TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
Años:
204 Independencia 155 Federación

Asunto N° WP12-V-2014-000028
PARTE ACTORA: Ángel María Capriles Méndez venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.902.556; abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 6236, actuando en su propio nombre y en ejercicio de sus derechos.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Santos Simón Robles, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°6236; según consta de Poder Apud Acta otorgado en fecha quince (15) de mayo del año 2014.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana: Ireima Teresa Mendoza Correa venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: V-9.359.780.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA :Omaira Limpio Bolívar y José Luis Sánchez Mejía venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-8.370.013 y V-6.514.303 respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s 72024 y 109242 respectivamente; según consta de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, en fecha veinticinco (25) de junio del año 2014, bajo el N° 17, Tomo116, folios 70 al 73 de los Libros de Autenticaciones respectivo; y Noris Meléndez , abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 109313; según instrumento poder autenticado la Notaría Pública Primera del estado Vargas, en fecha catorce (14) de octubre del año 2013, bajo el N° 31, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones respectivo
Motivo: Cumplimiento de contrato de arrendamiento (Local comercial).
I
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial, Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, fue presentada demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por el ciudadano Ángel María Capriles Méndez contra la ciudadana Ireima Teresa Mendoza Correa ( Las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de este fallo) ; la que luego de su Distribución, le correspondió a este Tribunal el conocimiento jurisdiccional del presente asunto.
Mediante auto de fecha catorce (14) de mayo del año 2014, se admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la parte demandada para su contestación de la demanda, dejando constancia expresa el Tribunal de no poder librar lo conducente por no haber proveído la parte los fotostatos requeridos para ello.
En fecha quince (15) de mayo del 2014, la parte actora consigna los fotostatos para el libramiento de la compulsa de citación de la parte demandada y en auto de fecha diecinueve (19) de mayo del 2014, ésta es librada y entregada para su práctica a la Unidad del Alguacilazgo.
En diligencia consignada por el Alguacil Félix Mustiola de fecha tres (3) de julio del año 2014, deja expresa constancia de haber logrado la citación personal de la accionada, quien firmó el recibo de citación.
En escrito de fecha siete (7) de julio del año 2014, la apoderada judicial de la parte accionada Omaira Limpio, contesta la demanda, pide computo de días de Despacho transcurridos desde el auto de admisión de la demanda, peticiona la perención de la Instancia y la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda, por no haberse citado al Consejo de Protección del Niño, Niña y Adolescente; el que es agregado a las actas procesales.
En fecha diez (10) de julio del 2014, la prenombrada apoderada judicial de la parte accionada consigna escrito de promoción de pruebas, las que se admiten en auto de fecha catorce (14) de Julio del año 2014: Así mismo en esa fecha, el Tribunal dicta auto en la que niega lo concerniente a la perención de la instancia invocada por la parte demandada, a través de su apoderada judicial Omaira Limpio, así como también niega la reposición de la causa por haberse obviado en el auto de admisión de la demanda la citación del Consejo de Protección del Niño, Niña y Adolescente. Mediante diligencia de fecha veinticinco (25) de julio del año 2014, el apoderado actor Santos Robles invoca a favor de su representado, el principio de comunidad de la prueba.
En auto de fecha 28/07/2014 se prorroga el lapso de pruebas por diez días de despacho, con vista a la petición de la parte demandada en diligencia de fecha 17/07/2014.
En su escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió: 1°) El merito favorable de las actas procesales; 2°) Planillas de transferencias a terceros por internet emitidas para pagar los cánones arrendaticios mensuales, con nota de debito a la cuenta N° 2152020451 del Banco Nacional de Crédito , por la suma de ciento cincuenta mil bolívares ( Bs.150.000.00), a la cuenta del ciudadano Ángel María Capriles número:0102-0475-590003125908 con referencia número 063004: 3°) Prueba de Inspección Judicial a efectuarse en el Banco de Venezuela, Agencia de Caraballeda, en la cuenta N° 0102-0475-590003125908 a nombre del ciudadano Ángel María Capriles, conforme a lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; 4°) Prueba de Inspección Judicial a efectuarse en el Banco Nacional de Crédito Agencia de Caraballeda, en la cuenta N° 2152020451 a nombre de la ciudadana Ireima Teresa Mendoza, conforme a lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; 5°) Prueba de informes a ser recabada del Banco de Venezuela y del Banco Nacional de Crédito, a los fines que ambas instituciones bancarias informen tanto de los depósitos efectuados vía transferencia a la cuenta cuyo titular es el ciudadano Ángel María Capriles como los débitos efectuados a la cuenta de la ciudadana Ireima Teresa Mendoza, respectivamente. Por último promovió y ratifico la accionada, documento de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Asociación Civil “Centro San Ignacio Infantil” y el Acta de Asamblea General Extraordinaria, acompañadas al referido escrito de pruebas.
Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien conoce pasa a establecer los límites de la controversia suscitada entre las partes involucradas en el presente juicio:
II
De la Litis
Alegó en su libelo de demanda la parte actora lo siguiente: Que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Ireima Teresa Mendoza Correa; que el objeto del contrato de arrendamiento es: “(…) una casa quinta denominada San Ignacio De Loyola, ubicada en la Urbanización Los Corales, jurisdicción (sic) de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas del estado Vargas (…)” (Sic). Que conforme a lo establecido en la Clausula Primera del contrato, el inmueble arrendado sería destinado únicamente por la arrendataria como Guardería Infantil y otra actividad que esté relacionada con la Educación Escolar, cuyo cambio no podría efectuarse sin su autorización dada por escrito. Que se estableció en la Clausula Segunda, que el canon de arrendamiento sería la suma de diez mil cien bolívares (Bs.10.100.00), a ser pagados por la arrendataria dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencido. Que en la Clausula Tercera se estableció de manera expresa, el plazo de duración del contrato en un (1) año y prórrogas sucesivas de igual tiempo, comprometiéndose a pactar un nuevo contrato al finalizar éste; siempre y cuando las partes lo manifestaran y la arrendataria estuviera solvente en el pago de las mensualidades y los gastos de servicios públicos; que el contrato comenzó a regir a partir del día (1°) de marzo de 2013 hasta el primero (1°) de marzo de 2014; que en la Clausula Cuarta se estableció como causas para su disolución y desocupación, que la arrendataria dejara de cancelar dos (2) mensualidades o violare cualesquiera de las obligaciones contractuales o legales dispuestas en el contrato; que la arrendataria a dejado de pagarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo y abril del 2014, que a razón de diez mil cien bolívares (Bs.1.100.00) por mes, lo que asciende a la cantidad de ciento treinta y un mil trescientos bolívares ( Bs.131.300.00), y que constituye, afirma el actor en su libelo, grave incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria. Así mismo en su libelo la parte actora señala que la arrendataria ha dejado de pagar en contravención a la Clausula Segunda del contrato las pensiones de arrendamiento mensuales, incumpliendo sus obligaciones contractuales lo cual: “(…) hace procedente demandar, como formalmente hago, la resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de daños y perjuicios (…)” (Sic). Igualmente se indica que en el Petitum de su demanda el actor querella a la ciudadana Ireima Teresa Mendoza Correa, para que convenga o a ello sea condenado por éste Juzgado a: Primero: La resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado constituido por la casa-quinta denominada San Ignacio De Loyola, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregada: Segundo Por vía subsidiaria al pago de la suma de ciento treinta y un mil trescientos bolívares ( Bs.131.300.00), por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo y abril del año 2014 y: “(…) los que se sigan causando hasta que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio. Tercero: Al pago de las costas que ocasiones este procedimiento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentó su acción el actor en los Artículos 1167,1264 y 1592 numeral 2 del Código Civil. Igualmente estableció la cuantía de la demanda y fijó su domicilio procesal.
Por su parte la demandada dio su contestación en los siguientes términos:
En el numeral Primero, titulado “De las Cuestiones Previas”, promovió la cuestión previa del Ordinal 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el libelo no indica los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, pues no indica la norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la que se fundamenta la acción de Resolución de Contrato, en virtud del cual: “(…) en el punto primero del petitorio se pide la entrega del inmueble arrendado y la omisión de tal artículo, hace defectuoso el libelo, que debe bastarse por sí mismo y ser suficiente (…)” (Sic). En el numeral segundo del libelo, promovió la parte accionante la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, pues la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, pues: “(…) al vencimiento del contrato de arrendamiento privado sin fecha cierta, con una duración de un(1) año fijo y prórrogas sucesivas, en vigencia a partir del 01 de marzo del año 2013, y que concluía el 01 de marzo del año 2014, no se suscribió otro contrato, pero mi mandante quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, esto es, continuo (sic) ocupando el bien inmueble arrendado sin oposición del arrendador ciudadano Ángel María Capriles Méndez, la cual (sic) percibió los alquileres causados con posterioridad al 01 de marzo del 2014, incluso los cobró por adelantado desde la fecha en que mi poderdante le cancelo (sic) por adelantado todo el Año (sic) de duración del contrato al arrendador en fecha 14 de mayo de 2013, se le cancelo (sic) los meses de Marzo, Abril de 2013 con transferencia a su cuenta del Banco de Venezuela en forma individual y posteriormente mi mandante realizo (sic) un deposito (sic) en su modalidad de transferencia por internet cancelando (sic) los meses en su totalidad ( pago único) que van desde Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013, Enero, Frenero, Marzo, Abril y Mayo y Junio 2014, a razón del (sic) de la cantidad de Diez Mil bolívares ( sic)( Bs.10.100.00), que dan un total de ciento cuarenta y un mil cuatrocientos bolívares con cero céntimos (Bs.141.400.00) y el cual de forma abusiva y desmedida, aprovechándose de la necesidad de mi representada como arrendataria exigió este pago de adelanto de las detalladas mensualidades y un abono parcial a la totalidad del precio del inmueble arrendado con opción de compra de la cantidad de ocho mil (sic) seiscientos bolívares ( 58.600.00) , esto se desprende de depósitos efectuados a la cuenta numero 0102-0475-590003125908, del Banco de Venezuela a nombre del Arrendador ciudadano Ángel María Capriles Méndez, a través de transferencias de mi mandante la arrendataria Ireima Teresa Mendoza Correa, quien es la destinatario entre cuentas de Internet, en fecha 14 de mayo del año 2013, con nota de débito de la cuenta nro. 2152020451, del Banco Nacional de Crédito, Banco Universal ( Bs. 150.000.00) y transferidos a la cuenta antes descrita a favor del ciudadano Ángel María Capriles Méndez, con referencia numero 063004, por concepto de alquiler y abono de la opción de compra, es decir el canon de arrendamiento se le ha venido pagando de manera oportuna y adelantada de otros meses después de vencido el contrato de arrendamiento, por lo cual el arrendamiento se presume renovado y el contrato continuo (sic) bajo las mismas condiciones, pero respecto a su tiempo de duración el mismo se torno (sic) a tiempo indeterminado quedando la relación arrendataria reglada bajo las normas de los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo, de acuerdo a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. En virtud de la naturaleza a tiempo indeterminado del contrato, lo pertinente es demandar por acción de desalojo, por algunas de las causales taxativas del Artículo 34 del Decreto Ley Arrendamientos Inmobiliarios, por ser la acción idónea que se debe interponer, y no es procedente demandar por Resolución de Contrato, pues como se dijo no estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, y el artículo 38 ejesdem (sic), solo es aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado(…)” ( Sic). Continua la parte demandada en su escrito de contestación negando, rechazando y contradiciendo, tanto en los hechos como en el derecho invocado a la parte actora; negó que su mandante hubiere incumplido las obligaciones contractuales; que el contrato tiene una duración de un (12) año fijo y con vigencia a partir del 01 de marzo del año 2013 y vencimiento el 01 de marzo del año 2014, que en la secuela del juicio será demostrado que su mandante canceló : “(…) todos los meses desde que se inició el contrato y hasta su finalización adelanto y otros meses siguientes en un solo deposito en su Modalidad de Transferencia de Internet(…)” (Sic). Que la relación arrendaticia tiene una data de 6 años, la que se inició a través de contrato de arrendamiento notariado y suscrito el 04 de marzo del año 2008 con un plazo de duración de un (1) año, a partir del 01 de marzo del año 2008 y hasta el 01 de marzo del año 2009; que el último contrato se suscribió en fecha 4 de abril del año 2014, fecha en que “(…) cancelo mi poderdante inquilina al arrendador el mes de Marzo ya que había culminado el contrato del año 2012 y comenzaba el contrato del año 2013, a los días el arrendador manifestó que si podía mi mandante cancelarle el año completo del contrato de 2013 mas dos meses más Mayo y Junio de 2014, ya que mi poderdante la inquilina le había también cancelado por medio de transferencia el mes de abril del año 2013, solicitados por el ciudadano Ángel María Capriles Méndez, cancelación que se realizó según Transferencia de Cuentas de Internet, con referencia numero 063004, del Banco Nacional de Crédito, la cual le oponemos a la parte actora ciudadano Ángel María Capriles Méndez, por el monto de ciento cincuenta mil bolívares ( Bs.150.000.00), en fecha 14 de Mayo del 20’13 (…)”(Sic). Que de manera expresa reconoce en contenido y firma el contrato privado, en cuya clausula segunda se estipuló un alquiler mensual de diez mil cien bolívares (Bs.10.100.00) y afirma haber cancelado este canon en su totalidad, desde el comienzo 01/03/2013 al mes de marzo del año 2014, encontrándose solvente su mandante. Que el último contrato se transformó a tiempo indeterminado, pues su mandante quedó en posesión de la cosa arrendada, sin oposición del arrendador; que después del 01 de marzo del año 2014 el arrendamiento se presume renovado y a tiempo indeterminado; que su mandante siempre cumplió con su obligación legal y contractual de pagar la pensión arrendaticia; que la relación de pagos se efectuó de la siguiente manera. Primero: Mes de marzo del 2013 ( inicio del contrato), se canceló mediante transferencia y pagos a terceros BNCNET, en fecha 2 de abril de 2013. Segundo: Mes de abril del año 2013, ( primer mes que demanda la actora como insoluto), se pago mediante transferencia y pagos a terceros BNCNET , en fecha 2 de mayo de 2013. Tercero: En cuanto a los meses de mayo, junio, julio, agosto,septiembre,octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2014 ( ambos inclusive), se cancelaron mediante la modalidad nota de debito, de fecha 14 de mayo de 2013, debitándose la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares ( Bs.150.000.00); que invoca el artículo 1296 del Código Civil y que los meses anteriores de arrendamiento reclamados como insolutos, fueron depositados en el Banco de Venezuela cuenta numero 0102-0475-590003125908; que el mes de marzo de 2013 se pago mediante transferencia y pagos a terceros BNCNET, en fecha 2 de abril de 2013; Que el mes de abril del 2013 se pago mediante transferencia y pagos a terceros BNCNET, en fecha 2 de mayo de 2013; que tales depósitos se hacían efectivo máximo en dos 82) días por ser entre bancos diferentes; que el arrendador esta en conocimiento que tales depósitos entraron a su cuenta bancaria; por último niega la procedencia de la acción de resolución incoada contra su representada; niega que tenga que hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento; niega que tenga que pagar su defendida una compensación por concepto de indemnización, ni suma alguna por concepto de daños y perjuicios; rechaza que estén dados los supuestos para que sea decretada la medida de secuestro peticionada en el libelo; rechaza que su representada haya incumplido y contravenido en forma alguna el dispositivo del algún artículo del Código Civil así como las disposiciones Del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y niega que su representada deba pagar costos y costas procesales. Por último dio cumplimiento a lo establecido en al Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil y peticiona la declaratoria sin lugar de la demanda e improcedente la acción de resolución de contrato de arrendamiento.
Trabada en los términos expuestos la controversia y antes de entrar a valorar y analizar el material probatorio cursante a los autos, quien conoce pasa a dilucidar las cuestiones previas invocadas por la parte accionada a la demanda y señala lo siguiente:
III
CUESTIONES PREVIAS
Ordinal 6 del Artículo 345 del Código de Procedimiento Civil
Tal y como se reseñó ut supra, la apoderada judicial de la parte demandada abogada Omaira Limpio, en su escrito de contestación a la demanda promovió la cuestión previa consagrada en el Artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el libelo no indica los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, pues no indica la norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la que se fundamenta la acción de Resolución de Contrato, en virtud del cual: “ (…) en el punto primero del petitorio se pide la entrega del inmueble arrendado y la omisión de tal artículo, hace defectuoso el libelo, que debe bastarse por sí mismo y ser suficiente (…)” (Sic). El Tribunal observa:
Dispone el Artículo 345 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 346.Ord.6°: “ Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestar promover las siguientes cuestiones previas: 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Articulo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el Artículo 78 (…)”. (Omissis).
Asimismo, el Artículo 340 ejusdem señala:
Artículo 340: “El libelo de demanda deberá expresar: 5°. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones (…)” (Omissis).
Efectuada una revisión detallada del libelo de demanda observamos, que en el petitorio la parte actora señala lo siguiente: “(…) Petitum. En virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es que acudo ante su competente autoridad, con el carácter ya expresado, para demandar como en efecto formalmente demando en este acto, a la ciudadana Ireima Teresa Mendoza Correa, ampliamente ye identificada, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, en lo siguiente: Primero: A la resolución del contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el inmueble de mi propiedad y sujeto al contrato que he acompañado marcado “A”, y a la consiguiente entrega del inmueble arrendado constituido por la casa-quinta denominada San Ignacio De Loyola, ubicado en la Urbanización Los corales, jurisdicción (sic) de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas del estado Vargas, completamente desocupada de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que fue entregada(…)”(Sic).
De lo antes trascrito se constata, que el actor hace referencia a las razones de “hecho y de derecho” que con anterioridad expone en su demanda; así en el capítulo II de su libelo establece, la fundamentación legal de su querella, basándose en los artículos 1167, 1264 y 1592 del Código Civil; dando con ello cumplimiento a lo establecido en el Artículo 340, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil; por lo que ha de declarase como en efecto así se hará en la dispositiva del presente fallo, sin lugar la cuestión previa invocada por la parte demandada, referente al ordinal 6° del Artículo 345 del código de Procedimiento Civil y así se establece.
CUESTION PREVIA
Ordinal 11 del Artículo 345 del Código de Procedimiento Civil
En el citado escrito de contestación de la demanda, la demandada por intermedio de su apoderada judicial , promovió : “(…) la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, pues la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, ya que: “(…) al vencimiento del contrato de arrendamiento privado sin fecha cierta, con una duración de un (1) año fijo y prórrogas sucesivas, en vigencia a partir del 01 de marzo del año 2013, y que concluía el 01 de marzo del año 2014, no se suscribió otro contrato, pero mi mandante quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, esto es, continuo ocupando el bien inmueble arrendado sin oposición del arrendador ciudadano Ángel María Capriles Méndez, la cual (sic) percibió los alquileres causados con posterioridad al 01 de marzo del 2014, incluso los cobró por adelantado desde la fecha en que mi poderdante le cancelo por adelantado todo el Año de duración del contrato al arrendador en fecha 14 de mayo de 2013, se le cancelo los meses de Marzo, Abril de 2013 con transferencia a su cuenta del Banco de Venezuela en forma individual y posteriormente mi mandante realizo un deposito en su modalidad de transferencia por internet cancelando los meses en su totalidad (pago único) que van desde Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo y Junio 2014, a razón del (sic) de la cantidad de Diez Mil bolívares ( sic)( Bs.10.100.00), que dan un total de ciento cuarenta y un mil cuatrocientos bolívares con cero céntimos (Bs.141.400.00)(…)” ( Sic)( Subrayado nuestro). El Tribunal observa:
El Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente, para la fecha de la presentación de la querella que nos ocupa, consagra el carácter de orden público de la normativa contemplada en dicho texto legal, por lo que no le es dado ni a las partes, ni al Órgano Jurisdiccional a cuyo conocimiento sea elevado la resolución del conflicto, relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o quebrantar los derechos protegidos por dicha Legislación Especial. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores, deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria. En lo atinente al procedimiento para el ejercicio de las acciones arrendaticias éstas se encuentran directamente relacionadas con el tipo de contrato celebrado entre las partes, esto es, si el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
En el caso sub judice tenemos, que en su libelo de demanda la parte actora acciona la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios. Esta acción de resolución se encuentra fundamentada en lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil que dispone lo siguiente:
Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Omissis).
Ahora bien, para el ejercicio y procedencia de la acción de resolución de contrato se requiere, que estemos en presencia de un contrato a tiempo determinado, toda vez que si por el contrario, el contrato celebrado es a tiempo indeterminado, la acción procedente sería la señalada expresamente por el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es la acción de desalojo. Este razonamiento nos dirige a analizar los términos pactados entre las partes contratantes respecto al lapso de duración o vigencia del contrato de arrendamiento, entre ellas celebrado.
Así la clausula tercera del contrato y el cual fue acompañado por el actor a su demanda, marcado “A”, e inserto a los folios 7 y 9 del expediente, textualmente se señala lo siguiente:
Cláusula Tercera: “ De manera expresa se establece y así lo acepta la arrendataria que el plazo de duración del presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo y prórrogas sucesivas de igual tiempo comprometiéndose el arrendador a pactar un nuevo contrato al finalizar éste; siempre y cuando las partes lo manifiesten y la arrendataria este solvente en el pago de las mensualidades y los gastos de los servicios públicos los cuales hayan sido cancelados puntualmente y las partes estén de acuerdo previa la notificación con 30 días de anticipación a la fecha de culminación de este contrato, el cual comenzará a regir, a partir del día primero (1°) de marzo del año dos mil trece (2013) hasta el día primero (1°) de marzo del año (2014) “ ( Sic). De la transcripción realizada de la cláusula in comento se observa, la imprecisión y ambigüedad con la que fue redactada. En efecto, en ella las partes acuerdan por un lado que el lapso de duración del contrato será de un (1) año fijo, pero al mismo tiempo señalan, que tendrá prórrogas sucesivas de igual tiempo; seguidamente las partes se comprometen al finalizar el contrato, a pactar un nuevo contrato previa notificación cursada con treinta (30) días de anticipación a la fecha de terminación del mismo y finalmente indican, que el contrato regirá a partir del día primero (1°) de marzo del año dos mil trece (2013) hasta el día primero (1°) de marzo del año (2014). En vista a ello y con fundamento en el segundo aparte del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, quien decide interpreta que la intención de los contratantes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, toda vez que establecen un término fijo de duración al mismo, estipulado en un (1) año fijo, a contar desde el día primero (1°) de marzo del año dos mil trece (2013) hasta el día primero (1°) de marzo del año (2014) ; así mismo se señala que no cursa en autos notificación alguna dada conforme a lo pactado en la cláusula in comento, de una de las partes contratantes a la otra de su voluntad de querer pactar un nuevo contrato y así se establece.
Ahora bien, la accionada señaló al Tribunal en su escrito de contestación a la demanda, que a la expiración del término acordado entre las partes, no se celebró un nuevo contrato entre ellas y que su arrendador la dejó en posesión del inmueble arrendado, aunado a que le había pagado por adelantado, mediante transferencia bancaria electrónica a la cuenta bancaria del Arrendador en el Banco de Venezuela, los cánones de arrendamiento de los meses de: “ (…) Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo y Junio 2014, a razón del (sic) de la cantidad de Diez Mil bolívares (Sic)(Bs.10.100.00) (…)” ( Sic); por lo que observa ésta Juzgadora que en el presente caso se dieron los supuestos para la procedencia de la tácita reconducción del contrato, consagrada en el Artículo 1600 del Código Civil, el cual indica lo siguiente:
Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (Omissis).
Concatenado a la norma transcrita, el Artículo 1614 ejusdem señala que:
Artículo 1614: “En los arrendamientos hechos por un tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Omissis).
Como corolario de lo anterior se señala, que habiendo el arrendador dejado en posesión del inmueble arrendado a su arrendataria, fenecido el término del tiempo establecido en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, éste se transformó por efecto de la tácita reconducción, a tiempo indeterminado y así se establece.
Determinado lo anterior, corresponde a esta Juzgadora analizar la procedencia o no de la cuestión previa que aquí nos ocupa y al efecto se señala lo siguiente:
Tal y como ya se señaló, la apoderada judicial de la parte accionada invocó en su escrito de contestación de la demanda la cuestión previa contemplada en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Así la Ley Especial que regula la materia establece en su Artículo 34 lo siguiente:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojó de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
g) En los inmueble sometidos al Régimen de propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
h) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de éste artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente.
Parágrafo Segundo. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Omissis).
En este mismo orden de ideas, invocamos jurisprudencia emanada de nuestro Máximo Tribunal de la República, cuya Sala Constitucional en fallo de fecha 07 días del mes de marzo de dos mil siete (2007). Exp N° 06-1043, señaló lo siguiente:
“(…) Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.”(Omissis).
Si bien en el caso de marras, el supuesto contemplado es inverso al de la sentencia in comento, sin embargo su consecuencia es la misma. En efecto y según el artículo supra transcrito, para la procedencia de la acción de desalojo del inmueble arrendado se requiere en primer lugar, que el contrato sea verbal o a tiempo indeterminado y en segundo lugar, que se hayan dado alguno de los supuestos de hecho consagrados en las causales que se indican en dicho artículo; no quiere decir que al actor se le cercene su ejercicio a la acción, sólo que está determinada para cierto tipo de contratos y limitada a ciertas causales indicadas por el mismo legislador. Así en el caso de marras, habiéndose transformado el contrato a tiempo indeterminado, el actor para la satisfacción de su pretensión de entrega del inmueble dado en arrendamiento, ha debido accionar a través de la acción de desalojo y no de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuya normativa está involucrado el orden público , por lo que si bien es cierto, no indica la Ley Especial la prohibición de admitir la acción de resolución de contrato, sin embargo expresamente señala que en los contratos verbales o a tiempo indeterminados la acción procedente es, la de desalojo y por alguna de las causales indicadas en el supra transcrito Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que en consecuencia, se repite, la acción que escogió el demandante, en razón de la naturaleza jurídica del contrato celebrado, no resultaba idónea para su pretensión, por lo que debe ser declarada como en efecto así se hará en la dispositiva de éste fallo, la procedencia de la cuestión previa alegada por la apoderada judicial de la parte demandada, contemplada en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
IV
DECISIÓN
Por las razones y consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: Primero: Sin lugar la cuestión previa invocada por la parte demandada ciudadana Ireima Teresa Mendoza Correa en el juicio que por resolución de contrato de arrendamientos y daños y perjuicios incoara en su contra el ciudadano Ángel María Capriles Méndez ( ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo); en su escrito de contestación de la demanda y referida al ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Con lugar la cuestión previa invocada por la parte demandada ciudadana Ireima Teresa Mendoza Correa, en el referido escrito de contestación de la demanda contemplada en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia queda desechada la demanda y extinguido el proceso. Tercero: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, tal y como lo estatuye el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año 2014.
La Jueza
Dra. Ana T. Ayala P.
El Secretario
Gamal Gamarra
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25pm), se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra

ASUNTO N° WP12-V-2014-000028