TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

204° y 155°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: KIRLA YUSMEY DURÁN, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-14.041.621, divorciada, domiciliada en San Josecito, Municipio Torbes del Estado Táchira y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: GRACIELA ESPERANZA GARCÍA SÁNCHEZ, con Inpreabogado No. 38.761 (f. 43).

PARTE DEMANDADA: MACARIO FRANCISCO ALEÁN MARTELO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-81.506.980, domiciliado en la Vereda I de la Urbanización César Morales Carrero, Palmar de la Copé, Municipio Torbes del Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: HAROLD ORTIZ ALEÁN y RICHARD JAVIER NOCOBE NIÑO, con Inpreabogados No. 187.559 y 125.864 en su orden (f. 53).

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE No.: 21.655

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución en fecha 17 de septiembre de 2013 (fls. 1 al 5), la parte demandante manifestó que en procura de una estabilidad de vivienda para ella y su grupo familiar, tomó la decisión de buscar la mejor manera de adquirir un techo propio para lo cual estaba dispuesta a mover todos los medios que fueran necesarios para conseguir su fin, por lo que en enero de 2013, recibió la OFERTA de boca del ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, demandado de autos, quien le comunicó su propósito y deseo de vender una casa de su propiedad ubicada en la Vereda 04, del Sector I de la Urbanización “César Morales Carrero”; por lo que no dudó ni un instante en expresarle su deseo de comprar y adquirir dicha vivienda, entrando de manera inmediata en comunicación constante e intercambio de los detalles que rodearían la negociación, llegando al común acuerdo de Venta del inmueble para su persona, cuya negociación sería plasmada en documento de opción de compra venta, teniendo pleno y total conocimiento el vendedor del inmueble que el pago del precio acordado estaría supeditado al Crédito Bancario que sería solicitado por la Compradora del Inmueble. Por toda la negociación planteada, se acuerda firmar un documento de “Contrato e Opción a Compra” entre las partes, ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, quedando inserto bajo el No. 41, tomo 38 de los libros de autenticaciones de esa Notaría, en fecha siete (07) de febrero del presente año 2013, en el cual se expresa la voluntad y el CONSENTIMIENTO de la negociación de compra venta, se fijó el precio del inmueble con el acuerdo y forma de pago y se define EL OBJETO del negocio plenamente, es decir, se identifica el inmueble con sus características. Que en ese contrato en su cláusula segunda se desprende que se está en presencia no de un simple documento de arras, que se está quedando plasmada una venta pura y simple, en donde ya se ha pagado parte del precio convenido. Que en la misma cláusula también se acuerda y acepta que la OPTANTE COMPRADORA, acuda a solicitar un crédito Bancario para efectuar la cancelación del restante (sic), es decir, se involucra un tercero (una entidad bancaria) la cual, tal como es conocido en todos, sería muy difícil someterla a cumplimientos dentro de términos acordados por las partes por cuanto una Entidad Bancaria está sometida a muchas circunstancias de modo, de tiempo, de lugar que pueden incidir y afectar el tiempo de cumplimiento entre las partes. Que luego a los pocos días decidieron, luego de acudir a la entidad bancaria Banco Bicentenario e iniciar los trámites crediticios, firmar un documento privado el día 13 de febrero de 2013, entre las partes, en el cual declaraban que éste hace parte del firmado por ante la notaría 6 días antes, tal como se identifica en el texto del mismo, para acordar una prórroga del lapso de tiempo convenido para el pago y se extiende a 150 días mas una prórroga de 30 días más; Que es de hacer notar que en ambos documentos, el espíritu y propósito de lo firmado y acordado, que no es otra cosa que la voluntad, consentimiento y acuerdo de vender el inmueble. Que luego se acordó firmar otro nuevo documento de contrato de opción de compra entre las partes, ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, quedando inserto bajo el No. 18, tomo 47, de los libros de autenticaciones de esa Notaría en fecha 19 de febrero de 2013, en el cual se ratifica por tercera vez entre las partes, la voluntad y el CONSENTIMIENTO de la negociación de compra venta, se fija el PRECIO del inmueble con el acuerdo y forma de la negociación de compra venta, se fija el precio del inmueble con el acuerdo y forma de pago y se define el objeto del negocio plenamente, es decir, se identifica el inmueble con sus características. Que se han presentado varios eventos o hechos que han alargado el tiempo de concretar la firma del documento definitivo de venta, aunado a que en éste momento y hora el ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, oferente vendedor, ha decidido unilateralmente no dar cumplimiento al contrato de opción a compra firmado entre las partes, negándose a entregar las solvencias requeridas para tal fin y NEGÁNDOSE a firmar el traspaso de la propiedad ante el respectivo Registro Público, alegando y objetando que ya la casa objeto de la negociación tiene otro precio mayor que el acordado, aún cuando ya se tiene el dinero para completar el pago, por cuanto ha sido APROBADO por la entidad bancaria BICENTENARIO, un crédito por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a favor de la compradora KIRLA YUSMEY DURÁN que solo espera ser entregado en un cheque a nombre del vendedor MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO en sus manos, en el momento de la firma en el Registro del Documento definitivo de venta que ya fue entregado por la entidad bancaria, prueba fehaciente de la aprobación del crédito y que fue elaborado por la referida entidad bancaria. Que entre los eventos o hechos sucedidos en el transcurso del plazo de tiempo señalado en el documento, están: 1.- la definitiva falla de comunicación desde la Entidad Bancaria hacia la ciudadana compradora KIRLA YUSMEY DURÁN, puesto que ella insistentemente asistía cada cinco u ocho días al banco, constantemente a averiguar sobre su solicitud de Crédito y la respuesta por parte de la ciudadana gerente de la Entidad Banco Bicentenario sucursal “Pequeños comerciantes”, era que nada ha llegado, aún no hay ninguna respuesta al crédito y así siempre lo mismo, es decir, estuvieron presentes ante una total ineficiencia por parte de la ciudadana gerente licenciada Nancy Ramírez, atreviéndose a responder en presencia de la abogada que le asiste que para ella era humanamente imposible estar revisando si llegaban o no los créditos porque ella tenía mucho trabajo que realizar y era solo algunas veces que podía hacerlo por encimita para ver que veía aprobado, respuesta realmente “grave”, por cuanto esta negociación, en su plazo estaba a punto final; 2.- Después de seis (6) meses de ardua espera fue notificada de la aprobación del crédito el día 13 de agosto de 2013, por parte del banco en la persona de su Gerente, tal como se evidencia de la fecha que quedó plasmada en la exposición de motivos que ese mismo día la Gerente le pidió que enviara ella misma a Caracas, explicando cómo había cancelado el dinero de la diferencia del crédito, es decir, los Bs. 130.000,00 AL VENDEDOR; 3.- que por lo anteriormente explanado, solicita en su defensa la aplicación de la normativa vigente relativa a NORMAS RELATIVAS A LA PROTECCIÓN DE LOS USUARIOS Y USUARIAS DE LOS SERVICIOS FINANCIEROS; 4.- que es de hacer notar que el incumplimiento por parte del OFERENTE VENDEDOR del contrato que tiene como objeto la entrega de la vivienda anteriormente identificada, le ocasiona lesiones a la demandante en el derecho humano a la vivienda, por cuanto actualmente la misma no posee una vivienda en el mercado privado y ha invertido parte de su patrimonio en el contrato, por cuanto este es la única posibilidad que tiene de adquirir una vivienda, llegando hasta vender su único bien que poseía que era su carro para pagar la diferencia del precio de la casa, tal como se evidencia del Documento de venta del vehículo y la justificación de recursos entregada al Banco Bicentenario, aunado a ello, la situación en cuanto a su vulnerabilidad como ser humano y como mujer sola que se ve lesionada moralmente, engañada y burlada por el incumplimiento del vendedor. Que por los hechos y circunstancias que se narran en el presente libelo de la demanda y por sus fundamentos de derecho viene a demandar, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, para que sea condenado: 1.- a cumplir con el contrato de opción a compra o contrato bilateral de compra venta firmado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal quedando inserto bajo el No. 18, tomo 47, de los libros de autenticaciones de esa notaría en fecha 19 de febrero de 2013, haciéndole entrega de todos los documentos necesarios y solvencias para la debida protocolización del documento de compra-venta en la Oficina Subalterna respectiva todo de conformidad a la cláusula Tercera del aludido contrato y firme la respectiva venta del inmueble en los términos pactados, por lo que en caso contrario, solicita al ciudadano Juez que ante su renuencia a dar cumplimiento del mismo, la sentencia definitiva sea inscrita en el Registro Subalterno para que haga las veces de título de propiedad del demandante; 2.- que cancele las costas y costos del proceso, calculados prudencialmente por el Tribunal y que cancele el pago de los honorarios profesionales de abogados calculados en un 25% del monto demandado, en virtud de la grave conducta de violación al contrato que le ha hecho incurrir en la contratación de Servicios Profesionales especializados para lograr la Defensa adecuada de sus derechos e intereses. Fundó su demanda en los artículos 82 de la Constitución; 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, así como la aplicación de las normas relativas a la protección de los usuarios y usuarias de los servicios financieros y la aplicación de la Resolución No. 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial No. 40.115 del 21 de febrero de 2013. Estimó la presente acción en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00), equivalentes a 4.018,69 U.T.

ADMISIÓN

Mediante auto de fecha 02 de octubre de 2013 (f. 41), el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, para que comparezca dentro de los veinte (20) días siguientes a su citación, para que diera contestación a la demanda.

CITACIÓN

Por diligencia de fecha 10 de octubre de 2013 (f. 45), el alguacil del Tribunal informó sobre la citación del demandado de autos, consignando el recibo de citación debidamente firmado.

CONTESTACIÓN

Mediante escrito de fecha 08 de noviembre de 2013 (fls. 46 al 52), la parte demandada contestó la demanda en los siguientes términos: 1) negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los alegatos y pedimentos expuestos por la actora en su libelo de demanda; 2) que a mediados del año 2012 mantuvo unas conversaciones con la demandante de las cuales por razones de amistad y por el tiempo de conocerse le manifestó que la casa en la cual vive se encontraba hipotecada a favor del banco, debido a que las mejoras que le había realizado las hizo con un crédito que le habían concedido para esos momentos, lo cual sumaba a la fecha la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), entre esas conversaciones que matenían un día le planteó que ella poseía la cantidad de dinero que necesitaba y que así él pagaría unos intereses y con los cuales ella obtendría una ganancia de dos mil bolívares mensuales, ya que le estaría cobrando intereses al 10% sobre la cantidad dada en préstamo, lo cual para él en ese momento le pareció buena idea y con ello poder liberar el referido inmueble el cual le sirve a él y su grupo familiar de asiento principal, debido a que es el único que posee. Que así fue pasando los días y él fue cumpliendo con lo acordado, en el mes de julio de 2012 empezó a atrasarse en los intereses requeridos por la demandante y así fueron transcurriendo varios meses hasta que en el mes de diciembre de 2012 y enero de 2013, encontrándose reunidos, ella le manifiesta que ya le adeudaba los VEINTE MIL DE PRÉSTAMOS MAS DIEZ MIL BOLÍVARES de intereses, para una suma total de TREINTA MIL BOLÍVARES, con lo cual le manifestó que el trabajo de construcción que desempeña se encontraba un poco atrasado debido a que no había inversión y se presentaban muchos problemas con los materiales, razón por la cual la gente no estaba invirtiendo mucho en esa área. Que fueron pasando los días y la demandante le hace saber que estaba interesada en comprarle la vivienda en la cual vive, que tomara el dinero que le había prestado más los intereses transcurridos a la fecha como adelanto y así con ello iba a averiguar en el banco para solicitar un crédito, a lo que accedió y fijaron un precio para la obtención del inmueble por su parte; 3) que fue sorprendido en su buena fe debido a que la demandante celebró con él tres documentos de opción de compra venta, las cuales se firmaron en un lapso de doce días, en la primera opción firmada ante la Notaría Pública Primera el 07 de febrero de 2013, se estableció en la cláusula segunda que el precio sería de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00) y según la cual ella le entregaba CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), a lo cual él le manifestó que no había entregado eso y que lo único que constaba eran los treinta mil que eran los intereses y el capital que le había prestado, con lo cual la ciudadana demandante, le hace conocer que el crédito que podía solicitar lo máximo que le podía aprobar la entidad bancaria era TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, que restaba en ese momento, a lo cual accedió de muy buena fe para con ello poder celebrar la operación fijada sobre el inmueble, que en esa misma cláusula también se estableció un lapso de caducidad de noventa días más treinta de prórroga, lo cual sumaba un lapso de ciento veinte días para la celebración del documento de venta definitivo, que así fueron pasando los días y el 13 de febrero la demandante llegó a su casa manifestándole que el documento se había celebrado y firmado en la notaría, contenía un error, el cual era bastante importante, debido a que la entidad bancaria con la cual iba a tramitar su crédito le exigía que un lapso de ciento ochenta días de duración de la opción de compra venta, a lo cual volvió a acceder a firmar otro documento privado donde se volvía a ratificar la cantidad dada en arras y se ampliaba el término de duración de ciento cincuenta días y treinta de prórroga, con ello empezaría a realizar todas las diligencias necesarias para su obtención; que en los días posteriores la demandante le hizo saber que ella le quería entregar un vehículo de su propiedad y así con ello poder cubrir con la otra parte del dinero que él había accedido a firmar y que arrojaba una suma de cien mil bolívares, que así fueron pasando los días y le vuelve a manifestar que el documento firmado ante la notaría y el privado no le habían servido, que la entidad bancaria le había rechazado los papeles requeridos por ese error, razón por la cual le solicita que firmen una nueva opción de compra venta, siendo esta la tercera en un lapso de doce días, accediendo nuevamente a firmar esa opción de compra en la cual se seguía ratificando la cantidad de la opción de compra venta y la cantidad recibida por su parte y estableciendo de manera definitiva el lapso de caducidad de ciento cincuenta días mas treinta, sumando ciento ochenta días para la obtención de su crédito bancario y firma del documento definitivo. Que ese mismo día después de firmar el referido documento le preguntó como hacían para realizar el traspaso del vehículo a su nombre y así cumplir con la cantidad de dinero que ella le había ratificado en tres documentos, a lo cual le manifestó que en días posteriores lo realizarían. Que fueron pasando los días y no se materializó ni la entrega del vehículo ni la entrega del dinero, encontrando en esos pocos días con un problema de salud cardiovascular lo cual le hace ausentarse de la ciudad para con ello poderse realizar el tratamiento requerido por el médico tratante, perdiendo todo contacto con la ciudadana anteriormente identificada, que luego de pasar varios meses realizándose el tratamiento requerido vuelve a la ciudad y se encuentra con la sorpresa que la demandante en este acto había vendido el vehículo y con ello tampoco le realizó la entrega del dinero. Que se encuentra en presencia de una gran burla en la cual la demandante a través del presente documento, quiere hacer ver y que se cumplan con sus derechos, alegando que él ha incumplido con el contrato de opción de compra venta firmado y ratificado más de una vez ante la notaría pública, no tomando en cuenta toda la serie de irregularidades en las cuales ella ha incurrido, siendo la primera de ellas que incumplió en el pago de lo acordado y así fue transcurriendo los días y los meses y no realizó dicha cancelación; 4) que hubo una falla absoluta por parte de la demandante en cuanto a su trámite ante la entidad bancaria, ya que es conocido que un crédito como el que ella solicitó de Ley del deudor hipotecario la entidad bancaria lo conoce en un lapso no mayor a noventa días y ahora quiere hacer ver que fue una total ineficiencia por parte de la entidad bancaria y de él, a la consecución del lapso de caducidad y solicitando de manera errada la aplicación de las normas relativas a la protección de los usuarios y usuarias de los servicios financieros; 5) que es de conocimiento general que para la consecución de un crédito de esta modalidad debe poseer el solicitante del crédito todos los documentos y recaudos necesarios para la entrega en la entidad bancaria, ya que esos documentos son los que contienen todos los datos fehacientes para la elaboración del documento y para la evaluación de peritaje del banco, con el cual se le concede al cliente el crédito, por eso no es nada cierto que no suministró la documentación requerida para esos momento, ya que se encontraba elaborando el documento de Banco concediendo el crédito requerido; 6) que quiere dejar claro que el crédito no fue concedido a la demandante dentro del lapso de vigencia firmado en la última opción de compra venta, resultando inoficioso por su parte no pudiendo llegar a su registro, de esta manera se encuentran en presencia de muchas circunstancias, hechos y motivos los cuales hacen y nos conlleva no a uno sino a varios incumplimientos por parte de la ciudadana demandante y sobre los cuales quiere hacer incurrir al Juez en error, basándose en hechos y motivos falsos y que con ello llevarían a la nulidad absoluta del referido contrato, que es lo que solicita, debido a que no se cumplió por parte de la demandante en primer momento con el pago establecido y en segundo lugar por vencimiento del lapso de caducidad, razón por la cual es incongruente la aplicación de las normas que invoca la demandante; 7) invocó el contenido de los artículos 1.146, 1.147 y 1.148 del Código civil; 8) que a consecuencia de la acción temeraria interpuesta en su contra por la demandante, la misma le ha causado más daños de salud al extremo que estuvo internado en una clínica privada de la ciudad durante 15 días con la tensión alta y arritmias cardíacas derivadas de la preocupación y presión que le produjo la presente demanda, por ser él una persona seria, que nunca ha estado incursa en problemas judiciales de ninguna índole, causándole daños irreparables en su organismo, es por lo que se reserva el derecho de ejercer acciones o demandar el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados con ocasión de la presente acción, ya que como ha venido explanando la consecuencia de los errores cometidos por la parte demandante no le pueden ocasionar un daño a él y su grupo familiar, debido a que en ninguna parte se estableció una cláusula de penalidad, lo único que se establecía era un lapso de caducidad y si este se vencía como en efecto pasó por circunstancias alegadas a la parte demandante se devolvería el dinero dado en arras y no como lo quiere hacer valer en este proceso, que quiere adquirir su inmueble sin haber cumplido con lo establecido, lo cual sería un agravio grabe (sic) a sus derechos como ciudadano y una violación al derecho de poseer también vivienda digna; 9) señaló su domicilio procesal y solicitó que la demanda intentada en su contra sea declarada sin lugar con la natural condenatoria en costas.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 04 de diciembre de 2013 (f. 55), la demandante de autos actuando a través de apoderada, presentó escrito de promoción de pruebas de forma extemporánea por tardía, es decir, luego de precluido el lapso legal establecido para ello, en la cual promovió como punto único, la prueba de testigos de los ciudadanos: MARCELO SANABRIA HERNÁNDEZ, YUSMERLY NATHALY GALVÁN RUIZ, MARÍA MAGALY YANEZ SUÁREZ y MARY MARLENE RAMÍREZ GUERRERO, escrito de pruebas que fue agregado a los autos mediante auto de fecha 04 de diciembre de 2013 (f. 56).

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

De la revisión minuciosa de las actas que componen el presente expediente, no se pudo evidenciar de las mismas, escrito de promoción de pruebas promovido por la parte demandada.

INADMISIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

En vista del cómputo inserto al folio 57, de fecha 10 de diciembre de 2013, el Tribunal al vuelto del referido folio estampó auto en el cual negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante por ser extemporáneas por tardías.

INFORMES

Del folio 58 al folio 61, riela escrito de informes presentado en fecha 21 de febrero de 2014 por la demandante de autos, actuando a través de apoderado judicial.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Juzgado de las presentes actuaciones, en virtud de la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA NOTARIADA interpuso la ciudadana KIRLA YUSMEY DURÁN, contra del ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO. Aduce la demandante haber celebrado contrato de opción de compra venta con el demandado de autos, quien aceptó en el mismo que la diferencia para culminar con el pago del bien inmueble, sería tramitado por ante una entidad bancaria y que una vez fue aprobado el referido crédito, el demandado de autos se negó a firmar, aduciendo que el precio por el bien por él ofrecido en venta, había cambiado.

Por su parte, el demandado de autos realizó una serie de afirmaciones entre otras que él adeudaba una cantidad de dinero a la demandante sobre la cual pagaba intereses al 10% mensual y cuando alcanzó deuda entre capital e intereses, la demandante le ofreció comprar su casa, a lo cual él accedió, que inclusive había aceptado firmar tres (3) opciones de compra en menos de 12 días; que a pesar que el crédito fue aprobado en la vigencia del último de los referidos contratos, la demandante no se presentó a la firma, por lo que fue ella quien incumplió con la negociación; además que no ha recibido la cantidad señalada como inicial en el documento de opción de compra venta.

Vista la traba de la litis, procede éste Tribunal a valorar las pruebas aportadas al proceso.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A pesar que la demandante de autos presentó pruebas extemporáneas por tardías las cuales fueron inadmitidas en su oportunidad procesal, pasa el Tribunal a valorar las documentales consignadas por ella junto con el escrito libelar, así tenemos:

A la copia simple inserta a los folios 9 y 10, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que por documento autenticado en fecha 07 de febrero de 2013, inserto bajo el No. 41, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, los ciudadanos MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO y KIRLA YUSMEY DURÁN, celebraron contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad del primero, consistente de lote de terreno con una superficie de 219,24 metros cuadrados y la casa sobre él construida distinguida con el número 11, ubicada en la vereda 04, sector I de la Urbanización César Morales Carrero, Jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, siendo sus linderos y medidas las siguientes: NORTE: con lote 07 de la vereda 04 en 17,23 metros; SUR: con la vereda 07, en 17,29 metros, ESTE: frente de la vivienda con la vereda 04 en 12,40 metros y OESTE: con lote 12 de la vereda 2, en 13 metros, según consta de su respectivo levantamiento topográfico, ubicado en la Urbanización César Morales Carrero, sector I, Vereda 04, Lote 11, jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión, propiedad del Instituto (sic), según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 30 de abril de 1987, registrado bajo el No. 32, tomo décimo, protocolo primero, segundo trimestre; el cual le pertenece al oferente vendedor, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el No. 31, tomo 010, protocolo 01, folio ¼, correspondiente al 3 trimestre del año 2001, de fecha 27 de agosto de 2011 y documento protocolizado por ante el Registro Público del primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T76-48, de fecha 17 de octubre de 2007; pactando un precio de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00), de los cuales la optante compradora ha pagado al oferente vendedor, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), en dinero en efectivo y moneda de curso legal y la restante cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), segrían pagados por la optante compradora al oferente vendedor, mediante crédito bancario para la adquisición de vivienda tramitado por ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, en un plazo de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma del instrumento; comprometiéndose el oferente vendedor a entregar toda la documentación relacionada con el inmueble objeto de contrato a la optante compradora, libre de impuestos nacionales, municipales, así como solvente en los servicios públicos a la fecha del registro del documento definitivo de compra venta; que para los efectos del referido contrato o lo no expuesto, las partes se obligan a acogerse a lo previsto en la Ley para tales casos sometiéndose a los organismos legales correspondientes y la jurisdicción de los Tribunales de San Cristóbal, Estado Táchira.

A la copia simple inserta al folio 11, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que los ciudadanos MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO y BELKIS CORINA SÁNCHEZ DE ALEAN, han recibido de la ciudadana KIRLA YUSMEY DURÁN, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) como abono a la compra de un inmueble propiedad de ellos y que serán imputados al precio de la venta contenida compuesta por un lote de terreno propio y casa para habitación familiar construida sobre dicho lote de terreno, distinguida con el N°. 11 de la Urbanización César Morales Carrero, Sector I, Vereda 04, Municipio Torbes del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas dan por reproducidos.

A la copia simple inserta al folio 12, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que los ciudadanos MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO y KIRLA YUSMEY DURÁN, declararon: que como parte del contrato de opción a compra que convinieron, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el No. 41, tomo 38, de fecha 07 de febrero de 2013, sobre el inmueble ubicado en la vereda 04, sector I de la Urbanización César Morales Carrero, jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, convinieron en PRORROGAR EL LAPSO DE TIEMPO, para el pago correspondiente del inmueble antes mencionado a ciento cincuenta (150) días mas treinta (30) días de prórroga, contados desde la firma del referido documento, el cual tiene fecha 13 de febrero de 2013.

A la copia simple inserta del folio 13 al 16, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que por documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2013, inserto bajo el No. 18, tomo 47, de los libros de autenticaciones, los ciudadanos MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO y KIRLA YUSMEY DURÁN, celebraron contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad del primero, consistente de lote de terreno con una superficie de 219,24 metros cuadrados y la casa sobre él construida distinguida con el número 11, ubicada en la vereda 04, sector I de la Urbanización César Morales Carrero, Jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, siendo sus linderos y medidas las siguientes: NORTE: con lote 07 de la vereda 04 en 17,23 metros; SUR: con la vereda 07, en 17,29 metros, ESTE: frente de la vivienda con la vereda 04 en 12,40 metros y OESTE: con lote 12 de la vereda 2, en 13 metros, según consta de su respectivo levantamiento topográfico, ubicado en la Urbanización César Morales Carrero, sector I, Vereda 04, Lote 11, jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión, propiedad del Instituto (sic), según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 30 de abril de 1987, registrado bajo el No. 32, tomo décimo, protocolo primero, segundo trimestre; el cual le pertenece al oferente vendedor, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el No. 31, tomo 010, protocolo 01, folio ¼, correspondiente al 3 trimestre del año 2001, de fecha 27 de agosto de 2011 y documento protocolizado por ante el Registro Público del primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T76-48, de fecha 17 de octubre de 2007; pactando un precio de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00), de los cuales la optante compradora ha pagado al oferente vendedor, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), en dinero en efectivo y moneda de curso legal y la restante cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), segúan pagados por la optante compradora al oferente vendedor, mediante crédito bancario para la adquisición de vivienda tramitado por ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, en un plazo de ciento cincuenta (150) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma del instrumento; comprometiéndose el oferente vendedor a entregar toda la documentación relacionada con el inmueble objeto de contrato a la optante compradora, libre de impuestos nacionales, municipales, así como solvente en los servicios públicos a la fecha del registro del documento definitivo de compra venta, y que para los efectos del referido contrato o lo no expuesto, las partes se obligan a acogerse a lo previsto en la Ley para tales casos se someterán a los organismos legales correspondientes y la jurisdicción de los Tribunales de San Cristóbal, Estado Táchira.

A la copia simple inserta al folio 17, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, documental emitida por BANCO BICENTENARIO, atinente a las recomendaciones para el proceso de protocolización (firma crédito hipotecario), en el cual manifiestan que deben presentar ante el registro que le corresponda, según la ubicación del inmueble objeto de compra, los siguientes recaudos: 1) solvencia municipal y solvencia de hidrocapital (vigentes); 2) documento de crédito redactado por Banco Bicentenario (original); 3) Fecha catastral; 4) cédula de identidad del comprador(es) y vendedor(es) (copia); y 5) Rif del comprador(es) y vendedor(es) (copia). Sobre la cual existe cuadro denominado DETALLA DEL CRÉDITO APROBADO, y donde se desprende la modalidad: LDH; el monto aprobado: Bs. 300.000,00; tasa: 6,66%, plazo: 300 meses; cuota mensual: 2.055,72, así como los datos del cliente: KIRLA YUSMEY DURÁN, con cédula de identidad No. V-14.041.621.

A la copia simple inserta del folio 18 al folio 23, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, el documento de crédito redactado por Banco Bicentenario para ser presentado y firmado en la agencia bancaria y en el Registro Público respectivo, el cual se explica por si mismo en sus 21° cláusulas.

A la copia simple inserta del folio 24 al 26, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, el documento de venta de la casa que le realizara la ciudadana BLANCA AZUCENA MEDINA OCHOA al demandado de autos MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, la cual es el mismo inmueble objeto de la presente acción.

A la copia simple inserta del folio 27 al folio 29, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) le vende al demandado de autos MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, el terreno sobre el cual está edificada la casa objeto de la negociación, cuyo cumplimiento se demanda, según se desprende de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 17 de octubre de 2007, quedando inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T76-48.

A la copia simple inserta al folio 32, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que en fecha 25 de marzo de 2013, el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), realizó la liberación de cláusula al demandado de autos, MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, sobre el inmueble de su propiedad.

A la copia simple inserta al folio 33 y sus anexos insertos del folio 34 al folio 40), por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, que la ciudadana KIRLA YUSMEY DURÁN, dirigió comunicación al BANCO BICENTENARIO, en fecha 13 de agosto de 2013, a los fines de demostrar la procedencia lícita del dinero entregado al demandado de autos en el documento de opción de compra venta, a los fines de cumplir con los trámites hipotecarios.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

De la revisión de las actas procesales que componen el presente expediente, se evidencia que la única actuación procesal que sucedió en la presente causa suscrita por el demandado de autos fue la contestación de la demanda, en la cual no consignó documental alguna de ser susceptible de valoración; con lo cual se evidencia que tampoco promovió pruebas, ni dentro ni fuera del lapso legal establecido para ello.

Valoradas como han sido las pruebas, el Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar e impartir Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado en autos, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, procede este Tribunal a hacerlo con base a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y previa las siguientes consideraciones:

Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato propuesta. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 19 de febrero de 2013, inserto bajo el No. 18, tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato por ellos celebrado.

En cuanto al segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte del promitente vendedor; el Tribunal observa:

La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

El contrato per se, objeto de la presente acción, reza:

“Entre, MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, colombiano, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-81.506.980… (omissis)… quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará EL OFERENTE VENDEDOR, por una parte y por la otra la ciudadana KIRLA YUSMEY DURÁN, venezolana, mayor de edad,… (omissis)…, quien a los mismos efectos se denominará, LA OPTANTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra el presente CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, de conformidad con las cláusulas que a continuación se estipulan: PRIMERA: EL OFERENTE VENDEDOR, se compromete formalmente a dar en OPCIÓN A COMPRA, a LA OPTANTE COMPRADORA, un inmueble constituido por un lote de terreno cuya superficie de DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CON VEINTICUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (219,24 M2) y la casa sobre el construida distinguida con el número 11, ubicada en la vereda 04, sector I de la Urbanización César Morales Carrero, Jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, siendo sus linderos y medidas son (sic) las siguientes:… (omissis)…, según consta en su respectivo levantamiento topográfico, se encuentra ubicado en la Urbanización “CESAR MORALES CARRERO SECTOR I”, VEREDA 04, LOTE 11, jurisdicción del Municipio Torbes del Estado Táchira, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión, propiedad del Instituto, según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 30 de abril de 1987, registrado bajo el N° 32, Tomo Decimo (sic), Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Lo que aquí (sic) dado (sic) en Opción a Compra lo adquirió EL OFERENTE VENDEDOR, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el N° 31, tomo 010, Protocolo 01, Folio 1/4,, correspondiente al 3 Trimestre del año 2001, de fecha 27 de Agosto de 2001, y documento protocolizado por ante (sic) por ante (sic) el Registro Público 1er Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, inscrito bajo la matrícula N° 2007-LRI-T76-48, de fecha 17 de octubre de 2007, SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes para la venta del inmueble anteriormente identificado es por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00), de los cuales LA OPTANTE COMPRADORA, ha pagado, a EL OFERENTE VENDEDOR, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), en dinero en efectivo y moneda de curso legal y la restante cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), serán pagados por LA OPTANTE COMPRADORA a EL OFERENTE VENDEDOR, mediante crédito bancario para la adquisición de vivienda tramitado por ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, en un plazo de ciento cincuenta (150) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma del presente instrumento. TERCERA: EL OFERENTE VENDEDOR, se compromete a entregar toda la documentación relacionada con el inmueble objeto de este contrato a LA OPTANTE COMPRADORA, libre de impuestos nacionales, municipales, así como solvente en los servicios públicos, a la fecha del registro del documento definitivo de compra-venta. CUARTA: Para todos y cada uno de los efectos del presente contrato y los no expuestos en el presente documento las partes se obligan acogerse a lo previsto por la Ley para tales casos se someterán a los organismos legales correspondientes y la jurisdicción de los Tribunales de San Cristóbal, Estado Táchira…”

De las cláusulas anteriormente trascritas se desprende: el objeto o el bien ofrecido; el precio pactado y la forma de pago; así como la obligación de suministrar la documentación que se requiera y los efectos del contrato.

Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala).

De lo anterior se evidencia que el contrato de opción de compra venta es un contrato preparatorio o preliminar llamado precontrato; pues se está en espera de la celebración de un contrato futuro; que el mismo solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y que la utilización de este tipo de contratos ha sido de gran provecho cuando se solicitan créditos ante instituciones bancarias, entre otras cosas no menos importantes.

Ahora bien, el incumplimiento delatado por la demandante se refiere a que hasta la fecha, el ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, no ha cumplido con la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, aún cuando la entidad bancaria en la cual se solicitó el crédito para sufragar la diferencia de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), había aprobado el mismo y otorgado el referido crédito a la demandante, para que junto con el promitente vendedor y demandado de autos, procedieran a acudir a la agencia que aprobó el crédito y ponerse de acuerdo para la firma ante el Registro Público correspondiente.

Sobre éste particular, el Tribunal observa que al momento de la autenticación del documento de compra venta de fecha 18 de febrero de 2013, inserto del folio 13 al folio 15 del expediente la demandante de autos entregó al demandado la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), en dinero en efectivo y moneda de curso legal, a lo cual el demandado se limitó a manifestar que él le adeudaba a la demandante la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) y que la otra cantidad de dinero, la demandante no se los pagó.

Sobre dicha afirmación no aportó documental o prueba alguna, contraviniendo lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así como de la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, en la cual se concreta que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, dado el principio Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma); todo lo cual no escapa de nuestro derecho moderno.

En tal sentido, a pesar que el demandado de autos afirmó que no había recibido tal cantidad de dinero, también se desprende de la contestación de la demanda, que éste aceptó y/o accedió a firmar en un lapso de 12 días, tres (3) convenciones con la demandante de autos, en las cuales se evidencia haber recibido la cantidad antes señalada, razón por la cual, ante la ausencia de al menos una denuncia de Estafa que pudiera presumir el referido delito por no haber recibido la cantidad de dinero señalada en el documento autenticado, éste Tribunal ateniéndose a lo alegado y probado en autos, acepta de una manera formal, que según el documento consignado por la demandante de autos, el cual no fue impugnado ni desconocido por el demandado, expresa con toda claridad y ante funcionario público (Notario), que el ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, recibió la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) en dinero en efectivo y moneda de curso legal de manos de la ciudadana KIRLA YUSMEY DURÁN, como inicial para la compra del inmueble ofrecido en venta. Así se decide.

Adicional a lo anterior, la demandante manifestó que el demandado tenía bien claro y así quedó pactado en el referido contrato de opción de compra venta, que la diferencia de los TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), la demandante los iba a tramitar por préstamo hipotecario ante la entidad bancaria Banco Bicentenario y de las documentales consignadas a los autos, se desprende con claridad meridiana, no tan solo el crédito aprobado por la suma señalada, sino también copia del documento redactado por el BANCO BICENTENARIO, listo para su protocolización.

Ahora bien, lo que no quedó claro para éste Tribunal, es precisamente que el referido crédito haya sido aprobado dentro del lapso legal establecido en el contrato objeto de cumplimiento, en virtud de la falta de despliegue probatorio, pues es de recordar en éste momento que, a pesar que el demandado de autos no promovió pruebas, la parte actora si lo hizo, pero luego que el lapso para ello le había precluido, razón por la cual, éste Tribunal inadmitió el escrito de pruebas presentado por la demandante en forma extemporánea por tardía; es decir, el despliegue probatorio de la demandante fue realizado de forma indebida, en virtud del principio de preclusividad de los actos procesales, quedándose sin suficientes pruebas para demostrar a quien aquí juzga que efectivamente ella no incurrió en incumplimiento. Así se aclara.

Además, es importante recordar el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

El artículo anterior es claro en la prohibición expresa de Ley que ésta le impone a los jueces declarar con lugar una demanda cuando a su juicio no existan plena prueba de los hechos alegados en ella y uno de los hechos mas importantes que debió probar la parte actora es precisamente que el crédito le fue aprobado dentro del lapso legal establecido en el contrato de marras; recordando que muy a pesar de todo, éste Tribunal procedió a valorar, como en efecto lo hizo, las diferentes documentales presentadas junto con el libelo, a pesar que las mismas no fueron promovidas como pruebas dentro del lapso legal establecido para ello; sin que ello signifique suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

Además, también es importante recordar el resto del encabezado del artículo, es especial que en caso de existir duda, el juez deberá sentenciar a favor del demandado y en igualdad de circunstancias, favorecerá la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de puntos de mera forma.

En el caso de autos, si bien es cierto, el demandado de autos alegó una serie de afirmaciones de hecho que no probó, puesto que no consignó documentales alguna junto con la contestación, ni promovió pruebas en el juicio; sin embargo, el demandado alegó que existieron una serie de incumplimientos por parte de la demandante, pese a que enumeró muchos de ellos nada probó sobre los mismos, tampoco la demandante los contradijo, pese que en el despliegue probatorio que pudiese haber realizado la demandante en el juicio pudo haberlos rebatido, también se desprende de autos que la promoción de pruebas fue insuficiente, ineficaz y fuera del lapso legal establecido para ello, lo que trajo como consecuencia la inadmisión de las pruebas promovidas por la parte actora; naciendo así la duda para quien aquí decide sobre algo tan importante como lo es la negociación de un inmueble, el cual usa el propio demandado como su asiento principal.

La duda fundamental que éste juez tiene para dar por demostrado que la parte demandada no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, se contrae a si el crédito fue aprobado o no dentro del lapso de vigencia del contrato.

Ahora bien, tal como ha sido narrado suficientemente a lo largo de éste fallo, las partes suscribieron de común acuerdo tres (03) contratos, dos (2) mediante documento autenticado y uno mediante documento privado, que por no haber sido desconocido quedó reconocido por efecto del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Cada uno de los predichos contratos, estableció lapsos de vigencia diferentes, en el sentido que las prórrogas fueron ampliadas en cada uno de ellos.

No obstante, pese a que los sujetos contratantes pactaron diferentes prórrogas del contrato, no consta en las actas procesales prueba alguna que demuestre o haga presumir la fecha exacta en que el crédito bancario fue aprobado, para de estar manera éste Tribunal poder precisar con certeza si la parte a la parte actora dio cumplimiento a las estipulaciones establecidas contractualmente.

Además en aplicación de las máximas de experiencia, entiende quien aquí decide, que efectivamente, tal como lo narró el accionado, se firmaron tres (3) contratos de opción de compra venta en menos de 12 días, lo que conlleva a una situación de la actora para tratar de resolver la situación del primero con la firma de un segundo y posteriormente de un tercer contrato; máxime cuando el demandado manifestó que la actora le iba a pagar con la entrega de un vehículo y de autos se desprende que el mismo fue vendido a un tercero, tal como se demuestra de la documental inserta al folio 34 al 36, naciendo así otra duda que no pudo ser despejada durante la sustanciación del juicio.

Así, el legislador patrio fue sabio en crear el dispositivo antes señalado, el cual se enmarca en la situación surgida para éste juez luego de entrar a sentenciar el presente asunto, pues para éste momento, la mayor duda que impide declarar con lugar la acción es si el crédito bancario fue aprobado o no dentro del lapso de vigencia del contrato objeto de la presente acción, puesto que, si hubiese sido aprobado dentro del lapso, la demandante pudiese haber tenido la razón. Sin embargo, si el crédito hubiese sido aprobado fuera del lapso, la demandante hubiese incoado una acción temeraria por no haber cumplido con su parte en el lapso de tiempo concedido; sin embargo, lo que si queda claro en el presente asunto es que no existe prueba contundente en autos que demuestren con absoluta y plena claridad que el crédito tramitado por la demandante, haya sido aprobado dentro del lapso establecido para ello, puesto que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y en caso de no haberse aprobado dentro del lapso, existiría un incumplimiento por parte de la misma demandante.

Ahora bien, es importante resaltar que en la contestación de la demanda, el demandado manifestó la frase: “El crédito fue concedido a la demandante dentro del lapso de vigencia firmado en la última opción de compra venta”; sin embargo, entre las palabras “crédito” y “fue” está escrito entre líneas a manuscrito la palabra “NO”, equivalente a que el crédito no fue concedido a la demandante dentro del lapso y al final del escrito de contestación, existe nota de enmendado.

Dado lo anterior, el Tribunal pasa a transcribir el párrafo completo, sin la corrección en manuscrito a los fines de efectuar un análisis de las oraciones subsiguientes:

“Aunado a ello, quiero dejar bien claro, que el crédito fue concedido a la demandante dentro del lapso de vigencia firmado en la última Opción de Compra venta, resultando inoficioso por su parte y no pudiendo llegar a su registro, de esta manera nos encontramos en presencia de muchas circunstancias, hechos y motivos los cuales hacen y nos conllevan no a uno sino a varios incumplimientos por parte de la ciudadana demandante y sobre los cuales quiere hacer incurrir al ciudadano Juez en error, basándose en hechos y motivos falsos y que conllevarían a la nulidad absoluta del referido contrato, que es lo que solicito, debido a lo establecido y en segundo lugar por vencimiento del lapso de caducidad, razón por la cual es incongruente la aplicación de las normas que invoca la demandante.”

Como se puede observar, la primera oración afirma que el crédito fue aprobado, recordando que en dicha oración se escribió en manuscrito entre líneas “NO”, para cambiar el sentido de la oración; sin embargo, la oración subsiguiente: “resultando inoficioso por su parte y no pudiendo llegar a su registro”; es contraria a la primera, a menos que la oración real sea tal como fue corregida en manuscrito. Igualmente la oración siguiente a la analizada, dice: “de esta manera nos encontramos en presencia de muchas circunstancias, hechos y motivos los cuales hacen y nos conllevan no a uno sino a varios incumplimientos por parte de la ciudadana demandante”; la cual también es contraria a la primera oración del párrafo; sin embargo, analizado el párrafo con la palabra escrita en manuscrito “NO”, se observa que todas las oraciones subsiguientes son contestes en la afirmación que a la demandante no se le aprobó el crédito en el lapso legal establecido en el contrato.

En apoyo de lo anterior, la frase escrita en manuscrito fue salvada al final del escrito, con lo cual éste Tribunal analizando el párrafo completo, entiende e interpreta que el demandado de autos lo que quiso decir en el mismo fue que efectivamente a la demandante no le fue aprobado el crédito en el lapso de tiempo concedido para ello en el contrato, razón por la cual se considera salvado el error que fue corregido con posterioridad a su impresión en letra manuscrita al agregar la palabra “NO”. Así se establece.

Por último, debe tomar en consideración que el bien inmueble propiedad del hoy demandado, dado el alto crecimiento del ramo inmobiliario, debe tener un precio en la actualidad muy superior al contenido en el contrato, cuyo cumplimiento por parte de la demandante no se demostró a los autos; y en caso de fallar a favor de la demandante, se estaría violando el derecho a una vivienda digna que ya consiguió el demandado con su trabajo y esfuerzo y que ahora pretende la actora adquirir sin demostrar en la instancia judicial haber cumplido con su parte.

Siendo así las cosas, nacida la duda de la aprobación del crédito dentro de la vigencia del contrato y habiéndose cumplidos con todas las etapas preclusivas del proceso, es forzoso para quien aquí decide, declarar judicialmente que no existe prueba del cumplimiento de la parte actora y el incumplimiento delatado del demandado pudiese tener justificación tal como así lo establece el artículo 1.168 del código Civil, el cual establece:

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Así las cosas, por cuanto no existe plena prueba del incumplimiento delatado del demandado de autos, éste Tribunal no encuentra satisfecho el segundo requisito para la procedencia de la presente acción. Así se decide.

En consecuencia, no demostrado los requisitos para declarar con lugar ésta acción interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la presente acción y condenar en costas a la parte demandante, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho como de derecho, ateniéndose a lo alegado y probado en autos y sin sacar elementos de convicción fuera de ellos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por KIRLA YUSMEY DURÁN, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-14.041.621, domiciliada en San Josecito, Municipio Torbes del Estado Táchira y hábil, contra el ciudadano MACARIO FRANCISCO ALEAN MARTELO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-81.506.980, del mismo domicilio de la demandante, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2013, anotado bajo el No. 18, tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, conforme al supuesto genérico de vencimiento total, conforme a lo disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil catorce (2014). Años, 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
Juez Titular Alicia Coromoto Mora Arellano
Secretaria Temporal

Exp. 21.655
JMCZ/cm.-

En la misma fecha, siendo las 3:20 horas de la tarde del día de hoy, se dictó y publicó la decisión anterior, dejándose copia para el archivo del Tribunal y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Alicia Coromoto Mora Arellano
Secretaria Temporal