TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 205º y 156º
Maiquetía, nueve (09) de diciembre de 2015
ASUNTO N°: WP12-R-2015-000057.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: IVO FRANCISCO CALDEIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.224.990.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ORLANDO ANÍBAL ÁLVAREZ ARIAS Y MORALBA GONZÁLEZ DE TELLECHEA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.364 y 12.852, respectivamente.
DEMANDADOS: ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA y JOSÉ GONCALVES FERREIRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.999.375 y V-10.930.910, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGÜERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.049.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL (Apelación del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO
Se dio inicio al presente procedimiento de Retracto Legal, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo por efectos de la distribución al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, ante el cual la parte actora, expuso: Que consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Estado Vargas, de fecha 19 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 43, Tomo 6, Protocolo Primero, que su representado, ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, adquirió en partes iguales con el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº E-81.815.158, un inmueble situado en jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas (entre las Esquinas de Cristo a Jefatura) distinguido con los números 10 y 12, denominado B, cuyas medidas y linderos aparecen acreditados en autos. Que mediante documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, de fecha 24 de marzo de 2004, bajo el Nº 38, Tomo 13, Protocolo Primero, el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, ya identificado, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, venezolano, soltero, mayor de edad, domiciliado en el Estado Vargas y titular de la cédula de identidad Nº V-9.999.375, el cincuenta por ciento (50%) del derecho de propiedad que le correspondía sobre el inmueble identificado en el escrito libelar. Que el precio de la venta fue por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), equivalente a SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 60.000,00) que el vendedor declaró recibir del comprador a entera satisfacción. Que mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 04 de junio de 2013, que quedó inscrito bajo el Nº 2013.748, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.7.1347, el ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, ya identificado, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, venezolano, mayor de edad, soltero, domiciliado en el Estado Vargas y titular de la cédula de identidad Nº V-10.930.910, los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble identificado en el sub-capítulo 1.1 de la presente demanda. Que el precio de la venta fue de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,00), que el vendedor declaró recibir del comprador a entera satisfacción. Que el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, ya identificado, debió haber sido objeto de aviso, respecto de la compraventa de derechos pactada, y a la fecha, su representado nunca ha recibido notificación alguna. Que estas operaciones de venta, fueron conocidas por su representado en fecha reciente, es decir, el 16 de marzo de 2015, cuando se trasladó al Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Vargas del Estado Vargas a fin de solicitar copia de algunos documentos de su interés personal y, al revisar los libros correspondientes, se topó con la desagradable sorpresa, que sus derechos subjetivos, personales y directos, dentro de la comunidad habían sido desconocidos por su comunero, quien había preferido venderle los derechos a un tercero, quien a su vez, había realizado una subsiguiente venta. Que se hace la aclaratoria que la acción de retracto legal intentada en la presente demanda, se circunscribe, única y exclusivamente a la última operación de venta realizada, es decir, a la venta efectuada por JOSÉ GONCALVES FERREIRA a favor del ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil. Que su mandante, ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, tiene derecho a subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra, es decir, ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Que no habiéndose dado aviso o notificación a su representado de la venta pactada, el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho a ejercer el retracto legal, será de cuarenta días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, sin que se tome en cuenta la fecha de protocolización. Que la venta de la cuota parte del derecho de propiedad correspondiente a JOSÉ GONCALVES FERREIRA a un tercero, ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, en abierto desconocimiento al derecho preferente que tiene su representado, ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, hace procedente la pretensión contenida en el escrito libelar. Que por todo lo anteriormente narrado acude a demandar a los ciudadanos ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA y JOSÉ GONCALVES FERREIRA, ya identificados, en su carácter de comprador y vendedor, respectivamente, de la cuota parte del derecho de propiedad vendido, para que convengan, o en su defecto a ello sean condenados por éste Tribunal a: PRIMERO: En reconocer que su mandante, el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, ya identificado, tiene mejor derecho que el ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, ya identificado, para adquirir con preferencia, la cuota parte del derecho de propiedad vendidos a éste. SEGUNDO: En subrogar a su mandante, ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, antes identificado, en su condición de comunero, en las mismas condiciones que el comprador, ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, antes identificado, en la venta del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad sobre un inmueble ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas (entre las Esquinas de Cristo a Jefatura) distinguido con los Números 10 y 12, denominado lote “B”, el cual tiene un área de terreno de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DOCE CENTÍMETROS CUADRADOS (136,12 Mts2), cuyos linderos y demás características aparecen suficientemente especificadas en autos. TERCERO: Al pago de las costas procesales. Que estima la demanda en OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), equivalente a QUINIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (533.33 UT), calculadas a CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) cada una de ellas.
En fecha 26 de marzo de 2015, el A Quo admite la demanda, en tal sentido se acuerda el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones, a fin de que presente escrito de contestación a la demanda.
Practicadas como fueran las citaciones de ley, en fecha 17 de septiembre de 2015, el abogado FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGÜERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.049, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contesta la demanda en los siguientes términos: Que opone la cuestión previa contenida en los ordinales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establecen la caducidad de la acción y la inadmisibilidad de la demanda por prohibición expresa de la Ley, respectivamente. Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 10 de la precitada norma, expone: Que la parte actora alega que tuvo conocimiento en fecha 16 de marzo de 2015, cuando se trasladó para el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas con la finalidad de solicitar copias de algunos documentos de interés personal y al revisar los libros correspondientes verificó la existencia de la venta cuya retracto se demanda, hecho este que es totalmente falso, ya que se pretende confundir al Tribunal. Que del análisis del poder otorgado a los apoderados de la parte actora se desprende que el mismo fue consignado en fecha 14 de enero de 2015 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, y cuyo documento fue otorgado por el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, a los abogados que hoy actúan en el presente proceso, el día 20 de enero de 2015. Que el día 19 de marzo de 2015 se consignó demanda y el 23 de marzo de 2015, el A quo dicta auto dando la admisión de la demanda. Ahora bien, tomando en consideración que el poder que fue otorgado a los apoderados judiciales que actúan en el presente procedimiento, fue consignado en la Notaría Pública en fecha 14 de enero del presente año 2015, se deduce que ya tenían conocimiento de la segunda cesión realizada por el ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA a favor del ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, por lo tanto, tomando en consideración que en fecha 14 de enero de 2015, oportunidad en la cual consignan el poder por ante la preindicada Notaría Pública y su posterior otorgamiento, hasta la interposición de la demanda en fecha 26 de marzo de 2015, oportunidad en la que fue admitida la misma, transcurrieron exactamente 72 días calendario; por lo que, por imperio de la Ley, había operado la caducidad de la acción, tal como lo establece el artículo 1.547 del Código Civil, es decir, que la venta realizada por el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ al ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, fue registrada en fecha 24 de marzo de 2004, y dicho retracto legal no es oponible a estos ciudadanos por cuanto dicha venta quedó definitivamente firme y no es oponible a ella acción legal de ninguna naturaleza; aunado a que la parte actora excluye de la acción de retracto legal al ciudadano MANUEL ALVES MONIZ; quien es el sujeto pasivo de la acción y al excluirlo no hay acción de retracto legal contra mis representados, porque los mismos no son comuneros de la parte actora IVO FRANCISCO CALDEIRA, por lo que dicha acción no debió ser admitida. Que la cesión de derechos o venta realizada por el ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA al comprador, ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, cuya escritura fue registrada en fecha 04 de junio de 2013, también está amparada por la acción extintiva de la caducidad, ya que la fecha de caducidad para la interposición de cualquier recurso precluyó dentro del lapso legal establecido en el artículo 1547 del Código Civil. Por otra parte, el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece la inadmisibilidad de la demanda, por prohibición legal. Que si sus poderdantes no son comuneros del ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, mal puede intentar contra los mismos una demanda de retracto legal porque esta acción solo es permisible para solicitar un derecho de preferencia contra su comunero y siendo así, la ley y el procedimiento prohíbe esta acción contra unas personas distintas al ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, por cuanto éste es el sujeto pasivo de la acción y al excluirlo no hay acción de Retracto Legal válido. Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por los apoderados de la representación de la parte actora, ya que los mismos no son ciertos y por ende no se ajustan a la ley y al procedimiento, por lo que opone a la presente demanda la falta de cualidad o la falta de interés en el actor para intentar y sostener el juicio, ya que como se dijo anteriormente, al excluir al ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, por ser el sujeto pasivo de la relación procesal y por ser el comunero nato, mal puede la parte actora demandar a sus representados, por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, esta defensa de fondo debe prosperar, y así lo solicita a este juzgado, conjuntamente con las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Promovidas y admitidas como fueran las pruebas y presentados los escritos de informes de ley, el a quo en fecha 23 de octubre de 2015 dicta sentencia en los siguientes términos:
“(…)
IV
D I S P O S I T I V A
En merito de lo anterior, es por lo que este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: IMPROCEDENTE la presente demanda de RETRACTO LEGAL, presentada por los abogados ORLANDO ANIBAL ALVAREZ ARIAS Y MORALBA GONZALEZ DE TELLECHEA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.364 y 12.852, respectivamente, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, contra los ciudadanos ANGINSON JOSE ALVES DE GOUVEIA Y JOSE GONCALVES FERREIRA.- Así se declara.”
Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte actora ejerció el recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 09 de noviembre de 2015, y en esa misma fecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, abogada MORALBA GONZÁLEZ DE TELLECHEA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.852, contra la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas en fecha 23 de octubre de 2015, mediante la cual se declaró IMPROCEDENTE la demanda de RETRACTO LEGAL interpuesta por el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, contra los ciudadanos ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA y JOSÉ GONCALVES FERREIRA, arriba identificados.
-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
Verifica esta Superioridad que el Tribunal de la causa en fecha 23 de octubre de 2015, dictó sentencia definitiva declarando IMPROCEDENTE la demanda de retracto legal presentada por los abogados ORLANDO ANÍBAL ÁLVAREZ ARIAS Y MORALBA GONZÁLEZ DE TELLECHEA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, al dictaminar como procedente la falta de cualidad alegada.
Por supuesto, agrega la recurrida, que tal declaratoria hizo innecesario el análisis y pronunciamiento sobre las restantes defensas invocadas por las partes, así como también el examen y valoración de las pruebas cursantes en autos.
En tal sentido, corresponde a esta alzada, previo a cualquier otra consideración dictaminar sobre la naturaleza, características y presupuestos de la acción de retracto, para determinar la legitimación para su ejercicio.
El Dr. Nerio Perera Planas, en sus comentarios al Código Civil Venezolano, Pág. 920 y 921, haciendo referencia a un fallo de vieja data, nos indica algunas notas sobre el retracto legal, al señalar lo siguiente:
“La ley exige ciertos requisitos indispensables para hacer posible accionar por retracto legal. Entre ellos están: a) que la cosa tenga varios dueños y que no admita una cómoda división sin menoscabo, pues si ella permite ser dividida, los inconvenientes que presentaría la comunidad podrían evitarse dividiéndola, siempre que esa división no produzca menoscabo alguno. Es de observar que en esta forma los condueños podrían disponer libremente de su parte sin perjudicar a sus participes, y en esa forma no existiría ningún motivo de oposición ni queja por parte de éstos, en cuyo caso carecerían de acción los co-propietarios porque ello no sería otra cosa que un capricho que la ley no puede proteger en ningún caso. b) Que la cosa haya sido traspasada en propiedad a un extraño a la comunidad, gracias a una venta o dación en pago. Ello se explica porque tanto la venta como la dación en pago comportan como contraprestación, determinada suma de dinero, y tratándose de dinero él tiene siempre un solo valor con prescindencia de la persona de quien provenga, lo que no sucede, por ejemplo con la permuta, pues en este caso, la cosa permutada a cambio del derecho en comunidad, a parte de su valor corriente, puede tener otro especialísimo para su adquirente que puede resultar de las condiciones especiales de que esté adornada, de las cuales puede carecer cualquier otra cosa similar. c) Que la cosa en comunidad no haya sido ofrecida en venta a los otros condueños, previamente, pues de ser así, éstos tuvieron oportunidad de adquirir ese derecho y al no aceptar la venta propuesta por su comunero, manifiestan su desinterés por quedar como dueños absolutos de la cosa o aumentar su cuota parte o también puede significar esa negativa a comprar, la conformidad con el nuevo condueño; d) Ese derecho a subrogarse al extraño no es indefinido, se halla limitado en el tiempo, por cuanto chocaría contra un principio de derecho generalmente aceptado por los sabios del derecho; acogido por casi todas las legislaciones que buscan que la propiedad sea firme, lográndose con ello, que una adquisición de este tipo no pueda ser disuelta sino poco tiempo después de efectuada, consolidándose el derecho de propiedad luego de transcurrido determinado tiempo. Ese extremo está consagrado en el art. 1.547 cuyo contenido se explica por sí solo.”
Sobre el ejercicio del derecho de retracto legal nos enseña el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 16ª edición, 2006. Pág. 288, lo siguiente:
“…Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no lo sean los causahabientes a título particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan de evitar con el derecho de retracto.
(…)
3º Legitimación pasiva
El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquirente y sus causahabientes a cualquier título…”
Sobre la cualidad pasiva y la integración del litisconsorcio pasivo en la acción de retracto legal, se ha pronunciado nuestra jurisprudencia, y en tal sentido nuestra Sala de Casación Civil en sentencia N° 776 del 15 de diciembre de 2009, expediente N° 09-385, caso: Hilma Rodríguez García contra Iván Valdéz Martínez y otra, dejó establecido:
“(…) en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente” (Resaltado y subrayado añadido).
Este criterio ha sido sostenido también por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, para la cual “…la doctrina ha sido pacífica en cuanto a la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario cuando lo que se persigue es el retracto legal arrendaticio” (Vid. Sentencia N° 392 del 14 de marzo de 2008, expediente N° 07-1864, caso: Joao Miguel Sousa de Gouveia).
Así las cosas, no obstante que tales pronunciamientos hacen referencia al retracto legal arrendaticio, resulta plenamente válido para el retracto legal entre comuneros, siendo claro que el criterio tanto de nuestra Sala de Casación Civil como de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sido a favor de la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario conformado tanto por el vendedor (propietario) como por el comprador del inmueble. Así se decide.
Constituye una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litisconsorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguno de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos (Vid. Sentencia N° 778 del 12 de diciembre de 2012, expediente N° 11-680, caso: Luis Miguel Nunes Méndez contra Carmen Olinda Alvelaez de Martínez).
En efecto, ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario.
Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos, así lo ha dejado establecido nuestra Sala de Casación Civil en fecha 16 de junio de 2014, Exp. 2013-000747.
En el presente caso fue opuesta como defensa -en la contestación de la demanda- la falta de cualidad o la falta de interés en los siguientes términos:
“…Es decir que la Venta realizada por el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ al ciudadano JOSE GONCALVES FERREIRA, fue registrada en fecha 24 de marzo del año 2004; y dicho retracto legal no es oponible a estos ciudadanos por cuanto dicha venta quedó definitivamente firme y no es oponible a ella acción legal de ninguna naturaleza; aunado a que la parte actora, excluye de la acción de RETRACTO LEGAL; al ciudadano MANUEL ALVES MONIZ; quien es el Sujeto PASIVO de la acción y al excluirlo no hay acción de retracto legal contra mis representados, porque los mismos no son comuneros de la parte actora IVO FRANCISCO CALDEIRA; por lo que dicha acción no debió ser admitida…La Acción de Retracto Legal no debe prosperar y debe decretarse la INADMISIBILIDAD por la Caducidad de la Acción; aunado a ello, es que mis representados quienes no son otros que los Ciudadanos JOSE GONCALVES FERREIRA y ANGINSON JOSE ALVES DE GOUVEIA; no debió la parte actora circunscribirse únicamente y exclusivamente a los dos últimos, ya que mis representados no son Arrendatarios ni Arrendadores, ni mucho menos comuneros del ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA; porque la presente demanda se basa en un derecho de preferencia y la misma se le opone igualmente la falta de cualidad e interés para sostener la presente causa...”
La recurrida razona su fallo en los siguientes términos:
“(…)
MOTIVACION
PUNTO PREVIO
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES
Es menester de ésta Juez, entrar a decidir como punto previo, lo denunciado por el apoderado judicial de las partes demandadas, relacionado con la falta de cualidad e interés, tanto del demandante para intentar el juicio, como el del demandado para sostenerlo, en virtud que se excluyó al sujeto pasivo de la relación procesal, es decir, al ciudadano Manuel Alves Monis, por ser este el comunero nato; por tal razón, mal puede la parte actora demandar a su representado.
(…)
De acuerdo con los criterios doctrinales y jurisprudenciales in extenso expuestos, el sentenciador concluye que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir, se expone a que se deseche su demanda por falta de legitimación o cualidad pasiva (exceptio plurium litis consortium), porque la legitimación no corresponde pasivamente a uno solo de ellos, sino a todos conjuntamente.
Así las cosas, ésta juzgadora, acogiendo el criterio sentado por el Máximo Tribunal de Justicia de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que los jueces de instancia procuraran acoger la doctrina de casación para casos análogos, tal como el caso que nos ocupa, en el que se observa que el demandante y actor cuya pretensión es el retracto legal, respecto del derecho que reclama, demanda única y exclusivamente al actual propietario del prenombrado inmueble y al segundo vendedor, no así al primer vendedor y comunero nato, ciudadano MANUEL ALVES MONIS, con cédula de identidad Nº E-81.815.158; por tanto y siguiendo los lineamientos de doctrina jurisprudencial antes citados y por existir un litis consorcio pasivo necesario para sostener el presente juicio, por lo que quien decide le es forzoso declarar, por vía de consecuencia, la improcedencia de la presente acción. Así se decide.
Vale destacar que esta declaratoria hace innecesario el análisis y pronunciamiento de las demás razones y defensas invocadas por las partes, así como también el examen y valoración de las pruebas cursantes en autos.
(…)
En merito de lo anterior, es por lo que este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, … declara: IMPROCEDENTE la presente demanda de RETRACTO LEGAL, presentada por los abogados ORLANDO ANIBAL ALVAREZ ARIAS Y MORALBA GONZALEZ DE TELLECHEA, …en su carácter de apoderado judicial del ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, contra los ciudadanos ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA Y JOSÉ GONCALVES FERREIRA.- Así se declara…”
En efecto, indica la recurrida sin analizar la naturaleza, características y legitimación de la acción ejercida, que la misma resulta IMPROCEDENTE, por no haberse accionado contra el primer vendedor y “comunero nato”, ciudadano MANUEL ALVES MONIZ; pero no se extiende el fallo a las consideraciones que le hacen concluir que el referido ciudadano debía ser demandado conjuntamente con el actual propietario (adquirente) y el vendedor.
Precisa este Juzgador actuando en alzada, que en el libelo de la demanda la parte actora indica lo siguiente:
“ (…)
Se hace la aclaratoria que la acción de retracto legal intentada en la presente demanda, se circunscribe, única y exclusivamente, a la última operación de venta realizada, es decir, a la venta efectuada por JOSÉ GONCALVES FERREIRA a favor del ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA…”
Así las cosas, es pertinente aclarar, que consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Estado Vargas, de fecha 19 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 43, Tomo 6, Protocolo Primero, que riela a los folios 20 al 25, que no fue objeto de impugnación en el curso del proceso y presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, que el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, adquirió en partes iguales con el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, un inmueble situado en Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas (entre las Esquinas de Cristo a Jefatura) distinguido con los números 10 y 12, denominado como lote “B”, el cual tiene un área de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DOCE CENTÍMETROS CUADRADOS (136,12 Mts 2) y se encuentra dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: Con casa que es o fue de Martín J. Urrutia, en cuatro metros con cincuenta centímetros (4,50 mts), SUR: Con calle pública llamada “LOS NAVARRETES” (hoy Cristo a Jefatura), en Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (4,50 mts); ESTE: Con el terreno o lote “C” que fue su propiedad, en Veintisiete metros con veinticinco centímetros (27, 25 mts); y OESTE: con terreno o lote “A” que fue de su propiedad ( la pared que lo divide con dicho lote “A”, no le pertenece), en veintisiete metros con veinticinco centímetros (27,25 mts).
Asimismo, riela a los folios 27 al 30, documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 24 de marzo de 2004, bajo el Nº 38, Tomo 13, Protocolo Primero. Instrumental de carácter público, exenta de impugnación, por tanto presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y en tal sentido, hace constar que el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, dio en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, el cincuenta por ciento (50%) del derecho de propiedad que le correspondía sobre el inmueble antes identificado.
Riela a los folios 34 al 37, documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 4 de junio de 2013, que quedó inscrito bajo el Nº 2013.748. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.7.1347, de carácter público, exento de impugnación, razón por la cual, es prueba suficiente para acreditar la venta que hace el ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble ya identificado.
Entonces, todas estas instrumentales, resultan suficientes para acreditar la relación de copropiedad que en un primer momento existió entre los ciudadanos IVO FRANCISCO CALDEIRA y MANUEL ALVES MONIZ, pero que producto de la enajenación efectuada por este último, ingresara en la comunidad un nuevo copropietario, el ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, quien posteriormente vende al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, y es esta operación la que es objeto del retracto legal ejercido.
Ahora bien, como corolario de lo antes expuesto, es oportuno aclarar, que si bien es cierto, la comunidad original surgió entre los ciudadanos IVO FRANCISCO CALDEIRA y MANUEL ALVES MONIZ, este último al vender sus derechos dejó de ser comunero, por tanto, cuando el actor ejerce su acción contra los ciudadanos IVO FRANCISCO CALDEIRA y ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, lo hace contra el vendedor y comprador en la última operación de compra-venta efectuada sobre la cuota parte que inicialmente le perteneció al ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, y que luego transmitiera al ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, y este al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, razón por la cual, no abriga ninguna duda este sentenciador, que se ha constituido correctamente el litisconsorcio pasivo necesario en la presente causa, y en consecuencia, resultará forzoso para este juzgador, actuando en alzada, desestimar LA FALTA DE CUALIDAD alegada por la representación judicial de los demandados y declarada por el A Quo, por lo que la apelación ejercida debe prosperar en derecho. Así se establece.
Ahora bien, desestimada como ha sido la falta de cualidad pasiva por defecto de litisconsorcio, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre las restantes defensas y excepciones opuestas por la parte demandada, y de no prosperar estas resolver sobre el mérito de la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, sobre este tema la Sala se pronunció entre otras, en sentencia de fecha 29 de julio de 1994, reiterada en fallo N° 81 de 30 de marzo de 2000, caso: Bertha Celina Ramírez y otros contra Fabio Germán Duque y otra, en la cual dejó sentado:
“...De acuerdo al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la sentencia definitiva de la instancia inferior se hace valer mediante la apelación; la declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición, y éste decidirá el fondo del asunto.
En la legislación derogada, tal declaratoria conducía a la nulidad de la sentencia de primera instancia, y a la consiguiente reposición de la causa, al estado de que el a quo dicte nueva sentencia. Esta decisión era el contenido de una sentencia definitiva formal, inmediatamente recurrible en casación. Al modificar el legislador el sistema, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de nulidad a la existencia de quebrantamiento de formas procesales, cometidos en el iter que conduce a la sentencia; por tanto, carece de trascendencia en el curso del proceso el examen que al respecto realiza el Superior.
Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida.
Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia.
Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada...”. (Destacado de la Sala).
En este mismo sentido, se pronunció la Sala en sentencia N° RC-255, de fecha 12 de junio de 2003, caso: Ynateh Josefina Cárdenas Morillo contra Gelvis José Morillo expediente N° 2002-209, al indicar lo siguiente:
“…Cabe señalar, que en nuestro proceso civil desapareció la norma que permitía al juez declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y reponer la causa al estado de que se dictara una nueva, corrigiendo el vicio detectado por el Tribunal (sic) Superior (sic). Así, con el sistema acogido por el vigente Código de Procedimiento Civil, ya no es posible declarar la nulidad y reposición de la causa, si estas (sic) no tienen por objeto corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado alguna de las partes el ejercicio de la defensa en el juicio.
En efecto, expresamente dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que la nulidad de los actos procesales no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y el artículo 209 eiusdem establece que la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...”. (Resaltado de la Sala).
De manera que el ad quem, al haber repuesto la causa y haber ordenando dictar una nueva sentencia sobre las demás defensas opuestas, decretó una reposición indebida o inútil, infringiendo el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, al no dictar una nueva decisión de fondo que sustituyera a la de primera instancia, conociendo del mérito o fondo del asunto debatido, que fue lo que se le transmitió con el recurso ordinario de apelación, ejercido de forma pura y simple, admitido en ambos efectos, contra la sentencia de primera instancia de mérito, que declaró sin lugar la demanda…”
Así las cosas, no cabe ninguna duda a quien aquí decide, que desestimada como ha sido la falta de cualidad declarada por el A Quo, corresponde a esta alzada resolver sobre las restantes defensas y de ser necesario, decidir el fondo del litigio, lo que hará en los siguientes términos:
-IV-
SOBRE LA PROHIBICIÓN LEGAL DE ADMITIR LA ACCIÓN
En efecto, opone la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción, en los siguientes términos:
“Por otra parte el Numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; establece la inadmisibilidad de la demanda. La prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta. Si mis poderdantes no son Comuneros del Ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, mal puede intentar contra los mismos, una demanda por Retracto Legal, porque esta acción solo es permisible para solicitar un derecho de preferencia contra su comunero y siendo ello así; la Ley y el procedimiento prohíbe esta acción contra unas personas distintas al ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, ya identificado, por cuanto es este el sujeto pasivo de la acción y al excluirlo no hay acción de Retracto Legal válido.”
En principio el promovente de la previa opuesta, asimila la falta de cualidad a la prohibición legal de admitir la acción, y ciertamente, cuando hay falta de interés, se entiende que la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal exigen, así lo dejó establecido nuestra Sala Constitucional en un fallo de fecha 18 de Mayo de 2001, Sentencia Nº 0776, en los siguientes términos:
“…En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe…2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan…3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal lo exigen…Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal…”
Sin embargo, en el caso de marras, se trata de una acción de retracto legal ejercida por el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, quien es copropietario y por tanto comunero conjuntamente con el ciudadano JOSE GONCALVES FERREIRA, en consecuencia, con interés para accionar contra el tercero adquirente (ANGINSON JOSE ALVES DE GOUVEIA), y el vendedor (JOSE GONCALVES FERREIRA), razón por la cual, no existe prohibición legal de admitir la acción y esta cumple con los presupuestos o requisitos de existencia y validez que la ley o los principios generales del derecho procesal exigen, quedando desestimada así, la cuestión previa opuesta de prohibición legal de admitir la acción.- Así se decide.
V
SOBRE LA CADUCIDAD
Promueve la parte demandada la cuestión previa del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la caducidad de la acción establecida en la ley, y en tal sentido fundamenta su excepción en lo siguiente:
“Efectivamente, la Parte Actora alega en su escrito libelar que tuvo conocimiento que en fecha 16 de Marzo del año 2015, cuando se trasladó para el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas con la finalidad de solicitar unas copias de algunos documentos de su interés personal y al revisar los libros correspondientes, se topó con la desagradable sorpresa de que sus derechos subjetivos personales y directos habían sido desconocidos por su comunero, quien había preferido venderle sus derechos a un tercero, quien a su vez había realizado una subsiguiente venta…quien aquí representa los derechos e intereses de los demandados, expone que es totalmente falso dicho alegato…Del análisis del Poder otorgado a los apoderados de la parte actora, se desprende que él mismo fue consignado en fecha 14 de Enero de 2015 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital; y cuyo documento fue otorgado por el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA…a los abogados que actualmente lo representan…el día 20 de enero de 2015…El día 19 de marzo de 2015 se consignó demanda y el 23 de marzo de 2015…dicta auto donde establece que se pronunciará dentro de los tres (3) días de despacho siguientes sobre la admisión de la demanda…El día 26 de marzo del 2015, la demanda es ADMITIDA…Ahora bien, tomando en consideración que el Poder que le fue otorgado a los Apoderados que actúan en el presente procedimiento fue consignado por ante una Notaría Publica en fecha 14 de Enero del presente año 2015; se deduce que ya tenían conocimiento de la Segunda cesión realizada por el Ciudadano JOSE GONCALVES FERREIRA a favor del ciudadano ANGINSON JOSE ALVES DE GOUVEIA; por lo tanto, tomando en consideración que en fecha 14 de Enero de 2015, oportunidad que consignan Poder por ante una Notaria Pública y su posterior otorgamiento; hasta la interposición de la demanda 26 de marzo de 2015, oportunidad en que fue admitida la misma; transcurrieron exactamente 72 días calendario; lo que por imperio de la Ley, había operado la Caducidad de la Acción…”
En efecto, sobre la caducidad alegada como cuestión preliminar, no emite pronunciamiento el A Quo, por lo que se impone para este sentenciador analizar la defensa opuesta, y en tal sentido, nuestra Sala de Casación Civil en un fallo proferido en fecha 10/08/2007, Exp. N° AA20-C-2007-000171, dejo establecido lo siguiente:
“…la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.”
Tal como lo indica el fallo antes parcialmente transcrito, el lapso útil para el ejercicio de la acción incoada, ante la falta de aviso o notificación, es de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se haya tenido conocimiento de la enajenación.
En el caso de marras la parte demandada afirma que el actor tuvo conocimiento de la venta desde el 14 de enero de 2015, pues en esa fecha consignó ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, poder especial conferido a los abogados MORALBA GONZÁLEZ DE TELLECHEA, ORLANDO ANÍBAL ÁLVAREZ ARIAS y OMARILY DELGADO ACEVEDO, y entre el 14 de enero de 2015 y el 26 de marzo de 2015, fecha en que se admite la demanda transcurrieron 72 días calendario, por tanto sostiene que ha operado la caducidad de la acción.
Al respecto la parte actora indica en la oportunidad de la promoción de pruebas, que el instrumento poder que acredita la representación es un poder judicial general para todos los asuntos presentes o futuros en cualquier materia, del cual jamás se puede inferir el conocimiento de la operación de venta objeto del retracto legal.
Riela a los folios 17 y 18 del expediente, instrumento poder debidamente autenticado en fecha 20 de enero de 2015, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el Nº 33, Tomo: 3, Folios 109 hasta 111, cuyo alcance a continuación se transcribe:
“Yo, IVO FRANCISCO CALDEIRA…por el presente instrumento a los fines legales pertinentes declaro: Que confiero PODER ESPECIAL, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los profesionales del derecho MORALBA GONZÁLEZ DE TELLECHEA, ORLANDO ANIBAL ALVAREZ ARIAS y OMARILY DELGADO ACEVEDO, … para que en mi nombre y representación sostengan, defiendan y hagan efectivos mis derechos, intereses y acciones en todos y cada uno de los asuntos Judiciales o Extrajudiciales que se me presenten o puedan presentárseme por ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, sean Civiles, Mercantiles, Administrativos, Fiscales, Laborales o de cualquier naturaleza. En consecuencia en el ejercicio del presente mandato quedan ampliamente facultados mis precitados apoderados para actuar en forma conjunta o separada; intentar y contestar todo tipo de demandas, reconvenciones y recursos; comparecer y gestionar ante todas y cada una de las autoridades de la República Bolivariana de Venezuela bien sean estas Civiles, Judiciales, Administrativas o Fiscales…”
Pudiera inferirse que el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, para el 20 de enero de 2015, tenía previsto realizar alguna gestión Judicial o Extrajudicial, Administrativa o Fiscal, e incluso dada la amplia gama de facultades descritas en el instrumento poder, se pudiera inferir que el mandante tenía previsto accionar judicialmente o contestar alguna demanda ejercida en su contra, pero la falta de indicación específica de la acción o demanda a ser incoada, nos coloca en el terreno de la generalidad; aparte de que el instrumento Poder no es documento en el cual se fundamenta la pretensión, vale decir no es de aquellos documentos de los cuales derive inmediatamente el derecho deducido, y como prueba documental, no es un medio disponible para demostrar la veracidad de los hechos alegados en el libelo de la demanda ni contraprueba de las excepciones del demandado.
En conclusión, el hecho de que el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, parte actora en este proceso, haya conferido poder en fecha 20 de enero de 2015, a los abogados ya referidos para “intentar y contestar todo tipo de demandas”, los términos del mismo, pese a ser calificado de especial, evidencia que se trata de un mandato general, pues no hay referencia específica a la demanda que por retracto ha incoado contra los ciudadanos: JOSÉ GONCALVES FERREIRA y ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, en consecuencia, el solo otorgamiento de poder judicial para intentar todo tipo de demandas, con mucha antelación a la presentación y a la admisión de la presente, no resulta suficiente para dar por demostrado que el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, para el 14 de enero de 2015, tenía conocimiento de la operación objeto del retracto, razón por la cual, resultará forzoso para este juzgador actuando en alzada, declarar improcedente la caducidad de la acción, alegada por la representación judicial de los demandados. Así se decide.
VI
SOBRE EL MÉRITO
El retracto legal es el derecho real que de acuerdo con la ley corresponde a determinadas personas de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en los derechos del que adquiere la propiedad de una cosa por acto a título oneroso, reembolsándole el precio estipulado y las demás prestaciones que ordena la ley.
Así pues, como lo expresa la doctrina nacional, encabezada por el tratadista ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS (El Retracto Convencional y el Retracto Legal. Ed. Liber. Caracas 2006, pág. 81), para que exista o nazca el derecho de retracto, es necesario que exista la venta del inmueble, vale decir, que se ha separado el derecho al “tanteo” del derecho de retracto legal.
El tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien determinado con preferencia a cualquier otro adquiriente hipotético, cuando se proyecte su enajenación y por lo tanto que su propietario quiera enajenarlo. Consiste pues, en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa en el caso de que su dueño quiera enajenarla. El titular del derecho de tanteo tiene la facultad de que el propietario le notifique acerca de la enajenación proyectada indicándole su precio y demás condiciones esenciales. Una vez notificado, tiene el derecho preferente de adquirir la cosa en las mismas condiciones ofrecidas al tercero. En el retracto, por el contrario, el titular del derecho tiene la facultad de adquirir, preferentemente, un bien ya enajenado.
Por consiguiente, ambos son derechos de adquisición preferente, pero en el tanteo esta preferencia se manifiesta antes de que la enajenación se consume, mientras que en el retracto tiene lugar una vez consumada. El tanteo se dirige contra el que pretende vender; el retracto contra el comprador después de efectuada la venta.
En conclusión, el tanteo es anterior al derecho de retracto, como facultad que solamente puede hacerse valer antes de celebrarse la venta; mientras que el retracto solamente puede ejercitarse después que la venta se ha perfeccionado.
Como consecuencia de lo anterior, en el retracto, al haberse realizado una enajenación a favor de otra persona, se produce una subrogación del retrayente en la posición jurídica del adquiriente, vale decir, que se configura únicamente como mecanismo de garantía para los casos en los que no se notifica la enajenación realizada.
En nuestra Legislación sustantiva Civil, se regula el derecho de preferencia en fase de retracto, esto es, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derechos pro indiviso a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el comunero no enajenante, tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquiriente, excluyendo a éste del dominio de la parte de la cosa común que habría adquirido.
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil, define el retracto legal como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. De acuerdo con esta disposición, para que el comunero pueda ejercer el derecho de retracto se requiere que haya tenido lugar la adquisición de un derecho en la comunidad por parte de un tercero extraño. Por lo cual, la preferencia adquisitiva del comunero solamente puede ejercitarse cuando ya el acto de enajenación se ha realizado.
Por ello debe de tratarse de una “adquisición” que efectúe un extraño para que el comunero se subrogue en la adquisición que efectué el extraño. De acuerdo con ello, - como en el caso de autos -, estamos en presencia de un retracto legal del comunero (actor) propietario de un derecho real pro indiviso en el dominio de un inmueble, donde quiere subrogarse al extraño bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa común.
El retracto, faculta al actor propietario en comunidad para adquirir una cosa después que fue trasmitida a otro. El retracto exige por definición, que el propietario haya trasmitido la cosa sujeta a retracto a otra persona. La propia naturaleza del retracto exige la previa adquisición del dominio a favor de una persona distinta del titular del derecho de adquisición preferente.
Así, la compra venta, está definida en nuestro Código Civil, específicamente en el artículo 1.474, definiéndola como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el vendedor a pagar un precio. Pero para el caso de enajenaciones de inmuebles, se necesitan una serie de requisitos adicionales para perfeccionar la venta y ésta pueda surtir efectos contra terceros, pues, es claro el Código Sustantivo Civil en el artículo 1.920 del Código Civil, ordinal 1°, que establece:
“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1° Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.”
En tal sentido, como se dejó establecido con anterioridad en el cuerpo de este fallo, consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Estado Vargas, de fecha 19 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 43, Tomo 6, Protocolo Primero, que riela a los folios 20 al 25, antes apreciado, que el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, adquirió en partes iguales con el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, un inmueble situado en Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas (entre las Esquinas de Cristo a Jefatura) distinguido con los números 10 y 12, denominado como lote “B”, el cual tiene un área de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DOCE CENTIMETROS CUADRADOS (136,12 Mts 2) y se encuentra dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: Con casa que es o fue de Martín J. Urrutia, en cuatro metros con cincuenta centímetros (4,50 mts), SUR: Con calle pública llamada “LOS NAVARRETES” (hoy Cristo a Jefatura), en Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (4,50 mts); ESTE: Con el terreno o lote “C” que fue su propiedad, en Veintisiete metros con veinticinco centímetros (27, 25 mts); y OESTE: con terreno o lote “A” que fue de su propiedad ( la pared que lo divide con dicho lote “A”, no le pertenece), en veintisiete metros con veinticinco centímetros (27,25 mts).
Asimismo, riela a los folios 27 al 30, documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 24 de marzo de 2004, bajo el Nº 38, Tomo 13, Protocolo Primero, instrumental de carácter público, antes apreciada y la cual hace constar que el ciudadano MANUEL ALVES MONIZ, dio en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA, el cincuenta por ciento (50%) del derecho de propiedad que le correspondía sobre el inmueble antes identificado.
Riela a los folios 34 al 37, documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 4 de junio de 2013, inscrito bajo el Nº 2013.748. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.7.1347, de carácter público, antes apreciado, que acredita la venta que hace el ciudadano JOSÉ GONCALVES FERREIRA al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble ya identificado.
De manera que la venta efectuada por el ciudadano JOSÉ GONCALVEZ FERREIRA al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, sobre la cuota parte de los derechos de propiedad sobre el inmueble antes descrito, constituye el objeto del retracto ejercido, pues, el inmueble fue adquirido originalmente en partes iguales por los ciudadanos: MANUEL ALVES MONIZ e IVO FRANCISCO CALDEIRA, siendo que el primero vendió sus derechos a JOSÉ GONCALVEZ FERREIRA, y este a su vez enajenó dicha cuota parte al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA.
De manera que la venta efectuada por el ciudadano JOSÉ GONCALVEZ FERREIRA al ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, fue debidamente protocolizada por tanto puede considerarse una enajenación que cumple con las formalidades de ley, materializándose la transferencia de la propiedad al tercero adquirente y extraño a la comunidad que existía entre el ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA y JOSÉ GONCALVEZ FERREIRA, por lo que, acreditada como está la existencia de una comunidad (copropiedad); que se ha materializado la venta de la cuota parte de los derechos de propiedad de uno de los comuneros a un tercero, extraño a la comunidad; que la cosa no fue ofrecida en venta al otro condueño, y que el retracto fue ejercido tempestivamente, razón por la cual, la presente acción debe prosperar en derecho y así lo dictaminara este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Llenos los extremos legales necesarios para la procedencia del retracto legal ejercido, y no habiendo lugar a ninguna de las excepciones opuestas por los demandados (La falta de cualidad pasiva, La Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y la caducidad de la acción establecida en la Ley), que a criterio de este Juzgador extinguen la acción y de oficio el juez puede declararla, quien aquí juzga, forzosamente debe declarar CON LUGAR LA DEMANDA, y así lo hará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
VII
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la abogada MORALBA GONZÁLEZ DE TELLECHEA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 12.852, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.224.990, ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 23 de octubre de 2015, en consecuencia, se desestima la falta de cualidad e improcedencia de la acción declarada por el A Quo. Así se decide. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la Prohibición Legal de admitir la acción. Así se decide. TERCERO: IMPROCEDENTE la caducidad alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a decidir el fondo y en tal sentido, se declara: 1) CON LUGAR la acción que por Retracto Legal entre Comuneros, interpusiera el Ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, en contra de los Ciudadanos ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA y JOSÉ GONCALVEZ FERREIRA, en autos identificados. Así se declara. 2) Se SUBROGA al ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, en los derechos que el codemandado, ciudadano ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, venezolano, titular de la cédula de Identidad Nº V- 10.930.910, adquirió por venta hecha por el ciudadano JOSE GONCALVEZ FERREIRA, venezolano, titular de la cédula de Identidad Nº V.- 9.999.375, de sus derechos y acciones sobre el inmueble objeto del presente Juicio, consistente en un inmueble situado en Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas (entre las Esquinas de Cristo a Jefatura) distinguido con los números 10 y 12, denominado como lote “B”, el cual tiene un área de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DOCE CENTÍMETROS CUADRADOS (136,12 Mts 2) y se encuentra dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: Con casa que es o fue de Martin J. Urrutia, en cuatro metros con cincuenta centímetros (4,50 mts), SUR: Con calle pública llamada “LOS NAVARRETES” (hoy Cristo a Jefatura), en Cuatro Metros con Cincuenta Centímetros (4,50 mts); ESTE: Con el terreno o lote “C” que fue su propiedad, en Veintisiete metros con veinticinco centímetros (27, 25 mts); y OESTE: con terreno o lote “A” que fue propiedad de Gualberto Bello, en veintisiete metros con veinticinco centímetros (27,25 mtrs), según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 4 de junio de 2013, que quedó inscrito bajo el Nº 2013.748. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.7.1347, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, una vez quede definitivamente firme el presente fallo. 3) Se ordena al subrogado, ciudadano IVO FRANCISCO CALDEIRA, una vez quede definitivamente firme la presente Sentencia, consignar ante el Tribunal de la causa, un (01) Cheque de Gerencia a nombre del co-demandado ANGINSON JOSÉ ALVES DE GOUVEIA, por un monto donde se incluyan los siguientes conceptos: A) OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 80.000,oo), que corresponde al precio de la venta efectuada entre el codemandado y el vendedor y B) Los gastos y costos que demuestren los codemandados haber sufragado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.544 del Código Civil. 4) Se ordenará a la Oficina de Registro Público correspondiente estampar la Nota Marginal una vez conste de forma autentica el cumplimiento de lo ordenado en el presente dispositivo. Así se decide. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada. Así se decide.
Regístrese, Publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el nueve (09) de diciembre del año Dos Mil Quince (2015). Años 205° y 156°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (2:30 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.