TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO VARGAS.

PARTE ACTORA: GIUSEPPE MUSCO SIRICA, casado, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.491.178.
PARTE DEMANDADA: ANTONIO PEZZULLO LANDI, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.488.283.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JULIÁN ELÍAS SALAZAR HERRERA, EDUARDO ELÍAS SALAZAR SÁNCHEZ Y DUILIO MUSCO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 32.675, 221.065 y 163.729, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGROS DEL CARMEN GOMEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado N° 206.551.
ASUNTO N° WP12-V-2014-000280
MOTIVO: DESALOJO

Se inició la presente causa, en virtud de la distribución realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito del estado Vargas (URDD), donde fue asignada a éste tribunal, dándosele entrada por auto en fecha 08/12/14. Folios 1 al 21.
Previa consignación de los recaudos respectivos, fue admitida la demanda, conforme al auto de fecha 17 de Diciembre de 2.014. Folios 1 al 22.
Por auto de fecha 14 de Enero de 2.015, este Tribunal previa consignación de los fotostatos requeridos, ordenó librar la compulsa de citación a la parte demandada. Folios 24 al 28.
En fecha 25 de Enero de 2013, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado al inmueble objeto de la demanda, con el fin de practicar la citación del demandado, procediendo a consignar el recibo de citación en autos debidamente firmado. Folios 29 al 30.
En fecha 06 de Marzo de 2.015, siendo la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció el ciudadano ANTONIO PEZZULLO LANDI, debidamente asistido por la Abogada MILAGROS DEL CARMEN GOMEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado N° 206.551, y consignó su escrito de Contestación a la Demanda con sus respectivos anexos. Folios 31 al 47.
Por auto de fecha 12 de Marzo de 2.015, este Tribunal actuando de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fija la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar entre las partes para el quinto (5to) dia de despacho siguiente. Folio 48.
Mediante diligencia de fecha 12/03/15, el apoderado judicial de la parte actora, abogado Julián Elías Salazar Herrera, consignó escrito de impugnación de la contestación de la demanda, y a su vez solicitó la Confesión Ficta de la parte demandada. Folios 49 al 51.
Mediante diligencia de fecha 18/03/15, el apoderado judicial de la parte actora abogado Duilio Musco, consigno escrito ratificando la diligencia interpuesta por su colega,
En fecha 23 de Marzo de 2.015, la parte actora debidamente asistida por apoderado judicial, consignó escrito de promoción de pruebas con sus respetivos anexos. Folios 54 al 63.
Por auto de fecha 24 de Marzo de 2.015, este Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de las partes ni por si ni por medio de apoderado judicial para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, en consecuencia este Tribunal realizara la fijación de los hechos y límites de la controversia por auto razonado, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, de conformidad con lo establecido con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Folio 64.
En fecha 30/03/15, el Tribunal de conformidad con el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió a fijar los límites de la controversia, de lo cual se dejo constancia en el expediente. Folios 65 al 67.
Mediante escrito consignado por la parte actora en fecha 09/04/15, fueron invocadas la supuesta confesión de la parte demandada, y promovidas pruebas documentales. Folios 67 al 79.
En fecha 09/4/15, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas con sus anexos. Folios 81 al 92.
Por auto de fecha 10/04/15, fue fijada la celebración de un Acto Conciliatorio de conformidad con el Artículo 257 del C.P.C. Folio 94.
Conforme a los autos de fecha 14/04/15, fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes. Folios 95 y 96.
Cursa al folio 97, acta levantada por el Tribunal en fecha 15/04/15, estando en la oportunidad de celebrarse el Acto Conciliatorio fijado, donde consta que solo compareció la parte actora, quien en virtud de ello manifestó su insistencia en que se llevara a cabo la conciliación, pidiendo al tribunal se fijara un nuevo acto. Pedimento que el Tribunal acordó conforme, fijando por auto de la misma fecha una nueva oportunidad, ordenando la notificación del demandado a esos efectos, tal como se constata al folio 98.
Previa notificación del demandada, en fecha 22/04/15, tuvo lugar la celebración del acto conciliatorio, donde se hicieron presentes ambas partes, sin que llegaran a ningún acuerdo. Folio 104.
Por auto de fecha 24/04/15, el Tribunal de conformidad con el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijo la Audiencia de Juicio para ser celebrada al 15° día de despacho siguiente a las doce del mediodía (12:00 m). Audiencia cuya celebración fue diferida en virtud de la Resolución N° 012-2015, de fecha 05/05/15, emanada de la Coordinación del Circuito Civil, para ser celebrada al 4° día de despacho siguiente, a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m). Folios 105 y 107.
En fecha 18/05/15, la parte demandada consigno escrito solicitando que el Tribunal no siga conociendo de la causa, por cuanto la parte actora violento el Articulo 41 de la Ley de Regulaciones de Arrendamientos destinados al Uso Comercial, pretensión en relación con la cual, el Tribunal se pronuncio mediante el auto de fecha 22/05/15, donde fue declarada improcedente dicha petición. Folios 109 al 111.
El día 22/05/15, siendo las 9:30 de la mañana se celebro la Audiencia de Juicio a la cual comparecieron la representación judicial de la parte actora y el demandado con su abogado. Y luego de un receso de treinta (30) minutos, el Tribunal se pronuncio oralmente, declarando Con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, dejando constancia que el fallo en extenso seria publicado dentro de los diez (10) de despacho siguientes. Folios 112 al 120.
Estando en la oportunidad de publicar en extenso el fallo emitido oralmente en la oportunidad de la Audiencia de Juicio, el Tribunal pasa a hacerlo en los términos que se exponen seguidamente.

PARTE MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
CAPITULO I
DE LOS HECHOS
Conforme al libelo de demanda que cursa a los folios 1 y 3 del presente expediente, el ciudadano GIUSEPPE MUSCO SIRICA, casado, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.491.178, debidamente asistido por sus abogados JULIÁN ELÍAS SALAZAR HERRERA, EDUARDO ELÍAS SALAZAR SÁNCHEZ Y DUILIO MUSCO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 32.675, 221.065 y 163.729, respectivamente, alegó lo siguiente:
1) Que consta de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 15/03/06, que califica de tiempo determinado porque su duración es de un (01) año fijo, contado a partir del 1° de marzo del año 2.006 al 28 de febrero del año 2.007 y prorrogas sucesivas de un (01) año cada una.
2) Que si bien en el contrato se estableció como canon la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs.900,oo), posteriormente se convino como último canon la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) mensuales, pagaderos al final de cada mes a mas tardar dentro los cinco días siguientes al vencimiento.
3) Que el contrato en su Clausula Quinta establece las causales de resolución del contrato, concretadas en la falta de pago de dos cánones consecutivos, el cambiar el uso dado al local en el contrato, y el sub-arrendamiento total o parcial del inmueble.
4) Que el arrendatario demandado adeuda para la fecha de interposición de la demanda, un total de ocho (08) meses de cánones, que son los comprendidos entre los meses Abril a Noviembre de 2014.
CAPITULO II
DEL PETITORIO
Formuló el PETITORIO de la demanda, que en virtud de los hechos narrados anteriormente expuesto es por lo solicita:
PRIMERO: En la Resolución por incumplimiento contracatuales por el Arrendatario del contrato de arrendamiento suscrito el 1° de marzo de 2.006, sobre el local Comercial, antes plenamente identificado con fundamneto de lo previsto en el articulo 1.167 del Codigo Civil.
SEGUNDO: Que como consecuencia de la Resolución de contrato se le haga la entrega del inmueble mencinado en autos.
TERCERO: En el pago de los costos y costas de este proceso.
CAPITULO III
DEL DERECHO
Fundamentó la demanda en los Artículos 1159, 1167 y siguientes del Código Civil, las disposiciones del Código de Procedimiento Civil que establecen el Procedimiento Breve, y de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
MEDIDAS CAUTELARES
Solicitó que se decretara medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 599 Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
Acordó el depósito en mano del apoderado judicial Dr. Duilio Musco, plenamente identificado en auto y en lo dispuesto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó que se ordene, decrete y se practique embargo preventivo de los bienes propiedad del demandado.
Solicitó que la citación del demandado se realice en la siguiente dirección: Frente a la Plaza Lourdes de Maiquetía, Barbería Venezia, y entre los comercios Pastelería Delta y Agencia de Lotería y Bazar El Astrónomo, Maiquetía, Estado Vargas.
Estimo la demanda en la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 6.400,oo), equivalentes a 39 Unidades Tributarias.
Por último solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley y la declare con lugar en la sentencia definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito consignado en fecha 06/03/15, que cursa a los folios 31 al 47 del presente expediente, el demandado ANTONIO PEZZULLO LANDI, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.488.283, debidamente asistido por la Abogada MILAGROS DEL CARMEN GOMEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado N° 206.551 dieron contestación a la demanda en los términos siguientes:
CAPITULO I
LOS HECHOS
1. Que en fecha 27/01/15, fue visitado por el Alguacil del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Vargas, en la cual le hizo entrega del escrito de la demanda interpuesta por los ejecutores anteriormente señalados, en la cual alegó y solicitó el desalojo por falta de pago, lo cual negó y rechazo, ya que por más de treinta y un (31) años está ocupando el local objeto del juicio;
2. Que nunca ha dejado de pagar las mensualidades, tal cual se demuestra del Contrato firmado en fecha 01/03/83 y del recibo de pago del mismo año que consignó como anexo marcado con la letra “A”;
3. Que posteriormente fue firmado un nuevo contrato en las mismas condiciones en fecha primero (01) de Marzo del año dos mil seis (2006) que consignó como anexo marcado con la letra “B”;
4. Que durante los treinta y un (31) años que ha venido ocupando el local, nunca ha dejado de pagar ni ha desviado el uso del local para fines distintos a los de Barbería que fue lo convenido;
5. Que en fecha cinco (05) de Mayo de 2.014, fue a cancelar la mensualidad del mes de Abril de 2.014, que le recibieron el dinero mas no le dieron el recibo de cancelado, y como otras veces se había hecho costumbre le resto importancia;
1) Que en fecha cinco (05) de Junio de 2.014, fue a cancelar el mes correspondiente al mes de mayo y no le recibieron el pago, ni le entregaron el recibo del mes Abril anteriormente cancelado, y además le pidieron desocupar el local de manera inmediata;
2) Que en vista de la situación acudió a la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito del Estado Vargas, donde le asignaron el Tribunal 3° de Municipio del Estado Vargas, el cual le asignó una cuenta para que realizara los depósitos mensuales, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento, signado con el Asunto WP12-S-2014-000934, donde no ha dejado de pagar en ningún momento, tal como se demuestra de los recibos que consignó como anexo marcado con la letra “C”.
CAPITULO II
DEL PETITORIO
Que por las razones expuestas, solicitó que sean desestimados los alegatos de los demandantes, e igualmente solicitó que se le sea aprobada la prorroga legal que le corresponde según el Artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, teniendo en cuenta la Preferencia Ofertiva de acuerdo con el artículo 38 de la prenombrada Ley.
Solicitó que la presente contestación sea admitida y sustanciada conforme a derecho y la declare con lugar.
Pidió que se realizada la citación del demandado en la siguiente dirección: Frente a la Plaza Lourdes de Maiquetía, Barbería Venezia, y entre los comercios Pastelería Delta y Agencia de Lotería y Bazar El Astrónomo, Maiquetía, Estado Vargas.

DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Conforme al escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios 55 al 63 del presente expediente, consignado en fecha 23/03/15 por el apoderado judicial de la parte actora, la cual promovió pruebas en los siguientes términos:
CAPITULO I
Promovió el Contrato de Arrendamiento, para demostrar que hay un contrato de arrendamiento entre las partes, y el cual no ha sido cumplido por la parte demandada, por cuanto no ha pagado las pensiones de arrendamiento insolutas.
CAPITULO II
Promovió los recibos de cobro del Arrendamiento de los meses: Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre, por un monto de ochocientos bolívares (800.00,00 Bs) cada mes, todos del año 2.014, marcados con las letras “ A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito de promoción de pruebas y sus anexos, insertos a los folios 81 al 92, la parte demandada promovió los siguientes elementos probatorios:
Recibos de pagos originales marcados con la letra “A”.
Recibos de Ingresos originales, recibidos por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito del Estado Vargas, Asunto WP12-S-2014-000934, de los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2014, y Enero, Febrero y Marzo de 2015, en los cuales se demuestra que no ha dejado de pagar.

DECISION
Conforme a lo alegado por las partes en sus respectivos escritos de demanda y de contestación, tenemos que la parte actora ciudadano Giuseppe Musco Sirica, pretende la RESOLUCIÓNDE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito -en carácter de arrendador- con el ciudadano ANTONIO PEZZULLO- demandado en su carácter de arrendatario- el cual se encuentra debidamente autenticado en fecha 15 de Marzo de 2006, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, donde quedó inserto bajo el No. 52, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es el bien inmueble constituido por Un Local Comercial, situado frente a la Plaza Lourdes de Maiquetía, entre los Comercios Pastelería Delta y Agencia de Lotería El Astrónomo, destinado al uso de Barbería. Fundamentada en el incumplimiento por parte del arrendatario demandado, respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a que se refiere la Cláusula Tercera del Contrato consignado por ambas partes como anexo de su demanda o de la contestación. Siendo de advertir que el referido canon según la manifestación expresa de las partes en conflicto, fue objeto de un acuerdo que lo estableció en la cantidad OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800,oo) mensuales, los cuales según lo alegado había dejado de pagar el demandado durante los meses comprendidos entre Abril a Noviembre de 2014, por lo que para la fecha de interposición de la demanda, el demandado adeudaba la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.6.400,oo) por concepto de cánones insolutos. Siendo que de acuerdo con lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato, ante el incumplimiento en el pago de dos (02) de los cánones de forma consecutiva, le deviene el derecho a incoar la demanda ventilada en el presente juicio, y a solicitar la resolución del contrato y la consecuente entrega del inmueble arrendado, con el pago de costas, como en efecto así se solicitó.
Por su parte el demandado, convino en que suscribió con el demandante el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, pero que ocupa el local en calidad de arrendatario desde hace 31 años en virtud de otros contratos, durante los cuales siempre ha a pagado. Procediendo a rechazar y negar de forma categórica el incumplimiento que le imputa el demandante, por cuanto los cánones a que se refiere dicho incumplimiento, en virtud de la negativa de su arrendador a recibirlos, fueron consignados por el Procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, sustanciado por el Juzgado 3° de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil del estado Vargas, en Expediente N° APW12-2014-000934, consignando a esos efectos original de las constancias de pago de dichas pensiones emitidas en el referido expediente.
Punto Previo
Conforme a la diligencia de fecha 12/03/15, que cursa a los folios 50 y 51, la parte actora solicitó se declare la Confesión Ficta de la parte demandada, a cuyos fines manifestó que el escrito de contestación no llena los extremos previstos en el Código de Procedimiento Civil, sin señalar de forma expresa porque no llena dicho escritos tales parámetros. En ese sentido esta Juzgadora observa, que la confesión ficta es una presunción legal que se encuentra consagrada en el Artículo 362 del ordenamiento adjetivo, a tenor de la cual se establecen los extremos que deben cumplirse para que se constituya, concretamente la falta de contestación de la demanda en su oportunidad legal, que la parte demandada contumaz nada probare que le favorezca o que desvirtúe la pretensión del demandante, y que esta no sea contraria a derecha, circunstancias que no se consumaron el caso de marras, razón por la cual, tal pedimento fue declarado improcedente en ocasión de emitir el fallo oral y ahora se ratifica. Así se establece.
Seguidamente esta Sentenciadora, a los fines de la decisión en cuanto al fondo, considero necesario revisar los términos en los cuales quedó trabada la controversia a decidir, a cuyos fines es pertinente partir de los que fueron relacionados en la fijación de los hechos llevada a cabo por éste Tribunal en el auto que corre inserto a los folios 65 al 67, a fin de adentrarnos en las circunstancias debatidas a lo largo del expediente, considera necesario este Tribunal resolver cada uno de los puntos en que se fijaron los límites de la controversia, a saber:
PRIMERO: Lo alegado por el Arrendatario demandado, respecto de venir ocupando el Local Comercial objeto del juicio desde hace más de 31 años, siempre destinado al mismo uso “Barbería”. En este sentido, para quien aquí sentencia, tal circunstancia no tiene incidencia en la decisión de la acción resolutoria objeto del juicio, pues su extensión en el tiempo no exime del cumplimiento de la obligación principal del arrendatario, cual es el pago del canon como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, cuyo incumplimiento fue precisamente el fundamento de la demanda, que de acuerdo con lo establecido en el fallo oral fue desestimado, y ahora se ratifica, al negarle a tal circunstancia incidencia respecto de la acción objeto de decisión. Así se establece.
SEGUNDO: En cuanto a la afirmación respecto de la naturaleza del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, calificado como de Tiempo Determinado, por ser suscrito con un plazo de duración fijo de Un (01) año, contado a partir del 1° de marzo de 2006 al 28 de febrero de 2007, con prorrogas sucesivas de un (1) año cada una, durante las cuales se mantendrían todas las cláusula vigentes, quien aquí Sentencia observa, que el presente juicio fue sustanciado conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Regulación de los Arrendamientos de Inmuebles destinados al Uso Comercial, conforme a la cual en su Artículo 40 se establecen las causales de la acción generada en estas relaciones arrendaticias, calificada como Desalojo, independientemente de la naturaleza que pueda tener el contrato en atención a su duración, como de tiempo determinado o indeterminado, lo que no obsta a que pueden derivarse de ellos acciones de resolución o de cumplimiento. Por tal razón, se le niega incidencia a tal circunstancia en la decisión en cuanto a la procedencia o no de la resolución demandada. Así se establece.
TERCERO: Constituye el fundamento de la acción resolutoria incoada en el juicio, el incumplimiento por parte del demandado, en cuanto a su principal obligación de pagar los cánones convenidos como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, prevista en el Artículo 1592 del Código Civil, que fue regulada por las partes contratantes en la Clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, así como también por acuerdo entre ellos establecido en forma verbal, en cuanto al canon a pagar.
En este sentido, conforme a los hechos expuestos en el libelo por el actor y las defensas alegadas en el escrito de contestación por la representación judicial de la parte demandada, tenemos que por una parte se le imputa al demandado el incumplimiento de tal obligación en cuanto a los cánones de los meses comprendidos entre los meses de Abril a Noviembre de 2014, mientras por la otra, es rechazado por el demandado, manifestando que nada adeuda, que nunca ha dejado de pagar, y que los referidos meses fueron consignados ante el Tribunal 3° de Municipio del Estado Vargas, de allí que se impusiera revisar las probanzas producidas como anexos de dichos escritos o promovidas en el lapso probatorio, cursantes en autos, específicamente de las siguientes documentales:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (inserto en copia certificada a los folios 8 al 11 del presente expediente) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, donde quedó inserto bajo el No. 52, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones respectivos, constituido por un documento publico que consignado en copia certificada como anexo de la demanda, quedo opuesto al demandado de conformidad con lo previsto en el Articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, el cual no fue atacado por el demandado, sino que por el contrario admite su existencia y lo consigna en copia simple como anexo de su contestación, razón por la cual, surte plenos efectos probatorios en cuanto se desprenda del mismo a los fines de la controversia. Así se establece.
Determinado el valor probatorio del documento antes descrito, se evidencia del mismo, la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, respecto del inmueble Local Comercial situado al frente de la Plaza Lourdes, entre los Comercios Pastelería Delta y Agencia de Lotería El Astrónomo, destinado al uso de Barbería. Evidenciándose asimismo en dicho contrato, que fueron establecidas las condiciones y obligaciones asumidas por los contratantes en virtud de esa relación, en especial lo concerniente a la obligación de pagar los cánones pactados como contraprestación, cuyo incumplimiento es precisamente el fundamento de la demanda, a cuyos efectos se estableció lo siguiente en la Clausula Tercera: “ El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,oo) mensuales, que “El Arrendatario” pagara al final de cada mes en el domicilio de “El Arrendador” o a la presentación del correspondiente recibo firmado por este ultimo o por su apoderado legal. Es entendido que el importe del alquiler deberá de ser cancelado a mas tardar dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Es destacar, que fue convenido de forma extracontractual entre las partes, y en ello fueron contestes en el presente juicio, que el canon a cancelar no seria el estipulado en la antes prenombrada disposición contractual, sino la cantidad de OCHOCIENTOS BOIVARES (Bs. 800,oo) por cada mes, pagaderos en la forma prevista en la referida clausula. Teniendo en consecuencia su origen la obligación cuyo incumplimiento es el fundamento de la demanda, en el contrato cuyo valor probatorio fue establecido con antelación.
ORIGINAL DE RECIBOS DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS, promovidos por la parte demandada como fundamento de su excepción, para desvirtuar el incumplimiento de la obligación que le imputo la actora, correspondientes a los cánones de los meses de Abril de 2014 a Noviembre de 2014.
En ese sentido tenemos, que cursan a los folios 85 al 92 del expediente, originales de los comprobantes de consignaciones arrendaticias, emitidos por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil del Estado Vargas, al sustanciar el procedimiento para el cual se encuentra facultado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas normas se mantienen en vigencia para los procedimientos de consignaciones arrendaticias en los inmuebles destinados al Uso Comercial como el de marras, debido a que no han sido implementados los organismos y procedimientos consagrados en la novísima ley que regula estas relaciones arrendaticias, condiciones que le otorgan a los recibos in comento pleno valor probatorio. Asi se establece.
Determinado el valor probatorio de los instrumentos antes descritos, es pertinente entrar a verificar el análisis de los recibos de consignación promovidos, ello conforme a lo dispuesto en los Artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda. Las citadas disposiciones conceden a los arrendatarios la posibilidad de liberarse de su obligación de pagar los cánones, cuando su arrendador se negare a recibirle el pago de ellos, acudiendo al procedimiento de consignaciones arrendaticias, concediéndoles un plazo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento según lo establecido en el contrato, cuya clausula Tercera señala que el pago debe hacerse dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de la mensualidad. Siendo vencido el mes los días últimos de cada uno, tiene el arrendatario un plazo de cinco (05) días continuos para pagarlos según lo convenido que se computarían en los primeros días del mes siguiente al vencido, adicionalmente dispone por efecto de la ley, de quince (15) días continuos adicionales, para consignarlo ante los tribunales competentes.
En atención a lo antes indicado, fue verificado el análisis de las Consignaciones Arrendaticias, invocadas como medio probatorio del demandado, para acreditar su solvencia en cuanto a los cánones cuyo incumplimiento se le imputa como fundamento de la demanda resolutoria incoada en su contra, concretamente los correspondientes a los meses de Abril a Noviembre de 2014, cuyo análisis y valoración se hará seguidamente en atención es estos parámetros.
En cuanto al canon del mes de Abril de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenia para pagarlo hasta el día 05/05/14, y legalmente dispone hasta el 20/05/14, para consignarlo oportunamente.
En cuanto al canon del mes de Mayo de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenía para pagarlo hasta el día 05/06/14, y legalmente tenia hasta el 20/06/14, para consignarlo oportunamente.
En cuanto al canon del mes de Junio de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenía para pagarlo hasta el día 05/07/14, y legalmente tenia hasta el 20/07/14, para consignarlo oportunamente.
En cuanto al canon del mes de Julio de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenía para pagarlo hasta el día 05/08/14, y legalmente tenia hasta el 20/08/14, para consignarlo oportunamente.
Ahora bien, a los fines de demostrar su solvencia en cuanto a los cánones antes relacionados, el demandado promovió el Recibo de Consignación Arrendaticia que cursa al folio 85, donde consta que el Arrendatario consigno en fecha 12 de Agosto de 2014, cuatro cánones simultáneamente, que son los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril a Julio de 2014, evidenciándose en consecuencia al concatenarlo con lo indicado previamente, que los cánones de los meses Abril, Mayo y Junio fueron consignados extemporáneamente, por lo que no son aptos para derivar la solvencia del arrendatario demandado en cuanto a su pago, no así el canon del mes de Julio, que fue consignado de su oportunidad legal. Así se establece.
En cuanto al canon del mes de Agosto de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenia para pagarlo hasta el día 05/09/14, y legalmente tenía hasta el 20/09/14, para consignarlo oportunamente. Siendo así, visto el recibo de consignación que corre inserto al folio 86, mediante el cual el demandado en fecha 26/09/14, consigno el referido canon, se evidencia que el mismo fue consignado extemporáneamente, vale decir, fuera de las oportunidades contractual y legalmente establecidas, razón por la cual, no se deriva la solvencia del arrendatario en cuanto a este. Así se establece.
En cuanto al canon del mes de Septiembre de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenia para pagarlo hasta el dia 05/10/14, y legalmente tenía hasta el 20/10/14, para consignarlo oportunamente.
En cuanto al canon del mes de Octubre de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenia para pagarlo hasta el día 05/11/14, y legalmente tenía hasta el 20/11/14, para consignarlo oportunamente.
Siendo así, vistos los recibos de consignación que corren insertos a los folios 87 y 88, mediante los cuales el demandado en fecha 10/10/14, consigno los cánones antes referidos, se evidencia que estos fueron consignados dentro de la oportunidad prevista en la ley, razón por la cual, se deriva la solvencia del arrendatario demandado en cuanto a ellos. Así se establece.
Por último, en cuanto al canon del mes de Noviembre de 2014, según lo establecido contractualmente, el arrendatario demandado tenía para pagar hasta el día 05/12/14, y legalmente tenía hasta el 20/11/14, para consignarlo oportunamente.
Siendo así, visto el recibo de consignación que corre inserto al folio 89, mediante el cual el demandado en fecha 09/12/14, consigno el canon antes referido, se evidencia que este fue consignado dentro de la oportunidad prevista en la ley, razón por la cual, se deriva la solvencia del arrendatario demandado en cuanto a él. Así se establece.
Del análisis verificado con antelación, se evidencia que de los cánones de arrendamiento cuyo incumplimiento se le imputa al demandado y son el fundamento de la demanda, los correspondientes a los meses Abril, Mayo, Junio y Agosto de 2014, fueron consignados de forma extemporánea por tardía, vale decir, fuera de los lapsos acordados en el contrato y los concedidos en la ley, por lo que no se pueden considerar como legítimos. No así los referidos a los cánones de los meses de Julio, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2014, los cuales en función de las mismas consideraciones, resultaron pagados de forma anticipada, que pudieran considerarse como válidos. Así se establece.
Como corolario de lo anterior, se evidencia asimismo, que el arrendatario demandado incumplió con su obligación de pagar cuatro (04) de los cánones de arrendamiento pactados dentro de la oportunidad contractual y legal que le correspondían, tres (03) de ellos de forma consecutiva, con lo cual incurre en el incumplimiento que a tenor de lo establecido por las partes en el Contrato de Arrendamiento fundamento de la acción incoada, concretamente en su Cláusula Quinta, quedo habilitado el arrendador, ante la falta de pago de dos (02) de las mensualidades consecutivas por parte de su arrendatario, a demandar la resolución del contrato como la planteada en el presente juicio. Circunstancias que igualmente se encuentran consagradas en el Artículo 40 de la Ley de Regulación de los Arrendamientos de inmuebles destinados al Uso Comercial, cuyo literal “a”, establece expresamente como causal de Desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento o dos (2) cuotas de condominio consecutivas.
Siendo así, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario demandado, respecto de su principal obligación de pagar los cánones, consagrada en el Artículo 1592 del Código Civil, respecto del pago de tres (03) cánones de arrendamiento consecutivos (Abril, Mayo y Junio de 2014), el arrendador demandante quedo habilitado a proceder de conformidad con el Artículo 1167 ejusdem, para interponer la acción objeto de decisión, en virtud de lo cual, considera esta Juzgadora ajustado a derecho, declarar la procedencia de la acción resolutoria incoada en el presente juicio. Y como consecuencia de ello, procedente la pretensión de entrega del inmueble arrendado objeto del juicio, Local Comercial situado frente a la Plaza Lourdes, entre los comercios Pastelería Delta y Agencia de Lotería El Astrónomo, Parroquia Maiquetía del estado Vargas. Así se establece.
En cuanto a la pretensión solicitada por la parte demandada, respecto del derecho a la prorroga legal consagrada en el Artículo 26 de la Ley de Regulación de los Arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, se trata de un derecho que de acuerdo con la ley, la doctrina y la jurisprudencia, exige a los fines de su procedencia la necesidad que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, cosa que de conformidad con el pronunciamiento emitido con antelación queda desvirtuado, razón por la cual, se niega dicho pedimento. Así se establece.
En cuanto a la Preferencia Ofertiva pretendida, este Tribunal observa que su exigibilidad está sometida al cumplimiento de una serie de parámetros previstos en el ordenamiento sustantivo, que deben producirse de forma concurrente, siendo determinante los lapsos de caducidad a que se encuentra sometida dicha acción. Habiéndose constatado en las actas procesales, que según el propio dicho del arrendatario demandado se mantuvo en el inmueble objeto del juicio después que el local fuese adquirido por el demandante en el año 1983, en virtud de lo cual, suscribió un contrato privado, incluso los pago de los cánones causados se exigían y cancelaban al aquí demandante, por lo que es obvio que el lapso de caducidad se encuentra agotado en exceso para la fecha en que fue requerido dicha pretensión, razón por la cual, es improcedente dicho pedimento. Así se declara.
En su escrito de contestación el demandado solicito se le acordara la Prorroga Legal prevista en el Articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ello de forma pura y simple. Por tal razón es pertinente traer a colación la citada disposición que establece: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las reglas que allí se estipulan en atención al tiempo de
duración de la relación arrendaticia. Según la doctrina y la jurisprudencia el derecho a la prorroga legal se produce de forma inmediata en los contratos cuya duración se encuentra expresamente determinada, incluso así se puede inferir de la redacción de la norma invocada, conforme a la que la prorroga opera al vencimiento de los contratos, los cuales deben tener un periodo de duración mínimo de seis (06) meses. Aunado a ello también se ha establecido, que para tener derecho a dicho beneficio, es menester estar solvente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato, en especial la de pagar los cánones.
Ahora bien, en el caso de marras, tenemos que de acuerdo con la Clausula Segunda del Contrato de Arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda, fue establecida la duración del mismo por un plazo fijo de un (01) de un año computable a partir de la fecha del contrato que fue autenticado el 15/03/06, sin posibilidad de prorrogas sucesivas, razón por la cual, para quien aquí Sentencia la duración del contrato se hizo de tiempo indeterminado, y por ende de ello es evidente que no tiene una fecha de expiración determinada, que permita aplicar la norma legal invocada. Aunado a ello, el derecho a la prorroga exige la solvencia del arrendatario en sus obligaciones contractuales, en especial la de pagar los cánones, circunstancia que no se da en el caso de marras, porque tal como se estableció previamente, fue declarada la procedencia de la acción resolutoria objeto de decisión a causa del incumplimiento del arrendatario demandado, de allí que ello constituya un elemento adicional, para considerar que no es procedente acordar en beneficio del demandado la Prorroga Legal solicitada. Así se establece.