)
Así pues se evidencia de autos que habiéndose incoado la presente demanda por DESALOJO y antes de arribar la misma a sentencia, las partes decidieron de mutuo acuerdo y debidamente representados por apoderados judiciales respectivos, celebrar acuerdo transaccional, mediante el cual efectuaron mutuas concesiones, dejando plasmado en dicha convención que la parte demandada seguiría en ocupación temporal del inmueble, previo pago de cuotas que pertenecían a un monto único establecido en la cláusula segunda, más se vería obligado a desocupar el inmueble destinado a establecimiento comercial sin poder alegar prórroga alguna, pues había renunciado a la misma.
(…)
En tal sentido, es de destacar que según el principio de autonomía de la voluntad, las partes son libres para celebrar cualquier acuerdo de disposición de aquellos derechos sobre los cuales no esté interesado el orden público y las buenas costumbres. En base a ello, pueden establecer convenios para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, tal como lo prevé el artículo 1.133 del Código Civil.
Por ello, si bien de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 del Decreto, con Rango Valor y Fuerza de ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, actualmente derogado mas vigente al momento de celebrarse la precitada transacción y, por ende, indispensable para la elaboración de acuerdos en el momento ya señalado de forma judicial o extrajudicial, los derechos establecidos a favor del arrendatario son irrenunciables, tal disposición legal no comprende un principio absoluto, pues como se ha dicho la prórroga legal, por ejemplo, es irrenunciable para el arrendador pero potestativa para el arrendatario, quien a pesar de haber sido establecida a su favor, puede renunciar a ella o limitarla.
En este sentido, el artículo 38 de la precitada normativa, establecía en su artículo 38:

“Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…” (Subrayados y negritas del Tribunal).

Así pues, en virtud de lo anterior, puede efectivamente concluirse que siendo la prórroga legal un derecho potestativo para el arrendatario y por lo tanto de carácter renunciable para éste, difícilmente podría encontrarse dentro de aquellos derechos indisponibles a los que se refería el artículo 7 de la precitada ley arrendaticia, por lo que, habiéndose pactado con tal convenio el fenecimiento o extinción de la relación arrendaticia que alguna vez existió entre las partes, y puesto que ante la inexistencia del contrato la parte demandada no se encontraba ya en posesión del inmueble en su carácter de arrendatario sino en virtud de una ocupación temporal acordada por las partes, aun no existiendo prórroga legal sin contrato y por cuanto la parte había renunciado a la misma de forma expresa, igualmente deviene en imposible la tácita reconducción alegada por la parte accionada. Así se decide.
(…)

Así las cosas, habiendo las partes celebrado el tantas veces referido acuerdo transaccional sin enervar la disposición jurídica establecida en el artículo 7 de la ya precitada ley de arrendamientos (hoy derogada), y por lo tanto no disponiendo en tal convenio de derechos irrenunciables o de carácter de orden público, habiendo manifestado plenamente su voluntad y no encontrándose coaccionados a hacerlo, y finalmente, encontrándose la transacción en cuestión debidamente homologada por este Tribunal, es por lo que quien aquí sentencia deberá desestimar la presente oposición. Así se decide.”
Por su parte, la parte actora y recurrente, dejó sentado acerca de su fundamento para oponerse a la entrega material en virtud del acuerdo transaccional celebrado entre su representado y la parte actora, lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, en fecha siete (07) de mayo del presente año el Abogado GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 72089, actuando en representación de los ciudadanos ALVARO MESTRE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MESTRE HERNÁNDEZ Y MARÍA LUCILA HERNÁNDEZ MARIN parte actora en el presente juicio, solicitó se procediera a la EJECUCIÓN FORZOZA (sic) de la Transacción y consecuentemente el DESALOJO del local ocupado por mi representado JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN, invocando las Cláusulas Tercera y Cuarta del acuerdo transaccional, alegando lo siguiente:

'…… (sic) el demandado, llegado el día 31/07/13, omitió proceder a la desocupación del local y actualmente lo ocupa, a pesar de los compromisos asumidos en tal acuerdo, según los cuales, de conformidad con las cláusulas invocadas, debía entregar el inmueble libre de personas y bienes, pero ha omitido hacerlo……(sic)'

En tal virtud, también es bueno destacar que mi poderdante JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN, desde el momento que se suscribió la transacción tal como fue acordado, ha venido cancelando mensualmente los montos establecidos en los cánones de arrendamiento a través de depósitos bancarios en la cuenta que fue fijada para tal respecto, signada con el N° 01160033610005415578 en el Banco Occidental de Descuento (BOD), perteneciente a GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, titular de la Cédula de Identidad N° 11.117.196, cuyos depósitos y recibos anexo al presente escrito…
Por consiguiente, en vista de que mi representado JORGE CELSO MARTINEZ (sic) LEON (sic) ha venido ininterrumpidamente desde el día en que se suscribió la transacción hasta la presente fecha cancelando el canon de arrendamiento establecido a satisfacción de la parte actora Arrendadores (sic) ALVARO MESTRE HERNANDEZ (sic), JUAN CARLOS MESTRE HERNANDEZ (sic) y MARIA (sic) LUCILA HERNANDEZ (sic) MARIN (sic) y evidentemente está ocupando el inmueble con el carácter de arrendatario tal como lo ha señalado el apoderado actor en su solicitud de Ejecución Forzosa, tenemos que en la presente causa a operado indefectiblemente la TACITA (sic) RECONDUCCION (sic).

(…)
Un último punto a destacar es que si bien es cierto que en la presente causa se suscribió Transacción entre las partes, en la cual se establecieron parámetros específicos, transcurridos los lapsos previstos, mi representado, JORGE CELSO MARTINEZ (sic) LEON (sic) con su carácter de ARRENDATARIO ha seguido ocupando el inmueble objeto de esta demanda, con el consentimiento de los ARRENDADORES ciudadanos ALVARO MESTRE HERNANDEZ (sic), JUAN CARLOS MESTRE HERNANDEZ (sic) y MARIA (sic) LUCILA HERNANDEZ (sic) MARIN (sic) y ha venido cancelando puntualmente el canon de arrendamiento hasta la presente fecha a la total y entera satisfacción de los arrendadores, por lo que existiendo el consentimiento y la ocupación dan como resultado la TACITA (sic) RECONDUCCION (sic).

Por lo que consecuencialmente, debe ser declarada CON LUGAR LA OPOSICION (sic) A LA ENTREGA.”

Observa esta sentenciadora a partir de los dichos de la recurrente que pretende la suspensión de la ejecución en el presente juicio por DESALOJO en virtud de haberse producido, a su entender, la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que suscribiera su representado con la parte actora, pues su mandante ha permanecido en ocupación del inmueble arrendado, constituido por un local comercial, y asimismo, ha cumplido con cancelar los respectivos cánones de arrendamiento.
Ante la oposición a la entrega material interpuesta por la parte demandada, el A quo procedió a aperturar la incidencia a la que se contrae el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, decidiendo dentro de los tres (3) de despacho siguientes, tal como ordena la precitada disposición normativa, no considerando pertinente la apertura de la articulación probatoria contenida en el referido artículo, a todas luces potestativa, y declarando SIN LUGAR la oposición planteada bajo los términos arriba parcialmente transcritos.
Ahora bien, observa esta Alzada a partir de las actas procesales que componen el presente asunto, así como de los dichos de ambas partes, que éstas celebraron un acuerdo transaccional en fecha 26 de julio de 2012, el cual fue debidamente homologado por el A quo en fecha 30 de julio del 2012.
Se permite esta Superioridad transcribir, en resumen, los términos de la precitada transacción, a partir de la cual los suscribientes pactaron, lo que sigue:
“ (…)
SEGUNDA: 'LAS PARTES' haciendo recíprocas concesiones respecto a la pretensión de desalojo de la presente causa; convienen en que el desalojo del inmueble de marras, se producirá el día miércoles treinta y uno (31) de julio de 2.013, obligándose 'EL DEMANDADO' a pagar a cambio de su permanencia temporal, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 52.000,00), las cuales pagará en trece (13) cuotas mensuales consecutivas, de CUATRO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 4.000,00) cada una de ellas, causadas por dicha permanencia desde el presente mes de julio de 2.012, hasta el mes de julio de 2.013, siendo que los pagos operarán cada treinta (30) días por mes vencido, comenzando a pagar 'EL DEMADADO' la cuota correspondiente el mes de julio de 2.012, dentro del lapso de los cinco (5) primeros días hábiles del mes de agosto de 2.012, y así sucesivamente hasta el mes de julio de 2.013
(…)
CUARTA: 'EL DEMANDADO' declara libre de coacción o apremio, que renuncia irrevocablemente a cualquier derecho en virtud a la relación arrendaticia que hoy se extingue en virtud de la presente transacción, que mantuvo con los propietarios, sus causantes o sus mandantes, por lo que no podrá alegar ninguna prorroga legal para prolongar su permanencia temporal en el inmueble de marras, o posesión precaria del mismo, con posterioridad al día miércoles treinta y uno (31) de julio de 2.013, cuando procederá a desocupar voluntariamente el mismo.” (Negritas y subrayados de esta Alzada).
Así pues, de la parcial transcripción del acuerdo transaccional que suscribieran los demandantes con el demandado se desprende claramente que no sólo el ciudadano JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN permanecería en el inmueble hasta el 31 de julio del 2013, previo pago de las cantidades ya especificadas por su ocupación temporal, sino que el contrato de arrendamiento a partir del cual nació su relación locaticia, quedaría extinguida desde el día en el cual fue celebrada la transacción tantas veces referida, a saber, en fecha 26 de julio del 2012.
Ahora bien, respecto a la figura jurídica de marras cabe acotar la naturaleza y alcance de la misma a fin de determinar si los términos a los cuales arribaron las partes son legales y por ende, de obligatorio cumplimiento para los suscribientes.
Al respecto, establece el artículo 1.713, lo siguiente:
“Artículo 1.713.- La Transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litio eventual.”
Por su parte, establece el artículo 1.714 eiusdem:
“Artículo 1.714.- Para Transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.”
En este sentido, a fin de ahondar en las disposiciones arriba transcritas, el autor patrio NERIO PERERA PLANAS, en su Obra “CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO” (páginas 1005 al 1007), refirió, a partir de criterios jurisprudenciales de nuestro máximo órgano de justicia, lo que sigue:
“Como bien lo asienta el juzgado a quo, aun cuando las partes han venido calificando como convenimiento el escrito de 27-11-58, la verdad es que la calificación que le corresponde es la transacción, puesto que en el mencionado escrito aparecen concretados los elementos constitutivos de dicha figura jurídica, cuales son, de acuerdo con el Art. 1.713, existencia de un litigio (lo que confiere la naturaleza de transacción judicial) intención de poner fin al mismo y el otorgamiento de recíprocas concesiones. Ahora bien, siendo la transacción, a la vez, una sentencia que las partes se dictan y un contrato que requiere interpretación, cabe observar: cuando se trata de transacciones judiciales como la que ha originado este procedimiento, la interpretación ha de ser accidental, vale decir, que no sería procedente remitir a las partes a un litigio ordinario sobre algo acerca de lo cual existe la cosa juzgada resultante del mismo instrumento transaccional. En otras palabras, el fallo que las partes se dictaron se hizo irrevocablemente firme en sus conclusiones, esto es, se transformó en una presunción juris et de jure, la misma que constituye lo esencial de la cosa juzgada que se produce mediante decisión judicial. Y en cuanto a la ventilación en estrados de este tipo de transacciones, cuando no se cuestione su validez, lo intrínseco de ellas, sino el cumplimiento de cláusulas, como es el caso, procede la actuación tal como se ha planteado, o sea, en ejecución de sentencia. Esta ejecución suele admitirse en todos los casos de cosa juzgada material, la cual surge como un aspecto particular de la cualidad de la sentencia, ya no como acto procesal que se halle precluído en el documento mismo de transacción al poner fin al litigio, sino como cuestión de contenido inmutable, previsto en las cláusulas contractuales para la hipótesis de que fuesen incumplidas las obligaciones asumidas en ellas.” (Subrayado y negritas del Tribunal)
Continúa el autor en referencia:
“Conceptúa este juzgador conveniente significar que no se encuentra la repugnancia que el mismo apoderado apelante pretende entre transacción proyectada a que alude el citado Art. 1.713 y la materia de divorcio en la cual está interesado el orden público, porque aparte de que en esa materia es donde con mayor frecuencia se acude a los arreglos entre los litigantes, como lo prueba la parte especial del procedimiento que la regula, hay que tener en cuenta que la transacción inadmisible es la que envuelve renuncia o relajamiento de las disposiciones en que están interesadas el orden público o las buenas costumbres.”
Por otra parte, establece el artículo 1.718 del Código Civil:
“Artículo 1.718.- La Transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa Juzgada.”
En referencia al artículo anteriormente señalado, expresa el autor de marras, lo que sigue:
“La transacción es un sustitutivo de la sentencia judicial, equiparada por el Art. 1.718 a una sentencia firme, ya que ello equivale el atribuirle autoridad de cosa juzgada y por lo tanto, sólo puede ser atacada por nulidad, produciendo la recisión de lo convenido mediante las causas que extraordinariamente, determinen el recurso de revisión de las sentencias firmes.”
Así pues, de conformidad con los criterios jurisprudenciales y doctrinarios ut supra referidos, puede concluir esta Alzada que, en efecto, el lapso de tiempo durante el cual el demandado permaneció en ocupación del inmueble no fue más que una ocupación derivada del cumplimiento de las cláusulas y términos acordados en el acuerdo transaccional, y no de la existencia de un contrato de arrendamiento cuya extinción claramente se estableció en el medio de autocomposición procesal, que no sólo le puso fin a la relación arrendaticia sino al propio procedimiento, persistiendo sólo la ejecución del mismo, supeditada a la ejecución de la transacción, y la cual a su vez se contrae a la entrega material del inmueble constituido por un local comercial y que hasta el momento se encuentra en posesión del demandado, posesión ésta que si bien sí se produce con anuencia de los que en algún momento fueron los arrendadores de la parte demandada, se hace, tal cual se permite evidenciar de los recibos de pago así como de los vouchers de depósito que rielan en los autos que van desde el folio once (11) al folio cincuenta y nueve (59) de las actas procesales que componen el presente asunto.
En este mismo sentido, el primer recibo que dio lugar al formal cumplimiento de la obligación contraída por las partes mediante la transacción celebrada, se encuentra en los siguientes términos:
“(…)
Caracas; treinta y uno (31) de julio de 2.012.
Sr. JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN.
Saludándole cordialmente, sirva la presente a los efectos de presentarle una comunicación orientada al cumplimiento de los términos de la decisión de homologación impartida por la Juez Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, sobre nuestra transacción presentada en fecha veintiséis (26) de julio de 2.012, recaída en el expediente N° 2012-1654.
Dicho acuerdo transaccional en su cláusula segunda, refiere que usted procederá al pago de 'la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 52.000,00), los cuales pagará en trece (13) cuotas mensuales y consecutivas, de CUATRO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 4.000,00) cada una de ella (sic)' y en este sentido, también allí se establece lo siguiente:
'(…) los pagos de tales cuotas se realizarán mediante depósitos o transferencias electrónicas hechas a cuentas bancarias que al efecto indique el ciudadano GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, (…) quien extenderá formal 'Recibo' como prueba de cada uno de dichos pagos, en nombre de 'LA PARTE DEMANDANTE'. 'EL DEMANDADO' consignará mensualmente en el expediente de la causa tales recibos en señal de perfeccionamiento del cumplimiento de sus obligaciones'. (Negrillas (sic) nuestras).
Conforme a lo anterior, procedemos a indicar que los pagos de las cuotas ya identificadas, deben hacerse en la institución financiera denominada 'BOD-CORP BANCA', en la Cuenta Corriente N° 0116-0033-61-0005415578, que fue abierta originalmente en el Banco Occidental de Descuento (B.O.D), perteneciente a GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, portador de la cédula de identidad N° V-11.117.196.
Sin más que hacer referencia (sic) y esperando sus comentarios, se despiden de Uds.”
Así las cosas queda por determinar, si la materia sometida al acuerdo transaccional celebrado entre las partes y luego homologado por el Tribunal Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial era disponible o, por el contrario, materia de orden público, tal como indica la parte demandada al establecer que eran objeto de tal convenio de autocomposición procesal, derechos indisponibles.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expresó en sentencia del 06 de julio de 2001, expediente Nº 00-2452, lo que parcialmente se transcribe:
“La transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil- la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente- tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto al auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello- dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento.
Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de la apelación, siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal, ergo, a la incapacidad de las partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia transigida. Empero lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que confirmado el auto de homologación por el Juez de Alzada, la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad…”.(Subrayados y negritas del Tribunal).
Como se evidencia de autos, no ha sido objeto del presente recurso de apelación la falta de capacidad de las partes para transigir en el proceso de DESALOJO desarrollado ante el referido tribunal municipal, sino que lo es, tal como lo expresa la parte demandada en su escrito de oposición, previa mención y transcripción del contenido del artículo 7 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual los derechos contenidos en esa ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, el que “… Este es un elemento de suma importancia para la materia Inquilinaria, por cuanto nos destaca que por tratarse de normas de ORDEN PÚBLICO, las mismas son irrenunciables y sería nulo cualquier pacto entre las partes que menoscabe los derechos que otorga la ley…”, siendo entonces el asunto al cual se contrae el recurrente, la disponibilidad de la materia sometida al acuerdo transaccional celebrado, en este caso, la relación arrendaticia mantenida entre los ciudadanos ALVARO MESTRE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MESTRE Y MARÍA LUCILA HERNÁNDEZ MARÍN y el ciudadanos JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN, su extinción, así como la renuncia de cualquier derecho de prórroga legal producto de la ocupación temporal del local comercial arrendado.
Del mismo tenor es el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, cuando establece:
“Artículo 256.- Las partes pueden terminar un proceso pendiente, mediante transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre las materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.” (Subrayado y negritas del Tribunal).

Respecto a la aplicación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de septiembre del 2004, expediente N°AA20-C-2003-000045, caso MARÍA TERESA GERARDI DE DÍAZ contra ELISENDA RODRÍGUEZ GARCÍA, con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VÉLEZ, lo que sigue:
“Acusa el formalizante que en aplicación del contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el ad quem debió abstenerse de otorgar homologación a la transacción celebrada en razón de que los derechos concedidos a los arrendatarios son de carácter irrenunciable, que al hacerlo interpretó erradamente el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil que establece que el juez no deberá homologar transacciones sobre materias en las que estas estén prohibidas.
Para decidir, la Sala observa:
Si bien el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la irrenunciabilidad de los derechos otorgados en ella a los arrendatarios, no es menos cierto que el precepto se violentaría si al inicio de la relación arrendaticia se establecieran en el documento contentivo del contrato condiciones que reflejaran la intención de obviar la invulnerabilidad de los derechos en comentario.
Ahora bien, una vez concluida la relación contractual, lo que efectivamente ocurrió en el sub iudice y así lo estableció la recurrida, en razón de la expiración del término convenido en el contrato, no existe impedimento alguno para que los contratantes, a fin de poner fin al litigio que surge por evidentes diferencias entre aquellos, lleguen a otorgarse concesiones recíprocas y resuelvan, con base a ellas, celebrar actos de autocomposición procesal. En este estado de las cosas, no existe el peligro de que se violente la voluntad protectora del legislador, pues ya no hay contrato, la relación feneció y el arrendatario al momento de suscribir la transacción, conocía los términos de la misma.”

Así pues la jurisprudencia in comento y arriba parcialmente transcrita es bastante clara al establecer que, respecto al artículo 7 de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la violación de tal disposición se daría si al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, una de las partes o ambas renunciaran a los derechos señalados en el precitado cuerpo normativo, lo cual no constituye el caso específico de autos, según el cual se desprende que, una vez intentado el proceso de DESALOJO de ley, las partes, de mutuo acuerdo y realizando recíprocas concesiones, deciden transar, dando fin a la relación locataria que los unía y pactando, asimismo, una ocupación temporal que en modo alguno podría esgrimir el demandado como generador de derecho de prórroga legal y muchísimo menos, de tácita reconducción. Así se establece.
Ahora bien, en relación al contenido material del acto de autocomposición procesal suscrito por las partes, se observa que la voluntad de los litigantes estuvo dirigida a lograr la conclusión del proceso a través de concesiones recíprocas, mediante la extinción del Contrato de Arrendamiento, el pago de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 52.000,00), en cuotas de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) y la desocupación del inmueble en fecha treinta y uno (31) de julio del 2013, fijando así un lapso especial para la entrega del inmueble con las modalidades contempladas al efecto. Asimismo, se estableció que las partes nada tendrían que reclamarse por ningún motivo o concepto derivado de la relación arrendaticia, con vista a la extensión de la permanencia del arrendatario dentro del inmueble.
En este sentido, el a quo procedió en fecha 30 de julio del 2012 a homologar la transacción de autos, en virtud que en el caso que nos ocupa, tal como observa también esta Superioridad, se cumple con los presupuestos legales exigidos en los artículos 1.713 del Código Civil y 256 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que las partes han compuesto la litis mediante “las recíprocas concesiones”, al establecer nuevas condiciones para la entrega del inmueble, a pesar de la extinción del vínculo arrendaticio (constitutiva de derecho) y estando las partes debidamente representadas o asistidas por los profesionales de derecho respectivos. En síntesis, se observa que en el caso de marras se encuentran presentes los elementos constitutivos de la Transacción, como son el “subjetivo” (animus transigendi), y el “objetivo” (concesiones recíprocas), las cuales, además pertenecían a materia perfectamente disponible.
Por otra parte, no puede dejar de observar esta Alzada que corre inserto al folio cincuenta y cinco (55) de autos, recibo de pago otorgado en fecha 01 de julio del 2012, en los siguientes términos:
“(…)
Caracas; primero (01) de julio de 2.013.
RECIBO DE PAGO
POR Bs. 8.000,00
Cuotas 12 y 13
Y 13/13.
Quien suscribe, GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, portador de la cédula de identidad N° V-11.117.196, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo el número 72.089, actuando con el carácter de apoderado de los ciudadanos ALVARO MESTRE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MESTRE y MARÍA LUCILA HERNÁNDEZ MARÍN, venezolanos, portadores de las cédulas de identidad Nros. V-11.060.470, V-11.063.961 y V-1.168.582, respectivamente, en su condición de propietarios y administradores generales (los dos primeros indicados), y usufructuaria vitalicia y administradora del canon de arrendamiento del inmueble constituido por el terreno y las bienhechurías del local comercial de 182,00 mts2 denominado Galpón N° 1, ubicado en la calle 5 de la Urbanización Balneario, Catia La Mar, Estado Vargas…Omissis…por medio del presente instrumento declaro que he recibido la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 8.000,00), del ciudadano JORGE CESLO MARTÍNE LEÓN, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-6.221.282, quien actualmente ocupa dicho inmueble, por concepto de PERMANECIA TEMPORAL, relacionada con la TRANSACCIÓN JUDICIAL celebrada en el expediente N° 2012-1654, cursante en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas presentada en fecha veintiséis (26) de julio del 2.012, debidamente homologada en fecha treinta (30) de julio de 2.012, en cuya cláusula segunda, refiere que dicho ciudadano procederá al pago de 'la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 52.000,00), los cuales pagará en trece (13) cuotas mensuales y consecutivas, de CUATRO MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 4.000,00) cada una de ellas' y en ese sentido, también allí se establece la obligación de expedir el presunto recibo, en los recibos siguientes:
' SEGUNDA: 'LAS PARTES' haciendo recíprocas concesiones respecto a la pretensión de desalojo de la presente causa; convienen en que el desalojo del inmueble de marras, se producirá el día miércoles treinta y uno (31) de julio de 2.013, obligándose 'EL DEMANDADO' a pagar a cambio de su permanencia temporal, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 52.000,00), las cuales pagará en trece (13) cuotas mensuales consecutivas, de CUATRO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 4.000,00) cada una de ellas, causadas por dicha permanencia desde el presente mes de julio de 2.012, hasta el mes de julio de 2.013, siendo que los pagos operarán cada treinta (30) días por mes vencido, comenzando a pagar 'EL DEMADADO' la cuota correspondiente el mes de julio de 2.012, dentro del lapso de los cinco (5) primeros días hábiles del mes de agosto de 2.012, y así sucesivamente hasta el mes de julio de 2.013, cuando dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de dicho mes pagará tanto la cuota correspondiente al mes de junio de 2.013, como la cuota correspondiente al mes de julio del 2.013, por lo que en tal oportunidad pagará las dos últimas cuotas para totalizar OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 8.000,00) que pagará dentro del lapso. En el lapso comprendido entre los días 08/07/13 y 12/07/12 'LA PARTE DEMANDANTE' otorgará el correspondiente finiquito a 'EL DEMANDADO' sobre las cuotas en referencia, si para entonces hubiese cumplido con el pago total de las mismas. Los pagos de tales cuotas se realizarán mediante depósitos o transferencias electrónicas hechas a cuentas bancarias que al efecto indique el ciudadano GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, ya identificado, quien extenderá formal 'Recibo' como prueba de cada uno de dichos pagos, en nombre de 'LA PARTE DEMANDANTE'. 'EL DEMANDADO' consignará mensualmente en el expediente de la causa tales recibos en señal del perfeccionamiento del cumplimiento de las obligaciones. La falta de pago de cualquier obligación por parte de 'EL DEMANDADO', dará lugar a la ejecución del presente acuerdo transaccional, vista su eficacia de cosa juzgada derivada de la correspondiente homologación, por lo cual procederá el desalojo inmediato de 'EL DEMANDADO' del inmueble que nos ocupa, a su costo.' (cursivas nuestras)
Tal monto ha sido pagado mediante depósito bancario por dicha cantidad, hecho a la Cuenta Corriente N° 0116-0033-61-0005415578, que fue abierta originalmente en el Banco Occidental de Descuento (B.O.D), perteneciente a quien suscribe, por lo cual ha sido satisfecho en su totalidad y a mi cabal y entera satisfacción, el pago en cumplimiento de la duodécima y decimotercera (12ma y 13ra) cuotas del total de trece (13) cuotas pactadas al efecto, correspondiente a los meses de junio y julio de 2.013; por lo cual dicho ciudadano no queda a deber nada por dicho concepto, en virtud de lo cual le otorgo formal finiquito sobre la cuota.”(Subrayado y negritas de este Tribunal).

Así, se evidencia de autos que en fecha 01 de julio del 2014, la parte demandada cumplió con lo pactado en el acuerdo transaccional celebrado con la parte actora, procediendo a cancelar hasta la última de las cuotas establecidas en el mismo y otorgando los accionantes, como bien se lee del recibo en marras transcrito, el más amplio finiquito de las obligaciones acordadas en la transacción.
En efecto, y tal como reconoce la parte actora en su escrito de contestación de la incidencia abierta ante el a quo: “… el demandado ejecutó todo este tiempo el resto de sus obligaciones pagando oportunamente las cantidades mensuales allí establecidas, cuestión que se demuestra al ser un hecho no controvertido, no habiendo reclamado esta representación la falta de pago, sino que nos limitamos a pedir el desalojo, que es lo único incumplido hasta ahora, cuestión que debe subsanarse con la entrega material, que sería la ejecución forzosa de dicho acuerdo transaccional.”
Sin embargo, rielan también a los autos, corrientes a los folios que van del cincuenta y seis (56) al cincuenta y nueve (59), vouchers de depósito Nros. 3279774444, 281211494, 281211767, 326997031, 372456686, 371153870, 287931045, 288006312, 244236195, (ilegible), 386348431 y 327961894, de fechas 05/08/13, 04/09/13, 04/10/813, 05/11/13, 03/12/13, 07/01/14, 04/02/14, 05/03/14, 04/04/14, 02/05/14, 03/06/14 y 03/07/14, respectivamente, todos por las cantidades de CUATRO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 4.000,00) cada uno, depositados a favor de la cuenta N° 01160033610005415578, a nombre del ciudadano GUSTAVO MARTÍNEZ, apoderado judicial de la parte actora en la causa principal.
Con la consignación en autos de los identificados documentos, que rielan en copias fotostáticas en la presente apelación, asume esta sentenciadora que la recurrente pretende demostrar que, al seguir cancelando su asistido las cuotas fijadas en el acuerdo transaccional por motivo de su ocupación temporal, renació la relación arrendaticia en virtud de producirse la tácita reconducción, vínculo éste que ya había fenecido, tal como quedó suficientemente demostrado en marras.
Como corolario de lo anterior resulta de primaria importancia destacar que, habiendo los Tribunales Civiles de esta Circunscripción Judicial suspendido sus actividades en virtud de la creación e implementación del Circuito Judicial Civil del Estado Vargas, y siendo que, específicamente el Tribunal Tercero de Municipio que integra este Circuito Judicial suspendió el despacho en fecha ocho (08) de abril del 2013, es decir, con anterioridad a la oportunidad en la cual debiera haber tenido lugar la entrega material del local objeto de demanda, deviene en lógico el que la parte demandada hubiese permanecido en posesión del local, haciendo uso del mismo y explotando, por ende, el fundo de comercio a su cargo, hasta tanto, tal como sucedió, se diera inicio a las actividades judiciales y pudiera la contraparte solicitar la ejecución forzosa del acuerdo transaccional ante el Tribunal competente, es decir, a partir del veintiocho (28) de abril del 2014, fecha en la cual, de conformidad con lo establecido mediante Resolución N° 2014-04, emanada de la Coordinación Civil de este Circuito Judicial Civil en fecha 24 de abril de 2014, se dio inicio a las actividades judiciales.
Así las cosas, aun cuando resulta meridianamente claro que la parte demandada continuó cancelando cuotas por motivo de su ocupación temporal, no es menos cierto que debió desocupar y hacer entrega material en fecha 31 de julio del 2013, en forma VOLUNTARIA, del inmueble comercial tantas veces referido, tal como se determinó en el acuerdo transaccional entre las partes celebrado, correspondiendo en todo caso la práctica de la ejecución forzosa al Tribunal que realizó la homologación, pues lo contrario a esto, a saber, que la ejecución fuese practicada por la parte actora motu propio, es el equivalente a una desocupación arbitraria, lo cual devendría a su vez en la contravención por parte de los actores de las novísimas leyes en materia de desalojo. Lo anteriormente planteado hace concluir a esta Alzada que el contenido de los artículos 1600, 1614 y 1660 del Código Civil, referidos todos a la tácita reconducción en materia arrendaticia, no aplican a la situación in comento. Así se establece.
Así pues, en virtud de lo antes narrado y analizado en marras, esta Juzgadora considera apegada a la Ley y a los criterios jurisprudenciales imperantes arriba parcialmente transcritos, la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, pues, en efecto, el acuerdo transaccional celebrado entre las partes presupuso la extinción de la relación arrendaticia alguna vez existente, la renuncia a prórroga legal alguna, así como a cualquier derecho que pudiera devenir de la ocupación temporal que tendría lugar a partir de esa fecha, a saber, del 30 de julio del 2012, y hasta el 31 de julio del 2013, momento para la cual, debiendo la parte demanda hacer entrega voluntaria del inmueble que alguna vez fue objeto de arrendamiento, no lo hizo. Aunado a lo anterior, y encontrándose suspendidas las actividades judiciales en los Tribunales Civiles del Estado Vargas, devino en imposible para los accionantes realizar la solicitud de ejecución forzosa de la transacción ante el órgano respectivo, todo con lo cual se demuestra la imposibilidad de una tácita reconducción que, además de no apegarse a los hechos de autos, resultaría en un castigo respecto a los actores en virtud de una situación sobrevenida y acordada por nuestro máximo órgano de justicia, tal como lo fue la creación e implementación de este Circuito Judicial Civil, razón por la cual resulta forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la apelación interpuesta por el recurrente y así quedará sentado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
DECISIÓN
En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la Apelación planteada en fecha 31 de julio de 2014, por el ciudadano JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN, ya identificado, debidamente asistido por la abogada MAIRIM ARVELO DE MONROY, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.623, contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 30 de julio de 2014 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el juicio que por DESALOJO incoaran los ciudadanos ALVARO MESTRE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MESTRE Y MARÍA LUCILA HERNÁNDEZ MARÍN, contra el ciudadano JORGE CELSO MARTÍNEZ LEÓN, ampliamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión, en consecuencia, se CONFIRMA en todas sus partes la decisión dictada por el referido Tribunal, y se declara SIN LUGAR la oposición a la entrega material interpuesta por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dictada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en Maiquetía, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de dos mil catorce (2014).
LA JUEZA SUPERIOR,
DRA. MARIA CAROLINA MARIOTTO ORTIZ.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (9:50 a.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.
MCMO/YG.-