TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Vargas
Maiquetía, veintiocho (28) de enero de dos mil quince (2015)
204º y 155º

ASUNTO : WP12-V-2014-000098

PARTE ACTORA: ERNESTO RAFAEL LEIDENZ DOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 5.095.302.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ILDEFONSO IFILL PINO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.840.
PARTE DEMANDADA: ACADEMIA DE AVIACIÓN WORLD FLIGHT TRAINING C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 27 de junio de 2002, anotada bajo el N°59, Tomo 94 A SGDO.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FREDDY JOSE MACHADO D´WUENTT, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 131.236.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos fue presentada demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 27 de junio de 2014. En fecha 12 de agosto se recibe diligencia por parte del Alguacil Titular adscrito a esta Circunscripción Judicial indicando la debida citación de la parte demandada en fecha 8 de octubre de 2008 la parte demandada, se dio por citada en el juicio, y en la oportunidad legal dió contestación a la demanda.
Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Que en fecha 20 de agosto de 2008 celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Academia de Aviación World Flight Training, CA., sobre el inmueble de mi propiedad constituido por el local comercial identificado con el N° PH del centro comercial Mar Caribe, ubicado en la avenida la costanera, urbanización los corales, parroquia caraballeda, Municipio Vargas de estado Vargas.
Que conforme se evidencia en la clausula SEGUNDA del aludido contrato, la sociedad mercantil se obligó a destinar el inmueble arrendado únicamente para uso comercial.
Que en la clausula TERCERA del mismo contrato, la duración del mismo seria de un año fijo, contado a partir del día 1ero de junio de 2008, concluyendo el dia 30 de mayo de 2009, pudiendo ser prorrogable por periodos iguales mediante acuerdo expreso de las partes dado por escrito, participado a la otra parte con una anticipación no menor de treinta (30) días al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas.
Que el canon de arrendamiento se ajustaría automáticamente de acuerdo al índice inflacionario decretado por el Banco Central de Venezuela para los periodos anteriores y que bajo ninguna circunstancia el ajuste anual podría ser inferior al veinte (20 %) por ciento anual y que en todo caso esa previsión está contemplada también en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que como consecuencia de dichas previsiones, los cánones de arrendamiento del referido inmueble fluctuaron de la siguiente manera: 1) periodo 2008-2009 Bs. 9.000.00; periodo 2009-2010 Bs. 11.000.00; periodo 2010-2011 Bs. 13.970.00; periodo 2011-2012 Bs. 17.800.00; periodo 2012-2013 Bs. 22.766.20; periodo 2013-2014 Bs. 29.596.06 y el periodo 2014-2015 Bs. 46.169.85 y que de acuerdo con la clausula CUARTA, del aludido contrato, la referida sociedad mercantil se obligó a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes.
Que en la clausula CUARTA se previó que el ARRENDATARIO se obligó a pagar mensualmente los gastos comunes generados por el local objeto del arrendamiento talles como: limpieza y mantenimiento de áreas comunes, electricidad de áreas comunes y del local, aseo domiciliario, agua, mantenimiento de equipos, vigilancia privada, aseo urbano, sueldos de personal, contabilidad, así como cualquier otro necesario para el correcto funcionamiento del centro comercial, así como se previó que el ARRENDATARIO se obligó a conservar y devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que le fue entregado y que serian por su cuenta la contratación de los respectivos servicios de electricidad, aseo, teléfono, así como cualquier otro servicio, sin que el ARRENDADOR contraiga responsabilidad alguna al respecto.
Así mismo se estableció que EL ARRENDATARIO declaró conocer y aceptar las reglamentaciones internas que rigen el centro comercial mar Caribe y se obligó a mantener estricto buen orden y moralidad en el inmueble, a no hacer y permitir en el ruidos molestos y ha no permitir ninguna actividad que pueda ocasionar molestias, peligros o perjuicios a los demás vecinos.
Que en el novísimo Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se debe establecer contractualmente una cuenta corriente donde deba depositar el inquilino el monto de sus obligaciones pecuniarias y que al arrendador no se le conceden esos quince (15) días que le permitía la ley anterior para que el arrendatario procediese a consignar los cánones de arrendamiento que el arrendador rehusé a recibir.
Que desde el mes de octubre del año 2013 EL ARRENDATARIO ha venido cometiendo irregularidades en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto en el contrato se previó que el pago impuntual de los caánones de arrendamiento generarían su obligación de pagar una clausula penal y de las obligaciones correspondientes a ese mes, que sumaban la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs 52.577,02), incluyendo el pago de la porción de impuesto al valor agregado, sólo pago en fecha 30 de enero de 2014 ( 3 meses después), la cantidad de CUARENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 40.990,70); de las obligaciones correspondientes al mes de noviembre de 2013, que sumaban la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 53.893,28), solo pago en la misma fecha la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs.39.351,14); de las obligaciones correspondientes al mes de diciembre de 2013, que sumaban la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 59.474,33) solo pago en fecha 20 de marzo de 2014 la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 39.287,46); de tal manera que desde el mes de octubre de 2013 ha venido arrastrando una deuda que mes a mes se incrementa y que sólo es producto de su insistencia en pagar con retardo el canon de arrendamiento.
Que desde el día seis (06) de junio de 2014 adeuda la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTÍMOS (Bs. 237.320,98)
Que EL ARRENDATARIO no cumplió las obligaciones que le imponen su condición de tal por cuanto se encuentra insolvente en el pago de diferencias de cánones de arrendamiento y gastos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero y febrero 2014 y la totalidad de los cánones de arrendamiento y gastos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año en curso, para un total de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.237.320,98), lo que es razón suficiente para que se declare con lugar la demanda de resolución de contrato.
Que fundamenta la presente demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil venezolano y que aunque el incumplimiento del ARRENDATARIO ocurrió durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como consecuencia de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial antes de la presentación de la presente demanda, igualmente se fundamenta en el literal “a” del artículo 40 del referido Decreto-Ley, así como que se condene al pago de las costas que ocasione el presente juicio.
Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas es por lo que acudo ante esa competente autoridad a los fines de demandar como en efecto formalmente demando a la Sociedad Mercantil “ ACADEMIA DE AVIACION WORLD FLIGHT TRAINNIG C.A.” para que convenga o en su defecto ello sea declarado por este Tribunal, en desalojar el Inmueble arrendado como consecuencia de la falta de pago de las obligaciones que asumió en su condición de arrendataria del local comercial antes identificado.
De igual manera le demando para que, a titulo de indemnización, debido a la naturaleza de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, esto es, que se perfeccionan de tiempo en tiempo en la medida que EL ARRENDATARIO continúe el goce de la cosa arrendada, el arrendador tiene derecho a recibir una contraprestación que compense dicho uso, en nombre de mis representados y hasta tanto EL ARRENDATARIO no les devuelva el inmueble en los mismos términos pactados en el contrato suscrito, pedimos que en la sentencia que declare con lugar la pretensión también se condene AL ARRENDATARIO a indemnizar con una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho y continúe haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia y, que como quedó dicho anteriormente, sólo hasta la fecha de redacción del presente libelo alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTÍMOS ( Bs. 237.320,98), igualmente le demando para que pague los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, a tono con lo previsto en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Se estima la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 237.320,98), que equivalen a la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS CON SESENTA Y SEIS CENTESIMAS (1.868,66 U.T.).

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda plateada en contra de su representada ACADEMIA DE AVIACION WORLD FLIGHT TRAINING C.A., por ser falsos e inciertos ya que en efecto la parte actora en ninguna oportunidad acompaña el índice inflacionario decretado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, la parte actora señala que los cánones de arrendamiento del referido inmueble objeto de la presente demanda fluctuaron de la siguiente manera: (Periodo 2008-2009-Bs. 9.000,00), (Periodo 2009-2010- Bs. 13.970,00), en este sentido es evidente que dichos cálculos tienen más de tres años por lo que alego la prescripción de dichas cantidades de conformidad con lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil.
Así mismo rechaza las otras cantidades por no haber sido acompañadas por el índice de inflación, igualmente rechazo que dichas sumas tengan que ser pagadas los primeros 5 días de cada mes, puesto que la ley vigente para la fecha otorgaba un plazo de quince (15) días para hacerlo.
Que el Arrendador en ninguna oportunidad presento estado de los gastos comunes y hasta la presente fecha no los ha presentado, por lo que rechazo y contradigo lo antes señalado en toda y cada una de sus partes, pues el local arrendado se encuentra en perfecto estado y asi mismo ha cumplido con los gastos de servicio de electricidad, aseo, teléfono entre otros y siempre ha consignado los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente de BANESCO BANCO UNIVERSAL, del actor accionante con el número 0134-0497-6049-7300-2274.
Rechazo y contradice que desde el mes de Octubre de 2013 el accionado haya cometido irregularidad que generen clausula penal y que dichas obligaciones sumen la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE CON DOS CENTIMOS (Bs.52.570,02), incluyendo el impuesto al valor agregado (IVA).
Así mismo niega que tenga que pagar todas las cantidades señaladas y solicitados por la parte actora, ya que siempre se cancelo religiosamente el pago de todos los cánones de arrendamiento, igualmente rechaza y contradice el cuadro demostrativo que acompaña el actor por cuanto el mismo fue elaborado por el mismo y a su plena conveniencia y no tiene valor probatorio alguno puesto que no fue suscrito por el accionado.
Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes que se adeude la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.237.320,98) y que se encuentre insolvente en el pago de diferencias d cánones de arrendamiento y gastos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de presente año 2014, para un total de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 237.320,98).
Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes que el accionado tenga que desalojar el local ya que siempre ha cumplido con el mismo, asi mismo rechaza que tenga que pagar el impuesto al valor agregado.

CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
La parte demandante promovió lo siguiente:
1) Marcado con la letra “A”, Copia certificada de Documento Autenticado por ante la Notaria Pública Primera del estado Vargas en donde se evidencia que existe una relación de Arrendamiento de un Local Comercial ubicado en el Centro Comercial Mar Caribe, en la Avenida Costanera, Urbanización Los Corales, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, entre el ciudadano Ernesto Rafael Leidenz quien se denominará El Arrendador y la Sociedad Mercantil Academia de Aviación World Flight Training C.A.
Dicha instrumental, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario, en su escrito de contestación a la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.
Marcado con la letra “B” Cuadro demostrativo de las deudas generadas a cargo del local comercial ocupado por el arrendatario del cual se evidencia que adeuda la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 237.320,98).
Al respecto este Tribunal observa de que se trata de una documental la cual no está ni firmada ni sellada por la otra parte en consecuencia cabe destacar el PRINCIPIO DE ALTERIDAD, Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…”
En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca, por lo tanto este Tribunal no le otorga ningún tipo de valor probatorio a las documentales promovidas antes mencionadas por la parte actora. ASI SE DECLARA.
La parte demandada, presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:
1) Copia simple, constante de diez (10) folios útiles contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 20 de agosto del año 2008.
Dicha instrumental, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente.
Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandante, quien por el contrario, en la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.
2) Consignó constante de veintidós (22) folios útiles signados con los números 2.1 al 2.22, de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2008
3) Consignó constante de veintidós (22) folios útiles signado con los números 3.1 al 3.21, de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2009.
4) Consignó constante de veinte (20) folios útiles signados con los nueros 4.1 al 4.20 de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2010.
5) Consignó constante de cuarenta (40) folios útiles signado con los números 5.1 al 5.42 de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2011.
6) Consignó constante de dieciséis (16) folios útiles signado con los números 5.1 al 5.14 de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2012.
7) Consignó constante de diez (10) folios útiles signados con los números 7.1 al 7.10 de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2013.
8) Consignó constantes de seis (06) folios útiles signados con los números 8.1 al 8.6 de recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2014, este Juzgador observa que en el caso que nos ocupa los recibos tienen el carácter de documentos auténticos, al no ser impugnados por la demandante en su oportunidad legal y que por el contrario están firmadas por la parte accionante. ASI SE DECLARA.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
PUNTO PREVIO
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, este Juzgador considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
Verifica este Juzgador que el demandado en su escrito de contestación de demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil y tal como lo señala el artículo 346 del mismo código promovió las cuestiones previas en el ordinal 6, esto es el defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida contenida en el articulo 78 Ejusden, el cual señala entre otras cosas dispone: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si” es así como el demandado señala que se hace exigible en consecuencia si se exigiere el cumplimiento de dicho contrato, no así en el caso de que demandare como en el caso subjudice, ahora bien pretende el actor que se le cancele y demanda para que se le pague los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, habiendo demandado La Resolución de Contrato, lo cual sin lugar a dudas tal pretensión por ser contrapuestas engendran la figura de la Inepta Acumulación de Pretensiones, ya que si se demanda la resolución de un contrato, mal puede pretender el actor por ese proceso pretender que se pague los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, ahora bien este Tribunal como punto previo destaca lo siguiente:
El artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja.
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles es decir aquellos cuya tramitación es distinta caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra por ejemplo cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil.
Sobre este aspecto, en sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil, en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000527, con ponencia del Magistrado Dr. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, se señaló:

“… la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
Ahora bien, la Sala observa, que en este caso se acumularon dos pretensiones en el libelo de demanda,… … al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide.

Por lo tanto, esta Sala concluye que el ad quem infringió además el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, por no haber garantizado el derecho de defensa del intimado; el artículo 208 eiusdem, al no declarar la inepta acumulación de pretensiones y la subsecuente inadmisibilidad de la acción; y el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al no decretar la nulidad de todas las actuaciones en el presente juicio. Así se decide. …”.
. Para sustentar el anterior criterio de la Sala de Casación Civil, también el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110, ha expuesto lo siguiente:
…….. La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)....’
Para fundamentar el referido criterio en sede casacional se permite transcribir decisión No. 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003.
(…) Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, (…) la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano…, nada la impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos-los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandar con la acción resolutoria, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa…”
Igualmente en materia arrendaticia existen numerosas sentencias del máximo Tribunal de la República que han desestimado la inepta acumulación de pretensiones en aquellas causas en las que se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, así encontramos sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 de la Sala de Casación Civil, que sostiene:

“(…) En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones. Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de los actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión. Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese momento “las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Así que, siendo que se demandó la resolución del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento en cuyo caso el procedimiento es el mismo a tenor de la norma supra citada, en criterio de este operador de justicia no existe acumulación indebida de pretensiones en el asunto bajo examen y así se decide.”
Igualmente se desprende que es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos como indemnización de daños y perjuicios, a tenor de lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil, pretensiones que no sólo se tramitan a través del mismo procedimiento sino que además no se excluyen mutuamente, tal y como lo ha establecido el Tribunal Supremo de la República. Ahora bien, el caso que nos ocupa la parte actora en primer lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento objeto del inmueble arrendado, con base en lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil; y en segundo lugar, la parte actora demanda subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento acciones estas que de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento. En tal virtud, este Tribunal debe concluir que ambas acciones persiguen el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, por lo que es posible aplicar lo resuelto por el máximo Tribunal de la República respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos, además se observa en el libelo que el petitorio de la parte actora demanda es la Resolución de contrato arrendaticio, subsidiariamente la desocupación y el pago de cánones de arrendamiento, lo cual es permitido según lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 78 del código de procedimiento civil y ASÍ SE DECLARA.
CAPITULO CUATRO
DEL FONDO DE LA DEMANDA
En el caso bajo análisis, la litis quedo trabada por cuanto la parte actora fundamentó su demanda de Resolución de contrato de arrendamiento en el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito y por su parte, el demandado rechazó la demanda, alegando el haber cumplido con las obligaciones contractuales, alegando entre otras cosas que si se ha cancelado puntualmente los cánones de arrendamiento efectuados a favor del arrendador tal y como se estableció en el Convenio pactado entre las partes.
Del análisis exhaustivo que hace este Juzgador a las pruebas consignadas por la parte demandada, dígase los recibos de pago efectuados a favor del arrendador, se evidencia que ciertamente existen los pagos realizados por parte del arrendatario pero que no llevan una relación lógica en lo que se refiere al pago en especifico, es decir, en el mes de agosto del año 2013 el arrendatario canceló la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA CON VEINTITRES CENTIMOS ( Bs. 51.240.23) , y en el mes de enero del año 2014 canceló la suma de TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 39.351), igualmente se evidencia lo propio con el atraso de tres (03) meses alegados por el arrendador dado que en autos no se evidencia el pago correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2013 por lo que a simple vista resulta para este Juzgador una evidencia sustancial y definitiva para la solución de esta controversia en vista de lo alegado por ambas partes.
Así las cosas se tiene que por cuanto el artículo 1.592 del Código Civil establece que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Se puede constatar que del documento de arrendamiento celebrado por las partes en su clausula TERCERA estipula que en caso de prorrogarse el presente contrato el canon de arrendamiento se ajustara automáticamente de acuerdo al índice de inflación decretado por el Banco Central de Venezuela y que en caso de que dicho organismo dejare de estimar la inflación correspondiente se obtendrá a través del organismo oficial que EL ARRENDADOR designe o de mutuo y común acuerdo entre las partes y que bajo ninguna circunstancia será inferior a un VEINTE POR CIENTO (20%) anual, así mismo en la referida clausula EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los CINCO (05) primeros días de cada mes por lo que se crea convicción en éste Juzgador que la conducta del demandado constituye un incumplimiento contractual, lo que conlleva a que la presente demanda de resolución de contrato una vez analizadas las pruebas determinan la certeza de los hechos constituidos para que la presente demanda por resolución de contrato sea declarada con lugar.
En cuanto a la prescripción alegada por la parte demandada este Juzgador nada tiene que pronunciar por lo que no se evidencia en ningún momento que la parte demandante en su pretensión haya solicitado la cancelación de los años anteriores, pues al contrario en su libelo de demanda expresa claramente que la inconformidad con el pago de los cánones de arrendamiento se produce a partir del mes de octubre del año 2013 por lo que resulta a todas luces inoficioso pronunciarse sobre tal punto que no se encuentra dentro de la litis de la controversia.
Igualmente se desprende, que el demandado en su escrito de contestación alega que dichas sumas tengan que ser pagadas los primeros cinco (05) días de cada mes, en virtud de que la ley vigente para el momento de la celebración del contrato otorgaba un plazo de quince (15) días para hacer es importante resaltar para este Juzgador lo establecido en el artículo 51 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha del contrato, que reza:
“Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde este ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Según de lo que se desprende en la norma este tipo de prorroga o lapso solo se concede cuando el arrendatario haya consignado por ante un Tribunal de Municipio correspondientes los cánones de arrendamiento que surgen de una determinada relación arrendaticia, y que en contraste exista un arrendador que se rehusé a recibir el pago de manera directa o tácita por lo que resulta para quien aquí sentencia que el caso que nos ocupa no se llenan los requisitos exigidos en la ley dado a que no existe una consignación ante un Tribunal de Municipio de esta Jurisdicción ni de ninguna otra y que el Arrendador según lo que consta en autos no se ha rehusado de ninguna manera a recibir el pago, sino que está inconforme por el no cumplimiento contractual celebrado entre las partes.
Ahora en relación al pago, sobre las diferencias entre los pagos realizados y el valor real del canon de arrendamiento cabe destacar para este juzgador que no existe una relación exacta sobre el índice de inflación establecido por el Banco Central de Venezuela, desde el año 2013 hasta la fecha para establecer el monto exacto que debe pagar el arrendatario como producto del ajuste convenido, por lo que este Juzgador la corrección monetaria de las cantidades reclamadas, efectuada por la parte actora en su libelo de demanda, este juzgador encuentra que, tratándose la obligación demandada de una obligación pecuniaria y que el demandante en su libelo, y en el convenio pactado entre ambas partes específicamente en su clausula TERCERA, en el cual se establece el aumento de los cánones de arrendamiento de acuerdo con el índice inflacionario decretado por el Banco Central de Venezuela, dicho pedimento resulta procedente y a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de determinar dicho monto, cuyo cálculo se hará con base en los Índices de Inflación Anual por el Banco Central de Venezuela, a partir del año 2013 hasta la fecha en que se presente el respectivo informe, así como los meses que se sigan venciendo, debe ser declarado con lugar, en razón de que por el hecho de la ocupación del inmueble, debe el arrendatario cancelar su canon como contraprestación en sana justicia y a objeto de no causarse un enriquecimiento sin causa por el uso del local sin pago alguno, -no hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble-, sino hasta que exista sentencia definitivamente firme, para no dejar en manos del demandante ganancioso la ejecución de la sentencia, con un posible y eventual retardo en la misma por depender de su actuación. Es así como el demandado deberá cancelar todo lo referente a la diferencia del canon de arrendamiento que resulte en la experticia ordenada, desde el 1 de octubre del año 2013 hasta que la sentencia sea declarada definitivamente firme y que como consecuencia de la presente decisión sea desalojado el inmueble en cuestión una vez se hayan realizados los pagos correspondientes, respetando los derechos de ambas partes derivados de su relación contractual. ASÍ SE DECIDE.
Cabe considerar por otra parte, con respecto a la pretensión del actor de que se le condene al arrendatario a una indemnización por una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho y continúe haciendo de inmueble hasta la fecha de la sentencia, y de los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, que los mismos no pueden acordarse y por ende debe ser declarado sin lugar dichas pretensiones, toda vez que el pago de esa indemnización y de los gastos comunes que indica el actor, vendrían a ser considerados por el Tribunal especie de una doble indemnización o un doble pago por el incumplimiento de la obligación a favor del demandante que no le corresponde. ASÍ SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue ERNESTO RAFAEL LEIDENZ DOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. 5.095.302, contra la ACADEMIA DE AVIACION WORLD FLIGHT TRAINING C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda el día 27 de junio de 2012 bajo el Nro. 59, Tomo 94 A-Sgdo, en consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por un local Comercial identificado con el N° PH del Centro Comercial Mar Caribe, ubicado en la avenida Costanera, Urbanización Los Corales, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas.
SEGUNDO: A pagar el monto de la diferencia de cánones de arrendamiento demandados y la “indexación monetaria calculada para el pago de diferencia del monto de los cánones de Arrendamiento desde el 1 de octubre del año 2013 hasta la fecha que quede definitivamente firme la sentencia, estos montos serán determinados por una experticia complementaria del fallo. El experto deberá deducir del canon mensual de arrendamiento establecido la cantidad pagada por el arrendatario y calcular la indexación monetaria de acuerdo a los porcentajes fijados por el Banco Central de Venezuela.
TERCERO:No hay condenatoria a indemnizar una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado, solicitado en el libelo de la demanda.
CUARTO: No se condena en costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente perdidosa en el presente litigio.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil Y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintiocho (28) días del mes de enero del año dos mil quince (2.015). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ,

DR. PEDRO LUIS FERMIN.
LA SECRETARIA,
ABG. DENICE PINTO.
En la misma fecha, siendo la 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA, ABG. DENICE PINTO.